Underhålls- och förnyelseplan 2015

Transkript

1 Underhålls- och förnyelseplan 205 Styrelsens bedömning om underhållsåtgärder som skall finansieras med medel ur Underhålls- och Förnyelsefonden under åren Under rubriken Beredskap nedan anges de poster i fonden där styrelsen anser att samfälligheten skall ha en ekonomisk beredskap för att kunna genomföra eventuella åtgärder som kräver omedelbar åtgärd. SAMMANFATTNING INVESTERINGSBEHOV Objekt Beredskap Panncentral Fasadrenovering Kulvertledningar Avloppsledningar Värmesystem Vattenledningar Garage Elsystem för laddning av fordon Garageport övre garaget Fasadbeklädnad Lekplatser Besiktning o åtgärder Parkanläggningar och grönområden Boll-/Bouleplanen Gångvägar och trappor Totalt disponeras efter stämmobeslut För mer detaljerad information se nedan. Vaxholm i mars 205 STYRELSEN

2 Omfattning Pålsundets Samfällighetsförening (PålSam) har, enligt anläggningsbeslutet, ansvar för drift och skötsel samt underhåll av följande anläggningar inom området: - Värmeanläggning med tillhörande kulvertledningar - Vatten- och avloppsnät - Tvättstuga med tillhörande maskinutrustning - Garage och parkering med tillhörande elinstallationer för motorvärmare - Lekplatser och bollplan - Parkanläggningar och grönområden - Vägar, trappor och gångar inom området (ej bilvägar) - Utrymmen för elmätarskåp, gemensamma förråd mm. Enligt samfällighetslagen och samfällighetens stadgar skall vi fondera medel för nödvändigt underhåll samt för förnyelse av gemensamhetsanläggningarna. Som underlag för fondering finns denna Underhålls- och Förnyelseplan. Styrelsens bedömning av underhålls- och förnyelsebehovet: Värmeanläggning och kulvertledning Den olja som finns kvar kommer vid lämpligt tillfälle användas för att göra oss av med den återstående mängden olja som finns i pannan. På grund av den milda vintern har det inte funnits tillfälle att göra detta. Bedömningen är att vi inte kommer att behöva använda våra oljepannor i framtiden, varför det måste tas fram en avvecklingsplan för pannorna med tillhörande utrustning. Detta arbete bör påbörjas under innevarande år. Ett arbete som kommer kräva en ordentlig insats från styrelsens sida. Den faktiska avvecklingen får sannolikt ligga inom tidsplanen Oljetanken är förlagd under jord utanför panncentralen och genomgick en omfattande renovering 996. Oljetanken besiktigades hösten 2008 och har ett godkännande av kommunens Miljö & Hälsovårdsförvaltning att användas för förvaring av eldningsolja fram till och med Oljan som idag finns i tanken (ca.5 kbm) kan nu när E-on sagt upp avtalet användas på ovan beskrivet sätt. Kulvertledningarna är delvis förlagda i marken, dels mellan pannrummet och första fastighetslängan på Briggvägen och dels mellan fastighetslängorna. Större delen av ledningsnätet är förlagt i utrymmen under fastigheterna och kan där lätt inspekteras avseende exempelvis skador och läckage. Konditionen på den del av kulvertnätet som är förlagt i marken är svår att bedöma. Likt tidigare år finns det reserverat kronor i underhållsplanen för eventuella skador på kulvertledningarna. Under 204 noterade vi läckage i kulvertsystemets ledningar för värme. För att kunna felsöka kulvertledningarna var det nödvändigt att kunna stänga av delar av värmesystemet. På grund av de läckande avstängningsventilerna i rörledningssystemet kunde denna felsökning inte genomföras utan att de läckande avstängningsventilerna först byttes ut alternativt renoverats. Värmesystemet Periodvis har fastigheterna på Galeasvägen under 204 drabbats av problemen med otillräcklig och tillfälliga avbrott i värmeförsörjningen. För att åtgärda dessa problem beslöt styrelsen att genomföra en kemisk rengöring av det kompletta värmesystemet. För att genomföra detta träffade Samfälligheten avtal med Hjorts VVS. Vid detta arbete upptäcktes orsaken till läckaget i värmesystemet, nämligen genomrostade rör i den markförlagda kulverten mellan Briggvägen och Galeasvägen. Denna skada föranledde att kulvertledningen måste grävas upp och bytas ut. Detta arbete genomfördes under november 204. Trots kulvertbytet kvarstod problemet med otillräcklig värmeförsörjning till fastigheterna på Galeasvägen.

