Årsredovisning 2004
Innehåll 1 Året i sammandrag 2 VD har ordet 4 Fastighetsbolag en generell beskrivning Verksamhet 6 Affärsidé och Övergripande mål 7 Strategi för fastighetsbeståndet 8 Organisation och IT/IS-strategi 9 Medarbetare 12 Kunder 13 Ansvarsfullt företagande 14 Castellum och miljön 16 Fastighetsbestånd 20 Investeringar och försäljningar 24 Storgöteborg 26 Öresundsområdet 28 Storstockholm 30 Västra Småland 32 Mälardalen 34 Byggrätter och potentiella projekt 36 Finansiering 38 Castellumaktien 42 Ägarstyrning 46 Nya redovisningsprinciper 2005 48 Ekonomisk översikt 51 Finansiella rapporter 52 Resultaträkning 53 Balansräkning 54 Förändring av eget kapital 55 Kassaflödesanalys 56 Redovisningsprinciper och noter 78 Förslag till vinstdisposition 79 Revisionsberättelse 81 Castellums fastighetsbestånd 2004 113 Sålda fastigheter under 2004 114 Definitioner 115 Adresser (Den legala årsredovisningen omfattar sidorna 6-78) BOLAGSSTÄMMA Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 23 mars 2005 klockan 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg. För ytterligare information se sista uppslaget. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år.
Året i sammandrag Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighets beståndet består främst av kommersiella lokaler i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Västra Småland och Mälardalen. Inom respektive region har valts marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag, som är verksamma under egna namn, och med fokus på tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service. Hyresintäkterna för 2004 uppgick till 1 856 Mkr (1 758). Årets resultat efter skatt uppgick till 586 Mkr (526), motsvarande 14,29 kronor (12,83) per aktie. Förvaltningsresultatet förbättrades med 12% till 609 Mkr (545), motsvarande 14,85 kronor (13,29) per aktie. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 9,50 kronor (8,50) per aktie. DATA PER AKTIE Kronor 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 Förvaltningsresultat 14,85 13,29 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74 Förändring +12% +7% +16% +24% +24% +26% +16% Kassaflöde förvaltning 18,17 16,39 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30 Förändring +11% +8% +14% +24% +23% +22% +13% Resultat efter skatt 14,29 12,83 21,29 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20 Förändring +11% -40% +105% +22% +29% +25% +25% Utdelning (2004 förslag) 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Förändring +12% +13% +15% +18% +22% +29% +27% C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 1
VD har ordet Det gångna året 2004 Låt mig inledningsvis slå fast att jag är mycket nöjd med 2004 och att samtliga övergripande mål har uppnåtts. Förvaltningsresultatet förbättrades med 12% (mål 10%). Vinsten vid försäljning av fastigheter uppgick till 190 Mkr (mål 100 Mkr). Soliditeten uppgick till 33% och räntetäckningsgraden uppgick till 278% (mål 30% respektive 200%). Den föreslagna utdelningen om 9,50 kronor per aktie innebär en utdelningsandel om 68% (mål 50%). Värderingar I allt större utsträckning mäts och publiceras olika intressenters uppfattning om publika bolag. Detta är sannolikt ett resultat av den ökande transparensen på aktiemarknaden. Resultaten kan användas för att pröva och i vissa fall utveckla strategier och handlingsplaner. Jag är övertygad om att det som mest påverkar Castellums utveckling och resultat på lång sikt är våra kunders nöjdhet, våra medarbetares attityder och beteenden samt att leverantörerna har förtroende för bolaget. Med en positiv utveckling i bolaget skapas också förutsättningar för positiva omdömen från aktiemarknaden. Vår målsättning om ständig förbättring av Nöjd Kund Index (NKI) har uppfyllts. Vi har ett fortsatt stort förtroende bland våra hyresgäster och fortsätter att förbättra oss jämfört med föregående år. Undersökningen baseras på tre NKI-frågor: Nöjdhet med hyresvärden totalt sett, hur väl hyresvärden motsvarar förväntningarna och hur nära hyresvärden ligger den ideala hyresvärden. I samtliga delfrågor placerade vi oss över branschens genomsnitt. Förbättringen är ett resultat av samtliga medarbetares engagemang och delaktighet. Arbetet med kundvård är en kontinuerlig process med hög prioritet. Arbetet med att öka kundnöjdheten, och därmed vår lönsamhet, handlar i stor utsträckning om tillgänglighet. I stort sett alla medarbetare på dotterbolagen har kundkontakter, vissa mer och andra mindre. Medarbetarnas syn på Castellum mäts i en undersökning som redovisar attityden till den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning. Nöjdhet handlar också om att vara öppen och tillgänglig gentemot aktieägare vilket bland annat inneburit ett antal möten i olika forum, allt från mindre sammankomster med aktieägare till större seminarier. Dessutom har under året ett antal möten genomförts med analytiker och investerare både i Sverige och utomlands. Mitt intryck är att den allmänna uppfattningen, baserad på olika mätningar redovisar ett stort förtroende för Castellum. Tillväxt och utveckling Den ekonomiska tillväxten under 2004 var god, dock inte vad gäller arbetsmarknaden där ännu inga tecken syns på verklig förbättring. Tendensen från 2003 när det gäller näringslivets utveckling fortsatte under 2004 med effektiviseringar och kostnadsjakt före nyanställningar. När det gäller Castellums regioner har utvecklingen varit positiv. Vi har noterat tydliga tecken på återhämtning i Storstockholm. Efterfrågan synes ha bottnat, dock med en fortsatt hög förändringstakt i näringslivet. 2 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
