Melleruds kommun Handelsutredning och konsekvensanalys av effekterna av planerat köpcentrum i Västerråda 2011-11-01 Ann-Marie Johansson och Jan V Bergqvist
Rapportinnehåll Uppdrag, syfte Planerat köpcentrum, läge och tillgänglighet Handelsutredning Detaljhandelns omsättning i Mellerud i dag och bedömt omsättningskrav 2015 och 2020 inkl. Västerråda Köpcentrum Definition av upptagningsområdet Befolkning Marknadsunderlag Konkurrens Melleruds kommuns omsättningspotential Slutsatser Konsekvensbedömning av planerat projekt
Uppdrag
Uppdragets syfte Frykvalla Förvaltning planerar att bygga ett köpcentrum i Västerråda ca 700 meter från Melleruds centrum. Totalytan uppgår till 21 000 m2 BTA. Utav denna yta planeras 17 000 m2 utgöra handelsytor och resten kontor. Bl.a. planeras en COOP på 3 000 m2 BTA, en möbelbutik på ca 6 000 m2 BTA samt en galleria omfattande 8 000 m2 BTA. Den slutgiltiga kommersiella mixen är dock inte bestämd utan kan komma att ändras under projektets gång. Med anledning av planerat projekt har Centrumutveckling fått i uppdrag att genomföra en handelsutredning för att kartlägga nuvarande detaljhandelsomsättning i kommunen samt effekterna på befintlig handel av planerat köpcentrum. Centrumutveckling har utgått från ovanstående preliminära branschmix vid bedömning av effekterna av planerat projekt på övrig handel i kommunen.
Planerat köpcentrum, läge och tillgänglighet
De mest butiksintensiva kvarteren kring Köpmantorget i stadskärnan är markerade på kartan VÄSTERRÅDA KÖPCENTRUM
Planerat köpcentrum, läge och tillgänglighet Planerat köpcentrum är beläget i Västerråda som ligger i nära anslutning till centrum. Centrum och Västerråda köpcentrum bör därför ses som en helhet som kompletterar varandra. Totalt finns tomtmark på 102 700 m2 i området Västerråda. Det ger en maximal bebyggelse på 51 350 m2 lokalyta varav 23 500 m2 dagligvaror (BTA) med den gällande 50-procentiga byggrätten. Den planerade handelsetableringen är i två våningsplan och på totalt 21 000 m2 varav dagligvaror svarar för ca 3 000 m2. Detaljplaneområdet avgränsas i öst av väg E45 (Landsvägsgatan) och i syd av väg 166 (Kornsjögatan). Läget är väl synligt från väg E45. Enligt en trafikutredning genomförd av Vectura kommer framkomligheten på främst E45 men även väg 166 att påverkas av den planerade etableringen. För att minimera störningar föreslås att separata körfält för vänstersvängande trafik skapas vid vägskälen. Speciellt mot E45, då vägens funktion ställer särskilt höga krav på god framkomlighet längs med vägen. Av stor vikt är att tillgängligheten ges hög vikt i planarbetet. Totalt bedöms Västerråda köpcentrums behov av parkering enligt utredningen uppgå till ca 350 p-platser, vilket enligt Centrumutvecklings bedömning är i underkant och minst bör fördubblas. Med en utbyggnad av Västerråda bedöms behovet av att korsa E45 för gång- och cykeltrafik öka avsevärt. En teknisk lösning för en gångbro över E45 studeras därför närmare i detaljplanearbetet.
