Stadsutvecklingsnämnden 22, Dnr MHSTAD/49/2018. Bilagor: Gällande stadsplaner för kvarter 9 i stadsdelen

Transkript

1 Ändring av stadsplanen och tomtndelningen för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 3 och 4 och ändring av stadsplanen för Sviby by del av lägenheten Rnr 2:25 samt tomtndelning för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 11, 12 och 13 (stplnr 1098 Dnr MHSTAD/49/2018 Stadsutvecklingsnämnden 22, Bilagor: Gällande stadsplaner för kvarter 9 i stadsdelen Kasberget; A - SUN 22 Ortokarta för kvarter 9 i stadsdelen Kasberget; B - SUN 22 Markanvändningsillustraton för kvarter 9 i stadsdelen Kasberget, alternatv 1, ; C - SUN 22 Markanvändningsillustraton för kvarter 9 i stadsdelen Kasberget, alternatv 2, ; D - SUN 22 Markanvändningsillustraton för kvarter 9 i stadsdelen Kasberget, alternatv 3, ; E - SUN 22 Anhållan Staden initerar gm stadsarkitektkansliet en planändring av tomter för ferbostadshus i stadsdelen Kasberget omfatande kvarter 9. Bakgrund Gällande stadsplaner

2 Planområdet berörs av tre fastställda stadsplaner. Planområdet omfatar 4 tomter. För de två norra tomterna är gällande stadsplan från år Markanvändningen är BV, kvartersområde för bostadsvåningshus. På tomterna anges en byggnadsyta som får bebyggas i ½ II ½ IV våningar, två separata parkeringsplatser, et område reserverat för en allmän gång-, cykel- servicetraik och traik tll parkeringsplatserna samt område som planteras. Byggnadsrät per tomt är 1400 m² våningsyta vilket ger et exploateringstal om 0.6. Tomterna är inte mäta. Tomten söder om de ovan har en gällande stadsplan från år Planeringen av tomten såsom byggnadsytor, byggnadsrät och antal våningar är samma som för tomterna norrom. Tomten är mät som tomt nr 3. Den södra tomten har en gällande stadsplan från år Planeringen av tomten såsom byggnadsytor, byggnadsrät och antal våningar är samma som för tomterna norr om. Tomten är mät som tomt nr 4. Generalplanen Generalplanen är inte fastställd och därför inte juridiskt bindande. Generalplanen är godkänd av fullmäktge år I generalplanen stpuleras för planområdet markanvändningarna BV, våningshusdominerad bostadsbebyggelse och R, rekreatonsområde. Antalet våningar stpuleras tll IV våningar och exploateringstalet tll0.6. Utbyggnad av området Inom området inns utbyggt en transformatorbyggnad och ledningar dragna tll denna. För övrigt är planområdet obebyggt. Stadsarkitektkansliet konstaterar Stadsfullmäktgeledamöter har genom en moton Stds 99/2016 lyf fram behovet av bostäder och tomter för barnfamiljer och uppmanat staden at ta fram tomter för byggande av egnahem, parhus och radhus. Stadsutvecklingsnämnden behandlade motonen vid sit möte den och som en åtgärd tog upp ändringen av bostadsvåningshustomterna vid Kasberget tll småhusbebyggelse. Uppdraget togs in i stadsutvecklingsnämndens verksamhetsplan för För tllfället har staden en reserv på forton lediga egnahemstomter. Stadsplanen för Södra Lillängen har tagits fram och kommer at antas under året. Utbyggnaden kan ske tdigast Under tden kunde småhustomterna vid Kasberget ges ut genast när stadsplaneförslaget träder i kraf. Området väster och söder om de aktuella tomterna består av egnahem och i öster av naturmark med branta berg i dager som utgör en del av en genom staden löpande nordsydlig grönkorridor. I norr angränsar sig tomtraden tll stadens gräns mot Jomala. Kasbergsvägen som matar området är avsedd för blandtraik där genomfartstraiken inte är tllåten. Kommunaltekniken inns vid tomtgränsen. Mit i området har en eltransformatorstaton placerats, vilket orsakar begränsningar för områdets planering. De närmaste busshållplatserna inns vid Sjukhusbacken och Uppgårdsvägen. Daghemmet för norra staden inns i Backeberg och skolan i Strandnäs.

