ÅTGÄRDSPLAN HERRGÅRDEN RAMELS VÄG, MALMÖ

Transkript

1 ÅTGÄRDSPLAN HERRGÅRDEN RAMELS VÄG, MALMÖ Ort och datum: Göteborg Upprättad av, namn: Hans Niklasson Företagsnamn: Bostads AB Gröningen genom Newsec Asset Management AB Telefon: (5)

2 01 Bakgrund Denna åtgärdsplan är utarbetad utifrån de förelagda krav som Miljöförvaltningen ställt i föreläggande daterat , av Bostads AB Gröningen mottaget Arbete i enlighet med föreläggandet är påbörjat. Åtgärder som presenteras i planen är utarbetade för att inom kortast möjliga tid, med prioritet, hantera existerande hälsorisker. Redovisade åtgärder är av Bostads AB Gröningen beslutade och i vissa stycken redan upphandlade och uppstartade. Nedan angivna rubriker följer den uppställning som återfinns i Miljöförvaltningens föreläggande sidan 2, pkt 3a)-3f) med underrubriker som hänvisar till sidan 1 pkt 1 (2009) resp. pkt 2 ( ). Som komplement till denna åtgärdsplan finns framtaget en grafisk illustration över hur arbetena kommer att bedrivas över tiden, se bilaga 1. Häri framgår tydligt att kraftfulla åtgärder genomföres under åren Härefter fortsätter renoveringarna men då av lägenheter som vid genomförd inventering erhöll betyg som visar på god standard. Renoveringstakten av dessa bedöms ligga runt ca 40 enheter per år vilket kan betraktas som normal volym i ett normalunderhållet bostadsbestånd. Bilaga 1 Åtgärdsplan, övergripande grafisk illustration av genomförande, daterad Sammanfattning Nedanstående beskrivna åtgärder är mycket kraftfulla vilket innebär att vi kommer att ha sanerat all känd mögelförekomst senast samt att vi kommer att ha renoverat 726 badrum, 421 WC samt 701 kök vid 2012 års utgång, m.a.o. inom lite drygt 3 år. Därefter följer som tidigare beskrivits ett arbete i normal renoveringstakt. Parallellt med att dessa åtgärder utföres sker omfattande åtgärder i övrigt inom området: Av beslutade åtgärder kan nämnas iordningställande/förbättring av ventilation, byte av stort antal fönster, reparationer av balkonger, fasadreparationer, målning av trapphus, omläggning yttertak, nya avfallsstationer, gårdsupprustning mm. 03 Pkt 3 a) Förteckning över lägenheter Bilagt detta utlåtande, bilaga 2, finns förteckning över de lägenheter, med angivelse av åtgärder, som avses vara utförda senast Bilaga 2 Lägenhetsförteckning 2009, åtgärder, daterad Pkt 2 ( ) Preliminär produktionsplan finns framtagen för övriga aktuella lägenheter under perioden Produktionsplanen betraktas som ett levande dokument. Löpande under arbetet kommer behov prövas, produktionsaspekter att beaktas och eventuella nytillkomna behov hanteras genom kompletterande insatser liksom omprioriteringar för de fall detta synes vara av stor vikt. Miljöförvaltningen kommer, i likhet med de nuvarande rutinerna, kontinuerligt att informeras och ges möjlighet att yttra sig kring nödvändiga förändringar. Bilaga 3 Lägenhetsförteckning , åtgärder och tidplan, daterad Pkt 3 b) Precisering av åtgärder i lägenheter samt när de utföres Åtgärder Badrum, WC och kök renoveras i enlighet med vad som anges i bilaga 3-5 samt i enlighet med anvisningar i bilaga 9. Löpande under arbetet kommer behov prövas, produktionsaspekter att beaktas och eventuella nytillkomna behov hanteras genom kompletterande insatser liksom omprioriteringar för de fall detta synes vara av stor vikt. Miljöförvaltningen kommer, i likhet med de nuvarande rutinerna, kontinuerligt att informeras och ges möjlighet att yttra sig kring nödvändiga förändringar. Utöver vad som anges i bilagda förfrågningsunderlag så sker beslut om eventuella kompletteringsarbeten i samband med att informationsmöte hålles med hyresgästen en period innan uppstart. Bilaga 4 Tekniskbeskrivning, badrum, daterad Bilaga 5 Teknisk beskrivning, WC, daterad (5)

