Remiss av betänkandet Från hyresrätt till äganderätt, 2012 års ägarlägenhetsutredning (SOU 2014:33)

Transkript

1 LANTMÄTERIET 1 (9) YTTRANQE Dnr /3250 Regeringskansliet Justitiedepartementet STOCKHOLM Remiss av betänkandet Från hyresrätt till äganderätt, 2012 års ägarlägenhetsutredning (SOU 2014:33) Regeringskansliets dnr Ju2014/3799 /Ll Lantmäteriet avgränsar sitt yttrande till de avsnitt som berör Lantmäteriets verksamhet, närmare bestämt avsnitt 7 Omvandling, 9 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen, 10 Köpeskillingen, 14 Fastighetsbildning -villkor för att bilda ägarlägenheter, 15 Samverkan, 19 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser samt 21 Författningskommentarer. Lantmäteriet tillstyrker flertalet av de förslag som lämnas i de ovan nämnda avsnitten i betänkandet. Lantmäteriet lämnar dock vissa synpunkter på förfarandet när det gäller förhållandet mellan en intresseanmälan enligt ombildningslagen och ett omvandlingsförfarande samt om anteckning i fastighetsregistret. Även förslaget att röstspärren i lagen om förvaltning av samfälligheter (SFL) inte ska gälla i vissa situationer tillstyrks. Lantmäteriet vill dock ändå ange några skäl som talar emot en sådan ändring. Yttrandet följer avsnittsindelningen i betänkandet. 7 Omvandling Lantmäteriet tillstyrker att begreppet omvandling används i den föreslagna nya lagen - inte begreppet ombildning. Lantmäteriet tillstyrker också förslaget att det är fastighetsägaren som ska kunna ta initiativet till en omvandling av hyreslägenheter i ett flerbostadshus till ägarlägenheter, liksom till att det inte ska krävas något godkännande från hyresgästerna för att en omvandling ska få genomföras. När det gäller argumentet "Eventuellt ökade kostnader för fastighetsbildningsförrättningar" för att inte tillåta partiell omvandling, s. 139, är det visserligen sant att en omvandling i flera förrättningar torde leda till högre lantmäterikostnader. Men enligt Lantmäteriets Lantmäteriet - Division Fastighetsbildning GÄVLE Besök: Lantmäterigatan 2 C Tel. växel: E-post: lantmateriet@lm.se Internet:

2 Lantmäteriet uppfattning är det inte i sig ett skäl till att inte medge partiell omvandling. Lantmäteriet tillstyrker ändå att det införs ett krav på att en omvandling ska omfatta samtliga bostadslägenheter i byggnaden. Om villkoren för det är uppfyllda, bl.a. kraven i 3 kap. fastighetsbildningslagen (FBL), kan en stor flerbostadsfastighet ofta delas upp på flera fastigheter. Beroende på förutsättningarna i det enskilda fallet kan detta göras med traditionell (2D) fastighetsbildning eller med tredimensionell (3D) fastighetsbildning. I de fall 3D-fastighetsbildning ska tillämpas som första steg tillstyrker Lantmäteriet förslaget att kravet på en mer ändamålsenlig förvaltning i 3 kap. 1 a första stycket 3 b FBL inte ska tillämpas. Det bör räcka med att förvaltningen blir ändamålsenlig. Omvandlingen till ägarlägenheter ska ske samtidigt, s. 147, dvs. i samma lantmäteriförrättning. Lantmäteriet anser dock att kravet på en "mer ändamålsenlig" förvaltning bör lättas till "ändamålsenlig" också i de fall omvandlingen till ägarlägenheter ska ske i stamfastigheten (2D-fastigheten) om vissa hyreslägenheter styckas av till en 3D-fastighet, se nedan under Lantmäteriet instämmer i bedömningen att det inte finns skäl att införa krav på att en omvandling måste omfatta samtliga byggnader på en fastighet. 9 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen Lantmäteriet tillstyrker i princip att det ska framgå av fastighetsregistret att hyresgästen har förköpsrätt till ägarlägenheten. Vi har dock vissa frågor och detaljsynpunkter på förfarandet, se nedan. Lantmäteriet tillstyrker likaså att fastighetsägaren ska, tillsammans med ansökan om fastighetsbildning, ge in en förteckning över samtliga hyresgäster som har rätt att köpa sin lägenhet, och att lantmäterimyndigheten (LM) ska underrätta inskrivningsmyndigheten (IM) om innehållet i förteckningen. Lantmäteriet ställer sig dock frågande till hur anteckningen närmare ska utformas? Enligt förslaget ska anteckning ske i fastighetsregistret. Det framstår dock som oklart hur anteckningen ska se ut i registret, s Ska hyresgästernas namn antecknas? Förslagsvis bör endast anteckning om förköpsrätt för hyresgäst antecknas, utan att namn eller andra personuppgifter redovisas.

