Beslutet i webbversion 1 (36) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av flera förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september 2015 29 februari 2016. Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (36) Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll 63 objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Priset i marknadsföringen avseende ett av dessa objekt har tidigare prövats av Fastighetsmäklarinspektionen och ingår därför inte i denna granskning. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut 39 av förmedlingsuppdragen för en närmare granskning. Förmedlingsobjekten ligger i Västra Götalands län. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. NN har yttrat sig i ärendet. Han har beträffande förmedlingsuppdragen 7 och 32 gett in e-postmeddelanden från köparen i respektive förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende enbart bedömt fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande anfört bland annat följande. Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 3 september 2014 och köpekontraktet undertecknades den 17 augusti 2015. Utgångspriset var 2 195 000 kr och slutpriset blev 2 600 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 100 000 2 300 000 kr. De tre senaste försäljningarna i samma förening hade slutpriser om 2 115 000 kr på en adress i juli 2014, 2 070 000 kr på en annan adress likaså i juli 2014 och 2 300 000 kr i november 2014. Samtliga dessa referensobjekt låg högre upp i huset än den nu aktuella bostadsrätten, vilket vanligtvis inverkar på priset. Ju högre upp bostaden ligger desto högre pris och omvänt. Något
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (36) annat fanns det inte att gå på. I samråd med säljarna bestämde de ett utgångspris om 2 195 000 kr. Detta var i nivå med vad säljarna var villiga att acceptera vid en utebliven budgivning. Det aktuella slutpriset är en följd av att köparna köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset är ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset är inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt hans uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset. Slutpriset utgjorde ett rekordpris under lång tid. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 4 december 2014 och köpekontraktet undertecknades den 13 juni 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 320 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 000 000 kr. Vid tidpunkten för den aktuella försäljningen hade de två senaste treorna sålts för 980 000 kr i mars 2015 respektive för 955 000 kr i november 2014. NN värderade bostaden utifrån dessa slutpriser och det faktum att han visste att säljaren ville ha närmare 1 000 000 kr för att vara nöjd. Därför kom de överens om ett utgångspris om 995 000 kr. Detta var ett mycket högt utgångspris med beaktande av de senaste försäljningarna. Men bostaden var mycket fin, så det var värt ett försök. Det höga utgångspriset ledde till färre antal visningsbesökare än vanligt. Intresset denna gång var dock tillräckligt stort för att resultera i det aktuella slutpriset. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 28 januari 2015 och köpekontraktet undertecknades den 12 augusti 2015. Utgångspriset var 1 095 000 kr och slutpriset blev 1 320 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 050 000 1 250 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen var spridningen stor gällande slutpriserna beträffande de senaste försäljningarna av treor i samma förening. Från den senaste försäljningen om 1 020 000 kr i december 2014 till 1 340 000 kr i november 2014. Ett par andra treor hade sålts under september och augusti 2014 för 1 000 000 kr på en adress och för 1 050 000 kr på en annan adress.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (36) Säljaren hade redan flyttat till en ny bostadsrätt genom NN:s förmedling. Säljaren ville därför om möjligt gärna få sin bostadsrätt såld utan att dra ut på det. Säljaren hade hyrt ut den aktuella bostaden under några månader till sina andrahandshyresgäster. Den 28 januari 2015 ingick NN och säljaren därför ett uppdragsavtal med ett accepterat pris om 1 200 000 kr. Detta var ett drömpris för säljaren. De lyckades inte sälja bostaden under hela våren 2015 med ett accepterat pris om 1 200 000 kr. Säljaren valde därför att sänka priset till 1 095 000 kr i juni 2015 för att förhoppningsvis få bostaden såld. Säljaren var då villig att sälja bostaden för 1 095 000 kr. Trots detta tilldrog sig de ordinarie visningarna i juli 2015 endast två visningsdeltagare, som dock inte var intresserade. Säljaren övervägde då att fortsätta hyra ut bostaden i andra hand. I augusti 2015 fick säljaren ett bud på 1 300 000 kr av en intressent. Detta ledde i sin tur till att säljarens andrahandshyresgäster lade samma bud med en förhoppning om att få köpa bostaden och bo kvar. Säljaren fann det dock mest rättvist att sälja bostaden till den som först hade lagt ett bud om 1 300 000 kr. Andrahandshyresgästerna höjde då sitt bud till 1 320 000 kr och bostaden såldes till dem. Andrahandshyresgästerna hade bott in sig. De var därför beredda att betala bra mycket mer än utgångspriset, trots att de inte hade fått några bud efter flertalet visningar dessförinnan. Han vet inte varför det var så. Förmedlingsobjektet 4 Uppdragsavtalet ingicks den 16 april 2015 och köpekontraktet undertecknades den 22 maj 2015. Utgångspriset var 895 000 kr och slutpriset blev 1 150 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 850 000 1 050 000 kr. Vid tidpunkten för den aktuella försäljningen hade de två senaste tvåorna i samma förening sålts den 1 april 2015 för 877 000 kr respektive 1 135 000 kr. Den aktuella bostadsrätten var dock kraftigt rökskadad på grund av en lång tids rökning. Detta resulterade i att köparna riktade ett ersättningsanspråk mot säljarna. Köparna ansåg att säljarna hade dolt omfattningen av rökskadan genom parfymering av bostaden under visningen. Köparna tvingades senare att ta in en avjoniseringsmaskin för att få bort lukten. Detta räckte dock inte. Köparna totalrenoverade sedan hela bostaden med bland annat ett nytt kök för att få bort röken ur stommarna m.m. NN ansåg i samband med värderingen av bostaden att röklukten inte motiverade ett högre utgångspris än 895 000 kr, eftersom han förutspådde att den skulle
