Analys av potential för handel i Norra Sigtuna Roger Bernow Thomas Sandberg

Analys av potential för handel i Norra Sigtuna Roger Bernow Thomas Sandberg 1

Innehåll 1. Bakgrund/Uppdraget 2. Sigtuna kommuns tillväxtvillkor 3. Handelns utveckling i Sigtuna kommun Marknadsposition Etableringsmöjligheter 4. Analys över viktiga faktorer för stadsbyggandet och effekter av etablering på närmiljön Stadskvaliteter i nybyggnationen Nybyggnationens påverkan på befintligt bestånd 2

Bakgrund/Uppdraget NCC driver arbetet med att skapa en ny stadsdel i Norra Sigtuna stad. I samband med detta arbete önskar NCC att en analys av en eventuell handelsetablering i området genomförs. Vid sidan av en sådan handelsanalys genomför Evidens en analys av nuvarande och potentiella stadskvaliteters monetära värden på bostadsmarknaden med hjälp av Evidens särskilda analysmetoder. 3

Norra Sigtuna stads lokalisering planområde Norra Sigtuna 4

Handelsanalys fokuserar på området kring Pilsborondellen Plats för eventuell handelsetablering 5

Innehåll 1. Bakgrund/uppdraget 2. Sigtuna kommuns tillväxtvillkor 3. Handelns utveckling i Sigtuna kommun Marknadsposition Etableringsmöjligheter 4. Analys över viktiga faktorer för stadsbyggandet och effekter av etablering på närmiljön Stadskvaliteter i nybyggnationen Nybyggnationens påverkan på befintligt bestånd 6

Självförstärkande tillväxt i stora regioner som växer snabbare än små. En positiv spiral skapas kring en växande tjänstesektor Nya ekonomiska geografin Klassisk teori Marknadspotentialer Faktortillgångar Geografisk marknadspotential Växande marknad Attraktivitet för företag med skalfördelar och hushåll som söker mångfald Lokalisering av företag med skalfördelar - befolkningstillväxt 7

Stadens två tillväxtformer En stad växer antingen genom utbredning eller förtätning. Sedan 1970 har exempelvis Uppsala inkorporerats i Stockholms LA. Samtidigt som nästan hela Skåne nu ingår i Malmös lokala arbetsmarknad Förtätning Förstoring Sigtuna kommun en del av den snabbväxande Stockholmsregionen Lokal arbetsmarknad (LA) Stockholm Göteborg Malmö Antal invånare i LA 1970 1 446 000 643 000 322 000 Förtätning 1970 2011 + 619 000 + 193 000 + 88 000 Förstoring 1970 2011 + 389 000 + 262 000 + 674 000 Antal invånare i LA 2011 = 2 454 000 = 1 098 000 = 1 084 000 8

Endast i storstadsregionerna växer regionens hela befolkning Lokala arbetsmarknad Befolkning 2011 Tillväxt i kärnstad 1995-2011 Tillväxt i kranskommuner Stockholm-Solna 2 453 701 1,3 1,1 Göteborg 1 098 374 0,9 0,7 Malmö-Lund 1 084 171 1,2 0,6 Linköping 254 318 0,7-0,2 Västerås 231 567 0,7-0,4 Örebro 230 395 0,9-0,3 Jönköping 211 413 0,7-0,1 Karlstad 201 442 0,5-0,5 Trollhättan-Vänersborg 199 593 0,2-0,1 Skövde 178 422 0,3-0,3 Norrköping 173 091 0,3-0,5 Luleå 172 665 0,3-0,4 Kristianstad-Hässleholm 172 856 0,3-0,2 Borås 166 630 0,5-0,2 Gävle 156 997 0,3-0,4 Eskilstuna 154 892 0,5-0,3 Falun-Borlänge 152 474 0,1-0,3 Sundsvall 148 519 0,1-0,6 Umeå 146 605 0,9-0,7 Växjö 132 155 0,9-0,6 Kalmar 123 376 0,5-0,4 Halmstad 115 764 0,6 0,1 Östersund 103 787 0,0-0,5 9

Ju större region desto högre befolkningstillväxt Stockholmsregionen den snabbast växande regionen Procent /år Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011 2,0 1,5 1,0 Befolkningstillväxt (%/år) 1995-2011 2000-2011 2005-2011 Stockholm 1,1 1,2 1,6 Malmö 0,8 1,0 1,3 Göteborg 0,8 0,9 1,0 1,0 0,5 0,1 0,0 0,0-0,5-1,0-1,5-1,1-0,6-2,0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 10

