Detaljplan för Bostäder vid Guldhedstorget

Detaljplan för Bostäder vid Guldhedstorget Samrådshandling april 2014

Planprocessen: Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program. Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: www.goteborg.se/planochbyggprojekt Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, 403 17 Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Anna-Karin Nilsson, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 16 52 Malin Häggdahl, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 15 12 Tomas Freiholtz, Fastighetskontoret, tfn 031-368 10 61 Ing-Marie Alfredsson, Trafikkontoret, tfn 031-368 25 80 Samrådstid: dag månad dag månad år 1

Planhandling (2- xxxx) Koncept 2014-04-14, Samråd Datum: 2014-04-29 Diarienummer SBK: 0808/05 Diarienummer FK: 4312/12 Handläggare SBK: Anna-Karin Nilsson Handläggare FK: Tomas Freiholtz tel: 031-368 16 52 Tel: 031-368 10 61 fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se fornamn.efternamn@fastighet.goteborg.se Detaljplan för Bostäder vid Guldhedstorget inom stadsdelen Guldheden i Göteborg Detaljplanen är upprättad enlig PBL (2010:900) Planbeskrivning Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Plankarta med bestämmelser Övriga handlingar: Program med samrådsredogörelse Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) Grundkarta Utredningar: Antikvariskt planeringsunderlag, Norra Guldheden White och SBK november 2008 Inventering av biotoper för mindre hackspett kring Guldhedsdalen Naturcentrum AB, 2012-01-23 Utlåtande om ekarna Park- och naturförvaltningen, 2014-04 Bullerutredning ÅF Ljud och vibrationer, 2014-03-27 Solstudier Mats & Arne Arkitektkontor, 2014-02-27 2

Innehåll SAMMANFATTNING:... 1 Planens syfte och förutsättningar... 1 Planens innebörd och genomförande... 1 Förslag till bostadshus, datamodell Mats & Arne arkitektkontor... 2 Överväganden och konsekvenser... 2 Avvikelser från översiktsplanen... 2 PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR... 3 Syfte... 3 Läge, areal och markägoförhållanden... 3 Planförhållanden... 4 Program... 4 Mark, vegetation och fauna... 5 Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse... 7 Trafik och parkering, tillgänglighet och service... 9 Teknik... 9 Störningar... 9 DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE... 10 Bebyggelse... 10 Trafik och parkering... 11 Tillgänglighet och service... 11 Friytor... 11 Teknisk försörjning... 11 Övriga åtgärder... 12 Fastighetsindelning... 12 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning... 13 Fastighetsrättsliga frågor... 13 Avtal... 14 Dispenser och tillstånd... 14 Tidplan... 14 Genomförandetid... 14 ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER... 15 Nollalternativet... 15 Sociala konsekvenser... 15 Miljökonsekvenser... 16 Ekonomiska konsekvenser... 23 ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN... 24 3

Sammanfattning: Planens syfte och förutsättningar Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att uppföra ett nytt bostadshus i ett område som redan har utbyggd infrastruktur och god kollektivtrafik. Norra Guldheden är klassat som riksintresse för kulturmiljön och ingår i kommunens program för bevarande. Planen har sin utgångspunkt i det godkända programmet för Norra Guldheden från 2005. I programmet angavs området vid Guldhedstorget som ett av flera delområden att pröva för nya bostäder. I programmet illustrerades 40 60 lägenheter. Fastighetsnämnden har givit en markanvisning till SGS Studentbostäder för att bygga studentbostäder. Planens innebörd och genomförande En ny detaljplan vid Guldhedstorget kan ge möjlighet att bygga 50-55 små lägenheter i ett bostadshus. Det nya bostadshuset byggs mot Reutersgatan och ersätter det befintliga enplanshuset som rivs. Byggnaden placeras nära gatan för att parken ska beröras så lite som möjligt och ska gestaltas för att inordnas i helheten i Norra Guldhedens kulturmiljö. Olssons park ska bevaras som allmän park med träd och berghällar. Den befintliga byggnaden och del av Olssons park 1

