Bostadsförsörjning Lägesrapport för Örebro kommun 2016 2025 Örebro kommun Stadsbyggnad, 2016-05-10 orebro.se
2 Innehåll Syfte... 3 Historik och nuläge... 3 Befolkning... 3 Bostadsbestånd och nybyggnation... 4 Stor efterfrågan på bostäder... 6 Specifika grupper... 7 Framtid... 8 Befolkningsprognos... 8 Bostadsbehov... 9 Planreserv... 10 Projekt på gång... 10 Hur jobbar vi vidare... 13 Länkar... 14
3 Syfte Detta är en kortfattad lägesrapport om bostadsbyggandet i Örebro kommun i dagsläget och inför de kommande 10 åren. Syftet är att informera politiska beslutsfattare, fastighetsägare och företag inom bostadssektorn om kommunens bostadsförsörjning. Läs också Bostadsförsörjning Riktlinjer för Örebro kommun (Länk). Historik och nuläge Befolkning Örebro kommun hade den sista december 2015 ett invånarantal på 144 200 personer. Nedanstående tabell visar folkmängden och folkökningen på årsbasis de senaste 10 åren, vilket ger en genomsnittlig befolkningstillväxt på 1 647 personer per år under perioden. Med de stora ökningarna senaste åren är vi den kommun utanför storstadsregionerna som växer snabbast i Sverige. Årtal Folkmängd Befolkningsökning 2015 144200 1582 2014 142618 2019 2013 140599 1647 2012 138952 1831 2011 137121 1661 2010 135460 1454 2009 134006 1729 2008 132277 1848 2007 130429 1452 2006 128977 1244 2005 127733 751
4 Bostadsbestånd och nybyggnation I Örebro kommun finns det 71 351 lägenheter (=bostäder) 2015-12-31. Man bor i genomsnitt ca 2,2 personer per lägenhet. För att se fördelningen av olika typer av bostäder och lägenhetsstorlekar får vi gå tillbaka till statistik för år 2013. Tabellen på visar också fördelningen av lägenhetsstorlekar för de bostäder som byggdes under åren 2009-2013. Befintligt bestånd 2013-12-31 1 Varav byggda 2009-2013 Antal lägenheter Procent Antal lägenheter Totalt 64 773 2 486 Procent i småhus 22 595 35% 576 23% i flerbostadshus 40 706 63% 1 910 77% med äganderätt 19 302 30% 1 001 40% med bostadsrätt 10 222 16% 1 014 41% med hyresrätt 35 213 54% 471 19% 1 rum o kök eller mindre 10 559 16% 143 6% 2 rum o kök 17 174 27% 595 24% 3 rum o kök 17 047 26% 819 33% 4 rum o kök 10 972 17% 500 20% 5 rum o kök eller större 11 413 18% 429 17% 1 Den observante kan se att summan av siffrorna för 2013 inte stämmer med varandra. Detta beror på att statistiken har olika källor. Fördelning efter hustyp/upplåtelseform kommer från lägenhetsregistret. Aktuell statistik över fördelning av antal lägenheter efter rumsantal finns egentligen inte, utan är gammal statistik som kompletterats med statistik över nybyggda lägenheter från SCB. Statistiken över färdigställda lägenheter har för Örebro kommuns del också varit felaktig, men efter en lagändring 2010 säkerställs att slutbesked alltid söks innan en bostad tas i bruk så numera är statistiken över nytillkomna lägenheter mer tillförlitlig.