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (36) inverka menligt på försäljningen. Bostaden köptes innan de vanliga visningarna hade ägt rum, dvs. på förhand. Slutpriset blev därför ett resultat av förhandlingarna mellan köparna och säljarna. Köparna, som var ett yngre par och förstagångsköpare, föll för bostaden. De reflekterade inte närmare över röklukten. Köparna upptäckte eventuellt vid tillträdet att lukten satt i golv, väggar och stommar. De ville hemskt gärna ha sin första bostad och gick därför med på att betala ett högre pris än utgångspriset för att få den. Om man reducerar det pris köparna betalade med de kostnader de troligtvis har haft för att röksanera och totalrenovera bostaden hamnar man troligtvis kring 900 000 kr. Förmedlingsobjektet 5 Uppdragsavtalet ingicks den 18 april 2015 och köpekontraktet undertecknades den 29 oktober 2015. Utgångspriset var 1 295 000 kr och slutpriset blev 1 600 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 200 000 1 250 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I januari 2015 hade två lägenheter sålts för 1 170 000 kr respektive 1 200 000 kr och i februari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 275 000 kr. Utifrån dessa försäljningar uppskattade NN marknadsvärdet till det angivna spannet. Säljaren ville dock ha minst 1 295 000 kr, varför det fick bli utgångspriset. Det aktuella slutpriset var en följd av att köparen köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset var inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt NN:s uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset. Slutpriset var ett rekordpris för motsvarade tvåor i föreningen. Förmedlingsobjektet 6 Uppdragsavtalet ingicks den 6 maj 2015 och köpekontraktet undertecknades den 15 oktober 2015. Utgångspriset var 1 195 000 kr och slutpriset blev 1 500 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 100 000 1 300 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I september 2014 hade en lägenhet sålts för 915 000 kr (samma storlek som den aktuella bostaden), i april 2015 hade en lägenhet sålts för 950 000 kr
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (36) (samma förening men 9 kvm större än den aktuella bostaden), i maj 2015 hade en lägenhet sålts för 1 320 000 kr (9 kvm större än den aktuella bostaden) och i juli 2015 hade en lägenhet sålts för 1 200 000 kr (samma förening men 9 kvadratmeter större än den aktuella bostaden). Med anledning av detta sattes utgångspriset till 1 195 000 kr. Det enda jämstora jämförelseobjektet var objektet som såldes i september 2014. Slutpriset var ett resultat av budgivningen. De siktade även här på att ha visningar då inget annat konkurrerande objekt riskerade störa försäljningen. Det lyckades, vilket NN anser gynnade försäljningen därmed slutpriset. Förmedlingsobjektet 7 Uppdragsavtalet ingicks den 21 maj 2015 och köpekontraktet undertecknades den 25 oktober 2015. Utgångspriset var 595 000 kr och slutpriset blev 900 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 550 000 700 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I mars 2014 hade en lägenhet sålts för 625 000 kr, i april 2014 hade en lägenhet sålts för 785 000 kr och i januari 2015 hade en lägenhet sålts för 825 000 kr. Den aktuella bostadsrätten ägdes av ett dödsbo och var i ett väldigt nedgånget originalskick från år 1972. Bostadsrätten hade fuktskador i taket som vittnade om läckande rörinstallationer, bland annat fanns det rejäla fuktfläckar i hallens tak. Man befarade även en fuktskada i badrummet på grund av kraftiga missfärgningar samt skador och sprickor i våtrumsmattan och i våtrumstapeten. Badrummet och halltaket krävde omedelbara renoveringsåtgärder, vilka också vidtogs av köparen direkt efter köpet. En annan omständighet som belastade bostaden värdemässigt var att den aktuella loftgången var ökänd på grund av de boende i grannlägenheten. Loftgången sades ha varit föremål för en mordbrand för ett par år sedan och en kraftigt försämrad boendemiljö. Vid överlåtelsetillfället var det allmänt känt bland de boende att den aktuella loftgången hade varit föremål för våldsbrott och andra allvarliga störningar. De ansvariga bodde kvar i grannbostaden. NN har gett in ett mejl från köparen, som ville att han skulle vidarebefordra det till föreningen eftersom hon fruktade för sin säkerhet. Renoveringskostnaderna uppskattades till cirka 200 000 300 000 kr. Bostadens skick och det övriga som har anförts medförde att utgångspriset bestämdes till 595 000 kr. Detta var ett pris som säljaren var villig att sälja för i den mån denne inte fick mer. Trots fjorton visningssällskap på den första visningen, var det ingen som var
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (36) villig att lägga något bud på den aktuella bostaden på grund av bostadens skick och övrigt. NN vände sig därför till sitt köparregister för att söka efter en lämplig köpare. Hans förhoppning var att finna en köpare som hade kompetensen att renovera själv och som såg värdet i att skapa sitt eget boende. Han hittade en kapitalstark köpare som hade kontakter inom hantverkarbranschen och som såg bostaden som en bra investering. Hon planerade att ha bostaden under flera år. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset var inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt NN:s uppfattning var väsentligt lägre än det aktuella försäljningspriset. Förmedlingsobjektet 8 Uppdragsavtalet ingicks den 29 maj 2015 och köpekontraktet undertecknades den 10 juni 2015. Utgångspriset var 1 595 000 kr och slutpriset blev 1 800 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 570 000 1 670 000 kr. I det aktuella området hade en lägenhet sålts i augusti 2014 för 1 660 000 kr och en annan i april samma år för 1 670 000 kr. Skicket på dessa objekt var okänt. Det var dock, vid tidpunkten för hans värdering, allmänt känt att ett flertal av de objekt som under senare år hade sålts i området var av högre standard. Den nu aktuella bostadsrätten hade originalstandard från år 1990, vilket var året då huset byggdes. Utgångspriset fick bli 1 595 000 kr. Detta var ett pris som säljaren var villig att sälja för i den mån det inte blev någon budgivning. Han hade dessutom sålt en totalrenoverad fyra med en likadan storlek i april 2015 för 1 750 000 kr (med utgångspriset 1 695 000 kr). Det objektet såldes efter att han hade hållit visningar flera gånger, eftersom ingen ville lägga bud efter de första tre visningarna. Visningsbesökarna ansåg att utgångspriset var för högt. Säljaren av den nu aktuella bostadsrätten var rädd för att hamna i samma situation. Detta eftersom hon redan hade köpt ett nytt boende samt att den aktuella bostadsrätten dessutom var väsentligen sämre och äldre än den han precis hade sålt i samma område. De kom därför överens om utgångspriset om 1 595 000 kr. Köparna köpte bostaden på förhand, dvs. innan de utannonserade visningarna. En av köparna var hantverkare. Denne skulle totalrenovera bostaden och göra allt arbete själv tillsammans med bekanta som också var hantverkare. Köparna planerade att bo i bostaden under en lång tid. I och med att köparna inte behövde anlita hantverkare för renoveringen resulterade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (36) förhandlingen i ett förhandspris om 1 800 000 kr. NN anser att slutpriset var väsentligen högre än marknadsvärdet för den aktuella bostaden. Han anser också att hans förhandlingsförmåga var en del i slutprisets nivå. Förmedlingsobjektet 9 Uppdragsavtalet ingicks den 1 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 2 september 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 260 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 100 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen fanns det följande referensobjekt. I november 2014 hade en lägenhet sålts för 935 000 kr, i februari 2015 hade en lägenhet sålts för 875 000 kr (samma storlek i samma förening), i april 2015 hade en lägenhet sålts för 1 100 000 kr och i maj hade en lägenhet sålts för 1 000 000 kr. Mot bakgrund av detta sattes utgångspriset till 995 000 kr. Slutpriset var resultatet av en budgivning. Någon närmare motivering till slutpriset finns inte att ge. Förmedlingsobjektet 10 Uppdragsavtalet ingicks den 2 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 27 juni 2015. Utgångspriset var 1 295 000 kr och slutpriset blev 1 620 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 200 000 1 350 000 kr. De senaste referensförsäljningar som han kunde hitta, och som låg någorlunda nära i tiden vid tidpunkten för värderingen, var följande. Den 23 oktober 2014 hade en lägenhet sålts för 1 350 000 kr och den 9 januari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 200 000 kr. Utgångspriset sattes därför till 1 295 000 kr. Av totalt åtta visningssällskap valde två att delta i budgivningen. Det högsta budet och slutpriset blev 1 620 000 kr. Detta är ett försäljningspris som än i dag står sig som prisrekord i föreningen. Detta kan därför inte ses som en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt hans uppfattning var väsentligen lägre än det aktuella försäljningspriset. Förmedlingsobjektet 11 Uppdragsavtalet ingicks den 3 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (36) den 14 augusti 2015. Utgångspriset var 1 395 000 kr och slutpriset blev 2 110 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 200 000 1 600 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen hade NN tillgång tillföljande referensobjekt. I maj 2014 hade en lägenhet sålts för 1 200 000 kr, i september 2014 hade en lägenhet sålts för 1 350 000 kr, i oktober 2014 hade en lägenhet sålts för 1 200 000 kr och i november 2014 hade en lägenhet sålts för 1 830 000 kr. I samspråk med säljaren kom de överens om ett utgångspris om 1 395 000 kr, vilket han ansåg låg inom området för marknadsvärdet. Slutpriset är ett resultat av budgivningen. De siktade även här på att ha visningar då inget annat konkurrerande objekt riskerade att störa försäljningen. Det lyckades väl och slutpriset blev därför en bit över det uppskattade marknadsvärdet. Förmedlingsobjektet 12 Uppdragsavtalet ingicks den 22 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 2 juli 2015. Utgångspriset var 1 095 000 kr och slutpriset blev 1 250 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 000 000 1 200 000 kr. Vid tidpunkten för NN:s värdering fanns följande referensförsäljningar. I april 2014 hade en lägenhet sålts för 970 000 kr, i augusti 2014 hade en lägenhet sålts för 1 150 000 kr, i september 2014 hade en lägenhet sålts för 1 300 000 kr och i maj 2015 hade en lägenhet sålts för 1 200 000 kr. Den aktuella bostadsrätten var mycket eftersatt. Inget hade gjorts i bostaden sedan minst 30 år tillbaka. Bostaden var dessutom rökskadad vid värderingstillfället, eftersom de boende hade rökt inomhus. Bostaden hade även byggts om på ett sådant sätt att den skulle kunna hysa 8 10 sovplatser i stället för att utgöra en traditionell trerummare. De sammantagna omständigheterna ledde till att de satte utgångspriset till 1 095 000 kr, eftersom säljaren inte var villig att sälja för mindre. Efter försäljningen uppdagades en stor vattenskada i bostaden som en följd av dess eftersatta skick. Bland annat behövde ekparketten i bostaden tas bort i hela bostaden och underliggande betonggolv torkas. Det aktuella slutpriset var en följd av att köparna köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset är inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt hans uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (36) Förmedlingsobjektet 13 Uppdragsavtalet ingicks den 29 juni 2015 och köpekontraktet undertecknades den 7 augusti 2015. Utgångspriset var 1 095 000 kr och slutpriset blev 1 300 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 050 000 1 200 000 kr. Vid tidpunkten för den aktuella värderingarna hittade NN följande referensförsäljningar. I oktober 2014 hade en lägenhet sålts för 1 100 000 kr, i november 2014 hade en lägenhet sålts för 620 000 kr och i mars 2015 hade en lägenhet sålts för 1 310 000 kr. Det sist nämnda referensobjektet hade såväl renoverat badrum som kök. Den nu aktuella bostadsrätten hade ett renoverat kök, men inte badrum. Bostaden var i övrigt förhållandevis sliten vad gäller väggar, golv och annan inredning. Detta gjorde att han var lite