Förslag till bostadshus, datamodell Mats & Arne arkitektkontor Överväganden och konsekvenser Överväganden har gjorts mellan olika intressen: Efterfrågan på bostäder i området stort, tillgängliga smålägenheter för studenter och andra unga behövs. I programarbetet framkom allvarliga invändningar mot att bygga i parken längs Reutersgatan fram till Guldhedstorget och avskärma Olssons park från gatan. De nya bostäderna har gestaltats med stor hänsyn till riksintresset för kulturmiljö, parken och den befintliga bebyggelsen. Byggnaden har utformats som ett punkthus och placerats delvis på redan i anspråkstagen mark för att bibehålla parken och kontakten mellan parken och gatan och behålla den ursprungliga strukturen. Avvikelser från översiktsplanen Detaljplanen överensstämmer med den gällande översiktsplanen. 2

Planens syfte och förutsättningar Syfte Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att uppföra nya bostäder i ett område som redan har utbyggd infrastruktur, god kollektivtrafik och ligger nära centrala staden och flera stora institutioner. En ny detaljplan vid Guldhedstorget kan ge möjlighet att bygga ett bostadshus med 50-55 små lägenheter. Norra Guldheden är klassat som riksintresse för kulturmiljön och ingår i kommunens program för bevarande. En ny byggnad placeras och utformas med stor hänsyn till de omgivande kulturhistoriska värdena. Läge, areal och markägoförhållanden Planområde Planområdet är beläget på Norra Guldheden vid Reutersgatan vid Olssons park, cirka 1,5 kilometer söder om Göteborgs centrum. 3

Grundkarta med planområde Planområdet omfattar cirka 0,15 hektar och ägs av Göteborgs stad. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Park- och naturnämnden har ett avtal med fastighetskontoret att nyttja den befintliga byggnaden i området. Planförhållanden Översiktsplanen för Göteborgs kommun anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. För området gäller detaljplan F 2551, som vann laga kraft år 1944. Planens genomförandetid har gått ut. Den gällande planen för det aktuella området omfattar en byggrätt för en envåningsbyggnad samt parkmark. Inom planområdet ligger fastigheten Guldheden 7:1 som omfattas av Fastighetsplanen 1480K-III-3369, fastställd 1945-01-03. Fastighetsplanen upphör att gälla i sin helhet. Program Stadsbyggnadskontoret genomförde, med start 2003, ett programarbete för Norra Guldheden. Syftet med programmet var att pröva om det är möjligt att komplettera, med i första hand bostadshus, utan att de karaktäristiska värdena för Norra Guldheden påtagligt skadas eller förvanskas. Bakgrunden till önskemål om komplettering i befintliga områden är framför allt övergripande mål att staden skall utvecklas på ett hållbart och solidariskt sätt. Nya bostäder ska planeras där det finns väl utbyggd kollektivtrafik och övrig befintlig infrastruktur kan utnyttjas samt att natur och rekreationsvärden inte skadas. I programhandlingen utpekades fyra delområden att prövas för ny bebyggelse i en detaljplaneprocess. Det nu aktuella området ingick i programmet som delområde 4. 4

Programmet för planområdet har godkänts av byggnadsnämnden den 29 november 2005. Illustration ur programmet för Norra Guldheden 2005 Mark, vegetation och fauna Norra Guldheden ligger på ett på ett bergsparti söder om Göteborgs stadskärna. Planområdet ligger i utkanten av Olssons park, en gammal trädgård som togs tillvara vid utbyggnaden av Guldheden. Olssons park är en anlagd stadsdelspark med en damm, sittplatser, en skulptur och planteringar. Parken ligger alldeles intill Guldhedstorget och öppnar sig ut mot gatan. Inom planområdet finns stora lövträd som ek och lönn samt bergknallar med berg i dagen. Park- och naturförvaltningen har undersökt de stora ekarna inom planområdet. De tre ekarna sydväst om det befintliga huset har alla svampangrepp av honungsskivling som medför röta på rotsystemet. En av ekarna uppvisar sämre vitalitet och toppdöd, en har en stor påkörningsskada. Den stora eken nordost om det befintliga huset längre upp i kurvan på Reutersgatan är frisk och växer fritt och symmetriskt och har stor möjlighet att utvecklas till ett riktigt stort träd. Park- och naturförvaltningen förslår att man i planeringen för byggnation på platsen ej tar hänsyn till de tre ekarna i sydväst på grund av rötskadorna. Den stora eken som har jätteträdsstatus ska ges utrymme att växa på lång sikt. En inventering har gjorts om den mindre hackspettens utbredningsområden och var dess födosöksområde ligger och vilken kvalitet dessa områden har som gynnar biotopen. Planområdet berör i viss del naturområden inom hackspettens utbredningsområde. 5