Intäkter och resultat Hyresintäkterna för 2004 uppgick till 1 856 Mkr, en förbättring med drygt 5% jämfört med 2003. Årets resultat efter skatt uppgick till 586 Mkr, motsvarande 14,29 kronor per aktie. Förvaltningsresultatet, vilket är det resultat där effektiviteten i bolaget mäts, uppgick till 609 Mkr, en förbättring med 12%. Förbättringen är främst hänförlig till lägre räntenivåer. Resultatförbättringen har möjliggjort en ökning av utdelningen med 12% till 9,50 kronor per aktie. Investeringar och försäljningar Vi har under året investerat för nästan 1,3 miljarder kronor fördelat på förvärv samt investeringar i befintliga fastigheter. Vi har sålt 28 fastigheter för 494 Mkr och gjort en vinst om 190 Mkr. De sålda fastigheterna var till över vägande del bostadsfastigheter som såldes till nybildade bostadsrätts - föreningar. Castellumaktien Aktiens utveckling under 2004 har varit fantastisk med en totalavkastning uppgående till 45%. Antalet aktieägare är i stort sett oförändrat jämfört med utgången av 2003, dock har andelen utländska aktieägare ökat något. Sedan börsintroduktion den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 25% per år. Det nya året 2005 Från och med 2005 skall samtliga börsnoterade bolag inom EU följa gemensamma redovisningsprinciper. Detta förändrar inte ett bolags intjäningsförmåga, utan endast hur inkomster och utgifter periodiseras över tiden. Castellums strategier kommer därför att vara oförändrade, även om vissa måltal har anpassats till de nya redovisningsprinciperna. Castellums affärsmodell med verksamhet inom fem tillväxtregioner innebär att vi inte är beroende av den ekonomiska utvecklingen inom en specifik region. Den stora potentialen ligger i outhyrda lokaler. Min bedömning är att efterfrågan på små och medelstora lokaler kommer att öka såväl bland befintliga som potentiella hyresgäster och med fortsatt stabila hyresnivåer. Fastighetsmarknaden kommer sannolikt att präglas av stor efterfrågan på attraktiva objekt, och som en följd av detta lägre avkastningskrav, som kommer att innebära en viss prisuppgång. Min bedömning är att vi kommer att investera minst en miljard kronor, vi kommer att sälja fastigheter för 500 miljoner kronor, målen beträffande kapitalstruktur kommer att uppnås, likaså vårt mål vad gäller utdelning. Den stora utmaningen blir att uppnå målet om förbättring av förvaltningsresultatet med 10%. Göteborg den 7 februari 2005 Lars-Erik Jansson Verkställande direktör C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 3
Fastighetsbolag en generell beskrivning Fast egendom är jord, denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Fastighet och byggnad Jordabalken beskriver vad en fastighet är: Fast egendom är jord, denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. På fastigheten kan finnas en eller flera byggnader. Oftast äger fastighetsägaren även byggnaderna, men det finns undantag där ägaren till byggnaden inte äger utan enbart via tomträttseller arrendeavtal nyttjar marken. En byggnad är uppdelad i en eller flera lokaler/lägenheter för uthyrning till kunder, eller hyresgäster som de också benämns. I en byggnad avsedd för flera hyresgäster finns även ej uthyrningsbara gemensamhetsytor, såsom entréer och trapphus. Marken runt byggnaden kan vara iordningställd på ett sådant sätt att denna kan hyras ut, t ex som parkeringsplatser. Hyreskontrakt Hyreskontrakt med kommersiella hyresgäster (kontors-, butiks-, lager-, samt industrilokaler) har olika avtalslängd, men är vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresgästen kan således senast 9 månader före kontraktets förfallodatum säga upp kontraktet för att antingen förhandla nya villkor eller flytta. Fastighetsägaren kan, inom samma tidsintervall, endast säga upp kontraktet för villkorsändring då hyresgästen i normalfallet har ett så kallat indirekt besittningsskydd. Om kontraktet sägs upp för villkorsändring kan, om parterna inte är överens, frågan om marknadsmässiga villkor hänskjutas till ett oberoende organ, hyresnämnden. Säger ingen av parterna upp avtalet förlängs det på oförändrade villkor. Hyreskontrakt innehåller normalt en så kallad bashyra, d v s överenskommen hyra vid kontraktstecknandet, samt en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till förändring av konsumentprisindex. Hyreskontrakt innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för såväl värme/kyla som fastighetsskatt. Hyran i kommersiella kontrakt betalas kvartalsvis i förskott. Bostadslägenhetskontrakt är ett tillsvidarekontrakt med en uppsägningstid om 3 månader från hyresgästens sida. Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med hyresgästföreningen som motpart. Vägledande i förhandlingen är de kommunägda bolagens hyresnivåer. Bostadslägenhetskontrakt betalas månads vis i förskott. Fastighetskostnader Fastighetsägaren bekostar i normalfallet samtliga kostnader för fastigheten och byggnaden såsom kostnader för uppvärmning, kyla, skötsel av allmänna ytor, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och administration. Som ovan nämnts debiteras hyresgäster för lokalens andel av värme/kyla och fastighetsskatt, medan övriga kostnader ingår som en del i kalkylen när hyresnivån förhandlas. Hyresgästen bekostar vanligen inre skötsel t ex städning, förbrukningsel samt hyresgästsspecifika anpassningar. Vad avser lager/industrifastigheter förekommer att hyresgästen själv bekostar såväl uppvärmning som vissa reparationer och underhåll. 4 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
Finansiering För att förvärva och äga fastigheter krävs att dessa finansieras, vilket sker med räntebärande långfristiga lån och eget kapital. Förhållandet häremellan är en avvägning, mellan å ena sidan hög belåning med högre räntekostnad och därmed högre risk, men en hög avkastning på eget kapital, å andra sidan låg belåning som ger lägre räntekostnader och risk, men också en lägre avkastning på eget kapital. För att inte vara exponerad mot räntefluktuationer sprids låneportföljens räntebindning ut på ett flertal tillfällen. Inkomstskatt Sverige har en nominell inkomstskatt om 28% för aktiebolag. På grund av möjligheten att skapa skattekrediter genom skattemässiga överavskrivningar och avsättning till s k obeskattade reserver uppgår den betalda skatten under förvaltningstiden till 15-20%. Ekonomi (exempel) En fastighet förvärvas för 1 000 med ett driftsöverskott (hyresintäkt minus fastighetskostnad) om 90 = 9% direktavkastning. Förvärvet finansieras med 70% räntebärande lån till 5% ränta och med 30% eget kapital. Resultat Kassaflöde Driftsöverskott 9% x 1 000 90 90 Avskrivning 1% x 1 000 10 Ränta 5% x 700 35 35 Resultat före skatt 45 55 Betald skatt 15-20% 8 8 Uppskjuten skatt 5 Resultat efter skatt 32 47 Avkastning eget kapital 300 10,7% 15,7% Slutkalkylen kan dock inte göras förrän fastigheten sålts och värdeförändringen samt skattekonsekvenserna därav fastställts. Boländerna 30:2, Uppsala C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 5