Även stark sysselsättningstillväxt ju större den lokala arbetsmarknaden är Procent /år Årlig procentuell tillväxt av sysselsättningen i landets lokala arbetsmarknader 1995-2010 2,0 1,5 1,0 Sysselsättningstillväxt (%/år) 1995-2011 2000-2011 2005-2011 Stockholm 1,4 1,0 2,0 Malmö 1,1 1,0 1,4 Göteborg 1,4 1,1 1,2 1,4 0,5 0,4 0,6 0,0-0,5-0,4-0,1-1,0-1,5 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 11

Stockholmsregionen har hög tillväxt i total lönesumma, runt 4 procent per år Procent/år 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,6 Årlig procentuell tillväxt av total lönesumma i landets lokala arbetsmarknader 1995-2010, fasta priser Det blir attraktivt för företag att etablera sig på marknader som växer, vilket i sin tur skapar möjligheter till ännu större tillväxt. Stockholm är tveklöst en sådan marknad 2,1 2,8 2,8 3,9 1,0 0,5 0,0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (antal invånare) 12

Sigtuna kommun växer snabbare än övriga Stockholmsregionen Procent Årlig procentuell befolkningstillväxt i Sigtuna kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år 1995-2010 3,6 3,4 3,2 3,0 2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 Procent per år i genomsnitt 1995-2011 2000-2011 2005-2011 Sigtuna kommun 1,3 1,5 2,0 Stockholmsregionen 1,1 1,2 1,6 Hela landet 0,4 0,6 0,8 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB och Evidens Sigtuna Stockholmsregionen Hela landet År 13

Däremot växer inte sysselsättningen lika fort som i övriga Stockholmsregionen Procent Årlig procentuell sysselsättningstillväxt i Sigtuna kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år 1995-2010 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0 Procent per år i genomsnitt 1995-2009 2000-2009 2004-2009 Sigtuna kommun 0,8 0,5 1,6 Stockholmsregionen 1,4 1,0 2,0 Hela landet 0,8 0,6 1,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB och Evidens Sigtuna Stockholmsregionen Hela landet År 14

vilket medför sämre tillväxt i lönesumma för boende i Sigtuna kommun än i övriga regionen Procent Årlig procentuell tillväxt av den totala lönesumman i Sigtuna kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år 1995-2010 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4-5 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB och Evidens Procent per år i genomsnitt 1995-2010 2000-2010 2005-2010 Sigtuna kommun 3,1 1,8 2,6 Stockholmsregionen 4,0 2,6 3,5 Hela landet 3,3 2,4 2,7 Sigtuna Stockholmsregionen Hela landet År 15

Starkare befolkningsutveckling i Sigtuna kommun än jämförbara kommuner i regionen, men sämre sysselsättningsutveckling Antal invånare 2011 Befolkning 1995-2011, procent per år 2005-2011, procent per år Prognos till 2020, procent per år Sysselsättning 1995-2010, procent per år Real lönesumma 1995-2010, procent per år Sigtuna 41 300 1,3 2,0 1,1 0,8 3,1 Enköping 32 700 0,8 0,7 0,5 1,0 3,7 Strängnäs 32 700 0,9 1,1 0,8 1,3 4,0 Norrtälje 56 200 0,6 0,5 0,4 1,0 3,4 Nynäshamn 26 200 0,8 1,1 0,6 0,8 2,8 16

Sigtuna stad är betydligt rikare än andra delar av kommunen, samtidigt som befolkningen växer snabbast i Sigtuna stad Högst medianinkomst i Sigtuna stad jämfört med andra delar av kommunen. Medianinkomsten i Sigtuna stad, år 2009, uppgår till nästan 320 000 kronor Att jämföra med medianinkomsten i Märsta som är drygt 260 000 kronor Antal Befolkningsutveckling i Sigtuna kommun 2006-2010 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2006 2007 2008 2009 2010 Sigtuna Märsta Rosersberg Odensala Skepptuna Tillväxt per år Område % 2006-2010 Sigtuna 3,00 Märsta 1,85 Rosersberg 0,86 Odensala 1,13 Skepptuna 0,71 Befolkning Område 2010 Sigtuna 9 715 Märsta 24 521 Rosersberg 2 745 Odensala 1 757 Skepptuna 1 252 Källa: Sigtuna kommun och Evidens 17

