Årsrapport 2010 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Innehåll Viktiga händelser 2010... 5 Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2007 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Hamngallerian kontorsbyggnad i Sverige... 13 Stella logistikfastigheter i Sverige... 14 Waterfront kontorsbyggnad i Sverige... 15 Kongsberg kontorsbyggnad i Norge... 16 Bad Kissingen äldrebostäder i Tyskland... 17 Elisa äldrebostäder i Tyskland... 18 Chemnitz bostäder i Tyskland... 19 Troubadour bostäder i Tyskland... 20 München-Laim bostäder i Tyskland... 21 Colonial Retail affärscentra i USA... 22 Colorado Plaza Tower One kontorsbyggnad i USA 23 TCM New England hotell i USA... 24 Nyckeltal... 26 Årsredovisning... 29 Förvaltningsberättelse... 31 Resultaträkning... 34 Balansräkning... 35 Redovisnings- och värderingsprinciper... 37 Noter... 38 Revisionsberättelse... 42 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 3
Waterfront i Göteborg 4 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Viktiga händelser 2010 VÄRDERINGAR Den ekonomiska situationen förbättrades under 2010, vilket innebär att fastighetsvärdena i portföljen totalt sett ökat. Det är dock inte alla projekt som uppvisar en positiv utveckling och det råder fortsatt osäkerhet kring värdeutvecklingen för fl era av projekten, framför allt i USA och Tyskland. STELLA Posten har beslutat att omstrukturera sina terminaler i Sverige, vilket kommer att påverka två av terminalerna i Stellaportföljen i Solna i Stockholm och i Västerås där Postens avtal löper ut den 31 december 2013. I Solna hyr Posten totalt cirka 80 000 kvadratmeter, varav cirka 65 000 kvm är logistik- och produktionslokaler, medan resten är kontor, lager och garage. I Västerås hyr Posten cirka 14 000 kvm, varav ungefär hälften är produktionslokaler, medan resten är lager. Bolaget har skapat en projektgrupp som arbetar med att analysera fastigheterna och marknaden för att kunna bedöma vilken alternativ användning som är den mest ändamålsenliga och lönsamma för de här terminalerna när Posten fl yttar. FÖRSÄLJNING AV FIVE STAR Five Star-portföljen såldes i december 2010. Försäljningsprocessen inleddes hösten 2010 mot bakgrund av behovet av att tillföra ytterligare eget kapital till portföljen för att den ska kunna uppfylla sina åtaganden. Försäljningen innebär att bolaget slipper ytterligare åtaganden och inte behöver tillföra eget kapital. Fortsatt drift skulle ha krävt en likviditetstillförsel på cirka 10 miljoner euro. FÖRSÄLJNING I COLONIAL En fastighet har sålts till ett mycket bra pris i Colonial-portföljen. Överskottslikviditeten från försäljningen används för att minska skulden och för att lösa ut tidigare ägare. Dessutom har bolaget fått 1,75 miljoner USD i utdelning i samband med försäljningen. OMFÖRHANDLINGAR STELLA Under 2010 undertecknade bolaget nya avtal med Posten i Göteborg, Malmö och Sundsvall med verkan från den 1 januari 2011. Samtliga avtal är på sex år med en hyra och en yta som ligger på samma nivå som tidigare. INGEN UTDELNING Osäkerheten på kapitalmarknaderna har minskat under det senaste året, men det fi nns fortfarande risk kopplad till den framtida utvecklingen för koncernens investeringar och behovet av likviditet för att säkra aktieägarnas värden. Styrelsen har mot denna bakgrund gjort bedömningen att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att man inte betalar ut någon utdelning för redovisningsåret 2010. Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 5
Ca 5 600 Aktieägare i Norge Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) 72 % Global Eiendom Utbetaling 25 % 100 % 80 % 100 % 100 % 80 % Stella (Logistik Sverige) Waterfront (Kontor Sverige) Kongsberg (Kontor Norge) Elisa (Äldreboenden Tyskland) Troubadour (Bostäder Tyskland) Denver Tower One (Kontor USA) 12 byggnader 366 800 kvm Hyra MNOK 72 Andel av inv. kapital 9 % 1 byggnad 36 935 kvm Hyra MNOK 51 Andel av inv. kapital 10 % 3 byggnader 71 000 kvm Hyra MNOK 80 Andel av inv. kapital 12 % 7 byggnader 73 364 kvm Hyra MNOK 84 Andel av inv. kapital 14 % 248 byggnader 234 670 kvm v MNOK 107 Andel av inv. kapital 15 % 1 byggnad 51 374 kvm Hyra MNOK 55 Andel av inv. kapital 10 % Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, GFU. Struktur och översikt GFU är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader, industribyggnader och affärsfastigheter. Fastigheterna har centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation och/eller en stor andel långsiktiga hyresavtal med förmodat kreditvärdiga hyresgäster. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) genom det gemensamt ägda bolaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS (GEUN) I bilden ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och har genomfört 12 investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt består portföljen av cirka 1 210 000 kvm fastigheter och de budgeterade hyresintäkterna för 2011 är 722 miljoner norska kronor. Som nämndes under de viktiga händelserna såldes Five Star-portföljen i sin helhet i december 2010. En delförsäljning genomfördes också i Troubadour-portföljen under 2010 för att säkra fortsatt drift av portföljen utan att tillföra eget kapital från moderbolaget. I USA har långivaren tagit över tre av hotellen i portföljen under de senaste sex månaderna mot bakgrund av att hotellen inte kunde betala räntekostnaderna på grund av att intäkterna var för låga. Postterminalen i Jönköping 6 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Ca 4 400 Aktieägare i Sverige Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) 28 % Norge 2007 AS (GEUN) 100 % 50 % 100 % 75 % 49 % 100 % Hamn gallerian (Kontor Sverige) Bad Kissingen (Äldreboende Tyskland) Chemnitz (Bostäder Tyskland) Colonial Retail (Köpcentrum USA) TCM New England (Hotell USA) München-Laim (Bostäder Tyskland) 1 byggnad 11 440 kvm Hyra MNOK 14 Andel av inv. kapital 2 % 3 byggnader 34 374 kvm Hyra MNOK 12 Andel av inv. kapital 2 % 38 byggnader 57 111 kvm Hyra MNOK 27 Andel av inv. kapital 2 % 10 byggnader 199 341 kvm Hyra MNOK 124 Andel av inv. kapital 9 % 10 byggnader 60 461 kvm Hyra MNOK 82 Andel av inv. kapital 5 % 4 byggnader 15 637 kvm Hyra MNOK 13 Andel av inv. kapital 2 % 12 12 12 12 11 10 10 10 10 4 1 4 4 4 3 2 4 4 4 4 6 6 6 6 6 6 7 6 7 5 6 7 8 7 7 9 6 Fastigheter Norge Sverige Tyskland USA 1. Kongsberg 2. Waterfront 5. Bad Kissingen 10. Colonial Retail 3. Hamngallerian 6. Troubadour 11. Denver Tower One 4. Stella 7. Elisa 12. TCM New England 8. Chemnitz 9. Laim Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 7
BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Transaktionsvolym (Mrd EURO) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under 2010. I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för finansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det fi nns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under 2011. Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret 2010. Källa: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under 2011 2012. Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under 2011 2012. Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan 2008 2009. Kreditspreadarna är fortfarande något högre än de var innan fi nanskrisen. Källa: Riksbanken, SCB, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under 2010. Ett par stora 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Kontorhyresutveckling, Q111 Huvudnätverket för logistik i Norden Oslo Helsinki Stockholm Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Göteborg, Denver Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec Oslo Göteborg Copenhagen Örebro Stockholm Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Helsinki Källa: ING Real Estate transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försäljningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka 860 000 kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med 480 000 kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfi nansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med finansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfi nansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befi ntliga och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Makroekonomisk utveckling i Norge Även om den norska ekonomin klarade sig bättre än de fl esta under fi nanskrisen upplevde Norge en negativ BNP-tillväxt under 2009. Detta var det första året med negativ utveckling sedan 1988. Den negativa utvecklingen har nu vänt och för 2010 visar jämförbara siffror en tillväxt på 2 procent. Den positiva utvecklingen är ett resultat av ökad offentlig och privat konsumtion. Den positiva utvecklingen förväntas fortsätta under 2011 och 2012, då tillväxten beräknas uppgå till 2 procent under 2011 och till 2,5 procent under 2012. Tillväxten stimuleras främst av den fortsatt ökade privatkonsumtionen. Arbetslösheten var stabil under 2010 och ligger idag på cirka 3,6 procent, men förväntas sjunka med 1 procent under de kommande två åren. Prisökningen var 2,5 procent under 2010 och energikostnaderna var den viktigaste faktorn bakom ökningen. Prisökningen förväntas avta något under 2011, bland annat som en följd av att löneökningarna förväntas bli måttliga. För 2012 förväntas infl ationen ligga på cirka 2 procent. Styrräntan ligger idag på 2 procent. Räntan förväntas höjas under 2011 och 2012, som ett resultat av en allmän ekonomisk tillväxt. Styrräntan