Karta från utredning, Inventering av biotoper för mindre hackspett kring Guldhedsdalen, Naturcentrum AB Figuren visar resultat och områdesindelning från inventering. Rödtonade områden är mycket lämpliga miljöer och gultonade områden är lämpliga miljöer för häckning och födosök. Blåtonade områden är inte lämpliga för häckning, men delvis för födosök. Röda punkter är ett relativt mått på frekvensen av potentiella boträd i klibbal, gula punkter är ett relativt mått på förekomsten av björkhögstubbar i respektive område (ju fler punkter, desto fler potentiella hålträd). A: Annedal. AX: Axlemossen. F: Finnsmossen. G: Guldheden. J: Johanneberg. M: Mossen. S: Slottsskogen. V: Vitsippsdalen och dess förlängning. Geotekniska förhållanden Marken utgörs av fastmark/tunt jordtäcke på berg samt omgärdat av berg i dagen. Den plana marken och det tunna jordlagret är inte skredbegnägna. Inga stabilitetsproblem föreligger för befintliga förhållanden eller efter den planerade exploateringen. Området är normalradonmark. På normalradonmark krävs radonskyddande utförande för byggnader där människor stadigvarande vistas. 6

Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse Planområdet ligger inom Norra Guldheden som är klassat som riksintresse för kulturmiljön och upptaget i Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, kommunens program för bevarande. Område av riksintresse för kulturmiljövården Ett riksintresse bedöms som betydelsefullt för riket i sin helhet och i ett riksintresse får inte områdets värde eller betydelse påtagligt skadas. Länsstyrelsen är tillsynsmyndighet. Den nordöstra delen av Norra Guldheden planerades och uppfördes under den senare delen av 1940-talet som ett utställningsområde för bostadsbyggande. Bostadsutställningen Bo Bättre invigdes i augusti 1945 och var tänkt att fungera som en vägvisare mot framtiden där man presenterade det senaste inom bostadsutredningsarbetet. Bild från byggandet av bostadsutställningen Bo Bättre 1945 ur Bilden av Göteborg, Robert Garellick 7

Stadsplan och ritningar för de enskilda byggnaderna upprättades av Gunnar Wejke och Kjell Ödéen. Området har sedan dess fungerat som ett mönsterområde för bostadsbyggande både i Sverige och internationellt eftersom grannskapsplaneringens principer genomförts på ett förebildligt sätt. Den tydligt avgränsade grannskapsenheten planerades med Guldhedstorget som centrum. Vid torget uppfördes ett kollektivhus för ensamstående, en restaurang och butikslängor med bostäder i den övre våningen. I anslutning till torget ligger Olssons park, en gammal trädgård som togs tillvara när Norra Guldheden byggdes ut. Ytterligare utmärkande för området är bland annat dess tydliga avgränsning mot staden genom de branta sluttningarna som utgör ett tydligt och kraftigt grönbälte. Bebyggelsen är även väl samlad och utgörs av i huvudsak tre bebyggelsegrupper. Gator och stigar är terränganpassade. Ytterligare information kring riksintresset och en beskrivning av hur områdets kulturhistoriska värden och miljömässiga kvaliteter tar sig uttryck rent konkret i den fysiska miljön finns i bilagan Antikvariskt planeringsunderlag, Norra Guldheden, White och SBK. Foton Stadsbyggnadskontoret En del av planområdet är bebyggt med ett enplans trähus med sadeltak. Det aktuella området ligger i huvudsak omgivet av den väl sammanhållna 1940- talsbebyggelsen på Norra Guldheden. Närmast planområdet står 3-vånings lamellhus i gult tegel. Söder om planområdet och Olssons park ligger Guldhedstorget med butiker, samlingslokal och bostäder. Gatorna är anpassade efter terrängen och byggnaderna är placerade på olika nivåer. Byggnaderna är omsorgsfullt gestaltade med omtanke om detaljerna som har en stor variation. 8