Sammanfattning Sigtunas tillväxtvillkor Sigtuna kommun är geografiskt placerat i en region som växer kraftigt bland de snabbast växande i Europa. Befolkningsutvecklingen är synnerligen god för kommunen som helhet växer snabbare än Stockholmsregionen i övrigt. Sigtuna stad är den del av kommunen som de senaste åren har uppvisat kraftigast befolkningsökning runt tre procent per år dvs. mycket kraftig befolkningstillväxt Däremot utvecklas inte sysselsättningen och därmed lönesumman (inkomsterna) i kommunen som helhet som i samma takt som befolkningen Sigtuna stad är den klart rikaste delen av kommunen. 18

Innehåll 1. Bakgrund 2. Sigtuna kommuns tillväxtvillkor 3. Handelns utveckling i Sigtuna kommun Marknadsposition Etableringsmöjligheter 4. Analys över viktiga faktorer för stadsbyggandet och effekter av etablering på närmiljön Stadskvaliteter i nybyggnationen Nybyggnationens påverkan på befintligt bestånd 19

Dagligvaror svag utveckling i Sigtuna under perioden trots växande befolkning Miljoner kronor Omsättning dagligvaror 2005-2010, fasta priser (2010) 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Årlig genomsnittlig procentuell utveckling 2005-2010 Sigtuna 0,1 Enköping 6,0 Strängnäs 7,0 Nynäshamn 9,7 Hela landet 7,3 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa:HUI och Evidens Sigtuna Enköping Strängnäs Nynäshamn 20

Dagligvaruhandeln backar i Sigtuna kommun under 2007 och 2010 Procent 25 Procentuell utveckling dagligvaror per år 2006-2010 20 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010-5 Källa:HUI och Evidens Sigtuna Enköping Strängnäs Nynäshamn Stockholms län Riket 21

Kraftigt fallande försäljningsindex* för dagligvaror i Sigtuna kommun Index Försäljningsindex dagligvaror 2005-2010 120 115 110 Fallande försäjningsindex för Sigtuna kommun. Förklaras framförallt av stort tapp i Arlandastad 105 100 95 90 85 80 75 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Sigtuna Enköping Strängnäs Nynäshamn Stockholms län Källa:HUI och Evidens * Försäljning i kommunen per invånare i förhållande till riksgenomsnittet för dagligvaror. 22

Omsättningen av dagligvaruhandeln drabbas sannolikt av ökad arbetspendling från Sigtuna kommun. Antal Utpendlare från Sigtuna kommun, 2004-2010 Andel 9 200 9 000 8 800 8 600 8 400 8 200 8 000 7 800 7 600 7 400 7 200 7 000 Många pendlar från kommunen och många gör det med bil vilket gör det möjligt att handla i andra kommuner 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 48 47,5 47 46,5 46 45,5 45 44,5 44 43,5 43 42,5 Utpendlare över kommungräns Andelen utpendlare, av totalt sysselsatta Källa: SCB och Evidens 23

Däremot växer omsättningen från sällanköpsvaror snabbare tillväxt för Sigtuna kommun än övriga regionen och riket Miljoner kronor Omsättning sällanköpsvaror 2005-2010, fasta priser (2010) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Årlig genomsnittlig procentuell utveckling 2005-2010 Sigtuna 7,4 Enköping 5,5 Strängnäs 3,7 Nynäshamn 11,8 Hela landet 4,6 Källa:HUI och Evidens Sigtuna Enköping Strängnäs Nynäshamn 24

Indexvärdet indikerar dock att försäljningen i relation till antalet invånare är svagt (men stabilt) i Sigtuna kommun Index Försäljningsindex sällanköpsvaror 2005-2010 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Sigtuna Enköping Strängnäs Nynäshamn Stockholms län Källa:HUI och Evidens 25

Värderingsförskjutningar leder till snabb tillväxt av sällanköpshandel och nya lokaliseringsmönster 26

Allt köpstarkare konsumenter prioriterar allt tydligare sällanköpshandel Procent 30 Andel av hushållens konsumtionsutgifter 1995-2012. Fasta priser 25 20 15 10 5 0 1995 2000 2005 2009 2010 2011 2012 Källa: Konjunkturinstitutet och Evidens Sällanköpsvaror Bostad 27

