Ekonomiska förutsättningar för ägarlägenheter. - En jämförelse med bostadsrätter

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr: 444 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Ekonomiska förutsättningar för ägarlägenheter - En jämförelse med bostadsrätter Författare: Olof Melin Maria Öberg Handledare: Hans Lind Stockholm 2008

Master of Science thesis Title: Economical prerequisites for ownership apartments- A comparison with the co-operative apartment Authors Olof Melin and Maria Öberg Department Department of Real Estate and Construction Management Master of Science thesis number 444 Supervisor Division of Building and Real Estate Economics Keywords Ownership apartments, co-operative apartments private economy Abstract After years of discussions it now looks like a new form of housing will be introduced in Sweden, the ownership apartment. This form of housing is common internationally and can be found in other countries for example Norway, Denmark, Holland and Australia. In May 2008 a proposal for the introduction of the ownership apartment was presented. Since then the proposal has been submitted for comments and most probably the new form of housing will be introduced on the Swedish market on the first of April 2009. Today an apartment can only be let with access right; as a rental apartment, a cooperative rental apartment or a co-operative apartment. In 2004 the three dimensional property formation (3D), that is the delimitation of a property both horizontally and vertically, was introduced on the Swedish market. This opening was the first step in making the introduction of ownership apartments possible. The new form of housing will, according to the proposal, be regulated in the same way as a normal property. Initially ownership apartments will only be allowed in newly produced houses. New production includes: a newly built house, addition to an existing building or remodeling of storage, office or industrial areas as long as it has never before been used as accommodation. The legislative proposal has been widely criticized and is considered as too restricted. The criticism has mainly occurred due to the utility-value rent that will be applied in a letting situation. To examine if the ownership apartment, despite its boundaries, can be an attractive option for a private person its economical features will be explored in this thesis. Furthermore, the form of housing will, most probably, compete with the co-operative apartment why an economical comparison will be carried out. The result of the comparison shows that a purchase of an ownership apartment generates approximately the same costs as when a co-operative apartment is bought, if the housing cooperative takes up a part of the loan. In a comparison under the same presumptions between a co-operative apartment where the housing cooperative is unmortgaged and an ownership apartment, the co-operative apartment has lower costs. However, the ownership apartment has a more liberal right of disposal than the co-operative apartment and this gives it a hidden surplus value through a letting option. With respect to the economical comparison and the addition of the surplus value that the ownership apartment possesses, the result is that there will be a demand for the new form of housing. 2

Examensarbete Title: Författare Institution Examensarbete nummer 444 Handledare Hans Lind Ekonomiska förutsättningar för ägarlägenheten - En jämförelse med bostadsrätten Olof Melin och Maria Öberg Institutionen för fastigheter och byggande Avd. för bygg- och fastighetsekonomi Sammanfattning Efter många diskussioner verkar det nu som att Sverige kommer att få en ny boendeform, ägarlägenheten. Ägarlägenheter är en vanlig boendeform internationellt och kan hittas i bland annat Norge, Danmark, Holland och Australien. I maj 2008 kom ett lagförslag med förutsättningarna för att införa ägarlägenheter. Lagförslaget har sedan dess remissbehandlats och tanken är att den nya boendeformen ska införas från och med den första april 2009. Idag kan en lägenhet endast upplåtas med någon form av nyttjanderätt, som till exempel bostadsrätt eller hyresrätt. År 2004 infördes möjligheten till tredimensionell indelning (3D), vilket betyder att en fastighet delas in i både horisontalled- samt vertikalled. Detta har skapat utrymme för ägarlägenheten i Sverige. Den nya boendeformen kommer, enligt förslaget, att regleras på liknande sätt som en vanlig fastighet, det vill säga som småhus. Initialt kommer ägarlägenheter endast att kunna bildas i nyproduktion. Till nyproduktion räknas uppförande av ny byggnad från grund, påbyggnad ovanpå befintlig byggnad samt ombildning av förrådsutrymmen samt kontors- och industrilokaler till bostadshus. Detta gäller under förutsättningen att dessa utrymmen aldrig tidigare använts till bostadsändamål. Lagförslaget angående införandet av ägarlägenheter har kritiserats av många inom fastighetsbranschen. Det har ansetts vara alltför inskränkt, främst i och med att uthyrning endast får ske med beaktande av bruksvärdesprincipen. För att undersöka om ägarlägenheten, trots denna begränsning, kan locka privatpersoner och eventuella investerare granskas i detta arbete de ekonomiska förutsättningarna för boendeformen. Ägarlägenheten torde närmast konkurrera med bostadsrätten varför en ekonomisk jämförelse görs mellan de två boendeformerna. Jämförelsestudien visar att ett köp av en ägarlägenhet i princip ger upphov till lika stora kostnader som ett förvärv av en bostadsrätt, om bostadsrättsföreningen tar upp lån i samband med köpet av fastigheten. En jämförelse med en obelånad bostadsrättsförening visar, under samma förutsättningar, att bostadsrätten är mer gynnsam. Utöver de direkt ekonomiska faktorerna finns i ägarlägenheten dolda mervärden. Dessa värden beror främst på den friare dispositionsrätt som bland annat ger upphov till en hyresoption. Med beaktande av de ekonomiska jämförelsestudierna och de mervärden som finns i den nya boendeformen bedöms det i framtiden komma att finnas en efterfrågan på ägarlägenheter. 3

Förord Detta examensarbete är skrivet under sommaren 2008 i samarbete med NAI Svefa. Uppsatsen är det avslutande momentet i civilingenjörsutbildningen på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot bygg- och fastighetsekonomi, på Kungliga tekniska högskolan i Stockholm. Vi vill främst tacka våra handledare på NAI Svefa, Jessica Albrektson, fastighetsutvecklare NAI Svefa, och Jenny Henge, fastighetsutvecklare NAI Svefa, för deras engagemang och stöd under skrivandet. Vi vill även tacka övriga medarbetare inom företaget som har visat intresse och gett värdefulla åsikter. Det har varit många roliga stunder tillsammans med er på kontoret. Tack riktas även till JM, Swedbank och Sveriges byggindustrier för givande intervjuer. Sist men inte minst vill vi tacka vår handledare, professor Hans Lind, för de synpunkter och den hjälp han har gett oss under arbetets gång. Stockholm 2008 Olof Melin Maria Öberg 4