3 Stadsarkitektkansliet har tagit fram tre markanvändningsalternatv för området i samråd med infrastruktursektorn. Alternatven utgår ifrån at inga nya gator behöver anläggas och at den beintliga eltransformatorstatonen kvarstår där den står. Den branta bergsslutningen öster om tomterna förblir park i naturtllstånd. Alternativ 1 Området byggs med nio egnahem. Tomtstorleken varierar mellan 356 m2 och 594 m2. Den sammanlagda våningsytan är 1850 m2 och exploateringstalet på området Byggnaderna i ½ I och II våningar placeras där det är lämpligast med tanke på terrängen. Byggnaderna vid Kasbergsvägen byggs på tomtgräns med garagen indragna från gatan för at åstadkomma en sammanhållen stadsbild. Alternativ 2 Området består av fyra tomter för sammanlagt tolv parhus som grupperats runt gemensamma vistelsegårdar. Placeringen av byggnaderna och bilplatserna har anpassats tll terrängen. Våningstalet är ½ I eller II beroende på terrängen. Den sammanlagda våningsytan är 2750 m2 och exploateringstal Alternatvet ger 24 bostäder. Alternativ 3 Alternatvet är en kombinaton av sju egnahem och tre tomter för sammanlagt sex parhus. Egnahemstomterna är slutningstomter på m2 med våningstalet på ½ I. Parhusen placeras vid tomtgräns mot Kasbergsvägen för at skapa en sammanhållen stadsbild och lämna tllräckligt med utrymme på tomten för vistelsegårdar. Den sammanlagda våningsytan är 2650 m2 och områdets exploateringstal Alternatvet ger 19 bostäder. Sammantaget minskar våningsytan på tomterna jämfört med gällande plan från 5600 m2 tll 2750 m2 eller mer beroende på alternatvet och antal bostäder från 70 tll Exploateringstalet på området minskar från 0.6 tll 0.4. Et stadsplaneutkast kommer at tas fram utgående från det valda markanvändningsalternatvet som kommer at bearbetas vidare. Övrigt Stadsarkitektkansliets bedömning är at anhållan följer generalplanens intentoner vad gäller antal våningar och exploateringstal och avviker vad gäller markanvändning. Ärendet behandlas som en komplicerad planprocess. Planärendet innebär en betydande förändring jämfört med gällande plan varför et samrådsförfarande under beredningsskedet är ändamålsenligt. Efer at planförslaget behandlats av stadsstyrelsen inför stadsfullmäktge ställs förslaget ut i 30 dagar. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden inbegär et utlåtande från infrastrukturnämnden över de framtagna markanvändningsalternatven med en kalkyl över deras utbyggnadskostnader och preliminärt uppskatade inkomster från tomtförsäljning. Utlåtandet bör innas tllhanda vid stadsutvecklingsnämndens nästa möte den 11 juni 2018 för val av alternatv.

4 Beslut: Förslaget godkänns. Infrastrukturnämnden 50, Samhällstekniska chefens beredning: Infrastrukturen för området är färdigt utbyggd. Vaten och avlopp är klart utbyggt, förutom de nya tomtanslutningar som behövs beroende på stadsplanealternatv, men tomtägarna betalar för tomtanslutningarna. Så totalt set är de nya kostnaderna marginella. Föreslagna ändringar tll stadsplanen leder tll det at två eller tre VA-intag måste byggas om. Kostnad ca euro per et nyt intag som betalas av blivande tominnehavare. Förlust 2 376,62 euro per outnytjat VA-intag byggt år Den beintliga transformatorstatonen i området kan inte fytas tll någon annan plats utan betydande tekniska och ekonomiska konsekvenser, och i så fall utanför stadsgränsen. Den beintliga infrastrukturen byggdes ut samtdigt för samtliga kvarter i området; Apalängen kvarter 7 (väster om Kasbergsgatan), Kasberget kvarter 9 (öster om Kasbergsgatan), Apalängen kvarter 8 och 9 (Länsmansgränd) och Kasberget kvarter 4 (Åsgränd). De totala kostnaderna var då år 2005 ca euro och är fördelade på alla tomter i området. Tomtpriserna är uträknade för at täcka stadens kostnader för utbyggnad av infrastruktur, markköp, planläggning och utgivning. Vid utgivning var tomtpriset för Kasberget kvarter 9 ca euro vilket idag efer indexjustering motsvarar ca euro vilket då är även den summa som staden behöver få tllbaka för at inte gå på förlust. De tre olika markanvändningsalternatven skiljer sig åt när det gäller prissätning och utgivning. Alternatv 1 består av nio stycken egnahemstomter och ges därför ut i första hand tll privatpersoner. Priset på tomterna behöver i snit vara ca euro för at följa gällande regelverk om prissätning fastställt av stadsfullmäktge. Deta pris är betydligt högre än de euro som är det högsta priset som de övriga tomterna i området har sålts för, där prisspannet varit euro. Alternatv 2 består av fyra tomter med tre parhus på varje, som därför är riktat tll företag. Priset på tomterna behöver i snit vara ca euro för at följa gällande regelverk. Priset bör anses som helt rimligt med tanke på at varje tomt innehåller sex lägenheter. Efersom de ges ut tll förtag så ges de även ut på anbud som kan generera et högre pris om det är många budgivare. Alternatv 2 saknar den instruktva allmänna gångstgen som inns på södra sidan av området och som inns i alternatv 1 och 3. Utan gångstgen så har inte allmänheten möjlighet at ta sig upp på berget och tll Dalbo denna väg. Alternatv 3 är en kombinaton av tomter för privatpersoner och företag. Priset för egnahemstomterna behöver i snit vara ca euro och priset för parhustomterna ca euro för at följa reglerna och även kan generera högre pris vid budgivning. Problemet med alternatv 3 är de gemensamma infarter som kan förorsaka stridigheter angående skötsel och underhåll.