Detta mönster är något som förväntas bestå enligt HUI:s framtidsbild ingen ökning av andelen dagligvaror 28

Trend som driver volym: Konsumenternas köpmönster förändras Förändrade konsumtionsvanor Brist på tid Ökad tillgång till bil Kostnadsmedvetenhet/ informationstillgång Krav på handeln Öppettider Behov av samlat handels- och serviceutbud Fördelaktigt kommunikationsläge Tillgång till parkeringsplatser Låga priser Produktmedvetenhet/specifika preferenser Brett produktutbud 29

Trend som driver volym: Ökad konkurrens bland detaljhandelsföretagen Konkurrensmedel Prispress Attraktionskraft Krav på handeln Kostnadseffektivisering - Effektivare säljytor - Effektivare distribution - Breddad marknadsexponering Attraktionsskapande åtgärder - Om- och tillbyggnad - Volymökning - Breddat handelsutbud - Ökad kringservice - Utvecklingen har gynnat de större (externa) handelsplatserna - Stora detaljhandelskedjor har ökat sina marknadsandelar 30

Större kommun- och regioncentra tar marknadsandelar Bostadsområdescentra tappar marknadsandelar Omsättning (Mkr) Omsättning för Egentlig detaljhandel i utvalda anläggningar i Stockholms län 1990-2007. Fasta priser 2007 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Källa: HUI och Evidens Bostadsområdescentrum Stadsdelscentrum Regioncentrum Kommuncentrum Externcentrum Temacentrum År 31

Slutsatser marknadsposition Dagligvaruhandeln når inte sin fulla potential. Sett till det befolkningsunderlag som faktiskt finns i Sigtuna kommun så når dagligvaruhandeln inte upp till sin fulla potential. Indexvärden sjunker samtidigt som omsättningen i kommunen inte ökar. Bättre befolkningstillväxt men sämre tillväxt i lönesumma. Att dagligvaruhandeln har en relativt sett blygsam utveckling i Sigtuna kommun beror sannolikt på en kombination av stor utpendling och att nuvarande utbud har en svag konkurrensposition. Sigtuna kommun ingen plats för sällanköpshandel. Sigtuna kommun positionerar sig inte särskilt väl när det gäller sällanköpshandel. Vilket också kan ses i ljuset av en allt mer ökad externhandel vilket medför att kommuner som Järfälla och Huddinge har väldigt höga indexvärden. 32

Etableringsmöjligheter Omsättningen för dagligvaruhandeln i Sigtuna kommun med fokus på livsmedel 33

Finns några få stora butiker i Sigtuna kommun lokaliserade efter E4:an eller i Märsta Störst sett till omsättning och säljyta är ICA Maxi Arlandastad 2010 omsatte butiken 290 miljoner kronor på drygt 3 200 kvm säljyta. Willys Andra stora butiker är Willys och Coop Extra i Märsta som 2010 omsatte runt 150 miljoner kronor. Enda större butiken i Sigtuna stad är Ica Supermarket, med en omsättning på 55 miljoner 2010. Coop Extra Ica Maxi 34

Omsättningen faller i livsmedelshandeln två större butiker går mot strömmen; Willys Märsta & ICA Supermarket Sigtuna Område/Butik Omsättning 2010 Säljyta 2010 Omsättning per säljyta 2010 Omsättning 2007 (2010- års priser) Säljyta 2007 Omsättning per säljyta 2007 Utveckling omsättning 2007-2010, procent Arlandastad Maxi ICA Stormarknad 290 000 3 248 89 300 417 800 3 248 128 600-30,59 Statoil Eurostop 4 500 329 13 700 4 700 329 14 300-4,26 OKQ8 17 500 200 87 500 18 300 400 45 800-4,37 Märsta ICA Nära Sätuna 35 000 580 60 300 47 000 580 81 000-25,53 Tingvalla Närbutik 345 Handlar'n Märsta 7 000 165 42 400 7 300 165 44 200-4,11 ICA Supermarket Valsta 67 500 1 400 48 200 70 500 1 400 50 400-4,26 Lunda Livs 22 500 500 45 000 23 500 500 47 000-4,26 Willy:s Märsta 170 000 2 200 77 300 135 800 2 200 61 700 25,18 Statoil Märsta 17 500 100 175 000 23 500 160 146 900-25,53 Ö O B Övsk Bolaget Märsta COOP Extra Märsta 150 000 2 800 53 600 156 700 2 800 56 000-4,28 Lidl Märsta Svenska Kurdiska Affärer 1 500 120 12 500 Rosersberg Matöppet Rosersberg 9 000 198 45 500 9 400 198 47 500-4,26 Sigtuna Nära Dej Brännbo 3 500 200 17 500 9 400 200 47 000-62,77 ICA Supermarket Sigtuna 55 000 900 61 100 47 000 470 100 000 17,02 Frendo Sigtuna 4 500 110 40 900 Stockholm-Arlanda 7-Eleven Arlanda 1 9 000 88 102 300 9 400 88 106 800-4,26 7-Eleven Arlanda 2 7 000 25 280 000 25 Statoil Arlanda Flygplats 7 000 100 70 000 9 400 100 94 000-25,53 Källa: Delfi och Evidens Endast två butiker ökar sin omsättning 35