Handelsutredning
Detaljhandelns omsättning i Mellerud i dag och bedömt omsättningskrav 2015 och 2020 inkl. Västerråda Köpcentrum Huvuddelen av detaljhandeln i Mellerud är belägen i centrum Totalt omsätter detaljhandeln i Melleruds kommun 466 mnkr inkl. moms varav de centrala delarna svarar för ca 70 %. Den uthyrbara detaljhandelsytan i kommunen uppgår till ca 23 000 m2 varav centrum svarar för ca 13 000 m2. Det är huvudsakligen mindre livsmedelsbutiker och ett antal storbutiker såsom Bloms Varuhus, XL Bygg m.m. som är lokaliserade utanför centrum. I centrum finns omkring 280 p-platser vilket är ca 20 p-platser per 1 000 m2 vilket är en alldeles för låg siffra enligt Centrumutvecklings bedömning. Bristande antal p-platser under de mest frekventa försäljningsmånaderna försvårar för handeln i centrum att nå bedömd omsättningspotential. Ett köpcentrum i planerad storlek bör omsätta omkring 400 mnkr enligt Centrumutvecklings bedömning. Detta innebär att Melleruds kommun med planerat köpcentrum år 2015 behöver omsätta närmare 900 mnkr för att både centrum och planerat köpcentrum skall uppnå en tillfredställande försäljning och yteffektivitet. Omsättning 2010 och bedömt omsättningskrav 2015 och 2020 inkl. Västrråda Köpcentrum (mnkr inkl. moms) HYRESGÄSTER 2010 2015 2020 per bransch mnkr mnkr mnkr Dagligvaror 257 382 390 Sällanköp 209 484 515 - Beklädnad 46 146 154 -Hem 11 86 101 -Fritid 69 169 177 -Bygg 83 83 83 S:a detaljhandel* 466 866 905 * Exkl. bil- och drivmedelshandel och apoteks- och systembolagshandel
Definition av upptagningsområdet Centrumutveckling har definierat ett upptagnings-/marknadsområde för handeln i Melleruds kommun som visar var de potentiella kunderna bor. Det som i huvudsak bestämmer ett marknadsområdes geografiska utsträckning är läget i förhållande till dess marknad, kontakt och lättillgänglighet med större trafikleder, förekomsten av geografiska barriärer, detaljhandelsutbudet i kommunen och konkurrensen (från köpcentrum och livsmedelsbutiker i dag och i framtiden). För att lättare kunna bedöma marknadens storlek och Melleruds kommuns framtida försäljningspotential, har marknadsområdet delats in i flera nivåer beroende på hur benägna de boende i området är att lägga sina inköp i Melleruds kommun. Nivåerna i detta fall är Primärområde (P) respektive Sekundärområde (S), av vilka det senare har indelats i S1 och S2 samt Tertiärområde (T). I primärområdet och sekundärområde 1 har centrum och Västerråda Köpcentrum potential att i förhållande till konkurrerande centrum och butiker nå en dominerande position med höga marknadsandelar och vara förstahandsvalet av inköpsställe för en stor andel av de boende. Inom sekundärområde 2 och tertiärområdet är konkurrensen från andra centrum och butiker starkare. Någon dominerande marknadspåverkande position kan inte uppnås i dessa senare marknadsområden varför marknadsandelarna blir lägre. Men även med lägre marknadsandelar är omsättningstillskottet från sekundär- och tertiärområdena av betydande storlek i absoluta tal.
DET TOTALA MARKNADSOMRÅDET
PRIMÄROMRÅDET OCH SEKUNDÄROMRÅDE 1
PRIMÄROMRÅDET
Befolkning BEFOLKNINGSPROGNOS Primärområde 1 Primärområde totalt Sekundärområde 1 Sekundärområde 2 Sekundärområde totalt Primär + Sekundär totalt Tertiärområde 1 2010 statistik 5 727 5 727 4 738 6 912 11 650 17 377 12 605 2020 prognos 5 495 5 495 4 355 6 388 10 742 16 237 11 518 FÖRÄNDRING 2010 2020 antal -232-232 -383-525 -908-1 140-1 087 % -4,1% -4,1% -8,1% -7,6% -7,8% -6,6% -8,6% I marknadsområdet bor det ca 30 000 personer varav ca 35 % i primärområdet och sekundärområde 1 som huvudsakligen är Melleruds kommun. Befolkningsprognosen baseras på den historiska utvecklingen inom respektive del av marknadsområdet. Det motsvarar en genomsnittlig befolkningsminskning med knappt 1 % per år. Marknadsområdet totalt 29 983 27 756-2 227-7,4% KÄLLA: SCB med prognos baserad på befolkningsframskrivningar.
