Samtal om... miljonprogrammets renovering och förnyelse med hyresgästerna i centrum Miljonprogrammets bostadsområden ska renoveras för att bli långsiktigt hållbara hur ska detta genomföras? BQR och inbjöd den 22 maj sektorns olika aktörer till ett branschmöte i Göteborg för att samtala kring detta högaktuella och viktiga tema. Frågan om hur och under vilka förutsättningar renovering och förnyelse ska ske berör många fastighetsägare och ändå fler människor som har sitt hem i miljonprogrammets bostäder. Dagens möte hade därför hyresgästerna i fokus och bland deltagarna fanns många representanter från Fastighetsägarföreningen och Hyresgästföreningen. Efter en kort presentation av BQRs verksamhet gick ordet till dagens värd, Göran Kåwert, Rotpartner. Göran lade fokus på hur det kommande underhållsbehovet ska kunna genomföras med nöjda hyresgäs ter. Bilgatan 7B 442 40 Kungälv Tel 0303 37 30 00 Fax 0303 37 30 01 Org 556732-8447 Plusgiro 317596-5 Bankgiro 225-1965 www.rotpartner.se 1(8)
Dagens värd Göran Kåwert, Rotpartner Renoveringsbehovet är stort Renoveringsbehoven i befintliga fastigheter gäller framförallt våtutrymmen badrum med dåliga fuktspärrar och behov av stambyten. Stammar ja vad är det? frågar Göran och ger oss svaret Jo, det är något som alla hört talas om men ingen har sett. Men de finns där och de måste renoveras. Renovering av trapphus, utbyte av dörrar, elinstallationer, spillvatten-, vatten- och ventilationssystem är andra exempel. Underhållsbehovet är stort och oerhört kostsamt ex.vis beräknas renovera badrum inkl stambyten betinga en kostnad på 260 miljarder och köken ca 80 miljarder. Renovering/byte av ytskikt, elbyte etc beräknas kosta omkring 40 miljarder och motsvarande summa gäller också för fönster, fasader, tak och balkonger. Göran tog också upp behovet av energibesparande åtgärder som injustering av värmesystem, ombyggnad av ventilationssystem och elsystem, byte till nya, mer isolerande fönster, tilläggsisolering av vindsbjälklag och fasader samt eliminering av köldbryggor.. De här åtgärderna beräknas av SABO, kosta ytterligare 150 miljarder. Men här finns å andra sidan också pengar att tjäna. Det blir en diskussion bland deltagarna om hur mycket som ska kunna sparas och vem/vilka som kan få del av det. Rune Lind från Gårdstensbostäder poängterar nödvändigheten av incitament för de boende det måste finnas något mervärde för dem! Som exempel på onödiga kostnader kommer vattenskadorna upp. Gustav Holst från Länsförsäkringar talar om att man just nu håller på med en ny vattenskadeundersökning som ska vara klar i augusti. Redan nu kan man dock konstatera att antalet vattenskador verkar ha minskat sedan senaste undersökningen (2002) men att kostnaderna för skadorna i gengäld ökat. Det innebär att vattenskadorna fortfarande kostar 100 2(8)
miljarder/år. Lyssnande deltagare. 3(8)
Göran har några funderingar som han ber deltagarna fundera lite på; - Hur löser vi tillgängligheten i befintliga fastighetsbeståndet? - Hur bra och långsiktigt är relining? - Hur klarar vi av de nya tätskiktskraven? - Hur löser vi problemen med uttorkning? - Hur löser vi finansieringen? Men Göran har ytterligare funderingar som han vill testa och som gäller hyreslagen; - Nu krävs skriftligt hyresgästgodkännande för en badrumsrenovering kan det förfarandet på något sätt förenklas/underlättas? - Större tillvalsmöjligheter kan det vara möjligt att få in? - Kan det vara möjligt att hyresgästen övertar visst underhållsbehov för t.ex. sina tillval? - Är det möjligt att få till längre avtalsperiod vid omfattande åtgärder inom lägenheten? - Generösa rabatter för trogna hyresgäster vore inte det något? 4(8)