3 Hjorts VVS genomförde en injustering och konstaterade att de befintliga reglerventilerna behövde bytas ut mot en nyare typ. På försök installerades då reglerventiler av den nyare typen på ett antal fastigheter på Galeasvägen, dessutom också en extra pump för att öka tryck och flöde till de berörda fastigheterna. Installationen av de nya reglerventilerna visade sig åtgärda problemet och styrelsen beslöt därför att genomföra byte av samtliga ventiler på samtliga fastigheter. Dessa installationer kommer att slutföras under april 205. Kostnaderna för detta arbete finansieras dels genom att utnyttja de medel som finns avsatta i U&F-fonden och del genom ett nytt lån i SEB. Kompletteringar av den egna fastighetens värmesystem De arbeten som genomförts med reparation och justering av värmesystemet har visat att vårt system är mycket känsligt för förändringar som till exempel inkoppling av extra radiatorer eller vattenburen golvvärmesystem. Alla sådana åtgärder måste i framtiden anmälas till styrelsen för godkännande. Vatten- och avloppsnät Vår vattenförsörjning sker via ledningsnät för kallvatten respektive varmvatten. Vattenförbrukningen debiteras samfälligheten via en central vattenmätning. Varje fastighet är försedd med mätare för varm- respektive kallvatten. Mätarna läses av årligen och kostnaden för varmrespektive kallvatten fördelas efter vad varje enskild fastighet förbrukat. Kallvattenledningen består av plaströr (hårdplast) som delvis är förlagda under fastigheterna och delvis i marken mellan fastigheterna. Risken med denna typ av plaströr är att de genom åldring blir skörare och lättare kan skadas på grund av sättningar i marken eller oförsiktig verksamhet under fastigheterna. Till detta reserveras kronor i underhållsplanen. Varmvattenledningen, som består av kopparrör, är dels förlagd i kulvertledningen och dels upphängda under fastigheterna. Gemensamt för ledningssystemet är att större delen av de avstängningsventiler, som är monterade under fastigheterna, inte fungerar tillfredsställande. Dessa avstängningsventiler kommer succesivt, efter behov, bytas ut under de kommande åren. Ett sådant byte bedöms komma att kosta cirka kronor. Avloppsledningar, som också är förlagda åtkomligt under våra hus, består av plaströr med limmade skarvar. Under de senaste åren har en del sprickor upptäckts. Dessa har löpande reparerats som en del av löpande driftbudget och har inte belastat F&U-fonden. Samtliga ledningar under husen inspekteras regelbundet för att vi ska ha en god kännedom om dess kondition och åtgärdsbehov. Ingångsluckorna till kulvertgångarna kontrolleras kontinuerligt för att de ska vara säkra. OBS! Stor försiktighet måste iakttas vid vistelse i fastigheternas kulvertgångar på grund av skaderisk på avloppsrören. Det är fastighetsägarens eget ansvar för vad som sker i samband med eventuella åtgärder. Styrelsen skall alltid meddelas i förväg om genomförande av eventuella åtgärder i kulverten under den egna fastigheten. Tvättstugans maskinutrustning har under de senaste åren förnyats med undantag för torkskåpet. Torkskåpet bedöms kunna fungera tillfredsställande under ytterligare några år. Kostnaden för driften av torkskåpet täcks dock av pollettpriset. Tvättstugan genomgick under hösten 2005 en större renovering och har därefter fått en ny uppfräschning av hall och toalett under 202. Underhållet av tvättstugan bedöms kunna täckas av löpande budget för de kommande åren.

