Ändring av stadsplanen för stadsdelen Kvarnberg, kvarter 2, tomt 7 av den

Transkript

1 L SUN PLNBESKVNNG STPLN 0 MEHMNS STD Ändring av stadsplanen för stadsdelen Kvarnberg, kvarter, tomt av den.0.0 PLNPOCESSEN Godkänd av stadsutvecklingsnämnden Samråd Godkänd av stadsutvecklingsnämnden Godkänd av stadsstyrelsen Utställd under perioden ntagen av stadsfullmäktige Datum för ikraftträdande

2 BSUPPGFTE. PLNOMÅDETS LÄGE Planområdet omfattar en tomt i stadsdelen Kvarnberg vid Ålandsvägen Stora gatan.. PLNENS NMN OCH SYFTE Planens namn bildas av stadsdelsnamn, kvartersnummer och tomtnummer. Syftet med planändringen är att möjliggöra ett hotellprojekt. Stadens syfte är att utöka hotellverksamhet och möjliggöra verksamhetslokaler.

3 .. PLNBESKVNNGENS NNEHÅLLSFÖTECKNNG PÄM DENTFKTONSUPPGFTE. BSUPPGFTE.. PLNOMÅDETS LÄGE.. PLNENS NMN OCH SYFTE.. PLNBESKVNNGENS NNEHÅLLSFÖTECKNNG.. FÖTECKNNG ÖVE BLGO TLL BESKVNNGEN.. FÖTECKNNG ÖVE ND HNDLNG, GUNDSUTEDNNG OCH KÄLLMTEL SOM BEÖ PLNEN. SMMNDG.. PLNPOCESSENS SKEDEN.. STDSPLNEN.. PLNENS GENOMFÖNDE. UTGÅNGSPUNKTE OCH UTEDNNG.. EDOVSNNG V FÖHÅLLNDEN PLNOMÅDET. UTGÅNGSPUNKT OCH UTEDNNG. PLNENGSSTUTONEN. STDSPLNENS PLNENGSSKEDEN.. BEHOV V ÄNDNG V DETLJPLN.. PLNEPOCESSENS PÅBÖJNDE OCH BESLUT.. DELTGNDET OCH SMBETE. MÅLSÄTTNNG OCH KTLNJE FÖ PLNÄNDNGEN. EDOGÖELSE FÖ STDSPLNEN.. PLNENS STUKTU.. GENOMFÖNDE V MLJÖNS KVLTÉTSMÅLSÄTTNNG.. MKESEVTONE.. PLNENS KONSEKVENSE.. PLNEN ELTED TLL PLN- OCH BYGGLGEN (, ).. PLNENS TECKENFÖKLNG OCH BESTÄMMELSE. NMN NOM PLNEOMÅDET. PLNENS GENOMFÖNDE.. GENOMFÖNDE OCH TDTBELL.. FÖTECKNNG ÖVE BLGO TLL BESKVNNGEN - Utdrag ur generalplanen för Mariehamn gällande markanvändning, antal våningar och exploateringstal.. FÖTECKNNG ÖVE ND HNDLNG, GUNDSUTEDNNG OCH KÄLLMTEL SOM BEÖ PLNEN - Utdrag ur gällande stadsplan gällande markanvändning, antal våningar och exploateringstal - Gällande stadsplan för hotelltomter i innerstaden gällande markanvändning och exploateringstal