1 INLEDNING... 7 1.1 BAKGRUND... 7 1.2 SYFTE/FRÅGESTÄLLNING... 8 1.3 METOD... 8 1.4 DISPOSITION...10 1.5 AVGRÄNSNING...10 1.6 ORDLISTA...11 2 DAGENS BOENDEFORMER I FLERBOSTADSHUS...12 2.1 BOSTADSRÄTTER...12 2.1.1 Ekonomisk förening...13 2.1.2 Bostadsrättsförening...13 2.2 HYRESRÄTTER...14 2.2.1 Hyresrätt...14 2.2.2 Kooperativ hyresrätt...15 3 ÄGARLÄGENHETER...16 3.1 TREDIMENSIONELL INDELNING...16 3.2 BILDANDET AV ÄGARLÄGENHETER...17 3.3 GEMENSAMHETSANLÄGGNING...18 3.3.1 Villkor för bildandet av en gemensamhetsanläggning...18 3.3.2 Förvaltningen av gemensamhetsanläggningen...18 4 KOSTNADER FÖR DE OLIKA BOENDEFORMERNA...20 4.1 KAPITALKOSTNADER...20 4.1.1 Kapitalkostnader bostadsrätter...21 4.1.2 Kapitalkostnader ägarlägenheter...21 4.2 SKATTEMÄSSIGA EFFEKTER...21 4.2.1 Skattemässiga effekter bostadsrätter...21 4.2.2 Skattemässiga effekter ägarlägenheter...22 4.3 DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER...22 4.3.1 Drift- och underhållskostnader för bostadsrätter...22 4.3.2 Drift- och underhållskostnader för ägarlägenheter...22 4.4 ENGÅNGSKOSTNADER...23 4.4.1 Engångskostnader bostadsrätter...23 4.4.2 Engångskostnader ägarlägenheter...23 4.5 FÖRVÄRVSKOSTNADER...24 4.5.1 Förvärvskostnader bostadsrätter...24 4.5.2 Förvärvskostnader ägarlägenheter...24 5 FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR DEN JÄMFÖRANDE STUDIEN...26 5.1 BESKRIVNING AV HAMMARBY SJÖSTAD...26 5.2 VARFÖR HAMMARBY SJÖSTAD?...26 5.3 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARNA I HAMMARBY SJÖSTAD...27 6 JÄMFÖRANDE STUDIE...28 6.1 FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR JÄMFÖRANDE STUDIE...28 6.1.1 Fall 1 Ägarlägenhet vs. Bostadsrättsförening med lån...28 6.1.2 Fall 2 Ägarlägenhet vs. Bostadsrättsförening utan lån...29 6.1.3 Antaganden och förutsättningar för jämförelsen...29 6.1.4 Försumbara ekonomiska faktorer...30 6.2 TILLÄMPAD KOSTNADSKALKYL...30 6.2.1 Fall 1 Bostadsrättsförening med lån vs. Ägarlägenhet...31 6.2.2 Sammanfattning Fall 1...35 6.2.3 Fall 2 Bostadsrättsförening utan lån vs. Ägarlägenhet...36 6.2.4 Sammanfattning Fall 2...37 6.3 KÄNSLIGHETSANALYS...38 6.3.1 Ränta...38 5

6.3.2 Innehavstid...39 6.3.3 Pris...39 6.4 ANALYS AV KOSTNADERNA...40 7 VÄRDET AV EN HYRESOPTION...42 7.1 HYRESMARKNADEN IDAG...42 7.2 FASTIGHETSCYKLER...43 7.3 ANDRAHANDSUTHYRNING AV BOSTADSRÄTTER...45 7.4 UTHYRNING AV ÄGARLÄGENHETER...46 7.5 ANALYS AV HYRESOPTIONEN...47 8 AVSLUTANDE KOMMENTARER...49 KÄLLFÖRTECKNING...50 BILAGA 1 - FALL 1 ÄGARLÄGENHET VS. BOSTADSRÄTTSFÖRENING MED LÅN...53 BILAGA 2 - FALL 1 ÄGARLÄGENHET VS. BOSTADSRÄTTSFÖRENING UTAN LÅN...55 6

1 Inledning 1.1 Bakgrund Det råder bostadsbrist i landets storstadsområden. Till exempel kan nämnas att det i Västra Götalands län råder bostadsbrist i drygt 60 procent 1 av kommunerna och i Stockholm är motsvarande siffra 100 procent. 2 Bostadsbristen påverkar starkt individens vardag; till exempel blir det svårt att flytta från föräldrarna, ta jobbet som erbjuds i en storstad eller att studera i den stad som helst skulle väljas. Den första juli 2007 avskaffades produktionsstödet för byggande av bostäder. Stödet infördes under två etapper; år 2001 infördes ett stöd för att öka produktionen av hyresbostäder i områden med hög brist och 2003 introduceras en investeringsstimulans till hjälp för att öka byggandet av mindre hyresbostäder samt studentbostäder. Investeringsbidragets avskaffande kan antas ha en negativ påverkan på den bostadsbrist som redan råder och det krävs därför ett substitut för bidraget. 3 Ägarlägenheten har omtalats under decennier. Redan på 1800-talet omtalades möjligheten att äga sin lägenhet som ett medel för att öka individens rättigheter. Det motsades dock med argument om negativa erfarenheter från utlandet. 4 Diskussionen har dock tagits upp flera gånger sedan dess. Fördelar med boendeformen har ställts mot nackdelar som det skulle innebära om den infördes. Boendeformen, som innebär att en lägenhet ägs med motsvarande äganderätt som en småhusägare har, förkastades senast år 2004 av Riksdagen. Möjligheten att äga sin lägenhet återfinns i många länder, bland annat våra grannländer Norge och Danmark, men också på andra håll såsom Holland och Australien. Vad en ägarlägenhet innebär skiljer sig åt mellan länderna, men det kan sammanfattas i två sorters ägande: direkt ägande och indirekt ägande. Den tidigare typen av ägande innebär att den enskilde äger lägenheten eller en ideell andel i det hus där lägenheten är belägen. Ett indirekt ägande betyder istället att en juridisk person äger huset i vilket den enskilde lägenhetsinnehavaren har en del i. Argumenten för ett införande av ägarlägenheter i det svenska beståndet är bland annat att det skulle påverka bostadsbyggandet positivt och därmed skulle bostadsbristen kunna avhjälpas. Det skulle vidare ge individen en större valfrihet vid valet av boende och en friare dispositionsrätt. Till exempel kommer en lägenhetsägare fritt kunna hyra ut sin bostad, vilket skapar utrymme för en större hyresmarknad. Denna situation återfinns i Australien där 50 procent av alla ägarlägenheter bidrar till utbudet på hyresmarknaden 5. Emot detta måste dock ställas att ännu en boendeform kan skapa förvirring bland konsumenterna då det blir svårt att hålla isär de möjliga alternativen. Det hävdas också att den friare dispositionsrätten skulle kunna ge upphov till en oprofessionell andrahandsmarknad. 6 1 Göteborgsposten, www.gp.se, 2008-09-15 2 Länsstyrelsen Stockholms län, www.ab.lst.se, 2008-09-15 3 Regeringen, www.regeringen.se 4 SOU 2002:21 5 Veidekke, www.veidekke.se, 2008-09-15 6 SOU 2002:21 7

