ÅRSREDOVISNING 2012 HSB Brf Päronet i Lund
ÅRSREDOVISNING HSB Brf Päronet i Lund Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31 föreningens 31:a verksamhetsår FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2012 Föreningsfrågor Styrelse Per Hellman Cecilia Wånge Samuel Rempe Ulrika Templing Lars Tegner Karl-Philip Lindahl Ulrika Templing Hans Emil Pålsson Moa Dahlman ordförande v ordförande sekreterare v sekreterare ledamot ledamot utsedd av HSB Skåne suppleant suppleant suppleant I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Per Hellman, Cecilia Wånge samt suppleanterna Hans Emil Pålsson och Moa Dahlman. Stämma/Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls 2012-04-24, vari 44 röstberättigade medlemmar var representerade. Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av två i förening Lars Tegner Cecilia Wånge Per Hellman Samuel Rempe Revisorer Av föreningen valda revisorer har varit Klaus Rossenbeck Bertil Larsson suppleant samt revisor från BoRevision AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Sida 1 / 12
Representanter till fullmäktige i HSB Skåne Föreningens representanter till fullmäktige i HSB Skåne har varit Per Hellman Samuel Rempe suppleant Valberedning Valberedningen har under året bestått av Linda Granath sammankallande Anita Diehl Hans Heander Kerstin Kamienski Tommy Svensson Antal medlemmar Föreningen hade vid årets slut 136 medlemmar varav HSB Skåne utgör en. Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Anställda Under året har Lars Tegner fungerat som vicevärd. Förvaltning Föreningen har avtal med nedanstående företag: Leverantör Typ Lunds Energi Elavtal Lunds Energi Uppvärmning VA-Syd Vatten Lunds Renhållningsverk Renhållning Com Hem Kabel-TV Bredbandsbolaget Bredband HSB Skåne Teknisk och administrativ förvaltning HSB Skåne Underhållsplansavtal Dalby Fastighetsservice AB Trappstädning Trygg Hansa Fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkringsavtal ingår även bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Verksamheten Föreningens verksamhet omfattar förvaltningen av fastigheten Päronet 12, vilken byggdes år 1981. Fastigheten består av flerbostadshus med adress Mellanvångsvägen 5-29 i Lund. Lägenhetsregister till Lantmäteriet är inrapporterat 2010. Sida 2 / 12
Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal Yta m² 2 29 2 203 3 46 4 278 4 31 3 360 106 9 840 Garage 108 Under året har 2 lägenhetsöverlåtelser skett. Vid en bedömning utifrån ålder och tidigare underhåll har under verksamhetsåret underhåll utförts i normal omfattning. Ekonomi Kostnadsutveckling tkr 1361 1422 1389 1286 1366 1252 168 283 518 374 411 411 2012 2011 Konsumtionsavgifter består av el, uppvärmning, vatten och renhållning. Resultat, ställning och nyckeltal Belopp i tkr 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning 5 034 5 059 4 894 4 983 Rörelseresultat 1 298 1 173 1 138 1 093 Resultat efter finansiella poster -68-80 -15-75 Balansomslutning 35 889 36 246 37 208 37 509 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm 474 463 454 470 Fond för yttre underhåll 3 850 3 760 3 610 3 760 Låneskuld kr/kvm 2 849 2 890 2 931 2 964 Sida 3 / 12
Avgifter och hyror Månadsavgiften höjdes med 2,4% fr o m 2012-01-01. Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 474 kr/kvm bostadslägenhetsyta. Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år 500 400 300 200 100 0 456 470 454 463 474 2008 2009 2010 2011 2012 Väsentliga händelser under året Årets underhåll Inköp lekutrustning. Inköp tvättmaskin. Förväntad framtida utveckling Framtida underhåll Under en treårsperiod beräknar föreningen att genomföra följande. Målning av ytterdörrar i låghusen Översyn av hängrännor. Ny fastighetstaxering sker år 2013. Avgifter och hyror Den för år 2013 upprättade budgeten visade ett höjningsbehov med 1,5 % Styrelsen beslutade att höja månadsavgifterna med 1.5% fr o m 2013-01-01. Årsavgifterna uppgår efter höjning till i genomsnitt 481 kr/kvm bostadslägenhetsyta. Sida 4 / 12
Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond 651 776,64 Årets resultat -67 696,70 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan -464 000,00 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 374 103,50 Summa till stämmans förfogande 494 183,44 Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning 494 183,44 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Resultaträkningen visar hur det har gått under året, men föreningen budgeterar och anpassar sina månadsavgifter med hänsyn till det planerade underhållet. Planerat underhåll kan variera mycket år från år men genom att göra avsättningar till en underhållsfond kan man jämna ut kostnaderna över åren. Sida 5 / 12
RESULTATRÄKNING 2012-01-01 2011-01-01 Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 Nettoomsättning 1 5 033 793 5 059 435 Summa intäkter 5 033 793 5 059 435 Rörelsens kostnader Drift 2-2 783 009-2 675 027 Löpande underhåll -167 823-282 553 Underhåll enligt plan 3-374 104-518 129 Avskrivningar -411 000-411 000 Summa kostnader -3 735 936-3 886 709 Rörelseresultat 1 297 857 1 172 727 Finansiella poster Ränteintäkter 41 504 38 910 Räntekostnader -1 407 058-1 289 624 Övriga finansiella kostnader 0-1 756 Summa finansiella poster -1 365 554-1 252 470 Resultat efter finansiella poster -67 697-79 743 Årets resultat -67 697-79 743 RESULTATFÖRÄNDRING EFTER DISPOSITION AV UNDERHÅLL Årets resultat -67 697-79 743 Reservering till fond för yttre underhåll -464 000-454 000 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 374 104 518 129 Resultat efter disposition av underhåll -157 594-15 614 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 6 / 12
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 32 843 550 33 254 550 Summa materiella anläggningstillgångar 32 843 550 33 254 550 Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Skåne 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 32 844 050 33 255 050 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattekonto 4 678 1 081 Avräkningskonto HSB Skåne 1 399 511 1 423 178 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 54 403 65 129 Summa kortfristiga fordringar 1 458 592 1 489 388 Kortfristiga placeringar Bunden placering 6 1 500 000 1 500 000 Summa kortfristiga placeringar 1 500 000 1 500 000 Kassa och bank Kassa 2 000 2 000 Bank 7 83 969 0 Summa kassa och bank 85 969 2 000 Summa omsättningstillgångar 3 044 561 2 991 388 SUMMA TILLGÅNGAR 35 888 611 36 246 438 Sida 7 / 12
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2012-12-31 2011-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 Bundet eget kapital Insatser 1 919 600 1 919 600 Fond för yttre underhåll 3 849 588 3 759 691 Summa bundet eget kapital 5 769 188 5 679 291 Fritt eget kapital Balanserat resultat 561 880 731 520 Årets resultat -67 697-79 743 Summa fritt eget kapital 494 183 651 777 Summa eget kapital 6 263 371 6 331 068 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 28 038 624 28 438 624 Summa långfristiga skulder 28 038 624 28 438 624 Kortfristiga skulder Fond för inre underhåll 10 645 225 630 569 Leverantörsskulder 363 063 269 825 Skatteskulder 7 632 15 812 Övriga kortfristiga skulder 6 685 6 514 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 564 012 554 026 Summa kortfristiga skulder 1 586 616 1 476 746 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 888 611 36 246 438 Ställda säkerheter Pantbrev i fastighet 36 531 000 36 531 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 8 / 12
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter, samt i förekommande fall av inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3%. NOTER 1 Nettoomsättning 2012 2011 Hyresintäkter övrigt 471 380 445 200 Årsavgifter bostäder 4 661 772 4 552 656 Avsättning inre fond -110 001-110 001 Intäkter pant, överlåtelser 7 920 12 840 Övriga intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare 2 722 0 Övriga intäkter 0 158 740 5 033 793 5 059 435 I posten övriga intäkter 2011 ligger försäkringsersättning för vattenskador. 2 Drift 2012 2011 Lokalvård, städning 81 389 78 872 Snöröjning 0 8 343 El-avgifter 172 883 175 681 Uppvärmningsavgifter 879 128 799 238 Vatten och avlopp 166 128 160 408 Renhållning 143 245 150 878 Kabel-TV, internet 266 942 265 247 Fastighetsförsäkringspremier 76 929 71 047 Fastighetsavgift 212 980 206 302 Kontorsmaterial, tele, porto 28 125 Externt revisionsarvode 7 950 7 725 Förvaltningsavtal 468 105 460 530 Kostnader pant, överlåtelser 18 424 24 043 Övriga förvaltningskostnader 24 740 18 960 Medlemsavgifter 32 800 32 800 2 551 670 2 460 198 Sida 9 / 12