Boende i Sigtuna stad handlar i hög grad sina dagligvaror/livsmedel på annat håll Låg lokal förankring bland boende i Sigtuna stad Cirka 9 500 invånare i Sigtuna Stad Omsättningen 2010 för livsmedelsbutiker i Sigtuna uppgår till cirka drygt 60 miljoner kronor Ger en omsättning per capita på cirka 6 300 kronor Att jämföra med snittet för riket och Stockholms län på drygt 30 000 kronor per person, som läggs på dagligvaror Sigtuna stads invånare väljer att i liten utsträckning, i dagsläget, att handla lokalt. 36

Möjligheterna till nyetablering av handel i Sigtuna stad 3 scenarier 37

Tre tänkbara alternativ för utformning av nyetablering Mindre etablering centralt i Norra Sigtuna stad Större etablering i utkanten av Norra Sigtuna stad Av normal karaktär för extern etablering av livsmedelshandel Större etablering i utkanten av Norra Sigtuna stad Av typen shoppingstråk kombinerat med större dagligvaruhandel Vilken typ av utformning påverkar möjligheterna till försäljning av Norra Sigtuna stad på bästa sätt? 38

Hur kan omsättningen tänkas påverkas vid nybyggnation Nuvarande befolkning i Sigtuna stad 9 500. Med tanke på det geografiska läget är det svårt att tro att några andra än de som bor i Sigtuna stad i någon större utsträckning kommer att handla i en nyetablerad livsmedelsbutik. Givet att inga andra kvaliteter än dagligvaruhandel kan kopplas till platsen. Antaganden vid nybyggnation av Norra Sigtuna Stad, 3 personer per enhet: Alt1: 500 enheter ger 1 500 personer Alt 2: 1 000 enheter ger 3 000 personer Alt 3: 1 500 enheter ger 4 500 personer Schablontal hur mycket lägger varje person på dagligvaror. Antar här 25 000 kronor per person och år. Ett försiktigt antagande, något under snittet för både Stockholms län och riket för år 2010. I dagsläget läggs dock inte i närheten av dessa summor på livsmedel i butiker i Sigtuna stad. Lokal marknadsandel ligger idag på endast cirka 25 procent. 39

Framtida omsättning i en ny handelsetablering Idag spenderar 9 500 personer drygt 60 miljoner kronor i livsmedelsbutiker i Sigtuna stad, vilket ger ett snitt på 6 300 kronor per person. I ett lågalternativ antar vi att hushållen i Norra Sigtuna stad spenderar lika mycket i en nyetablerad handelsplats som de i den i existerande bebyggelsen spenderar i Sigtuna stad. I ett högalternativ antar vi att hushållen i Norra Sigtuna stad spenderar 40 procent av sin köpkraft för dagligvaror i en nyetablerad handelsplats. I båda alternativen antar vi att hushållen i den existerande bebyggelsen lägger 25 procent av sin köpkraft för dagligvaror i en nyetablerad handelsplats. 40