5 De nuvarande tomterna i Kasberget kvarter 9 har varit svårsålda och en fexibel stadsplan skulle öka möjligheterna at få tomterna sålda. Möjligheten at kunna bygga husen i et plan ökar också möjligheten at sälja tomter tll privatpersoner. Infrastrukturdirektörens förslag: Nämnden föreslår at stadsplanen görs fexibel för at öka möjligheterna at få tomterna bebyggda. Nämnden förordar i första hand alternatv 2 och i andra hand alternatv 1 med ovan presenterade tomtpriser. Alternatv 2 ger fera invånare medan alternatv 1 ger efertraktade egnahemstomter, speciellt om de kan bebyggas i et plan. Nämnden föreslår at en instruktv allmän gångstg tas in någonstans i området även i alternatv 2. Beslut: Förslaget godkänns. Stadsutvecklingsnämnden 31, Infrastrukturdirektörens förslag tll infrastrukturnämnden är at i första hand förorda markanvändningsalternatvet 2, fyra tomter med tre parhus varje tomt, och i andra hand markanvändningsalternatvet 1, nio egnahemstomter. Därtll betonas at stadsplanen görs fexibel för at öka möjligheten at få tomterna bebyggda. Därtll föreslår infrastrukturdirektören at en instruktv allmän gångväg tas in i planeringen. Stadsarkitektkansliet konstaterar at markanvändningsalternatven som anpassats tll terrängförhållandena utnytjar planområdet olika efektvt och ger möjlighet tll olika antal bostäder för olika kundgrupper. Alternatv 1 är traditonella egnahemstomter. Områdets sammanlagda byggnadsrät, antalet bostäder och antalet invånare är lägst av alternatven. Alternatv 2 är tre parhus grupperade på en tomt. Planområdet omfatar fyra tomter och områdets sammanlagda byggnadsrät, antalet bostäder och antalet invånare är högst av alternatven. I alternatv 3 kombineras parhus med egnahem och områdets sammanlagda byggnadsrät, antalet bostäder och antalet invånare är lägre än i alternatv 2 och högre än i alternatv 1. Alternatv 2 och 3 är mer jämförbara dock kan alternatv 2 ge et större urval av bostadstyper. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden tar ställning tll vilket av de framtagna markanvändningsalternatven skall vara underlag för framtagning av et utkast tll ändring av stadsplanen för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 3 och 4 och ändring av stadsplanen för Sviby by, del av lägenheten Rnr 2:25. Beslut: Ärendet bordläggs. Stadsutvecklingsnämnden 36, Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden tar ställning tll vilket av de framtagna markanvändningsalternatven skall vara underlag för framtagning av et utkast tll ändring av stadsplanen för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 3 och 4 och ändring av stadsplanen för Sviby by, del av lägenheten Rnr 2:25.

