Nyproducerade hyreslägenheter i Malmö

EXAMENSARBETE VT 15 Nyproducerade hyreslägenheter i Malmö Vem flyttar in och av vilken anledning? New constructed rental apartments in Malmo Who moves in and for what reason? Joakim Nilsson Ingves & Mi Persson-Theander 2015-05-22

Abstract Through a primarily quantitative approach this study aims to investigate who moves in to the new constructed rental apartments in Malmö and for what reason. A request to participate in an online web survey has manually been handed out to 1009 household in properties finished in 2010 or later. The respondents have been given the opportunity to share their thoughts on why they ve chosen to settle in a new construction. As a complement to the web survey, interviews have also been done in order to get a more profound understanding for the results. What the studies have shown is that a majority of the respondents were former residents in other rental apartments within the area of Malmö. The respondents were asked to rank the reasons for why they chose to settle in a new constructed apartment and while location was on the top of the list, cost advantages were in the bottom. A majority claimed that the rent is very high, a fact that is also confirmed in the theory chapter. The thing that was most clarified was that the respondents in very high extent had a tertiary exam, something that could probably explain the high income in the same group. This gives a hint saying that new constructed apartments isn t accessible for everyone. 2

Sammanfattning I den här studien har man genom en i första hand kvantitativ metod undersökt vem som flyttar till nyproducerade hyreslägenheter i Malmö och av vilka anledningar. Genom att manuellt dela ut en förfrågan om att delta i en webbenkät har 1009 hushåll i hus byggda fr.o.m. år 2010 getts möjlighet att berätta varför de valt, eller inte valt, att bosätta sig där de gjort. Utöver enkätundersökningen valdes fem frivilliga representanter ut från de olika områdena och med dessa genomfördes kvalitativa intervjuer för få en mer djupgående bild. Det studierna visade är att över hälften av de svarande i enkätundersökningen tidigare varit bosatta i hyresrätter inom Malmö. När de svarande bads rangordna anledningar till varför det valt nyproducerade lägenheter kom läget på en klar första plats och kostnadsfördelar hamnade sist. Många uppgav att hyran i nyproducerade lägenheter är hög, något som även bekräftas i teorin. En av de tydligaste och mest anmärkningsvärda uppgifterna som kom in var att de svarande i extremt hög utsträckning hade eftergymnasial utbildning. Något som säkerligen hänger ihop med att det var ytterst få som hade en inkomst under 20 000 kr i månaden, vilket är en fingervisning om att nyproduktionen inte är för alla. 3

Förord Detta examensarbete har genomförts och färdigställts under våren 2015 inom fastighetsföretagandeprogrammet på Malmö Högskola. Kursen omfattar 15 Högskolepoäng och avslutar vår utbildning i form av en kandidatexamen i fastighetsvetenskap. Arbetet handlar om vem som flyttar till nyproducerade hyreslägenheter. Vi vill ta tillfället i akt att tacka vår handledare Martin Grander och samtliga involverade från Byggvesta, Contentus, HSB, MKB och Riksbyggen. Vi vill även rikta ett stort tack till alla som svarat på enkäten och ett extra stort tack till dem som tog sig tid att ställa upp på en intervju. Disposition Kapitel 1 Inledning - I detta kapitel presenteras bakgrund till ämnet samt problemformulering kring uppsatsens ämne. Vidare presenteras syfte och frågeställningar med uppsatsen, vilka avgränsningar som gjorts samt en disposition av uppsatsen. Kapitel 2 Teori Här presenteras teorier utifrån litteratur om nyproduktion flyttkedjor och hyressättning. Det visar även statistik på hur hyresutvecklingen sett ut dem senaste åren samt hur byggkostnader rört sig de senaste tio åren. Kapitel 3 Metod - Detta kapitel syftar till att redogöra för vilken metod vi valt för att få svar på vår frågeställning, varför just den metoden är vald samt vilken insamlingsmetod som användes vid undersökningen. En beskrivning av deltagare och tillvägagångssättet av undersökningen redovisas också. Kapitel 4 Empiri I det här avsnittet presenteras det insamlade datamaterialet ifrån enkätundersökningarna/intervjuerna som gjorts. Kapitel 5 Analys - Detta kapitel syftar till att analysera det datamaterial som har samlats in från enkätundersökningen/intervjuerna som har redovisats i föregående kapitel. Detta sker även utifrån de teorier som har presenterats tidigare. Kapitlet avslutat med en slutsats. 4