Vid ett fullt utbyggt Norra Sigtuna förväntas omsättningen i en ny handelsetablering uppgå till mellan cirka 90 och 105 miljoner kr. Potentiell omsättning i handelsetablering. Lågoch högalternativ Befolkning Köpkraft dagligvaror Summa total köpkraft dagligvaror Lågalternativ: Marknadsandel för ny handelsetablering på 25 % Högalternativ: Marknadsandel i ny bebyggelse för ny handelsetablering på 40 % Existerande Sigtuna stad 9 500 25 000 237 500 000 59 375 000 59 375 000 Alt. 1: 500 enheter 1 500 25 000 37 500 000 9 375 000 15 000 000 Alt. 2: 1 000 enheter 3 000 25 000 75 000 000 18 750 000 30 000 000 Alt. 3: 1 500 enheter 4 500 25 000 112 500 000 28 125 000 45 000 000 Summa Alt 1 68 750 000 74 375 000 Summa Alt 2 78 125 000 89 375 000 Summa Alt 3 87 500 000 104 375 000 41

Alternativ 1: Centralt placerad etablering i Norra Sigtuna Stad Fördelar: Möjligheter till att tydligt skapa en identitet som överensstämmer mellan dagligvarubutik och området Troligtvis positivt att bo i direkt närhet till etableringen Underlättar etablering av litet lokalt centrum vilket påverkar boendekvaliteter positivt Nackdelar: Timingproblematik när ska butiken byggas? Kan inte bygga en butik som ligger mitt i området innan området är byggt Risk för relativt svag omsättningen vilket i sin tur riskerar att ge ett relativt svagt sortiment Lockar inga andra kunder än de från Norra Sigtuna stad Bedömning omsättning: En butik som lokaliseras mitt i området bedöms omsätta mellan ungefär 20 och 30 miljoner givet att 1 000 enheter är byggda (motsvarande 3 000 personer) Bedömningen av omsättningen bygger på att det endast är de boende i området som handlar i butiken och att köpkraften för dessa uppgår till 25 000 kronor per person. En omsättning i storleksklassen runt 30 miljoner innebär mest sannolikt en butik av typen ICA Nära eller dylikt. 42

Alternativ 2: Normal externhandel för livsmedel i utkanten av Norra Sigtuna stad Fördelar: Kostnadseffektivt för handlaren Ingen större problematik avseende timing Fullgott sortiment för boende i Norra Sigtuna stad Positivt även för hushållen i hela Sigtuna stad Nackdelar Ingen identitetskapare för området Negativt att bo i direkt närhet till etableringen (parkeringsplatser samt leveranser) Bedömning omsättning En normal externhandel för livsmedel i utkanten av Norra Sigtuna stad bedöms omsätta mellan drygt 80 och 90 miljoner givet att 1 000 enheter byggs (motsvarande 3 000 personer) Bedömningen av omsättningen bygger på att det både är de boende i det nyetablerade området samt i existerande Sigtuna stad som handlar i butiken och att köpkraften för dessa uppgår till 25 000 kronor per person. En omsättning i storleksklassen runt 90 miljoner innebär mest sannolikt en butik av typen ICA Supermarket eller dylikt 43

Alternativ 3: Större dagligvaruetablering i utkanten av Norra Sigtuna stad kombinerat med shoppingstråk för annan handel Fördelar: Flexibilitet i användningen (de separata enheterna kan växa och krympa oberoende av dagligvaruhandeln) Skapar möjligen en trevlig miljö Fullgott sortiment för boende i Norra Sigtuna stad, både vad gäller dagligvaror samt komplementhandel Positivt även för hushållen i hela Sigtuna stad Finns möjligheter att skapa identitet för området Nackdelar De större livsmedelskedjorna har mycket uttalade koncept som kan vara svåra att påverka Bedömning omsättning En större dagligvaruetablering i utkanten av Norra Sigtuna stad kombinerat med shoppingstråk för annan handel bedöms från dagligvaruhandelns sida omsätta mellan drygt 80 och 90 miljoner givet att 1 000 enheter byggs (motsvarande 3 000 personer) Bedömningen av omsättningen bygger på att det både är de boende i det nyetablerade området samt i existerande Sigtuna stad som handlar i butiken och att köpkraften för dessa uppgår till 25 000 kronor per person. En framgångsrik komplementshandel i ett stråk kan påverka omsättningen i dagligvaruhandeln positivt 44

