1 (10) Koncept för Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris Ett samverkansprojekt mellan Trästad 2012 SO, kommuner och träbyggare i Småland Med ökad konkurrens, fler lokala aktörer, ett industriellt träbyggande samt en långsiktighet i beställarledet ser vi möjligheter att skapa den marknad som vi idag saknar för bra bostäder för småhushåll till rimligt pris. Det byggs för lite och för dyrt i Sverige för att svara mot ett långsiktigt bostadsbehov. Befolkningstillväxten och den ökande andelen småhushåll talar för att bostadsproduktionen snarare borde vara 50 000 lägenheter/år än dagens 25 000. Till det måste läggas en inte obetydlig brist som uppstår genom flyttrörelser och rivningar. Framför allt ser vi en växande bostadsbrist för småhushållen. Vart annat hushåll är ett enpersonshushåll medan mer än 80 % av bostadsbeståndet består av stora lägenheter och småhus. Storstadsområden och expansiva städer är värst utsatta men även många mindre orter har ett behov av bostäder för ungdomar och seniorhushåll. Det finns flera samverkande orsaker till det otillräckliga bostadsbyggandet. Bostadsbristen och trycket på de växande städerna driver upp priserna på bostadsrätter och småhus. Kvadratmeterpriset på en bostadsrätt i de expansiva städerna ligger på 40 50 000 kronor och uppåt; alltså 3 ggr mer än vad ett effektivt och kostnadspressat bygge behöver kosta. Men byggkostnaden tenderar att följa priset. Konkurrensen inom byggsektorn är för begränsad. En handfull C:\DOCUMENTS AND SETTINGS\JOAN013\LOKALA INSTÄLLNINGAR\TEMPORARY INTERNET FILES\CONTENT.OUTLOOK\ZA3PPX5D\BRA BOSTÄDER.DOC Postadress Gatuadress Telefon Telefax E-post Webbplats 351 86 VÄXJÖ Kungsgatan 8 0470-860 00 0470-862 20 kronoberg@lansstyrelsen.se www.lansstyrelsen.se/kronoberg Kontakt i detta ärende Malin Bendz-Hellgren 0470-864 67 0470-862 55
2 (10) dominerande aktörer är prisledande och produktivitetsutvecklingen är obetydlig. Byggkostnaderna har ökat mest Det är här utmaningen ligger; i stället för att säga ungdomar och pensionärer har inte råd att bo i nyproduktionen måste vi vända på kuttingen och svara på frågan hur bygger vi så att ungdomar och pensionärer har råd att bo?. IKEA och H & M svarar med stor framgång på liknande frågor inom sina branscher. Det går att bygga långt billigare än vad priserna på bostadsmarknaden i tillväxtregioner anger. Vi måste söka varje faktor, varje sektor som driver kostnaderna och hitta samspelet mellan de aktörer som vill och kan anta utmaningen att bygga bra och billigt för småhushåll. Nycklarna till detta är flera: Byggherrar som tydligt efterfrågar prisvärda bostäder; alltså god kvalité till låga kostnader. Men byggherrarna är idag svaga och det som byggs är ett ständigt uppfinnande av hjulet och därför utan upprepningens effektivitetsvinster. Det behövs samverkan mellan ett antal byggherrar som kan beställa bra bostäder i en volym och uthållighet över en längre tid som medger en effektiv, upprepad produktion med utrymme för produktutveckling.