4 Garagens fasadbeklädnad byttes delvis ut under 2008 och garagens innertak och väggar målades. De mekaniska tiduren för motorvärmarna har begränsad livslängd som beror på hur ofta de används. Tiduren har hittills bytts ut vid behov och kostnaden har täckts av löpande driftbudget. Garagens automatiska rullportar har nu varit i drift i mer än tio år. Efter att antal funktionsfel på dörren till garaget på Harögatan (nedre garaget) byttes öppningsautomatiken för denna port ut 202 till en kostnad av :-. Automatiken till porten på det övre garaget slutade fungera under hösten 204 och en reparation genomfördes av installatören. Installatörens konstaterade att den befintliga automatiken är mycket sliten och vi rekommenderades att byta ut automatiken. Vi fick en offert på 2 000:- + moms. Styrelsen reserverar därför :- för reparation av garageporten på Möjagatan under 205. För att möta framtidens behov till möjlighet att ladda el- och ladd hybridbilar i garagen behöver samfälligheten planera för en ombyggnad av elnätet i garagen. I och med en sådan ombyggnad av garagens elnät skall det finnas möjlighet till enskild debitering av elförbrukningen för varje bilplats. Styrelsen bedömer att ett utbyte av elsystemet med debiteringssystem kan vara aktuellt inom tre till fem år. Kostnaden bedöms till cirka kronor. Lekplatserna Under sommaren 2003, det vill säga för 3 år sedan, genomfördes en omfattande upprustning av områdets lekplatser med installation av nya lekredskap, utbyte av sand med mera. Det åligger ett lagstadgat åtagande för styrelsen att göra årliga besiktningar av alla lekparker, vilket inte skett tidigare. Detta medförde en större åtgärd och kostnad när det skedde under 204. I samband med det så inhandlades även nya lekredskap. Bollplanen (tennisbanan) asfalterades sommaren 2005 och samtidigt åtgärdades staketet runt banan allt är fortfarande i någorlunda acceptabel kondition. Styrelsen ser ett förnyelsebehov av bollplanen och det finns idéer om hur detta skulle kunna bli en ännu bättre bollplan för fler typer av aktiviteter. På grund av budgetskäl och andra mer prioriterade åtgärder ser styrelsen inte i nuläget att det finns utrymme att genomföra några åtgärder på grund av budgetskäl samt andra prioriteringar. Parkanläggningar och grönområden Parkområdena på, och i angränsning till, samfällighetens mark är i behov av förnyelse till ett modernt och trevligt skick. Det finns ett stort behov av att röja sly samt en försiktig urgallring av träd på kommunens strandmark på vår sida av Pålsundsbron. Sådan gallring kan ske, på vår bekostnad, efter överenskommelse med Vaxholms stad. Styrelsen bedömer att slyröjningen kan genomföras med egna insatser utan några större kostnader. Detta gäller även den badplats som ligger i direkt anslutning till samfällighetens område. Gångvägar, trappor mm. Passagerna behöver åtgärdas och helst på ett sätt som inte förutsätter trappsteg. På det sättet åstadkommer vi ett mer tillgängligt område för exempelvis boende med barnvagnar, rullstolar och så vidare. Gångvägar i öst-västlig riktning åtgärdades sommaren 2005 genom att befintlig asfalt togs bort och ersattes med grus. Dessa grusgångar blir idag mer och mer gräsbevuxna (trots idogt arbete med att hålla gräset borta). Det finns också några (nord-sydliga) gångar som fortfarande är asfalterade. Alla dessa gångar är i behov av åtgärd. Styrelsen har inte tagit fram plan eller kostnader för dessa åtgärder men noterat det i planen som en nödvändig kommande utgift.

5 Distribution av multimedia Under hösten 2009 installerades ett fiberoptiskt bredbandsnät för distribution av multimedia dvs. TV, radio, data & telefoni. Bredbandsnätet, som ägs av samfälligheten, drivs och underhålls av Telia Open Fiber (tidigare Telia-Sonera) som också är leverantör av tjänsteutbudet. Under 204 förnyade samfälligheten avtalet med Telia Open Fiber med ytterligare en 5-års period. Resultatet av denna förlängning blev att vi behåller den låga avgiften Telia Open Fiber och att vi fick utrustningen i våra fastigheter kostnadsfritt utbytt mot modernare och mer driftsäker utrustning. Antenner och paraboler på tvättstugans tak kommer att monteras ned vid lämpligt tillfälle. Elmätarskåp, gemensamma förråd mm Elmätarskåpens dörrar har underhållits i nödvändig omfattning. Elmätarskåpens lås har samma nyckel som till garage och tvättstuga.