förväntas ligga på 2,5 procent i slutet av 2011 och på 3,5 procent i slutet av 2012. Källa: Newsec. Fastighetsmarknaden i Norge Aktiviteten på den norska fastighetsmarknaden ökade kraftigt under 2010 jämfört med föregående år. Under 2010 omsattes fastigheter för drygt 35 miljarder norska kronor jämfört med 14 miljarder norska kronor under 2009. Detta motsvarar en ökning med 150 procent. En annan positiv signal är att alla typer av investerare är tillbaka på marknaden, även om aktörer inom syndikering var de som var mest aktiva. Detta inkluderar även privata investerare och pensionsfonder. Investeringarna var huvudsakligen relaterade till fastigheter med långa hyreskontrakt och solida hyresgäster, men marknaden förväntas så småningom också fokusera på fastigheter med kortare kontrakt. Direktavkastningsnivån inom CBD 2 -området i Oslo är idag cirka 5,75 procent, en nedgång från 6,25 procent i slutet av 2009. Direktavkastningsnivån förväntas falla ytterligare under 2011 och 2012. Detta bekräftas av transaktioner 2 Central Business District Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 9
BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % 2000 2001 2002 Tyskland 2003 EU 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E under slutet av 2010, då bland annat Orklas huvudkontor (Skøyen, Oslo) såldes för en direktavkastning på 5,5 procent. I början av 2011 var vakansgraden för kontor i Oslo cirka 8 procent. I slutet av 2011 förväntas vakansgraden ha minskat till cirka 7,5 procent. Ett ökat utbud genom att pågående byggprojekt färdigställs kommer att bidra till en ökad vakansgrad under 2012. Vakansgraden i slutet av 2012 förväntas bli 8,5 procent, men förväntas sjunka under de följande åren. Den genomsnittliga hyresnivån i Oslo för fastigheter i bra lägen (CBD) är idag cirka 2 900 NOK/kvm, där 3 200 NOK/ kvm anses vara en topphyra. För övriga fastigheter med bra lägen i Oslo ligger hyran i intervallet 1 800 2 200 NOK/kvm. En generell hyreshöjning förväntas under 2011. Hyreshöjningarna startar normalt i CBD-områdena och sprider sig så småningom också till andra områden. Källa: Newsec. möjligt att få bankfi nansiering och bankerna beviljar nu lån för köp av lågriskfastigheter i CBD på upp till 60 procent, men de är fortfarande avvaktande till att fi nansiera andra fastigheter. Direktavkastningsnivåerna för Helsingfors CBD verkar ha stabiliserats under 2010 och utvecklingen förväntas fortsätta även under 2011. Den nuvarande direktavkastningsnivån ligger kring 5,8 procent i Helsingfors CBD, ökar till 6,5 procent utanför CBD i huvudstadsregionen och till 8,5 procent i andra områden. Den genomsnittliga vakansgraden i Helsingforsområdet har under 2010 ökat till 13 procent från 10 procent under 2009. Vakansgraden i Helsingfors CBD ligger på cirka 6 procent. Vakansgraden i vissa områden förväntas öka under 2011 till följd av hyresgästernas förtätning i de egna lokalerna och nybyggnation av lokaler. Nedgången för hyresnivåerna verkar avta, men hyrorna faller fortfarande på vissa marknader med svag efterfrågan. Källa: Newsec Makroekonomisk utveckling i Finland BNP i Finland föll med cirka 7 procent under 2009, vilket innebar att ekonomin återgick till 2006 års nivå. I slutet av 2010 började ekonomin visa tecken på att förbättras och BNP för 2010 förväntas uppvisa en tillväxt på drygt 3 procent och den förväntade årliga tillväxten för 2011 och 2012 är cirka 3 procent. Tillväxten beror främst på ökad efterfrågan på exportvaror, nybyggnation av hus för privatpersoner och ökad privatkonsumtion. Den senaste tidens tillväxt i ekonomin och tecknen på förbättringar är positiva för Finland totalt sett, men underskottet i den offentliga sektorn och den ständigt växande statsskulden är fortfarande ett problem som måste lösas. Källa: Newsec Fastighetsmarknaden i Finland Transaktionsmarknaden förbättrades under 2010 jämfört med 2009. Den totala transaktionsvolymen var 2,1 miljarder euro, en ökning med 27 procent jämfört med 2009. Tillväxten återhämtade sig inte förrän i slutet av 2010, trots att man hade förväntat sig en något tidigare tillväxtökning baserat på siffrorna från slutet av 2009. Det är återigen Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden Ekonomin i Europa återhämtade sig under 2010. Under 2010 ökade bruttonationalprodukten i euroområdet med 1,7 procent. Det ska jämföras med utvecklingen under 2009 som låg på - 4,1 procent. Efter en betydande nedgång under 2008 och 2009 (-11,7 respektive -9,6 procent) har vi sett fastighetsvärdena öka med 2,6 procent under 2010. Denna tillväxt fördelar sig dock lite ojämnt, eftersom de västeuropeiska länder som har en mer stabil ekonomi har varit mer intressanta för fastighetsaktörerna. Storbritannien, som