5 I nedanstående diagram kan man se att trenderna i bostadsbyggandet i Örebro län har följt trenderna i riket ganska väl. 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Antal lägenheter som färdigställts i hela riket 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2500 Antal lägenheter som färdigställts i Örebro län 2000 1500 1000 500 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015 färdigställdes enligt SCB 851 lägenheter i Örebro kommun, med följande fördelning: Antal färdigställda lägenheter 2015 i småhus 331 i flerbostadshus 520 äganderätt 175 bostadsrätt 470 hyresrätt 206 totalt 851
6 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Slutbesked 975 1 131 Färdigställda 160 424 1 125 291 1020 851 Bygglov 800 450 612 951 1 245 3 256 Nya detaljplaner 230 2 730 455 450 1 095 507 775 350 Nya detaljplaner Bygglov Färdigställda Slutbesked Grafen ovan visar utvecklingen i bostadsförsörjningen under de senaste åren. I gult visas de detaljplaner som tillkommit under året och den ungefärliga mängd lägenheter (dvs bostäder i antingen småhus, radhus eller flerfamiljshus) som dessa nya detaljplaner ger utrymme för. Den höga stapeln 2009 inkluderar detaljplanen för Södra Ladugårdsängen. I lila visas hur många lägenheter som det har beviljats bygglov för. Här kan vi se en klar och glädjande ökande trend. Efter beviljat bygglov har man 5 år på sig att påbörja byggnation. I blått visas antalet lägenheter i de projekt som fått slutbesked från kommunen. I grönt visas antalet lägenheter som är rapporterade som färdigställda till SCB. Man kan se en ökande trend och att det har beviljats fler bygglov än det har givits slutbesked för de senaste åren, vilket visar att det finns många bostadsbyggnadsprojekt på gång. Läs mer om planberedskapen nedan. Stor efterfrågan på bostäder Under 2010-2014 ökade befolkningen med i genomsnitt 1789 personer per år. Under samma tidsperiod färdigställdes i genomsnitt ca 600 lägenheter/år. Sett utifrån att det i en genomsnittlig lägenhet bor ca 2,2 personer, innebär det att vi hade ett genomsnittligt produktionsunderskott på 200 lägenheter/år. Utbyggnadstakten av bostäder höll inte jämna steg med den allt snabbare befolkningstillväxten, trots att det har funnits planberedskap för fler bostäder. Det finns flera orsaker som kan förklara detta, bland annat höga
7 produktionskostnader, finansieringsproblem, för få aktörer på Örebromarknaden och komplicerade planprocesser i förtätningsprojekt. Att döma av det höga antalet bygglov och slutbesked de två senaste åren håller situationen på att förbättras. Det finns flera indikationer på att efterfrågan fortfarande är stor i förhållande till utbudet av bostäder i Örebro. Statistik från Mäklarstatistik visar att prisökningen på bostadsrätter i Örebro län ökade med 33 % under 2014 och var därmed det län i Sverige med störst prisökning i landet. 2015 års ökning landade på 8%, vilket var närmare rikssnittet på 10%. En annan indikator är att det i stort sett inte finns några tomma hyreslägenheter i Örebrobostäders bestånd, varken i centrala eller mer perifera lägen. Trångboddheten ökar i vissa stadsdelar. Bostadsbrist upplevs främst i centralorten, men i viss mån kan bristen skönjas även i de mindre orterna i kommunen. Specifika grupper Specifika grupper, så som nyanlända, ungdomar, studenter och personer med behov av särskilt boende, har under ett antal år upplevt bostadsbrist. Detta av flera anledningar, till exempel att det saknas bostäder med rimlig hyresnivå eller att det finns för få tillräckligt stora lägenheter. Inom socialtjänsten är bristen på bostäder i kommunen ett stort problem. För studenter är situationen nu sådan att ett flertal studentbostäder nyligen har färdigställts och flera studentbostadsprojekt är under uppförande eller planerade, vilket innebär att det förväntas finnas tillräcklig tillgång till studentbostäder inom kort. Den dramatiska ökningen av asylsökande under hösten 2015 och den nationella utvecklingen vad gäller asylsökande och att personer med PUT (permanent uppehållstillstånd) fortfarande blir kvar och ackumuleras i anläggningsboende ökar kraftigt trycket på kommunplatser de närmaste åren. En anvisningslag, bosättningslagen (2016:38), gällande kommunplacering av flyktingar med uppehållstillstånd har trätt i kraft från första mars 2016. Kommuntalet/anvisningstalet för Örebro är 265 personer, varav ca 50 % ensamhushåll. Detta innebär att dessa personer ska bosättas från anläggningsboende eller kvot under 2016. Detta ska jämföra med 60 personer under 2015. För åren 2017-18 kommer detta kommunanvisningstal att öka ytterligare. Antalet EBO (personer som under asyltiden bosatt sig hos vänner och bekanta), ökar också, från 574 i okt. 2015 till ca 950 personer våren 2016, ökningen har avtagit. Dessa ska när de fått uppehållstillstånd, PUT eller TUT, på egen hand ordna sitt boende i Örebro. Man kan utgå ifrån att flertalet kommer att vilja bosätta sig här. Lägenhetsbehovet för 2016, för att klara av behovet enligt den nya bosättningslagen, är ca 200 lägenheter varav alltså ca 50 % smålägenheter för ensamhushåll. Det totala flyktingmottagandet 2016 bedöms till 750 personer och för åren 2017-18 till 800-900 personer årligen, inkl. de som anvisas enligt den nya bosättningslagen.