När deltagarna hämtar kaffe finns Göran och John Kåwert och servar bakom disken. 5(8)
6(8)
Hur genomförs en badrumsentreprenad? Efter kaffepaus tog Johan Kåwert vid och redovisade genomförande av en badrumentreprenad som tar ca 5-6 veckor, från start till mål. Han poängterade att informationen till hyresgästerna är a och o! Det är viktigt med startmöte där alla olika hantverkare sitter vid samma bord och går igenom uppdraget. Viktigt är också detta med nycklar många olika personer kommer att gå in och ut i lägenheterna och det är något som är oerhört känsligt för den boende. Att begränsa störningar för kvarboende är en annan sak som måste uppmärksammas. Ex.vis försöker man vid bilningsarbeten göra detta i minst två badrum samtidigt för att förkorta tiden för den typen av störningar. Varför utbildas inte multi-hanverkare, dvs sådana som kan utföra flera olika moment? Den frågan ställde Hanne Dybro, Saint-Gobain Isover AB. Detta skulle ju kunna förkorta ombyggnadstiden och förenkla processen på flera olika sätt. Välj åtgärd och material med stor omsorg Fredrik Olsson, också han från Rotpartner pratade om det utvändiga underhållet kan ske utifrån hyresgästvänliga lösningar. För Stor-Göteborg (från Varberg till Strömstad) är ca 250 000 lägenheter berörda inom de kommande 20 åren. Av fasaderna återstår ca 60% att renovera, av fönstren återstås ca 30% och när det gäller balkongerna så uppskattas ca 45% vara i behov av renovering. Yttre renoveringar medför ofta störningar i form av buller och stomljud. Övertäckta fönster och nedsmutsningar hör också till det som boende upplever som negativt. Det finns metoder att minska störningarna men menar Fredrik de används inte. Han uppmanar fastighetsägarna att i ställa krav på detta i förfrågningsunderlagen. Han ger också fastighetsägarna rådet att välja åtgärd och material med stor omsorg. Ytterligare ett råd är att göra en grundlig förstudie för att analysera och klarlägga behov och åtgärder. Förtjusningsförmåga och relationslönsamhet Göran Kåwert ger rådet att satsa på förtjusningsförmåga och god relationslönsamhet. Han menar att hyresgästerna ska känna förväntan och förtjusning inför renoveringen och att fastighetsägaren om processen går rätt tillväga ska ha bättre relation med sina hyresgäster efter renovering än före. 7(8)
Information så tidigt som möjligt, lyssnarmöte där fastighetsägaren verkligen lyssnar in vad de boende vill ha ut och så rådet bygg en visningslägenhet! Arbeta fram en ombyggnadsplan som noga beskriver vad som ska göras och hur fint det kan bli efter renoveringen. Dagen avslutades med diskussion där Gun-Britt går tillbaka till Görans funderingar kring hyreslagen. Hur är det med hyresgästgodkännandet kan det tas bort och vilka konsekvenser får det och kan det ev innebära mindre kostnader? Göran Moberg m.fl. från Hyresgästföreningen Region Västra Sverige är tveksamma. Arnold.Wittgren menar att betydligt mer viktigt är att driva på att fastighetsägarna arbetar fram underhållsplaner. Om det finns sådana planer tillgängliga får hyresgästerna insikt om underhållsbehovet på ett helt annat sätt och detta ger underlag för en smidigare process. Göran Moberg påpekar att det inte är särskilt svårt att förstå att hyresgäster reagerar mot de kraftiga hyreshöjningar som renoveringar oftast resulterar i. Flera av deltagarna tar upp betydelsen av möten mellan olika intressenter/aktörer och möjlighet att gemensamt diskutera problem och möjligheter. Detta föranleder Gun-Britt att lämna över värdskapets stafettpinne till hyresgästföreningen när det gäller nästkommande möte, sept/okt 08, i Göteborg. Gun-Britt och Göran Kåwert tackar alla deltagarna för deras stora engagemang och avslutar dagens möte. 8(8)