4 . SMMNDG.. PLNPOCESSENS SKEDEN Planprocessen har påbörjats med en inlämnad ansökan om planändring i syfte att höja byggnadsrätten och antal våningar. Planeringen utgår från stadens generalplan som saknar rättsverkan vad gäller markanvändning, antal våningar och exploateringstal. En utredning har gjort för att granska om generalplanens möjligheter och den ansökta ändringen kan genomföras på likartade tomter i närområdet. Planprocessen omfattar framtagning av planutkast, arrangerandet av lagstadgat samråd, diskussioner med infrastruktursektorn och sökanden om trafikytornas utformning vid korsningsområdet Ålandsvägen-Stora gatan och utlåtande i frågan av infrastrukturnämnden samt framtagning av planförslag kompletterat med planbeskrivning. Efter stadsutvecklingsnämndens behandling, behandlar stadsstyrelsen planärendet och ställer ut planen dagar. Efter fullmäktiges beslut är besvärstiden dagar... STDSPLNEN Planen omfattar en tomt vid korsningen Ålandsvägen Stora gatan. Planändringen innebär att markanvändningen ändras, byggnadsrätten höjs och antalet våningar höjs. Genom planbestämmelser anpassas byggandet till platsen... PLNENS GENOMFÖNDE UTBYGGNDSTDTBELL OCH GENOMFÖNDE Planändringen kräver inte kommunaltekniska åtgärder men möjliggör att staden kan förbättra trafiksäkerheten. Tidtabellen utgår från att stadsplaneförslaget godkänns av stadsfullmäktige 0.. UTGÅNGSPUNKTE OCH UTEDNNG.. EDOVSNNG V FÖHÅLLNDEN PLNOMÅDET Planområdet omfattar en tomt om 0 m² kvartersmark i privat ägo. Tomten är bebyggd - med en hotellbyggnad i våningar längs Ålandsvägen omfattande m² våningsyta, % av byggnadsrätten. På tomten finns även ett mindre uthus från - talet. rkitektonisk- och kulturhistorisk värdering; Ålands landskapsregerings kulturbyrå Uthuset har ritats av Frej Liewendahl och är p.g.a. sin konsekvent genomförda arkitektur samt låga grad av byggnadsförändringar sedan byggnadstiden ett av de mest kulturhistoriskt intressanta uthusen i Mariehamn. Byggnadens kraftigt förfallna befintliga skick gör det svårt att motivera en K-märkning av byggnaden... UTGÅNGSPUNKT OCH UTEDNNG Tomten ingår i ett kvarter i Mariehamns innerstad som i generalplanen betecknats som ett rehabiliteringsområde där ny- och ombyggnader anpassas omsorgsfullt till den traditionella stadsbildens karaktär. ehabilitering av stadsbilden kan inte realiseras med gällande stadsplan då den outbyggda byggnadsrätten inte är tillräcklig för en stadsbildsmässig lösning. Ålands landskapsregerings utlåtande ger vid handen att uthuset från -talet p.g.a. det dåliga skicket inte bör skyddas. Stadens infrastruktursektor har påkallat behov av att på tomtens västra sida mot Ålandsvägen reservera utrymme för gång- och cykelväg för att möjliggöra en trafiksäker korsning för den lätta

5 trafiken. En planändring med ökad byggnadsrätt, höjning av antalet våningar och bestämmelser som anpassar byggandet till platsen ger förutsättningar för en rehabilitering av stadsbilden. Trafikmatningen till och från tomten sker via Ålandsvägen... PLNENGSSTUTONEN PLNE, BESLUT OCH BESKVNNG SOM BEÖ PLNENGSOMÅDET Generalplan gällande generalplan för Mariehamn som inte har rättsverkan finns inom planområdet, tomten, markanvändningen BT, område för hotellverksamhet. För tomten stipuleras V våningar och ett exploateringstal om 0., dock så att exploateringstalet för hotelltomter kan efter in casu behandling variera upp till.. avsnittet skydd av miljöer och objekt är det aktuella kvarteret enligt bebyggelseklassificering ett rehabiliteringsområde där ny- och ombyggnader anpassas omsorgsfullt till den traditionella stadsbildens karaktär. Stadsarkitektkansliet har utrett om den föreslagna planändringen kan genomföras för tomter i närområdet där omständigheterna är att anse som motsvarande så att övriga markägare har möjlighet att öka antalet våningar och höja exploateringstalet på samma villkor d.v.s. exploateringstal om. och antal våningar om V våningar. nalysen visar att en jämförelse mellan tomter i innerstaden med hotellverksamhet att exploateringstalen varierar mellan.. En orsak är att de med lägre exploateringstal har förutom den nu aktuella tomten att detaljplanerna är äldre och att flera av tomterna inte har förutsättningar för en högre exploateringsgrad. Tomterna i närområdet är affärs-, kontors- och bostadsvåningshus längs Storagatan och småskaliga bostadstomter mot Södragatan och söder om. För dessa tomter finns inte förutsättningar för en så pass hög exploateringsgrad som för den aktuella tomten framför allt för att de inte är stora hörntomter i kombination med hotellverksamhet. Stadsplan Gällande stadsplan är från.0.. nom planområdet, tomten, är markanvändning, kvartersområde för bostadsvåningshus där högst / av den totalt utbyggda våningsytan får utnyttjas för affärsändamål. Byggnadsrätten är 0 m² våningsyta och exploateringstalet. Byggnadsordning Stadens byggnadsordning är godkänd av stadsfullmäktige.0.0 att gälla från Fastighetsindelning Tomten är mätt. Byggnadsförbud Byggnadsförbud råder inte idag Grundkarta Grundkartan är uppgjord av FM-KTT OY år. Stadens infrastruktursektor har gm. mätningsenheten successivt justerat och kompletterat kartan.. STDSPLNENS PLNENGSSKEDEN.. BEHOV V ÄNDNG V STDSPLN Sökanden önskar en planändring för att förnya och bygga till sin hotellverksamhet kompletterat med en viss kontorsverksamhet. Stadsarkitektkansliets bedömning är att ändringen skall anpassas gällande stadsbild, lagstiftning, rättvisa mellan markägare. För staden är det positivt att hotellverksamheten utvidgas och att nya arbetstillfällen tillkommer... PLNEPOCESSENS PÅBÖJNDE OCH BESLUT nsökan om ändring av stadsplan har inlämnats 0..0 och stadsplaneändringen slutförs under 0.