I april 2008 kom ett utkast till en lagrådsremiss, dnrju2008/3848/l1 (vidare benämnd förslaget), om ett införande av ägarlägenheter med direkt äganderätt. Remissvar på detta förslag har nu kommit in. Om förslaget går igenom kommer den nya boendeformen att introduceras på den svenska fastighetsmarknaden under våren 2009. Huruvida ägarlägenheten kommer att skapa ett ökat bostadsbyggande beror på hur konsumenten värderar boendeformen. Om denne anser att ett ägande av en lägenhet är fördelaktig framför andra boendeformer, närmast småhus och bostadsrätt, kommer den troligen att efterfrågas och då kommer också att produktion av ägarlägenheter att ske. 1.2 Syfte/frågeställning Ägarlägenheter har under flera år betraktats som en boendeform som skulle kunna stimulera bostadsbyggandet, särskilt i storstadsområden där bostadsbristen är hög. En förutsättning för att ägarlägenheter ska byggas är att det finns en efterfrågan. Det lagförslag som kom under våren 2008 har diskuterats flitigt och kritik som framkommit är att förslaget innehåller alltför många begränsningar. Syftet är att undersöka förutsättningarna för produktion på ägarlägenheter, då boendeformen med största sannolikhet införs från och med den 1 april 2009. Produktionen är beroende av efterfrågan, vilken i sin tur beror på de privatekonomiska fördelar som den nya boendeformen kan komma att ge. Ägarlägenheten antas närmast komma att konkurrera med bostadsrätten varför en jämförelse mellan de båda boendeformerna är relevant för att uppnå vårt syfte. 1.3 Metod Det inledande arbetet utgjordes av litteraturstudier. Främst sattes fokus till att förstå hur bostadsrätter fungerar juridiskt sett, samt vilka regler som kommer att gälla för ägarlägenheter vid ett eventuellt införande. Vad det gäller ägarlägenheter är den informationen helt baserad på det förslag som kom i april 2008. Frågan om ägarlägenheter skulle kunna minska bostadsbristen i storstadsområden beror på om det kommer att ske någon produktion. I det inledande skedet av undersökningen intervjuades därför verksamma inom byggsektorn, för att se huruvida de tror att det kommer att produceras några lägenheter med äganderätt. Svaren var att produktionsmängden helt kommer att bero på efterfrågan. Arbetet är inriktat mot flerbostadshus, varför ingen jämförelse görs med småhus. Troligt är att ägarlägenheten närmast kommer att konkurrera med bostadsrätten, varför en jämförelse mellan dessa två boendeformer är intressant att belysa. Efterfrågan på ägarlägenheter kommer därmed att, till stor del, bero på vilka eventuella ekonomiska fördelar som denna boendeform innebär. Undersökningen gjordes med avseende på de privatekonomiska skillnader som skulle kunna uppkomma. Initialt undersöktes tio stycken, slumpvis utvalda, bostadsrättsföreningar i Hammarby Sjöstad. Genom granskning av föreningarnas årsredovisningar beräknades medelvärdet för lägenhetsyta samt andel lån i föreningen. Utifrån erlagda köpeskillingar för bostadsrätter i området gjordes antagandet att snittpriset är ca 50 000 kr/kvm boarea (BOA). Detta antagande kunde senare, tillsammans med de beräknade värdena från föreningarna, 8

användas för att ta fram de privatekonomiska kostnader som var intressanta. Hänsyn togs endast till de kostnader som skiljer sig mellan boendeformerna. Dessa är räntekostnader med eventuella avdrag, fastighetsavgift, kostnader för stämpelskatt samt pantbrev och fastighetsbildningskostnader. Information som behövdes för att beräkna dessa kostnader erhölls genom intervjuer med bland annat byggbolag, bank samt sakkunniga men också från lagtext och övrig litteratur. I frågan om fastighetsavgiften för ägarlägenheten utgicks från det förslag som gavs ut i maj 2008. En kalkyl ställdes upp i Excel, vilken summerar de totala skillnaderna mellan ägarlägenheten och bostadsrätten utifrån ett grundscenario. För att verifiera resultatet arbetades en känslighetsanalys fram över relevanta variabler för att se hur stabila värdena var. Analysen gjordes genom att variera räntenivå, antal år som lägenheten behålls samt yta. De ekonomiska skillnaderna mellan de båda boendeformerna sammanfattades sedan i en analysdel. Ägarlägenheten kan upplåtas fritt, vilket är en fördel för ägaren. Till exempel kan lägenheten hyras ut under en lågkonjunktur, vilket kan skapa ett värde. Därför granskades cyklerna på fastighetsmarknaden i syfte att bedöma värdet av denna hyresoption. Resultatet från undersökningen av hyresoptionen adderades sedan till resultatet ifrån granskningen av kostnadsskillnaderna. De analyser som gjorts är baserade på antaganden om marknaden i dagsläget och detta styr resultatet. Antagandena har i största mån anpassats efter verkliga förhållanden för att skapa en så verklighetstrogen bild som möjligt. Dock måste hänsyn tas till att det inte alltid endast finns ett möjligt tillvägagångssätt för att beräkna kostnaderna. Det krävdes många antaganden för att kunna ställa upp den kalkyl som sammanfattar kostnadsskillnaderna mellan de båda boendeformerna. Ett osäkert antagande leder till att även utdata påverkas. I arbetet har dock de variabler och värden som förts in noga överlagts, för att på så sätt minska felen i indata. Trots att resultatet är analyserat utifrån exakta kronor bör summorna mer ses som en vägledning än precisa värden. Vår utgångspunkt har varit den marknad som råder idag. Då denna är dynamisk kommer resultatet att påverkas av rörelserna med tiden, vilket gör att våra antaganden inte alltid kommer att vara aktuella. Känslighetsanalysen är ett steg i att verifiera vårt resultat. Det måste dock nämnas att endast variation av en variabel i taget inte helt speglar verkligheten på marknaden. 9

1.4 Disposition Kapitel 2 innehåller en redogörelse för vad en bostadsrätt är, hur en ekonomisk förening är uppbyggd samt vilka regler som gäller för en bostadsrättsförening. Avsnittet inkluderar också en kortare beskrivning av vad hyresrätt samt kooperativ hyresrätt innebär. Kapitel 3 beskriver begreppet ägarlägenhet. Med utgångspunkt i hur tredimensionell indelning fungerar beskrivs vilka regler som gäller för bildandet av ägarlägenheter. Vidare redogörs för vad en gemensamhetsanläggning är och hur denna sköts. Kapitel 4 beskriver de största boendekostnadsposterna med avseende dels på ägarlägenheter och dels på bostadsrätter. Storleken på dessa kostnader undersöks senare i kapitel 6 2. Kapitel 5 innehåller en kortare beskrivning av Hammarby Sjöstad med en förklaring till varför vi valde detta område för vår analys. Kapitel 6 är vår undersökande del. I denna beskrivs först de två olika situationer vi ämnar undersöka, dels när bostadsrättsföreningen tar upp lån och dels när den inte tar upp några lån. Vardera förhållande ska senare jämföras med ägarlägenheten. Vidare är de antaganden uppställda som krävs för att jämförelsen ska kunna göras. I avsnitt 6.2 kan resultaten från jämförelsen hittas och i avsnitt 6.3 en känslighetsanalys. Den senare beskriver hur skillnaden i kostnader mellan de båda boendeformerna varierar med bland annat variationer i ränteläge. Kapitel 7 beskriver det hyressättningssystem, bruksvärdessystemet, som vi har för bostadshyresrätter i Sverige idag. Det finns också en redogörelse för de regler som gäller vid andrahandsuthyrning av bostadsrätter, samt de regler som gäller vid en förstahandsuthyrning. Den senare formen av uthyrning kommer att vara aktuell vid upplåtelse av ägarlägenheter. Vidare återfinns i kapitlet en analys av den uthyrningsmöjlighet som ägarlägenheten har och om denna kan skapa några mervärden. Kapitel 8 innehåller vår sammanfattande analys där resultaten från kapitel 6 och 7 summeras och diskuteras. 1.5 Avgränsning Detta examensarbete är avgränsat till att enbart beröra de privatekonomiska skillnader som kan uppkomma mellan bostadsrätter och ägarlägenheter, vid ett införande av den nya boendeformen. Ingen ansats har således gjorts för att undersöka andra eventuella effekter av införandet såsom sociala konsekvenser eller förvaltningsmässiga aspekter. Förslaget menar att ägarlägenheter kan komma att innefatta annat än bostäder som till exempel affärslokaler, i detta arbete behandlas dock enbart bostäder. Vidare framförs möjligheten att inrätta ägarlägenheter i nyproduktion och vid till- samt påbyggnad. Vi har dock valt att enbart ta upp de ekonomiska skillnader som uppstår i det första fallet. Denna avgränsning har gjorts då det kan antas att den största produktionen av ägarlägenheter kommer att ske inom ramen för nyproduktion 7, men också för att förenkla våra antaganden. 7 Intervju, Göran Råckle, 2008-06-25 10

