UNDERLAG FÖR AVSÄTTNINGAR TILL UNDERHÅLLS-OCH FÖRNYELSEFONDEN, VER 2013

Transkript

1 UNDERLAG FÖR AVSÄTTNINGAR TILL UNDERHÅLLS-OCH FÖRNYELSEFONDEN, VER 2013 BAKGRUND Vår samfällighet är enligt lag skyldig att avsätta medel till en fond som skall användas för underhåll och förnyelse av den samfällda egendomen. Samfälligheten är också skyldig att upprätta en underhålls- och förnyelseplan som skall innehålla nödvändiga upplysningar för att bedöma hur stora fondavsättningar som skall göras. Planen skall innehålla: en beskrivning av de anläggningar vars underhåll skall täckas av fonden fastställande av anläggningens värde och/eller beräknad återanskaffningskostnad fastställande av årlig avsättning med återanskaffningskostnad och beräknad livslängd som underlag UR LAG OM FÖRVALTNING AV SAMFÄLLIGHETER: 19 Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning. En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning skall avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen, när gemensamhetsanläggningen 1. är av kommunalteknisk natur eller annars av större värde samt inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter tillsammans med hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter, eller 2. tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a första stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988). I de fall som avses i andra stycket skall föreningens styrelse också upprätta en underhålls- och förnyelseplan. Den skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för att fondavsättningarnas storlek skall kunna bedömas. Lag (2003:629). Sida 1 av 10

2 SAMFÄLLIGHETENS TILLGÅNGAR ENLIGT ANLÄGGNINGSBESLUT Enligt anläggningsbeslut Dnr AB3: ( ) består vår gemensamhetsanläggning (Viksjö ga:60) av följande: Sektion 1 a) gårdsutrymme, parkeringsanläggning i form av garagebyggnader och uppställningsplatser för bilar och förbindelseleder som utföres på Viksjö 4:4, b) serviceledningar för vatten och avlopp som utföres på Viksjö 4:4 samt 4:242-4:339, c) yttre belysningsanläggningar som utföres på Viksjö 4:4, 4: , 4:252-4:257, 4:264-4:275, 4:282-4:293, 4:296-4:317, 4:322-4:327, 4:334-4:339. Sektion 2 Centralanläggning för radio och TV enlig Televerkets basutbud (möjlighet för mottagning av ytterligare satellitkanaler finns men detta får varje fastighetsägare ordna själv med det sändande bolaget d v s Televerket). Anläggningen består av huvudcentral, förstärkare, fördelningsdon, avgreningsdon, uttag och slutmotstånd m m. Anläggningen är gemensam från och med huvudcentralen fram till och med vägguttaget i respektive deltagande fastighets bostadshus. KOMMENTAR TILL OVANSTÅENDE Texten ovan är direkt avskriven ur anläggningsbeslutet. Den är något föråldrad. Det gäller främst sektion 2, där det sändande bolaget nu är ComHem och där det nu också finns möjlighet för bredband. Sida 2 av 10

3 ÅTERANSKAFFNINGSKOSTNAD OCH LIVSLÄNGDER Nedanstående uppskattningar är gjorda i januari De måste betraktas som synnerligen grova uppskattningar!! ASFALTYTOR LIVSLÄNGDER Enligt Järfälla kommun kan man räkna med en ungefärlig livslängd på 40 år för asfalten. Tecken på definitivt åldrande - även om den ser OK ut - är att den inte är helt svart utan "grånar". Föreningens asfaltytor anskaffades 1973 och är således 37 år gamla. Nuvarande skick tyder på en uppskattad relativt snart. Vi kalkylerar med år 2014 dvs om ett år. Observera: Då och då uppstår behov av lagningar och justeringar t ex för att få bättre vattenavrinning. Dessa kostnader ingår inte i nedanstående kalkyl. Medel för dessa åtgärder får tas upp i driftbudgeten för respektive år. KOSTNAD Tröskvägen jämna asfalterade om 2012 till en kostnad av ca De asfalterade en yta om yta är kvm. Det ger 208,98 kr/kvm Vår yta är kvm. Det skulle tyda på (prisläge 2012.) en ungefärlig omasfalteringskostnad i storleksordningen 208,98 * 8700 = Sida 3 av 10

4 VATTEN & AVLOPP Enligt anläggningsbeslutet (se ovan) så ingår också de serviceledningar som går under respektive radhuslänga i samfälligheten. LIVSLÄNGDER Enligt kommunen: Det är många faktorer som spelar in t.ex. rörens kvalitet - stor variation i Viksjö markens beskaffenhet kvaliteten på utförandet Rör kan hålla upp till 100 år. Vid större ingrepp finns i dag olika metoder för att undvika uppgrävning. Kommunen använder sig när det gäller avlopp av en teknik med infordring av rören med en strumpa denna kan troligen även användas bitvis för vattenledning, beroende på hur dragningarna gjorts. KOSTNAD Ungefärlig kostnad i dag för åtgärd av samtliga tre ledningar (vatten, dagvatten, avlopp) ~5 000 kr/m. enligt kommunen (2011). Detta gäller de rör som ligger under mark. Rör under husen torde kosta avsevärt mindre att förnya. Sida 4 av 10