Innehållsförteckning Innehållsförteckning...5 1 Inledning...8 1.1 Bakgrund en kort beskrivning av Malmö...8 1.1.1 Beståndet och boendesituationen...8 1.2 Problematisering...9 1.3 Syfte och frågeställning... 10 1.3 Avgränsningar... 10 1.4 Begrepp & Definitioner... 11 2 Nyproduktionen... 12 2.1 Nyproduktion i Sverige... 12 2.2 Den dyra nyproduktionen... 15 2.2.2 Kostnader för nyproduktion... 16 2.2.3 Konkurrens inom byggsektorn... 18 2.3 Nyproduktion i Malmö idag och i framtiden... 18 3 Metod... 19 3.1 Kvantitativ metod... 19 3.1.1 Enkätundersökningens omfattning... 19 3.1.2 Bortfallsanalys... 21 3.2 Kvalitativ metod... 21 3.2.1 Intervjuutformning och deltagare... 22 3.3 Validitet och reliabilitet... 23 4 Teori... 24 4.1 Flyttströmmar... 24 4.1.1 Sverige... 24 4.1.2 Malmö... 24 4.1.3 Är flyttströmmarna verkligen effektiva?... 25 4.2 Hyressättning... 26 4.2.1 Bruksvärdessystemet... 26 4.2.2 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879)... 26 4.2.3 Presumtionshyror... 27 4.2.4 Effekter av hyresreglering på nyproduktion... 27 4.3 Konsumentgrupper på bostadsmarknaden... 28 5

4.3.1 Olika människors bostadsideal... 28 Kön... 29 4.3.3 Åtta konsumentgrupper på bostadsmarknaden... 29 4.4 Samlade iakttagelser beträffande hyresrätter (Werner, 2003):... 32 5 Empiri... 34 5.1 Enkätundersökning bland nyproducerade hyreslägenheter i Malmö... 34 5.1.1 Resultat... 34 5.1.1.1 Vem deltog?... 34 5.1.1.2 Hur ser hushållen i ut?... 34 5.1.1.3 Varför nyproduktion?... 35 5.1.1.4 Nyproduktion i framtiden?... 38 5.1.2 Sammanfattning... 41 5.2 Intervjuer med boende i nyproducerade hyreslägenheter... 42 5.2.1 Resultat... 42 5.2.1.1 Varför nyproduktion?... 42 5.2.1.2 Nyproduktion i framtiden?... 44 5.2.1.3 Övriga tankar kring boendet och nyproduktion... 45 5.2.1.4 Flyttkedjor... 46 5.2.2 Sammanfattning... 47 6 Analys... 48 6.1 Nyproduktion och livscykeln... 48 6.2 Konsumentgrupper i nyproduktion... 49 De dubbla höginkomsttagarna:... 49 Efter skilsmässan:... 49 De enboende:... 50 De fria medelålders:... 50 De gamla:... 50 6.3 Finns det några kostnadsfördelar i nyproduktion?... 51 6.4 Flyttkedjor... 52 6.5 Bostadsbristens konsekvenser... 53 7 Slutsats... 55 7.1 Forskningsförslag... 55 6

Referenser... 56 Tryckta källor... 56 Elektroniska Källor... 56 Muntliga källor... 58 Bilaga 1: Enkätundersökning... 59 Bilaga 2: Intervjufrågor... 60 Del 1 Personlig information... 60 Del 2 Frågor kring det egna boendet... 60 Del 3 Tankar kring nyproduktion... 60 7