var först ute med en tillväxtökning från mitten av 2009, hade den största ökningen i Europa med 8,9 procent. Frankrike följde efter med 4,4 procent, medan tillväxten i Norden var 3,4 procent och i Tyskland 1,4 procent. De här länderna stod också för merparten av den totala investeringen under både fjärde kvartalet 2010 och året som helhet. Tillväxten i Östeuropa var 0,8 procent, även om detta främst berodde på den positiva utvecklingen i Polen. Källor: Eurostat, Destatis, CBRE 10 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Hyra per kvm Hyreshöyning Hyreshöyning* 2010 2010 2011 Hamburg 11,20 8,4 % 8,0 % Berlin 8,37 13,0 % 10,0 % Köln 9,73 7,0 % 4,0 % Frankfurt 11,73 5,7 % 5,0 % München 12,48 2,4 % 6,0 % *prognos Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin fi ck en kraftig uppgång under 2010. Bruttonationalprodukten ökade med 3,6 procent. 2010 var därmed det starkaste året i den tyska ekonomin sedan återföreningen 1990. Förra årets uppgång drevs, föga överraskande, av utrikeshandeln. Exporten ökade med hela 14,2 procent under året, medan importen ökade med 13 procent. Detta gav ett nettoexportbidrag till den tyska bruttonationalprodukten på 1,1 procent under 2010. Det är ändå värt att notera att även den inhemska efterfrågan steg kraftigt under året. Investeringar i maskiner och utrustning ökade med 9,4 procent under året efter en kraftig nedgång året innan. Hushållens efterfrågan steg med 0,5 procent, medan den offentliga konsumtionen ökade med 2,2 procent under året. Sysselsättningen ökade med 212 000 personer, motsvarande 0,5 procent, vilket är den högsta sysselsättningen i Tyskland någonsin. Källa: Eurostat, Destatis Bostadsmarknaden i Tyskland Bostadsmarknaden i Tyskland är på uppgång. Efter att hyresnivåerna i storstäderna höjdes markant redan förra året har nu mindre städer och tätorter hakat på denna trend. Den genomsnittliga hyran i västra Tyskland steg under 2010 med cirka 3,4 procent eller 0,25 euro/kvm. Framför allt i storstäder som Berlin, München, Frankfurt, Hamburg och Köln är trenden med hyreshöjningar ännu starkare. Den bakomliggande orsaken är den demografi ska utvecklingen med centralisering. Medan antalet invånare i västra Tyskland minskade med 86 000 ökade antalet invånare i storstäderna. Antalet invånare har under de senaste fem åren ökat med 6,5 procent i München, 3,9 procent i Frankfurt, 2,9 procent i Köln, 2,3 procent i Hamburg och 1,3 procent i Berlin. Antalet hushåll ökade ännu mer mot bakgrund av tendensen att varje hushåll består av färre personer. Samtidigt låg antalet färdigställda byggprojekt fortfarande på en mycket låg nivå. Tabellen ovan visar utvecklingen i tyska storstäder under 2010 och den förväntade utvecklingen under 2011. Efterfrågan på bostäder förväntas öka under de kommande åren. Antalet hushåll förväntas öka med mellan 0,5 procent och 1,0 procent per år, medan nybyggnadsaktiviteten förväntas vara låg. För 2011 förväntas en höjning av bostadshyrorna på i genomsnitt 1,5 2 procent i Tyskland. Källor: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2011 Marknaden för äldrebostäder i Tyskland Intresset för investeringsmarknaden för vårdhem och äldreboenden ökade under 2010. Volymen steg från cirka 250 miljoner euro under 2009 till cirka 400 miljoner euro under 2010. Fastighetsvärdena stabiliserade sig på en låg nivå och inköpsmultiplikatorerna låg mellan 12,5 och 13. Prognoserna för 2011 ser bra ut och experterna förväntar sig ett ökat intresse från investerarsidan som ger ett säkert kapitalfl öde under lång tid (operatörsavtal). Källa: Axion Consult Makroekonomisk utveckling i USA Efter den svaga tillväxten i den amerikanska ekonomin under andra och tredje kvartalet 2010 ökade tillväxten under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten för hela 2010 låg på 2,8 procent. Den framtida utvecklingen ser nu ljusare ut och den amerikanska centralbanken förväntar sig att tillväxten återhämtar sig ytterligare under 2011, med en förväntad årlig tillväxt på 3,5 4 procent. Arbetslösheten har fallit under 2010, en nedgång från cirka 10 procent i början av året till 8,9 procent i februari 2011. Arbetslösheten förväntas dessutom fortsätta falla till 8,4 procent i december och till 7,5 procent innan slutet av 2012. Den stigande privatkonsumtionen är en av de faktorer som påverkar den amerikanska ekonomin mest. Under 2010 ökade privatkonsumtionen med så mycket som 4,1 procent och lyckas man behålla denna tillväxttakt framöver är prognoserna för den amerikanska ekonomin återigen positiva. Viljan att behålla ökningstakten för privatkonsumtionen var ett av de viktigaste skälen till att president Obama vid nyår gick med på att förlänga Bush-administrationens skattelättnader. Infl ationen har under de senaste Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 11