Förtroendevalda och personalkostnader 2012 2011 Arvode styrelsen 64 800 55 800 Övrig lön/ersättning styrelsen 110 112 107 232 Revisionsarvode 3 500 3 000 Sociala avgifter 52 927 48 797 231 339 214 829 Summa drift 2 783 009 2 675 027 3 Underhåll enligt plan 2012 2011 Underhåll enligt plan 374 104 518 129 374 104 518 129 Större poster: Lekutrustning 202 910:- Översyn lgh dörrar tr-hus 41 261:- Tvättmaskin 40 780:- 4 Byggnader och mark 2012-12-31 2011-12-31 Värdet utgörs av produktionskostnaden (anskaffningskostnaden). Byggnaderna är helt avskrivna år: 2086 Brandförsäkringsvärde: Fullvärde Värdeår enligt taxeringsbeslut 1981 Anskaffn Ack av- och Årets Typ Avskrivn Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning period 2012-12-31 Ursprunglig byggnad 36 715 600-5 896 050-411 000 R 2005-2086 30 408 550 Ursprunglig mark 2 435 000 2 435 000 Byggnader 39 150 600-5 896 050-411 000 32 843 550 Typ: R rak avskrivning, P progressiv avskrivning Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 36 715 600 36 715 600 Anskaffningsvärde mark 2 435 000 2 435 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 39 150 600 39 150 600 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -5 896 050-5 485 050 Årets avskrivningar enligt plan -411 000-411 000 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -6 307 050-5 896 050 Utgående bokfört värde 32 843 550 33 254 550 Taxeringsvärden byggnader 75 865 000 75 865 000 Taxeringsvärden mark 37 964 000 37 964 000 113 829 000 113 829 000 Fastighetsbeteckning Päronet 12 Sida 10 / 12
5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2012-12-31 2011-12-31 Förutbetald kabel-tv 19 328 18 848 Förutbetald internet 31 500 32 010 Upplupna ränteintäkter 3 575 6 042 Förutbet räntekostnader 0 3 367 Övriga interimsfordringar 0 4 862 54 403 65 129 6 Bunden placering 2012-12-31 2011-12-31 Räntesats HSB Skåne 2,20% 2013-02-21 1 500 000 1 500 000 7 Bank 2012-12-31 2011-12-31 Nordea 83 969 0 83 969 0 8 Eget kapital Löptid Inbetalda Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets början 1 919 600 3 759 691 731 520-79 743 Disposition enl stämmobeslut -79 743 79 743 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets utförda underhåll -374 104 374 104 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 464 000-464 000 Årets resultat -67 697 Belopp vid årets slut 1 919 600 3 849 588 561 880-67 697 9 Skulder till kreditinstitut 2012-12-31 2011-12-31 SE-Banken Bolån SE-Banken Bolån SE-Banken Bolån R = rörlig ränta B = bunden ränta Ränta Konv datum Typ Amortering 3,73 2013-03-28 B 0 3 369 312 3 369 312 3,25 2014-03-28 B 400 000 21 300 000 21 700 000 4,70 2016-03-28 B 0 3 369 312 3 369 312 400 000 28 038 624 28 438 624 Ränteswap Föreningen har också en ränteswap på 19 miljoner kronor som har en fast ränta på 4,39% och en barriärränta på 5,25% knuten till 3 M Stibor. Ränteswapens förfallodag är 2014-10-08. Totalt marknadsvärde för transaktioner med Nordea Bank Finland -1 205 691-1 429 344-1 205 691-1 429 344 Nästa års amortering uppgår till 400 000 Beräknad amortering inom 2-5 år uppgår till 1 600 000 Därefter uppgår skulden till 26 038 624 Sida 11 / 12
ATT LÄSA EN ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNINGEN Årsredovisningen består av följande delar: förvaltningsberättelse resultaträkning balansräkning tilläggsupplysningar FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelsen ska komplettera den information som lämnas i årsredovisningens sifferdelar; balansräkningen, resultaträkningen och tilläggsupplysningarna. I förvaltningsberättelsen står viktiga uppgifter om föreningen, bl a kan man läsa vem som haft uppdrag i föreningen under året, vilka personer som är i tur att avgå och antalet protokollförda sammanträden. Därutöver får man veta antalet medlemmar i föreningen, hur många överlåtelser som skett under året och årsavgiftsnivån. Det görs även en beskrivning av fastigheten och man berättar vilket underhåll som gjorts under året och om planerat kommande underhåll. RESULTATRÄKNING Resultaträkningen visar föreningens intäkter, kostnader och hur årets resultat har räknats fram. Intäkterna består huvudsakligen av medlemmarnas årsavgifter. Föreningens största kostnader är kapitalkostnader i form av ränta på fastighetslån, avskrivning, reparations- och underhållskostnader, kostnader för fastighetsskötsel och trappstädning samt