1 Inledning 1.1 Bakgrund en kort beskrivning av Malmö Malmö är med sina 313 000 invånare Sveriges tredje största stad och ligger i den kraftigt expanderande Öresundsregionen som är Nordens största arbetsmarknadsregion med totalt 3,8 miljoner invånare. Befolkningen i staden har ökat under nästan tre decennier på rad och år 2020 förväntas invånarantalet överstiga 350 000. Öresundsbron förbinder Malmö med Köpenhamn och möjliggör daglig pendling mellan Sverige och Danmark. Malmö är en ung, mångkulturell stad med nästan hälften av invånarna under 35 och där 31 % är födda i utlandet. Totalt finns det 177 nationaliteter och det talas cirka 150 olika språk. Staden har genomgått en förändring, främst under de senaste 20 åren, från att ha varit en tung industristad till att idag inhysa landets största högskola. Cirka 43 % av stadens invånare mellan 20 och 64 år har eftergymnasial utbildning. Statistik från skolverket visar dock att 37 % av alla 20-åringar i Malmö inte har slutfört gymnasiet. En högre siffra än i både Stockholm och Göteborg. Numera finns det även många små och medelstora företag inom näringslivet i staden. (Malmö Stad, 2014). Arbetslösheten i staden är 14,9 %, vilket är den högsta siffran i landet där genomsnittet ligger på är 8 %. Arbetslösheten och utanförskapet leder till segregation, något som Malmö har problem med både inkomstsegregationen och den etniska segregationen är utbredd (Malmö Stad, 2015). Medianinkomsten i Malmö var år 2013 204 229 kronor per år, en siffra som är lägre än övriga landet där medianinkomsten ligger på 248 690 kronor per år (Ekonomifakta, 2015). 1.1.1 Beståndet och boendesituationen Bostadsbeståndet i Malmö ligger idag på omkring 150 000 bostäder och flyttfrekvensen är låg. Bostadsbristen i staden är utbredd. Antalet invånare i Malmö ökade 2014 med 5 000, där den största gruppen var unga personer, främst från utlandet. Samma år färdigställdes 1020 nya lägenheter (Affärsvärlden, 2015) vilket betyder att det flyttade in ungefär fem gånger så mycket folk som det färdigställdes nya bostäder. 8

År 2013 hade 28 % av Malmöborna i åldern 20-27 år ett förstahandskontrakt till en hyresrätt. Den genomsnittliga tiden i bostadskö för att få lägenhet hos allmännyttan var under samma år två år. (SVT, 2013). Malmö som kunskapsstad har en enorm potential att skapa innovationer och kreativt tänkande med sin unga befolkning och mångfald men staden hämmas av att unga människor inte kan flytta hit. Enligt en uträkning som Swedbank gjort kostar bostadsbristen i Malmöregionen 2,6 miljarder kronor varje år i utebliven tillväxt. Uträkningen visar även på att bristen på bostäder i regionen kostar samhället ytterligare 2,3 miljarder kronor eftersom företag inom den lokala tjänstesektorn inte kan nå sin fulla potential. Dessa företag kan exempelvis vara taxibolag, städfirmor och frisörsalonger (Sydsvenskan, 2014). I en undersökning bestående av 160 djupintervjuer, genomförd av Malmö Kommun, har Malmöbor fått rangordna stadens bra respektive dåliga sidor. På listan över Malmös dåliga sidor hamnar bostadsbristen på femte plats med kommentarer som [det är] svårt för ungdomar och studenter att hitta bostäder, många trångbodda familjer. Segregation/integration hamnar på första plats på samma lista, bl.a. med kommentaren Malmö är en tudelad stad, vi har inte lyckats med integrationen av invandrarna (Sydsvenskan, 2014). 1.2 Problematisering Bostadsbeståndet i Malmö ligger idag på omkring 150 000 bostäder och flyttfrekvensen är låg. Under 2009 flyttade endast 1 200 hushåll, d.v.s. mindre än en procent, från det befintliga bostadsbeståndet till nyproducerade bostäder. Detta kan jämföras med att hela 300 av Malmös 3000 nyinflyttade hushåll (10 %) bosatte sig i nyproducerade bostäder samma år (MKB, 2014). Många äldre bor ensamma kvar i stora lägenheter och hus trots att det byggs nya lägenheter med bättre anpassning och tillgänglighet samtidigt som många unga har svårt att få tag i en egen bostad. Det står klart att nyproducerade bostäder, av olika anledningar, inte attraherar alla och det är problematiskt. För att få igång flyttkedjor behövs det byggas bostäder som är mer attraktiva än de bostäder som finns i det befintliga beståndet och kanske framförallt attraktiva för fler konsumentgrupper. 9