3 Lantmäteriet 201~ Att. anteckningen tas bort i samband med beviljandet av lagfart för hyresgästen eller någon som i stället för denne har rätt att köpa lägenheten borde inte innebära några problem. Däremot kan det bli problematiskt för IM att avgöra om den antecknade förköpsrätten ska tas bort från fastighetsregistret till följd av att hyresgästen flyttat. Enligt förslaget ska fastighetsägaren informera IM om att den ursprunglige hyresgästen har flyttat och om möjligt ska myndigheten även kontrollera uppgiften med hyresgästen. Vi tror att det finns en stor risk för att fastighetsägare kommer att glömma bort att informera IM om detta. En rutin som innebär att IM ska söka kontakt med en tidigare hyresgäst för att verifiera uppgiften från fastighetsägaren är inte heller optimal. En sådan rutin skulle skilja sig från arbetsrutinerna för övriga ärenden där IM i mycket stor utsträckning endast har kontakt med ingivaren av ett ärende. Vi ser en risk för att det kan bli en tidskrävande uppgift för IM att få kontakt med en tidigare hyresgäst, s Av förslaget till lagtext så framgår det inte uttryckligen att en antecknad förköpsrätt ska tas bort när hyresförhållandet upphör utan endast att fastighetsägaren ska anmäla omständigheten till IM. Att anteckningen ska tas bort framgår däremot tydligt av rapporten, s. 34 och 188. För tydlighets skull kan man överväga om detta ska förtydligas även i den föreslagna lagtexten (20 andra stycket). Exempelvis "... anmäla det till inskrivningsmyndigheten som ska ta bort anteckningen ur fastighetsregistret". 10 Köpeskillingen De frågor som avhandlas i detta avsnitt påverkar inte direkt LM:s förrättningsprocess. Det åligger inte heller LM att kontrollera att parterna i omvandlingsprocessen följer det här föreslagna regelsystemet. Lantmäteriet tillstyrker ändå de bedömningar och förslag som utredningen lämnar i avsnittet om köpeskillingen. Det gäller bl.a. att utgångspunkten ska vara att hyresgästen ska få ett erbjudande om att köpa lägenheten för ett pris som motsvarar lägenhetens marknadsvärde, att fastighetsägaren ska låta besiktiga byggnaden innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp, att fastighetsägaren ska vara skyldig att låta värdera lägenheterna innan erbjudanden om köp lämnas och att det inte ska finnas några särskilda behörighetskrav för den som anlitas som besiktningsman eller värderare i omvandlingsförfarandet. Lantmäteriet är av meningen att ett i teorin bra system skapas - det bör kunna fungera på det sätt som beskrivs i utredingen. Men vi an-

