Exploateringsavdelningen Rolf Lundholm Telefon E-post:

Transkript

1 Tjänsteutlåtande Till Fastighetsnämnden Diarienummer 1867/10 Exploateringsavdelningen Rolf Lundholm Telefon E-post: Genomförandeavtal och tomträttsavtal alternativt köpeavtal med Tornet Bostadsproduktion AB avseende upplåtelse av kvartersmark för fastighet under bildande, inom detaljplan för Lillhagsparken inom stadsdelen Skogome Förslag till beslut Fastighetsnämnden uppdrar åt fastighetskontoret att för nämndens räkning slutligt godkänna förslag till genomförandeavtal och tomträttsavtal alternativt köpeavtal mellan Tornet Bostadsproduktion AB och kommunen avseende fastighet under bildande, samt att teckna erforderliga avtal i enlighet med detta tjänsteutlåtande Ärendet Planområdet omfattar Lillhagsparkens sjukhusområde och är beläget cirka 8 km norr om Göteborgs centrum. Planområdet omfattar cirka 43 hektar och marken ägs av Göteborgs stad. Planläggningen av området är beställd av fastighetsnämnden. Fastighetsnämnden beslutade den 22 november 2010 att lämna markanvisning till Tuve Construction AB (har nu bytt firmanamn till Hökälla Utveckling AB) och Tornet Bostadsproduktion AB för att bygga cirka 400 bostäder i flerbostadshus och småhus/radhus inom planområdet. Den 8 februari 2013 beslutade fastighetsnämnden att förlänga markanvisningen till bolagen. Bedömningen gjordes att något fler nyproducerade bostäder är möjliga att tillskapa (sammanlagt cirka ) inom markanvisat område. Planförslaget innebär nu en möjlighet att tillskapa cirka 650 bostäder (nyproduktion plus ombyggnad av befintliga byggnader) och att komplettera befintliga verksamhetsytor (handel, vård, kontor med mera). Bostäderna inom planområdet kommer att upplåtas med hyresrätt, bostadsrätt samt eget ägande. Markanvisningen till Tornet Bostadsproduktion AB är villkorat med att bostäderna skall upplåtas med hyresrätt. Förslaget till detaljplan godkändes av byggnadsnämnden den 17 december Detaljplanen vann laga kraft Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1867/10 1 (4)

2 Projektorganisation Utvecklingen av Lillhagsparken kommer att pågå under många år och för att driva och samordna övergripande genomförandefrågor i projektets olika utbyggnadsfaser har, förutom en styrgrupp, en projektgrupp bildats där båda parter är representerade. Vid behov skall även referens- eller arbetsgrupper bildas. Utbyggnadsetapper I stort sett all befintlig markparkering kommer på sikt att byggas bort. För att klara parkeringsbehovet under utbyggnadstiden har utbyggnaden etappindelats så att parkeringsfrågan kan lösas för varje etapp och till slut bli en helhetslösning för planområdets olika ändamål. Etappindelningen är ändrad från den som beskrevs i det tidigare tecknade genomförandeavtal 1. Ändringen är förankrad hos trafikkontoret, kretslopp o vatten, och park o natur m fl berörda. För etappindelning, se bilaga 2. För att reglera ansvaret för utförande och kostnader av de kommunaltekniska anläggningarna inom allmän plats samt erforderliga marköverlåtelser mm vid den vidare utbyggnaden av planområdet, kommer fastighetskontoret att upprätta ytterligare genomförandeavtal samt överenskommelse om fastighetsbildning med Tornet Bostadsproduktion AB. Avtalen Avtalen reglerar exploateringen och överlåtelse, alternativt upplåtelse av ett område kvartersmark i form av en nybildad fastighet (nedan kallad fastigheten) inom etapp 1. Exploatören har möjlighet att välja om fastigheten ska överlåtas med överlåtelseförbud eller upplåtas med tomträtt. Då detta slutligen inte är avgjort så beskrivs nedan innehållet i både tomträttsavtal och köpeavtal. Kontoret ges i uppdrag att teckna tomträttsavtal alternativt köpeavtal med exploatören. Avtalen är endast giltiga under förutsättning att respektive avtal godkänns genom beslut som vinner laga kraft. Dess huvudsakliga innehåll följer nedan: Genomförandeavtalet Genomförandeavtalet reglerar bland annat fastighetsbildning av ett område kvartersmark till ny fastighet som skall överlåtas, eller upplåtas med tomträtt till Tornet Bostadsproduktion AB, aktuellt område se bilaga 1. På fastigheten finns en befintlig byggnad LP 11, som ingår i överlåtelsen/upplåtelsen. Byggnadens innandöme ska rivas för att byggas om till ca 90 lägenheter vilka ska upplåtas med hyresrätt. Kontorets bedömning är att fördelarna med att ha färdig grundläggning och byggnadsstomme uppvägs av de kostnader som belastar exploatören i samband med rivningsarbeten och ombyggnad. Kostnadsbilden för ombyggnad av LP 11 bedöms vara jämförbar med ett nybyggnadsprojekt. En överlåtelse av fastigheten ska omfattas av överlåtelseförbud vilket huvudsakligen regleras i köpeavtalet. Överlåtelseförbudet syftar till att lägenheterna i byggnaden förblir upplåtna med hyresrätt. För att ta bort överlåtelseförbudet krävs att kommunen, genom dess fastighetsnämnd, fattar ett särskilt beslut om medgivande till borttagandet. Kommunen kan då kräva att Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1867/10 2(4)