försiktigare i sin värdering. Utgångspriset sattes därför till 1 095 000 kr. Slutpriset var ett resultat av budgivningen. De siktade på att ha visningar då inget annat konkurrerande objekt riskerade att störa försäljningen. Det lyckades väl och slutpriset blev därför en bit över det av honom uppskattade marknadsvärdet. Förmedlingsobjektet 14 Uppdragsavtalet ingicks den 5 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 7 augusti 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 200 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 100 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen utgick NN från följande referensobjekt. I november 2014 hade en lägenhet sålts för 935 000 kr, i februari 2015 hade en lägenhet (samma storlek i samma förening) sålts för 875 000 kr, i april 2015 hade en lägenhet sålts för 1 100 000 kr och i maj hade en lägenhet sålts för 1 000 000 kr. Mot bakgrund av detta sattes utgångspriset till 995 000 kr. Slutpriset var resultatet av en budgivning. Någon närmare motivering till slutpriset finns inte att ge. Förmedlingsobjektet 15 Uppdragsavtalet ingicks den 5 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 18 augusti 2015. Utgångspriset var 1 195 000 kr och slutpriset blev 1 425 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (36) NN bedömde marknadsvärdet till 1 000 000 1 200 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen fanns det följande referensobjekt. I januari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 210 000 kr, i februari 2015 hade en lägenhet sålts för 995 000 kr, i mars 2015 hade en lägenhet sålts för 1 010 000 kr. Säljarna behövde få omkring 1 200 000 kr eftersom de hade köpt ett nytt boende. Därför bestämdes utgångspriset till 1 195 000 kr. Det aktuella slutpriset var en följd av att köparna köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset är inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt NN:s uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset. Slutpriset utgjorde ett rekordpris under lång tid. Förmedlingsobjektet 16 Uppdragsavtalet ingicks den 6 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 18 december 2015. Utgångspriset var 1 095 000 kr och slutpriset blev 1 400 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 200 000 1 350 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I juni 2014 hade en lägenhet sålts för 1 220 000 kr (5 kvm större än den aktuella bostaden) och i mars 2015 hade två lägenheter sålts för 1 350 000 kr respektive 1 200 000 kr. Mot bakgrund av att säljaren helst ville ha uppåt 1 300 000 kr avtalade de först om ett utgångspris om 1 295 000 kr på den aktuella bostaden. Två visningar ägde rum i oktober 2015 och ytterligare två visningar i november 2015 utan att det kom in några bud. Med andra ord visades bostaden vid fyra tillfällen med utgångspriset 1 295 000 kr utan att det kom in några bud. En stor ekonomisk press gjorde att säljaren i december 2015 valde att sänka utgångspriset till 1 095 000 kr. Säljarens förhoppning var att få bostaden såld. Säljaren hade under en längre tid belastats av dubbla boendekostnader, vilket var mycket belastande för honom. Säljaren var då, till skillnad från tidigare, villig att sälja för 1 095 000 kr för att komma ur den besvärliga ekonomiska situationen. NN satte ut ytterligare två visningar i december 2015, då med utgångspriset 1 095 000 kr. Efter sammanlagt sex visningar såldes bostaden. Med utgångspriset 1 095 000 kr blev det budgivning och slutpriset hamnade på 1 400 000 kr. Med andra ord var ingen villig att köpa bostaden med utgångspriset 1 295 000 kr, men med utgångspriset 1 095 000 kr blev slutpriset 1 400 000 kr efter budgivningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (36) Förmedlingsobjektet 17 Uppdragsavtalet ingicks den 14 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 5 augusti 2015. Utgångspriset var 1 795 000 kr och slutpriset blev 2 100 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 600 000 1 800 000 kr. Säljaren hade köpt den aktuella bostaden för 1 480 000 kr ungefär en månad tidigare, nämligen den 17 maj 2015. NN var mäklare även då. Utgångspriset var då 1 595 000 kr. Säljaren fick dock gå ner i pris för att få den såld efter ett flertal visningar på grund av bostadens grovt eftersatta skick. Den senast sålda likadana tvåan dessförinnan hade sålts i april 2014. Den var två kvadratmeter större och såldes för 1 510 000 kr. Anledningen till att utgångspriset sattes till 1 795 000 kr var att säljaren renoverade bostaden för drygt 100 000 kr efter att ha köpt den. Bostaden hade dessutom försatts i ett väldigt fint skick. Säljaren ville gärna ha minst 1 795 000 kr, varför utgångspriset blev 1 795 000 kr. Anledningen till det höga slutpriset var att de aktuella förstagångsköparna fattade omedelbart tycke för bostaden. De köpte den på förhand, innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset var ett rekordpris vid försäljningstillfället. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset är inte en återspegling av det då rådande marknadsvärde, vilket enligt hans uppfattning var väsentligen lägre än det aktuella försäljningspriset. En likadan tvåa såldes i september 2015, dvs. flera månader senare, för 1 800 000 kr. Förmedlingsobjektet 18 Uppdragsavtalet ingicks den 14 juli 2015 och köpekontraktet undertecknades den 21 augusti 2015. Utgångspriset var 1 045 000 kr och slutpriset blev 1 200 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 000 000 kr. De fyra senaste försäljningarna vid tidpunkten för den aktuella värderingen var 960 000 kr respektive 875 000 kr i maj 2015, 1 125 000 kr i februari 2015 och 845 000 kr i oktober 2014. Säljaren ville dock till en början ha minst 1 200 000 kr. NN provade därför först att sälja bostaden med utgångspriset 1 200 000 kr. Detta var dock utan framgång då spekulanterna ansåg att priset var för högt. Säljarna insåg problemet med ett så högt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (36) utgångspris och valde att sänka utgångspriset till 1 045 000 kr. Detta var ett pris som säljarna var villiga att sälja för i detta läge. De var tvungna att sälja bostaden, eftersom föreningen hotade med att säga upp bostadsrätten med påståendet att de hade hyrt