Årsrapport 2012 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2012 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2007 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Hamngallerian kontorsbyggnad i Sverige Stella logistikfastigheter i Sverige Waterfront kontorsbyggnad i Sverige Kongsberg kontorsbyggnad i Norge Bad Kissingen äldrebostäder i Tyskland Elisa äldrebostäder i Tyskland Chemnitz bostäder i Tyskland Troubadour bostäder i Tyskland Colonial Retail affärscentra i USA Colorado Plaza Tower One kontorsbyggnad i USA TCM New England hotell i USA Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 3

4 Waterfront i Göteborg 4 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

5 Viktiga händelser 2012 UTVECKLING FÖR FASTIGHETSVÄRDEN Utvecklingen för fastigheternas marknadsvärde varierade även under I de flesta portföljer har värdena varit stabila, medan vissa portföljer hade en utveckling över genomsnittet under året. Den största värdeökningen kunde noteras i USA där fastighetsvärdena stigit med cirka fyra procent I Norden har fastighetsvärdena ökat blygsamt med en till två procent i Sverige respektive Norge, medan värdena i Tyskland backade med cirka tio procent, främst på grund av ett stort värdefall i Troubadour. Värdeutvecklingen totalt för bolagets fastighetsinvesteringar minskade med 1,4 procent NYA, VIKTIGA HYRESAVTAL FÖRHANDLADE I SVERIGE Med anledning av den höga aktiviteten på paketterminalen i Jönköping har bolaget beslutat att göra en omfattande investering i fastigheten. Den uthyrningsbara ytan kommer att utvidgas från cirka till cirka kvadratmeter. Bolaget har i samband med investeringen undertecknat ett 15-årigt hyresavtal med Posten. Avtalet kommer att öka de årliga hyresintäkterna i portföljen med cirka tio miljoner norska kronor från den första april I bolagets fastighet, Hamngallerian i Gustavsberg utanför Stockholm, har ett tioårigt hyresavtal nyligen tecknats med Landstinget som ska hyra kvadratmeter i fastigheten. Lokalerna kommer att anpassas fram till sommaren 2013 och inflyttning är planerad till den 15:e augusti. FÖRHANDLINGAR MED VIKTIG HYRESGÄST PÅGÅR I DENVER Under första delen av 2013 har bolaget förhandlat med den ena statliga hyresgästen som hyr cirka kvadratmeter kontorsyta i fastigheten. Hyresgästen vill förlänga sitt hyresavtal med tio år från OMSTRUKTURERING AV TROUBADOUR Under 2012 omstrukturerades skulden i portföljen. Till följd av detta har de årliga räntekostnaderna sjunkit och löptiden på låneavtalet förlängts. Som en del av avtalet med långivaren har bolaget förpliktat sig att investera 7,5 miljoner euro i upprustning av fastighetsbeståndet. Målet är att detta ska bidra till att minska vakanserna i portföljen. FÖRSÄLJNING AV LAIM Laim-portföljen som består av 298 lägenheter och två kommersiella lokaler centralt i München har sålts. Portföljen har haft en jämn, positiv utveckling och har genererat ökade hyresintäkter samtidigt som värdet ökat under investeringsperioden sedan Under sommaren 2012 inleddes en bred säljprocess för portföljen och i slutet av 2012 ingicks ett säljavtal. Avkastningen för portföljen har legat i linje med bolagets investeringsmandat. UTBETALNING FÖR 2012 Styrelsen har mot bakgrund av resultatet för 2012, och bolagets likviditetssituation, föreslagit en utbetalning på 0,20 kronor per A-aktie, motsvarande 1 procent av det totala tillförda kapitalet i den första emissionen. Detta kommer att ske genom inlösen av B-aktier. Slutgiltigt beslut kommer att fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 5

6 Cirka Aktieägare i Norge Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) 72 % Global Eiendom Utbetaling 25 % 100 % 80 % 100 % 100 % 80 % Stella (Logistik Sverige) 12 byggnader kvm Hyra MNOK 75 Andel av inv. kapital 9 % Waterfront (Kontor Sverige) 1 byggnad kvm Hyra MNOK 49 Andel av inv. kapital 10 % Kongsberg (Kontor Norge) 3 byggnader kvm Hyra MNOK 83 Andel av inv. kapital 12 % Elisa (Äldreboende Tyskland) 7 byggnader kvm Hyra MNOK 78 Andel av inv. kapital 14 % Troubadour (Bostäder Tyskland) 227 byggnader kvm Hyra MNOK 72 Andel av inv. kapital 15 % Colorado Plaza Tower One (Kontor USA) 1 byggnad kvm Hyra MNOK 55 Andel av inv. kapital 10 % Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Inledning Årsrapporten för 2009 innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, GFU. Struktur och översikt GEU är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader, industribyggnader och affärsfastigheter. Fastigheterna har centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation och/eller en stor andel långsiktiga hyresavtal med förmodat kreditvärdiga hyresgäster. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling 2007 AS ( GEU ) genom det gemensamt ägda bolaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS ( GEUN ). I bilden ovan sammanfattas portföljernas struktur för GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och har genomfört elva investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Portföljen består av ett fastighetsbestånd på totalt kvadratmeter och de budgeterade hyresintäkterna för 2013 är 643 miljoner norska kronor. Översikten på nästa sida visar läget för fastighetsinvesteringarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Postterminalen i Jönköping 6 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

7 Cirka Aktieägare i Sverige Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) 28 % Norge 2007 AS (GEUN) 100 % 50 % 100 % 75 % 49 % Hamngallerian (Kontor Sverige) Bad Kissingen (Äldreboende Tyskland) Chemnitz (Bostäder Tyskland) Colonial Retail (Köpcentrum USA) TCM New England (Hotell USA) 1 byggnad kvm Hyra MNOK 13 Andel av inv. kapital 2 % 3 byggnader kvm Hyra MNOK 11 Andel av inv. kapital 2 % 38 byggnader kvm Hyra MNOK 24 Andel av inv. kapital 2 % 10 byggnader kvm Hyra MNOK 121 Andel av inv. kapital 9 % 9 byggnader kvm Hyra MNOK 63 Andel av inv. kapital 5 % Fastigheter Norge Sverige Tyskland USA 1. Kongsberg 2. Waterfront 5. Bad Kissingen 9. Colonial Retail 3. Hamngallerian 6. Troubadour 10. Denver Tower One 4. Stella 7. Elisa 11. TCM New England 8. Chemnitz Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 7