uppvärmnings-, vatten- och elkostnader. Om kostnaderna överstiger intäkterna visar resultatet underskott som kan täckas genom ianspråktagande av under tidigare år fonderade medel (fritt eget kapital). Saknas fonderade medel måste underskottet överföras till det nya verksamhetsåret (balanseras i ny räkning). AVSKRIVNINGAR Tillgångar förlorar varje år i värde på grund av ålder och förslitning. Att tillgångarna minskar i värde är en kostnad för föreningen. När man gör en resultaträkning ska man ta upp som kostnad lika stort belopp som tillgångarna minskat i värde. Fastigheterna ska avskrivas enligt en lämplig avskrivningsplan. Enligt Årsredovisningslagen (ÅRL) behöver man inte kostnadsföra större värdehöjande reparationer på en gång utan man kan istället fördela åtgärden (göra avskrivning) över dess beräknade livstid. FASTIGHETSAVGIFT Alla fastighetsägare betalar årligen en kommunal fastighetsavgift. För småhus är avgiften 6 825 kr för 2012, dock högst 0,75% av det totala taxeringsvärdet för fastigheten. För flerbostadshus är avgiften 1 365 kr per bostadslägenhet för 2012, dock högst 0,4% av taxeringsvärdet. FASTIGHETSSKATT För de föreningar som har lokaler utgår fastighetsskatt med 1% av taxeringsvärdet för lokaldelen. BALANSRÄKNING Balansräkningen består av två olika delar som ska balansera, dvs summan av den ena sidan skall vara lika stor som summan av den andra sidan. Balansräkningens ena sida är en tillgångssida och består av anläggnings- och omsättningstillgångar. Balansräkningens andra sida består av bundet och fritt eget kapital, långfristiga skulder och kortfristiga skulder. Resultatet disponeras enligt föreningsstämmans beslut.
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Med anläggningstillgångar menas tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Balansposten visar bokfört värde på föreningens byggnader efter årliga avskrivningar enligt fastställd avskrivningsplan, vanligtvis rak avskrivningsplan, men även annuitetsplan kan tillämpas. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Med omsättningstillgångar menas likvida medel och andra tillgångar som i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. BUNDET EGET KAPITAL Det bundna egna kapitalet är de insatser som medlemmarna betalat in och som tillsammans med fastighetslån finansierat byggandet av föreningens hus. Fond för yttre underhåll ligger också under bundet eget kapital. FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL I stadgarna ska det framgå på vilka grunder medel ska avsättas för att säkerställa det framtida underhållet av föreningens hus. I regel görs avsättningar efter antagen underhållsplan, i äldre stadgar är det vanligt med en avsättning med minst 0,3% av byggnadskostnaden eller taxeringsvärdet. Beloppet redovisas i balansräkningen under rubriken Bundet eget kapital och det motsvaras inte av några pengar på ett bankkonto utan det visar om det egna fria kapitalet har ett under- eller överskott. FRITT EGET KAPITAL Det fria egna kapitalet består av årets vinst och summan av tidigare års vinster (dispositionsfond/balanserat resultat). FOND FÖR INRE LÄGENHETSUNDERHÅLL, INRE FOND I stadgarna finns angivet om avsättning ska göras till inre fond. Fondbeloppet enligt balansräkningen visar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Specifikation av fondens fördelning på respektive lägenhet finns på månadsavgiftsavin och hos styrelsen. Många föreningar väljer idag att inte göra nya avsättningar till fonden och därmed kommer den på sikt att avvecklas. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen måste betala inom ett år. STÄLLDA PANTER Summan av de pantbrev som är ställda som säkerhet för föreningens lån. ANSVARSFÖRBINDELSER Åtagande som föreningen har och som inte ska bokföras som skuld. Kan t.ex. vara borgensförbindelser och föreningsavgäld (se förklaring nedan). FÖRENINGSAVGÄLD Föreningsavgälden utgår med 2,5 % av produktionskostnaden för föreningens hus och erläggs under en tjugoårsperiod. Ännu ej erlagd avgäld redovisas under ansvarsförbindelser. Det här systemet används inte vid nyproduktion idag och det är få föreningar som har det kvar. Ett negativt eget kapital innebär att föreningen troligen har haft för låga avgifter och därmed inte kunnat täcka sina kostnader och behöver därför höja avgifterna eller sänka sina kostnader.