2015-05-06 Tjänsteskrivelse Dnr VM 15/25 Dnr TN-2015-00290-251 Kontor Samhällsbyggnadskontoret Handläggare Martin Ivarsson martin.ivarsson@sodertalje.se Tekniska nämnden Optionsavtal för bostadsbebyggelse avseende fastigheterna Skolbänken 21-24, i Mölnbo VM 15/25 Dnr TN-2015-00290-251 Sammanfattning av ärendet Samhällsbyggnadskontoret och Livskrafts Rehabiliteringscenter (802436-9459) har i samråd träffat ett förslag till optionsavtal angående rätt till markupplåtelse för hyresrätter i flerbostadshus genom tomträtt för fastigheterna Skolbänken 21-24. Området har markerats med röd färg i bifogad översiktskarta. Optionen att ingå ett tomträttskontrakt för området gäller under 15 månader från det datum tekniska nämnden godkänner avtalet. En oberoende värdering har gjorts där marknadsvärdet bedömdes till 4 000 000 kr. Avgälden för tomträtten ska omregleras vart tionde år. Under den första tio-års perioden blir avgälden 160 000 kr baserat på en avgäldsränta om 4 %. Samhällsbyggnadskontoret föreslår att Vårdinge-Mölnbonämnden tillstyrker- och tekniska nämnden godkänner förslaget till optionsavtal och uppdrar till samhällsbyggnadsdirektören att underteckna erforderliga handlingar.
Beslutsunderlag Samhällsbyggnadskontorets tjänsteskrivelse 2015-05-06 Översiktskarta (bilaga 1) Förslag till optionsavtal med bilagor (bilaga 2) Ärendet Samhällsbyggnadskontoret och Livskrafts Rehabiliteringscenter (802436-9459) har i samråd träffat ett förslag till optionsavtal angående rätt till markupplåtelse för hyresrätter i flerbostadshus genom tomträtt för fastigheterna Skolbänken 21-24. Området har markerats med röd färg i bifogad översiktskarta. Optionen att ingå ett tomträttskontrakt för området gäller under 15 månader från det datum tekniska nämnden godkänner avtalet. Exploatören har ingen rätt till ersättning av något slag om optionen går ut. En oberoende värdering har gjorts där marknadsvärdet bedömdes till 4 000 000 kr. Avgälden för tomträtten ska omregleras vart tionde år. Under den första 10 års perioden blir avgälden 160 000 kr baserat på en avgäldsränta om 4 %. Tomträtten kommer därefter att omregleras var tionde år enligt gällande marknadsvärde och avgäldsränta. Exploatören tillåts genomföra utredningar för geoteknik, miljö, arkeologi och radon mm innan tillträdet i en sådan omfattning att den utgör behövligt underlag för att säkerställa möjligheten för parterna att genomföra projektet. Bedömningen är att det inte finns några föroreningar eller fornlämningar inom området. Påträffas ändå miljöföroreningar eller arkeologiska fynd som ställer krav på sanering eller utgrävning ska Exploatören uppmärksamma kommunen för eventuella kostnader innan tillträdet. Exploatören har om förutsättningarna uppmärksammats innan tillträdet rätt till sänkning av avgälden i relation till den uppskattade kostnaden för utgrävningarna. Om exploateringsområdet innehåller förorenade massor eller kräver arkeologiska utgrävningar i sådan grad och till en sådan betydande kostnad att kommunen bedömer att det inte finns möjlighet att genomföra projektet har kommunen rätt att utan ersättning till exploatören, återta optionen. Exploatören betalar alla kostnader för att anpassa bebyggelsen efter eventuellt höga haltar av radon eller geotekniska förhållanden och alla övriga kostnader för projektets genomförande inom kvartersmarken. Exploatören ska bygga nödvändig parkering för boende och gäster inom kvartersmark. Bebyggelsen ska anpassas efter naturen och försöka spara en del träd inom området. Terrängen ska inte moduleras mer än nödvändigt och stödmurar ska i största mån undvikas.
Bilaga 1 Röd markering är området som avtaler avser.
Röd cirkel visar områdets läge
Optionsavtal (Fastigheterna Skolbänken 21-24) Mellan Södertälje kommun (212000-0159), nedan kallad Kommunen och Livskrafts Rehabiliteringscenter (802436-9459), nedan kallad Exploatören, träffas följande Optionsavtal. 1 Avtalsområdet Exploatören ges en option på ensamrätt att inom femton (15) månader från och med detta avtals ikraftträdande, enligt 10, teckna ett tomträttskontrakt och genomförandeavtal för fastigheterna Skolbänken 21-24, nedan kallat Området, som är markerat med röd färg på bifogad kartbilaga. Optionen, enligt 1 ovan, är begränsad genom att Kommunen ska ha rätt att efter femton (15) månader avbryta Optionsavtalet, utan ersättning till Exploatören, och återta optionen ifall den skriftliga utfästelsen från Exploatören under 9 (giltighet) i detta avtal ej fullgjorts. 2 Projektidé/Exploatering Exploatören ska bebygga området med mindre flerbostadshus. Lägenheterna ska upplåtas med hyresrätt. Nödvändig parkering för boende och gäster ska lösas inom kvartersmark. Exploatören ska anpassa bebyggelsen efter naturen och försöka spara en del träd inom Området. Terrängen ska inte moduleras mer än nödvändigt och stödmurar ska i största mån undvikas. 3 Tomträttskontrakt Markupplåtelse Området, enligt 1, skall upplåtas till Exploatören med tomträtt för ändamålet bostäder upplåtna med hyresrätt. Tomträttsupplåtelsen ska ha en 10 årig avgäldsperiod och avgälden baseras på en avgäldsränta om 4% av marknadsvärdet. Innan tomträttsupplåtelsen ska kommunen ansöka om och bekosta en fastighetsbildning hos Lantmäteriet, där hela Området regleras så att det blir en fastighet. Ett tomträttskontrakt ska upprättas mellan parterna innan tillträdet. Tomträttens avgäld kommer att omregleras var 10:e år enligt gällande marknadsvärde och aktuell avgäldsränta. En oberoende värdering har gjorts för marken. Marknadsvärdet för marken är 800 kr/m² ljus BTA, vilket innebär ett marknadsvärde om 4 000 000 kr enligt detaljplanens tillåtna byggrätt. Tomträttsavgälden ska vara 160 000 kr per år grundat på en avgäldsränta om 4 %.