1.3 Syfte och frågeställning I den här studien vill vi belysa vad det är som står i vägen för väl fungerande flyttkedjor samt vilka problem och möjligheter som finns med nyproducerade bostadslägenheter, sett ur de boendes perspektiv. Vi vill belysa de fördelar och nackdelar som brukarna av lägenheterna identifierar. Genom att undersöka vem som bor i nyproducerade hyreslägenheter och hur det kommer sig att de bor där, hoppas vi kunna dra slutsatser kring varför så många väljer bort nyproduktion. I uppsatsen lyfts frågor såsom; Vem flyttar till nyproduktion och varför? Vem flyttar inte till nyproduktion och varför inte? Väljer man aktivt bort nyproducerade lägenheter eller handlar det om något annat? Syftet med studien är att ta reda på vilka potentiella orsaker som finns till att inte fler flyttar från det befintliga bostadsbeståndet till nyproduktion. Vidare önskar vi diskutera vilka åtgärder som kan vidtas för att kunna locka fler till nyproduktion och på så sätt få igång de viktiga flyttkedjorna. Den övergripande frågeställningen formuleras; Varför flyttar inte fler från det befintliga beståndet till nyproduktion? 1.3 Avgränsningar På grund av tidsramen för arbetet har vi begränsat arbetet till att empiriskt omfatta staden Malmö, d.v.s. Malmö kommun. Malmö är en av Sveriges största städer och tillhör Öresundsregionen som är i en kraftigt expansiv fas, något som gör den intressant att studera. Det hade givetvis även varit intressant att titta på hela landet för att bl.a. kunna se om det finns några skillnader mellan storstäder och landsbygd, men också för att se om man kan identifiera några rikstäckande mönster. I studien jämförs dock Malmö andra svenska storstäder samt riket i stort. Vidare är studien begränsad till att endast omfatta hyreslägenheter, den kommer alltså inte att ta upp vem som flyttar till nyproducerade småhus, bostadsrätter eller andra boendeformer. Boendeformen hyresrätt skiljer sig en hel del ifrån andra boendeformer och utgör därmed en naturlig avgränsning. En del teori kring bostadsrätter tas dock upp eftersom de två upplåtelseformerna i vissa avseenden bör ställas i relation till varandra. Även äganderätt diskuteras i någon omfattning i empirin, men främst i sammanhang då det handlar om ett alternativ som valts bort. 10

Det hade givetvis varit önskvärt att kunna undersöka hushållen i samtliga nyproducerade hyreslägenheter i Malmö, något som tyvärr inte varit möjligt på grund av studiens begränsade omfattning. Förfrågan om att delta i en enkätundersökning har därför sänts till en begränsad del bestående av cirka 1000 utvalda hushåll. Urvalet har skett med avsikt att få så stor variation som möjligt men det är givetvis inte möjligt att täcka in alla grupper och boenden. 1.4 Begrepp & Definitioner Debutant: Person som för första gången gör inträde på den lokala bostadsmarknaden. Flyttkedjor/Flyttströmmar: Raden av vakanser som kommer av att ett hyreskontrakt sägs upp. Konsumtionsutrymme: Det som är kvar av den disponibla inkomsten efter att boendet betalats. Nyproduktion: I den här studien definieras nyproducerade lägenheter, dvs. nyproduktion, av lägenheter som är färdigställda från och med år 2010. 11

2 Nyproduktionen 2.1 Nyproduktion i Sverige Turner (2001) konstaterar att det i Sverige finns starka och svaga bostadsmarknader. På de svaga bostadsmarknaderna är bostadspriser och hyror låga och på de starka marknaderna är motsvarande priser anmärkningsvärt höga. Malmö får betraktas som en stark marknad med lågt utbud i förhållande till den höga efterfrågan. Varför är då utbudet så lågt när priserna är höga? 2.1.1 Hur ser nyproduktionen ut? Figur 1. Totalt antal färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Sverige (SCB, 2015). Historiskt sett har högkonjunkturer på bostadsmarknaden lockat fram stor nyproduktion bland både hyresrätter och bostadsrätter, något som sedan början på 2000-talet förändrats (Turner, 2001). Trots en ständigt växande befolkning ligger nyproduktionen av bostäder i flerbostadshus på en relativt stadig nivå där det byggs mellan strax under 5 000 och 10 000 lägenheter av respektive upplåtelseform i Sverige varje år (se Figur 1). I riket i stort har nyproduktionen av de två upplåtelseformerna följts åt sedan millennieskiftet medan man i storstäder kan urskilja tydligare trender i vad som produceras. 12

