BUDGET OCH PROGNOS 2014-2018 Konjunkturinstitutet och andra officiella bedömare anser att konjunkturen kommer att stiga men har en skakig väg framför sig. Med konjunktur stiger även inflation, räntor och elpriser för längre bindning genom ökad efterfrågan från företag och konsumenter. De korta elpriserna beror mer av den kortsiktiga tillgången på vatten, kärnkraft, kol m.m. Konjunkturinstitutets bedömningar av konjunktur- och ränteutvecklingen Konjunkturinstitutets bedömningar 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1 BNP kalenderkorr. 1,1 2,6 3,3 2,9 2,6 2,6 KPIF (inflation utan boräntor) 1,0 0,8 2,0 2,7 3,0 3,0 Reporänta 1,0 1,0 1,5 2,5 3,5 3,5 Obligationsränta 2,1 2,7 3,3 3,9 4,4 4,4 Antaganden för budget Våra antaganden om inflation och ränta är mycket försiktiga. Antaganden för budget och prognos 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ränta i snitt 3,20 % 3,68 % 3,68 % 3,68 % 4,25 % 4,45 % Inflation 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % Vår avgift/hyra till föreningen Konjunkturutvecklingen är en viktig parameter i våra beslut om föreningens ekonomi. Vår ambition att ha en långsiktigt stabil och förutsägbar avgift styr också våra beslut vad gäller stora kostnader som lån och el. Vi har därför nu bundit våra elhandelspriser till 4 år på en låg nivå. De bundna elavtalen har inte varit så här låga sedan 2006-2007. Även de två lån, som omsatts i år har bundits på 3 och 4 år. När lån sedan omsätts längre fram måste vi vid en konjunkturuppgång räkna med en högre räntenivå, vilket då innebär att kapitaldelen i vår avgift/hyra till föreningen kommer att öka. Behov av avgiftshöjning i % 2014 2015 2016 2017 2018 Drift 0 % -2 % 0 % -3 % 0 % Kapital 0 % 7 % 0 % 15 % 5 % Totalt 0 % 0 % 0 % 2 % 1 % Detta hoppas vi till del kunna kompensera med ett fortsatt starkt fokus på våra driftskostnader för att slippa höjda avgifter åtminstone fram till och med år 2016. Vår eventuella satsning på solceller kommer att ytterligare förbättra våra möjligheter att hålla en stabil avgiftsnivå. En betydande del av vår förbrukning kommer ju då att ske med egen tillverkad el. Budget och prognos Med prognoser vill vi visa vad som händer med föreningens ekonomi och avgifter under de förutsättningar som vi antagit. Osäkerheten ökar självklart längre fram i tiden. Viktiga externa faktorer, som vi inte kan påverka, är utvecklingen av räntor och elpriser, skatter på energi och fastigheter liksom kommunala avgifter och vädrets makter för elförbrukning och snöröjning. 1 Värden för 2018 har satts lika med 2017, som är slutår för institutets prognoser.
Genomsnitt 2014-2018 av avgiften 53,6% 30,4% 16,0% Räntor Fritt utrymme Driftskostnader Avgiftens användning i % av avgiften - prognos 2014-2018 Av avgiften/hyran används enligt vår budget och prognos 2014-2018 i genomsnitt 30 respektive 54 % till att betala räntor och drift. Räntekostnader och driftskostnader som t.ex. el, fastighetsskötsel och reparationer går sällan att välja bort eller flytta mellan åren. Men 16 % av avgiften det s.k. fria utrymmet kan vi använda mer fritt till underhåll eller projekt som förbättrar föreningens fastigheter och ekonomi. Vi amorterar inte längre. Därför är nu även ett negativt resultat helt acceptabelt. Vi har nu i stället möjlighet att var och en göra som vi vill med amortering av vår lägenhets andel av föreningens lån genom kapitaltillskott vid de tillfällen då föreningen omsätter sina lån. Nivån för det lägsta möjliga kapitaltillskottet har sänkts för att möjliggöra för fler att genom kapitaltillskott minska sin andel av föreningens lån och sin avgifts känslighet för ränteförändringar. Utfall Budget Prognos Budget Prognos Prognos Prognos Prognos 2013 2013 2013 2014 2015 2016 2017 2018 jansept helår helår Årsavgift 1, Driftsdel 2 558 3 410 3 410 3 410 3 339 3 339 3 228 3 228 Årsavgift 2, kapitaldel 829 1 106 1 106 1 106 1 184 1 184 1 367 1 432 Föreningens totala intäkter 3 609 4 816 4 827 4 815 4 822 4 822 4 894 4 959 Föreningens kostnader -1 739-2 946-2 495-2 497-3 676-3 087-2 591-3 368 Resultat före avskrivningar 1 881 1 870 2 332 2 318 1 146 1 735 2 303 1 591 Finansiella intäkter/kostnader -733-1 106-1 076-1 051-1 144-1 139-1 322-1 387 Årets resultat 627 68 562 561-704 -110 275-502 Våra kostnader Arbetet med att minska våra kostnader fortsätter och har gett resultat inom ett flertal områden. Föreningens löpande kostnader 2 för personal, teknisk skötsel av våra hus, städning, mattbyten och hisservice kommer nu att relativt inflationen ha minskat och vara i nivå med inflationstakten 15 % för perioden 2004-2013. Även elkostnader har minskat relativt sett. Marknadsprisernas utveckling gör det omöjligt att åstadkomma en ordentlig sänkning av vår elkostnad utan en satsning på alternativ produktion av värme eller el i kombination med åtgärder för att få lägre förbrukning. 2 I diagramment kallat övrig drift