6 .. DELTGNDET OCH SMBETE Deltagande och växelverkan Stadsutvecklingsnämnden har tagit fram ett planutkast och arrangerat ett samråd enligt ÅPBL Utgående från anhållan, landskapsregeringens utlåtande, samrådssynpunkter och vad lagstiftningen stipulerar har ett planförslag tagits fram. Planförslaget är kompletterat med planbeskrivning. Efter stadsutvecklingsnämndens behandling, behandlar stadsstyrelsen planärendet och ställer ut planen dagar. Efter fullmäktiges beslut är besvärstiden dagar.. MÅLSÄTTNNG OCH KTLNJE FÖ PLNÄNDNGEN Stadens målsättning är att stärka stadscentrum, kulturmiljön, turismen, näringslivet samt att förbättra stadsbilden och trafiksäkerheten. Markägarens målsättning är att utvidga befintlig verksamhet och bredda med möjlighet till kontorsverksamhet. För att nå stadens och sökandens målsättning bör planändringen innehålla en ändring av markanvändningen, förhöjning av byggnadsrätten och antalet våningar, bestämmelser som reglerar byggandet så att stadsbilden stärks samt ett servitut längs Ålandsvägen för allmän gång- och cykeltrafik. lléträden längs Ålandsvägen bör bevaras.. EDOGÖELSE FÖ STDSPLNEN.. PLNENS STUKTU Planområdet omfattar tomt i :e kvarteret i stadsdelen Kvarnberg. Tomtens trafikmatning sker från Ålandsvägen. planförslaget anges tomtens tomtgränser, markanvändning, servitut för gång- och cykelväg, byggnadsytor, antal våningar och byggnadsrätt... GENOMFÖNDE V MLJÖNS KVLTÉTSMÅLSÄTTNNG Kvalitetsmålsättsättningarna säkras genom planbestämmelser... MKESEVTONE Planområdet, tomt nr, omfattar 0 m². Markanvändningen ändras från, kvartersområde för bostadsvåningshus där högst / av den totalt utbyggda våningsytan får utnyttjas för affärsändamål till BT-, kvartersområde för härbärgerings- och hotellrörelse. v den totalt utbyggda våningsytan får högst ¼ utnyttjas för kontorsutrymmen. Längs Ålandsvägen placeras ett servitut för allmän gång- och cykeltrafik. Byggnadsrätten höjs från 0 m² våningsyta med 0 m² våningsyta till 00 m² våningsyta. Exploateringstalet höjs från till.. Den norra byggnadsytan längs Stora gatan flyttas m österut till tomtgränsen och förstoras söderut m. Den södra byggnadsytan kvarstår indragen från Ålandsvägen m och m från den södra tomtgränsen. Byggnadsytan förstoras in mot gården, österut, m och förkortas i den norra delen med m förutom en mindre del som förlängs med. m så att den möter byggnadsytan vid Storagatan. ntalet våningar för byggnadsytan längs Stora gatan höjs från våningar till V våningar och kvarstår som våningar för byggnadsytan vid Ålandsvägen. tomtens sydöstra del utgår byggnadsytan för garagebyggnad och ersätts av prickmark, del av område som bör planteras häri dock icke inräknad den del som utnyttjas som väg eller bilparkering. Stora alléträd längs Storagatan skyddas. TOMTN MK- EL BYGGN.ÄTT E-TL NVÄNDNNG m² m² v.y Kvarnberg-- BT