I både Stockholm (se Figur 1.1) och Göteborg (se Figur 1.2) byggs det idag flest bostadsrätter och så har det sett ut de senaste åren. I Stockholm ombildas dessutom många hyresrätter till bostadsrätter, både privatägda och kommunala, något som gör att det totala antalet hyresrätter i Stockholm minskar. Figur 1.2 Totalt antal färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Göteborg (SCB, 2015). Figur 1.1 Totalt antal färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Stockholm (SCB, 2015). I Malmö (se Figur 1.3) däremot byggs det flest hyresrätter och nyproduktionen av bostadsrätter har gått tillbaka de senaste fem åren, trots en stigande nyproduktion totalt sett. Därmed är det inte bara skillnader mellan starka och svaga marknader, utan även skillnader mellan olika starka marknader. Figur 1.3 Totalt antal färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Malmö (SCB, 2015). 13

Förklaringarna till att olika starka marknader skiljer sig åt kan ligga i exempelvis köpkraften. I Malmö är medianinkomsten betydligt lägre än i både Stockholm, Göteborg och övriga Sverige (se Figur 1.4). Även medelåldern i Malmö har sjunkit till att bli väldigt låg (se Figur 1.5), något som innebär att det finns många unga hushåll som inte hunnit skaffa sig det kapital som krävs för andra upplåtelseformer än hyresrätt (Werner, 2003). Medianinkomst Kronor 300 000 275 000 250 000 225 000 200 000 175 000 150 000 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 År Röd: Sverigemedel, Grå: Malmö, Blå: Stockholm, Grön: Göteborg Källa: SCB (Hushållens ekonomi) Hämtat: 2015-05-11 Figur 1.4 Medianinkomst för personer >20 år (SCB, 2015). Sverigemedel Malmö Stockholm Göteborg Medelålder År 41,5 41,0 40,5 40,0 39,5 39,0 38,5 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 År Röd: Sverigemedel, Grå: Malmö, Blå: Stockholm, Grön: Göteborg Källa: SCB (Befolkningsstatistik) Hämtat: 2015-05-11 Figur 1.5 Medelålder bland invånare (SCB, 2015). Sverigemedel Malmö Stockholm Göteborg Under slutet av 90-talet hade både Malmö och Stockholm en högre medelålder bland invånarna än Sverige i övrigt (se Figur 1.5). Idag har Malmö den lägsta medelåldern i landet och alla de tre största städerna ligger en bra bit under medelåldern i Sverige. I Göteborg och 14

Stockholm har fallet i medelåldern planats ut under senare år, men i Malmö fortsätter den att sjunka, från 40,7 år 1998 till 38,6 år 2014. Trots att det i Malmö satsas på nyproduktion av hyresrätter räcker de nya bostäderna inte till för den stora befolkningsökningen. Det behövs ännu fler bostäder och man skulle kunna tro att höga fastighetspriser var incitament nog för att bygga. Att höga fastighetspriser innebär att man får bra betalt för sina nyproducerade fastigheter. Höga fastighetspriser innebär dock inte alltid att människor och företag har mer pengar till bostäder än vad de tidigare haft utan stället handlar det ofta om att det tillfälligt är lättare eller billigare att låna pengar ifrån bankerna. Detta är det som i folkmun brukar kallas för en fastighetsbubbla eller bolånebubbla. När bankerna inte längre är lika angelägna om att låna ut pengar blir det åter dyrare och de som då är tungt skuldsatta kan få problem med att betala tillbaka sina skulder. Fastighetspriserna sjunker till följd av att det inte längre är lika lätt att låna pengar och den så kallade bubblan spricker. Detta kan vara svårt att förutse och eftersom ett nybyggnadsprojekt löper över flera år kan man inte säkert veta hur marknaden ser ut när huset står färdigt. Höga fastighetspriser innebär därmed inte en garanti för att få betalt för sin nyproducerade fastighet, något som givetvis påverkar nyproduktionen negativt Turner (2001) argumenterar för att problemet ligger i hyressättningssystemet som måste marknadsanpassas för att det ska kunna byggas tillräckligt med hyresbostäder utan statliga subventioner. Han efterlyser ett uppvaknande och nytänkande för att rädda hyresbostäder som han menar främjar rörlighet på bostads- och arbetsmarknaden. 2.2 Den dyra nyproduktionen I en analys genomförd av SABO har man tittat på hyresutvecklingen i nyproducerade bostäder i Västerås, Skövde och Sundsvall. Man har bl.a. jämfört hyra/kvm under perioden 2005 till 2009. År 2005 var inflyttningshyran i nyproducerade lägenheter i Västerås 925 kr/kvm, i Skövde 1004 kr/kvm och i Sundsvall var den 1160 kr/kvm. År 2009 var inflyttningshyran i Västerås uppe i 1250kr/kvm, Skövde 1336 kr/kvm och i Sundsvall var samma hyra 1560 kr/kvm. På fyra år steg allstå inflyttningshyran i dessa områden med över 30 %. Under samma period ökade hushållens inkomst med 15 % i samma områden. Även hyrorna i nybyggda flerbostadshus i Malmö har stigit kraftigt på senare år, från strax under 1 200 kr/kvm år 2006 till nästan 1 600 kr/kvm år 2013 (se Figur 1.6). 15