ut den i andra utan styrelsens medgivande. Även med det lägre utgångspriset om 1 045 000 kr så var det få spekulanter som visade intresse för bostaden. Även 1 045 000 kr ansågs vara ett högt accepterat pris. Anledningen till att slutpriset ändå blev 1 200 000 kr är följande. NN hittade en spekulant som dagarna innan hade varit med i en budgivning på en tvåa i en annan del av samma ort. Den budgivningen slutade dock på ett väsentligen högre pris än 1 200 000 kr. Den tvåan hade dessutom en betydligt högre månadsavgift. Med det som bakgrund argumenterade han för att köparen i stället skulle köpa den aktuella bostadsrätten. Denne skulle då spara tusentals kronor på årsavgiften. Säljaren planerade dock att annonsera nya visningstider i tron om att det skulle dra nya spekulanter. På NN:s inrådan valde säljarna att förhandla med köparen. De kom på så vis överens om försäljningspriset 1 200 000 kr mot att nya visningar inte skulle äga rum. Slutpriset är ett prisrekord i föreningen och ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Detta är inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt hans uppfattning var väsentligen lägre än det aktuella försäljningspriset. Förmedlingsobjektet 19 Uppdragsavtalet ingicks den 3 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 10 september 2015. Utgångspriset var 1 395 000 kr och slutpriset blev 1 625 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 350 000 1 500 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen utgick NN från följande referensobjekt. I oktober 2014 hade en lägenhet sålts för 1 320 000 kr, i november 2014 hade en lägenhet sålts för 1 400 000 kr, i december 2014 hade två treor sålts för 1 450 000 kr respektive 1 435 000 kr. Med anledning av detta bestämdes utgångspriset i detta fall till 1 395 000 kr. Slutpriset var resultatet av en budgivning med tre budgivare. En del av förklaringen kan ligga i att det, vid tidpunkten för försäljningen, endast fanns två treor till salu på hela orten samt att den som lade det högsta budet låg i skilsmässa. Den budgivaren var beredd att gå högt i budgivningen för att barnen skulle ha nära till båda föräldrarna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (36) Förmedlingsobjektet 20 Uppdragsavtalet ingicks den 5 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 17 augusti 2015. Utgångspriset var 595 000 kr och slutpriset blev 800 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 550 000 650 000 kr. Motsvarande bostadsrätt i ett brukbart och beboeligt skick hade under den senaste tolvmånadersperioden innan värderingen sålts i samma huskropp för slutpriser i nivån dryga 600 000 kr till dryga 900 000 kr (under perioden juli 2014 juli 2015). Den aktuella bostadsrätten var dock inte brukbar för bostadsändamål av följande skäl. Stora delar av ytskikten i bostaden hade rivits ner, delar av köket hade rivits ner, badrummet hade delvis rivits ur m.m. Säljaren hade nämligen påbörjat rivningen inför en planerad renovering. Under rivningsarbetet insåg han omfattningen av arbetet och ångrade sig därför. Han bestämde sig för att sälja lägenhet i då befintligt och därigenom inte brukbart skick. Säljarens förhoppning var att någon annan skulle vara intresserad av att slutföra arbetet och förhoppningsvis se värdet i att skapa ett eget hem. NN och säljaren var överens om att bostaden inte var lämplig för fotografering och annonsering. Han skulle försöka hitta en lämplig köpare i sitt köparregister. De var även överens om bostadens kraftigt reducerade värde i det skick den befann sig. Återställande- och renoveringskostnaderna skulle uppgå till minst 300 000 kr. Allt, inklusive köket och badrummet, behövde renoveras på grund av rivningsåtgärderna och de skador som detta hade medfört. Säljaren ville ha minst 595 000 kr för att sälja bostaden, vilket de också satte som utgångspris. NN hittade en köpare i form av en nyanställd hantverkare som precis hade fått sitt första jobb. Köparen sökte sin första bostad att köpa, men hade begränsade ekonomiska möjligheter. Han insåg möjligheterna med bostaden och värdet i att kunna skapa sitt eget boende. Han skulle göra allt arbete själv, utom badrummet. Slutpriset var därför inte resultatet av en budgivning, utan ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Förmedlingsobjektet 21 Uppdragsavtalet ingicks den 5 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 24 september 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 320 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 100 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (36) Vid tidpunkten för värderingen utgick NN från följande tillgängliga referensobjekt. I januari 2015 hade en lägenhet sålts för 900 000 kr, i mars 2015 hade en lägenhet sålts för 1 075 000 kr, i april 2015 hade en lägenhet sålts för 1 060 000 kr, i maj 2015 hade en lägenhet sålts för 575 000 kr och i juni 2015 hade en lägenhet sålts för 1 050 000 kr. Det sist nämnda objektet var av samma storlek som den aktuella bostadsrätten och låg även i samma förening. Med anledning av detta sattes utgångspriset till 995 000 kr. Det krävdes hela fyra visningar för att få bud på bostaden. Det kom inte in något bud efter de första två visningarna, utan de fick sätta ut nya visningstider. Först efter den fjärde visningen fick de bud på bostaden. Slutpriset är ett resultat av budgivningen. Det är mycket ovanligt att det blir budgivning på bostäder som inte blir sålda efter två ordinarie visningar. Här blev det dock så. Han kan inte se någon annan förklaring till slutpriset än att det inte fanns något konkurrerande objekt på marknaden. Vid tidpunkten för försäljningen var utbudet av tvåor på orten dåligt. Säljaren lyssnade även på NN:s råd att bekosta styling/homestaging om 25 000 kr efter de inledande två misslyckade visningarna. Det kan också ha bidragit till slutpriset. Slutpriset blev vad han vet ett prisrekord i föreningen, varför det inte kan sägas återspegla marknadsvärdet. Enligt hans uppfattning var marknadsvärdet väsentligt lägre än det aktuella försäljningspriset. Förmedlingsobjektet 22 Uppdragsavtalet ingicks den 10 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 5 september 2015. Utgångspriset var 1 595 000 kr och slutpriset blev 1 990 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 500 000 1 700 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen kunde NN endast finna följande två referensobjekt. I augusti 2013 hade en lägenhet sålts för 1 410 000 kr och i augusti 2014 hade återigen en tvåa sålts på samma adress för 1 775 000 kr. Anledningen till att han värderade den aktuella tvåan på det sätt som han gjorde var att den hade varit föremål för en brandskada. Den hade renoverats på ett synbart icke fackmannamässigt sätt. Detta uppmärksammades av merparten av visningsbesökarna. Det visade sig sedan att bostadens elinstallationer i vissa delar var livsfarlig. Detta fick följden att köparen framställde ett ersättningsanspråk mot säljaren för att avhjälpa bristerna i elinstallationen. Slutpriset är resultatet av budgivningen. Slutpriset kan i viss mån eventuellt motiveras av att det var fråga om en vindslägenhet, trots att den låg på fjärde