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde och resultat, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Utfall 2004 +12% Målsättning om årlig tillväxt i förvaltningsresultatet om minst 10% genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och en kostnadseffektiv förvaltning samt genom förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingspotential. 190 Mkr Målsättning om årliga vinster vid fastighetsförsäljningar om 80 100 Mkr genom försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. 33% resp. 278% Målsättning för kapitalstrukturen skall vara en synlig soliditet om minst 30% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. 68% Målsättning är att dela ut minst 50% av redovisat resultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. För 2004 har samtliga mål uppfyllts. I och med införandet av nya redovisningsprinciper med början 2005 kommer vissa måltal att anpassas till de nya principerna. Se vidare sidan 46. 6 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Strategi för fastighetsbeståndet Geografi Castellums fastighetsbestånd finns i fem svenska tillväxtregioner. Inom respektive region fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. Det finns för närvarande inga planer på att investera utanför Sverige. Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. De viktigaste förutsättningarna för ekonomisk tillväxt är välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till en god infrastruktur, nyföretagande och inflyttning av yngre och välutbildad arbetskraft. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt följer Castellum kontinuerligt utvecklingen på de olika delmarknaderna. Fastighetskategori Fastighetsbeståndet skall till övervägande del innehålla lokaler för kontor och butiker samt flexibla lager-, logistik- och industriytor belägna i attraktiva lägen. Fastigheterna skall vara generella och anpassningsbara för nya hyresgäster. Kontraktsportföljen skall kännetecknas av en god riskspridning såväl vad avser löptider för kontrakt som ett stort antal hyresgäster i många branscher. Kvarvarande bostadsfastigheter, vars potential i ett kassaflödesperspektiv bedöms vara mindre än för kommersiella fastigheter, kommer successivt att avyttras. Investeringar Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att öka uthyrningsgrader, hyresnivåer och förbättra kassaflöden. Utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv av fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav. I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter, dock ej större projekt på spekulation, i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter och förvärv av byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. Målsättningen är att alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt resultat och kassaflöde inom 12 månader, med potential för framtida värdetillväxt. Försäljningar I Castellums strategi ingår också att, när rätt pris kan erhållas, sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. På detta sätt kan dels värdetillväxten i fastighetsportföljen kontinuerligt synliggöras, dels ytterligare investeringar finansieras. Visionen 1, Jönköping C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 7
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Organisation Centrala och norra Göteborg Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn. Södra Göteborg, Mölndal och Borås Dotterbolagens organisation Varje dotterbolag har mellan 22-35 medarbetare. En platt och kundnära organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig innebär korta beslutsvägar vilket skapar goda förutsättningar för en god kundvård och en effektiv bearbetning av den lokala marknaden. De fastighetsansvariga har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås Upphandling av externa tjänster I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljötänkande. Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnadsprojekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har däremot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader. Mäta och jämföra Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen. Castellum AB Moderbolaget kontrollerar, genom styrelsearbete i dotterbolagen, beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare. IT/IS-strategi Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Informationssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Den tekniska plattformen bygger på lokala nätverk integrerade i ett koncerngemensamt nätverk med ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre underhållskostnader. Castellum skall ha stabila och effektiva system med en kontrollerad arkitektur, vilket ger möjlighet till snabba och kostnadseffektiva anpassningar allteftersom teknik och verksamhetskrav förändras. Under slutet av 2004 påbörjades implementeringen av ett nytt fastighets- och ekonomisystem. Implementeringen beräknas vara genomförd på samtliga dotterbolag efter sommaren 2005. 