1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 2006 2007 2008 2009 2011 2013 Hyra per kvm Figur 1.6 Hyra per kvm 2006-2013 i flerbostadshus i Malmö (SCB, 2015). Att hyrorna i nyproducerade bostäder stigit så pass mycket beror bl.a. på produktionskostnaderna för bostadsbyggande som i Sverige är mycket höga. 2.2.2 Kostnader för nyproduktion Fastighetsägarna har i en rapport från 2008 fastställt att det inte är ekonomiskt genomförbart att bygga små, billiga bostäder avsedda för ungdomar med dagens höga byggkostnader. Tabell 1.1 visar produktionskostnader för flerbostadshus i Sverige per lägenhet och kvm. Det man tydligt kan se är att det 2013 skiljer ca 12 000 kr/kvm i produktionskostnad i storstadsområden jämfört med landet i övrigt. Man kan även se att det byggs mest i storstäderna, 2012-2013 var ca 63 % av alla färdigställda lägenheter belägna i storstadsområden. Färdigställda lägenheter ökade med 4561 stycken 2013 jämfört med 2012. Definitiva siffror för 2013 Antal lgh Kr/lgh Kr/kvm Hela riket 17 138 2 699 200 37 571 Storstadsområden 10 803 2 979 000 42 130 Riket i övrigt 6 335 2 214 600 30 020 Definitiva siffror för 2012 Hela riket 12 577 2 683 000 36 416 Storstadsområden 8 171 2 945 100 39 993 Riket i övrigt 4 406 2 189 700 29 692 Tabell 1.1 Produktionskostnad brutto per lägenhet och per kvm lägenhetsarea (SCB, 2015). 16

Medel för 15 EU-länder = 100 Examensarbete VT 15 Malmö Högskola Mi Theander Sverige låg år 2011 överst på listan när det gäller högsta kostnaderna för att bygga bostäder inom medlemsländerna i EU (se Figur 1.7). Snittpriset i Sverige låg då 65 % över genomsnittet bland medlemsländerna i EU. Sett till hela Europa så är Sverige det fjärde dyraste landet att bygga bostäder i (Eurostat, 2011). 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Figur 1.7 Prisindex för produktionskostnader vid nyproduktion av flerbostadshus i Europa. Den blå stapeln visar medel för 15 medlemsländer i EU (Eurostat, 2011). Mellan åren 1999 och 2009 fördubblades produktionskostnaderna för bostadsbyggande i flerbostadshus i Sverige (SABO, 2009). Vad det är som kostar vid nyproduktion av flerbostadshus framgår av Figur 1.8. Där ser man att det som dragit iväg allra mest är materialkostnaderna, följt av entreprenörkostnaderna, medan andra kostnader såsom de för exempelvis transport och byggherre har minskat under senare år. Det är också de kostnaderna som haft störst variation under de senaste tio åren. Däremellan finns det kostnader, exempelvis de för maskiner, som planats ut på senare tid. 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Material Entreprenörskosntad Totalt faktorprisindex Omkostnader Arbetslöner Maskiner Transporter Byggherrekostnad Inflation -5 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2014 Figur 1.8 Faktorprisindex i procent för flerbostadshus i Sverige 2005-2009 (SCB, 2010). 17