8 BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden De nordiska marknaderna har påverkats av finansoron i euroområdet i varierande grad. Oslo och de tre storstadsområdena i Sverige klarar sig fortsatt bra, medan Helsingfors och Köpenhamn har en svårare situation. För Norden har det gått bättre än för andra europeiska ekonomier blir troligen ett krävande år för de flesta marknader, även om prognoserna för Oslo är positiva. Fastighetsmarknaderna i Sverige och Norge utvecklades starkt under det första kvartalet Under andra kvartalet stagnerade transaktionsvolymen i Norge på grund av strängare kreditkrav hos bankerna medan transaktionsvolymen i Sverige var oförändrad. Skuldkrisen bland de europeiska länderna inverkade under 2012 negativt på transaktionsmarknaden i Danmark och Finland, som låg en bra bit lägre än före finanskrisen. Bra bankkontakter och tillgång till kreditobligationsmarknaden blev ännu viktigare under hösten då den europeiska skuldkrisen eskalerade. Under fjärde kvartalet 2012 rådde hög transaktionsaktivitet, särskilt i Oslo och i svenska storstadsområden. Exempelvis utgjorde transaktionsvolymen i Sverige under fjärde kvartalet 49 av totalt 115 miljarder kronor för hela I Oslo skedde 40 procent av alla transaktioner under fjärde kvartalet. Gemensamt för de nordiska länderna under 2012 var ett konsekvent intresse bland investerarna för attraktiva fastigheter med bra läge. Omsättningen av sekundära fastigheter utanför storstadsområden har minskat i takt med att riskbenägenheten i banksektorn gått ner. Avkastningskraven/»yield» 1 har legat stabilt på de flesta nordiska marknader och denna trend förväntas hålla i sig under det kommande året. På hyresmarknaden har intresset varit störst för moderna och effektiva kontorslokaler med bra läge. På de flesta nordiska marknader har utbudet av attraktiva kontorslokaler varit begränsat medan volymen för nya kontorslokaler samtidigt varit blygsam. I Helsingfors ökar vakansgraden på grund av fler stora byggnadsprojekt. Hyresnivåerna har under 2012 varit stabila med undantag av Stockholm och Oslo som upplevt en ökning på cirka fem procent under året. Hyresnivåerna i CBD i Stockholm antas inte stiga över den nuvarande nivån på kronor per kvadratmeter under Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Norge Norsk ekonomi utvecklas bra och de närmaste framtidsutsikterna bedöms vara goda. BNP-tillväxten är för närvarande stabil i Norge samtidigt som inflationsnivån är mycket låg. Arbetslösheten är låg, sysselsättningen hög och de flesta makroekonomiska indikatorer är positiva. Till skillnad från flera stora och viktiga handelspartners upplever Norge i dagsläget en stabil tillväxt för de flesta ekonomiska nyckelindikatorer. Norska statistiska centralbyrån och Norges Bank spår en blygsam till hög konjunkturuppgång fram till 2015 med en BNP-ökning som ligger väl över snittet för både EU och OECD. Inflationsnivån har under en lång tid legat en bra bit under norska centralbankens mål på 2,5 procent om året. Den låga inflationsgraden har bland annat medfört en mycket stark reallöneutveckling både ur historiskt och europeiskt perspektiv. Detta har pågått sedan ett tag tillbaka med ökad intensitet på sistone, vilket resulterat i att Norge nu har en lönenivå som ligger 35 procent högre än resten av Norden och ännu högre än snittet i övriga Europa. 1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

9 Kontorhyresutveckling i Norden, Q412 Hovednettverket for logistikk i Norden Helsinki Oslo, Stockholm Oslo Örebro Stockholm Helsinki Göteborg Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle Göteborg Copenhagen Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Kilde: ING Real Estate Den norska kronkursen var i december 2012 den starkaste i förhållande till andra nyckelvalutor sedan På en redan pressad exportmarknad bidrar den höga norska kronkursen till sämre konkurrensförmåga för norska företag inom traditionell export. Medan köpkraften ökat över tid uppvisar detaljhandeln en betydligt svagare utveckling. Den europeiska statsskuldskrisen har fått konsekvenser även för den norska ekonomin. Tack vare en god inkomsttillväxt i Norge, driven av hög sysselsättning och goda lönevillkor, kan norska hushåll spara mer än tidigare. Sammanfattningsvis utmärker sig den norska ekonomin positivt jämfört med den allmänna utvecklingen i Europa på en rad områden. BNP-tillväxten låg på 3,5 procent under 2012 och arbetsmarknaden har stärkts med ökade sysselsättningsnivåer och en arbetslöshet på tre procent. Privatkonsumtionen ökade med cirka 3,3 procent under 2012 och bostadspriserna stiger i takt med befolkningsökningen, speciellt i större städer. Dessa faktorer, i kombination med betydande värden i de statliga pensionsfonderna utomlands och fortsatta möjligheter att sänka styrräntan ytterligare ger Norge en unik ekonomisk handlingsfrihet jämfört med de flesta andra ekonomier. Källa: DNB, SSB Fastighetsmarknaden i Norge Transaktionsvolymen uppnådde under 2012 den högsta nivån sedan Det var i synnerhet två saker som utmärkte sig jämfört med tidigare år. Bland annat kunde man notera ökade köp av utvecklingsfastigheter som i hög grad är avsedda för ombildning till bostäder. Dessutom har en ovanligt stor del av transaktionerna ägt rum inom handelsfastigheter. Detta beror på flera stora portföljförsäljningar inom köpcentersegmentet i vilken bland annat den största fastighetstransaktionen gjordes Ändå utgjorde kontorsdelen den största sektorn inom näringsfastigheter även under 2012 och stod för närmare 42 procent av den totala omsättningen. Under 2012 registrerades transaktioner för näringsfastigheter för 52,2 miljarder norska kronor inom sektorerna kontor, handel, utveckling, logistik och «andra» (skolor, museer, och dylikt) vilket är en ökning från 35 miljarder norska kronor Något ovanligt var att de fem största transaktionerna under 2012 uppgick till 21 miljarder kronor och därmed utgjorde drygt 40 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Av den totala transaktionsvolymen på 52,2 miljarder norska kronor tillkom även drygt 18 miljarder norska kronor under loppet av årets sista två månader. Detta behöver inte vara någon indikation på hur 2013 ska arta sig. Det faktum att endast fem transaktioner låg bakom över 40 procent av den totala omsättningen kan göra att transaktionsvolymen under 2013 kan hamna något lägre jämfört med under En annan faktor är att investerarna har sneglat på bostadsmarknaden. Stor befolkningstillväxt och låg aktivitet för bostadsbyggen håller bostadspriserna på en hög nivå. Prisökningen verkar inte avta och det är inte många som tror att detta är en bostadsbubbla som kommer att spricka. I storstäderna kan drivkrafterna för högre bostadspriser skilja sig åt, men gemensamt för de alla är en kraftig befolkningsökning. Detta har medfört ökad press på hyresmarknaden, inte minst när det gäller hyresnivåerna på bostäder. Hittills utgör bostadsrelaterade transaktioner under 2013 drygt 30 procent av volymen jämfört med en nivå på cirka fem procent under föregående år. Flera aktörer har hittills under 2013 signalerat en ökad investeringsvilja och många vill utnyttja den låga räntenivån för att göra gynnsamma investeringar. Så snart bankerna får större klarhet i hur de framtida ramverken kommer att påverka deras verksamhet kommer möjligheterna till bankfinansiering förbättras. Källor: DNB, Colliers Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 9

10 BNP tillväxt i Tyskland og EU 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Källor: IMF, ECB e Tyskland EU vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin hade två bra år under 2010 och 2011 men var under 2012 något svagare och BNP-tillväxten landade på 0,9 procent. Den svaga trenden beräknas fortsätta under 2013 då det råder stor osäkerhet kring hur eurokrisen ska lösas och BNP beräknas öka med 0,6 procent. Detta osäkerhetsmoment och Tysklands centrala roll i lösningen inverkar negativt på Tysklands ekonomi på två specifika områden. För det första har Tysklands regering redan bidragit med garantier på flera hundra miljarder euro och därför är kapitalet inte tillgängligt för nationella investeringar. Det andra området som påverkas negativt är tysk export eftersom euroområdet står för 40 procent av Tysklands exportmarknad. 10 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