1.6 Ordlista Andrahandsuthyrning När en bostadsrättshavare upplåter sin lägenhet till en annan person för nyttjande regleras detta lagtekniskt på samma sätt som vid uthyrning av en hyresrätt. Därför har vi i detta arbete valt att kalla denna uthyrning för andrahandsuthyrning. Boarea Bruksvärde för boutrymmen. Fastighet En fastighet är, enligt Jordabalken 1 kap. 1, jord vilken är indelad i fastigheter. Med jord avses här både mark, samt vattendrag och sjöar och till fastigheten tillhörande fysiska samt rättsliga tillbehör 8. Till de tidigare hör allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör samt industritillbehör och till de senare till exempel servitut, delaktighet i samfällighet samt ledningsrätt 9. Lös egendom Lös egendom regleras negativt i lagen. Detta betyder att allt som inte är fast egendom enligt Jordabalken 1 kap. 1 är lös egendom. Konsumentprisindex Konsumentprisindex är ett mått på inflationsförändringar över åren. Det visar således hur konsumentens konsumtionsförmåga ändrar sig över tiden. 10 Juridisk person En juridisk person kan, enligt Lagen om ekonomiska föreningar 1 kap. 2, ikläda sig skyldigheter och förvärva rättigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. En juridisk person kan äga, låna pengar, bli skadeståndsskyldig m.m. Fysisk person En fysisk person är en privatperson som har rättskapacitet. Detta betyder att den kan ikläda sig rättigheter och skyldigheter, skriva avtal, äga föremål och göra affärer. Upplåtelse Upplåtelse innebär att en annan person får rätten att förfoga över hela eller vissa delar av bostaden. Överlåtelse Överlåtelse innebär att äganderätten till en fastighet övergår från den ursprungliga ägaren till en ny person. 8 Hager R., (A), s. 18 9 Hager R., (A), s.21 10 Brealey R. & Myers S., s.45 11

2 Dagens boendeformer i flerbostadshus På dagens bostadsmarknad finns flera olika sorters nyttjanderätter till lägenheter, men ingen möjlighet till ägande av en lägenhet. Bostadsrätt, hyresrätt och kooperativ hyresrätt är exempel på nyttjanderätter på den svenska bostadsmarknaden. Om ägarlägenheter införs i enlighet med förslaget kommer det för första gången vara möjligt att äga sin lägenhet och denna boendeform kommer att konkurrera med befintliga boendeformer. I detta kapitel redogörs för reglerna bakom bostadsrätten. 2.1 Bostadsrätter Att inneha en bostadsrätt innebär en rätt att nyttja en lägenhet under obegränsad tid. Bostadsrätten ägs av en ekonomisk förening, bostadsrättsföreningen, och upplåts till nyttjanderättshavaren genom erläggandet av en insats till föreningen samt en, oftast månatlig, avgift. 11 Reglerna kring bostadsrätten återfinns i Bostadsrättslagen (Bostadsrättslag (1991:614)), Lagen om ekonomiska föreningar (Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar), samt reglerna kring köp av bostadsrätt i Köplagen (Köplag (1990:931)), då bostadsrätten utgör lös egendom. En bostadsrättsförening förvärvar en fastighet och upplåter sedan de enskilda lägenheterna till föreningsmedlemmarna. Upplåtelse av bostadsrätten kan bara ske en gång, det vill säga då lägenheten upplåts första gången. Detta kan ske till exempel vid nyproduktion, vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt eller vid försäljning av tidigare vindsutrymmen. Senare byte av nyttjanderättshavare klassificeras istället som överlåtelse. 12 De krav som ställs för att upplåtelse ska få ske är att det finns en ekonomisk plan samt att Bolagsverket kan se att föreningen har möjlighet att betala tillbaka upplåtelseavgift samt insats om behövligt. 13 Insatsen som betalas av bostadsrättshavaren till föreningen beräknas med avseende på bland annat lägenhetens storlek, läge i huset samt planlösning och utgör en del av husets finansiering. Insatsen erläggs då lägenheten upplåts första gången och är inte återbetalningsbar. Dock har nyttjanderättshavaren möjlighet att få tillbaka det värde som finns i lägenheten genom att överlåta den. 14 Varje bostadsrättshavare betalar en månatlig avgift till bostadsrättsföreningen. Storleken på avgiften bestäms utifrån andelstal baserade på hur stor del som den aktuella lägenheten utgör av hela bostadsrättsföreningen och innefattar kostnader för bland annat fastighetsavgift, räntor, amorteringar samt drift och underhållskostnader för gemensamma utrymmen. 15 11 Hager R., (B), s. 71 ff 12 Lundén B. & Svensson U., s 12ff 13 Isacson P., s.63 14 Lundén B. & Svensson U.,.54 f 15 Lundén B. & Svensson U., s.58 f 12