4 4 ser dock att de olika omvandlings-i ombildningsalternativen inte är konkurrensneutrala. Marknaden kommer antagligen att vara tämligen kallsinnig till möjligheten att kunna omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. De ekonomiska incitamenten är enligt Lantmäteriets bedömning för låga och övertrumfas av alternativen till omvandling, främst ombildning till bostadsrätter. Dock skulle en omvandling kunna komma att bli aktuell i de fall inte en tillräcklig majoritet av hyresgäster stöder ett förslag att en fastighet ska förvärvas av en bostadsrättsförening. Fastighetsägaren kan i det läget istället välja att inleda ett omvandlingsförfarande enligt den nya lagen, hellre än att sälja hela objektet. 14 Fastighetsbildning-villkor för att bilda ägarlägenheter Föreslaget att den s.k. åttaårsregeln 3 kap. 1 b andra stycket 1 FBL inte ska gälla vid omvandling tillstyrks, liksom att kravet på minst tre lägenheter i en sammanhållen enhet behålls oförändrat. Att åttaårsregeln inte ska tillämpas vid omvandling är naturligtvis ett "måste" eftersom hela syftet med den nya lagen är att möjliggöra att befintliga, uthyrda hyreslägenheter ska kunna bilda ägarlägenheter. Att kravet på minst tre ägarlägenheter i en sammanhållen enhet behålls är också naturligt eftersom behovet av att få underlag för att skapa ändamålsenliga instrument för samverkan mellan angränsande bostadsfastigheter torde vara minst lika stort vid omvandling som vid nyproduktion. Lantmäteriet tillstyrker också att en anteckning i fastighetsregistret om en intresseanmälan enligt ombildningslagen ska utgöra hinder mot att omvandla hyresrätterna i byggnaden till ägarlägenheter. Likaså tillstyrks att efter det att en ansökan om fastighetsbildning för omvandling till ägarlägenheter har gjorts ska det inte vara möjligt för en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening att göra en intresseanmälan. I det senare fallet har dock Lantmäteriet vissa synpunkter på förfarandet. IM antecknar intresseanmälan enligt ombildningslagen på ansökan av en bostadsrättsförening eller kooperativ hyresrättsförening. Hur ska IM få kännedom om att en fastighetsägare har ansökt om sådan fastighetsbildning som hindrar en anteckning om intresseanmälan? En eventuell anteckning i fastighetsregistret om att lantmäteriförrättning pågår utgör idag inte hinder mot andra inskrivningsärenden. Det skulle försvåra IM:s hantering av ansökningar som avser intresseanmälan om LM måste kontaktas i varje enskilt fall för att avgöra om det finns en inneliggande ansökan om fastighetsbildning

5 5 som.hindrar en anteckning om intresseanmälan. I utredningen föreslås inte någon särskild anteckning i fastighetsregistret om att ansökan gjorts beträffande fastighetsbildningsåtgärd som syftar till att omvandla till ägarlägenheter. Lantmäteriet anser att om en ansökan om fastighetsbildning ska utgöra hinder mot en anteckning om intresseanmälan så bör anteckning om fastighetsbildningsansökan göras i registret eller IM underrättas på annat lämpligt sätt om detta. En annan fundering är vad som gäller för det fall en intresseanmälan felaktigt antecknas i registret trots att en fastighetsbildningsåtgärd pågår. Om det finns en antecknad intresseanmälan så ska detta utgöra hinder mot en omvandling till ägarlägenheter. Att en ansökan om fastighetsbildning utgör hinder för en ny intresseanmälan skulle kunna innebära problem för en bostadsrättsförening. Vad Lantmäteriet förstår så finns det inte något som hindrar att en fastighetsägare överlåter fastigheten under pågående omvandlingsförrättning eller att fastighetsägaren kan välja att återkalla ansökan om fastighetsbildning. Ett hypotetiskt exempel är att en bostadsrättsförening blockeras från möjligheten att anteckna en intresseanmälan p.g.a. en ansökan om fastighetsbildningsåtgärd. Under pågående förrättning säljer ägaren fastigheten varefter den nya ägaren väljer att återkalla ansökan om fastighetsbildning. Bostadsrättsföreningen har inte haft möjlighet att anteckna en intresseanmälan p.g.a. den pågående fastighetsbildningsåtgärden samtidigt som den pågående fastighetsbildningsåtgärden inte hindrar en försäljning. 15 Samverkan Utredningen föreslår att röstspärren (49 SFL) inte ska gälla för samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar med ägarlägenheter som delägarfastigheter under förutsättning att någon del av byggnaden där ägarlägenheterna är belägna ingår i gemensamhetsanläggningen. Lantmäteriet har förståelse för att utredningen valt att föreslå att röstspärren ska tas bort i dessa situationer efter de indikationer som man har fått från fastighetsägarhåll samt omtanken om att det föreslagna omvandlingsförfarandet ska få någon tillämpning i praktiken. Förslaget tillstyrks alltså. Lantmäteriet tillstyrker även att regeln om slopad röstspärr ska gälla retroaktivt i de beskrivna fallen, dvs. gälla också för befintliga samfällighetsföreningar som förvaltar en del av en byggnad med ägarlägenheter. Även om de ovan angivna skälen för att slopa röstspärren vid omvandling inte gör sig gällande här är det enligt Lantmäteriets