11 Kontorhyresutveckling i USA, Q412 Denver New York Hyresökning avtar Accelererande hyresökning USA Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle Arbetslösheten ökade något i början av 2012 och låg i september på 6,8 procent men efter en stark slutspurt hade siffran sjunkit till 5,9 procent vid sista mätningen i januari Inflationen i Tyskland ligger nu på 2,0 procent, vilket är något högre än ECB:s målsättning. Några förändringar är inte att vänta under Källa: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Bostadsmarknaden i Tyskland Under 2012 ökade värdet på tyska bostäder med 3,1 procent jämfört med motsvarande period i fjol. Prisökningen är precis som tidigare år starkast i storstäder med bra infrastruktur, stort kulturellt utbud och så vidare. Det tyska hyresindexet visar att hyrorna stigit med 2,2 procent under 2012, vilket var svagare än väntat. München är den starkaste lokala marknaden i Tyskland och en bostad kostar här 2,9 gånger så mycket som genomsnittet Tyskland. Det genomsnittliga marknadsvärdet för bostäder i Tyskland är cirka euro per kvadratmeter. Det finns flera orsaker till värdeökningen på bostäder i Tyskland. Nybyggnadsaktiviteten har länge varit låg, vilket lett till att utbudet inte hållit jämna steg med efterfrågan. Dessutom gör den låga räntenivån i euroområdet det attraktivt att investera i fastigheter. Fastighetsinvesteringar anses också ge inflationsskydd då hyresnivåerna ofta går hand i hand med prisökningen. Vidare betraktas Tyskland som ett stabilt land i Europa, där det annars råder osäkerhet kring den ekonomiska utvecklingen. Flera investerare lockas därför av den tyska bostadsmarknaden. Den totala transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden i Tyskland uppgick till 36 miljarder euro under 2012, motsvarande en ökning på elva procent sedan året dessförinnan och är den högsta omsättningen sedan toppåren 2006 och Av dessa utgjorde bostadsmarknaden elva miljarder euro. En stor del av uppgången skedde de sista dagarna i december och är därmed ett tydligt tecken på att såväl lokala som internationella investerare tror på den tyska fastighetsmarknaden. Källor: Destatis, Deutsche Bundesbank,Statista, LBS, Ernst and Young, CBRE Makroekonomisk utveckling i USA Kännetecknande för 2012 var osäkerheten. Presidentvalet och budgetkrisen i USA, det så kallade budgetstupet gjorde företag och konsumenter mindre riskbenägna. Trots bättre balans och ökade vinster var företagen motvilliga till att anställa och konsumenterna tenderade att hålla i pengarna innan den politiska och finansiella situationen klarnat. På grund av detta växte den amerikanska ekonomin långsamt under 2012 med en BNP-tillväxt på 2,2 procent jämfört med 1,8 procent under Därmed var tredje året i rad med en tillväxt under 2,5 procent ett faktum. Två ljuspunkter i den inhemska ekonomin var energioch tekniksektorn där sysselsättningen ökade och investeringarna var höga. Efter en BNP-tillväxt på 3,1 procent under det tredje kvartalet 2012 gick den amerikanska ekonomin under fjärde kvartalet 2012 oväntat bakåt med -0,1 procent till följd av lägre lagernivåer, betydande nedskärningar i de offentliga utgifterna och minskad export. Under 2013 förväntas BNP öka med 2,5 till 3,0 procent och under 2014 väntas ytterligare en ökning på mellan 3,0 och 3,8 procent. Arbetslösheten i USA sjönk till 7,7 procent i februari 2013, vilket är en liten nedgång jämfört med nivån för ett halvår sedan då arbetslösheten var 8,2 procent. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Trots hoten om budgetstupet och orkanen Sandy, ökade privatkonsumtionen till 2,2 procent under fjärde kvartalet 2012 från 1,6 procent under tredje kvartalet. Företagsinvesteringarna ökade med 8,4 procent jämfört med -1,8 procent under tredje kvartalet, medan bostadsinvesteringarna ökade med hela 15,3 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Kontorsmarknaden i Denver (CBD 2 ) Arbetslösheten i Denver låg i oktober på 7,7 procent, vilket är 0,4 procent lägre än året dessförinnan. Nya arbetsplatser skapas i synnerhet inom olje- och gassektorn, byggbranschen, hälsa och utbildning. Under det senaste 2 Central Business District (det mest attraktiva affärsområdet i en stad) Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 11

12 året har tre procent av de nya arbetstillfällena uppstått i olje- och gassektorn i Denver. Sysselsättningen väntas hålla i sig, vilket bidrar till en stabilisering av den ekonomiska tillväxten på medellång sikt. Som följd av detta kommer efterfrågan på kontorsytor sannolikt att öka under 2013, vilket kan bidra till högre hyror på de flesta delmarknader. Uthyrningsaktiviteten på kontorsmarknaden i Denver var lägre under sista delen av 2012 jämfört med 2011, men den underliggande trenden var dock positiv under årets gång. Vakansen i Denver sjönk från 15,7 till 15,4 procent under CBD hade också god efterfrågan på kontorslokaler och genomsnittshyrorna ökade med 4,4 procent under året. Tillväxten inom olje- och gassektorn fortsätter att driva ekonomin i Denver under kommande år och uthyrningsaktiviteten beräknas därför öka under de närmaste kvartalen. Det pågår ett maktskifte på marknaden och uthyrarna erbjuder allt färre hyresfria perioder och enklare uppgraderingar i samband med att hyresavtal ingås. Detta, i kombination med den ökade sysselsättningen, beräknas påverka hyresmarknaden i Denver positivt under Källor: JLL, Cushman & Wakefield Hotellmarknaden i USA/Boston Den amerikanska hotellmarknaden utvecklades positivt i USA under Det är särskilt högre aktivitet från affärsresenärer som bidrog till en beläggningsökning på 2,2 procentenheter och en ökning av intäkterna per uthyrt rum på 4,2 procent för Detta innebar en ökning av intäkterna i den amerikanska hotellsektorn på 6,5 procent under Den positiva utvecklingen beräknas hålla i sig under 2013 med en intäktsökning på cirka sex procent, främst tack vare högre intäkter per uthyrt rum. I linje med den allmänna positiva utvecklingen på hotellmarknaden i USA, spås även Boston-området en god utveckling framöver. Intäktsökningen uppskattas till cirka fem procent under Källor: Hotel Horizons, Marcus & Millichap Marknaden för affärsfastigheter i USA Under 2012 har utvecklingen på marknaden för affärsfastigheter i USA varit relativt stabil, både vad gäller vakansgrad och hyresnivåer. Andra halvåret såg däremot en uppåtgående trend, bland annat tack vare positiva signaler på bostadsmarknaden med en positiv utveckling av privatkonsumtionen som följd. Intäkterna i handelssektorn ökade med cirka fem procent under Tillväxten i privatkonsumtionen beräknas hamna på cirka 2,5 procent under 2013 på grund av förväntningar om lägre arbetslöshet och en allt stabilare bostadsmarknad med positiva effekter på privatkonsumtionen som följd. Detta kommer att bidra till en fortsatt positiv utveckling för handelssektorn med en förväntad intäktsökning på cirka fyra procent under Ökad försäljning i handelssektorn minskar arbetslösheten och ökar hyresnivåerna. Källor: Marcus & Millichap, Cushman & Wakefield 12 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

13 Hamngallerian i Gustavsberg Sverige Hamngallerian är en näringsfastighet som ligger i Gustavsberg i Värmdö kommun utanför Stockholm. Fastigheten består av två ihopbyggda kontors- och industribyggnader på två respektive tre våningar och uppfördes under åren med en tillbyggnad från 1988/1999. Stora delar av fastigheten totalrenoverades under Fastigheten består främst av kontors- och utställningslokaler i hamnområdet cirka 500 meter från Gustavsbergs centrum. Solna E4 Norra Djurgården Lidingö Stockholm 75 Ringvägen Nynäsvägen Skeppsholmen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp Enskededalen STOCKHOLM 222 Nacka Storängen 228 Varmdöleden Saltsjøbaden Varmdöleden Värmdö Värmdö kommun är en av de kommuner i Sverige som har högst befolkningstillväxt och har ett mycket fint läge i Stockholms skärgård, drygt två mil från centrala Stockholm. Hamnområdet i Gustavsberg har gradvis omvandlats från industri till bostäder, butiker och kontor och är ett område under kraftig utveckling. GEUN ingick under 2012 ett avtal med den aktör som hyrde mässhallarna i byggnaden (totalt cirka kvadratmeter) och som under en längre tid haft problem med driften. Avtalet innebär att hyresgästen friställs från kontraktet mot betalning av en årshyra. Huddinge På grund av problemen med mässhallarna upprättade GEUN en extern projektgrupp i början av 2012 som i samarbete med förvaltaren har letat efter nya hyresgäster till dessa lokaler. Som resultat härav undertecknades i slutet av 2012 ett nytt tioårigt hyresavtal med den kommunala vårdcentralen som kommer att öka sin lokalyta med cirka 700 kvadratmeter till cirka kvadratmeter. Det pågår också diskussioner med flera andra potentiella hyresgäster som är intresserade av att hyra lokaler i byggnaden. Butikslokalerna i fastigheten fungerar bra och utvecklingen i området är god. Bland annat kommer det inom de närmaste åren att byggas nya lägenheter i området. Butikslokalernas attraktionskraft beräknas öka ytterligare. Dessutom utreds om det går att få bygglov för en ny byggnad på fastigheten, eventuellt med inriktning på servicebostäder. Nynäsvägen Älgö Solsidan Bollmora Gamla Tyresjö -29,557 mm Bergholm Graflunds är ansvarig förvaltare av fastigheten, som har Tyresta mycket god teknisk standard. Under 2013 Nationalpark fortsätter arbetet med att hitta nya hyresgäster till mässhallarna samt ha en Haninge nära dialog med de befintliga hyresgästerna för att säkerställa att lokalerna är anpassade till deras behov. Haningeleden 73 Vega Lenna 250 Jordbro 250 Malmen-Kolbotten Nyckeldata Land Sverige Projekttyp Kontor/utställning Antal fastigheter 1 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 13 Förvaltare Graflunds Investeringstillfälle maj 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 13