Innehåll 1. Bakgrund 2. Sigtuna kommuns tillväxtvillkor 3. Handelns utveckling i Sigtuna kommun Marknadsposition Etableringsmöjligheter 4. Analys över viktiga faktorer för stadsbyggandet och effekter av etablering på närmiljön Stadskvaliteter i nybyggnationen Nybyggnationens påverkan på befintligt bestånd 45

Prisbild i närmiljön föga förvånande nås de högsta prisnivåerna i närhet till vatten. Gäller för både villor och BR Villor Bostadsrätter 1:or 2:or 3:or 4:or Uppgifter om försäljningspriser kommer ifrån Valueguard. Priserna räknas om till gällande prisnivå enligt Valueguards index. Relativt svaga priser i Norra Sigtunas omedelbara närhet. Både när det gäller bostadsrätter och småhus Viktigt att tillföra ytterligare värden för att kunna motivera nyproduktion 46

Villor, pris per kvm 20 500 19 700 25 500 26 500 21 700 29 400 35 100 32 500 42 700 31 400 37 500 Källa: Valueguard och Evidens 47

BR, pris per kvm (ej normerade efter avg.) 1:or 24 300 2:or 21 500 3:or 21 200 4:or i.u 1:or 25 600 2:or 20 500 3:or 24 400 4:or 23 200 1:or i.u 2:or 26 700 3:or 25 500 4:or 23 000 1:or i.u 2:or 34 900 3:or 30 000 4:or 30 300 Källa: Valueguard och Evidens 1:or 33 100 2:or i.u 3:or i.u 4:or 39 800 48

Analys över viktiga komponenter i stadsbyggandet, vilka stadskvaliteter bör beaktas vid nyproduktion - identifiera stadskvaliteters attraktivitet för boende - kvantifiera dessa värden i monetära termer - beskriva relationen stadskvalitet stadsbyggande - ge underlag för exploateringsekonomiska analyser - ge underlag till ekonomisk hållbar stadsutveckling Analys har gjorts av 7 000 transaktioner på borättsmarknaden för flerfamiljshus mellan januari och juli 2010 med observerade priser (kr per kvm) och tillhörande avgift till föreningen och storlek. En regressionsmodell analyserar sambanden mellan basområdens stadskvaliteter och genomsnittligt försäljningspris. I modellen beräknas varje enskild stadskvalitets signifikanta påverkan på priset. Vilka stadskvalitéer* påverkar priset/attraktiviteten i Norra Sigtuna? * Modellen bygger på överlåtelser i Stockholms kommun och i närförorterna Solna Sundbyberg, Lidingö och Haninge. Inte alls säkert att samtliga variabler har samma påverkan i Norra Sigtuna som i regionens centrum. 49

Tillgång till gång- och gatunätet MÅTT: Gators och gångstråks centralitet med 12 axialstegs radie Analysen visar att ju mer ihopkopplat gång-gatunät desto högre attraktivitet. Det är nätet för gående och i hög grad för cyklister som gäller, oavsett om de delar trafikrum med bilar. återvändsgator gatunät Stora möjligheter till att påverka i Norra Sigtuna

Tillgång till urbana verksamheter MÅTT: antalet verksamheter inom restaurang, sällanköpshandel och kultur inom 1 km gångavstånd Verksamheterna har tagits från arbetsställeregistret. Inom restaurang ingår även caféer, barer och andra matställen. Sällanköpshandel innefattar de flesta butiker. Kultur innefattar allt från teatrar, biografer till gallerier, konsertställen, och museer. Kommer per automatik att påverkas i fallet Norra Sigtuna Ökad täthet skapar urbana verksamheter 51

Tillgång till park MÅTT: Kvm parkyta inom 1 km gångavstånd Med parkyta menas grönområde större är 0,25 hektar som har största delen klippta gräsytor och inslag av lek och sportanläggningar. Stora möjligheter till att påverka i Norra Sigtuna

Närhet till vatten MÅTT: gångavstånd till vattenområden större än 5 ha I vattenområden ingår Mälaren, Saltsjön och insjöar. Måttet är gångavstånd längs gångnätet till offentlig kaj eller strand. Möjligheter till att påverka i Norra Sigtuna

Kvartersform Mått: grad av slutenhet samt andel utåtvända entréer mot gata i kvarter Måttet är kontinuerligt och mäter graden av slutenhet längs gatuliv. Andelen utåtvända entréer betyder andelen entréer som ligger i gatuliv. Stora möjligheter till att påverka i Norra Sigtuna Bör beaktas i produktionen av flerbostadshus