Trafik och parkering, tillgänglighet och service Närmaste kollektivttrafikhållplats är belägen på Wavrinskys plats ungefär 150 m från planområdet. Tillgängligheten anses mycket god. Hållplatsen trafikeras av sex spårvagnslinjer och tre busslinjer, planering för att öka hållplatsens kapacitet pågår. Området nås med bil från Reutersgatan, gång- och cykelväg finns på Guldhedsgatan fram till Wavrinskys plats. Parkering finns som kantstensparkering utefter Reutersgatan och parkeringsplats på Guldhedstorget med avgiftsbelagd besöksparkering och boendeparkering. Guldhedsskolan vid Dr Allards gata är den närmaste grundskolan. Förskolor finns i Södra Guldheden och Landala. I planområdets närhet ligger universitetsinstitutioner i Geovetarcentrum och på Medicinareberget, samt Chalmers tekniska högskola mfl. Ett grönområde med en lekplats finns sydväst om Reutersgatan. Planområdet ligger i utkanten av Olssons park, Norra Guldhedens stadsdelspark. Mossens idrotts- och grönområde, Botaniska trädgården och Slottsskogen ligger på ca 1 km avstånd från planområdet. Vid Guldhedstorget finns en livsmedelsaffär. Landala torg ligger ca 600 m från planområdet och Dr Fries torg ca 700 m från området. Till centrum är det ca 1500 m. Översiktskarta Teknik VA, fjärrvärme, el och tele finns i närområdet. Störningar Beräkningar av trafikbuller visar att bullernivåerna för större delen av planområdet ligger under riktvärdet 55 db(a). Närmast Reutersgatan ligger den ekvivalenta ljudnivån strax över 55 db(a). Halterna för olika luftföroreningar ligger inom de tillåtna gränsvärdena. 9

Detaljplanens innebörd och genomförande Detaljplanen medger uppförande av ca 50 smålägenheter i ett nytt bostadshus. Kvartersmarken är markanvisad av fastighetsnämnden till SGS Studentbostäder som exploatör. Avtal om genomförande av detaljplanen kommer att tecknas med exploatören. Kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Exploatör/fastighetsägare ansvarar för utbyggnad inom kvartersmark. Bebyggelse Bostadshuset Det nya bostadshuset byggs mot Reutersgatan och ersätter det befintliga enplanshuset som rivs. Byggnaden placeras nära gatan för att parken ska beröras så lite som möjligt. Den nya byggnaden ska gestaltas med uppdelade volymer för att ge en smal siluett och inordnas i helheten i Norra Guldhedens kulturmiljö. Tak och fasadmaterial ska anpassas till omgivande bebyggelse. Byggnaden är bestämd till höjd och utbredning i planförslaget. Bestämmelser om takform och fasadmaterial införs. Parken Olssons park ska bevaras som allmän park med träd och berghällar. Byggnaden är placerad med hänsyn till att bevara den stora eken i norr, trappvägen genom parken och berghällarna och träden i sydost. De svampangripna ekarna i sydväst som på grund av skadorna måste tas ner ska ersättas med nya träd. 10

Trafik och parkering Gator, gång- och cykelvägar Bostadskvarteret angörs från Reutersgatan som bibehålles i nuvarande utformning med trottoarer på båda sidor om körbanan. Parkering / cykelparkering Gällande parkeringstal anger ett behov av ca 11 parkeringsplatser för bil och 74 platser för cykel varav 55 i förråd. Kraven på att ordna parkeringsplatser för bil vid bostäder ifrågasätts och diskuteras för närvarande. Planen föreskriver smålägenheter om högst 25 m 2, den omgivande parkmiljön i riksintresseområdet är känslig, hårdgjorda ytor och intrång i parken ska minimeras. Detta och läget med närhet till synnerligen god kollektivtrafik motiverar enligt stadsbyggnadskontoret ett avsteg från parkeringstalet. En särskild parkeringsutredning kommer att genomföras. Planen ger plats för angöring och en bilparkeringsplats för rörelsehindrade inom kvartersmark. Längs Richertsgatan finns kantstensparkering och på Guldhedstorget finns parkeringsplatser som kan nyttjas för besökande. Behovet av cykelplatser tillgodoses i sin helhet inne i huset och vid bostadsentrén. Tillgänglighet och service Tillgängligheten till hållplatsen vid Wavrinskys plats är god. Livsmedelsaffären vid Guldhedstorget nås tillgängligt från planområdet. Gångvägarna till Landala torg och centrala staden är branta och består delvis av trappvägar. Byggnadens tillgänglighet säkerställs genom att bostadsentrén nås direkt från gatan och alla lägenheter nås med hiss. Friytor Nya träd ska planteras i parken. Teknisk försörjning Dagvatten Dagvatten kan avledas till dammen i parken och till ledningsnätet i gatan. Dagvattnet ska i första hand tas om hand på kvartersmark. Marken runt byggnaden ska beläggas med genomsläppligt material. Vatten och avlopp Vatten och avlopp kan anslutas till befintliga ledningar i Reutersgatan. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Göteborg Vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Värme Fjärrvärme finns utbyggt i området. Den nya byggnaden kan anslutas. 11