Christer Hjelm (Boplats Syd, 2015) menar att bristen på konkurrens inom hela byggsektorn ligger bakom de kraftigt stigande priserna. 2.2.3 Konkurrens inom byggsektorn Konkurrensen inom bygg- och byggmaterialbranschen är i Sverige för dålig, något som gör att det blir dyrt att producera nya bostäder. Det gör det även svårt för små och medelstora byggföretag att lyckas etablera sig i branschen. Regeringen har därför tillsatt en utredning för att se över om man på något sätt kan ändra reglerna kring branschen för att kunna stimulera konkurrensen på bostadsmarknaden (Regeringen, 2015). Internationellt är svenska byggföretag starka på många marknader. Däremot är det inte många utländska aktörer som är inne på den Svenska marknaden och konkurrerar samt pressar priserna. Våren 2005 gjorde ARS research AB en enkätundersökning med 600 ledande personer inom byggbranschen. Nästan 50 % svarade att de tror att det förekommer karteller i den egna branschen och hela 27 % svarade att det regelbundet förkommer karteller i branschen. 2.3 Nyproduktion i Malmö idag och i framtiden Fram till år 2019 beräknas det färdigställas strax under 5 800 nya bostäder i Malmö (Malmö Stad, 2015). Denna prognos omfattar både hyresrätter, bostadsrätter och småhus men statistik på att det för tillfället byggs och färdigställs mest hyresrätter. Under år 2014 färdigställdes det i Malmö 1 450 bostäder, varav 55 % var hyresrätter, 33 % var bostadsrätter och 12 % var småhus. Andelen hyresrätter på den totala summan byggstarter uppgick samma år till hela 74 % (MKB, 2014). De stadsdelar som förväntas få mest nyproduktion är Västra Hamnen, Limhamns hamnområde, Hyllie samt Bunkeflo 18

3 Metod För att få svar på vår frågeställning har vi använt oss av dels en kvantitativ metod i form av en enkätundersökning och dels en kvalitativ metod i form av sex stycken intervjuer. En av intervjuerna var en så kallad expertintervju med en person som har stor insikt i branschen. Denna intervju gjordes precis i starten av arbetet för att få en inblick i bostadsmarknaden och boendesituationen. De övriga fem intervjuerna var med utvalda svarande från enkätundersökningen och gjordes för att få en djupare förståelse och för att ytterligare stärka de mönster vi kunnat urskilja av enkätundersökningen. 3.1 Kvantitativ metod Med kvantitativ metod menas att man gör observationer av ett mindre urval för att sedan kunna uttala sig om attityder och förhållanden som gäller en större grupp. Liten hänsyn tas till avvikelser och man generaliserar utifrån de svar man får in. Den kvantitativa metoden valdes för att få ett så tydligt och enkelt svar som möjligt på vår frågeställning. Vi ville skaffa oss en bild över vem som bor i nyproducerade hyreslägenheter, och därigenom få svar på vår frågeställning om vem som flyttar till nyproducerade hyreslägenheter. Ekström och Larsson (2010) menar att kvantitativa metoder har blivit populära eftersom procentsiffrorna som de genererar utstrålar objektivitet och rationalitet. Hyresfastigheterna som vi blivit tilldelade av olika företag som presenteras längre ner i metoden. Alla som haft tillgång till internet har givits möjlighet att besvara våra frågor och undersökningen har därmed försökts genomföras så objektivt som möjligt. För att få in svar till vår kvantitativa undersökning delade vi ut brev med information om en enkät som kunde genomföras på internet. Enkäten bestod av 12 kortfrågor med fasta svarsalternativ där möjlighet gavs att vidareutveckla svaren två av frågorna (se Bilaga 1). Vår förhoppning var att få in så många svar som möjligt, även om vi var väl medvetna om att detta kunde bli svårt. Totalt fick vi bara in svar från cirka 7 % av de tillfrågade hushållen. Varje hushåll kunde dessutom lämna mer än ett svar, då enkäten var utformad för att besvaras individuellt. 3.1.1 Enkätundersökningens omfattning Förfrågan om att delta i enkätundersökningen på webben har delats ut till totalt 1009 hushåll boende i hyresrättslägenheter i olika delar av Malmö. Att dela ut 1009 enkäter har varit 19