2.1.1 Ekonomisk förening En ekonomisk förening är en juridisk person som har till syfte att genom ekonomisk verksamhet gagna medlemmarnas ekonomiska intressen 16. Att verksamheten ska vara ekonomisk innebär att den ska vara affärsmässig, organiserad, finansiell, kommersiell med mera 17. Den ekonomiska föreningen är ett skattesubjekt och måste därmed betala skatt på eventuella vinster 18. För att få bilda en ekonomisk förening måste ett antal särskilda krav vara uppfyllda. Villkoren är att föreningen måste ha minst tre medlemmar, antagna stadgar, framröstad styrelse samt vald/a revisor/er. Vad som ska ingå i stadgarna är upp till föreningen att avgöra då lagen endast ställer upp minimikrav. Bolagsverket måste dock godkänna de stadgar som föreningen har antagit. De minimikraven som uppställs i lagen behandlar dels information kring föreningen såsom namn, var föreningen har sitt säte, hurdant räkenskapsår föreningen ska ha samt ändamål, men också attribut som avgiftsbelopp till föreningen, hur stämmor ska sammankallas och antalet godkända ledamöter. 19 2.1.2 Bostadsrättsförening En bostadsrättsförening är en speciell typ av ekonomisk förening. Således är reglerna anpassade efter detta, samt kompletterade med ytterligare några bestämmelser. En bostadsrättsförening har som främsta syfte att upplåta lägenheter med bostadsrätt i hus vilka föreningen äger, till föreningens medlemmar. Förutom flerfamiljshus förekommer bostadsrättsföreningar i upplåtelseformen radhus. Föreningens styrelse kan bildas på flera olika sätt; till exempel av byggherren, vilken senare säljer lägenheterna och låter köparna ta över föreningen, eller av hyresgästerna vid en ombildning. 20 Registrering av föreningen görs, liksom för övriga ekonomiska föreningar, hos Bolagsverket. Krav för att få registreras är att föreningen har minst tre medlemmar och tre lägenheter ämnade att upplåtas med bostadsrätt. 21 Föreningen ska anta stadgar som syftar till att informera medlemmarna i föreningen dels om vilka regler som gäller för bostadsrättsföreningar generellt, men också vilka regler som gäller specifikt för den aktuella föreningen. 22 Som exempel kan nämnas regler kring upplåtelseavgift och överlåtelseavgift, föreningens namn samt principer för vinstutdelning. 23 Utöver ovanstående formkrav krävs också att upplåtelsen inte är tidsbegränsad och att minst 2/3 av de boende i huset är medlemmar i föreningen. 24 16 Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar 17 Lundén B., s.11 18 Lundén B., s.23 19 Lundén B., s. 15f 20 Lundén B. & Svensson U., s 12ff 21 Isacson P., s.21 22 Lundén B. & Svensson U., s. 29 23 Lundén B. & Svensson U., s. 29 24 Isacson P., s.21 13

Bostadsrättsföreningen måste enligt lag upprätta en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen ska göra det möjligt att utifrån bedöma bostadsrättsföreningen ur ett tekniskt samt ekonomiskt perspektiv. Intresse för sådan information finns till exempel hos blivande bostadsrättshavare. 25 Äkta bostadsrättsförening Enligt den definition som riksskatteverket har i sina rekommendationer så: ska fastigheter som ägs av bostadsrättförening minst inrymma tre lägenheter och att minst 60 procent av hela taxeringsvärdet ska belöpa på de medlemmar eller delägare med bostads- eller hyresrätt upplåtna bostadslägenheterna, för att anses vara en äkta bostadsrättsförening (RSV S 1999:43). En bostadsrättsförening räknas följaktligen som äkta om minst 60 procent, beräknat på bedömd bruksvärdeshyra, av lägenheterna i huset upplåts till fysiska personer med bostadsrätt. Detta omnämns ofta som kvalificerad användning och för dessa gäller ovanstående regler kring bostadsrättsföreningar. 26 Oäkta bostadsrättsförening Till de oäkta bostadsrättsföreningarna hänförs de föreningar där mindre än 60 procent av lägenhetsanvändningen är kvalificerad. Till okvalificerad användning hör bland annat kommersiella lokaler, bostadslägenheter med hyresrätt samt antenn och reklamplatser. Vidare är en bostadsrättsförening alltid oäkta under sitt första kalenderår. 27 Även de oäkta föreningarna följer reglerna i Bostadsrättslagen. Skillnaden mellan de äkta och de oäkta bostadsrättsföreningarna ligger i hur de beskattas. 28 Denna skrivelse har inte i syfte att granska oäkta bostadsrättsföreningar och redogör således inte för sådana skatteförhållanden. 2.2 Hyresrätter 2.2.1 Hyresrätt Reglerna kring hyresrätten återfinns i Jordabalkens (Jordabalk (1970:994))12:e kapitel och benämns Hyreslagen. Att inneha en hyresrätt innebär enligt JB 12:1 att genom erläggandet av ett vederlag erhålla en i tiden begränsad nyttjanderätt till en bostad eller lokal. Fortsättningsvis behandlas enbart det tidigare. Ersättningen utgår nödvändigtvis inte i form av pengar, utan kan även vara i form av tjänster. Storleken bestäms i det avtal som träffas mellan hyresgäst och hyresvärd och är reglerat av bruksvärdessystemet. 29 Hyresgästen har ett direkt besittningsskydd vilket betyder att denne har en rätt att, oavsett hyresvärdens ståndpunkt, få kontraktet förlängt så länge hyresvärden inte kan aktualisera en besittningsbrytande grund. 25 Lundén B. & Svensson U., s.28 26 Isacson P., s.45 27 Ibid. 28 Isacson P., s.48 29 Hager R., (B), s.62 ff 14

Vad gäller upplåtelse samt överlåtelse finns för hyresgästen begränsade möjligheter och pantsättning av en hyresrätt är aldrig möjlig 30. 2.2.2 Kooperativ hyresrätt Kooperativa hyresrätt är en blandning mellan hyresrätt och bostadsrätt. Den upplåts av en förening, den kooperativa hyresgästföreningen, till dess medlemmar mot en upplåtelseinsats samt hyra. Nyttjanderätten är, till skillnad från insatsen i en bostadsrättsförening, inte kopplad till en viss andel i föreningen och fås också tillbaka vid ett eventuellt avlämnande 31. Föreningen måste bestå av minst tre medlemmar och den står under lagen för ekonomiska föreningar 32. 30 Hager R., Hyresrätt & bostadsrätt, s. 70 31 SABO, www.sabo.se, 2008-06-13 32 Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt, 15