12 månaderna legat på 2,1 procent och förväntas bli 1,3 procent under 2011, vilket ligger under infl ationsmålet på mellan 1,7 och 2 procent. Källa: U.S. Bureau of Labor Statistics, Fed, WSJ Kontorsmarknaden i Denver (CBD) Uthyrningsaktiviteten ökade markant under andra halvåret 2010 och bidrog till att minska vakansgraden från 19,2 procent till 17,2 procent under året. Hyresnivåerna har också planat ut och förväntas vara stabila under en period, innan de på nytt stiger mot slutet av 2011. Ökningen förväntas bli svagt positiv med årliga hyreshöjningar på 1 2 procent under de närmaste 2 3 åren. Marknaden förväntas också bli mer ägarevänlig och det kommer inte längre att förekomma lika kostsamma hyresgästanpassningar framöver. Transaktionsmarknaden återhämtade sig också i slutet av 2010 och två stora transaktioner genomfördes som gällde kontorsfastigheter i centrala Denver. Källa: CBRE, JLL Marknaden för affärsfastigheter i USA Under 2010 har utvecklingen på marknaden för affärsfastigheter i USA varit relativt stabil, både vad gäller vakansgrad och hyresnivåer. Den starkt ökade privatkonsumtion som vi nu ser i USA förväntas bidra till att förbättra villkoren för handelssektorn framöver och för 2011 fi nns det välgrundade förväntningar på lägre vakansgrader och högre hyror. Dessutom har avkastningskraven minskat under det senaste året som en följd av minskad osäkerhet kring den framtida utvecklingen. Detta bidrar till att fastighetsvärdena stiger, framför allt för de köpcentrum som har bra hyresgäster med långa kontrakt. Källa: Colliers Hotellmarknaden i USA (Boston, Ohio, Washington) Den negativa utvecklingen på hotellmarknaden i USA vände under andra kvartalet 2010 och den positiva utvecklingen accelererade så att intäkterna per tillgängligt rum (REVPAR) 3 för året som helhet ökade. Tillväxten drivs främst av ökad beläggning. REVPAR-tillväxten under 2010 låg på 13 procent i Boston-området, 6 procent i Chicago och 5 procent i Washington. Det genomsnittliga priset per rum (ADR) 4 har varit stabilt under 2010, men den positiva utvecklingen på hotellmarknaden förväntas fortsätta under 2011 och många hotell är väl positionerade för att kunna höja priserna framöver. Baserat på detta förväntas intäkterna öka med 5 8 procent under 2011 och med ytterligare 7 8 procent under 2012 och 2013. Källa: Smith Travel Research Colorado Plaza Tower One, Denver 3 Revenues Per Available Room 4 Average Daily Rate 12 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Hamngallerian i Gustavsberg Sverige Hamngallerian är en näringsfastighet som ligger i Gustavsberg i Värmdö kommun utanför Stockholm. Fastigheten består av två sammanbyggda kontors- och industribyggnader i 2 respektive 3 våningar och uppfördes 1970 1973 med en tillbyggnad från 1988/1989. Stora delar av byggnaden totalrenoverades under 2005. Fastigheten består främst av kontors- och utställningslokaler i hamnområdet, cirka 500 meter från Gustavsbergs centrum. Värmdö kommun är en av de kommuner i Sverige som har högst befolkningstillväxt och har ett mycket fi nt läge i Stockholms skärgård, cirka 23 km från centrala Stockholm. Hamnområdet i Gustavsberg har gradvis omvandlats från industri till bostäder, butiker och kontor och är ett område under kraftig utveckling. 4 j g g STOCKHOLM Stockholm Skeppsholmen 75 Ringvägen Nynäsvägen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp 73 Enskededalen Nynäsvägen Nacka Storängen 228 222 Varmdöleden Saltsjøbaden Älgö Solsidan Bollmora Gamla Tyresjö -29,557 mm Bergholm Varmdöleden Värmdö Fastighetens största hyresgäst, Stockholms läns landsting, använder kontorsdelen till en vårdcentral, medan den andra stora hyresgästen, Gustavsberg Hamn, hyr utställnings lokalerna på cirka 5 000 kvm. Lågkonjunkturen har medfört särskilda utmaningar när det gäller driften av utställnings lokalerna, men hyresgästen har hela tiden betalat sin hyra. Hyresgästen har nu ingått ett avtal med ett tvproduktions bolag som ska använda lokalerna under ett år, något som sannolikt säkrar driften av företaget som hyr de här lokalerna under 2011. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalet ligger strax under fem år. Graflunds är ansvarig förvaltare av fastigheten, som har mycket god teknisk standard och inga vakanser. Under 2011 kommer fokus att ligga på att behålla den låga vakansgraden, att följa upp hyresgästerna och säkerställa att fastigheten är anpassad efter hyresgästernas behov. Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckelsiffror Land Sverige Projekttyp Kontor/utställning Antal fastigheter 1 Yta 11 440 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 14 Förvaltare Landvik och Dals/Grafl unds Investeringstidpunkt maj 2007 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 13
