FÖRSLAG TILL STADSPLAN FÖR YTTERNÄS BY, LÄGENHETERNA ELLER DEL AV LÄGENHETERNA RNR 2:92, 2:97, 2:101, 2:102, 2:109 2:113 (LÖKSKÄRSBERGET)

Nr 916 PLANBESKRIVNING FÖRSLAG TILL STADSPLAN FÖR YTTERNÄS BY, LÄGENHETERNA ELLER DEL AV LÄGENHETERNA RNR 2:92, 2:97, 2:101, 2:102, 2:109 2:113 (LÖKSKÄRSBERGET) Godkänd av stadsplanenämnden Godkänd av stadsstyrelsen Utställd under perioden Antagen av fullmäktige Datum för ikraftträdande

1. BASUPPGIFTER 1.1. PLANENS LÄGESBESKRIVNING Stadsplanen omfattar södra delen av Lökskärsberget i stadsdelen Västra Ytternäs. Planeområdet gränsar i norr till ett oplanerat område som bebyggts med fritidshus, i öster till stadsplanelagt egnahemsområde, i söder till ett oplanerat obebyggt område och i öster till Sviby viken. 1.2. PLANENS NAMN OCH SYFTE Planens namn, Lökskärsberget, är relaterat till det bergsområde som planområdet är en del av. 2

1.3. BESKRIVNINGENS INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. BASUPPGIFTER 1.1. PLANENS LÄGESBESKRIVNING 1.2. PLANENS NAMN OCH SYFTE 1.3. BESKRIVNINGENS INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1.4. FÖRTECKNING ÖVER BILAGOR 2. SAMMANFATTNING 2.1. PLANEPROCESSENS SKEDEN 2.2. STADSPLAN 2.3. PLANENS GENOMFÖRANDE 2.3.1. UTBYGGNADSTIDTABELL OCH GENOMFÖRANDE 3. UTGÅNGSLÄGE 3.1. REDOVISNING AV PLANEOMRÅDET 3.1.1. ALLMÄN BESKRIVNING 3.1.2. NATURMILJÖ 3.1.3. BYGGD MILJÖ 3.1.4. MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN 3.2. PLANERINGSSITUATION 3.2.1. PLANER, BESLUT OCH BESKRIVNINGAR SOM BERÖR PLANERINGSOMRÅDET 3.2.2. MÅLSÄTTNINGAR OCH RIKTLINJER FÖR DETALJPLANERINGEN 4. STADSPLANENS PLANERINGSSKEDEN 4.1. BEHOVET AV FRAMTAGNING AV PLAN 4.2. PLANEPROCESSENS PÅBÖRJANDE OCH BESLUT 4.3. DELTAGANDET OCH SAMARBETE 4.4. STADSPLANENS MÅLSÄTTNING 5. BESKRIVNING AV STADSPLANEN 5.1. PLANENS STRUKTUR 5.1.1. UPPSKATTAD BEFOLKNING, ARBETSPLATSER 5.1.2. UPPSKATTAD SERVICE 5.2. GENOMFÖRANDE AV MILJÖNS KVALITÉTSMÅLSÄTTNINGAR 5.3. MARKRESERVATIONER 5.3.1. KVARTERSMARK 5.3.2. PARKMARK 5.3.3. TRAFIKOMRÅDEN, TRAFIKLÖSNINGAR OCH KOMMUNALTEKNISKA LÖSNINGAR 5.3.4. ANDRA OMRÅDEN 5.3.5. SAMMANSTÄLLNING AV MARKANVÄNDNINGEN 5.4. PLANENS INVERKAN 5.4.1. INVERKAN PÅ BEBYGGD MILJÖ 5.4.2. INVERKAN PÅ NATURMILJÖN OCH OMGIVANDE NATUR 5.5. STÖRANDE FAKTORER I MILJÖN 5.6. PLANENS TECKENFÖRKLARING OCH BESTÄMMELSER 5.7. NAMN INOM PLANEOMRÅDET 5.8. ILLUSTRATION 6. PLANENS GENOMFÖRANDE 6.1. GENOMFÖRANDE OCH TIDTABELL 1.4. FÖRTECKNING ÖVER BILAGOR - UTDRAG UR GENERALPLAN; MARKANVÄNDNING - UTDRAG UR GENERALPLAN; VÅNINGSTAL - UTDRAG UR GENERALPLAN; EXPLOATERINGSTAL - ORTOKARTA MED STADSPLANESTRUKTUREN - MARKÄGARE, ÄGOBYTEN MED AREALER 3