14 1. Västerås 2. Alvesta 3. Tomteboda, Stockholm 4. Göteborg 5. Jönköping 6. Vasslan, Stockholm 7. Vevaxeln, Malmö Sundsvall Luleå Stella Sverige Umeå GEUN äger 25 procent av Terminal Real Estate Sweden AB (TRES) som äger en logistikportfölj med geografisk spridning i Sverige. Næringsbygg i Norge III AS 2007 AS äger resterande 75 procent av bolaget. Fastigheterna har strategiska lägen med avseende på transportmöjligheter, oavsett om det handlar om järnvägs-, väg- eller flygtransport. Totalt består portföljen av cirka kvadratmeter fördelade på tolv fastigheter. Stockholm, Göteborg och Malmö är naturliga logistikcentra i Sverige. Hit går huvudlederna och järnvägen. De tre storstäderna har också omfattande internationella varutransporter med flyg och båt. Övriga terminaler ligger också centralt i Sveriges logistiknätverk med anslutning till de stora Europavägarna E4, E6 och E20 samt järnvägsnätet. Göteborg Karlstad Malmö Östersund Söderhamn Eskilstuna STOCKHOLM Linköping Jönköping TRES har enats med Posten om ett avtal i Tomteboda i Stockholm, som innebär att Posten successivt kommer att flytta ut ur sina lokaler under 2014 och SL (Stockholms Läns Lokaltrafik) kommer under samma period att börja flytta in i fastigheten och tar över kvadratmeter som Posten hyr idag. Avtalen med SL och Posten säkerställer att hyresintäkterna i fastigheten blir kvar på dagens nivå fram till utgången av Posten flyttar ut ur fastigheten i Västerås under En särskild projektgrupp letar efter nya hyresgäster till fastigheten som har en uthyrningsbar yta på cirka kvadratmeter. Med anledning av den höga aktiviteten på paketterminalen i Jönköping har TRES beslutat att göra en omfattande investering i fastigheten. Den uthyrningsbara ytan kommer att utvidgas från cirka till kvadratmeter. TRES har i samband med investeringen undertecknat ett 15-årigt hyresavtal med Posten. Avtalet kommer att öka de årliga hyresintäkterna med cirka tio miljoner norska kronor från den första april Bolaget har fortsatt lediga lokalytor i Årstad, Norrköping, Linköping och Malmö på cirka kvadratmeter. Avtal har ingåtts med externa konsulter för att öka uthyrningsgraden. Vakanserna i portföljen ligger på cirka tre procent. Den underliggande verksamheten har varit tillfredsställande under 2012 och utvecklingen beräknas bli stabil även under Kassaflödet från driften är bra och avkastningen före extraordinära investeringar låg på cirka 21 miljoner norska kronor under Detta motsvarar en avkastning på investerat kapital på cirka 6,5 procent. Nyckeldata Land Projekttyp Sverige Logistik Antal fastigheter 12 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 75 Förvaltare Riksbyggen/Newsec Investeringstillfälle februari Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

15 Waterfront Sverige Hjalmar Brantingsgatan Brämaregården Hjalmar Brantingsgatan Fastigheten ligger på Norra Älvstranden i Göteborg och består av en stor kontorsbyggnad på cirka kvadratmeter som är byggd på en pir invid vattnet. Byggnaden färdigställdes 2002, har fem till åtta våningar och är i mycket gott tekniskt skick. Dessutom har det byggts ett parkeringsgarage på kvadratmeter med 267 parkeringsplatser samt cirka 40 parkeringsplatser utomhus. Området utvecklas kontinuerligt med många utbyggnadsprojekt och har redan en bra sammansättning med universitet, forskning/utveckling, företag och många bostäder. Det tar cirka 10 minuter in till Göteborgs centrala affärscentrum som enkelt nås med bil, buss eller båt. Göteborg är Sveriges näst största stad med nästan invånare och har en stark befolkningstillväxt. Hamnen i Göteborg är den största i Skandinavien och Göteborg betraktas som det viktigaste logistikområdet i Sverige. Universitetet i staden har cirka studenter. Ericsson är enda hyresgäst i byggnaden. Företaget har cirka anställda och ett hyresavtal som löper till den 31:a december Newsec Asset Management bistår bolaget med den ekonomiska förvaltningen, medan Coor Service Management är teknisk förvaltare. Det tekniska förvaltningsavtalet med Coor Service Management inkluderar dessutom Andel av årliga hyresintäkter 8 % kostnader för inre underhåll, något som minskar risken i projektet. Under 2012 har bolaget i samarbete med Ericsson genomfört ett omfattande projekt för att förbättra elförsörjningen i byggnaden. Detta har varit viktigt för att tillgodose hyresgästernas behov samtidigt som fastigheten blir mer attraktiv för företag som är inriktade på forskning och utveckling. Fastigheten genererar ett stabilt och bra kassaflöde. Nyckeldata Land Projekttyp Sverige Kontor Antal fastigheter 1 Yta Keillers Keillers Park Rambergsstaden Park E 45 Majorna Frihamnen Djurgårdsgatan Lundbyleden Lindholmen Masthuggskaien Stigbergsleden Bargatan Myntgatan Lindholmsaléen Lundbyleden Lundbyvassen Andrégatan Stigberget Masthugget Linnégatan Skeppsbron Inom Vallgraven E 45 GÖTEBORG Kungsparken Pustervik Sprängkullsgatan E 45 Kommandantsängen Götaälvbron Parkgatan Nordstan Holmens Industriområde Nya Aléen Vasastaden Aschebergsgatan Götaleden Kungsparken Olivedal Annedal Landala kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 49 Förvaltare Coor/Newsec Investeringstillfälle december 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 15

16 Myntgata Elkerveien Numedalsveien Kongsberg Norge Portföljen består av tre kontorsfastigheter i Kongsberg med en total yta på cirka kvadratmeter, där GEUN äger 80 procent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS äger resterande 20 procent av portföljen. Kongsberg är den näst största staden i Buskerud och har knappt invånare. Avståndet till Oslo är nio mil. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som totalt kommer att ha en uthyrningsbar yta på cirka kvadratmeter. 89 Dyrmyrgata Spennings gate Gladbak Bergmannsveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Baneveien Hyttegata 88 E 134 Kongsberg Sykehus Glitregata E 134 Bekkedokk Gomsrudveien Elkerveien Drammensveien KONGSBERG Kapermoen Wergelands vei Gamleveien Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime hyr två av byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS är den största hyresgästen i den tredje byggnaden. E 134 Sexes gate Kirkegårdsveien Gomsrudveien Gomsrudveien Ole Gjeddes vei Gamlegrendåsen Samtliga hyreskontrakt löper fram till Hyresgästerna ansvarar i stort sett helt för de löpande driftskostnaderna och kassaflödet från portföljen är stabilt och bra. Det pågår en diskussion med en av hyresgästerna om en mindre utvidgning av den ena fastigheten. Sexes gate Gomsrudveien 87 Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeldata Land Norge Projekttyp Kontor Antal fastigheter 3 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 83 Förvaltare Kongsberg Technologipark AS Investeringstillfälle december Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