3 Bilaga 6 Teknisk beskrivning, kök, daterad (5)

4 Pkt 2 ( ) Badrum, m fl utrymmen, kommer initialt att saneras vad gäller mögelförekomst. Saneringen kommer att starta upp under kv och ske kontinuerligt fram till dess att samtliga lägenheter, i vilka vi erhållit kännedom om mögelförekomst, har sanerats. Dessa saneringsåtgärder kommer att genomföras i lägenheter oaktat vilket betyg de erhållit vid genomförd inventering. Med andra ord så kommer även berörda lägenheter med betyg 3, 4 och/eller 5 att innefattas i denna sanering. Med kännedom, enligt ovan, avses de som noterats vid Rambölls inventering, de som noteras av entreprenör som utför ventilationsarbeten i samtliga lägenheter samt de vi i övrigt får kännedom om via vår serviceanmälan, Miljöförvaltningen eller andra källor. Samtliga berörda lägenheter skall vara genomgångna senast Saneringen kommer att ske utifrån anvisningar framtagna av Tekomo Byggnadskvalitet AB, se bilaga 11. Sanering av mögelförekomst innebär, kortfattat, att all identifierad mögelförekomst besiktigas genom mätning och provtagning. Installationer tätas och golvbrunnar samt vattenlås rensas. Allt angripet organiskt eller luktbärande material ersätts vilket inkluderar exempelvis snickerier. Efter sanering av angripna vägg- och takytor med fungicidmedel (medel för att ta död på mögel och svamp) slipas och målas ytorna. Behandling och slipning gäller även kakel och klinkerfogar. I de fall där det konstateras fortgående alt. kvarstående fuktskada kommer orsaken till densamma att klarläggas samt åtgärdas innan sanering sker alt. att aktuell lägenhet blir föremål för tidigarelagd renovering. I de lägenheter som blir föremål för renovering under första halvåret 2010 kommer mögelsaneringen att ske i samband med renoveringen. Bilaga 11 Anvisningar angående mögelsanering, daterad Badrum, WC och kök kommer att renoveras i enlighet med vad som anges i bilaga 4-6 samt i enlighet med anvisningar i bilaga 10. Löpande under arbetet kommer behov prövas, produktionsaspekter att beaktas och eventuella nytillkomna behov hanteras genom kompletterande insatser liksom omprioriteringar för de fall detta synes vara av stor vikt. Miljöförvaltningen kommer, i likhet med de nuvarande rutinerna, kontinuerligt att informeras och ges möjlighet att yttra sig kring nödvändiga förändringar. Utöver vad som anges i bilagda förfrågningsunderlag så sker beslut om ev. kompletteringsarbeten i samband med att informationsmöte hålles med hyresgästen en period innan uppstart. Bilaga 4 Tekniskbeskrivning, badrum, daterad Bilaga 5 Teknisk beskrivning, WC, daterad Bilaga 6 Teknisk beskrivning, kök, daterad Med ovanstående insatser gör vi bedömningen att vi eliminerar all mögelförekomst, som vi erhållit kännedom om, i god tid innan halvårsskiftet 2010, antingen i form av sanering eller renovering. Notera dock att genomförd sanering inte ersätter planerad renovering ej heller påverkar vår långsiktiga planering av badrumsrenovering. Med sanering menas ett undanröjande av mögelförekomst el likn av hälsovådlig karaktär. Med renovering menas genomförande av arbeten för att framförallt säkerställa kraven vad gäller tätskikt inom våtutrymmen. Tidplan Produktionstidplaner för 2009 har tagits fram i samråd mellan beställare och entreprenör. Båda parter gör bedömningen att dessa planer skall kunna hållas under förutsättning att inga komplikationer, vilka vi ej kan råda över, uppstår. Miljöförvaltningen hålls kontinuerligt informerad om arbetenas genomförande, i likhet med nuvarande rutiner. Produktionstidplan kök 2009 innefattar de två kvarvarande etapperna (2 och 3), i etapp 1 och dessförinnan utförs totalt 16 st kök. 4 st är i princip klar samt 12 st (etapp 1) är klara omkring den 6 november. Bilaga 7 Produktionstidplan badrum 2009, daterad Bilaga 8 Produktionstidplan WC 2009, daterad Bilaga 9 Produktionstidplan kök 2009, daterad (5)