1. Västerås 2. Alvesta 3. Tomteboda, Stockholm 4. Göteborg 5. Jönköping 6. Vasslan, Stockholm 7. Vevaxeln, Malmö 8. Sundsvall 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Stella Sverige Söderhamn GEUN äger 25 procent av en logistikportfölj med fastigheter i olika delar av Sverige, medan Næringsbygg i Norge III AS äger återstående 75 procent. Fastigheterna är strategiskt placerade i förhållande till transportmöjligheter via järnväg, väg och fl ygplan. Totalt består portföljen av cirka 366 000 kvm fördelat på 12 fastigheter. Göteborg Karlstad Eskilstuna Jönköping Linköping STOCKHOLM Stockholm, Göteborg och Malmö är naturliga logistikcentra i Sverige. Hit går de största vägarna och järnvägen. De tre storstäderna har också omfattande internationella varutransporter med fl yg och båt. De övriga platserna ligger också centralt i Sveriges logistiknätverk med anslutning till de stora Europavägarna E4, E6 och E20 samt järnvägsnätet. Under 2010 undertecknade bolaget nya avtal med Posten i Göteborg, Malmö och Sundsvall med verkan från den 1 januari 2011. Samtliga avtal är på sex år med en hyra och en yta som ligger på ungefär samma nivå som tidigare. I ett pressmeddelande meddelade Posten Norden i slutet av september att de kommer att investera i ny terminalstruktur i Sverige. Detta innebär bland annat att en ny brevterminal ska etableras i Rosersberg, som ligger utmed E4:an, cirka 30 km norr om Stockholm. Dessutom planeras en pall- och brevterminal i Hallsberg, cirka 230 km väster om Stockholm. Som en direkt konsekvens av detta har Posten har meddelat att de kommer att flytta ut ur Stella-portföljens fastigheter i Solna och Västerås i slutet av 2013. I fastigheten i Solna i närheten av Stockholm hyr posten totalt cirka 80 000 kvadratmeter, varav cirka 65 000 kvm är logistik- och produktionslokaler, medan resten är kontor, lager och garage. I Västerås hyr Posten cirka 14 000 kvm. Totalt utgör detta cirka 25 procent av portföljen. Posten kommer att betala full hyra för de här lokalerna i ytterligare 3,5 år, vilket garanterar ett bra kapitalflöde från driften. Bolaget anser att läget för båda de fastigheter som omfattas av omorganisationen är attraktivt. Framför allt är läget för fastigheten i Solna på många sätt unikt, med direkt anslutning till centrala Stockholm och fyra egna järnvägsspår in till terminalen. Bolaget har skapat en projektgrupp som arbetar med att analysera fastigheterna och marknaden för att kunna bedöma vilken alternativ användning som är den mest ändamålsenliga och lönsamma för de här terminalerna när Posten flyttar. Portföljen genererar idag ett bra kapitalflöde, men det råder för närvarande osäkerhet kring investeringsbehovet för de fastigheter som Posten flyttar från. Nyckelsiffror Malmö Land Sverige Projekttyp Logistik Antal fastigheter 12 Yta 366 800 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 72 Förvaltare Riksbyggen/Newsec Investeringstidpunkt februari 2007 14 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Waterfront Sverige Fastigheten ligger på Norra Älvstranden i Göteborg och består av en stor kontorsbyggnad på cirka 37 000 kvm som är byggd på en pir invid vattnet. Byggnaden stod klar 2002, har 5 8 våningar och är i mycket gott tekniskt skick. Dessutom har man byggt ett parkeringsgarage på 8 500 kvm med 267 parkeringsplatser samt 40 parkeringsplatser utomhus. Området utvecklas kontinuerligt med många utbyggnadsprojekt och har redan en bra sammansättning med universitet, forskning/utveckling, företag och många bostäder. Avståndet till Göteborgs affärscentrum är endast 10 minuter och det kan enkelt nås med bil, buss eller båt. Göteborg är Sveriges näst största stad med cirka 500 000 invånare och har en stark befolkningsökning. Hamnen i Göteborg är den största i Skandinavien och Göteborg betraktas som det viktigaste logistikområdet i Sverige. Universitetet i staden har cirka 60 000 studenter. Ericsson är den enda hyresgästen i byggnaden med cirka 2 000 anställda och hyreskontraktet löper till 2018. Newsec Asset Management bistår bolaget med ekonomisk Keillers Keillers Park Rambergsstaden Park E 45 Majorna Frihamnen Djurgårdsgatan Lundbyleden Lindholmen Masthuggskaien Stigbergsleden Bargatan Myntga Lindholmsaléen Lundbyleden Lundbyvassen Andrégatan Stigberget Masthugget Linnégata Skeppsbron Inom Vallgraven E 45 GÖTEBORG Kungsparken Pustervik Sprängkullsgatan E 45 Kommandantsängen Götaälvbron Parkgatan Nordstan Holmens Industriområde Götaleden Kungsparken Nya Aléen Vasastaden förvaltning, medan Coor Service Management är teknisk förvaltare. Det tekniska förvaltningsavtalet med Coor Service Management inkluderar dessutom kostnader för inre underhåll, något som ytterligare minskar risken i projektet. Underhållsarbetet på fasaden inleddes under hösten 2010 och kommer att avslutas under våren 2011. Portföljen genererar ett stabilt och bra kapitalfl öde. Aschebergsga Andel av årliga hyresintäkter 7 % Nyckelsiffror Land Sverige Projekttyp Kontor Antal fastigheter 1 Yta 36 935 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 51 Förvaltare Coor/Newsec Investeringstidpunkt december 2007 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 15