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (36) våningen utan hiss. Slutpriset blev ett prisrekord i föreningen, varför det inte kan sägas återspegla marknadsvärdet. Enligt NN var marknadsvärdet väsentligt lägre än det aktuella försäljningspriset. Förmedlingsobjektet 23 Uppdragsavtalet ingicks den 12 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 18 september 2015. Utgångspriset var 1 595 000 kr och slutpriset blev 1 975 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 500 000 1 700 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen utgick NN från följande referensobjekt. I april 2014 hade en lägenhet sålts för 1 440 000 kr, i augusti 2014 hade en lägenhet sålts för 1 150 000 kr, i december 2014 hade en lägenhet sålts för 1 600 000 kr. Mot bakgrund av detta bestämdes utgångspriset till 1 595 000 kr, eftersom den aktuella bostadsrätten var i ett väldigt fint skick. Slutpriset var resultatet av en budgivning. Någon närmare motiveringen till slutpriset finns inte att ge. Slutpriset står sig än i dag som ett prisrekord i föreningen. Det kan därför enligt NN:s mening inte sägas återspegla marknadsvärdet vid tidpunkten för försäljningen. Hans uppfattning är att marknadsvärdet var väsentligt lägre än försäljningspriset. Förmedlingsobjektet 24 Uppdragsavtalet ingicks den 26 augusti 2015 och köpekontraktet undertecknades den 19 september 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 180 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 000 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen kunde NN inte hitta några jämförelseobjekt som var lika stora sett till antalet kvadratmeter. Den aktuella tvåan var 60,8 kvm. Han fick därför söka referensobjekt bland tvåor i samma förening som var större sett till antal kvadratmeter. Det fann inga andra referensobjekt att utgå ifrån. Bland dessa fann han följande. I februari 2015 hade en lägenhet sålts för 890 000 kr, i juni 2015 hade en lägenhet sålts för 1 025 000 kr (62,5 kvm), i juni 2015 hade en lägenhet sålts för 830 000 kr (62,5 kvm), i juli 2015 hade en lägenhet sålts för 1 040 000 kr (65,4 kvm). Mot bakgrund av detta sattes utgångspriset till 995 000 kr på den aktuella bostadsrätten. Slutpriset var resultatet av en budgivning. Den aktuella bostaden visade sig vara intressant för flera spekulanter på grund av sitt gavelläge och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (36) markplansläge. Den senare egenskapen tilldrog sig intresse från äldre köpargrupper i området. Förmedlingsobjektet 25 Uppdragsavtalet ingicks den 4 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 26 september 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 475 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 950 000 1 150 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen utgick NN från följande referensobjekt. I mars 2015 hade en lägenhet sålts för 950 000 kr (samma förening och samma storlek), i maj 2015 hade en lägenhet sålts för 1 000 000 kr, i juli 2015 hade en lägenhet sålts för 1 200 000 kr (samma förening och samma storlek) och i september 2015 hade en lägenhet sålts för 1 100 000 kr. Slutpriset var ett resultat av budgivningen. De siktade även här på att ha visningar då inget annat konkurrerande objekt riskerade att störa försäljningen. Det lyckades väl och slutpriset översteg hans uppskattade marknadsvärde. Förmedlingsobjektet 26 Uppdragsavtalet ingicks den 9 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 22 oktober 2015. Utgångspriset var 1 295 000 kr och slutpriset blev 1 580 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 250 000 1 350 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I februari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 270 000 kr, i maj 2015 hade ännu en bostad sålts på samma adress för 1 410 000 kr och i juni 2015 hade en lägenhet sålts för 1 350 000 kr. Gemensamt för dessa tre försäljningar var att de hade hiss på samma våning som bostaden. I det aktuella fallet fanns det inte hiss till den aktuella våningen (våning 6). Hissen gick endast till våningen under och man fick gå en våning upp i trapporna för att komma till den aktuella lägenheten. Han ansåg att detta utgjorde en värdesänkande omständighet. Detta eftersom det var fråga om en fyrarummare, dvs. en familjebostad med behov av hiss. Mot bakgrund av detta bestämdes utgångspriset till 1 295 000 kr. Slutpriset var ett resultat av budgivningen. Det visade sig att utsikten från bostaden, i vissa spekulanters ögon, var tilltalande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 18 (36) Förmedlingsobjektet 27 Uppdragsavtalet ingicks den 10 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 25 september 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 100 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 100 000 kr. Vid tidpunkten för värderingen utgick NN från följande referensobjekt. I mars 2015 hade en lägenhet sålts för 1 200 000 kr, i april 2014 hade en lägenhet sålts för 1 150 000 kr och i juni 2015 hade en lägenhet sålts för 1 175 000 kr. Det som skilde den aktuella bostadsrätten från referensobjekten var att den var kraftigt eftersatt. Bostadsrätten utgjorde en del i ett dödsbo och badrummet var kraftigt fuktskadat. Fuktskadan var så omfattande att kaklet hade lossnat från golvet. Duschvattnet rann rakt