Slutsatser Stadskvaliteter i nybyggnationen Evidens modell pekar på att det är ett visst antal stadskvaliteter som bör beaktas vid nyproduktion i Norra Sigtuna. Viktigt att tillgången till gång- och gatunätet är god. Undvik i möjligaste mån säckgator och återvändsgator. Tillgången till park är viktig. Detta oavsett om bebyggelsen koncentreras på små- eller flerbostadshus. Skapa effektiva gångstråk till Mälaren. I flerbostadsbebyggelsen blir det viktigt med kvartersform. Slutna kvarter med innergårdar är att föredra framför exempelvis punkthus. Tillgång till goda kommunikationer. 55

Nybyggnationens påverkan på befintligt bestånd modellanalys Nyproduktion Ökad täthet Ökad efterfrågan på urbana verksamheter Antalet caféer restauranger mm. ökar Ökade värden på befintligt bestånd 56

Fler urbana verksamheter där det redan idag finns tillgång till urbana verksamheter Evidens bedömning är att nyskapade urbana verksamheter (som restauranger och caféer mm.) till största del kommer att skapas i direkt närhet till där dessa är lokaliserade idag dvs. i Gamla Sigtuna, Ytterst lite av den ökade befolkningen i Norra Sigtuna kommer att leda till ökade urbana verksamheter i den delen av staden. Uppskattning av antalet urbana verksamheter idag via SCB:s företagsregister: 18 stycken vilket ger ett beräknat indexvärde för modellskattning på 2,94. En 100 procentig ökning av indexvärdet ger enligt Evidens skattningar, allt annat lika, en ökad betalningsvilja på 1 760 kronor per kvadratmeter 57

Scenario förändrat serviceutbud beroende på nyproduktionens storlek Beroende på hur mycket som tillskapas i Norra Sigtuna påverkar det givetvis serviceutbudets framtida storlek inom området. 500, 1 000 alternativt 1 500 enheter skapas Antag 3 personer per enhet. Ger att dagbefolkningen ökar med 1 500, 3 000 alternativt 4 500 personer. Problem! Endast nattbefolkningen ökar. Finns ingen efterfrågan på att tillskapa arbetsplatser För att serviceutbudet ska kunna växa sig starkt krävs både en dag- och en nattbefolkning. Vilket gör att ökningen av urbana verksamheter inte blir så särskilt stor. 58

Priserna på det befintliga beståndet* ökar med drygt 1 000 kronor per kvm vid fullt utbyggt Norra Sigtuna stad Urbana verksamheter Antal urbana verksamheter idag Totalt Urbant index idag Sigtuna stad 18 2,94 Tillskott Prisökning på befintligt bestånd. kr per kvm 1 500 boende 360 Tillskott Ökning av index för urbana verksamheter 1 500 boende 0,6 3 000 boende 720 3 000 boende 1 080 3 000 boende 1,2 3 000 boende 1,8 * Modellen bygger på överlåtelser av bostadsrätter. Modellskattad värdeökning bör därför i första hand tillföras flerbostadshus. 59

Nuvarande fastigheter inom influensområdet* ej småhus * Rent empiriskt går det att urskilja att fastighetsvärdena ökar inom 1 km:s radie ifrån platsen där de urbana verksamheterna bedöms öka 60

Slutsats Nybyggnationens påverkan på befintligt bestånd: Värdena på bostadsmarknaden ökar med drygt 1 miljard Inom det tänkta influensområdet finns det drygt 160 fastigheter (ej småhus), cirka 75 procent av dessa är att till någon del betrakta som bostadsfastigheter Totalt ger detta cirka 95 000 kvm bostadsyta inom influensområdet Ökning i priset/stadskvaliteten med ca 1 080 kr/kvm vid ett fullt utbyggt Norra Sigtuna. Ger en total ökning på drygt 1 miljard kr Ungefär 50 procent av dessa värden kommer kommunbefolkningen till del direkt genom ägande av bostadsrätter Evidens analysmodell ger i dagsläget ingen indikation på hur en förändrad täthet och därmed förändrat serviceutbud påverkar prisbilden/stadskvaliteten på småhus. Influensområdet har ett stort inslag av småhus vilket gör att modellen mycket troligt underskattar de värden som skapas med nybyggnation. 61