Myntgata Kongsberg Norge Portföljen består av tre kontorsfastigheter i Kongsberg med en total yta på cirka 71 000 kvm, där GEUN äger 80 procent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS, som är ett annat bolag som skapats av Acta Asset Management, äger resterande 20 procent av portföljen. Kongsberg är den näst största staden i Buskerud och har knappt 25 000 invånare. Avståndet till Oslo är 90 km. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som totalt med bolagets nybyggnation kommer att ha en uthyrningsbar yta på cirka 225 000 kvm. Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime hyr två av byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS är den största hyresgästen i den tredje byggnaden. 89 Sexes gate Spennings gate Bergmannsveien Kirkegårdsveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Hyttegata E 134 Kongsberg Sykehus E 134 Gomsrudveien Glitregata Gomsrudveien srudveien Drammensveien KONGSBERG Kapermoen Ole Gjeddes vei Wergelands vei Byggarbetena blev klara i januari 2010 och alla hyresgäster har nu flyttat in i de nya lokalerna. Alla hyresavtal löper fram till 2024. Hyresgästerna ansvarar i stort sett helt för de löpande driftskostnaderna och kapitalflödet från den här portföljen är stabilt och bra. Andel av årliga hyresintäkter 11 % Nyckelsiffror Land Norge Projekttyp Kontor Antal fastigheter 3 Yta 71 000 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 80 Förvaltare Forvaltningskompagniet Investeringstidpunkt december 2007 16 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Bad Kissingen Tyskland Portföljen består av 364 äldreboenden i Bad Kissingen i Bayern i Tyskland, där GEUN äger 50 procent. Den resterande andelen ägs av Hyresbostäder i Sverige IV AB. Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten byggdes ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas storlek varierar mellan 30 kvm och 100 kvm. Som en del av utbudet för äldrebostäderna ingår simbassäng, restaurang, bank och medicinsk behandling samt attraktiva parkområden. Avtalet med fastighetens operatör löper till den 31 december 2027. Under de senaste åren har operatören genomfört en rad uppgraderingar och omstruktureringar. Man planerar ytterligare uppgraderingsåtgärder inom den närmaste framtiden för att göra fastigheten mer attraktiv för befi ntliga och nya hyresgäster. Portföljen genererar ett stabilt kapitalfl öde och man förväntar sig en god utveckling under 2011. Hungen chzell Nidda 87 h gau Nidder Büdingen Kinzig Hanau am Main u nken B8 Gründau Schotten Gedem Hirzenhain Birstein Wächterbach Gelnhausen Flörsbach Kleinkahl Langenbom Hö b Bieber h Grebenhain Bad Orb Frammenbach Flieden Steinau Partenstein A 66 Schlüchtern Burgjoß Eichenzell Rieneck Burgsinn Künzell Mittelkalbach A 7 Zeitiofs Obersinn Hammelburg Gemünden Wernfeld Poppenhausen Bad Brückenau Burkardroth Bad Kissingen Oberthulba Gersfeld Wildflecken Fuchsstadt Sandberg Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckelsiffror Land Tyskland Projekttyp Äldreboenden Antal fastigheter 3 Yta 34 374 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 12 Förvaltare Axion Consult Investeringstidpunkt juli 2007 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 17
1. 3. 5. 7. 1 2. Ludwigsburg 3 5. Hilden 6 8. Ulm 2. 4. 6. 8. Elisa Tyskland Portföljen består av 1 100 lägenheter anpassade för äldre som ligger i delstaterna Bayern, Baden Würtemberg och Nordrhein-Westfalen i Tyskland. Alla fastigheterna är uppförda under perioden efter 1985 och är i gott skick. Fastigheterna ligger i orterna Ulm, Aschaffenburg, Ludwigsburg, Köln, Hilden, Herne och Frechen. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bielefeld Jena Leipzig Chemnitz Dresden Portföljen har också ett mindre antal kommersiella lokaler, vid sidan av infrastrukturytor och bostäder för de anställda. Utnyttjandegraden per kvadratmeter för den här typen av fastigheter är därför lägre än för vanliga bostadsportföljer eftersom det fi nns en högre andel gemensamma ytor. I det här projektet betalar hyresgästerna även för gemensamma ytor. Saarbrucken Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Ludvigsburg Stuttgart Nürnberg Ulm Curanum är operatör för hela portföljen, med undantag av fastigheten i Ludwigsburg, där Management Care är operatör. Curanum och Management Care sköter driften av fastigheterna och har också den dagliga kontakten med hyresgästerna. Operatörerna betalar hyra som avtalat och avtalen löper till 2017. Samarbetet med förvaltningsbolaget Curanis har avslutats och bolaget har ingått ett nytt förvaltningsavtal med Axion Consult, som är ett bolag som är specialiserat på förvaltning av vårdhem och äldreboenden. Kapitalfl ödet från portföljen var under 2010 bra och utvecklingen förväntas vara stabil även under 2011. Andel av årliga hyresintäkter 12 % Nyckelsiffror Land Tyskland Projekttyp Äldreboenden Antal fastigheter 7 Yta 73 364 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 84 Förvaltare Axion Consult Investeringstidpunkt december 2007 18 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB
Chemnitz Tyskland Portföljen består av drygt 950 lägenheter i delstaten Sachsen. Huvuddelen (70 procent) av portföljen ligger i Chemnitz, i närheten av Dresden, vilket anses vara ett av de starkaste tillväxtområdena i den här delen av Tyskland. Förutom i Chemnitz har portföljen fastigheter i Riesa, Grimma, Döbeln, Leisnig och Hartha. ZIG Grimma Borna Leisnig A 14 Döbeln Hartha Riesa Meissen Sachsen A 4 DRESDEN Portföljen förvaltas av Integra, som fungerar bra och utvecklingen har varit mycket god under de senaste åren. Vid köptillfället 2007 var vakansgraden i portföljen 10 procent och per december 2010 hade den minskat till 2,5 procent. Kapitalfl ödet i den här portföljen är därmed mycket bra. Fokus framöver kommer att ligga på att stabilisera vakansgraden på dagens nivå. Altenburg B 180 ZWICKAU B 173 CHEMNITZ Freiberg Freital Pirna E 55 Andel av årliga hyresintäkter Nyckelsiffror 4 % Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 38 Yta 57 111 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 27 Förvaltare Integra Investeringstidpunkt oktober 2007 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 19
Troubadour Tyskland Hamburg Bremerhaven Bremen Ganderkesee Stadthagen Hannover BERLIN Bielefeld Hildesheim Portföljen består av cirka 3 500 lägenheter och cirka 200 kommersiella lokaler i Tyskland. 80 procent av portföljen ligger i delstaterna Niedersachsen och Nordrhein-Westfalen i norra Tyskland. Dessutom fi nns det cirka 600 lägenheter i städerna Köln, Berlin och München. Essen Düsseldorf Köln Bonn Frankfurt am Main Göthingen Jena Leipzig Chemnitz Dresden Mannheim Nürnberg Saarbrucken Den genomsnittliga vakansgraden i portföljen är strax under 10 procent. De största utmaningarna fi nns i området Niedersachsen och Nordrhein-Westfalen. Stuttgart München Cenda tog över förvaltningen av portföljen under 2009 och har hittills gjort ett bra jobb. Bland annat har vakansgraden minskat till 360 lägenheter per december 2010, en minskning från 458 lägenheter i juni 2010. Under 2011 förväntas vakansgraden att kunna minska ytterligare och målet är att ligga på en nivå under 300 vakanta lägenheter i slutet av 2011. Trots den lägre vakansgraden är portföljen fortsatt krävande och genererar idag inte något positivt kapitalflöde. Bland annat har portföljen relativt höga driftkostnader som en följd av att fastigheterna finns på flera olika platser. En fastighet i Berlin med begränsad potential såldes för 7,7 miljoner euro i februari 2011. Försäljningen bidrar till att säkra den fortsatta driften av portföljen utan tillskott från GEUN. Det pågår också förhandlingar med flera intressenter om andra fastigheter Andel av årliga hyresintäkter 15 % i portföljen och vi förväntar oss att det kommer att genomföras en till två försäljningar under året. Låneavtalet med banken har omförhandlats på grund av att man inte uppfyllde vissa villkor i låneavtalen som är kopplade till relationen mellan belåningsgrad och fastigheternas marknadsvärde. Banken har under den här processen gett prov på flexibilitet, vilket varit avgörande för att fortsätta engagemanget. Det nya låneavtalet ger inga marginalökningar, men bolaget har förbundit sig att betala av lånet med 0,25 procent under 2010, 0,5 procent under 2011, 0,75 procent under 2012 och 1,0 procent under 2013 fram till dess att låneavtalet löper ut den 31 december 2014. Vi förväntar oss att situationen kommer att förbättras under 2011, med lägre vakansgrad och mindre förluster som beror på utestående hyresintäkter. Det råder dock fortfarande osäkerhet kring utvecklingen för den här portföljen framöver. Nyckelsiffror Land Projekttyp Tyskland Bostäder Antal fastigheter 247 Yta 234 670 kvm Budgeterade hyresintäkter 2011 MNOK 107 20 Årsrapport 2010, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Förvaltare Cenda Investeringstidpunkt november 2007