6 Beslut: Stadsutvecklingsnämnden omfatar alternatv 2 som underlag för den fortsata planeringen och beslöt at förvaltningen begär av Elnät en kostnadsuppskatning för fytning av transformatorstatonen. Stadsutvecklingsnämnden 52, Bilagor: Illustraton tll planförslag, stadsarkitektkansliet august 2018; F - SUN 52 Utkast tll ändring av stadsplanen och tomtndelningen för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 3 och 4 och ändring av stadsplanen för Sviby by del av lägenheten Rnr 2:25 samt tomtndelning för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 11, 12 och 13 (stplnr 1098), ; G - SUN 52 Stadsarkitektkansliet har efer en närmare analys av terrängförhållanden och efer diskussion med Mariehamns Elnät Ab vidare bearbetat parhusalternatvet som valdes tll underlag för den fortsata planeringen. Byggnaderna har fytats neråt i terrängen och grupperats i tre tomter med tre tll fyra byggnader var. Byggnaderna öppnar sig mot de gemensamma vistelseytorna och promenadstråket inne på tomten. Parkeringsplatserna är samlade på plan mark och byggnaderna följer terrängens former för at undvika synliga sprängda bergsväggar. De tvåvånings gatuhusen bildar en sammanhållen fasad mot Kasbergsgatan medan våningstalet för byggnaderna inne på tomten varierar från II tll ½ II utgående från terrängens höjdlägen. Stadsarkitektkansliet har eferhört av Mariehamns Elnät Ab en kostnadsuppskatning för fytning av transformatorstaton på tomtmark vid Kasbergsgatan. Mariehamns Elnät Ab konstaterar at kostnaden av fytningen påverkas om det måste sprängas och at en kostnadsuppskatning exklusive sprängning är I fall omplacering av transformatorstatonen skulle vara aktuellt borde den nya platsen vara vid områdets södra gräns. Efersom denna placering skulle vara problematsk med tanke på gällande regelverk angående minimiavstånd tll bostadsbyggnader utgår planutkastet från den beintliga placeringen. Förslag till planutkast Tomterna i gällande stadsplan för stadsdel Kasberget kvarter 9 nr 1-4 ändras tll tre nya tomter nr 11, 12 och 13 och tll et parkområde PN omfatande 1831 m². I planområdet ingår et mindre parkområde söder om tomterna omfatande 162 m². Arealen för tomt nr 11 är 1836 m², för tomt nr m² och för tomt nr m². Markanvändningen för tomterna ändras från BV, kvartersområde för bostadsvåningshus tll BER, kvartersområde för egnahem, radhus och kopplade byggnader för bostadsändamål.

7 Tomterna struktureras så at mot Kasbergsgatan placeras en byggnadsyta med 220 m² våningsyta som skall bebyggas i II våningar och et område för parkering, i tomtens mellersta del placeras anpassade tll terrängen 2-3 fristående byggnadsytor som får bebyggas i II våningar och ½ II våningar där byggnadsräten varierar per byggnadsyta mellan 120 m² våningsyta 300 m² våningsyta samt tomtens östra del där den naturliga växtligheten och terrängen skall bibehållas och där anläggande av parkering och infart och sprängning inte är tllåten. Byggnadsräten per tomt varierar så at byggnadsräten för tomt nr 11 är 820 m² våningsyta och exploateringstalet blir 0.45, för tomt nr 12 är 1000 m² våningsyta och exploateringstalet blir 0.39 och för tomt nr 13 är 1000 m² våningsyta och exploateringstalet blir Den sammanlagda våningsytan för tomterna är 2820 m². Planområdets östra del ändras från kvartersmark tll parkområde med beteckningen PN, parkområde som skall bevaras i naturligt tllstånd. I planområdets södra del utökas kvartersmarken med ca 65 m² in på parkområde P som minskas i motsvarande grad. Möjligheten at anlägga en gångväg från Kasbergsgatan tll Kasbergets park- och naturskyddsområde kvarstår. Beintlig transformatorstaton på tomtmark kvarstår och placeringen redovisas på plankartan. Utkastet kompleteras vid förslagsskedet och förses med en planbeskrivning inklusive en studie av planeringens konsekvenser såsom vid uppgörande av generalplan (ÅPBL 19 generalplanens innehåll). Tomtndelningen ingår som en del av stadsplanen. Till förslagsskedet tas tomtndelningsmaterialet fram. Övrigt Stadsarkitektkansliets bedömning är at den sökta ändringen följer generalplanens intentoner vad gäller antal våningar och exploateringstal och avviker vad gäller markanvändning. Ärendet behandlas som en komplex planprocess. Den föreslagna markanvändningen, sänkningen av antalet våningar och sänkningen av byggnadsräten innebär en markant ändring av tomtens exploatering. Stadsarkitektkansliet bedömer at planändringen har större verkan och därför är et samrådsförfarande enligt lagen under beredningsskedet ändamålsenligt. Framtaget planförslag ställs ut i 30 dagar. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden omfatar utkastet tll ändring av stadsplanen och tomtndelningen för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 3 och 4 och ändring av stadsplanen för Sviby by del av lägenheten Rnr 2:25 samt tomtndelning för stadsdelen Kasberget, kvarter 9, tomterna 11, 12 och 13 av den och arrangerar et samråd över planutkastet. Beslut: Förslaget godkänns.