I det fall exploatören önskar disponera det upplåtna markområdet till annat än förundersökningar innan upplåtelsen startar ska särskild överenskommelse om detta träffas mellan kommunens samhällsbyggnadskontor och exploatören. Parterna ska samråda kring vem som avverkar träd inom Området. Virket är avverkarens egendom. 4 Exploatörens åtaganden Exploatören ska utöver tomträttsavgälden betala kostnader för: anslutningsavgift för elnätet anslutningsavgift för vatten och avlopp, utbyggnad av parkering och vägar inom tomtmarken, nödvändiga undersökningar såsom geoteknik, miljö, radon, buller, arkeologi, risk mm, borttagning av stubbar, eventuell fastighetsbildning inom kvartersmark, och eventuellt återställande av kommunala anläggningar som Exploatören skadar vid genomförandet av projektet. Marken upplåts i befintligt skick. Exploatören avstår med bindande verkan från alla anspråk mot kommunen på grund av fel eller brist i det upplåtna området. Kommunen garanterar att det upplåtna området är fri från penninginteckningar. Exploatören betalar alla övriga kostnader för genomförandet inom kvartersmarken, som inte framgår av 5. 5 Arkeologi, sanering, geoteknik, radon Exploatören äger genomföra utredningar för geoteknik, miljö, arkeologi och radon mm innan tillträdet i en sådan omfattning att den utgör behövligt underlag för att säkerställa möjligheten för parterna att genomföra projektet. Kommunens bedömning är att inga saneringsåtgärder kommer att krävas. Bedömningen är att inga arkeologiska åtgärder kommer att krävas då inga kända fornlämningar finns. Påträffas ändå miljöföroreningar eller arkeologiska fynd som ställer krav på sanering eller utgrävning ska Exploatören uppmärksamma kommunen för eventuella kostnader innan tillträdet. Exploatören åtar sig att efter tillträdet att ansvara för att utgrävningen blir genomförda och att Exploatörens utbyggnad samordnas med eventuella utgrävningar. Exploatören har om förutsättningarna uppmärksammats innan tillträdet rätt till sänkning av avgälden i relation till den uppskattade kostnaden för utgrävningarna. Om exploateringsområdet innehåller förorenade massor eller kräver arkeologiska utgrävningar i sådan grad och till en sådan betydande kostnad att Kommunen bedömer att det inte finns möjlighet att genomföra projektet har kommunen rätt att utan ersättning till Exploatören, återta optionen i enlighet med 7.
Exploatören bör alla kostnader för att anpassa bebyggelsen efter eventuellt höga haltar av radon eller geotekniska förhållanden. 6 Förlängning Kommunen kan medge förlängning av optionen om Exploatören kommer in med en skriftlig förfrågan innan optionsavtalet går ut. 7 Avbrutet projekt Om ett tomträttskontrakt med tillhörande genomförandeavtal inte har träffats senast femton (15) månader efter kommunens beslut om att godkänna detta avtal, optionen återtas enligt 1 sista stycket eller projektet avbryts enligt 5 sista stycket har parterna ingen rätt att erhålla ersättning för nedlagda kostnader av något slag eller annan ersättning till följd därav. 8 Överlåtelse av avtal Exploatören får efter skriftlig underrättelse till kommunen överlåta detta avtal till annat bolag inom exploatörens koncern. I övrigt får detta avtal inte överlåtas utan Fastighetsägarnas skriftliga medgivande.
9 Giltighet mm Detta avtal är för sin giltighet beroende av att Exploatören godkänner avtalet senast (2015-10-01) Kommunen godkänner avtalet senast (2015-12-31) med beslut som därefter vinner laga kraft. Om projektet i väsentliga delar förändras i förhållande till nuvarande projektidé till följd av beslut eller ändrade förutsättningar som Exploatören eller Kommunen inte kan råda över och att parterna inte kan enas om förutsättningarna för ett fortsatt arbete äger parterna rätt att frånträda detta avtal utan rätt till ersättning mellan parterna. Denna överenskommelse har upprättats i två lika lydande exemplar varav parterna tagit var sitt. Ort: Datum: Ort: Datum: Södertälje kommun Livskrafts Rehabiliteringscenter org.nr. 212000-0159) (org.nr 802436-9459) Kenneth Hagström Samhällsbyggnadsdirektör Sten Streiffert
Bilaga Röd markering visar Området