El och tele Befintliga ledningar i gatan förutsätts kunna utnyttjas för anslutning. Avfall Utrymme för avfall ordnas i bottenvåningen närmast gatan. Övriga åtgärder Geotekniska åtgärder Byggnaden grundläggs på berg. Grundläggningen ska utföras radonsäkert. Markmiljö Inga kända föroreningar finns inom området som ska bebyggas. Arkeologi Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Luft och buller Genom planområdets centrala läge nära kommunikationer och service förväntas trafiken inte öka på grund av bostadsbyggnaden. Luftkvaliteten ändras inte utan kommer fortsatt att ligga inom tillåtna gränsvärden. Bullerförhållandena ändras inte heller av bostadsbyggnaden. Ljudnivåerna från bil- och spårvagnstrafik har beräknats i en trafikbullerutredning. Bullerutredningen visar att större delen av det föreslagna bostadshuset ligger under gränsen för 55dB(A) medeldygnsnivå. Den ekvivalenta ljudnivån överskrids med 1 db(a) för tre lägenheter och med 2 db(a) för en lägenhet på fasaden som vetter åt Reutersgatan. De övriga fasaderna ligger på eller under 55 db(a). Alla lägenheter har vädringsmöjligheter mot en sida där 55 db(a) klaras. De gemensamma balkongerna, en på varje våning, ligger mot parken där såväl den ekvivalenta som den maximala ljudnivån ligger under riktvärdena. Kompensationsåtgärd Göteborgs kommun ska enligt beslut i kommunfullmäktige arbeta med kompensationsåtgärder för att säkerställa göteborgarnas tillgång till värdefulla naturoch rekreationsområden. Kompensationsåtgärder innebär att natur- och rekreationsvärden som går förlorade genom exploatering ersätts genom åtgärder i närområdet i första hand. Dessa åtaganden är frivilliga åtgärder som kommunen eller exploatören åtar sig utöver vad som krävs enligt miljöbalken. En utvärdering av behovet av kompensationsåtgärder har gjorts i samråd med berörda kommunala förvaltningar. Sammantaget bedömde kommunen att planen innebär en måttlig påverkan på den gröna parken. Som kompensationsåtgärd ska nya ekar planteras och sittplatsen vid trappvägen i parken förbättras. Åtgärderna regleras i exploateringsavtalet. Fastighetsindelning De befintliga fastighetsgränserna föreslås ändras enligt plankartan. 12

Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Exploatören och kommunen avser att teckna genomförandeavtal gällande utbyggnad av anläggningar på allmän plats. Anläggningar inom kvartersmark Exploatören ansvarar för utbyggnad och drift av anläggningar inom kvartersmark. Anläggningar utanför planområdet Kompensationsåtgärder utanför planområdet skall bekostas av fastighetsnämnden. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsbildning skall ske i enlighet med detaljplanen. Fastighetsreglering mellan kommunens fastigheter Guldheden 7:1 och Guldheden 754:2 skall ske så att de överrensstämmer med den nya planen. Ett område om 790 m 2 förs över från Guldheden 7:1 till Guldheden 754:2 och ett område om 160 m 2 till en ny fastighet. Samtidigt förs ett område om 400 m 2 från Guldheden 754:2 till en ny fastighet. Före beviljande av bygglov skall ovan nämnda åtgärder vara genomförda. Ansökan om lantmäteriförrättning Respektive ledningsägare ansvarar för ansökan om lantmäteriförrättning avseende ny ledningsrätt samt ändring alternativt upphävande av befintliga ledningsrätter. Ansvar för att ansöka om och bekosta lantmäteriförrättning för övriga åtgärder regleras i genomförandeavtalet. Kommunen ansöker om förrättning. Fastighetsrättsliga konsekvenser Fastighet Erhåller mark Avstår mark Markanvändning Guldheden 7:1 X Tomtmark Guldheden 754:2 X X Allmän platsmark 13