2. SAMMANFATTNING 2.1. PLANEPROCESSENS SKEDEN Generalplan för Mariehamn är godkänd av fullmäktige 26.9.2006. Enligt generalplanen är planeområdet reserverat för småhusdominerad bostadsbebyggelse, BS-1, och för rekreationsområde, R. Inom området finns två fornlämningar. Föreliggande stadsplaneförslag följer intentionerna i generalplanen. 2.2. STADSPLAN Stadsplanen omfattar områden för egnahemstomter, ett parkområde som skall bevaras i naturligt tillstånd, mindre parkområden som skall planteras och gatuområden. 2.3. PLANENS GENOMFÖRANDE 2.3.1. UTBYGGNADSTIDTABELL OCH GENOMFÖRANDE En exploatering av området förutsätter utbyggnad av gatu-, vatten- och avloppsnät i enlighet med godkända avtal mellan Mariehamns stad och markägarna. 3. UTGÅNGSLÄGE 3.1. REDOVISNING AV PLANEOMRÅDET Planeområdet omfattar ca 3,6 ha. 3.1.1. ALLMÄN BESKRIVNING Planeområdet är i huvudsak obebyggt och terrängen domineras av en längsgående bergrygg med sluttningar mot sydväst och sydost. På området finns två krigstida lämningar som markägaren anhållit tillstånd av landskapsregeringen att rubba. Museibyråns bedömning är att fornlämningarna kan rubbas efter att de dokumenterats. Dokumentationen är gjord idag och slutgiltigt tillstånd att rubba fornlämningarna beviljas under 2007-08. 3.1.2. NATURMILJÖ Växtligheten på Lökskärsberget består av tallskog i öster som övergår till kalt berg i väster mot Svibyviken och skapar därmed en speciellt känslig strandzon. 3.1.3. BYGGD MILJÖ På området finns ett egnahem från 1991 som byggts på dispens och två äldre sommarstugor. 3.1.4. MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Planeområdet är huvudsakligen i privat ägo. När planen träder ikraft övergår gatu- och parkområdena till staden och stadens vägservitut inom kvartersområde till respektive markägare. Staden äger ett friluftsområde och ett vägservitut som motsvarar 16 % av planeområdet. 3.2. PLANERINGSSITUATION 3.2.1. PLANER, BESLUT OCH BESKRIVNINGAR SOM BERÖR PLANEOMRÅDET GENERALPLAN I generalplanen för Mariehamn är planeområdet reserverat för småhusdominerad bostadsbebyggelse och rekreationsområde. Våningstalet stipuleras till I-II och exploateringstalet till 0,1-0,2. Som en rekommendation anges att bebyggelsen på Lökskärsberget planeras så att områdets natur och bergbundna karaktär beaktas. 4

STADSPLAN Planeområdet är inte stadsplanelagt. BYGGNADSORDNING Landskapsstyrelsen har fastställt BO för Mariehamn att träda i kraft 01.01.1996. FASTIGHETSINDELNING Stadsplanen omfattar lägenheterna eller del av lägenheterna Rnr 2:92, 2:97, 2:101, 2:102, 2:109-2:113 i Ytternäs by. BYGGNADSFÖRBUD Byggnadsförbud råder inte på området men de inskränkningar som följer av BO rörande byggande på icke detaljplanerad mark gäller. GRUNDKARTA Grundkartan för området är uppgjord av FM-KARTTA OY år 1999. Stadens mätningsavdelning har successivt justerat och kompletterat kartan. 3.2.2. MÅLSÄTTNINGAR OCH RIKTLINJER FÖR DETALJPLANERINGEN Utdrag ur generalplanen som berör det aktuella området. Bostadsmarken - att ändra markanvändnindgen till förmån för egnahemsbebyggelse dock så att områdets naturliga strandmiljö och bergiga karaktär bibehålls Grön- och fritidsområden - att grönområden och grönkorridorer växer sammanhållet och att i plan anvisade parker och grönområden inta tas i anspråk för exploatering - att grönområden och grönkorridorer ges ett skydd i plan Trafiken - att differentiera trafiknätet i infarter/huvudgator och lokalgator - att leda biltrafiken på det befintliga gatu- och vägnätet - att inte bygga nya trafikleder i parkmark - att eliminera eller minska obehövlig trafik i bostadsområden - att en strandnära gångväg utbyggs över Lökskärsberget 4. STADSPLANENS PLANERINGSSKEDEN 4.1. BEHOVET AV FRAMTAGNING AV PLAN Planen skall ge ett tillskott av egnahemstomter i staden med tanke på efterfrågan av egnahemstomter. Staden har konstaterat att det är inte ändamålsenligt att reglera byggandet i området med dispenser. 4.2. PLANEPROCESSENS PÅBÖRJANDE OCH BESLUT Stadsplaneprocessen har påbörjats med anledning av anhållan från markägarna och slutförs sannolikt under år 2008. Till planeförslaget fogas ett exploateringsavtal mellan staden och markägarna som reglerar byte av markområden, utbyggnad av gator och VA-ledningar samt fördelningen av de uppkomna kostnaderna. Exploateringsavtalet och planförslaget behandlas av stadsfullmäktige. 4.3. DELTAGANDET OCH SAMARBETE Planen har utarbetats utgående från generalplanens riktlinjer och markägarnas önskemål och synpunkter samt med beaktande av tekniska verkens synpunkter. Under planeringsprocessen har ett planeutkast framtagits som markägarna, tekniska nämnden och kulturnämnden gett synpunkter över varefter planeförslaget framtagits och behandlats i stadsplanenämnden, stadsstyrelsen och fullmäktige. 5

