Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt

Transkript

1 YTTRANDE 1 (5) Justitiedepartementet Enheten för fastighetsrätt och associationsrätt Stockholm Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33) Justitiedepartementets diarienummer Ju2014/3799/L1 Inledande synpunkter Frågan om ägarlägenhetsfastigheter (fortsättningsvis ägarlägenheter) togs första gången upp i Boende- och bostadsfinansieringsutredningens slutbetänkande (SOU 1975:51). Sedan dess har frågan utretts och diskuterats vid olika tillfällen års ägarlägenhetsutredning lade fram ett förslag till lag om ägarlägenheter (SOU 2002:21). Utredningens förslag byggde på regler om tredimensionell fastighetsbildning. Utgångspunkten i förslaget var att ägarlägenheter skulle bildas i samband med nyproduktion. Regler om ägarlägenheter vid nyproduktion trädde i kraft den 1 maj 2009 (prop. 2008/09:91). När det gäller uthyrning av ägarlägenheter föreslogs att reglerna i 12 kap. jordabalken (JB) och de särskilda reglerna om uthyrning av en- eller tvåfamiljsfastigheter skulle tillämpas. Nyproduktion av ägarlägenheter har inte skett i den omfattning som 2000 års ägarlägenhetsutredning antog. Hovrätten delar utredningens slutsats att en möjlighet att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter kommer att i vart fall på sikt öka utbudet av ägarlägenheter. Hovrätten bedömer att förslaget, med nedan angivna synpunkter, kan läggas till grund för lagstiftning. Fastighetsbildning Hovrätten delar utredningens uppfattning att omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter bör regleras i en särskild författning eftersom detta bidrar till ett tydligare regelverk jämfört med en särreglering i JB och fastighetsbildningslagen (FBL). R2B Box 2290, Stockholm Besöksadress: Birger Jarls torg 16, Riddarholmen Telefon: Fax: svea.hovratt@dom.se Expeditionstid: Måndag-fredag

2 YTTRANDE 2 (5) När det gäller själva fastighetsbildningen föreslår utredningen inte några direkta nyheter från nu gällande regler vad gäller ny- och ombildande av fastigheter, samfälligheter, gemensamhetsanläggningar och servitut, förutom de nya villkor som föreslås i tredje kapitlet FBL. Beträffande utredningens förslag till lantmäteritekniska lösningar anser hovrätten att förslagen är relativt komplicerade men ändå genomförbara. Det kan dock befaras att svårighetsgraden kan medföra en ökad måltillströmning till domstol. Förslaget innebär att höga krav kommer att ställas på Lantmäteriets kompetens och kapacitet i inskrivnings- och förrättningsverksamheten. I 3 kap. 1 FBL återfinns lämplighetsvillkoret som gäller för all ny- och ombildning av fastigheter. Bestämmelsen i 3 kap. 1 a FBL infördes genom lagen (2003:628) om ändring av fastighetsbildningslagen i samband med möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen. Genom lagen (2009:183) om ändring i fastighetsbildningslagen infördes ytterligare villkor för fastighetsbildning så vitt avser ägarlägenhetsfastigheter i 3 kap. 1 b FBL. Nu föreslås ytterligare en bestämmelse, 3 kap. 1 c FBL, att tillämpas vid omvandling av hyres lägenheter. Hovrätten anser att lagtexten om möjligt bör omarbetas för att underlätta förståelsen. Röstspärren i 49 lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter Hovrätten är tveksam till utredningens slutsats att det är lätt att överblicka konsekvenserna av att ta bort röstspärren för förvaltningsfrågor rörande själva byggnaden med ägarlägenheter. Enligt hovrättens mening kan tvister uppstå i fråga om vad som ingår i byggnadens förvaltning. Eftersom det dessutom kan antas att flertalet frågor kommer att utgöra sådana förvaltningsfrågor på vilka röstspärren inte ska vara tillämplig förordar hovrätten att röstspärren i stället tas bort helt. Förvärv av ägarlägenhet av ursprunglig hyresgäst Kan en ursprunglig hyresgäst och en närstående till honom eller henne förvärva ägarlägenheten gemensamt eller endast var för sig? I betänkandet föreslås att både den ursprunglige hyresgästen och, under vissa förutsättningar, en närstående till honom eller henne ska ha försköpsrätt till lägenheten. Den närståendes förköpsrätt är avhängig av att den ursprunglige hyresgästen tackar nej till att förvärva lägenheten. I betänkandet behandlas inte den situationen att hyresgästen och en till denne närstående vill förvärva ägarlägenheten gemensamt. Hovrätten anser att också en sådan möjlighet bör regleras i 8 i förslaget till lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter. En sådan möjlighet skulle säkerligen öka förutsättningarna för de som bor i hyreslägenheter som omvandlas att kunna förvärva en ägarlägenhet.