Avtal Befintliga avtal som berörs Avtal mellan kommun och exploatör Innan detaljplanen antas ska avtal tecknas mellan kommunen och exploatören angående genomförande av planen. Avtal mellan kommun och övriga fastighetsägare På kommunens fastighet Guldheden 7:1 finns det en byggnad som hyrs av Park och naturförvaltningen. Hyresavtalet skall sägas upp. Uppsägningstiden är 9 månader. Avtal mellan ledningsägare och exploatör Inom kommunägda fastigheter kan finnas ledningar som omfattas av markupplåtelseavtal mellan Göteborg Stad och Göteborg Energi som reglerar Göteborg Energikoncernens ledningar inklusive tillbehör i Göteborgs Stad. Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med kommunen/exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och kommunen/exploatören för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ledningsrätt. Dispenser och tillstånd Tidplan Samråd: Andra kvartalet 2014 Granskning: Fjärde kvartalet 2014 Antagande: Andra kvartalet 2015 Om planen inte överklagas fastställs den fem veckor efter antagande. Förväntad byggstart: Fjärde kvartalet 2015 Färdigställande: Andra kvartalet 2017 Genomförandetid Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen. Planens genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft 14

Överväganden och konsekvenser Överväganden har gjorts mellan olika intressen: I programarbetet framkom allvarliga invändningar mot att bygga i parken längs Reutersgatan fram till Guldhedstorget och avskärma Olssons park från gatan. Samtidigt är efterfrågan på bostäder i området stort, tillgängliga smålägenheter för studenter och andra unga behövs. Fler boende kan stödja den lokala handeln och service som finns i ett område med väl fungerande kollektivtrafik. De nya bostäderna har gestaltats med stor hänsyn till riksintresset för kulturmiljö, parken och den befintliga bebyggelsen. Byggnaden har utformats som ett punkthus och placerats till största delen på redan i anspråkstagen mark för att bibehålla parken och kontakten mellan parken och gatan och behålla den ursprungliga strukturen. De värdefulla naturpartierna har till stor del bevarats. Skydd för mindre hackspett har införts. Nollalternativet Att inte detaljplanera för bostäder vid den aktuella platsen skulle innebära att färre studenter och andra får möjlighet att bo centralt nära institutioner, kollektivtrafik och annan infrastruktur. Enplanshuset skulle ligga kvar oförändrat. De tre svampangripna ekarna måste enligt park- och naturförvaltningen av säkerhetsskäl tas ned oavsett om platsen bebyggs enligt förslaget. Sociala konsekvenser Genom planen kommer området att få ett ökat antal tillgängliga smålägenheter. Fler befolkar parken och torget och ger underlag för den lokala servicen. Allmänhetens tillgänglighet till parken påverkas inte med planförslaget. Integration Fler smålägenheter kan öka möjligheterna för blandad befolkning i området. Tillgänglighet Tillgängligheten till kollektivtrafiken är god. De nya bostäderna utformas med god tillgänglighet. Samtliga bostäder nås från marknivån via hiss. Trygghet/säkerhet Fler bostäder nära parken och torget ger fler ögon mot de allmänna platserna och ökar tryggheten för boende i alla åldrar. Barnperspektivet Den allmänna parken kan även i fortsättningen användas för lek. Tryggheten för t ex ungdomar på väg hem på kvällarna ökar med fler människor i rörelse på olika tider av dygnet. 15