5 Meter Uppskattad kostnad per meter Kostnad Gemensamma underjordsledningar för vatten, avlopp och dagvatten Separata ledningar för dagvatten Ledningar under radhuslängorna Dagvattenledningar från förråd och från stuprör på husen SUMMA: Kommentar Kostnad per meter enligt kommunen, Grävkostnaden är väl densamma som ovan, men färre rör att byta. Kostnaden bara grovt gissad. Kostnaden per meter tagen ur luften. GARAGETAK Garagetaken har en sammanlagd yta om kvadratmeter. Vi kalkylerar med en kvadratmeterkostnad om 600:- (uppgift från Internet-site). Det ger Som livslängd sätter vi 50 år. Internetsiten angav 40 år som livslängd, våra är 40 år men är ej i behov av byte än. Om vi gör arbetet själva så blir det givetvis billigare. Vi hugger till med att priset då sjunker till 400 per kvm: ger GARAGEDÖRRAR LIVSLÄNGD Garagedörrana byttes De bedöms ha en livslängd om 30 år. När garagedörrarna byttes 2003 fick respektive fastighet betala hela beloppet. De måste ändå anses tillhöra samfälligheten, och kan således nästa gång komma att betalas av samfälligheten. Sida 5 av 10

6 De som så önskade kunde också betala för elektrisk dörröppnare. Eftersom alla inte valt detta, så betraktar vi i denna plan det så, att respektive fastighet också nästa gång själv får betala reparationer eller utbyten. OBS: fick vi offert på byta av skadad dörr, pris inkl montering: :- Vi antar grovt att med rabatt vid många dörrar så per dörr KOSTNAD Prisläge 2012: per dörr ger 17000*98 = Sida 6 av 10

7 BELYSNINGSARMATURER LIVSLÄNGD Kalkylantagande: behöver bytas om 20 år, dvs ca Merparten av armaturerna är från Armaturerna på förråden är yngre än övrig belysning (uppgiften om 1990 är en grov gissning). Ingen hänsyn har tagits till det i kalkylen. Denna post är så liten, att vi bortser från att en del oklarheter föreligger om antal armaturer av olika slag. KOSTNADSKALKYL Belysning Antal Nyanskaffningskostnad 2011 Totalkostnad Anskaffningsår Arbetstid per lykta? timpris Installationskostnad TOTAL Armaturer på förråd , På garage? , På garage? , Belysningsstolpar Belysning vid garagegavlar Höga Extra höga SUMMA ELKABLAGE Förmodligen lång livslängd. Samfälligheten äger ledningar för gatubelysning och för försörjning av förråden. Ledningar som försörjer respektive hushåll ägs inte av samfälligheten. Ritningar över elledningarna finns. Vissa ledningar går lätt åtkomliga t ex i garagelängorna, någorlunda lätt åtkomliga som t ex i krypgrunden under längorna. Andra ligger nedgrävda i mark, t Sida 7 av 10

8 ex för gatubelysning och för försörjning av ytterbelysning på förråd. De nedgrävda ligger i rör. Om rören inte behöver bytas, så kan ledningarna bytas utan större grävarbeten. Arbetena kan säkert göras fördelat över ett antal år. I brist på bättre har en kostnad om satts upp, med livslängd beräknad till 100 år. KABEL-TV, BREDBAND ETC LIVSLÄNGD OCH KOSTNAD Det är mycket svårt att beräkna livslängd och kostnad för kabel/bredbands-nätet. I den årsavgift som samfälligheten betalar till ComHem ingår reparation/ utbyte av delar som upphört att fungera. Men vad som kanske kan bli aktuellt kan kanske vara moderniseringar. Kablarna har förstås längre livslängd än elektronik etc. Möjligen kan det uppkomma önskemål om att byta kablaget från koaxialkabel till fiber. Detta skulle i så fall också medföra behov av byte av elektronik. Men kapaciteten i koaxialkabelnät är idag mycket hög och har utvecklats snabbt, så det är tveksamt om det kommer att bli aktuellt med byte. Ett byte av kablage skulle sannolikt bli dyrt, eftersom ju relativt långa sträckor är nedgrävda i mark. Mycket grovt räknat har vi 600 meters kabel nedgrävd. Därtill kommer kabel under radhusen. Sannolikt går det att byta kabel utan större grävarbeten. I kalkylen har upptagits en post motsvarande vad den modernisering som gjordes 2008 kostade, med antagande av att nästa modernisering behövs efter 15 år. Sida 8 av 10

9 KALKYLER FÖR BERÄKNING AV AVSÄTTNINGSBEHOV Kalkyl finns på nästa sida. Kalkylen förutsätter att vi inte lånar någonting. Givetvis är de beräknade avsättningsbehoven långt högre än de vi realistiskt kan ta ut. Vi måste lånefinansiera till viss del av investeringen. Att det ser ut som det gör beror på att vi under många år sparade bara små belopp eller inget alls. Lånefinansiering innebär dock att äldre och nuvarande fastighetsägare inte fullt ut betalat för sitt eget slitage. Sida 9 av 10

10 Kalkylen upprättad år: 2013 Asfaltytor VA Garagetak Garagedörrar Belysningsarmaturer Elkablage etc Kabel-tv SUMMA Nyanskaffningsår: Uppskattat återanskaffningsår: Livslängd: Återanskaffningsvärde (prisnivå 2011): Utfördelning av nuvarande repfond: Antal år kvar till återanskaffning: Behov av årlig avsättning om inflation och avkastning är lika stora Per fastighet Sida 10 av 10