3 (10) Bostadsmoduler som förenar attraktivitet och god funktion med en effektiv produktion. Dessa moduler ska som legobitar kunna byggas samman till varierade hustyper anpassade för platsens och ortens förutsättningar. D.v.s. upprepning för effektiv produktion men anpassning och variation inom denna ram för att möta brukarens och platsens behov. Planer och regelverk öppna för byggherrens och produktionens behov. För villabyggandet planeras tomter på löpande band. Småhusbyggandet är också industrialiserat och i hög grad träbaserat därför att byggproduktion och detaljplanering samverkar. För de större bostadshusen specialritas varje projekt och plan. Detta rycker undan möjligheterna till en genomtänkt, upprepad och väl tidsplanerad produktion. Det är fullt möjligt inom PBL:s ram att göra flexibla planer avsedda för en standardvolym. En utmaning: Rimlig kvadratmeterkostnad för byggproduktionen sätts till 10 000 kronor exklusive moms. Rimlig hyra för en baslägenhet är med dagens räntor 3 000 kronor per månad exklusive hushållets el, vatten och värme. Bostadsmoduler Bedre Billigere Boliger (BBB) Juul Frost Arkitekter
4 (10) Upplägg Målet för Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris är att genom byggherresamverkan och en väl genomtänkt byggprocess etablera en över åren stabil produktion av prisvärda bostäder. Vägen dit sker i tre steg. Steg 1.: utveckling av konceptet enligt nedanstående plan. Detta steg genomförs under 9 månader räknat från tidpunkten då finansieringen beviljats. Steg ett bör krönas med en fullskalelägenhet som visas på finalen Trästad 2012 i september; det förutsätter att vi hittar plats och finansiärer. Steg 2.: ett pilotbygge omfattande ett bostadskvarter med 20 30 lägenheter. Pilotprojektet genomförs på affärsmässiga villkor och kräver ingen extra finansiering men väl en intresserad byggherre och en byggklar tomt. Sökande efter byggherre och tomt inleds parallellt med steg 1. Projekteringen av steg 2. bör ha kommit så långt att det kan visas upp i anslutning till trästadsfinalen september 2012 och med byggstart våren 2013. Steg 3. Byggherresamverkan organiseras och byggprojekten planeras och tidsordnas för en över tiden stabil produktion. Steg 3 inleds med att formerna för en byggherresamverkan klarläggs så att nätverket av byggherrar kan ges fasta former och byggbehov och planförutsättningar kan överblickas och leda till en tidsstyrd och stabil byggvolym. Om inte bristen på detaljplaner sätter käppar i hjulen bör produktionen starta efter pilotprojektets färdigställande 2013 och sedan drivas i en rullande 3-årsplanering. I steg 1., vars finansiering denna ansökan gäller, avser vi att utreda följande: 1. Utveckling av hustyper, generellt användbara för komplement, förtätning och måttlig utbyggnad. Vi utgår från att vi behöver ett spann av husstorlekar från den lilla markbostaden, Undantaget på villatomten, till 4 våningshuset med 15 20 lägenheter. Undantaget kräver en speciell form för att läggas som ett gårdshus i tomtgräns. Flerfamiljshuset kan utformas som ett loftgångshus, lammelhus eller punkthus. Sannolikt är loftgångshuset det billigaste varför förstudien koncentrerar sig på den varianten och då också beaktar hur själva loftgången ska utformas för att vara mångsidigt användbar och attraktiv.
5 (10) Loftgångsskisser, ankomstrummet BBB Juul Frost Arkitekter Som underlag för den eller de basmoduler för den lilla bostaden behövs funktionsstudier av små lägenheter med fokus på unga hushåll och pensionärer med vårdbehov. Vi utgår från att svensk byggnorm ska tillämpas vilket ganska enkelt leder fram till möjliga minsta ytor. Funktionsstudierna kommer därför att fokusera på vilken form och storlek en generell lägenhetsmodul bör ha för att i sig rymma olika lösningar: - lägenhet med badrum och minimal köksenhet i en i övrigt ren yta - seniorbostaden i sin minsta storlek - ungdomsbostaden med alternativa fördelningar av rumsytor - basmodulen kompletterad med ytterligare moduler för att skapa variation i lägenhetsstorlekar Befintliga projekt/idéer som vi kan utgå från inventeras. 2. Analys av produktionssystem och beskrivning av tänkbar krets av producenter. Det finns ganska god erfarenhet av att bygga i trä, både stort och smått. Vilka slutsatser kan vi dra från det? Hur ska man gå tillväga när man vill bygga bra bostäder till låga priser och som medborgarna vill och har råd att bo i? Vilka volymer och långsiktighet krävs för ge skalfördelar och fortlöpande effektivisering?