5 Pkt 2 ( ) Preliminär produktionstidplan är framtagen utifrån den klassificering som utförts av Ramböll vid inventering. Planen kommer att vidarebearbetas för att, om möjligt, kunna få samtliga arbeten inom en och samma lägenhet att utföras inom samma tidsperiod. Bilaga 3 Lägenhetsförteckning , åtgärder och tidplan, daterad Pkt 3 c) Försiktighetsåtgärder De försiktighetsåtgärder som beslutats följer Arbetsmiljöverkets anvisningar samt framgår i övrigt i detalj av bilaga 10, Undersökning avseende risk för spridning av mögelsvamp och asbest vid sanering av fukt och mögelskadat badrum, Herrgården, Ramells väg 147, lgh 11, Bostads AB Gröningen. Hanteringsrutinen innebär kortfattat att hyresgästen ej kommer att bo i berörd lägenhet under själva asbest- och mögelsaneringen. Denna bedöms ta 3-4 arbetsdagar i anspråk. Saneringen avslutas med kontroll vid vilken extern sakkunnig kommer att fastslå huruvida lägenheten får bebos eller om det erfordras ytterligare åtgärder. Dokumentation upprättas. Bilaga 10 Undersökning (enl ovan), utförd av Tekomo Byggnadskvalitet AB, daterad Pkt 3 d) Beskrivning av hur fuktskador åtgärdas Varje enskild fuktskada måste hanteras utifrån sina speciella förutsättningar. Allmänt kan dock följande beskrivningar lämnas för att visa exempel på hanteringsgång. - Utifrån kommande fuktinträngning. Orsak fastställes ex.vis läckande tak, brister i fogning tegel, brister i anslutningsplåtar. Orsak åtgärdas. Härefter skall uttorkning ske, ev. skadat byggnadsmaterial rives, ev. borsyrebehandling utföres (jmfr bilaga 11)samt återställning. - Inifrån kommande fuktinträngning. Orsak fastställes ex.vis defekt tätskikt våtutrymme, läckage röranläggning. Orsak åtgärdas, vilket kan innebära att badrum med betyg 3 eller högre prioriteras upp för åtgärdande. Följdskador åtgärdas i likhet med vad som anges ovan. 07 Pkt 3 e) Förklaring till varför inte renovering sker trapphusvis I den badrumsrenovering som sker under 2009 prioriteras samtliga badrum som i Rambölls inventering givits betyg 1 samt ett antal badrum med betyg 2. Vilket innebär att vi, för närvarande, fokuserar på de lägenheter som har de största behoven av renovering. Enligt vår uppfattning så är detta ett hanteringssätt som vi och Miljöförvaltning varit överens om. Framledes, när vi renoverat de med störst behov, så kommer vi att planera på ett mer produktionsinriktat sätt, med andra ord att försöka arbeta oss fram trapphusvis. 08 Pkt 3 f) Följande sakkunniga har anlitats under inventering, projektering samt för speciella utredningar. Inventering Ramböll Projektledning Ombud Mats Wermel Handläggare Rolf Olsson Projektering, bad, WC, kök Ramböll Sverige AB Hantering asbest/mögel Tekomo Byggnadskval. AB Eva Nyman 5(5)