7 .. PLNENS KONSEKVENSE Planens konsekvenser är att markanvändningen ändras samt en betydande ökning av byggnadsrätten och höjning av antal våningar. Ökningen av byggnadsrätt och antal våningar möjliggör byggande av en hotellbyggnad vid Stora gatan. Byggnadsrätten anges gemensamt. Bilplatsbehovet placeras på tomten. Servitutet längs Ålandsvägen för allmän gång- och cykeltrafik möjliggör för staden att förbättra trafikplaneringen vid korsningen Ålandsvägen-Stora gatan. Stadsplanebestämmelser reglerar byggnadsutformningen med syfte att skapa en stadsmässig helhet. Planändringen möjliggör ett tillskott av ett större antal centrumnära hotellrum och ett antal kontorsutrymmen. Miljön En högre exploatering av en hotellverksamhet intill stadens centrum minskar behov av biltransporter och koldioxidutsläpp. Trafik Planens konsekvens till trafikökningen på Ålands är begränsad. Social miljö Genomförandet av projektet skapar nya restaurang- och serveringsytor som ger utrymme för möten och nya träffpunkter. Kulturmiljö En del av karaktären vid Ålandsvägen är de fyra stora alléträden som ska sparas. Träden är en del av innerstadens kulturhistoria. Ekonomi Ett tillskott av hotellverksamheten och verksamheter stöder samhällsekonomisk tillväxt och turistnäringen med kringeffekter. Området är anslutet till befintlig kommunalteknik... PLNEN ELTED TLL PLN- OCH BYGGLGEN (,,, ) OCH PLN- OCH BYGGFÖODNNGEN ( ) Syftet med och behovet av detaljplan, Detaljplanens syfte är att anvisa områden för olika ändamål och styra byggande och annan markanvändning på det sätt som lokala förhållandena, stads- och landskapsbilden, den befintliga bebyggelsen, naturmiljön och principen om en hållbar utveckling samt andra mål för planen förutsätter. Detaljplanens innehåll, När en detaljplan upprättas ska kommunen se till att ) marken utnyttjas på ett ekonomiskt och ekologiskt hållbart sätt, ) trafiken, energiförsörjningen, vatten och avlopp, avfallshanteringen samt brand- och räddningsväsendet kan ordnas på ett säkert och ändamålsenligt sätt och med tanke på miljön, naturresurserna och ekonomin hållbart sätt, ) det skapas en trivsam, trygg och sund livsmiljö som även är tillgänglig för personer med funktionshinder, ) särskilt den bebyggda miljön och landskapet värnas och används på ett ändamålsenligt sätt, ) estetiska och kulturhistoriska värden inte påverkas mer än vad som är nödvändigt, ) det finns tillräckligt med mark för lekplatser, parker eller andra områden som lämpar sig för rekreation och att det i eller i nära anslutning till tomter som bebyggs med lokaler för daghem, skola eller liknande verksamheter finns tillräckligt med plats för lek och utevistelse samt ) skälig hänsyn tas till befintlig bebyggelse, bestående äganderättsförhållanden, fastighetsgränser, servitut, hävd och andra omständigheter som kan inverka på genomförandet av planen. Utformning av detaljplanen, detaljplanen kan de bestämmelser utfärdas som behövs för att uppnå planens syfte och de krav som ställs på dess innehåll när det detaljerade området bebyggs eller annars används. Ska något område eller någon byggnad skyddas för att bevara stads- eller landskapsbilden, naturvärden, befintlig bebyggelse, kulturhistoriska värden eller andra särskilda miljövärden, kan bestämmelse om detta utfärdas i detaljplanen. Markägaren har rätt till kompensation om skyddsbestämmelsen vållar denne olägenhet som inte är ringa. nnehållet i en detaljplanen, Vid utformningen av en detaljplan ska följande faktorer beaktas:

8 ) att historiskt, kulturhistoriskt eller arkitektoniskt värdefulla byggnader och byggnadsmiljöer samt platser som är värdefulla på grund av utsikten, läget, växtligheten eller säregna naturförhållanden skyddas och bevaras och inte utan tvingande skäl förstörs. Planförslaget utgår från Stora gatans karaktär av högre, kompakta affärs- och bostadsvåningshus och att generalplanen stipulerar att byggnadsvolymerna kan byggas upp till V våningar. Stadens kulturhistoria stärks genom skyddet av träden vid Ålandsvägen. Servitutet vid Ålandsvägen-Stora gatan möjliggör för staden att planera och bygga om korsningsområdet och därmed förbättra trafiksäkerheten. Marken utnyttjas på ett ekonomiskt hållbart sätt genom en betydande ökning av byggnadsrätten i ett centrumnära läge utan att införa negativa konsekvenser för närmiljön... PLNENS TECKENFÖKLNG OCH BESTÄMMELSE Teckenförklaring och bestämmelserna följer i regel gängse modell... NMN NOM PLNEOMÅDET Nya namn har inte införts på planen.. PLNENS GENOMFÖNDE.. GENOMFÖNDE OCH TDTBELL Planen förväntas godkännas under 0. Stadsarkitektkansliet.0.0 Sirkka Wegelius Stadsarkitekt

9 UTDG U GENELPLN Stadsarkitektkansliet, januari 0 - markanvändning ktuellt planområde TECKENFÖKLNG: - Område för offentlig service och förvaltning. HF - Område för handel, förvaltning och service. HB - Område för handel och bostäder. HB- - Område för handel, förvaltning och industriverksamhet. - Område för bostadsvåningshus, handel och service. BT - Område för hotellverksamhet. - Småhusdominerad bostadsbebyggelse. - Våningshusdominerad bostadsbebyggelse. - ekreationsområde. SBL - Område eller objekt som skall skyddas med stöd av lagstiftning. Kulturhistoriskt värdefull miljö. SBL - Område eller objekt som skall skyddas med stöd av lagstiftning. Stadsbildsmässigt värdefull miljö. Torg. ktuellt planområde.

10 V V-V ¾ V -V V½ B- B BV- BV- B B B B BV B TM - B BV BV B- BV- TM BV- BV- B B - B B BV B- B SN - BV- B BV BV- BV B BV- BV- BV- B B TK - t- B- -V UTDG U GENELPLN Stadsarkitektkansliet, januari 0 - våningstal ktuellt planområde TECKENFÖKLNG: V våningstal aktuellt planområde

11 UTDG U GENELPLN Stadsarkitektkansliet, januari 0 - exploateringstal - BV- B B BV- BV BV BV BV- B B- B B BV B B S BL- B BV- B 0.0 BV- B ktuellt planområde B BV- BV- 0. B B B TECKENFÖKLNG: 0. exploateringstal aktuellt planområde

12 : 0 P : 00 : 0 0 P P L L L L P K K K K K P : : 0 0 : : : : :0 : : : GÄLLNDE STDSPLN Stadsarkitektkansliet, januari 0 - markanvändning BEV BE BE HBF BT HBF BV HBF HBF B HBF HF BV BV HBF BV BEV H- S H BV BV BV H BT HBF B BV B BE BEV- K BE F BE BE BE BE BE BE BE BE BEV BE BE S BE