17 Bad Kissingen Tyskland Wetzlar Portföljen består av 364 lägenheter i Bad Kissingen i Braunfels Lang Göns Bayern där GEUN äger 50 procent. Den resterande B488 andelen ägs av Hyresbostäder i Sverige IV AB. Butzbach Weilmünster Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten Wölfersheim byggdes ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas Bad Nauheim storlek varierar mellan 30 och 100 kvadratmeter. Usingen Som en del av utbudet för äldrebostäderna ingår B275 simbassäng, restaurang, bank och medicinsk behandling Camberg samt L3041 attraktiva parkområden. Förvaltare för portföljen är Axion Consult Karben Bad Homburg som är specialiserad på förvaltning av vårdhem och äldreboenden. Kronberg L3019 Frankfurt Offenbach Friedberg Avtalet med operatören för fastigheten löper Kriftel fram till den Taunus B44 31:a december Under de senaste åren har operatören E35 Dietzenbach uppgraderat fastigheten på en rad punkter. Portföljen genererar ett stabilt kassaflöde på fyra till fem procent årligen. Lich B457 L3187 Altenstadt Hammersbach Hungen Echzell Nidda Altenau in Unterfranken Rodgau Nidder Büdingen Kinzig Hanau am Main B8 Gründau Schotten Gedem Hirzenhain Birstein Wächterbach Gelnhausen Flörsbach Kleinkahl Langenbom Hösbach Bieber Grebenhain Bad Orb Frammenbach Flieden Steinau Partenstein A 66 Schlüchtern Burgjoß Eichenzell Rieneck Burgsinn Künzell Mittelkalbach A 7 Zeitiofs Obersinn Hammelburg Gemünden Wernfeld Poppenhausen Bad Brückenau Burkardroth Bad Kissingen Oberthulba Gersfeld Wildflecken Fuchsstadt Sandberg A 7 Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Äldreboende Antal fastigheter 3 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 11 Förvaltare Axion Consult Investeringstillfälle juli 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 17

18 Ludwigsburg 3 5. Hilden 6 8. Ulm Flensburg Kiel Cuxhaven Elisa Tyskland Bremen Hamburg BERLIN Portföljen består av sju äldreboenden med totalt 689 lägenheter och 418 vårdsängar, dels i enkelrum och dels i dubbelrum. Fastigheterna ligger i delstaterna Bayern, Baden Würtemberg och Nordrhein-Westfalen i Tyskland. Alla fastigheterna är uppförda under perioden efter 1985 och är i gott skick. Fastigheterna ligger i orterna Ulm, Aschaffenburg, Ludwigsburg, Köln, Hilden, Herne och Frechen. Portföljen har också ett mindre antal kommersiella lokaler, vid sidan av infrastrukturytor och bostäder för de anställda. Utnyttjandegraden per kvadratmeter för den här typen av fastigheter är därför lägre än för vanliga bostadsportföljer eftersom det finns en högre andel gemensamma ytor. I det här projektet betalar dock hyresgästerna även för gemensamma ytor. Förvaltare för portföljen är Axion Consult som är specialiserad på förvaltning av vårdhem och äldreboenden. Curanum är operatör för hela portföljen, med undantag av fastigheten i Ludwigsburg, där Management Care är operatör. Curanum och Management Care sköter driften av fastigheterna och sköter också den dagliga kontakten med hyresgästerna. Hyresavtalen med operatörerna löper fram till Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Saarbrucken Bielefeld Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Hannover Aschaffenburg Ludvigsburg Ulm Nürnberg München Leipzig Chemnitz Dresden teckna ett hyresavtal med 15 års löptid. Ett nytt hyresavtal kommer att öka intäkterna för såväl operatören som GEUN. Huvudfokus under 2013 är att omförhandla hyresavtalet med Curanum som vill förlänga aktuellt hyresavtal med löptid fram till Ett längre hyresavtal skulle vara positivt för GEUN, i synnerhet med tanke på att dagens låneavtal förfaller under Jena Kassaflödet från portföljen var under 2012 bra och utvecklingen förväntas vara stabil även under I Tyskland har det varslats om lagändringar med en övergångsperiod fram till 2018 vad gäller drift och storlek på äldreboenden. Bland annat kommer det förmodligen att ställas krav på lägsta antal enkelrum. Detta kommer att kunna reducera intäkterna för operatörerna och följaktligen även intäktspotentialen i portföljen vid en eventuell omförhandling av hyresavtalet. En statlig aktör vill öppna en förskola i en ledig lokal i fastigheten i Ulm. Lokalytan är på cirka 900 kvadratmeter. Hyresgästen kommer själv att investera cirka en miljon euro i renoveringar av lokalen och har signalerat intresse att Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Äldreboende Antal fastigheter 7 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 78 Förvaltare Axion Consult Investeringstillfälle december Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

19 Chemnitz Tyskland Delitsch Lauchhammer Portföljen består av cirka 950 lägenheter i delstaten Sachsen. Huvuddelen (70 procent) av portföljen ligger i Chemnitz, i närheten av Dresden, vilket anses vara ett av de starkaste tillväxtområdena i den här delen av Tyskland. Förutom i Chemnitz har portföljen fastigheter i Riesa, Grimma, Döbeln, Leisnig och Hartha. LEIPZIG Borna Grimma Leisnig A 14 Döbeln Hartha Riesa Meissen Sachsen A 4 DRESDEN Portföljen förvaltas av Integra och utvecklingen i portföljen har varit god under de senaste åren. Vid tidpunkten för köpet 2007 var vakansen i portföljen cirka tio procent men sedan början av 2010 har vakansen legat stabilt på cirka tre procent. Altenburg B 180 CHEMNITZ Freiberg Freital Pirna E 55 B 173 Lånet i portföljen förnyades i september Lånebeloppet har minskats från 27,7 till 25,5 miljoner euro. Den nya finansieringen löper fram till 2016 och finansierande bank är Corealcredit Bank AG, Frankfurt. En minskning av lånet i kombination med lägre räntor i euroområdet har förbättrat kassaflödet i portföljen. ZWICKAU Aue Annaberg- Buchholz Marknaden för hyresbostäder i östra Tyskland har tagit sig, vilket bådar gott för utvecklingen av portföljen. Andel av årliga hyresintäkter 4 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 38 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 24 Förvaltare Integra Investeringstillfälle oktober 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 19

20 Troubadour Tyskland Flensburg Kiel Portföljen består av cirka lägenheter och cirka 200 kommersiella lokaler i Tyskland. 90 procent av portföljen ligger i delstaterna Niedersachsen och Nordrhein-Westfalen i norra Tyskland. Dessutom finns det cirka 350 lägenheter i städerna Köln, Berlin och München. I juni 2012 byttes förvaltaren Treureal ut mot WVB Centuria och Cenda Management. Essen Düsseldorf Cuxhaven Hamburg Bremerhaven Bremen Ganderkesee Stadthagen Hannover Hildesheim Bielefeld Göthingen BERLIN Leipzig Dresden Köln Jena Chemnitz Bonn Investeringen genererade under 2012 inte tillräckligt för att kunna betala sina löpande kostnader. Därför inleddes en omstruktureringsprocess med långivaren i syfte att reducera lånesumman samt de löpande räntekostnaderna. Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Nürnberg Stuttgart I slutet av 2012 uppnådde GEUN en överenskommelse med långivaren om en omstrukturering av skulden. Till följd av detta har de årliga räntekostnaderna sjunkit från cirka sex till tre miljoner euro. Dessutom har förfallotiden för lånet förlängts från 2014 till 2015 med möjlighet till ytterligare ett till två års förlängning. Som en del av avtalet med långivaren har GEUN förpliktat sig att investera 7,5 miljoner euro i upprustning av fastighetsbeståndet. Målet är att detta ska bidra till att minska vakansgraden från cirka 15 procent från utgången av 2012 till cirka sex procent före Avtalet med långivaren ger GEUN god säkerhet för att denna tilläggsinvestering ska betala sig och ge avkastning. Investeringsprogrammet inleddes i slutet av 2012 och de första lägenheterna är nu färdigrenoverade. Vakansgraden beräknas sjunka markant från mitten av Investeringsprogrammet pågår fram till slutet av München Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 247 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 72 Förvaltare WVB Centuria/Cenda Investeringstillfälle november Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