8 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Med en ökande användning av IT/IS ställs också större krav på informationssäkerheten. Under de gångna åren har arbetet med säker hetshöjande åtgärder fortsatt. IT/IS-frågor sysselsätter motsvarande 6 heltidsanställda medarbetare. Castellums totala kostnader för IT/IS uppgår till ca 14 Mkr per år, motsvarande ca 75 000 kronor per användare. Medarbetare Engagerade och kunniga medarbetare är en förutsättning för att uppnå Castellums mål med nöjda och lönsamma kunder. För att vidmakthålla och utveckla medarbetarnas kompetens bedrivs fortlöpande vidareutbildning och förutsättningar skapas för internt erfarenhetsutbyte. Koncernen arbetar aktivt med jämställdhetsfrågor på alla plan. Medarbetarnas syn på Castellum mäts i en undersökning som visar attityden till den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning. Undersökningen ger Castellum ett högt betyg och medarbetarna visar ett stort förtroende för företaget och känner sig väl förtrogna med organisationens mål och strategier. Enkäten genomförs vartannat år för att skapa tid att tillvarata och bearbeta synpunkter som framkommer. Utbildning Inom koncernen bedrivs fortlöpande vidareutbildning. Som exempel kan nämnas att flera koncerngemensamma utvecklingsprogram genomförs som är anpassade till olika yrkeskategorier, t ex fastighetsansvariga, receptionister och ledande befattningshavare. Utvecklingsprogrammen ger förutom ökade kunskaper även motivation till fortsatt utvecklingsarbete och förbättrade kontakter mellan medarbetare i koncernen. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram upprättas individuella utbildningsplaner lokalt i varje bolag i samband med de årliga utvecklingssamtalen. Erfarenhetsutbyte För att tillvarata kunskap och kompetens i koncernen skapas förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen. Koncerngemensamma projekt där strategiska frågor diskuteras genomförs med deltagare från samtliga bolag. Exempel på frågor som hanterats är utveckling av effektiva lokaler för en viss målgrupp samt varumärken på fastigheter. Förutom projekten finns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifika områden såsom marknadsföring, IT och miljö. En gång per år träffas samtliga medarbetare i Castellumkoncernen till en gemensam Castellumdag för att bl a utbyta erfarenheter. UTBILDNINGSNIVÅ ÅLDERSFÖRDELNING - ANTAL ANSTÄLLDA Belöningssystem I syfte att öka engagemang och delaktighet bland medarbetarna tillämpas ett bonusprogram som ger varje fast anställd möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar. ARBETSFÖRDELNING Anställda Koncernen hade vid årets utgång 183 anställda. Andelen kvinnor uppgick till 35%. Personalomsättningen har under året varit 7% och sjukfrånvaron 3%. På de följande två sidorna visas medarbetare i Castellumkoncernen. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 9
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Fastighets AB Briggen Harry Sjögren AB Eklandia Fastighets AB Tage Christoffersson Roy Andreasson Bengt Arvidsson Mats Arvidsson Carita Attenius Betty Björk Tony Blom Tony Brage Susanne Brattelius Jörgen Börjesson Margareta Efraimsson Tony Enfjord Jane Ericsson Tommy Gustavsson Kari Heidenström Elm Britt Isaksson Ingrid Jonason Per-Erik Jönsson Ulf Karlsson Ulrika Krook Jan Lindblom Camilla Lystrand Karl Erik Molén Morgan Nilsson Lars Nygren Dan Nyström Mats Olsson Cecila Person Mirijana Rosenquist Ulf Sandblom Conny Simonsson Hans Strid Robert Varga Pirjo Winqvist Roger Åhlström Christer Sundberg Camilla Andersen Leif Andersen Carl-Eric Andersson Klas Andersson Roger Andreasson Christer Bengtsson Anna Fors Linda Hansson Orvar Heed Anders Holm Ulf Holsten Glenn Håkansson Arne Jonasson Christian Karlsson Christer Larsson Martin Olausson Madeleine Pålsson Lennart Ryberg Ann Sarbaek Mats Svensson Ronny Svensson Monica Söderbäck Lennart Telldén Margaretha Wandefält Jan Wennström Thomas Wesselhoff Bengt Arne Johansson Bertil Andersson Bodil Björk Matts Borgström Jörgen Brant Jens Davidsson Marianne Eggert Sven Göransson Ingalill Hansson Per Isaksson Christer Jönsson Kjell Jönsson Mats Jönsson Åsa Jörnvi Göran Kristensson Eva Lagström Bengt Larsson Åse Lundgren Johan Moberg Gunilla Nilsson Göran Nordström Greger Olsson Mats Ottosén Thomas Persson Jan Petersson Lisa Petersson Leif Rosenquist Håkan Strandberg Göran Ström Eva-Lott Svensson Jonny Svensson Mattias Wallin Ingela Weimann Maria Öijer 10 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Fastighets AB Corallen Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Brostaden Nils Pers Susanne Alderin Mattias Andersson Manne Berger Åke Coldenberg Thomas Dansk Anna Dolk Christina Eriksson Peter Ernström Pernilla Frödén Linda Gustavson Anders Hallquist Anders Henriksson Helena Holtbo Magnus Jenninger Maria Jonsson Robert Juhlin Johnny Larsson Lars Lindgren Helena Lysell Monica Löfdahl Bo Matsson John Mattes Anders Nilsson Maria Palmén Börje Persson Caroline Pettersson Christer Randmaa Mikael Rönnbäck Mikael Sverin Peter Thörnberg Anna Törnkvist Veijo Vatanen Annelie Vuorio Claes Larsson Niklas Aronsson Ragnar Bergqvist Jan-Olov Boholm Ola Carlsten Per Dansson Johanna Edeland Annsofie Erlingmark Christer Geijer Andreas Hall Michael Hesselbäck Per Hedenskog Monika Jonsson Björn Johansson Åsa Johansson Filip Juhlin Krister Karlsson Christer Larsson Camilla Lindberg Elsie Mobäck Anders Olsén Bo Retz Marianne Stenlund Theresa Söderlund Kent Thornberg Jan Wirén Göran Mårtensson Fredrik Almqvist Helena Andersson Claudia Awadis Gudrun Dahlberg Malin Ejermark Ulrika Ekendahl Lena Enberg Gunilla Ericson Gunilla Frid Fredrik Georgsson Anna Hackberg Henrik Hovbäck Claes-Håkan Bengt-Åke Jakobsson Johansson Lena-Karin Johansson Ulla Johansson Castellum AB Peder Karlén Stefan Lind Magnus Rundbladh Peter Samuelsson Mikael Sparf Gunnar Wieslander Lars-Erik Jansson Bengt Andersson Christina Berggren Magnus Billström Urika Danielsson Malin Engelbrecht Anette Engström Björn Hallin Håkan Hellström Janne Johansson Andreas Pamp Lennart Sandell Gun Åberg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 11