ner på betongen och under betongen. Detta innebar att en badrumsrenovering var nödvändig innan badrummet fick brukas igen. Den som köpte bostadsrätten var tvungen att bekosta detta. Därtill var bostaden i behov av en totalrenovering. Utgångspriset sattes därför till 995 000 kr, eftersom renoveringskostnaden uppskattades till minst 300 000 kr. NN hittade en köpare i form av en badrumsfackman. Köparen var villig att betala 1 100 000 kr för bostaden eftersom han kunde utföra stor del av totalrenoveringen själv. Slutpriset var därför inte resultatet av en budgivning, utan ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Förmedlingsobjektet 28 Uppdragsavtalet ingicks den 10 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 15 oktober 2015. Utgångspriset var 995 000 kr och slutpriset blev 1 250 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 900 000 1 050 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I augusti 2014 hade en lägenhet sålts för 720 000 kr, i september 2014 hade en lägenhet sålts för 750 000 kr, i februari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 050 000 kr, i mars 2015 hade en lägenhet sålts för 1 000 000 kr och i maj 2015 hade en lägenhet sålts för 1 030 000 kr. Mot bakgrund av dessa försäljningar bestämdes utgångspriset till 995 000 kr. Till saken hör att säljaren dessförinnan, under juli och augusti 2015, hade försökt att sälja via mäklarföretaget A. Då med utgångspriset 1 050 000 kr. Trots ett flertal
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 19 (36) visningar och visningsdeltagare fick inte mäklaren på mäklarföretaget A ett enda bud på bostaden. Säljaren sade då upp uppdragsavtalet med mäklarföretaget A och anlitade i stället NN. Det aktuella slutpriset är en följd av att köparna köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset är ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset är inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt NN:s uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset. Slutpriset var också ett rekordpris för motsvarade tvåor i föreningen. Förmedlingsobjektet 29 Uppdragsavtalet ingicks den 14 september 2015 och köpekontraktet undertecknades den 9 oktober 2015. Utgångspriset var 895 000 kr och slutpriset blev 1 200 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 875 000 1 100 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen fanns det följande referensobjekt. I februari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 002 000 kr, i maj 2015 hade två lägenheter sålts för 960 000 respektive 875 000 kr och i juli 2015 hade en lägenhet sålts för 1 050 000 kr. Mot bakgrund av att den aktuella bostadsrätten till stora delar var i originalskick med betydande renoveringsbehov av bland annat köket, sattes utgångspriset till 895 000 kr. Slutpriset var ett resultat av budgivningen. De siktade även här på att ha visningar då inget annat konkurrerande objekt riskerade att störa försäljningen. Det lyckades väl och slutpriset översteg hans uppskattade marknadsvärde. Förmedlingsobjektet 30 Uppdragsavtalet ingicks den 2 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 7 oktober 2015. Utgångspriset var 1 495 000 kr och slutpriset blev 1 800 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 450 000 1 550 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I april 2015 hade en lägenhet sålts för 1 430 000 kr (samma förening och samma storlek), i maj 2015 hade en lägenhet sålts för 1 500 000 kr och i augusti 2015 hade en lägenhet sålts för 1 470 000 kr. Mot bakgrund av detta bestämdes utgångspriset till 1 495 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 20 (36) Det aktuella slutpriset var en följd av att köparen köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset var inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt NN:s uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset. Slutpriset var också ett rekordpris för motsvarade tvåor i föreningen. Förmedlingsobjektet 31 Uppdragsavtalet ingicks den 14 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 26 november 2015. Utgångspriset var 2 395 000 kr och slutpriset blev 2 720 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 2 300 000 2 500 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I februari 2015 hade en lägenhet sålts för 2 060 000 kr, i juni 2015 hade två likadana bostadsrätter sålts för 2 360 000 kr respektive 2 730 000 kr och i augusti 2015 hade en lägenhet sålts för 2 200 000 kr. Mot bakgrund av detta bestämdes utgångspriset till 2 395 000 kr. Slutpriset var ett resultat av budgivningen. Det fanns inget konkurrerande objekt som störde försäljningen. Slutpriset översteg därför NN:s uppskattade marknadsvärde. Förmedlingsobjektet 32 Uppdragsavtalet ingicks den 26 oktober 2015 och köpekontraktet undertecknades den 12 november 2015. Utgångspriset var 1 195 000 kr och slutpriset blev 1 500 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 100 000 1 300 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I januari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 140 000 kr och i augusti 2015 hade två lägenheter sålts för 1 300 000 kr respektive 1 150 000 kr. Vid tidpunkten för den aktuella försäljningen fick NN även information från kollegorna om att en lägenhet hade sålts för 1 235 000 kr. Den aktuella bostaden var i ett fint skick och egenhändigt renoverad av säljaren. Det fanns dock skäl att misstänka brister i elinstallationen samt att badrummet inte var fackmannamässigt renoverat i alla delar. Den aktuella säljaren hade tidigare anlitat NN för försäljningen av en annan bostadsrätt. Även då fanns det brister i badrumsrenoveringen, som medförde en prisreduktion om 150 000