21 Washington Colonial Retail USA Oregon Idaho Wyoming Colonial Retail består av tio affärsfastigheter i Florida, Nevada Alabama, Texas och Georgia i USA. De flesta fastigheterna är byggda eller har genomgått omfattande renoveringar efter 1990 och den totala uthyrningsbara ytan utgör California cirka kvadratmeter fördelat på städerna Orlando, Jacksonville, Tampa, Punta Gorda, Houston, Birmingham och Athens. Utah Arizona Montana North Dakota Minnesota Colorado New Mexico South Dakota Nebraska Kansas Texas Oklahoma Iowa Missouri Arkansas Wisconsin Illinois Michigan Indiana Tennessee Kentucky Ohio New York Pennsylvania West Virginia Virginia North Carolina Mississippi Alabama Georgia South Carolina Vermont New Hampshire Mass. Conn. Maine N.J. Washington DC Del. Uthyrningsaktiviteten i portföljen var hög under 2012 och totalt undertecknades nya hyresavtal för cirka kvadratmeter och befintliga hyresavtal om cirka kvadratmeter förnyades. Vakansgraden i portföljen hade vid ingången av 2013 minskats till 6,5 procent. En mycket svåruthyrd lokal på cirka kvadratmeter, som ligger i anknytning till köpcentret i Orlando, har hyrts ut till en skola, något som bidrar starkt till den lägre vakansgraden. På köpcentret i Athens i Georgia undertecknades i januari 2012 ett nytt hyresavtal om kvadratmeter med Fresh Market. Hyresavtalet har en löptid på tio år med fem plus fem års option på förlängning. Fresh Market är en dagligvaruaktör med gott rykte. Omsättningen på centret ökade under 2012 och centret framstår därmed som mer attraktivt för nya hyresgäster. Louisiana Florida De båda centren i Texas har också utvecklats bra under 2012 och flera nya avtal ingicks med attraktiva hyresgäster. Två av centren i Florida har dock fortsatt problem med att locka bra hyresgäster till lediga lokaler. Lånet i portföljen förfaller i augusti På grund av att belåningsgraden ligger på hela 90 procent kommer det sannolikt att krävas ett betydande tillskott av eget kapital för att kunna refinansiera skulden. GEUN kommer tillsammans med Och Ziff Real Estate, som förvaltar portföljen, att utvärdera olika alternativ för investeringen framöver. Andel av årliga hyresintäkter 17 % Nyckeldata Land USA Projekttyp Köpcenter Antal fastigheter 10 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 121 Förvaltare Och-Ziff Real Estate Investeringstillfälle juni 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 21

22 Colorado Bldv Colorado Plaza Tower One USA Colorado Plaza Tower One ligger på th Street i Denver och är en kontorsbyggnad med 32 våningar och tillhörande parkeringshus i fem plan samt en parkeringsplats. Kontorsbyggnaden består av drygt kvadratmeter, medan den totala parkeringskapaciteten är platser. Byggnaden har ett centralt läge i Denvers mest attraktiva affärsområde. Huvudbyggnaden uppfördes 1974, men har genomgått omfattande renoveringar under de senaste åren. Fastigheten är en byggnad med flera hyresgästtyper och två statliga institutioner är idag de största hyresgästerna. Båda avtalen har en återstående löptid på cirka tre år och utgör totalt 43 procent av den uthyrningsbara ytan. 80 procent av fastigheten ägs av GEUN, medan resterande 20 procent ägs av en norsk fastighetsinvesterare med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i Denver. Det lokala förvaltningsbolaget Toma West Management förvaltar fastigheten. Under 2012 ingicks flera nya hyresavtal och fastigheten hade vid ingången till 2013 en beläggning på 93 procent. Under första delen av 2013 förhandlade bolaget med den ena statliga hyresgästen som hyr cirka kvadratmeter kontorsyta i fastigheten. Hyresgästen vill förlänga sitt hyresavtal med tio år från Den andra statliga hyresgästen, som hyr cirka kvadratmeter kontorsyta, har däremot meddelat att de vill flytta ut ur fastigheten under En klausul i avtalet gör det möjligt för hyresgästen att göra detta utan att kompensera ägaren. Bolaget söker aktivt efter nya hyresgäster till dessa lokaler. Förhandlingar pågår med två andra befintliga hyresgäster i fastigheten, som vill utöka sina kontorslokaler. Applewood Green Mountain Open Space Standley Lake Regional Park Wildlife Ref Mt Olivet Edgemont Green Mountain Village Bear Creek Lake Park Kassaflödet i projektet är fortsatt Centennial svagt. Anledningen till detta Columbine Foxfield är att det på senare Hills år tecknats flera nya hyresavtal med förhållandevis låg hyra under de första åren men som sedan ökar med upp till fem procent per år. Dessutom har det erbjudits nya hyresgäster hyresfria perioder de första åren. Utöver detta amorteras lånet ned med cirka sex miljoner norska kronor om året. Nyckeldata Land Projekttyp USA Kontor Antal fastigheter 1 Yta Arvada Lakewood Westminister Mountain Wheat View Ridge Edgewater W 6th Ave Lakeside Spivak Denver Boulder Turnpike 76 Bow Mar Columbine Valley Federal Heights Zuni 70 Sheridan Western Hills N Valley Hwy College View DENVER Littleton Thomton North Washington Lawrence St Alamo Placita 85 Englewood Cherry Hills Village Commerce City Glendale Cherry Ridge 270 Hezeltine Eno Hezeltine Heights Rolla Irondale Sandtown Sullivan Greenwood Village Rockey Mountain Arsenal National Refuge Montbello COLORADO W. Coldfax Ave Sable Cherry Creek State Park Aurora Buckley AFB kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 55 Förvaltare Toma West Management Investeringstillfälle september Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

23 TCM New England USA Washington Hotellportföljen består av nio hotell i New England-regionen i närheten av Boston. Portföljen drivs av Marriot-bolagen, medan Och-Ziff Real Estate är förvaltare. GEUN äger 49 procent av portföljen, medan Och-Ziff äger 51 procent. Oregon Idaho Wyoming Nevada Utah Som tidigare nämnts i aktieägarbrevet under hösten 2012, såldes hotellet i Montreal på grund av det stora kapitalbehov California som uppstod i samband med refinansieringen av lånet för denna fastighet. Försäljningsbeloppet var lägre än Arizona lånesumman men långivaren godkände ändå försäljningen. GEUN fick endast ut de likvida medel som projektet genererat. Montana North Dakota Minnesota Colorado New Mexico South Dakota Nebraska Kansas Texas Oklahoma Iowa Missouri Arkansas Louisiana Wisconsin Illinois Michigan Indiana Tennessee Kentucky Ohio New York Pennsylvania West Virginia Virginia North Carolina Mississippi Alabama Georgia South Carolina Florida Vermont New Hampshire Mass. Conn. Maine N.J. Washington DC Del. Portföljen i New England består av nio hotell och har utvecklats väl under 2012 med en intäktsökning på cirka sex procent jämfört med Intäkterna ökade främst till följd av högre snittpris per rum. Beläggningen på hotellen låg på cirka 63,5 procent i snitt under Detta är samma nivå som under Intäkterna i portföljen beräknas öka med cirka fem procent Lånet förfaller i maj 2014 och med tanke på den höga belåningsgraden lär det bli svårt att få ny finansiering. GEUN kommer tillsammans med Och Ziff Real Estate som förvaltar portföljen att utvärdera olika alternativ för investeringen framöver. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeldata Land USA Projekttyp Hotell Antal fastigheter 10 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 63 Förvaltare Och-Ziff Real Estate Investeringstillfälle december 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 23

24 Kongsberg Næringspark 24 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

25 Nyckeltal Global Fastighet Utbetalning 2007 AB («GFU 07») äger 27,61 % av aktierna i Global Eiendom Utbetalning Norge 2007 AS («GEUN 07»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för GFU 07 omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för GEUN 07. Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (NOK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 25