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013-12-17 18:06 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 286% 156% 133% 22% 19% 52% 15% Elkostnader Övrig drift Samfällighet Inflation -50% Elpriser Vårt pris per kwh har minskat genom val av alternativa leverantörer. För 2013 valde vi Borås Elhandel. För 2014-2017 har vi nu valt Elverket i Vallentuna. Prisutvecklingen på elmarknaden har tyvärr historiskt varit långt över inflationstakten i Sverige. Ökningen av elkostnader i budget och prognos fram till och med avtalets slut 2017 gäller därför nu enbart nätdelen, som i vår prognos bedöms öka med inflation. Skulle elbolagen få rätt till de kraftiga höjningar av nätdelen, som man begärt och strider för så slår detta naturligtvis tyvärr direkt med betydligt högre prisökningar. Vårt totala pris i SEK/kWh för nät och elhandel 2,00 1,50 1,00 1,01 1,21 1,27 1,31 1,40 1,43 1,30 1,34 1,33 1,35 1,38 1,60 0,50 0,00 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 Räntor Långa avtalstider för lån har historiskt oftast över tid varit sämre än rörligt när räntorna gått ner från höga nivåer. Diagrammet för Nordea gäller med marginella skillnader även för andra banker. När räntan nu förväntas röra sig på en lägre nivå runt 5,5 % och bankernas marginaler ökar på grund av regleringar blir bundet mer intressant än tidigare enligt bl.a. SBABs bedömning. Skillnaden mellan t.ex. Nordeas officiella boräntor för 3 månaders och 3 års ränta är den 17 december 2013 0,27 % -enheter. Skillnaden kan betraktas som den försäkringspremie man får betala just nu om man vill binda lånen på 3 år.
1990-03-08 1992-03-08 1994-03-08 1996-03-08 1998-03-08 2000-03-08 2002-03-08 2004-03-08 2006-03-08 2008-03-08 2010-03-08 2012-03-08 2013-12-17 18:06 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Nordea 3,05 2,78 3 år 2 år 1 år 3-mån Samfälligheten Trefaldigheten förvaltar våra garage, p-platser, utemiljö och kabel-tv. Arbetet med att minska våra kostnader har från 2013 gett resultat även för vår samfällighets kostnader men bara marginellt och för el och TV. Åtgärder har genomförts för att minska elförbrukning i garagen. Avtalet med ComHem har omförhandlats. 600 400 200 0 Debitering av kostnader från samfälligheten i tkr 533 138 182 158 234 212 150 195 244 353 Debitering på vår förening från Trefaldigheten har ökat med runt 158 % från år 2003 till 2012 d.v.s. nästan 10 gånger inflationen. Debiteringen är vår andel av kostnader efter avdrag för intäkter för garage och p-platser. Trefaldighetens kostnader uppgår innan avdrag för intäkter till runt 1 MSEK per år. Den tillfälliga och stora uppgången av debiteringen 2011 förklaras till en del av ett omfattande underhållsarbete på våra parkeringsplatser. I vår prognos för 2015-2018 med minskad debitering från samfälligheten utgår vi från att vi med bibehållen kvalitet måste kunna påverka och minska kostnaderna i vår samfällighet. Solceller Om vårt projekt med solceller infrias kommer vi att få en större möjlighet att parera ökade kostnader för el. I budgeten har ingen hänsyn tagits till beslut om solceller. Budgeten bygger enbart på dagens förutsättningar.
Underhållsplan Underhållsplanen är vårt viktigaste verktyg som bostadsrättsförening för att planera för en långsiktigt uthållig ekonomi. Vår ambition är att klara av allt mindre omfattande underhåll utan att behöva ta upp nya lån. Budget och prognos utgår från gällande underhållsplan. En del underhåll har skjutits ett år framåt för att skapa utrymme för en kontant betalning utan lån av en eventuell solcellsanläggning. År 2020 ska en del större arbete för värme och ventilation enligt plan äga rum med närmare 2 MSEK. Det första riktigt stora underhållet därefter är tak och takpannor, som är planerat till år 2028. Nästa stora insats är byte av stammar, som planeras till senast år 2038. Vi har räknat med en mindre kostsam metod med s.k. reling i stället för byte av stammar. Detta arbete kan behöva utföras tidigare än ett stambyte för att kunna ske i fungerande stammar. Arbetet med underhållsplanen under nästa år får visa när detta bör utföras. I Brf Viggbygärdet genomfördes relining ungefär 10 år innan ett stambyte kanske hade behövt äga rum. Investeringens blev för dem då avsevärt lägre SAMMANFATTNING UNDERHÅLLSPLAN 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Avsättning 700 700 700 700 828 700 700 750 750 750 750 750 750 Uttag 0-617 -675-650 -100-725 0-2 829-835 -367-466 -912-2 350 Saldo 2 722 3 422 3 505 3 530 3 580 4 308 4 284 4 984 2 905 2 820 3 203 3 488 3 325 1 726 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 Avsättning 750 650 750 900 900 900 900 800 900 900 900 900 900 Uttag -130 0-5 791-142 -1 294-572 -594 0-881 -170-4 696 0-5 991 Saldo 2 346 2 996-2 045-1 288-1 681-1 354-1 048-248 -230 501-3 295-2 395-7 486