Jämställdhet Fler människor ges möjlighet att bosätta sig i ett attraktivt område. Lägenheter med hiss efterfrågas. Bostäder nära god kollektivtrafik ger ökad valfrihet. Folkhälsa Planen ger goda förutsättningar för att gå och cykla, det bidrar till en god folkhälsa för de boende. Vardagsliv Norra Guldheden är en väl fungerande grannskapsenhet. Områdets ligger nära kollektivtrafik, universitetsinstitutioner, centrala staden, stadsdelstorg med viss service på Guldhedstorget. Det planerade nya bostadshuset blir en del i grannskapet i stadsdelens pågående vardagsliv. Visuell miljö Planområdet ligger i ett sammanhang som innehåller såväl stadsbildsfrågor som landskapsbildsfrågor. På grund av den mycket medvetna, väl planerade och naturanpassade grannskapsenheten på Norra Guldheden är landskapet fortfarande mycket närvarande i stadsbilden såväl i närområdet som visuellt från andra delar av staden som är belägna längre bort. Grönskan i parken bibehålls och kompletteras. Byggnaden kommer framför allt att synas från Wavrinskys plats, Reutersgatan, Dalheimersgatan och Ängemarken. Norra Guldhedens silhuett från centrala staden påverkas inte. Se bilder i avsnittet Kulturmiljö nedan. Miljökonsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att den redovisade användningen kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. MKB/Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för den aktuella detaljplanen. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKBförordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. 16

Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i en befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34, varför kriterierna i MKBförordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen: Inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt MB 7 kap. 28. Inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen (1998:905) 3 och bilaga 3. Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc. Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för det aktuella planförslaget. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 2013-01-25. Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Konsekvenserna för riksintresset för kulturmiljön ska särskilt belysas. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser. Naturmiljö Byggnadens placering nära gatan innebär begränsad påverkan på grönområdet i parken. Bergknallen i sydväst försvinner delvis under huset men bergskanten närmast parken bevaras. Kvartersmark med befintlig byggrätt norr om det planerade huset ändras till allmän plats park. Genom att placera huset delvis längre söderut än det befintliga huset ligger idag får den stora eken norr om huset möjligheter att utvecklas till ett riktigt stort träd. Nya träd planteras i söder mot Reutersgatan. 17

Situationsplan Kulturmiljö Planområdet ligger i Norra Guldheden som är klassat som riksintresse för kulturmiljövården. Motiven för riksintresset är följande: Experimentområde som visar 1940- och 50-talens bostadsbyggnadsideal enligt grannskapsplaneringens princip. En viktig förebild till efterkrigstidens bostadsområden. Uttrycken för riksintresset är följande: En naturanpassad plan som följer terrängen Den glest grupperade bebyggelsen omgiven av klippor och grönska Silhuetten ovanför det centrala Göteborg är ett karaktäristiskt landmärke Byggnadernas gestaltning, tegelarkitekturen med de omsorgsfullt utförda byggnadsdetaljerna Strukturen av familjelägenheter med barnstuga och centrumanläggning, det kringbyggda torget och parken Planområdet ligger i kärnområdet i den värdefulla kulturmiljön nära Guldhedstorget. Ett nytt bostadshus med små lägenheter nära områdets centrum kan ses som ett tillägg till centrumanläggningen och inordnas i strukturen av grannskapsplaneringen. 18

Den ursprungliga planen med den glest grupperade bebyggelsen omgiven av klippor och grönska blir med det nya huset fortfarande avläsbar i förhållande till omgivande stadsdelar. Inte heller gatusystemet i Norra Guldheden påverkas då infarten till det nya huset ligger utefter Reutersgatan och gångvägssystemet förblir oförändrat. Genom att placera den nya byggnaden delvis på redan bebyggd mark gör den så lite intrång i parken som möjligt och den gröna parkmiljön kan behållas. Från den centrala staden kommer Norra Guldheden även i fortsättningen att vara ett välbekant landmärke. Den karaktäristiska silhuetten ovanför Göteborgs centrala delar förblir oförändrad. Även från t ex Risåsgatan och Berzeliigatan skyms det föreslagna huset av berget och de befintliga byggnaderna. Från Risåsgatan Från Sten Sturegatan/Berzeliigatan Från Ramberget anas en del av taket. 19