6 6 uppfattning värdefullt att samma regler gäller för liknande situationer. Samtidigt vill Lantmäteriet peka på att det finns skäl som talar emot ett slopande av röstspärren. Argumenteringen i utredningen är enligt vår mening inte övertygande i alla delar. Lantmäteriet anser att omvandling av ett befintligt flerbostadshus (hyreshus) inte helt kan jämföras med en påbyggnad på huset med ägarlägenheter. I påbyggnadsfallet försöker man ofta begränsa antalet gemensamhetsanläggningar som den befintliga fastigheten är med i och man använder i stället servitut för att lösa frågan om ägarlägenheternas tillgång till nödvändiga rättigheter, s. 299 och 315. Vid en omvandling är den bärande tanken att alla hyresrätter i byggnaden ska omvandlas och säljas till befintliga hyresgäster eller andra köpare. Så länge hyresrätterna består finns ett visst skydd för hyresgästerna i "hyreslagen" (12 kap. JB) och bostadsförvaltningslagen för att de gemensamma delarna hålls i ett acceptabelt skick. När hyresrätterna övergått till enskilt ägda fastigheter finns inte längre det skyddet kvar. Enligt Lantmäteriets mening kan ett minoritetsskydd vid förvaltningen av de gemensamma delarna av den byggnad som ägarlägenheterna ligger i därför vara motiverat, s I utredningen anförs "De förvaltningsbeslut som kan tänkas vara av störst ekonomisk betydelse lär uppstå i fråga om själva byggnaden. Då är det också rimligt att begränsa borttagandet av röstspärren till just förvaltningsfrågor rörande byggnaden." Sett från den andra partens - hyresgästerna/köparna - perspektiv kan det sagda, enligt Lantmäteriets mening, tvärtom vara ett skäl för att behålla röstspärren i dessa fall, s Lantmäteriet instämmer i bedömningen att det inte bör införas något krav på särskild förvaltare. LM kan, i samband med att samfällighetsföreningar bildas, informera om att reglerna i SFL medger att föreningen kan anlita en "särskild förvaltare". Lantmäteriet instämmer också i bedömningarna rörande s.k. trappfastigheter. Det finns f.n. inte förutsättningar för att skapa ett system med rättigheter och skyldigheter för trappfastigheter. 19 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser Föreslagna ikraftträdande- och övergångsregler tillstyrks. 21 Författningskommentarer 21.1 Lagtekniska frågor

7 7 Lanttn~te~t tyc:ker att det är bra att de nya reglerna finns i en särskild lag -lag (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter. Nödvändiga kompletteringar och hänvisningar görs i.fbl Förslaget till lag (20XX:XXX) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter 1 Andra stycket i lagtexten bör formuleras "Omvandling enligt bestämmelserna i denna lag innebär att en sådan bostadslägenhet som anges i första stycket blir en ägarlägenhetsfastighet." Annars kan formuleringen eventuellt misstolkas som att det bildas en särskild sorts ägarlägenheter vid omvandling och det är ju inte fallet. 3 Vid delning av en flerbostadsbyggnad på höjden bör det framgå av motivtexten att regeln även möjliggör att hyresrätter i restfastigheten (2D) omvandlas till ägarlägenheter i det där beskrivna exemplet, s Här bör ett nytt första stycke övervägas. "Hyresgäst som avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen har förköpsrätt vid framtida försäljning av lägenheten." Nuvarande lagtext talar om "förköpsrätten" i bestämd form utan att den är definierad Förslagen innebär ett visst merarbete för LM och IM. Hyresgäster är inte sakägare i en avstyckningsförrättning, såvida de inte förvärvat område/utrymme av styckningsfastigheten. Någon förteckning av hyresgäster behövs inte för LM:s handläggning av avstyckningsärendet. Lantmäteriet tillstyrker ändå de föreslagna reglerna med följande kommentarer. Anteckning i fastighetsregistret görs idag i två liknande ärendetyper, intresseanmälan enligt lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, (ombildningslagen) och lag (1985:658) om arrendators rätt att förvärva arrendestället. Skillnaden jämfört med anteckning enligt föreslaget till lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter är att intresseanmälan enligt ombildningslagen och för arrendators rätt att förvärva arrendestället är anteckningar som sker till följd av en frivillig ansökan. För dessa anteckningar utgår en expeditionsavgift om 825 kr. Att anteckning inte sker i dessa fall ligger på den enskil-