3 Ägarlägenheter I dagsläget kan en lägenhet i Sverige upplåtas med någon form av nyttjanderätt, som t.e.x. bostadsrätt eller hyresrätt. Det finns dock ingen möjlighet att äga sin lägenhet. Under många år har det tvistats huruvida det bör införas lagändringar som innebär att ägarlägenheter kan införas i det svenska beståndet och under april 2008 utkom ett sådant förslag. Ägarlägenheter är en vanlig boendeform internationellt och kan hittas i bland annat Norge, Danmark, Holland och Australien. Begreppet ägarlägenhet och innebörden av detsamma skiljer sig dock mellan de olika länderna. Det finns två kategorier av ägande av sitt boende i flerbostadshus. Dessa är direkt ägande, där lägenhetsinnehavaren äger lägenheten eller en andel i det hus till vilket enheten tillhör samt indirekt ägande. Det senare betyder att de enskilda lägenhetsinnehavarna har andelar i ett hus som ägs av en juridisk person. Indirekt ägande är vanligt i till exempel Finland, medan det direkta ägandet är den typ som Danmark applicerar. Den kategori av ägarlägenheter som i Sverige ligger som förslag är mest lik den typ av direkt ägande som återfinns i Danmark 33. I detta kapitel redogörs för det förslag som lagts fram för införandet av ägarlägenheter. 3.1 Tredimensionell indelning Sedan år 2004 är det i Sverige möjligt att dela in fastigheter både i horisontal- samt i vertikalled, s.k. tredimensionell indelning (3D). Fastighetsindelning kan göras antingen traditionellt, det vill säga enbart i horisontalled, eller tredimensionellt. Det finns två kategorier av 3D; tredimensionell fastighet, vilken i sin helhet är avgränsad i både horisontal samt vertikalled och tredimensionellt fastighetsutrymme. Det senare är ett utrymme som ingår i en fastighet som det inte tillhör och som är horisontellt samt vertikalt avgränsad 34. Denna typ av indelning kommer dock inte att vidare behandlas i arbetet. Syftet med införandet av 3D-indelning var bland annat att effektivisera förvaltningen av fastigheter som är indelade i olika verksamheter, till exempel då en enhet är indelad i dels en kommersiell del och dels en bostadsdel, samt att effektivisera markanvändningen i städer med hög efterfrågan på fastigheter. 35 Villkor för bildandet av 3D fastigheter regleras i Fastighetsbildningslagen (Fastighetsbildningslag (1970:988)) samt Jordabalken (Jordabalk (1970:994)). Till största delen kan reglerna för traditionell tvådimensionell indelning (2D) tillämpas. Villkoren för traditionell fastighetsindelning säger att ny 36 - eller ombildning 37 endast får ske om det är det enda sätt på vilket syftet kan uppnås. Rådande användningssätt får heller inte komma att aktualiseras igen inom överskådlig tid. Det får dock, så länge det inte sker i strid med planbestämmelser, göras avsteg från dessa regler i de fall det sker en förbättring. 38 Utöver reglerna för 2D gäller ytterligare villkor för tredimensionell fastighetsindelning. 3D får endast ske om det är den mest lämpliga metod med vilken syftet kan uppnås. 3D är följaktligen ett substitut till 2D och ska bara utnyttjas i berättigade fall. Vidare regleras att bildandet av en 3D 33 Lagrådsremiss Ägarlägenheter, s.26 34 Fastighetsbildningslag 1 kap. 1 35 Paulsson J., s.80. 36 Klyvning, avstyckning eller sammanläggning 37 Fastighetsreglering 38 Lagrådsremiss - Ägarlägenheter, s.42 16

fastighet för bostadsändamål måste innefatta minst fem lägenheter samt att tillgången på nödvändigheter såsom åtkomst till fastigheten, vatten och elektricitet måste vara säkrad. Tillgängligheten till fastigheten, i andra fall än då den är belägen på markplan, tryggas genom bildande av gemensamhetsanläggning eller servitut till hiss eller trapphus. Vidare får 3Dbildning endast ske i befintliga byggnader. Avsteg från detta får dock göras om det krävs med hänsyn till finansieringen eller för att konstruktion ska ske. Kravet är dock att byggnation måste påbörjas inom viss, av Lantmäterimyndigheten bestämd, tid.39 Bildandet görs genom någon av de vanliga lantmäteriförrättningarna: klyvning, avstyckning, fastighetsreglering och sammanläggning 40 3.2 Bildandet av ägarlägenheter Den tredimensionella fastighetsindelningen har gjort det möjligt att införa ägarlägenheter då avgränsning nu kan ske även vertikalt 41. En ägarlägenhet är en, i sin helhet, horisontalt samt vertikalt avgränsad fastighet vars gränser bestäms av Lantmäterimyndigheten 42. Varje avgränsad fastighet är avsedd att endast inrymma en bostadslägenhet där lägenhetsägaren har en äganderätt till lägenheten samt även har tillträde till gemensamma utrymmen 43. Närmast kan ägarlägenheten beskrivas som ett radhus på höjden, där ägaren har samma rättigheter som en småhusägare har. För bildandet av ägarlägenheten föreslås att samma krav ska gälla som för andra tredimensionella fastigheter. Reglerna har redogjorts för ovan. Dock har dessa bestämmelser utformats för att förhindra sådan uppsplittring av beståndet som ägarlägenheter medför. Lagförslaget föreslår därför att ett generellt undantag från dessa regler avseende 3D-bildning fastställs för ägarlägenheter, för att möjliggöra uppkomsten av dessa. 44 Vidare uttrycks att kravet på fem lägenheter, som krävs för att bilda en 3D- fastighet, ändras till att tre ägarlägenhetsfastigheter får bilda en ägarlägenhetsenhet 45. Tillsvidare kommer den nya boendeformen enbart kunna införas vid nyproduktion. Till nyproduktion räknas då uppförande av ny byggnad från grund, påbyggnad ovanpå befintlig byggnad samt ombildning av förrådsutrymmen samt kontors- och industrilokaler till bostadshus. Detta gäller i de fall då dessa utrymmen aldrig tidigare använts till bostadsändamål. 46 Det rekommenderas att gränserna mellan ägarlägenheterna avgörs av Lantmäterimyndigheten i varje enskilt fall, men en tumregel blir lägenhetens gränser inklusive ytskikt. Liksom för övriga 3D fastigheter måste det tillförsäkras varje ägarlägenhet att den har tillgång på vatten, avlopp m.m. och detta bör göras genom bildandet av gemensamhetsanläggningar. Förvaltningen av gemensamhetsanläggningen rekommenderas vidare lösas genom en samfällighetsförening 47. Gemensamhetsanläggningen kan troligen komma att omfatta skalet, det vill säga tak och fasad samt gemensamma utrymmen som källare, stammar, hiss och 39 Paulsson J,. s.85 40 Lantmäteriet, www.lantmateriet.se, 2008-06-24 41 Lagrådsremiss - Ägarlägenheter s.27 42 Lagrådsremiss - Ägarlägenheter s.54 43 SOU 2002:21 44 Lagrådsremiss Ägarlägenheter, s.47f 45 Lagrådsremiss Ägarlägenheter, s.51f 46 Lagrådsremiss Ägarlägenheter, s.50 47 Lagrådsremiss Ägarlägenheter, s.64 17

trapphus. Vid nybildning kommer gemensamhetsanläggningen att bildas av byggbolaget och senare tas över av lägenhetsägarna. 48 De regler avseende grannelagsrätt samt miljöskydd som gäller för andra fastigheter föreslås gälla även för ägarlägenheter, dock med vissa kompletteringar liknande de regler som finns för bostadsrätter i dagsläget på grund av de risker som finns för bland annat störningar 49. 3.3 Gemensamhetsanläggning En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är av permanent betydelse för flera fastigheter och som förvaltas gemensamt av fastighetsägarna 50. Denna beskrivning kan tillämpas på ett stort antal olika anordningar som till exempel tvättstugor, garage och avloppssystem. Regler kring gemensamhetsanläggningarna återfinns i Anläggningslagen (Anläggningslag (1973:1149)). 51 3.3.1 Villkor för bildandet av en gemensamhetsanläggning För att få bilda en gemensamhetsanläggning krävs att den kommer att vara av väsentlig betydelse för innehavarna av andelarna, samt inte strida mot några planbestämmelser. Anläggningen får heller inte inrättas om någon av de fastighetsägare som ska ingå i gemensamhetsanläggningen med goda skäl motsäger sig detta. Vidare måste fördelarna överväga nackdelarna och inrättandet av anläggningen måste göras med minsta intrång och utan oskälig kostnad. 52 3.3.2 Förvaltningen av gemensamhetsanläggningen De fastigheter som gemensamt förvaltar en gemensamhetsanläggning benämns anläggningssamfällighet. Det finns två typer av förvaltningsformer: delägarförvaltning i vilken alla delägare måsta vara överens om alla åtgärder samt föreningsförvaltning där beslut tas vid en föreningsstämma och där således majoriteten avgör i varje enskild fråga. Vad som gäller för en anläggningssamfällighet regleras i Förvaltningslagen (Lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150)). 53 De aktuella fastighetsägarna bildar en samfällighetsförening. Föreningen är en juridisk person vilket betyder att den bland annat kan ingå avtal, äga och ta upp lån. Medlemskapet i föreningen pågår under lika lång tid som ägarskapet till fastigheten. Det ingås därmed vid köp av fastigheten och utträdes vid försäljning. Beslut i föreningen tas genom omröstning vid en föreningsstämma där majoriteten avgör. Fastställandena är gällande och går följaktligen inte att motsäga genom att gå ur föreningen 54. Kostnaderna för den gemensamma anläggningen fördelas med hjälp av s.k. andelstal. Dessa baseras på den nytta, i form av värdeökning, varje fastighet anses få av anläggningen. Ett 48 Intervju, Björn Hedlund & Sten Hamberg, 2008-06-25 49 Lagrådsremiss Ägarlägenheter, s.69 50 Anläggningslag (1973:1149), 1 51 Kalbro T., s.93 52 Anläggningslag (1973:1149), 5-9 53 Kalbro T., s.95 54 Österberg T., s.25 18