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Kunder Castellums fastigheter skall vara effektiva, flexibla och anpassade till den enskilde hyresgästens behov. Det övergripande målet är att ha nöjda och framgångsrika kunder. Därför är den viktigaste kundvården den dagliga dialogen med kunderna. Hyresgästerna skall alltid veta vem de skall kontakta vid de olika situationer som kan uppkomma. Varje fastighet har en fastighetsansvarig som hyresgästerna kan kontakta. Förädling För att hyresgästerna skall uppfatta Castellums lokaler som effektiva och flexibla krävs ett stort mått av lyhördhet och en positiv dialog för att både vara införstådd med kundens verksamhet samt ha förståelse för de krav och önskemål som presenteras. Planering av effektivitetshöjande åtgärder av lokaler sker alltid i en nära dialog med hyresgästen. Mervärden En betydande faktor är att kunna erbjuda ett väl utvecklat utbud av service och tilläggstjänster som innebär att kunderna på ett effektivt sätt kan fokusera på sin egen verksamhet. James servicesystem är ett exempel på en tjänst som erbjuds hyresgästerna i några fastigheter i Stockholm och Göteborg. Bland tjänsterna kan nämnas kemtvätt och dagligvaruinköp. Nöjd Kund Index (NKI) Till underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder genom olika interna och externa mätningar. Castellum har under flera år deltagit i Fastighetsbarometern Nöjd Kund Index (NKI). NKI består av tre delfrågor: nöjdhet med hyresvärden totalt sett, hur väl hyresvärden motsvarar förväntningarna och hur nära ligger hyresvärden den ideala hyresvärden. Undersökningen visar att förtroendet har förbättrats jämfört med 2003 och är fortsatt genomgående högt, vilket placerade Castellum på en 4:e plats bland 18 deltagande fastighetsbolag. Även om Castellum inom samtliga delområden har högre betyg än branschgenomsnittet, finns det fortfarande detaljer i samarbetet som kan utvecklas och arbetet med att ytterligare förbättra kundrelationerna går därför vidare. 100 Castellum Branschen, genomsnitt 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 NÖJD KUND INDEX 2004 Läge Felanmälan Service Image Anpassning Lokalen Miljöhänsyn Klagomål Prisvärde Inomhusklimatet 12 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Ansvarsfullt företagande I all verksamhet ställs medarbetare återkommande inför situationer där sättet att agera avgörs av det egna omdömet. Allt går inte att styra med regler och policies utan utgångspunkten måste vara en företagskultur som bygger på höga etiska ideal och att alltid sträva efter att agera på ett sätt som inte kan skapa några etiska eller moraliska betänklig heter. Det finns ett antal faktorer, som var för sig eller i samverkan med varandra, påverkar den egna uppfattningen i etik- och moral frågor. Dessa faktorer, som kan kallas samhällets värderingsbas, formar i väsentliga delar ett visst samhälles kultur. Därmed skapar de också de grundläggande förutsättningarna för vad som värderas, och hur, vid en viss tidpunkt. FNs uppförandekod Global Compact med dess nio principer ligger väl i linje med den grundsyn och de värderingar Castellum har beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor. Castellums värderingar Hur företag och medarbetare agerar i sin dagliga professionella gärning är helt avgörande för ett framgångsrikt och ansvarsfullt företagande. Castellums målsättning är att göra riktiga och sunda affärer i alla av - seenden. Castellums uppförande regler bygger på ett antal principer. Affärsmässighet: Olika intressenters rimliga och rättmätiga krav skall beaktas. Agerandet skall präglas av kompetens, hög affärsmoral och ansvars kännande. Konkurrensfördelar tas tillvara samtidigt som konkurrenter bemöts på ett korrekt sätt. Kvalitet och service: Lokaler hålls i sådant skick att de väl motsvarar givna löften och hyres gästernas rimliga förväntningar beträffande service och standard. Detta återspeglas i ett förhållningssätt som skall präg las av professionalism i kontakterna med varje individ. Lagar: Lagar och förordningar samt andra tillämpliga regler och föreskrifter skall efterlevas av såväl medarbetare som anlitade under leverantörer/entreprenörer och hyresgäster. Diskriminering: Ingen medarbetare, ej heller hyres gäst eller underleverantör/entreprenör, får diskrimineras på grund av ras, hudfärg, kön, ursprung, religion, ålder, graviditet eller sexuell läggning. Arbetsmiljö: Arbetsmiljön skall med hänsyn till den aktuella verksamheten vara ren och fri från olika typer av föroreningar för såväl egna medarbetare som hyresgäster. Säkerhet: Säkerheten i den aktuella verk sam heten, samt i och kring fastigheterna, skall vara den bästa möjliga. Samhällsansvar/samhällsnytta: I Castellums roll som ett av de större fastighetsbolagen, med fokus på kommersiella fastig heter, ligger att kunna erbjuda verk samhetsanpassade lokaler för olika ändamål. I ett ansvarsfullt företagande skall grundprinciperna tjäna som underlag i agerandet och avspegla sig i den dagliga verksamheten. I etikfrågor skall förhållnings sättet vara det som långsiktigt är bäst för olika intressentgrupper. Ärlighet i marknadsföring och kontakter med hyresgäster innebär att inte ut lova något som inte överensstämmer med verkligheten. Traktorn 2, Lund C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 13