26 Information om finansiering Bolagets lånefinansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portföljer konsoliderade i bolagets räkenskap: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Waterfront DnB NOR SEK ,3 85 % 1,9 69 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK ,75 75 % 2,3 70 % Green House Swedbank AB SEK ,4 78 % 1,54 76 % Colonial Prop. UBS USD NA NA NA NA Chemnitz Corealcredit EUR ,4 78 % 2,2 62 % Elisa Bayern LB EUR NA 80% 1) NA 82,2% 1) Troubadour NORD L/B EUR ,2 2) 80% 2) 0,53 2) 100% 2) Bad Kissingen (50%) HypoRealEstate EUR ,4 80 % 1,48 76 % OZ Hotels Wachovia m.f USD NA NA NA NA Denver th Midland LSI USD NA NA NA NA Kongsberg (80%) DnB NOR NOK ,2 90 % 1,49 71 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de flesta låneavtal har en egen definition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. 1) Bolaget uppfyller inte LTV kravet i låneavtalet i Elisa investeringen. Med bakgrund i detta är det efter avtal med banken avsatt EUR 3,6 miljoner på ett pantsatt konto. 2) Det är ingått ett nytt avtal med NORD L/B gällande finansieringen på Troubadour. Detta avtal säkrar finansiering av projektet 2014 ut. ICR och LTV krav i det ursprungliga låneavtalet är inte längre gällande och det är inga sådana krav i det nya avtalet. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Per var 79 % av bolagets lån säkrade genom räntederivat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp (SEK) Valuta Fast ränta Förfallodatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Green House Swedbank AB SEK 4,47 % Stella/TRES (25%) Swedbank AB SEK 2,40 % SEK 2,73 % SEK 2,61 % SEK 4,18 % SEK 4,41 % SEK 4,44 % Chemnitz Corealcredit EUR 4,44 % Corealcredit EUR 4,43 % Elisa Bayern LB EUR 4,51 % Troubadour NORD L/B EUR 4,43 % Bad Kissingen HypoRealEstate EUR 4,50 % OZ Hotels Wachovia m.f USD 5,67 % Denver th Midland LSI USD 5,28 % Midland LSI USD 6,21 % Colonial Prop. UBS USD 6,31 % Kongsberg DnB NOR NOK 5,34 % DnB NOR NOK 5,31 % Summa räntederivat NOK Summa räntederivat USD Summa räntederivat EUR Summa räntederivat SEK Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

27 Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januar Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund i dessa värderingar har följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar genomförts per 31.12: Portfölj Bokfört värde före årets nedskrivning Nedskrivningar Reversering av tidigare nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering lokal valuta Chemnitz EUR Elisa EUR Denver USD Totalt nedskrivet balansvärde Omräkningsdifferens Nedskrivning över resultatet Netto nedskrivning över resultatet ) Elisa består av sju fastigheter och varje fastighet värderas var för sig. För enskilda fastigheter har detta medfört ytterligare nedskrivning i 2012, medan andra fastigheter har reverserat delar av tidigare nedskrivningar. Not: Översikten visar bara investeringar som är konsoliderade i GEU 2007 koncernen. Investeringar som är redovisade enligt kapitalandelsmetoden eller till anskaffningsvärde är inte inkluderade. Valuta Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 27

28 Årsredovisning Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr Räkenskapsår Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

29 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen och verkställande direktören för Global Fastighet Utbetalning 2007 AB avger härmed följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 6 Balansräkning 7 Tilläggsupplysningar 9 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr). Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 29

30 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) är en fastighetportfölj där målsättningen är att bygga upp en portfölj som skall bestå av investeringar i bostäder och näringsfastigheter, såsom kontorsfastigheter, hotell, lagerlokaler, industrilokaler och handelsfastigheter. Fastigheterna skall vara centralt belägna avseende befolkning och kommunikationer och/eller en väsentlig andel långsiktiga hyreskontrakt med kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget har ett globalt investeringsmandat, men skall ha huvudfokus på Europa och Nordamerika. GFU äger tillsammans med det norska systerföretaget Global Eiendom Utbetaling 2007 (GEU) företaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS (GEUN). Indirekt via GEUN äger GFU tillsammans med GEU elva fastighetsportföljer belägna i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Global Fastighet Utbetalning 2007 AB:s aktieägare är huvudsakligen privata investerare. Bolaget är stängt för nyemissioner och huvudfokus framöver kommer att vara drift av fastighetsportföljerna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Räkenskapsåret 2012 har fortsatt varit präglat av efterverkningarna av finanskrisen De fallande fastighetsvärdena under perioden efter finanskrisen och den osäkerhet som sedan följde har också påverkat verksamheten och ekonomin i GEUN-koncernen under Under 2012 har bolagets ledning i samarbete med förvaltare och samarbetspartners forsatt haft fokus på att öka uthyrningsgraden och opptimera driften genom en mer kostnadseffektiv drift av fastighetsportföljerna. Vidare arbetar GEUN kontinuerligt med att underhålla och utveckla det befintliga fastighetsbeståndet i samarbete med bolagets förvaltare och samarbetspartners. Sedan början av 2011 har fokus legat på att hitta nya hyresgäster till företagets fastighet i Solna, utanför Stockholm, som är på cirka kvadratmeter. Posten är idag största hyresgäst, men kommer att flytta ut ur lokalerna innan sommaren Uthyrningsarbetet har resulterat i att Terminal Real Estate Sweden AB (TRES), som ägs till 25 procent av GEUN, har tecknat ett nytt hyreskontrakt på 25 år med Stockholms Lokaltrafik (SL). Avtalet gäller lokaler på cirka kvadratmeter, samt en parkeringsplats på cirka kvadratmeter. I dagsläget arbetas det med en ny detaljplan för området, vilket även är en förutsättning i SL:s avtal. På grund av ökad aktivitet på paketterminalen i Jönköping har TRES beslutat att göra en omfattande investering på fastigheten. Uthyrningsbar yta kommer att ökas från cirka till cirka kvadratmeter. I samband med denna investering har TRES tecknat ett 15-årsavtal med Posten. I Colonial-portföljen, som består av tio köpcentrum i USA, har aktiviteten varit hög under hela året. Totalt har det förnyats och tecknats nya hyresavtal för cirka kvadratmeter. Marknaden för köpcentrum i USA har generellt varit utmanande under de senaste åren och i 30 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