4.4. STADSPLANENS MÅLSÄTTNING Huvudmålsättningen är att planera ett egnahemsområde som så långt som möjligt tar hänsyn till områdets natur och bergbundna karaktär samt den kännspaka och ur naturvårds- och landskapssynpunkt känsliga strandzonen. Planeområdets västra del mot Svibyviken reserveras som kvartersmark och den östra delen som gatuområde och parkmark. Området matas av en ny vägsträckning från Fiskarevägen som ansluter sig till parkområdet mellan Lökskärsberget och det utbyggda småhusområdet österom. Vägen och parkområdet är en del av stadens nord-sydliga grönkorridor vari en allmän gångväg från Fiskehamnen mot Lervik ingår. De två krigstida fornlämningar inom planeområdet som redovisas i generalplanen visas inte i stadsplanen efter kontakt med museibyrån. Orsaken till detta är att sökanden anhållit om att få rubba dessa vilket styrkts av landskapets museibyrå under förutsättning av att dokumentation har gjorts och museiverket godkänner borttagandet. Tillståndet förväntas beviljas under 2007-08. 5. BESKRIVNING AV STADSPLANEN 5.1. PLANENS STRUKTUR Planeområdets västra del mot Svibyviken reserveras som kvartersmark och den östra delen som gatuområde och parkmark. Parkmarken är en buffert mellan det nya bostadsområdet och det utbyggda egnahemsområdet i öster. Kvartersmarken har indelats i 12 egnahemstomter med ett e-tal från 0.1-0.2 så att tomterna vid stranden är störst och har det lägsta e-talet och tomterna österom är mindre och ges det högre e-talet. Kvartesområdet närmast Svibyviken, strandzonen, får inte exploateras. En ny matargata dras mellan det nya egnahemsområdet och det som utbyggts under 80-talet till Fiskarevägen med en fortsättning som ett vägområde reserverad för fotgängare till en ev. bro till Lilla lökskäret. Lokalgatan till de nya strandtomterna följer terrängens sluttning. En gångstig från stadens parkområde vid stranden till matargatan och det tidigare utbyggda egnahemsområdet ökar tillgängligheten till strandmiljön. 5.1.1. UPPSKATTAD BEFOLKNING, ARBETSPLATSER Planeområdet omfattar 12 egnahemstomter (BE) med ca 13 lägenheter för ca 45 boende. Området får bebyggas med två lägenheter per tomt vilket skulle innebära totalt 24 lägenheter med ca 80 boende. Enligt praxis tillåts att en femtedel av den utbyggda våningsytan får utnyttjas för affärs- och kontorslokaler. 5.1.2. UPPSKATTAD SERVICE Inom planeområdet finns inte servicefunktioner. Närmaste stadsdelscentrum är Västernäs centrum. Avstånd till närbutik, skola och daghem är ca 1,5 km. Avstånd till stadsbussens hållplats ca 500m. 5.2. GENOMFÖRANDE AV MILJÖNS KVALITÉTSMÅLSÄTTNINGAR Bebyggelsens och gatumiljöernas utformning regleras i stadsplanen och meddels stadsplanebestämmelser. 5.3. MARKRESERVATIONER 5.3.1. KVARTERSMARK Kvartersmarken är indelad i tre större tomter längs stranden med ett e-tal 0.1 och nio mindre tomter längre bort från stranden med e-tal 0.15-0.24. Våningstalet och byggnadsytorna har placerats med tanke på att även byggnaderna längst bort från stranden kan ha en havsutsikt. Strandtomternas regleras så att en strandzon ca 25-35 m bred inte får bebyggas utan skall kvarstå i naturtillstånd. Dessa tomter får bebyggas i enbart I våning med takåsens riktning parallell med strandlinjen och bekläs med träpanel i jordnärafärger. Tomterna längre bort från stranden får byggas i max. två våningar och liksom strandtomterna bekläs i träpanel med jordnärafärg. Avsikten är att strandlinjen sedd från havet bevaras orörd och att de låga byggnaderna smälter in i landskapsbilden. På grund av den känsliga skärgårdsnaturen innehåller stadsplanen bestämmelser om begränsning av sprängning och utfyllnader av bergsmark. 6