6 (10) Industrialiserat träelementbyggeri BBB Juul Frost Arkitekter Sammanställning/beskrivning av möjliga producenter, goda exempel, samtal samt enkäter för att samla in deras synpunkter på att leverera denna typ av system. Utgångspunkten är ett industriellt byggande med deltagande av regionala byggare. Studien ska belysa förutsättningarna för plana modulelement och 3D-moduler, kombinationer av planmoduler och färdiga våtenheter. Ambitionen är att utforma bostadsprojekten så att de passar för öppna system och även mindre byggare. SP Statens Tekniska Forskningsinstitut har den kompetensen vi söker och vi förutsätter ett samarbete med dem. Utöver själva produktionen måste byggprocessens samtliga kostnadsposter analyseras och besparingspotentialen inom varje steg värderas. Gapet mellan kostnad och pris ger många aktörer och faktorer utrymme att bre ut sig. Erfarenheter söks från små
7 (10) trämanufakturindustrier och andra sektorer, t.ex. IKEA. En viktig fråga utöver själva byggandet är hur byggherrefunktionen kan organiseras så att långsiktighet och upprepningseffekterna kommer till stånd och ger ekonomiska resultat. Entreprenadformer och LOUs påverkan skall belysas. Analysen görs i en arbetsgrupp representerande olika erfarenheter: byggare, allmännyttan, Boverket, IKEA. Processen BBB Juul Frost Arkitekter Avvägning bostadskvalitéer och produktion. Det är helt nödvändigt att attraktion och kostnadseffektivitet slipas samman i en prisvärd bostad. I studien ingår därför samtal och jämkande beslut mellan de olika deltagarna och studierna ovan. 3. Planförutsättningar. Ett effektivt och industrialiserat byggande förutsätter en långsiktig och upprepad produktion av samma grundformer. Vi har anledning att tro att gällande detaljplaner ofta är specialutformade för en unik situation/plats eller ett speciellt hus. Man kan också misstänka att det i många fall saknas planer då kommunen eller byggherren inte ser möjligheterna att bygga och förtäta. En planstudie syftar till att ge underlag för hur en mer flexibel och tillåtande plan kan utformas. PBL:s möjligheter ska prövas. En samverkan mellan ett flertal kommuner/byggherrar för att uppnå en tillräcklig och över tiden stabil produktion förutsätter att det finns en säker tillgång på lämpliga och planlagda tomter för flerfamiljshus. Den faktiska potentialen att åstadkomma denna typ av planer visas genom studier i några medverkande kommuner; den lilla orten, den lilla staden, stadsdelen i en större stad. Det är viktigt för projektets fortsatta genomförande att vi tidigt engagerar kommuner och byggherrar i arbetet.
8 (10) 1. Etage 2. Etage 3. Etage Bostadstyper, flexibilitet BBB Juul Frost Arkitekter 4. Dokumentation och lansering. I slutskedet av studien, då idéer och resultat har konkretiserat, arrangeras möten med en bredare krets av tänkbara byggherrar och producenter. Vi ser Småland som det primära upptagningsområdet men det nationella nätverk som Trästad 2012 utgör är också intressant. Projektets presenteras; dokumentationen är viktig men framför allt bör det lanseras genom ett scenario förankrat i en konkret situation och ett första bygge! Organisation och tidplan Studien skall pröva realismen i projektet, skapa det programunderlag som krävs för att sedan gå över i steg 2 med ett pilotbygge och organiseringen av byggherrar och samverkan med producenter. Studien genomförs 2011/2012 under 9 månader. Ledningsgrupp Representanter från initiativtagarna: Länsstyrelsen Kristina Alsér, Södra Timber Peter Nilsson, Skogsindustrierna Marie Arwidson, Linnéuniversitetet Stephen Hwang och Erik Serrano, SP Statens Tekniska forskningsinstitut Maria Khorsand, IKEA Sverige Thomas Carlzon. Trästad 2012 Sydost Erland Ullstad
9 (10) Referensgrupp Arbetsgruppen, nedan, för Bra bostäder för småhushåll till rimligt pris, utgörr referensgrupp: Erik Serrano, Linnéuniversitetet Charlotte Bengtsson, SP Johan Blixt, Södra Timber Fredrik von Platen, Senior advisor Malin Bendz-Hellgren, Länsstyrelsen Christina Nyqvist, Växjöhem Patrik Hjelm, Videum IKEA, Mikael Ydholm Projektledare för studien: Hans Andrén. Finansiering och förväntat resultat Den sammanlagda kostnaden för konceptutvecklingen är beräknad till 650 och finansieras av Trästad 2012 Sydost tillsammans med Trästad Växjö. Förväntat resultat inom kostnadsramen o ett antal hustyper genomarbetade avseende modultänkande, produktionsteknik, brukarkvalitéer och pris o en bedömd byggkostnad som svar mot rimligt pris för småhushåll o ett etablerat nätverk med kommuner/byggherrar och träbyggare o ett senario som visar och marknadsför hur ett projekt med byggherresamverkan och industriellt träbyggande för Bra Bostäder genomförs och kan komma att se ut samt initiativ för att realisera o en visningslägenhet till träfinalen sept 2012 o ett pilotbygge med 20 30 i projekteringsfasen så att det kan lanseras hösten 2012 o byggherresamverkan För dessa initiativ, då konceptet förs över i konkreta byggprojekt, söker vi ny finansiering utanför Trästad 2012./rev
10 (10) Bedre Billigere Boliger - Juul Frost Arkitekter Växjö /rev 2011-09-02 Erland Ullstad Regional processledare Trästad 2012 Sydost