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Verksamheten skall präglas av hög affärsmoral och god affärssed. Gjorda åtaganden skall infrias och givna löften hållas. Varje överenskommelse skall respekteras även efter dess anda, inte enbart efter dess bokstav. Förtrolig och känslig information, såväl affärsrelaterad som aktiekurspåverkande, skall hanteras med höga krav på sekretess. Castellum skall eftersträva en öppen information, inom de regler som gäller för börsnoterade företag, mot olika intressentgrupper samt ett demokratiskt synsätt i frågor som gäller medarbetarnas möjlighet till påverkan och att respekten för oliktänkande säkras. Ett ansvarsfullt företagande skall ses som en konkurrensfaktor. Hänsyn skall tas till ekologiska samband och miljövärden för både nuvarande och kommande generationer. Castellum och miljön Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. FÖRDELNING AV ENERGI FÖR UPPVÄRMNING Fjärrvärme 83% ENERGI- OCH VATTENFÖRBRUKNING Olja 7% Gas 6% El 4% Ej graddagsjusterat 2004 2003 2002 Fjärrvärme, MWh 143 565 152 762 144 073 El, MWh 95 129 93 424 89 762 Olja, MWh 11 781 14 091 16 232 Gas, MWh 9 725 8 979 9 319 Summa, MWh 260 200 269 256 259 386 Vatten, m3 765 227 803 445 789 834 Uthyrningsbar yta 31 dec, tkvm 2 505 2 437 2 381 Castellum utvecklar och förädlar fastighetsbeståndet samt verkar för att arbetet bedrivs med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt. Allt för att bidra till en hållbar utveckling. En förutsättning för att uppnå detta är engagerade och välutbildade medarbetare och hyresgäster samt samarbete med miljömedvetna entreprenörer, leverantörer och konsulter. Verksamhetens miljöanpassning präglas av långsiktighet och helhetssyn vilket innebär att hänsyn till miljön tas i alla beslutsprocesser. För att lyckas med ett långsiktigt arbete mot ett hållbart samhälle har Castellum ett miljöledningssystem i form av policy, riktlinjer samt övergripande strategier för ett antal miljöområden. Arbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag med att varje år planera miljöarbetet genom att sätta mål och genomföra åtgärder vilka regelbundet följs upp. Uppföljning av miljöanpassningen sker även varje år genom externa revisioner. Miljöanpassningen ingår sedan flera år tillbaka som en naturlig del i den dagliga verksamheten. Som en bekräftelse att arbetet går i rätt riktning finns Castellum sedan 7 år tillbaka med som ett av de 50 miljömässigt mest progressiva börsföretagen som utses av Robur/Föreningssparbankernas Miljöfond. Ledningsstöd och kompetensutveckling Ledningen i Castellum tog 1995 initiativet till verksamhetens miljöanpassning och har sedan dess tagit en mycket aktiv del i arbetet. Att ständigt höja kompetensen är en förutsättning i Castellums organisation där miljöanpassningen sker decentraliserat. Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet. Dessutom har flertalet medarbetare genomgått utbildning inom specifika områden såsom energifrågor och materialval. Under 2005 kommer alla medarbetare genomgå en interaktiv utbildning, Miljökörkortet. Utbildningen innebär ca fem timmars studier med avslutande test och behandlar de nio största miljöområdena. Inom Castellum genomförs en intern attitydundersökning vilken visar att miljöfrågorna har mycket hög prioritet bland medarbetarna. Inom koncernen finns en miljögrupp där miljösamordnaren från varje bolag ingår. Miljögruppens uppgift är att ge möjlighet till erfarenhetsutbyte av det miljöarbete som bedrivs inom koncernen. Dessutom utvärderas det miljöarbete och den produkt- och metodutveckling som pågår i omvärlden. 14 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Samarbete med kunder och leverantörer En förutsättning för att lyckas i verksamhetens miljöanpassning är ett aktivt samarbete med hyresgäster, leverantörer och entreprenörer. Upphandling sker med leverantörer och entreprenörer som själva har ett aktivt miljöarbete och kraven ses över varje år. Att kommunicera om hur miljöarbetet fortskrider är viktigt för att hålla hyresgäster och andra intressenter uppdaterade samt för att kunna ta aktiv del i arbetet. Informationen ges bl a vid informationsträffar, kundbesök, i kundtidningar och på Internet. Bolagen inom Castellum har ett nära samarbete med kommuner, universitet och högskolor samt företagsföreningar för erfarenhets- och kunskapsutbyte. Som exempel kan nämnas Fastighets AB Brostaden som deltar i en av Energimyndigheten utlyst tävling med syfte att utveckla tekniken beträffande energibesparande åtgärder i fastigheterna. Miljöarbetet 2004 Energi Castellum har under 2004 arbetat aktivt med att minska energianvändningen och styra mot miljöanpassade energikällor för att minska miljöbelastningen. Genom regelbunden uppföljning av förbrukningen har fastigheter med hög förbrukning bearbetats och exempel på genomförda åtgärder är utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation, injustering av termostatventiler samt behovsanpassning av kyla. Arbetet med energibesparingar är ekonomiskt lönsamt och ger dessutom bättre kvalitet i förvaltningen. Under 2004 har uppvärmningen konverterats från olja och el till fjärrvärme i fastigheter om sammanlagt ca 12 tkvm. Bergvärme respektive kyla har installerats i fastigheter om ca 5 tkvm och en utvärdering visar att elanvändningen för värme och kyla är halverad jämfört med en konventionell anläggning. Pay off-tiden på investeringen är 4-5 år och underhållskostnaderna är desamma som för en konventionell anläggning. Ytjordvärme, uppvärmning via rökgaskondensator samt uppvärmning av varmvatten via solfångare har installerats i ett antal fastigheter med mycket gott resultat. Castellumkoncernen använder sedan år 2001 enbart el som är märkt Vattenkraft. Miljödeklarerade fastigheter och material Miljöinventering av fastigheter med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, föroreningar i mark, radon, fukt/mögel, OVK, tillståndspliktig verksamhet samt energi- och vattenförbrukning har genomförts i 78% av beståndet varav ca 450 tkvm under 2004. Metoderna skiljer sig åt mellan bolagen bl a används Miljöstatus för byggnader. Avfall Utbyggnad av källsorteringsanläggningar med minst sex fraktioner har under 2004 genomförts i kommersiella fastigheter om ca 82 tkvm. Totalt finns nu källsorteringsanläggningar i 55% av det kommersiella fastighetsbeståndet, motsvarande ca 1 300 tkvm. Projektet Rena idéer har startat under 2004 tillsammans med Malmö Högskola för att öka källsorteringen och hyresgästernas engagemang. För utförligare information om Castellums miljöarbete se www.castellum.se Fastighetsansvarig i färd med att justera inomhusklimatet i fastigheten Masthugget 26:1, Göteborg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 15