8 Framtid Befolkningsprognos Vid utgången av 2015 hade Örebro kommun 144 200 invånare. Till år 2025 beräknas antalet invånare öka med 20 000 till nästan 164 000. (Länk till befolkningsprognosrapport) Den kraftiga folkökningen består till största delen av ett inflyttningsöverskott (fler flyttar till Örebro än från) men också födelseöverskottet är betydande (antalet födda överstiger antalet döda). Bilden nedan visar en jämförelse över 2015 års åldersfördelning och den prognostiserade åldersfördelningen i kommunen om 10 år. Nedan visas denna befolkningsprognos presenterad i tabellform.
9 De exakta talen i tabellen ger en illusion av noggrannhet som inte finns. Prognosen bygger på en demografisk framskrivning av tidigare års trender för flyttningar, nativitet och dödlighet. Prognosen är osäker i lägre åldrar och ju längre fram i perioden man kommer, eftersom den kan innehålla slumpfel, fel i antaganden, fel beroende på avvikelser från planerat bostadsbyggande samt modellfel. Politiska viljeinriktningar på internationell, nationell och regional nivå påverkar också utvecklingen. Kommunen kan dock se till att skapa handlingsberedskap utifrån prognoserna. Bostadsbehov För att hålla jämn takt med befolkningsökningen behöver det i Örebro kommun byggas ungefär 900 bostäder per år de närmaste 10 åren. I den siffran inkluderas både staden, mindre tätorterna och landsbygden, både småhus, radhus och lägenheter i flerfamiljshus. Utbyggnadsområden för bostäder finns i översiktsplanen (Länk). Utifrån befolkningsprognosen kan man också göra en prognos över hur många hushåll av olika typer det kommer att finnas, exempelvis antalet ensamhushåll i olika åldrar, antalet barnfamiljer av olika storlek osv. Utifrån hushållsprognosen kan vi göra en grov uppskattning av vilka olika bostadsstorlekar som kommer att behövas i kommunen fram till år 2025. 2 Bostäder för personer 80- år ca 800 Ettor ca 900 Tvåor ca 2200 Treor ca 3100 Fyror ca 900 Femmor och större ca 1100 2 Denna grova uppskattning baserar sig på flera antaganden och osäkerheter: Ett antagande att befolkningen idag totalt sett skulle vara nöjd med det befintliga bostadsbeståndet, osäkerheten i befolknings- och hushållsprognosen, samt antagande om vilka bostadsstorlekar som prognosens 13 kategorier hushåll behöver.
10 Planreserv Örebro kommun har länge jobbat för att ha en god planreserv av detaljplanelagd mark och har haft plats för uppemot 3000 bostäder i planreserven, både på kommunal och privat mark. De senaste 5 åren har antalet lägenheter som medges av nytillkomna detaljplaner inte motsvarat det antal lägenheter som det har beviljats bygglov för. Detta innebär att planreserven för bostäder minskar. Kommunen hamnade under 2015 i ett läge med ont om kommunal mark som är färdig för försäljning. Det beror på några olika saker: Byggandet har ökat så att all mark i Rynningeåsen, Sörbyängen, Södra Lindhult och Bettorp nu är såld, reserverad eller under pågående förstudie. Detaljplanen för Norra Ormesta kunde inte genomföras direkt på grund av en överklagad ledningsrätt. Mycket arbetstid har lagts på detaljplaner för flera komplicerade förtätningsprojekt som dock inte ger så stora mängder lägenheter. Parallellt pågick arbete med ett kvalitetsprogram med höga ambitioner för nästa stora stadsdel Södra Ladugårdsängen, som innehåller en stor del av nuvarande planreserv. Den första etappen i Södra Ladugårdängen kom ut till försäljning i december 2014. Stadsbyggnad har därför omprioriterat bland detaljplaneuppdragen för att komma fram med detaljplaner för nya stadsdelar med stor mängd bostäder. Det innebär att den planerade utbyggnadstakten som visas i Handlingsplan för stadens byggande (länk) tidigareläggs i några fall. Under de närmaste året prioriteras planarbete för Björklunda, Heden, Ormesta, Marieberg, Sörbyängsvägen, Norra Lillån, Örnsro, Österplan, Pappersbruket och Nyponlunden. Projekt på gång Stadsbyggnad följer kontinuerligt pågående och möjliga bostadsprojekt, både sådana som planeras att byggas i närtid och sådana som kan byggas först om 10-20 år. Kartorna nedan är skapad utifrån en databastabell som är en bruttolista över alla pågående och möjliga projekt som Stadsbyggnad bedömer skulle kunna vara möjliga att genomföra inom 10 år. Totalt innehåller bruttolistan platser som kan rymma ca 20 000 bostäder. Observera att kartan innehåller nästan dubbelt så många lägenheter än vad som förmodligen kommer att byggas inom denna 10-årsperiod! Vi inte kan veta säkert vilka projekt som faktiskt kommer igång och när det sker. Några av projekten, vanligtvis de som planeras innevarande och kommande två år, vet vi vilken byggherre som kommer att genomföra. De flesta objekt i kartan är platser som håller på att detaljplaneläggas och ännu inte är ute till försäljning. Här finns ännu ingen byggherre utsedd. Platsen finns med i kartan för att visa på möjligheten att bygga bostäder här. Stadsbyggnad bedömer att det under 2016 kommer att påbörjas mer än 1000 nya bostäder. Bygglov gavs för 3256 lägenheter under 2015. På kommunal mark pågår (i april 2016) 16 förstudier för bostadsprojekt och 34 reservationsavtal är tecknade. Under år 2015 fick Örebrobostäder i uppdrag av kommunfullmäktige att påbörja byggnation av minst 400 nya bostadslägenheter varav minst 100 nya studentbostäder. Social välfärd planerar att låta bygga ett nytt vård- och omsorgsboende ungefär vartannat år, tre nya gruppboenden per år samt ett antal mindre hus i enskilt läge.