3 särskild tilläggsköpeskilling betalas av exploatören. Tilläggsköpeskillingen ska då utgöra skillnaden mellan markens värde för bostadsrätter kontra markens värde för hyresrätter vid tidpunkten för när överlåtelseförbudet tas bort. I byggnaden ska kommunen ges möjlighet att hyra 6-8 lägenheter inklusive personallägenhet för ändamålet bostäder med särskild service och/eller gruppbostad. Dessa kontrakt förmedlas via kommunen. Övriga hyreslägenheter ska annonseras via Boplats. Genomförandeavtalet reglerar förutom fastighetsbildning även hantering av dagvatten, parkering och miljöfrågor mm. Då exploatören ansvarar för samtliga åtgärder och kostnader inom kvartersmark kommer därför ingen samordning av exploateringen ske genom fastighetskontorets försorg. Exploatören sköter själv kontakten med berörda kommunala förvaltningar. Fastighetskontoret ska dock löpande hållas underrättad om projektets framdrift. Genomförandeavtalet är giltigt endast under förutsättning att det träffas ett tomträttsavtal alternativt köpeavtal mellan fastighetskontoret och exploatören. Tomträttsavtal Upplåtelse av det aktuella markområdet med tomträtt till Tornet Bostadsproduktion AB görs under förutsättning att bostäderna skall upplåtas med hyresrätt. Mot bakgrund av ovanstående har därför ett förslag till tomträttsavtal upprättats mellan Göteborgs kommun och Tornet Bostadsproduktion AB. Den fastighet som ska upplåtas med tomrätt är under bildande och utgör del av Skogome 7:1. Den uppskattas få en yta om ca m². Under den första avgäldsperioden på tio år uppgår tomträttsavgälden till kr/år. Avgälden anses enligt kontorets bedömning vara på marknadsmässig nivå med hänsyn till de förutsättningar som råder och de kostnader som belastar tomträttshavaren i samband med ombyggnad av LP 11 till bostäder. För avgäldsperiod två skall avgälden beräknas enligt kommunens gängse normer. Den årliga avgälden är baserad på att tomträttshavaren utför och bibehåller med hyresrätt upplåtna lägenheter. Om ombildning ändå sker till annan upplåtelseform än hyresrätter har kommunen rätt att ta ut tomträttsavgäld med det belopp som kan anses rimlig med anledning av de då ändrade förutsättningarna. Tomträttsupplåtelsen innefattar överlåtelse på tomträttshavaren av byggnaden som vid upplåtelsen hör till fastigheten. I samband med att tomträttsavtalet tecknas övergår byggnaden i tomrättsinnehavarens ägo. Köpeavtal Överlåtelsen av den nybildade fastigheten till Tornet Bostadsproduktion AB görs med förutsättning att bostäderna skall upplåtas med hyresrätt. Köpeavtal tecknas när fastighetsbildningen är genomförd och har vunnit laga kraft. - Kommunen överlåter fastigheten till Tornet Bostadsproduktion AB mot en köpeskilling om fjortonmiljoner( ) kronor, vilket är en nivå som enligt kontorets bedömning anses vara marknadsmässig med hänsyn till de Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1867/10 3(4)

4 förutsättningar som råder och de kostnader som belastar köparen i samband med ombyggnad av LP 11 till bostäder. - Om köparen beviljas bygglov för en högre BTA än m², vilket bedömts vara byggbart, ska köparen betala en tilläggsköpeskilling till kommunen motsvarande överstigande yta BTA. I köpeavtalet finns en paragraf om att fastigheten omfattas av överlåtelseförbud. Köparen får efter köpet inte överlåta fastigheten eller del därav om inte kommunen lämnar sitt skriftliga godkännande därtill. I överlåtelseförbudet inbegrips även att köparen genom fastighetsreglering låter fastigheten regleras in i annan fastighet, att någon del avstyckas från fastigheten och att fastigheten klyvs. Kommunen förbinder sig att medge överlåtelse till den som är beredd att förvärva fastigheten på de villkor som följer av bestämmelserna i paragrafen. Överlåtelseförbudet är avsett att hindra överlåtelser som medför att lägenheterna kommer upplåtas med bostadsrätt eller bli ägarlägenheter. Om köparen utan kommunens godkännande överlåter fastigheten alternativt medverkar till fastighetsreglering, avstyckning eller klyvning gällande fastigheten ska köparen till kommunen betala tilläggsköpeskilling med ett belopp om kronor. Därutöver ska köparen till kommunen betala vite med ett belopp motsvarande hela köpeskillingen. Övrigt Beslutet ger fastighetskontoret möjlighet att hantera avtalen vilket gagnar den pressade tidplanen för byggstart inom Lillhagsparken. Magnus Sigfusson Fastighetsdirektör Elisabet Gondinger Avdelningschef Protokollsutdrag till Stadsledningskontoret Att: Göteborg Tornet Bostadsproduktion AB Göran Wendel Djäknegatan Malmö Bilagor Översiktskarta 1. Avtalsområde 2. Etappindelning Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 1867/10 4(4)

5 Översiktskarta Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden Dnr /10

6 Detaljkarta Tomträttsområde inom Skogome 7:1

7 SBK - Fastighetskarta m Göteborgs Stad (Sweref , RH 2000) Skala 1:3024 Skapad med InfoVisaren

8 Etappindelning Lillhagsparken Bilaga 2.