8 8 des risk. Den föreslagna förköpsrätten till ägarlägenheter innebär däremot en obligatorisk inskrivning och en skyldighet för myndigheten att göra anteckning i registret. För den typen av anteckningar utgår traditionellt ingen expeditionsavgift eftersom det inte finns någon sökande. Är detta avsikten även för dessa fall? Om inte så krävs en ändring i avgiftsbilagan till inskrivningsförordningen, s Bortsett från ovan angivna synpunkter ser Lantmäteriet inte några problem med att förslaget skulle leda till fler inskrivningsärenden. När hyresgästen köper den omvandlade lägenheten så sker detta som köp av fast egendom och ansökan behandlas av myndigheten som en vanlig ansökan om lagfart. På s. 396 anges att ökade kostnader för IM täcks av ökade avgifter. Eftersom IM är anslagsfinansierad så innebär inte ett ökat antal ansökningar att kostnaderna täcks av ökade expeditionsavgifter utan ett införande av lagförlaget skulle även kräva att anslagen höjs. En ny form av anteckningsärende skulle innebära utvecklingskostnader för att anpassa Lantmäteriets tekniska handläggningssystem SFÄR. Hur stora dessa kostnader skulle vara är däremot oklart Förslaget till lagom ändringar i fastighetsbildningslagen 3 kap.1 b Undantaget från åttaårsregeln är naturligtvis nödvändigt, se 14 Fastighetsbildning-villkor för att bilda ägarlägenheter, ovan. 3 kap. l c Detta bör enligt Lantmäteriets mening, kunna tillämpas även på restfastigheten, t.ex. om en stor flerbostadshusfastighet delas upp i en 3D-fastighet av påtaglig storlek med hyreslägenheter och en restfastighet (traditionell fastighet) där lägenheterna omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter. Det borde då räcka med att förvaltningen av anläggningen i 3D-fastigheten är ändamålsenlig, det bör inte krävas att den blir mer ändamålsenlig. Det nyss nämnda fordrar att lagtexten i nya 3 kap. 1 c FBL kompletteras, exv. "... om lägenheterna i någon av styckningsdelarna samtidigt omvandlas enligt... " 10 kap. 6 Lantmäteriet frågar sig hur LM ska kunna veta att "ett köp eller annat förvärv av ett utrymme inom en byggnad har skett som ett led i en omvandling" enligt den nya lagen, innan fastighetsägaren har ansökt om fastighetsbildning? Här måste myndigheten utreda hur

9 9 det förhåller sig innan en eventuell avvisning av en ansökan från en köpare. Samtidigt kan konstateras att en ansökan från en köpare/hyresgäst i den beskrivna situationen inte kommer att kunna leda till någon fastighetsbildning eftersom andra villkor i omvandlingslagen och i FBL inte kommer att vara uppfyllda, bl.a. kravet på att alla lägenheterna i byggnaden måste omvandlas. Men villkoret i 10 kap. 6 FBL gör att LM slipper att pröva villkor och ställa in förrättningen - det räcker med att avvisa en sådan ansökan på formella skäl. Regeln tillstyrks alltså Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:325) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt 3a Lantmäteriet anser att formuleringen "... syftar till att ägarlägenhetsfastigheter ska bildas, " bör ersättas av "... syftar till omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, "för att undvika att en ansökan om annan fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter, t.ex. en påbyggnad på taket, förhindrar att en anmälan antecknas. Lantmäteriets beslut i detta ärende har fattats av generaldirektören. I den slutliga handläggningen har även deltagit stabsjuristen David Fridh, tf. sektionschefen Ingela Bo i je af Gennäs samt lantmätaren Peter Wiström, föredragande. ~~~ Bengt Kjellson Peter Wiström

10