11
12 Punkter utanför tätorter representerar byggnation i ett större geografiskt område.
13 Hur jobbar vi vidare Kommunen behöver kontinuerligt jobba med en rad olika åtgärder för att bidra till ett bra bostadsbyggande. Riktlinjer för bostadsförsörjningen I Sverige finns en lag som reglerar det kommunala ansvaret för bostadsförsörjning: Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Lagen ändrades år 2013, och kommunen arbetar därför med att ta fram nya riktlinjer för bostadsförsörjningen som planeras att antas av kommunfullmäktige sommaren 2016. Långsiktiga planer och ambitioner Kommunen arbetar också med en revidering av översiktsplanen. I översiktsplanen visar kommunen vilka nya markområden som vi i ett 25-årigt perspektiv anser lämpliga att bebygga med bostäder. I dokumentet Handlingsplan för stadens byggande utvecklar vi hur detta bör genomföras, t.ex. utbyggnadsordning, konkreta platser lämpliga att förtäta och vilken karaktär som olika stadsdelar kan utvecklas mot. Tillräcklig planreserv Den goda planreserv som kommunen har haft har minskat de senaste åren. Kommunen behöver prioritera i planarbetet så att planreserven återigen blir god. Smidigare processer Kommunen gör stegvis förbättringar av sina processer. Särskilt bygglovsprocessen har förbättrats mycket under ett antal år. Kommunen har arbetat med s.k. fokusgrupper, där marknadens aktörer medverkar och bidrar till vårt förbättringsarbete. Kommunen jobbar med utveckling av medborgardialog för att förankra planer och har en förhållandevis låg andel planer som överklagas. Vi utvecklar också rutinerna kring den databas vi använder för att följa bostadsbyggandet, för att kunna göra bättre prognoser. Utåtriktat arbete Kommunen deltar på mässor och i andra sammanhang där vi träffar företag och marknadsför Örebro för att få fler aktörer att investera i Örebro. Vi har förbättrat med vår information på webben, exempelvis kartan där man kan se ledig mark och pågående förstudier och reservationsavtal, för att ha en transparent exploateringsprocess, men behöver arbeta mer med marknadsföring. Samverkan Boendeplaneringen för grupper med särskilda behov (ex ungdomar, nyanlända, äldre, funktionshindrade) behöver samordnas bättre. Här har kommunledningskontoret fått ett tydligare samordnande uppdrag. Kommunen deltar i regionens nybildade samverkansråd för bostadsförsörjning, och ska delta i revideringen av den regionala utvecklingsstrategin.
14 Länkar Riktlinjer för bostadsförsörjningen (länk infogas när dokumentet är antaget) Om bostäder Örebro kommuns översiktsplan Länk Utbyggnadsområden för bostäder i översiktsplanen Länk Utbyggnadsordning i Handlingsplan för stadens byggande Länk sid 22 Förtätningsmöjligheter i Handlingsplan för stadens byggande Länk sid 14 m.fl. Befolkningsprognos Länk Kommunala tomter till salu Länk Kommunens exploateringsprocess Länk Lag om kommunens bostadsförsörjningsansvar Länk Denna rapport är sammanställd av Christin Gimberger och Anita Iversen, Örebro Stadsbyggnad, i maj 2016.