Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 2 A B Svenska Bostadsfonden 2 Bagaren Svenska Bostadsfonden 2 Pilgrimmen Svenska Bostadsfonden 2 Jätten Svenska Bostadsfonden 2 Myran 2008
förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB Faktaruta Startår: 2005 Antal lägenheter: 151 Kvadratmeter: 11 498 KVM Förvärvsvärde: 85 MSEK Orter: Växjö, och Fördelning andel lägenheter: 48% 20% 32% Växjö Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning I Fond 2 har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden stängdes för teckning den 31 december 2005 och förvaltar idag 4 fastigheter i Växjö, och. Portföljen omfattar totalt 151 lägenheter och totalytan är 11 498 kvm. Växjö är en av Sveriges mest expansiva orter. Om man ser till befolkningstillväxten är staden den snabbast växande utanför Skåne och Stockholm. Universitetet, den diversifierade näringslivsstrukturen och ställningen som regionstad i södra Småland borgar för en fortsatt god tillväxt. har en attraktiv boendemiljö och är en populär pendlingsort till Norrköping. är en regionstad med stadig inflyttning över tid. Högskolan och ett antal etableringar inom it, telekom och handel gör att den positiva utvecklingen antas fortsätta. Resultatmässigt har Fonden påverkats negativt av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken sin viktigaste styrränta, reporäntan, på en hög nivå under större delen av året. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna i allmännyttan med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och med stor sannolikhet kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. På grund av det relativt höga ränteläget under året och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 2 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. 20
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 8 867 9 385 Omkostnader inkl. avskrivningar -5 943-6 326 Rörelseresultat 2 924 3 059 Intäktsräntor 60 84 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -3 521-2 771 Vinst försäljning av fastigheter (exkl. räntor riskbärande kapital) 125 Resultat -537 497 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 85,0 85,4 Övriga tillgångar 3,1 4,1 Summa tillgångar 88,1 89,5 Riskbärande kapital 21,3 22,0 Fastighetskrediter 59,4 61,7 Övriga skulder/avsättningar 7,4 5,8 Summa finansiering 88,1 89,5 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33% 382 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43% 0 Preferensaktier A, utdelning 20% 0 0 Preferensaktier B, utdelning 4% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 382 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 900 000 SEK, fast ränta 5% 45 000 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 50 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2005 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 21
22
Fastighet Pilgrimen i Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Skönbergagatan 29 och 31 Fastighetsbeteckning Pilgrimen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta 2 878 kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda/ombyggda 1967 Pilgrimen är belägen i och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med s Brunn invid Göta Kanal. 23
Fastighet Bagaren i Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Bjelkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta 1 119 kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och s Brunn. 24
Fastighet Jätten i Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 Vädursv. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Västervik Växjö Oskarshamn Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Trollbackevägen 30-40 Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta 5 612 kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala. 25
Framnäsv. Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Myran i Växjö Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Växjö C. 5 min -> Örkelljunga Hörby Växjö Tollarp Simrishamn Västervik Oskarshamn Stad Växjö Adress Prebendevägen 5-7 Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 2006 Uthyrningsbar yta 1 889 kvm Lägenheter 30 Kommersiella lokaler 1 lokal Övrigt Fastigheten byggd 1970 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, ca fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 26
27
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 2 AB