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 21 (36) kr gentemot köparen. I den aktuella försäljningen var bristerna i elinstallationerna av ett sådant slag att de medförde kostnadskrävande åtgärder av köparna. NN har gett in ett mejl från en av köparna. Med beaktande av det anförda bestämdes utgångspriset till 1 195 000 kr. Slutpriset var en följd av att köparna köpte bostaden på förhand, innan den ordinarie visningen och budgivningen. Slutpriset var därför ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparna. Slutpriset var inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, som enligt NN:s uppfattning i ljuset av tidigare försäljningar av motsvarande objekt i föreningen var väsentligt lägre än det aktuella försäljningspriset. Förmedlingsobjektet 33 Uppdragsavtalet ingicks den 2 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 21 november 2015. Utgångspriset var 1 395 000 kr och slutpriset blev 1 625 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 100 000 1 300 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I november 2014 hade en lägenhet sålts för 1 300 000 kr, i januari 2015 hade en lägenhet sålts för 1 010 000 kr och i april 2015 hade en lägenhet sålts för 1 350 000 kr (samma storlek och i samma förening). Slutpriset var ett resultat av budgivningen. De siktade även här på att ha visningar då inget annat konkurrerande objekt riskerade att störa försäljningen. Det lyckades, vilket NN anser gynnade försäljningen och därmed slutpriset. Förmedlingsobjektet 34 Uppdragsavtalet ingicks den 2 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 12 november 2015. Utgångspriset var 895 000 kr och slutpriset blev 1 200 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 800 000 900 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I november 2014 hade en lägenhet sålts för 700 000 kr, i januari 2015 hade en lägenhet sålts för 930 000 kr och i juli 2015 hade en lägenhet sålts för 860 000 kr. Det var tre försäljningar på samma adress. Mot bakgrund av detta uppskattade han marknadsvärdet till 800 000 900 000 kr. Utgångspriset
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 22 (36) sattes till 995 000 eftersom säljaren inte ville sälja för mindre. Det aktuella slutpriset var en följd av att köparen köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset var inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt NN:s uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset. Slutpriset var ett rekordpris för motsvarade tvåor i föreningen. Förmedlingsobjektet 35 Uppdragsavtalet ingicks den 4 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 27 november 2015. Utgångspriset var 1 145 000 kr och slutpriset blev 1 300 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 100 000 1 250 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I november 2014 hade en lägenhet sålts för 1 005 000 kr, i maj 2015 hade en lägenhet sålts för 1 250 000 kr och i augusti 2015 hade en lägenhet sålts för 1 250 000 kr. Kännetecknande för dessa referensförsäljningar var dock att de hade två rum och kök på 62 kvm med fönster i alla rum. Den aktuella bostadsrätten hade byggts om till tre rum och kök. Enligt hans mening försämrade detta planlösningen och bostadens karaktär, eftersom vissa av sovrummen saknade fönster. Dessa rum var snarare att jämställa med en klädkammare. Mot bakgrund av detta sattes utgångspriset till 1 145 000 kr. Slutpriset var ett resultat av budgivningen. De siktade även här på att ha visningar då inget annat konkurrerande objekt riskerade att störa försäljningen. Det lyckades, vilket NN anser gynnade försäljningen och därmed slutpriset. Förmedlingsobjektet 36 Uppdragsavtalet ingicks den 17 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 26 november 2015. Utgångspriset var 1 095 000 kr och slutpriset blev 1 400 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 050 000 1 200 000 kr. Vid tidpunkten för försäljningen utgick NN från följande referensobjekt. I april 2014 hade en lägenhet sålts för 970 000 kr, i augusti 2015 hade en lägenhet sålts för 1 270 000 kr, i september 2015 hade en lägenhet sålts för 1 180 000 kr. Av dessa var den först nämnda i originalskick, dvs. standarden i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 23 (36) bostaden var i många delar från 1960-talet. Den fick därför i vissa delar utgöra referensobjekt, eftersom den aktuella bostadsrätten ägdes av ett dödsbo och var i orginalutförande. Bostadsrätten hade ursprungligt kök och badrum etc. Eftersom referensobjektet hade sålts under år 2014 bestämdes utgångspriset till 1 095 000 kr för den aktuella bostadsrätten. Slutpriset var en följd av att köparen köpte bostaden på förhand, dvs. innan de ordinarie visningarna och budgivningen. Slutpriset var ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Slutpriset var inte en återspegling av det då rådande marknadsvärdet, vilket enligt hans uppfattning var lägre än det aktuella försäljningspriset. Detta på grund av bostadens ålderstigna standard i jämförelse med dyrare sålda bostäder i föreningen. Förmedlingsobjektet 37 Uppdragsavtalet ingicks den 25 november 2015 och köpekontraktet undertecknades den 14 januari 2016. Utgångspriset var 1 495 000 kr och slutpriset blev 1 800 000 kr. NN bedömde marknadsvärdet till 1 500 000 1 650 000 kr. Det fanns inte några egentliga jämförelseobjekt att utgå ifrån vid värderingen av denna bostadsrätt. Samtliga tvåor som hade sålts i föreningen under det senaste året innan den aktuella försäljningen avsåg tvåor högre upp i huset med inglasade balkonger. Ett antal sådana tvåor hade sålts under perioden april oktober 2015 för priser i intervallet 1 600 000 1 900 000 kr. Den aktuella bostadsrätten var belägen på markplan med direkt insyn i bostadens samtliga rum från förbipasserande. Den saknade även balkong. Detta uppfattades som en negativ egenskap hos bostaden. Det är allmänt känt att priset vanligtvis stiger ju högre upp i huset man kommer och att förekomsten av balkong vanligtvis påverkar priset och värdet avsevärt. Markplansläget, avsaknaden av balkong och den direkta insynen var viktiga omständigheter. Den senast sålda likadana lägenhet hade sålts i februari 2014 för 1 400 000 kr. Mot bakgrund av detta bestämdes utgångspriset till 1 495 000 kr. Bostaden såldes efter att båda visningarna hade ägt rum. Köparen ville köpa bostaden utan en vanlig budgivning. Detta ledde till en förhandling mellan parterna om vilket pris köparen skulle betala för att säljaren skulle avstå från vanlig budgivning. Med andra ord ville köparen köpa bostaden utan att säljaren inhämtade bud från andra visningsdeltagare. Slutpriset var därför inte resultatet av en budgivning, utan ett utfall av förhandlingen mellan säljaren och köparen. Det visade sig sedan att ingen av de övriga tio