väldigt tidskrävande. Först har vi ringt runt till flera olika hyresvärdar för att få information om vilka nyproducerade fastigheter de har och bett om tillstånd för att få komma in i fastigheterna. Sedan har vi varit tvungna att kontakta alla kundvärdar för respektive fastighet för att hämta ut behörighet för att kunna komma in i fastigheterna. Vilka företag vi kontaktat och vilka fastigheter vi varit inne i kan ses i tabellen nedan., där aven svarsfrekvens för varje område framgår. Fastighetsbetäckning Adress Förvaltare Antal lgh Antal svar (Svarsfrekvens) Västra Hamnen/Dockan 291 28 (9,6 %) Malmö Klippern Klippergatan 10 Byggvesta 43 Malmö Fullriggaren Riggaregatan 39,41,45 Byggvesta 78 Malmö Skonaren Einar Hansens Esplanad 61,63 HSB 35 Malmö Slupen Einar Hansens Esplanad 57,59 HSB 47 Malmö Ljungmannen Västra Varvsgatan 5 MKB 88 Segevång 296 13 (4,4 %) Malmö Sege Park Segeparksgatan 18-21 Contentus 124 Malmö Draken Carl Flormansgatan 9 HSB 17 Malmö Draken Carl Flormansgatan 1,3,4,5,6 MKB 80 Malmö Fäladsmarken Segeparksgatan 2,4,6,7,9 MKB 75 Hyllie 81 6 (7,4 %) Malmö Marknadsplats 3 Hyllie Boulevard 1,3,5/ MKB 81 Vattenparksgatan 5 Limhamn/Bunkeflo 254 11 (4,3 %) Malmö Kalkhusen Vingsnäcksgränd 14,16,18 HSB 34 Malmö Synålen Kv. Skräddarebyn / Riksbyggen 220 Kv. Skomakarebyn Husie 87 8 (9,2 %) Malmö Gyllins Trädgård Lönnebergagatan MKB 87 1,3,5, 17,19,21,23,25,27 Totalt 1009 67 (6.7 %) 20

3.1.2 Bortfallsanalys I den här studien har ett urval på 1009 hyreslägenheter gjorts av de totalt 2452 som producerats i Malmö under de senaste fyra åren (2010-2014). Totalt fick vi in 67 svar, vilket innebär en svarsfrekvens på 6,7 % av de tillfrågade och 2,7 % av det totala antalet hushåll, om man bortser ifrån vakanser. Det är sedan tidigare känt att det kan vara svårt att få in svar vid anonyma enkätundersökningar. Bl.a. Werner (2003) upplevde just webbenkäter som extra svåra. Troligtvis beror den låga svarsfrekvensen på att människor helt enkelt inte anser sig ha tid eller lust att delta men det kan också finnas andra förklaringar. Många av de boende i några av områdena har utländsk bakgrund och det är därför rimligt att anta att ett språkproblem kan föreligga. I andra områden är medelåldern hög, exempelvis i Contentus fastigheter i Sege Park som endast inhyser lägenheter för 55+. Många äldre saknar både tillgång till och kunskap om datorer och internet. Dessa individer har dock getts möjlighet att kontakta oss via telefon om de skulle föredra det, vilket några också gjort. 3.2 Kvalitativ metod Bryman (2011) menar att kvalitativa metoder är mer öppna och flexibla än vad kvantitativa metoder är, och att kvalitativa studier grundar sig på forskningsstrategier där man lägger större vikt vid ord än på att sammanställa stora mängder data. Fördelar med kvalitativ metod är att man i exempelvis en intervju kan träffa personen eller personerna ansikte mot ansikte och att man således vet precis vem man får svaren ifrån (Larsen, 2009). Förhoppningen med vår kvalitativa metod är att få en djupgående kunskap och förståelse för vår valda frågeställning. Till vår fördel ligger möjligheten att kunna ställa följdfrågor till våra intervjuobjekt ifall det skulle ske att de delger oss något som vi inte riktigt förstår eller vill få utförligare förklarat. Förhoppningsvis kan detta leda till en hög trovärdighet i vår undersökning då det i högre grad blir de intervjuade personernas ord som analyseras och inte vår egen tolkning. Under intervjuer som sker ansikte mot ansikte kan man även studera den intervjuade, något som kan bringa ytterligare klarhet i svaren man får och som inte är möjligt vid en enkätundersökning. (Larsen, 2009). 21