SAMRÅDSHANDLING Förslag till detaljplan för Montören - Skrantafallet Enkelt planförfarande - nya PBL Upprättad 30 nov 2012 SAMRÅD 28 dec 2012-17 jan 2013 upprättad av samhällsbyggnadsförvaltningen Karlskoga kommun
2 (14) Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD
Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD 3 (14) NORMALT PLANFORFARANDE NYA PBL - Samrådshandling - UTSKICK Detaljplan för Montören - Skrantafallet Karlskoga kommun Örebro län Upprättad 2012-11-30 samhällsbyggnadsförvaltningen i Karlskoga kommun P L A N B E S K R I V N I N G HANDLINGAR Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning med genomförandefrågor (Granskningsutlåtande) (Fastighetsförteckning) SYFTE PLANDATA Läge Omfattning Areal Markägarförhållanden Huvudsyftet med planen är att ta bort byggrätter och regleringar för bostäder som rivits och utöka den del av kvarteret som får användas för vård och kontor. En yta längs Landavägen prövas för villor eller radhus. Planområdet är beläget i stadsdelen Skrantahöjden i västra Karlskoga. Planområdet omfattar hela kvarteret Montören samt några gatuytor. Planområdets areal är ca 40 000 m². Fastigheterna Montören 1 och 3 ägs av Hyresbostäder i Karlskoga AB, Montören 2 av Karlskoga Energi & Miljö, övrig mark ägs av kommunen. TIDIGARE STÄLL- NINGSTAGANDEN Detaljplan För området gäller följande detaljplaner: Nr 154 Skrantafallet, laga kraft 1964-06-03, akt nr 1883-3975. Nr 431 Kv Montören, laga kraft 1998-10-12, akt nr 1883-P98/11. Översiktsplan I översiktsplanen för Karlskoga kommun, antagen 1 mars 2011 omnämns inte området specifikt och ingen annan inriktning än den nu pågående är aktuell. Planens intentioner strider inte mot översiktsplanen. Tomtindelning Det finns inga tomtindelningar (fastighetsindelningsbestämmelser) inom planområdet, upphävd i samband med tidigare planläggning.
4 (14) Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD Gällande detaljplan tillkom när några flerfamiljhus skulle byggas om till vårdboende. Redan tidigare hade några huskroppar ställt om till kontor. Vid den tidpunkten fanns dock flera flerfamiljshus kvar och på dess innergårdar reglerades att parkering inte får förekomma.samtliga reguljära bostäder är nu avvecklade och när ytterligare hus nu ska ställas om kommer det bl a i konflikt med bestämmelserna om parkeringsförbud på ytor som behövs för det ändamålet. Nr 180 FÖRUTSÄTTNINGAR Bebyggelse och användningssätt Planområdet innehåller 3 huskroppar, vara två är sammankopplade med en gång i plan 2 och 3. Det tredje huset håller på att byggas om och kommer även det att kopplas samman med de andra husen. Ursprungligen fanns 4 huskroppar i kvarteret, samtliga flerfamiljshus i 3 plan. En och en halv byggkropp har rivits under 2000-talet och allt reguljärt boende är avvecklat. Av kvarvarande byggnader används ungefär 30 % som kontor (Stadsbyggnadshuset och Hyresbostäders kontor) medan resterande byggnader inrymmer ett vårdboende eller är på väg att byggas om till vårdboende, 60 nya platser/lägenheter. I kvarteret men utanför planområdet, vid Grundläggarvägen, finns en liten kioskbyggnad som är planlagd för sitt ändamål. På båda sidor Landavägen finns dessutom byggrätter för garage vilka dock aldrig bebyggts. Vid Grundläggarvägen ligger en kioskbyggnad som idag innehåller en liten pizzeria.
Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD 5 (14) Vårdboendet Skrantahöjden, som idag innehåller 72 platser/lägenheter, är inrymt i f d flerfamiljshus som byggts om. Närmast norr om planområdet finns en förskolebyggnad men i övrigt är det villabebyggelse norr och öster om planområdet. Bebyggelsen väster och söder om planområdet domineras av flerfamiljshus i 3 plan. Skrantahöjdstorget väster om planområdet utgörs dock av ett litet stadsdelscentrum med butiker i bottenplan och här finns även ett punkthus i 8 våningar. Verksamheter Mark och vegetation Skrantahöjden är ett vårdboende som idag innehåller 72 platser/lägenheter samt en dagcentral för närliggande bostadsområden, båda verksamheterna bedrivs i kommunal regi. Norr om planområdet ligger fritidsgården Skrantagården samt förskolan Vallmon med 2 avdelningar. Kioskbyggnaden omedelbart sydost om planområdet innehåller idag en en liten pizzeria. Runt Skrantahöjdstorget finns en mindre dagligvarubutik (Coop), en kiosk, en restaurang, en frisör samt några andra mindre verksamheter, bl a fastighetsägarens (Min Bostad) kontor. Planområdet sluttar generellt från väster mot öster men är delvis böljande och på några ställen syns berg i dagen. Vegetationen består till större delen av klippta gräsytor med inslag av lövträd och buskplanteringar men även en och annan gran. En stor del av planområdet utgörs också av asfalterade kör- och parkeringsytor. Invid Landavägen finns en mindre bollplan som har sitt ursprung kopplat till de numera avvecklade flerfamiljshusen. Kvarteret innehåller idag relativt stora öppna klippta gräsytor där de numera rivna flerfamiljhusen stod tidigare.
6 (14) Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD Parkeringar på baksidan av Stadsbyggnadshuset och Hyresbostäders kontor. Trafik och parkering Allmän platsmark Ledningar och övriga tekniska anläggningar Planområdet nås primärt från Skrantahöjdsvägen i väster som är en vältrafikerad huvudgata i Karlskoga med närmare 5000 trafikrörelser per dag. Tillfart till parkeringarna inne i kvarteret, d v s bakom Stadsbyggnadshuset, sker mot Grundläggarvägen i söder och tillfart till garaget under byggnadskomplexet sker mot Vallmovägen norr om planområdet. Landavägen öster om planområdet utgör en del av gatunätet i villaområdet och är sedan förra planläggningstillfället i slutet av 1990-talet stängd mot Grundläggarvägen för att undvika smittrafik genom villakvarteren. I anslutning till entréerna mot Skrantahöjdsvägen finns ett 30-tal bilplatser och cykelparkering medan parkeringarna bakom Stadsbyggnadshuset totalt omfattar ett 50-tal platser. Parkeringsgaraget som är i 2 plan innehåller ca 300-tal bilplatser (ca 100 i övre och ca 200 i under plan). Därutöver finns parkeringsplatser i kvarteret sydöstra hörn som ursprungligen var avsedda för flerfamiljshusen och som idag används av boende söder om Grundläggarvägen, om än sparsamt. Längs Grundläggarvägen förekommer kanstensparkering, som används av boende och kunder till pizzerian, medan parkeringsförbud råder längs Skrantahöjdsvägen. Det finns även gott om p-platser på Skrantahöjdstorget samt längs södra sidan av Meklavägen. Det är främst dessa som används om det blir fullt vid entréparkeringen. Separat gång-/cykelväg finns längs östra sidan av Skrantahöjdsvägen. Tätortens linjebussar trafikerar Skrantahöjdsvägen och busshållplatser finns i direkt anslutning till planområdet. Gatunät inklusive gång-/cykelvägen samt parkmark är reglerade som allmän platsmark. Området är anslutet till de allmänna ledningsnäten. Flera ledningar är dragna nära eller över fastighetsgränser runt kvarteret Montören. På fastigheten Montören 2 fanns tidigare en panncentral vilken dock är riven sedan 15 år och idag finns inga tekniska anläggningar kvar på fastigheten. Ett u-område i gällande detaljplan, tillika servitut avsett för fjärvärme över Montören 1, används inte längre efter rivningarna av flerfamiljshusen.
Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD 7 (14) Ytterligare två huskroppar håller nu på att byggas om från reguljära flerfamiljshus till vårdboende. FÖRÄNDRINGAR Bebyggelse och användningssätt Användningssättet ändras så att även den södra delen av kvarteret Montören regleras för vård, bostäder och kontor, d v s samma användningssätt som redan gäller för norra delen av kvarteret. I dagsläget finns inga planer på reguljärt boende men det finns inget skäl att förhindra att hela eller delar av kvarterets bostadsbestånd kan användas på detta sätt i framtiden. Byggrätten utökas att gälla hela ovannämnda användningsområde och utnyttjandegraden, hur stor andel av ytan ovan mark som får bebyggas, begränsas till 30 %. Parkeringsgaragen omfattas således inte av ytbegränsningen. Högsta byggnadshöjd begränas till 3 våningar medan eventuella komplementbyggnader får ha en högsta byggnadshöjd på 4 meter. Längs Landavägen skapas byggrätt för en villa eller ett parhus på den yta där bollplanen finns idag. Längs Landavägen skapas ett användningsområde och en byggrätt för en villa eller ett parhus i högst två våningar och med en största utnyttjandegrad på 240 m² för huvudbyggnad plus 80 m² för garage och andra komplementbyggnader. All mark som inte får bebyggas (prickmark) får användas för anläggande av körytor, parkeringsplatser, stödmurar och övriga liknande markanläggningar. Befintliga byggrätter för garage samt för kioskbyggnaden ingår inte i planen och finns således kvar oförändrade. Verksamhet Förändringarna i planen innebär att samtliga byggnader och fastigheten i övrigt kan användas vård- och kontorsverksamhet. Omgivande verksamheter bedöms inte påverkas av det planen medger och kan fortsätta som tidigare eller utvecklas om förutsättningar finns.
8 (14) Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD Planskissen visar den markdisposition, bl a nya p-platser, som är aktuell med anledning av utbyggnaden med ytterligare 60 platser/ lägenheter i vårdboendet Skrantahöjden. För att få flexibilitet för framtida förändringar reglerar planen inte hur markytorna ska utformas. Trafik Inga förändringar görs i det allmänna gatunätet. Undantaget närmast cirkulationsplatsen i korsningen Skrantahöjdsvägen-Grundläggarvägen tas in- och utfartsförbudet från gällande detaljplan bort. Inga specifika ytor anges för parkering inom kvarteret men utgångspunkten är att parkeringsbehovet för de verksamheter som bedrivs inom planområdet ska anordnas inom kvarteret. Parkeringsgaraget kan användas och fungera precis tidigare eller byggas om på önskat sätt. Garaget sträcker sig idag över två fastigheter (Montören 1 och 3) men någon reglering av åtkomst görs inte eftersom fastighetsindelningen bedöms komma att förändras i framtiden. Tillfarter säkras med servitut om behov föreligger. I suterräng- och garageplan på Montören 3 finns lokaler som måste nås med bil från Landavägen. Tillfart från Landavägen till suterräng- och garageplan under de båda husen på Montören 3, inklusive en lokal, säkras genom att parkmarksytan mellan kv Montören och kv Armeraren får användas för körtrafik, särskild bestämmelse i planen. Vändmöjlighet för transporter får anordnas på en yta vid fastighetens nordöstra hörn.
Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD 9 (14) De delar av huvudgatan och gång-/cykelvägen som ingår i gällande detaljplan överförs oförändrade, undantaget att reglering sker för gång-, cykel- och mopedväg som ett eget användningsområde. Mark och vegetation Allmän platsmark Teknisk försörjning Störningar och risker Miljökonsekvenser Administrativa frågor Samråd Den specificerade lekyta som finns reglerad i gällande detaljplan tas bort eftersom behovet var knutet till de avvecklade bostadshusen. Den allmän platsmark, delar av huvudgatan och gång-/cykelvägen samt parkmark som ingår i gällande detaljplaner överförs i princip oförändrade. Plangenomförandet kräver inga förändringar eller åtgärder avseende de allmänna ledningsnäten. Ett u-område för befintliga ledningar längs norra gränsen på Montören 3 behålls samt förlängs längs den östra gränsen. Ett nytt u-område läggs in på Montören 1 och 3 för att säkra befintliga ledningar längs Skrantahöjdsvägen. Planläggningen bedöms inte medföra några förändringar som innebär ökade störningar för omgivningen. Det finns två geotekniska undersökningar, en utförd i samband med att kvarteret ursprungligen planlades och bebyggdes, en i samband med en mindre tillbyggnad. Området är således väl utrett ur den aspekten. Det bedöms inte finnas risk för ras eller skred. Ytligt berg kan dock kräva sprängning om dessa relativt begränsade ytor bebyggs. Ytor där hus rivits kan ha lägre ytlig hållfasthet som avviker från de geotekniska rapporterna. Det finns ingen risk för översvämningar. Eftersom planen handläggs med enkelt planförfarande har ingen behovsbedömning för betydande miljöpåverkan gjorts. De lokala miljökonsekvenserna bedöms marginella, avser något ökad trafik om hela kvarterets möjligheter skulle utnyttjas. I ett vidare miljöperspektiv anses de förändringar planen medger inte ge någon miljöpåverkan alls. Då planen bekostas av fastighetsägaren får planavgift inte tas ut vid framtida bygglovgivning. Ingen detaljplan utgår helt efter att planen vunnit laga kraft. Se även genomförandedel nedan. (Samråd pågår).
10 (14) Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD GENOMFÖRANDE- FRÅGOR Handläggning och tidplan Antagande Genomförandetid Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Avtal Inga fastighetsrättsliga åtgärder är nödvändiga för de nu aktuella genom- förandeåtgärderna, d v s anläggande av parkeringsplatser och övriga markarbeten. Fastighetsbildning och fastighetsrättsliga konsekvenser Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande enligt lagstiftningen i nya plan- och bygglagen (PBL - SFS 2010/900) som gäller från 2 maj 2011. Planuppdrag gavs den 7 maj 2012. Handläggningen genomförs under perioden november 2012 till februari 2013 och planen för väntas vinna laga kraft under första kvartalet 2013. Bygglov för planerade parkeringsytor handläggs parallellt och ges så snart planen vunnit laga kraft. Då detaljplanen inte strider mot översiktsplanen och i övrigt inte är av principiell art förslås att den kan antas av samhällsbyggnadsnämnden. Genomförandetiden skall vara 5 år efter att planen vunnit laga kraft. Ansvarig för planens genomförande är Hyresbostäder i Karlskoga AB som fastighetsägare, i vissa delar i samråd med Karlskoga kommun. Kommunen är huvudman för gator och allmän platsmark. Karlskoga Energi & Miljö AB är huvudman för de allmänna ledningsnäten. Mellan Karlskoga kommun och Hyresbostäder i Karlskoga AB finns ett avtal som reglerar plankostnaden. Mellan Karlskoga kommun och Hyresbostäder i Karlskoga AB finns dels ett gällande blockhyresavtal för Skrantahöjdens vårdboende, dels ett nytt avtal som reglerar den tillkommande delen. Enskilda hyresgäster har hyresavtal med kommunen. Ett avtal bör träffas mellan Hyresbostäder i Karlskoga AB och Karlskoga Energi & Miljö om övertagande av det aktuella skiftet av Montören 2. Montören 1 Fastigheten frånförs allmän platsmark för gång-, cykel- och mopedväg enligt detaljplanen. Marken tillförs kommunens park- och gatufastighet Bregården 2:90. Servitut skapas vid behov för att Montören 1 ska garanteras tillfart över Montören 3 till källargarageplan. Del av Montören 1 omfattas av den yta där en eller två fastigheter styckas av för en villa tomt eller för ett parhus med två lägenheter (kräver även mark från Montören 2 och 3). Montören 2 Fastigheten saknar idag syfte och bör regleras över till Montören 3. Del av nuvarande Montören 2 omfattas av den yta där en eller två fastigheter styckas av för en villa tomt eller för ett parhus med två lägenheter (kräver även mark från Montören 1 och 3). Montören 3 Fastigheten frånförs allmän platsmark för park och gång-, cykel- och mopedväg enligt detaljplanen. Marken tillförs kommunens park- och gatufastighet Bregården 2:90. Från Montören 3 kan en eller två fastigheter styckas av för en villa tomt eller för ett parhus med två lägenheter (kräver även mark från Montören 1 och 2).
Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD 11 (14) Servitut Ledningsrätter Planekonomi Tekniska utredningar Servitut skapas vid behov för att Montören 1 ska garanteras tillfart över Montören 3 till källargarageplan. Befintligt ledningsservitut för fjärrvärme Montören 1 (1883-91/3.1) bör avvecklas. Ledningsrätt bör kunna hanteras inom ramen för pågående förrättning som omfattar hela tätorten. Planens genomförande avseende planläggning, fastighetsregleringar, om- och tillbyggnad, ändrade tillfarter, anläggande av nya parkeringar, mm bekostas av Hyresbostäder och regleras inom ramen för gällande och nya hyresavtal med kommunen. Hyresbostäder bekostar fastighetsreglering om fastigheten Montören 2 regleras över till Montören 1, inget ytterligare kostnad ska utgå. Kommunen som huvudman bekostar åtgärder som rör allmän platsmark Planavgift får inte tas ut vid framtida bygglovgivning som avser fastigheten Montören 1 och 3 eller fastigheter som avstyckas från dessa fastigheter. Fastigheten Montören 2 bedöms inte kunna bebyggas inom ramen för denna detaljplan. Två geotekniska undersökningar finns för planområdet, en gjord i samband med att kvarteret urspringligen planlades och bebyggdes (Carl G Ekman), en i samband med en mindre tillbyggnad (K-Konsult). Ritningar för pågående ombyggnad är framtagna av entreprenören Skanska i samarbete med Hyresbostäder i Karlskoga AB. Fastighetsägare, eller av denne anlitad byggherre/entreprenör, är ansvarig för erforderliga tekniska utredningar inför byggande eller andra åtgärder på respektive fastighet. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen är upprättad av planchef Bosse Björk, i samarbete med plansekreterare Hans Bohlin, fysisk planerare Lisa Dieckhoff och stadsarkitekt Bertil Malmström (Sweco). Övriga tjänstemän som deltagit är: Johan Ljung, samhällsbyggnadsförvaltningen, mark- och exploatering Håkan Blomqvist, samhällsbyggnadsförvaltningen, bygglov Eleonore Åkerlund, samhällsbyggnadsförvaltningen, lantmäteri Terese Riddersand, samhällsbyggnadsförvaltningen, miljöskydd Sif Eklund, samhällsbyggnadsförvaltningen, park Stig Rengman, samhällsbyggnadsförvaltningen, fastighet/gata Bengt Holm, samhällsbyggnadsförvaltningen, fastighet Lars Näsström, KS Ledningskontor Jenny Johrin, Karlskoga Energi & Miljö AB Pontus Nermark, Karlskoga Energi & Miljö AB Anders Zetterblad, Hyresbostäder AB Samhällsbyggnadsförvaltningen Bosse Björk planchef
12 (14) Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD PLANKARTA ej skala
Detaljplan - Montören-Skrantafallet - SAMRÅD 13 (14)
SAMRÅDSHANDLING Montören - Skrantafallet