annat möjligt sätt att fördela kostnaderna är genom avgifter. Storleken på avgiften bestäms då helt av den faktiska användning som fastigheten anses få av gemensamhetsanläggningen. 55 55 Österberg T, s.108f 19

4 Kostnader för de olika boendeformerna Detta arbete ämnar belysa de ekonomiska skillnaderna mellan bostadsrätten och ägarlägenheten varför det är centralt att redogöra för de kostnadsposter som är av relevans för en sådan jämförelse. I detta arbete kommer de kostnader som bostadsrättshavaren respektive lägenhetsägaren har att benämnas boendekostnader och den kalkyl som senare ställs upp kallas i fortsättningen kostnadskalkyl. Till boendekostnaderna bör räknas: 1. Kapitalkostnader - Amorterings- och Räntekostnader 2. Skatter - Fastighetsavgift 3. Drift- och underhållskostnader - VA, Värme m.m. 4. Engångskostnader - Överlåtelseavgifter, Administrativa avgifter och Fastighetsbildningskostnader 5. Förvärvskostnader - Lagfartskostnad, och Pantbrevskostnad Nedan redogörs för vad som ingår i dessa kostnadsposter samt hur det fungerar i bostadsrätt respektive ägarlägenhet. 4.1 Kapitalkostnader I begreppet kapitalkostnader skall storlek på lån och räntesats anges. Amorterings- och räntebelopp skall därmed ingå. Om förändringar av låneförhållanden, såsom omläggning av lån eller förändringar i räntenivå, är kända skall detta tydliggöras. Kostnader för låneuppläggning och eventuell värdering bör också ingå i kapitalkostnader. 56 Summan av kapitalkostnaderna för de båda boendeformerna beror på storleken på insatsen. För individen är amorterings- och räntekostnader de stora utgiftsposterna vid bostadsköp. Storleken på utgifterna beror, förutom på priset, också på individens ekonomiska situation det vill säga hur stort kapital som behöver lånas samt vilka belåningsförutsättningar individen kan få från banken. Avgörande för lånekostnaderna är amorteringstid och räntesats. 57 Vanligtvis grundas ett låneerbjudande på ett amorteringsfritt lån som motsvarar 75-85 procent av marknadsvärdet på bostaden. Vid ytterligare lånebehov tas s.k. topplån som kräver att amortering sker. Möjligheten för topplån bestäms av kreditinstitutet och i de fall låntagaren har en god återbetalningsförmåga kan upp till 95 procent av bostadens marknadsvärde belånas. I takt med en stigande marknad och höga insatskostnader är det vanligare att ingen amortering krävs. 58 Enligt svensk lag kan räntekostnader för privata lån dras av under inkomstslaget kapital. Avdraget kan göras med 30 procent upp till 100 000 kronor, under förutsättning att ett 56 Fastighetsmäklarnämnden, www.fastighetsmaklarnamnden.se, 2008-07-30 57 Intervju, Göran Råckle 2008-06-25 58 Intervju, Björn Wellhagen, 2008-06-23 20

underskott av kapital finns. För underskott över 100 000 kronor kan 21 procent dras av. 59 Om två eller flera personer är betalningsansvariga för ett lån ska räntan och skulden fördelas mellan dem efter deras andelar i räntan och skulden eller om dessa andelar inte är kända för den uppgiftsskyldige, i lika stora andelar. 60 Bostadsrättsföreningar kan däremot inte dra av några räntekostnader. 4.1.1 Kapitalkostnader bostadsrätter Sedan några år tillbaka går det att låna till bostadsrättsköp på liknande villkor som för fast egendom det vill säga upp till 90-95 procent av marknadsvärdet. I samband med detta utraderades också den ränteskillnad på ca 0,5 procentenheter som tidigare fanns mellan bostadsrätten och fast egendom. 61 För privata lån kan räntor upp till 100 000 kronor dras av med 30 procent. Vid kostnader över 100 000 kronor tillåts ett avdrag om 21 procent. För de lån som finns i föreningen tillåts inte att intäkter dras av mot räntekostnader. 4.1.2 Kapitalkostnader ägarlägenheter Ägaren till en ägarlägenhet beviljas, liksom ägare till annan fast egendom, lagfart. Detta har tidigare betraktats som en bättre säkerhet än att inneha en bostadsrätt. Då lånevillkoren idag är desamma för bostadsrätten som för fast egendom, se stycket ovan, kommer ett köp av en ägarlägenhet inte att ge några ekonomiska fördelar ur detta perspektiv. 62 För räntekostnader tillåts ränteavdrag fullt ut. 4.2 Skattemässiga effekter I januari 2008 togs den då statliga fastighetsskatten bort och ersattes med en kommunal avgift. För småhus är fastighetsavgiften 6 000 kronor per år, men högst 0,75 procent av taxeringsvärdet. För flerbostadshus är avgiften 1 200 kronor per bostadslägenhet eller maximalt 0,4 procent av taxeringsvärdet. Angående nybyggnation gäller, liksom tidigare, att de fem första åren är avgiftsfria och att det under de fem påföljande åren endast utgår halv fastighetsavgift. 4.2.1 Skattemässiga effekter bostadsrätter För en bostadsrättsförening räknas samtliga inkomster och utgifter till inkomstslaget näringsverksamhet och beräknas enligt bokföringsmässiga grunder. Detta betyder att intäkter och kostnader ska redovisas till det räkenskapsår de tillhör samt att hänsyn tas till fodringsoch skuldposter. 63 Förutom eventuell inkomstskatt ska föreningen också betala en fastighetsavgift. Från och med den första januari 2008 (inkomståret 2008) har den statliga fastighetsskatten ersatts med en kommunal avgift. Den nya fastighetsavgiften innebär att bostadsrättsföreningar betalar 1 200 kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,4 procent av taxerat värde för bostadsbyggnaden och tomtmarken. 64 59 Skatteverket, www.skatteverket.se, 2008-08-05 60 Inkomstskattelagen (1999:1229) 8kap 12 61 Intervju, Göran Råckle 2008-06-25 62 Intervju, Göran Råckle, 2008-06-25 63 Lundén B. & Svensson U., s. 201 64 Skatteverket, www.skatteverket.se 2008-07-29 21