Marknadsunderlag VARUGRUPP Dagligvaror Sällanköp - Beklädnad -Hem MARKNADSUNDERLAG* 2010 2015 2020 800 838 878 741 863 1 006 235 265 298 144 169 197 FÖRÄNDRING 2010 2020 mnkr 78 265 63 53 % 10% 36% 27% 37% Befolkningen i Melleruds kommuns marknadsområde spenderade ca 1,5 miljarder kronor på detaljhandelsvaror år 2010. Centrumutveckling är medlem i KPGgruppen (Konsumtionsprognosgruppen) som fram till år 2020 prognostiserar en genomsnittlig årlig konsumtionsökning med 2,7 % per capita (fasta priser). -Fritid -Bygg S:a detaljhandel 242 120 1 541 290 140 1 701 348 163 1 884 106 43 343 44% 36% 22% Tack vare en positiv konsumtionsprognos, väntas marknadsunderlaget öka med ca 0,34 miljarder kronor eller 20 % fram till år 2020. * mnkr inkl. moms. 2010 års priser KÄLLA: SCB och prognoser från Konsumtionsprognosgruppen för Handeln (KPG).
Konkurrens Omsättningen per capita för de olika detaljhandelsbranscherna har jämförts med ett riksgenomsnitt. Om index överstiger 100 innebär det att kommunen attraherar invånare från ett större omland än den egna kommunen. Om index är lägre än 100 innebär det att kommunen har ett utflöde av köpkraft till andra kommuner. Melleruds kommun har för egentlig detaljhandel totalt ett index på 83 vilket är högt i förhållande till andra kommuner med motsvarande befolkningsunderlag. Uppdelat på dagligvaror respektive sällanköpsvaror är motsvarande index 98 respektive 70. De största livsmedelsbutikerna i centrum både till yta och omsättning är ICA Supermarket och Hemköp.
Konkurrens Försäljningsindex Melleruds kommun och angränsande kommuner VARUGRUPP Mellerud Dals Ed Färjelanda Bengtsfors Vänersborg Åmål Trollhättan Befolkning 9 200 4 700 9 800 6 650 12 300 36 900 55 250 Omsättning mnkr inkl. moms Dagligvaror 243 187 221 130 382 837 1659 Sällanköp 192 66 136 30 257 573 1984 S:a detaljhandel 435 253 357 160 639 1409 3643 Försäljningsindex Dagligvaror 98 147 83 72 115 84 111 Sällanköp 70 47 47 15 70 52 121 - Beklädnad 64 6 28 -* 45 39 129 -Hem 105 90 78 -* 99 90 67 -Fritid 61 41 34 7 42 35 159 -Bygg 197 -* 122 -* 123 105 78 S:a detaljhandel 83 95 64 42 91 67 116 -* = uppgift saknas KÄLLA: SCB:s regionala omsättningsstatistik
Livsmedelsbutiker Melleruds kommun med omnejd (årsomsättning över 10 miljoner kronor inkl. moms) Butiksnamn Besöksadress Omsättning tkr inkl. moms Säljyta Mellerud Kronans Livs, ICA Supermarket Landsvägsgatan 53 90 000 850 Hemköp Torget Köpmantorget 3 62 000 850 Hemköp Kvarnkullen Storgatan 54 33 000 590 COOP Konsum Köpmantorget 4 27 500 550 Shell Landsvägsgatan 38 12 500 85 Dals-Ed COOP Konsum Delesgatan 7, Ed 87 500 1 500 Willys Hemma Storgatan 26, Ed 35 000 800 Shell Jordbrovägen 6, Ed 27 500 300 Bengtsfors COOP Konsum ICA Supermarket Bengtsfors COOP Konsum ICA Nära Billingsfors COOP Nära Färgelanda ICA Supermarket Storgatan 9 Centrumvägen 10 Enetsvägen 15 Dals Långed Stenebyvägen 13 C, Billingsfors Torggatan 9, Bäckefors Centrumvägen 7 87 500 62 000 35 000 27 500 17 500 55 000 1 480 800 510 400 260 630 KÄLLA: Delfi Marknadspartner COOP Konsum Centrumvägen 4 35 000 400 COOP Konsum Genavägen 41, Högsäter 27 500 330
Melleruds kommuns omsättningspotential
Melleruds kommuns omsättningspotential Som utgångspunkt för beräkningarna har Melleruds kommuns omsättningspotential bedömts för år 2010, där en kalibrering har genomförts av vilka marknadsandelar detaljhandeln i kommunen tar i dagsläget. Marknadsandelarna är för en kommun av Melleruds storlek anmärkningsvärt höga vilket också förklaras av en hög andel turister under sommarmånaderna. Enligt intervjuer med flera av butiksägarna i centrum är omsättningen under sommarmånaderna minst den dubbla jämfört med ett genomsnitt för resten av året. Enligt samtal med Jonas Westman på Vita Sannars camping uppgår antalet gästnätter till ca 68 000. Förutom ett antal campingplatser i kommunen återfinns också ett stort antal fritidshus i kommunen. Centrumutveckling har pga. ovanstående utöver beräknade marknadsandelar också till beräkningarna adderat ett inflöde av köpkraft pga. turismen.