13 TECKENFÖKLNG: Kvartersområde för allmän byggnad. K Kvartersområde för tekniska byggnader och inrättningar. S Kvartersområde för social verksamhet. F Kvartersområde för administrationsoch ämbetsverksbyggnader för Finska statens behov. Bostäder för personal nödvändiga för tomtens och det underjordiska utrymmets kontinuerliga skötsel får inrättas. S Kvartersområde för alllmän byggnad omfattande tomt för Mariehamns stads behov av administrationsoch ämbetsverksabyggnader (Stadshuset). BE Kvartersområde för egnahemsbebyggelse innehållande högst två bostadslägenheter per tomt. v den totalt utbyggda våningsytan får högst / utnyttjas för affärs- och kontorsutrymmen samt för härbergerings- eller turiständamål. BE Kvartersområde för egnahemsbebyggelse innehållande högst två bostadslägenheter per tomt. v den totalt utbyggda våningsytan får högst / utnyttjas för affärs- och kontorsutrymmen. BE Kvartersområde för egnahem, radhus och kopplade byggnader för bostadsändamål. v den totalt ut byggda våningsytan får högst / utnyttjas för affärs- och kontorslokaler samt för härbergeringsoch turiständamål. BEV Kvartersområde för egnahem eller bostadsvåningshus. BEV- Kvartersområde för egnahem eller bostadsvåningshus där den totala våningsytan får användas för byggande av ett gruppboende för personer med funktionsnedsättning. B Kvartersområde för affärsbyggnader. BV Kvartersområde för kombinerad affärs- och bostadsvåningshus där minst / av den utbyggda våningsytan reserveras för bostadsändamål. Kvartersområde för bostadsvåningshus, radhus eller kopplade bostadshus. ndelen kontors- och affärs utrymmen får vara högst / av den totalt utbyggda våningsytan. v den totalt utbyggda våningsytan får högst / utnyttjas för affärs- och kontorsändamål. Kvartersområde för bostadsvåningshus. Kvartersområde för bostadsvåningshus där högst / av den totala våningsytan får utnyttjas för affärsändamål. H Kvartersområde för bostadsvåningshus, där högst / av den totala våningsytan får utnyttjas för härbergerings- och turiständamål. H- Kvartersområde för bostadshus, handel, förvaltning och service där minst hälften av den totala våningsytan skall utnyttjas för byggande av servicehus. V Kvartersområde för bostadsvåningshus, handel, förvaltning och service. v den totalt utbyggda vånings ytan får högst / utnyttjas för affärsändamål. HBF Kvartersområde för handel, förvaltning, service och bostäder. v den totalt utbyggda våningsytan får högst / utnyttjas för affärsändamål. Kvartersområde för arkitektonisk och kulturhistorisk byggnad. HF Kvartersområde för handel, förvaltning och service. För verksamhetens kontinuerliga drift får bostadslägenhet inrymmas på tomt. BT Kvartersområde för härbergerings- och hotellverksamhet. ktuellt planområde.

14 : 0 P : 00 : 0 0 P L L L L P K K K K K P : : 0 0 : : : : :0 : : : GÄLLNDE STDSPLN Stadsarkitetktkansliet, januari 0 - antal våningar -V -V -V V -V -V V-V -V TECKENFÖKLNG: -V antal våningar aktuellt planeområde

15 0 P : 00 : L P K K K : : 0 : : : : :0 : : : GÄLLNDE STDSPLN Stadsarkitektkansliet, januari 0 - exploateringstal TECKENFÖKLNG: exploateringstal aktuellt planområde

16 PK K L L K 00 K P : 00 : P L K : K P P P K K K K K P P P P P P P P P 0 : : : : : :0 : : : : : :0 : : : BT. SH.0 BT. BT 0. V 0. V V 0. V.0 0. BT GÄLLNDE STDSPLN FÖ HOTELLTOMTE Stadsarkitektkansliet, januari 0 NNESTDEN - markanvändning - exploateringstal (byggnadsrätt/tomtareal) TECKENFÖKLNG: SH Kvartersområde för allmän byggnad omfattande tomt för Ålands självstyrelsegård och Ålands turisthotell BT Kvartersområde för hotellanläggning Kvartersområde för hotell- och turistverksamhet V Kvartersområde för härbergerings- och turiständamål eller bostadsvåningshus Kvartersområde för bostadsvåningshus där högst / får utnyttjas för affärsändamål. exploateringstal aktuell tomt för planändring