3 YTTRANDE 3 (5) Den av utredningen föreslagna lagtexten torde ge möjlighet för hyresvärden att i omvandlingssituationen låta hyresgästen och en till denne närstående förvärva ägarlägenheten gemensamt. Enligt hovrättens mening bör emellertid inte denna möjlighet överlåtas till hyresvärdens skön utan komma till klart uttryck i författningstexten som en rättighet för hyresgästen att tillsammans med en närstående förvärva ägarlägenheten. Hyresrättsliga frågor som rör den ursprunglige hyresgästen Åtgärdsföreläggande För det fall en hyresvärd inte fullgör sin underhållsskyldighet kan hyresgästen enligt 12 kap. 16 JB vända sig till hyresnämnden och begära att hyresvärden ska åläggas att avhjälpa bristen (ett s.k. åtgärdsföreläggande). För det fall det bristande underhållet hänför sig till de gemensamma utrymmena i fastigheten, som efter en omvandling till ägarlägenheter ska förvaltas av en samfällighetsförening, uppkommer frågan vem ett åtgärdsföreläggande ska riktas mot ägarlägenhetsägaren eller samfällighetsföreningen? Utgångspunkten måste vara att det ska riktas mot ägarlägenhetsägaren i egenskap av hyresvärd, men det går inte att bortse från att det är samfällighetsföreningen som förfogar över och kan vidta åtgärder avseende de gemensamma utrymmena. Ett förtydligande i denna del är önskvärt. En möjlig lösning är att hyresgästen får rätt att vända sig direkt till samfällighetsföreningen. Förbättrings- och ändringsarbeten Enligt 12 kap. 18 d-18 h JB har hyresgästerna ett inflytande vid förbättringsoch ändringsarbeten. Hyresgästinflytandet avser inte bara den egna bostaden utan även de gemensamma utrymmena. Såvitt avser de gemensamma utrymmena uppkommer, i likhet med vad som anförts angående åtgärdsförelägganden, frågan vem som ska inhämta hyresgästernas godkännande ägarlägenhetsägaren eller samfällighetsföreningen? Även detta bör klargöras i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Problem med störande grannar Olika regelverk kan leda till kolliderande avgöranden I en byggnad med ägarlägenheter kommer olika regelverk att gälla, bl.a. kommer olika sanktionsmöjligheter mot störande grannar att vara tillämpliga. Om en hyresgäst i en ägarlägenhet stör är det ägaren till ägarlägenheten som har att vidta åtgärd för att få störningarna att upphöra. Lyckas han eller hon inte med detta har den ägarlägenhetsägare som störs att väcka talan vid allmän domstol mot den ägarlägenhetsägare som hyr ut till den störande hyresgästen. Domstolen kan förplikta ägarlägenhetsägaren att åtgärda problemet. För ägarlägenhetsägaren står endast till buds att vända sig till allmän domstol eller hyresnämnd för att få hyresavtalet att upphöra. I den prövningen skulle domstolen/hyresnämnden kunna

4 YTTRANDE 4 (5) komma fram till att hyresgästens störningar inte är av den omfattningen att hyresförhållandet ska upphöra. Vilka åtgärder står då till buds för hyresvärden? I det fortsatt lagstiftningsarbetet bör närmare belysas hur man ska förhålla sig till den beskrivna situationen. Övriga överväganden och förslag En allmän reflektion är att utredningen något styvmoderligt har behandlat hyresrättsliga frågor. När det gäller hyresförhållanden som har inletts efter det att omvandling till ägarlägenhet har skett har utredningen i stort löst uppkomna frågor i linje med vad som föreslogs av 2000 års ägarlägenhetsutredning. I det förslaget fanns inte anledning att diskutera frågor som kan uppkomma när det gäller en hyresgäst som var hyresgäst redan innan omvandlingen ägde rum. Enligt hovrättens mening bör dessa frågor ytterligare belysas i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Vad gäller den som blir hyresgäst till en ägarlägenhetsägare först efter omvandlingen föreslår utredningen ett svagare besittningsskydd. För dessa förhyrningar föreslås i princip att samma regler i 12 kap. JB som gäller för uthyrning av en- eller tvåfamiljsfastighet ska gälla. Hovrätten har inget att erinra mot det. Som en rimlig konsekvens av förslaget anser hovrätten att det bör övervägas om samma skyldighet som den som föreslås i 12 kap. 26 tredje stycket JB, att hyresgästen ska låta ägarlägenheten visas när fastighetsägaren avser att sälja densamma, ska införas vid försäljning av en en- eller tvåfamiljsfastighet. 1 första stycket förslaget till lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter I stycket sägs bl.a. att det i lagen finns bestämmelser om hyresgästernas rättigheter i samband med och efter en sådan omvandling. Enligt hovrättens mening lämnar den föreslagna lydelsen utrymme för tveksamheter. Av motiven framgår att regleringen endast avser att omfatta den som är hyresgäst vid tiden för omvandlingen. För att förtydliga vad som avses föreslår hovrätten även om texten blir något tyngre följande tillägg: I denna lag finns bestämmelser om omvandling till ägarlägenhetsfastigheter av bostadslägenheter som är uthyrda eller kan hyras ut och om de vid tiden för omvandlingen befintliga hyresgästernas rättigheter i samband med och efter en sådan omvandling. Förslaget i 12 kap. 1 åttonde stycket JB I stycket avses att uttrycka att vad som sägs i 12 kap. JB om hyresavtal avseende ägarlägenheter endast tar sikte på sådana hyresavtal som ingåtts efter omvandlingen. Stycket har enligt hovrättens mening fått en mycket svårtydd utformning och texten bör utformas på ett mer lättbegripligt sätt. Stycket skulle kunna ges följande lydelse. Bestämmelserna i detta kapitel om hyresavtal som avser en ägarlägenhetsfastighet ska bara tillämpas på lägenheter som vid hyresavtalets ingående var en ägarlägenhetsfastighet. Stycket får därmed en lydelse som bättre överensstämmer med 1 förslag till lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter.

5 YTTRANDE 5 (5) Med detta förslag bör följdändringar i förenklande syfte även göras i övrig lagtext, bl.a. 12 kap. 15 andra stycket 1 JB som förslagvis kan ges följande lydelse: Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och 1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en ägarlägenhetsfastighet som avses i 1 åttonde stycket, eller [ ]. I handläggningen av detta ärende har deltagit hovrättspresidenten Fredrik Wersäll, hovrättslagmannen Christine Lager, hovrättsråden Kazimir Åberg och Eywor Helmenius, tekniska rådet Karina Liljeroos och tf. hovrättsassessorn Emma Hellman, föredragande. Fredrik Wersäll Emma Hellman