Melleruds kommuns omsättning 2010 och potential för 2020 Potentiella marknadsandelar 2020 per del av marknadsområdet MARKNADSOMRÅDE BEDÖMD ANDEL POTENTIELL MARKNADSANDEL 2020 2010 min max medel Primärområde 1 68% 76% 86% 81% Sekundärområde 1 50% 63% 74% 69% Sekundärområde 2 16% 23% 37% 30% Tertiärområde 1 2% 3% 6% 5% S:a marknadsområde 25% 32% 40% 36% Potentiella marknadsandelar 2020 per varugrupp VARUGRUPP BEDÖMD ANDEL POTENTIELL MARKNADSANDEL 2020 2010 min max medel Dagligvaror 28% 30% 37% 34% Sällanköp 22% 33% 42% 37% - Beklädnad 17% 29% 40% 34% -Hem 7% 29% 39% 34% -Fritid 25% 32% 42% 37% -Bygg 46% 46% 47% 46% S:a detaljhandel 25% 32% 40% 36% KÄLLA: SCB och prognoser från Konsumtionsprognosgruppen för Handeln (KPG).
Omsättningspotential 2020 Omsättningspotential 2020 VARUGRUPP OMSÄTTNING OMSÄTTNINGSPOTENTIAL* 2020 FÖRÄNDRING 2010 2020 EXKL. MOMS mnkr 2010 min max medel mnkr (medel) % medel Dagligvaror 257 319 392 356 99 38% 320 Sällanköp 209 420 525 472 263 126% 378 - Beklädnad 46 104 142 123 77 167% 98 -Hem 11 68 92 80 69 628% 64 -Fritid 69 135 177 156 87 126% 125 -Bygg 83 114 114 114 31 37% 91 S:a detaljhandel 466 739 917 828 362 78% 698 * mnkr inklusive moms, fasta 2010 års priser. Omsättningspotentialen är beräknad inkl ett inflöde av köpkraft pga. turism Melleruds kommuns omsättningspotential bedöms i medelalternativet att uppgå till ca 830 mnkr år 2020. I maximumalternativet det mest gynnsamma prognosalternativet beräknas omsättningspotentialen uppgå till drygt 900 mnkr.
Slutsatser - Konsekvensbedömning av planerat projekt
Konsekvensbedömning av planerat köpcentrum i Västerråda Under förutsättning att Västerråda Köpcentrum når erforderlig omsättning baserat på nyckeltal av vad ett köpcentrum på ca 20 000 m2 uthyrbar yta bör omsätta kommer: Övrig detaljhandeln i kommunen (huvudsakligen i centrum) att tappa mellan 5 och 10 % inom dagligvaror och mellan 5 och 15 % inom sällanköpsvaror. Prognostiserad marknadstillväxt för detaljhandeln till år 2020 ger en ökning av konsumtionsunderlaget med ca 20 % vilket innebär att effekterna på befintlig handel delvis kompenseras av marknadstillväxten. I det mest negativa scenariot blir påverkan på befintlig handel strax under -10 % och i det mest gynnsamma prognosalternativet blir effekten negligerbar. För en bedömning av effekterna för respektive varugrupp krävs mer ingående detaljer om planerad butiksmix i Västerråda Köpcentrum. Beräkningarna av effekterna baseras på att Coops butik i centrum flyttas till det nya centrumet och att övriga hyresgäster i det aktuella projektet i stor utsträckning kompletterar och förstärker centrum. Av stor vikt är att centrum och Västerråda Köpcentrum marknadsför Mellerud som en helhet och att nödvändiga åtgärder vidtas avseende tillgänglighet och den fysiska miljön för att förstärka Melleruds centrum som handelscentrum.