I stadsplanebestämmelse ställs kravet att risken för radon skall beaktas vid planeringen av grundkonstruktioner. 5.3.2. PARKMARK Inom planeområdet finns 7.620 m² parkmark varav 3.089 m² skall bevaras i naturtillstånd. Markarbeten och planteringar skall utgå från områdets bergbundna karaktär med låg växtlighet. Träd skall sparas. Gångstigarna på området skall följa terrängen och vara som naturstigar. 5.3.3. TRAFIKOMRÅDEN, TRAFIKLÖSNINGAR OCH KOMMUNALTEKNISKA LÖSNINGAR Området ansluts till befintlig väg med ny matargata och ny lokalgata. Området ansluts till stadens VA-nät. Under gata byggs VA-ledningar med självfall mot sydost. Mängden gator har minimerats av såväl ekonomiska och landskapsmässiga skäl i den ytterst känsliga bergiga terrängen. Deras placering har studerats med syfte att spara på den knappa växtligheten. Gatubelysningen anpassas till områdets karaktär. 5.3.4. ANDRA OMRÅDEN Inom planeområdet finns inte andra områden. 5.3.5. SAMMANSTÄLLNING AV MARKANVÄNDNINGEN MARK- AREAL TOMTER BYGG.RÄTT LÄGENHETER INVÅNARANTAL ANVÄNDNING ANTAL ANTAL m² st v.y. m² 1,1 lgh / BE-tomt á 3,5 inv./lgh BE 24.177 12 3.390 13 45 inv. P 4.531 - - - - PN 3.089 - - - - GATUMARK 4.052 - - - - Totalt 35.849 12 3.390 13 45 inv. 5.4. PLANENS INVERKAN 5.4.1. INVERKAN PÅ BEBYGGD MILJÖ Befintlig bebyggd miljö påverkas inte av planen. Byggnadsytorna är placerade så att egnahemmet och den sommarstuga som är längre in från stranden är inom byggnadsyta vilket möjliggör att dessa byggs ut. 5.4.2. INVERKAN PÅ NATURMILJÖN OCH OMGIVANDE NATUR Naturmiljön minskar. Landskapsvyn från havet ändras. Biltrafiken ökar. 5.5. STÖRANDE FAKTORER I MILJÖN Passagerarfärjtrafiken kan ev. uppfattas som störande. 5.6. PLANENS TECKENFÖRKLARING OCH BESTÄMMELSER Teckenförklaringarna och bestämmelserna följer gängse modell. 5.7. NAMN INOM PLANEOMRÅDET Föreslagna namn inom planeområdet på gator och parkområde är relaterade namn på fiskeredskap och relaterade till närliggande egnahemsområdes namn på fisknamn. 7

5.7. ILLUSTRATION En illustration över stadsplanen visar bebyggelsens placering, volym och takform. 6. PLANENS GENOMFÖRANDE 6.1. GENOMFÖRANDE OCH TIDTABELL Markbyten, utbyggnad av kommunalteknik och fördelning av kostnaderna görs i enlighet med ett gemensamt avtal mellan staden och markägarna. Stadsarkitektkontoret 01.11.2007 Sirkka Wegelius Stadsarkitekt 8

9

10

11

12

13

14