Den enskilde individen som innehar en bostadsrätt betalar dock inte någon direkt skatt för sin bostad. Detta finansieras istället av den avgift som medlemmen betalar till bostadsrättsföreningen. 4.2.2 Skattemässiga effekter ägarlägenheter Till följd av att ägarlägenheter är fristående fastigheter kommer ägaren att beläggas med en fastighetsavgift. Hur taxeringen av ägarlägenheter kommer att ske, samt på vilket sätt de ska beskattas, är i dagsläget oklart. Under maj 2008 utkom dock ett förslag på hur skattereglerna för ägarlägenheter kan komma att utformas. Förslaget är till viss del inkonsekvent då det säger att taxeringsvärdet för ägarlägenheter ska beräknas enligt reglerna för hyreshus, men att dessa ska belastas med kommunal fastighetsavgift enligt i princip samma regler och skattesatser som för småhus. 65 På grund av inkonsekvensen i förslaget är utgångspunkten för beräkningar av fastighetsavgift inte helt i enlighet med detta. Istället antas att värderingen av ägarlägenheter görs utifrån marknadsvärdet och att beskattning kommer att ske enligt småhusmodellen. Med ett ökat antal transaktioner är det troligt att värdena på ägarlägenheterna fort stiger, vilket även kommer att påverka taxeringsvärdet. Av denna anledning kan antagandet om taxering utifrån marknadsvärdet göras. Med detta synsätt kommer fastighetsägaren att åläggas en fastighetsavgift på 6 000 kr, dock högst 0,75 procent av taxeringsvärdet. 4.3 Drift- och underhållskostnader Till drift- och underhållskostnader hör försäkringar, värmeförbrukning, el- och vattenförbrukning, tillsyn och skötsel, reparationer, sophämtning och städning av gemensamma utrymmen m.m. 4.3.1 Drift- och underhållskostnader för bostadsrätter Den avgift som nyttjanderättshavarna betalar till föreningen ska täcka de fortlöpande driftoch underhållskostnaderna. Till sådana kostnader hänförs bland annat värme, vatten, avlopp, sotning, sophämtning och försäkringar. Avgiften skall också täcka avsättningar för större underhåll såsom stambyten och fasadrenoveringar. Vidare kan också ytterligare utgiftsposter behöva täckas av avgiften till föreningen. Som exempel kan nämnas eventuell tomträttsavgäld, avgift till samfälligheten, avgift för väg eller gemensamhetsanläggning, parkering, Kabel-TV och bredband. 66 4.3.2 Drift- och underhållskostnader för ägarlägenheter Fastighetsägare betalar stora delar av sina kostnader individuellt. För ägarlägenheter kommer dock vissa kostnader att behöva betalas gemensamt via avgiften till samfällighetsföreningen. Dessa utgifter är i princip desamma som för bostadsrätter. I Norge och Danmark, som under många år haft ägarlägenheter, betalas en månadsavgift till samfällighetsföreningen vilken i sin tur betalar gemensamma kostnader för drift och underhåll av gemensamma utrymmen. För att finansiera större investeringar, såsom omläggning av tak och stambyte, är det i Danmark vanligt att samfällighetsföreningen tar upp lån. Detta tillvägagångssätt skulle kunna vara ett alternativ även i Sverige, men är upp till föreningsmedlemmarna att besluta om. 67 65 Finansdepartementet, Promemoria - Förslag till regler om taxering och beskattning av ägarlägenheter 66 Fastighetsmäklarnämnden, www.fastighetsmaklarnamnden.se, 2008-07-30 67 Mailkorrespondens, Jenny Henge, 2008-09-03 22

Lägenhetsägaren har stora möjligheter att styra över sina driftskostnader i och med att kostnaderna för vattenförbrukning och elförbrukning kommer att betalas på fastighetsnivå och inte genom avgiften till samfällighetsföreningen. 68 På detta sätt skapas incitament att hålla dessa kostnader låga 69. Vidare kan inte någon fastighetsägare tvingas betala bredband eller kabel-tv. 4.4 Engångskostnader Till engångskostnader räknas sådana kostnader som vanligtvis uppkommer vid överlåtelse och upplåtelse av en lägenhet eller en fastighet. 4.4.1 Engångskostnader bostadsrätter I samband med överlåtelse av en bostadsrätt får en administrativ överlåtelseavgift tas ut av föreningen. Vanligtvis tas denna avgift ut från köparen, men den kan också åläggas säljaren. Föreningen får dock endast ta ut en sådan avgift under förutsättning att det står föreskrivet i stadgarna. 70 Överlåtelseavgiften ska tas ut enligt självkostnadsprincipen vilket innebär att kostnaden skall motsvara de administrativa kostnader som förening får bära i samband med överlåtelsen. Enligt förarbetena till bostadsrättslagen bör en sådan avgift begränsas till 2,5 procent av prisbasbeloppet 71, det vill säga ca 1 000 kronor i dagsläget. 72 Andra engångskostnader är avgifter för lantmäteriförrättningar vid nybildning samt anslutning till kommunalt vatten och avlopp. 73 I samband med upplåtelser av bostadsrätter kan föreningen ta ut en upplåtelseavgift. Avgiften kan endast tas ut om föreningen har varit aktiv under en tid. Under denna tid kan värdet på bostadsrätterna ha ökat på grund av att det har gått bra för föreningen. Som exempel kan nämnas om föreningen har betalat av fastighetslån eller gjort en ombyggnad. Syftet med avgiften är att kompensera för värdeökning och på så sätt få större rättvisa mellan de nya och gamla medlemmarna. 74 4.4.2 Engångskostnader ägarlägenheter För ägarlägenheter finns inga kostnader som motsvarar upplåtelse och överlåtelseavgiften. Däremot tillkommer kostnader för bildandet av de fastigheter som ägarlägenheterna utgör. Nybildning av en fastighet är en åtgärd som innebär att fastighetsindelningen ändras genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning. Ombildning av en fastighet sker genom fastighetsreglering genom att en byggnad eller annan anläggning som hör till fastigheten överförs till en annan fastighet. Till fastighetsreglering räknas också att en samfällighet eller ett servitut bildas, ändras eller upphävs. En fastighetsbildning för en tredimensionell fastighet innebär att den i sin helhet avgränsas både horisontellt och vertikalt. Fastighetsbildningar görs av en, av lantmäterimyndighet utsedd, förrättningslantmätare. 68 Många bostadsrätter har idag individuella el- och vattenmätare men långt ifrån alla. 69 Intervju, Björn Hedlund & Sten Hamberg, 2008-06-27 70 Lundén B. & Svensson U., s.60 71 Prisbasbeloppet för 2008 är 41 000 kronor 72 Lunden B. & Svensson U., s.60 73 Fastighetsmäklarnämnden, www.fastighetsmaklarnamnden.se, 2008-07-30 74 Lunden B. & Svensson U., s.59 23