Det föreslagna huset syns rödmarkerat vid pilen Från Wavrinskys plats, Reutersgatan, Dalheimersgatan och Ängemarken kommer det nya huset att synas. Befintligt Enligt förslaget Reutersgatan från Wavrinskys plats 20

Reutersgatan mot Olssons park Dalheimersgatan mot sydväst Från Ängemarken mot norr Den nya byggnaden ska gestaltas med uppdelade volymer för att ge en smal siluett och inordnas i helheten i Norra Guldhedens kulturmiljö. Tak och fasadmaterial ska anpassas till omgivande bebyggelse. Byggnaden är bestämd till höjd och utbredning i planförslaget. Planen anger bestämmelser om takform och fasadmaterial. De befintliga byggnadernas gestaltning med den omsorgsfulla tegelarkitekturen påverkas inte av det nya huset. Någon påtaglig skada på riksintresset för kulturmiljö bedöms inte uppkomma. 21

Påverkan på ljusförhållanden Då planområdet är centralt beläget omgivet av befintlig bebyggelse har solstudier tagits fram. Detta har gjorts för att dels kunna studera påverkan på ljusförhållandena för befintlig bebyggelse och parken, dels för de föreslagna nya bostäderna. Solstudierna visar att de två bostadshusen på var sida om Dalheimersgatan närmast Richertsgatan kommer att påverkas. På vår- och höstdagjämningen skuggas lägenheterna i det södra huset under ca en timme vid sjutiden på morgonen och lägenheterna i det norra huset under en till två timmar vid nio- tiotiden. Vid sommarsolståndet är skuggan från det nya huset kortare, det södra bostadshusets gavel skuggas en dryg timme vid åtta- tiden, några lägenheter i det norra huset skuggas mellan tio och elva. Inga andra befintliga hus skuggas av det planerade bostadshuset. Vid vår- och höstdagjämningen och vid sommarsolståndet ligger parken helt solbelyst under dagen fram till ca 14:30 då skuggan rör sig från norra delen av parken ner mot torget. Skugga från träd är inte redovisade i modellen. 20 mars kl 07:17 20 mars kl 08:17 20 mars kl 09:17 20 mars kl 11:17 20 mars kl 14:17 20 mars kl 16:17 22

21 juni kl 8:26 21 juni kl 10:26 21 juni kl 14:26 21 juni kl 17:26 Påverkan på luft Tillkomsten av bostadshuset beräknas inte nämnvärt påverka luftmiljön. Påverkan på vatten Den planerade exploateringen innebär fortsatta dagvattenflöden i parken till dammen. Mer mark med genomsläppligt material friläggs runt den stora eken i norr. Lokala miljömål Avstämning har gjorts mot de lokala miljömålen. Planen bedöms ha viss positiv påverkan på de lokala miljömålen: Begränsad klimatpåverkan, Frisk luft, Bara naturlig försurning, Ett rikt växt- och djurliv, God bebyggd miljö. Planen bedöms inte ha negativ inverkan på något mål. Positiva effekter utgörs sammanfattningsvis av: God kollektivtrafik, lågt bilinnehav, lågt parkeringstal. Miljökvalitetsnormen bedöms klaras. Del av parkmark skyddas som fågelbiotop för Mindre hackspett. Ekonomiska konsekvenser Planens ekonomi Fastighetsnämndens inkomster och utgifter Fastighetsnämnden får inkomster i form av arrendeavgifter och utgifter för lantmäteriförrättning samt kompensationsåtgärder. Trafiknämndens utgifter Trafiknämnden får inga utgifter till följd av planen. 23

Park- och Naturnämnden utgifter Park- och Naturnämnden får utgifter för anläggande av kompensationsåtgärder. Kostnader för skötsel och underhåll av parken bedöms vara oförändrat. Kretslopp och vattennämndens inkomster och utgifter Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter. Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören får kostnader för utbyggnad av kvartersmark. Överensstämmelse med översiktsplanen Detaljplanen är i överensstämmelse med gällande översiktsplan. För Stadsbyggnadskontoret Karoline Rosgardt Planchef Anna-Karin Nilsson Planarkitekt För Fastighetskontoret Charlotta Cedergren Distriktschef Tomas Freiholtz Exploateringsingenjör 24