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Fastighetsbestånd Den svenska marknaden kännetecknas av ett stort antal aktörer med begränsade marknadsandelar. Castellum, som är en av Sveriges större fastighetsägare, har en marknadsandel som kan uppskattas till drygt 1% av den kommersiella hyresmarknaden. I Sverige finns närmare 3 miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 3 600 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Taxeringsvärdet för fastigheter avsedda för kommersiellt bruk (kontors-, butiks-, lager- och industrifastigheter) kan överslagsmässigt beräknas till drygt 700 miljarder kronor, fördelat på ca 200 000 fastigheter. Enligt tillgänglig statistik på under året genomförda transaktioner uppgår marknadsvärdet till ungefär det dubbla, dvs ett marknadsvärde om i storleksordning 1 500 miljarder kronor. Av detta äger Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i Sverige, ca 20 miljarder kronor motsvarande drygt 1%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, svenska och utländska institutionella investerare samt offentligt ägda bolag. Därutöver finns en stor mängd mindre fastighetsägare, såsom mindre fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. På grund av det mycket spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare, växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna. Göteborg Mölndal Helsingborg Malmö Borås Uppsala Västerås Örebro Jönköping Värnamo Växjö Lund Stockholm Europavägar Hyresmarknaden Hyresmarknaden, d v s marknaden för att hyra ut lokaler, och dess utveckling är nära knuten till utvecklingen av den svenska ekonomin. Med tillväxt i ekonomi och sysselsättning ökar också efterfrågan på lokaler. Förutsatt att inte utbudet ökar mer än efterfrågan, kommer vakansgraderna att förbättras med stigande hyresnivåer som följd. Fortsatt tillväxt och efterfrågan tillsammans med låga vakansgrader och stigande hyresnivåer möjliggör nyproduktion med ökat utbud som följd. En stagnation i den ekonomiska tillväxten ger omvänt förhållande. Om utbudet ökar mer än efterfrågan kommer vakanserna att stiga med sjunkande hyresnivåer som följd. Magnituden i dessa cykler är avhängigt av hur stor skillnaden är mellan efterfrågan och utbud. Perioden fram till 2001 kännetecknades av en efterfrågeökning på lokaler med sjunkande vakanser, stigande hyresnivåer och nyproduktion som följd. Förhållandet är speciellt kännetecknande för Stockholmsmarknaden med kraftiga hyresökningar och en omfattande nyproduktion. Den därpå kommande stagnationen i framför allt IT-, telecom- och finanssektorn med minskad efterfrågan på lokaler som följd, medförde att framförallt Stockholmsmarknaden med en icke obetydlig nyproduktion kom i obalans. Detta medförde såväl stigande vakanser som sjunkande hyresnivåer. Övriga delar av Sverige, där nyproduktionen varit mindre omfattande, har varit relativt opåverkade vad gäller vakanser och hyresnivåer. Den ekonomiska tillväxten förbättrades under 2004. Näringslivet utvecklades positivt, främst genom effektiviseringar och kostnadsbesparingar och mindre genom ökad sysselsättning. Efterfrågan på lokaler synes bottnad under 2004 och en viss ökad efterfrågan har noterats under senare delen av året. Även om viss prispress kvarstår i Stockholmsområdet har hyresnivåerna i övrigt varit relativt stabila. För 2005 görs bedömningen om en försiktig tillväxt i efterfrågan på lokaler, vilket på sikt kommer att påverka vakanserna positivt. Vakansgraden är dock på en sådan nivå att det kommer att ta ytterligare tid innan hyresnivåerna stiger realt. 16 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att köpa och sälja fastigheter, har under de senaste åren blivit alltmer internationell med många transaktioner över landgränser. Fastighetspriserna är främst beroende på dels fastigheternas driftsöverskott, dels köparens avkastningskrav. Även om fastigheternas driftsöverskott varit tillbakapressade under de senaste åren har fastighetspriserna varit stabila och i flera fall stigande. Förklaringen till detta är att såväl svenska som internationella investerares avkastningskrav sjunkit. Sjunkande avkastningskrav är ingen svensk företeelse utan har noterats även på den internationella fastighetsmarknaden. Omsättningen på fastighetsmarknaden har under 2004 varit fortsatt hög, med transaktionsvolymer i nivå med toppåret 2003. Årets omsättning kan överslagsmässigt beräknas till ca 5% av det totala underliggande fastighetsvärdet. Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock betydande skillnader, även inom en och samma region. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2004 omfattade 492 fastigheter (500) med ett sam manlagt hyresvärde om 2 130 Mkr (1 995) och en sam manlagd uthyrningsbar yta om 2 505 tkvm (2 437). Det bokförda värdet uppgick till 14 741 Mkr (13 911) medan en värdering per årsskiftet indikerar ett sammanlagt värde om 19 449 Mkr (18 015). Fastighetsbeståndet, som består enbart av sven ska fastigheter i 30 (31) av landets 290 kommuner, finns i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresunds området, Storstockholm, Västra Småland och Mälar dalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 78%, finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet be står av såväl kontors- och butiksfastigheter 64%, som lager- och industri fastig heter 34%, huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums kvarvarande bostadsfastigheter, motsvarande 2% av portföljen, finns i centrala lägen i Göteborg och Helsingborg. Investeringar och försäljningar Under året har investerats för totalt 1 268 Mkr (1 108) och sålts för 494 Mkr (397), motsvarande en vinst om 190 Mkr (180). Sedan 1997 har Castellum investerat för 10 miljarder kronor och sålt fastigheter för 4 miljarder kronor. Nettouthyrning Under året tecknades drygt 600 hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 163 Mkr (147), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 179 Mkr (144). Nettouthyrningen under året uppgick således till -16 Mkr (3). Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i respektive områdesöversikt. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2004 13 911 500 + Förvärv 848 20 + Investeringar i befintliga fastigheter 420 Försäljningar 304 28 Avskrivningar 132 Nedskrivningar netto 2 Fastighetsbestånd 31 december 2004 14 741 492 NETTOUTHYRNING PER KVARTAL Mkr 80 Nytecknat Uppsagt Nettouthyrning 60 40 20 0-20 -40-60 -80 2000 2001 2002 2003 2004 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 17