31 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) synnerhet har det varit utmanande för de fyra köpcentrum belägna i Florida. Det har dock skett en förbättring på marknaden, speciellt för köpcenterna i Orlando och Tampa, vilka har visat en positiv utveckling under de senaste 1,5 åren. Lånet i den här portföljen förfaller till betalning i augusti Colorado Plaza Tower One, beläget i Denver, har upplevt en ökad efterfrågan på uthyrningsmarknaden under de senaste åren. Fastigheten har i dagsläget en uthyrningsgrad på 93 procent, men en statlig hyrestagare, vilken hyr cirka kvadratmeter, har nyligen meddelat att de kommer flytta ut ur fastigheten under Kassaflödet för projektet är fortsatt svagt. Anledningen till detta är att flera av de nyskrivna avtalen har en förhållandevis låg hyra de första åren, men som sedan ökar med upp till fem procent per år. Marriott Hotell i Montreal såldes under 2012 på grund av ett stort kapitalbehov vid refinansiering av fastigheten. Trots att försäljningspriset understeg lånen accepterade långivaren försäljningen. GEUN fick inte någonting utbetalt utöver det kassaflöde som genererats i projektet och det egna kapitalet är därmed förlorat i sin helhet. Bostadsportföljen Laim, som bestod av 298 lägenheter och två näringsfastigheter i centrala München, såldes den 31:a december 2012 för 37,5 miljoner euro. Portföljen har haft en stadig positiv utveckling och genererat ökade hyresintäkter samtidigt som värdet på portföljen har ökat under investeringsperioden sedan Avkastningen på portföljen har varit i linje med bolagets investeringsmandat med en årlig avkastning på cirka 12 procent. Under 2012 har lånet i Troubadour-portföljen, som är en bostadsportfölj i Tyskland, restrukturerats. Restruktureringen har reducerat den årliga räntekostnaden och löptiden för lånet har förlängts. GEUN har som en del av låneavtalet, förpliktat sig att investera 7,5 miljoner euro i uppgraderingar av fastigheterna. Målet är att detta skall leda till minskade vakanser i portföljen. Avtalet med långivaren ger GEUN en god säkerhet i förhållande till återbetalning av och avkastning på denna tilläggsinvestering. Låneavtalet i Chemnitz-portföljen, en portfölj med hyresfastigheter i Chemnitz i Tyskland, förnyades under september Lånebeloppet reducerades från 27,7 till 25,5 miljoner euro. Den nya finansieringen löper fram till september 2016 och finansierande bank är Corealcredit Bank AG, Frankfurt. Lägre lån samt lägre räntor inom euroområdet har förbättrat kassaflödet i portföljen. Framtida utveckling GEUN-koncernens framtida kassaflöde beror på utvecklingen i koncernens intäkter, rörelseoch finansieringskostnader. Koncernen har investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA och är därmed diversifierad på flera geografiska marknader. Underliggande fastighetsvärden verkar ha nått sin lägsta punkt på de flesta marknader under 2010 och 2011 och det har varit en positiv tillväxt på de flesta marknader där koncernen varit exponerad under 2011 och Tillväxten i de flesta ekonomier där GEUN verkar förväntas öka måttligt under 2013, med undantag för Tyskland där tillväxten förväntas vara fortsatt svag. År 2014 prognostiseras en högre tillväxt i ekonomin för både USA och Europa. Styrelsen betonar dock att det fortfarande finns risker kopplade till utvecklingen av marknadsvärdena på koncernens investeringar. GEUN-koncernens fokus blir framöver att få på plats refinansieringar under de kommande två åren. När stabil drift uppnåtts efter refinansiering och eventuella delförsäljning skall portföljens drift och värdeutveckling optimeras, bland annat genom att utnyttja lönsamma investeringsmöjligheter i portföljen. Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 31

32 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Trots en något förbättrad marknad är finansieringssituationen fortsatt utmanande. Bankerna kräver mer eget kapital än tidigare samtidigt som räntemarginalerna har ökat kraftigt i jämförelse med tidigare. Å andra sidan förväntas räntorna förbli låga under flera år framöver. Mot bakgrund av detta är den risk som är kopplad till GEUN- koncernens refinansiering i framtiden hög. Fem av portföljerna i GEUN har lån som förfaller till betalning under 2014, varför refinansieringsrisken är väsentlig vid tidpunkten för avgivandet av denna Årsredovisning. Med undantag för investeringar i USA har bolagets investeringar villkor i låneavtalen kopplade till räntetäckningsgrad och värdet på fastigheterna. Minskade intäkter till följd av ökad vakansgrad i fastigheterna och/eller hyresgäster som ej uppfyller sina betalningsskyldigheter påverkar både värde och räntetäckningsgrad negativt. Detta kan leda till att villkoren i låneavtalen bryts. Dessutom kan minskade värden leda till att fastighetsvärdena faller under de villkor som anges i låneavtalen. Båda dessa förhållanden skulle kunna leda till krav från bankerna om återbetalning av lånen. Lånet i Colonialportföljen förfaller till betalning i augusti På grund av den höga belåningsgraden, cirka 90 procent, är det sannolikt att krav om tillskott av eget kapital ställs för att refinansiera lånet. GEUN kommer tillsammans med Och Ziff Real Estate, vilka förvaltar portföljen, utvärdera olika alternativ för investeringen i framtiden. Lånet i TCM-portföljen förfaller till betalning under maj 2014 och på grund av den höga belåningsgraden, närmare 100 procent, är det ovisst om refinansiering av lånet kommer att kunna ske på dagens nivå. GEUN kommer även gällande denna investering att överväga alternativa möjligheter tillsammans med Och Ziff Real Estate. I Elisa-portföljen i Tyskland finns det risker knutna till lagändringar avseende äldrebostäders drift och storlek. Lagändringarna är varslade att träda i kraft under en övergångsperiod fram till och med Bland annat kommer det troligen finnas krav på ett minimum för antalet enkelrum. Baserat på prognoser och budgetar för 2013 förväntar sig styrelsen att koncernens kassaflöde kommer ligga i nivå med Koncernen har ett behov av kapitalreserver för att täcka framtida kapitalbehov i vissa investeringar som en följd av att marknadsvärden fallit eller att det underliggande kassaflödet försvagats. Nya hyreskontrakt kräver i många fall också investeringar i form av anpassningar till nya hyresgäster. Projekten i USA är också exponerade för risk kopplad till den finansiella situationen för bolagets samarbetspartners, som också är delägare i portföljerna, och deras förmåga att tillföra ytterligare kapital om så krävs. Kostnaderna för bolaget förväntas att utvecklas i takt med kostnadsutvecklingen i samhället i stort, medan finansieringskostnaderna på lång sikt kommer att påverkas av utvecklingen i räntemarknaden och eventuella krav på refinansiering. Det är rimligt att anta att marginalerna kommer att öka från nivåerna i koncernens nuvarande låneavtal. Finansiell risk Bolagets eget kapital är utsatt för valutafluktuationer i förhållandet svenska kronor till euro, US dollar och norska kronor, då investeringar, indirekt via GEUN, har genomförts i norska kronor, euro och US dollar. Bolaget har ingått valutasäkringskontrakt för att minska denna risk. GEUN-koncernen är utsatt för ändringar i räntenivå, då delar av extern finansiering har rörlig 32 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

33 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) ränta. Det har ingåtts räntederivat för att reducera denna risk. GEUN-koncernen är även exponerad för utveckling i avkastningskrav och den allmänna ekonomiska utvecklingen på marknader där koncernen har investeringar. Detta har förklarats mer utförligt i stycket om framtida utveckling. Flerårsöversikt (tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet (%) Antal anställda För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): överkursfond årets förlust disponeras så att som överkursfond balanseras Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 33

34 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Resultaträkning Not Nettoomsättning Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat 0 0 Årets resultat Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

35 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 5, 6, Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos intresseföretag Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 35

36 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Överkursfond Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 66 Skulder till intresseföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 36 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

37 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Nedskrivning sker även med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som löpande sker inom portföljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomförande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 37

38 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Noter Not 1 Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats. Till styrelsen har arvode utgått med 56 (45) tkr. Not 2 Resultat från andelar i intresseföretag Utdelningar Nedskrivningar Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Vinst valutakontrakt Not 4 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Kursdifferenser Not 5 Andelar i intresseföretag Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

39 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Org.nr (12) Not 6 Andelar i intresseföretag Kapitalandel Namn Antal andelar Bokfört värde Global Eiendom Utbetalning Norge 2007 AS 27,6% Org.nr Säte Eget kapital Resultat Global Eiendom Utbetalning Norge 2007 AS Norge Not 7 Finansiella instrument För att säkra bolagets investeringar i EUR,USD och NOK via GEUN, har bolaget ingått valutasäkringskontrakt, vilka per balansdagen uppgick till 56,0 MSEK (57,0 MSEK). Marknadsvärdet av ingångna kontrakt per balansdagen innebär en orealiserad vinst med 1,0 MSEK (vinst 0,6 MSEK). Not 8 Förändring av eget kapital Aktie- Reserv- Överkurs- Årets kapital fond fond resultat Belopp vid årets ingång Inlösen av B-aktier Disposition enligt beslut av årsstämma: Årets resultat Belopp vid årets utgång Bolagets aktier kan ges ut i två serier, stamaktier och aktier av serie B. Aktier av varje aktieserie skall kunna ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet. Stamaktie och aktie av serie B medför en röst vardera. Aktie av serie B omfattas av inlösenförbehåll enligt bolagsordningen. Per balansdagen uppgår antalet stamaktier till och antalet aktier av serie B till Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 39

40 40 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

41 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 41

42

43 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/