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2004-12-31 Antal Bokfört Bokfört Hyresvärdvärdhyrningsintäktekostnadekostnadeöverskotavkast- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- fastigheter Yta värde värde tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Storgöteborg 67 335 2 795 8 360 368 1 099 89,5% 329 89 265 240 8,6% Öresundsområdet 43 282 2 611 9 255 336 1 190 91,1% 306 80 283 226 8,7% Storstockholm 36 243 1 893 7 784 298 1 224 82,4% 245 83 342 162 8,6% Västra Småland 35 186 1 075 5 776 161 867 92,8% 150 46 246 104 9,7% Mälardalen 42 177 1 048 5 919 160 903 89,5% 143 45 256 98 9,3% Summa kontor/butik 223 1 223 9 422 7 706 1 323 1 081 88,7% 1 173 343 280 830 8,8% Lager/industri Storgöteborg 82 436 1 896 4 345 271 622 95,2% 258 52 119 206 10,9% Öresundsområdet 37 243 880 3 625 151 622 90,2% 136 36 147 100 11,4% Storstockholm 30 179 749 4 193 137 768 89,1% 122 40 222 82 11,0% Västra Småland 32 177 425 2 397 78 441 83,6% 66 15 84 51 11,9% Mälardalen 27 116 418 3 599 73 628 84,1% 61 17 153 44 10,4% Summa lager/industri 208 1 151 4 368 3 794 710 617 90,6% 643 160 139 483 11,1% Bostäder Göteborg 15 23 164 7 180 23 989 98,9% 23 8 341 15 8,9% Helsingborg 8 27 221 8 077 27 990 99,2% 27 8 310 19 8,3% Summa bostäder 23 50 385 7 669 50 990 99,1% 50 16 324 34 8,6% Summa 454 2 424 14 175 5 847 2 083 859 89,6% 1 866 519 214 1 347 9,5% Uthyrning och fastighetsadministration 96 40 96 0,7% Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 615 254 1 251 8,8% Projekt 9 81 401 47 32 16 16 Obebyggd mark 29 165 Totalt 492 2 505 14 741 2 130 1 898 631 1 267 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 267 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 231 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 5 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 41 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER REGION, EXKL PROJEKT FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 Hyresvärde, kr/kvm 859 829 799 747 694 665 656 641 Ekonomisk uthyrningsgrad 89,6% 90,7% 91,5% 93,0% 92,4% 91,3% 89,7% 88,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 254 244 235 237 225 231 248 261 Driftsöverskott, kr/kvm 516 508 496 457 416 376 342 307 Direktavkastning 8,8% 9,0% 9,1% 9,1% 8,9% 8,4% 8,1% 7,5% Bokfört värde, kr/kvm 5 847 5 664 5 424 4 994 4 694 4 470 4 211 4 105 Antal fastigheter 492 500 508 526 547 565 557 583 Uthyrningsbar yta, tkvm 2 505 2 437 2 381 2 338 2 309 2 232 2 072 2 106 18 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Rustningen 1, Helsingborg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4 19
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Investeringar och försäljningar Årets investeringar 1 268 Mkr Årets försäljningar 494 Mkr INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR/ÅR 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR/REGION Castellum strävar efter att ständigt förädla och utveckla sitt fastighetsbestånd genom förvärv och investeringar i såväl om- och tillbyggnad av befintliga fastigheter som genom nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Under 2004 har Castellum investerat totalt 1 268 Mkr varav 848 Mkr avser förvärv och 420 Mkr investeringar i befintliga fastigheter. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 400 Mkr och har pågående projekt som uppgår till ca 300 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till drygt 200 Mkr. Castellums projektportfölj innehåller en god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher. Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 494 Mkr med en vinst om 190 Mkr. Investeringar Storgöteborg Castellum har förvärvat kontorsfastigheten Nordstaden 2:16 om drygt 16 500 kvm i Östra Nordstaden i Göteborg för 217 Mkr. Fastigheten ingår i köpcentrat Nordstan. Uthyrningsgraden var ca 80% vid tillträdet. I Gamlestaden i Göteborg har Castellum förvärvat kontorsfastigheten Gamlestaden 22:14 om 19 500 kvm för 91 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till ca 95%. Castellum har förvärvat kontorsfastigheten Berguven 1 om ca 7 000 kvm i Mölndal för 29 Mkr. På fastigheten finns dessutom en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. Uthyrningsgraden vid tillträdet uppgick till ca 85%. I Borgås/Varla-området i Kungsbacka förvärvades kontors- och lagerfastigheten Varla 2:415 om ca 3 400 kvm för 25 Mkr. På fastigheten finns dessutom en outnyttjad byggrätt om ca 1 000 kvm. Fastigheten var fullt uthyrd vid tillträdet. Under fjärde kvartalet 2004 avslutades investeringen på fastigheten Kobbegården 6:360 i Sisjöns industriområde i Göteborg. Investeringen uppgick till 23 Mkr och avsåg tillbyggnad av drygt 4 500 kvm lageryta till befintlig byggnad. Fastigheten är fullt uthyrd. På den befintliga fastigheten Skår 58:1 pågår en investering om 52 Mkr. Investeringen avser till största delen en tillbyggnad avseende bland annat garage och förråd om 4 700 kvm men även ombyggnad av befintliga kontorslokaler. Investeringen beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2005. Öresundsområdet I Lund har Castellum förvärvat kontorsfastigheten Traktorn 2 med en uthyrningsbar yta om ca 12 000 kvm för 114 Mkr. Merparten av lokalytorna är uthyrda, dock planeras vissa om- och tillbyggnationer för att passa flera typer av verksamheter. Vidare har Castellum förvärvat fastigheten Pilbågen 9 i Berga i Helsingborg för 55 Mkr. Fastigheten består av en kontors- och lagerbyggnad om 11 700 kvm. Uthyrningsgraden var ca 70% vid tillträdet. 20 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 4