Det är de små detaljerna som gör det, heter det. Vi har under året tagit bort några ord i vårt firmamärke, i vårt namn. En liten detalj kanske, men

e r n s t r o s é n å r s r e d o v i s n i n g 2010

Det är de små detaljerna som gör det, heter det. Vi har under året tagit bort några ord i vårt firmamärke, i vårt namn. En liten detalj kanske, men när vi tar bort ordet byggnadsfirman och blir Ernst Rosen, kort och gott, så är det ett viktigt delmål för många års förädlingsarbete. Idag är vi så mycket mer, så mycket bredare än en byggnadsfirma. Till fastighetsägandet, har vi istället adderat nya spännande projekt till vår vardag och till vår verksamhet. Vi har färädlat och förbättrat många detaljer i vårt sätt att arbeta. I det här årets redovisning ska vi försöka berätta om en del av dessa. Så hittar du som vanligt våra siffror för året också. In i minsta detalj.

ERNST ROSÉN VD har ordet 6 Året som gått 8 Nyckeltal 10 Vision och affärsidé 12 Verksamhet och inriktning 14 Geografi och bestånd 15 Ernst Roséns historia 16 Organisation och medarbetare 18 Mål och måluppfyllelse 20 Fastigheter och förvaltning 22 Hyresgäster och service 26 Aranäs och Kungsbacka 30 Nääs Fabriker 32 Flodén Byggnads AB 36 Investeringar och engagemang 38 Miljö och hållbarhet 40 Ernst Rosén och marknaden 42 Marknadsanalys 44 ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse 50 Resultaträkning - koncernen 51 Balansräkning - koncernen 52 Kassaflödesanalys - koncernen 54 Resultaträkning - moderföretaget 55 Balansräkning - moderföretaget 56 Kassaflödesanalys - moderföretaget 58 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 59 Undertecknande 72 Revisionsberättelse 73 Styrelse och ledning 74 FastighetsbEstånd Fastighetsförteckning 76 Kartor 80 Produktion och idé: Clara, Karlstad / text: Florence Oppenheim / foto: Severin Tenenbaum, Joakim Kling, Johannes Berner, Sould Reklambyrå / kartor: Kartena AB / tryck: Knappen, Karlstad. Tryckt på miljögodkända munken lynx, omslag 240 g, inlaga 130 g.

VD har ordet När det nu är dags att summera 2010, slås jag av att många konferensmöjligheter och lägger nu en plan för hur vi ska av de frågor som vi har jobbat aktivt med under året, har resulterat i en tydligare kommunikation kring vad Ernst Rosén förberedda på vad marknaden efterfrågar i dag och i framtiden. behålla och utveckla omdömet designhotell. Det krävs att vi är står för. Vi har tagit bort ordet Byggnadsfirman i vårt namn, Vi arbetar hårt med att utöka handeln på Nääs Fabriker för att markera den bredd av verksamheter vi har i vårt bolag. med attraktiva och långsiktiga etableringar. Första steget är Det känns naturligt, eftersom vi sedan länge inte bedrivit livsstilsbutiken Nääs Bomullsfabriken, som slog upp portarna byggverksamhet i egen regi. Vi har vässat vår vision och vår i oktober med ett unikt och blandat utbud av marknadens affärsidé för att utmana oss själva att bli ännu bättre och bästa varumärken inom mode. Med mer handel kommer fler fortsätta att, på alla plan, vara det föredöme i branschen som besökare och vi ser att området också behöver förstärkas sedan länge varit vår ambition. Vidare är det första året vi har med ett café som kompletterar hotellets utbud. genomfört både en lokalhyresgästenkät och en medarbetarenkät, båda med fantastiska resultat. Medarbetarenkäten bara på Nääs Fabriker utan i hela vårt bestånd. Den perso- Lokaluthyrningen uppvisar en mycket positiv trend, inte bekräftade verkligen det vi redan visste. Våra medarbetare nella förstärkning vi gjorde på lokalsidan 2009, har visat sig har ett mycket starkt engagemang för företaget, en självklart vara ett strategiskt viktigt beslut. En annan viktig fråga, både viktig parameter för att nå våra uppsatta mål. Det engagemanget behöver vi inför våra kommande utmaningar. bort allmännyttans hyresnormerande roll och kraven på för oss och för branschen, under 2010, var besluten att ta En av de viktigaste uppgifterna vi har framför oss är att affärsmässighet i allmännyttan, från och med den 1 januari sätta ytterligare fokus på att utveckla fastighetsbeståndet, 2011. Dessa är viktiga förutsättningar för att inför framtiden såväl befintliga fastigheter, nyförvärv som exploaterbar mark. stärka och utveckla hyresrätten som en konkurrenskraftig Vi är med och utvecklar hyresrätten Vi och vår bransch har en stor utmaning i att på ett ekonomiskt och tekniskt effektivt sätt successivt uppgradera fastighetsbestånden. Vi deltar även aktivt i branschorganisationens arbete med att utveckla framtidens hyresrätt. För att stärka organisationens tekniska kompetens har vi anställt Daniel Holmén till den nya rollen som Chef för Affärsstöd Fastighet. Daniel kommer att ingå i bolagets ledningsgrupp. Med gemensamma krafter skall vi nu driva arbetet med att föra våra fastigheter in i framtiden för att möta kommande generationers krav på attraktiva boenden. Under 2010 genomfördes strategiska fastighetsförsäljningar i Alingsås omfattande totalt 100 lägenheter. I och med dessa affärer är våra fastigheter koncentrerade till de centrala delarna i de orter vi är verksamma och där vill vi självklart också växa genom ytterligare förvärv. Med vår finansiella styrka har vi möjlighet att förvärva både utvecklingsfastigheter och större bestånd. Nääs Fabriker Hotell & Restaurang är inne på sitt fjärde verksamhetsår. Vi har etablerat en stark position på marknaden och tar löpande marknadsandelar. För att möta den ökade efterfrågan har vi under 2010 satsat på ytterligare och än mer attraktiv boendeform. I april 2011 lämnar Ingemar Nilsson, vår VD på Aranäs, sin befattning. Under Ingemars ledning, har Aranäs haft en fantastisk resa. Jag och Ingemar har i våra roller haft ett mycket positivt utbyte. Ingemar kommer att finnas kvar i bolaget under 2011 och arbetar vidare med Aranäs projektverksamhet. Jonas Håkansson, tidigare förvaltningschef och vice VD, tar nu över rollen som VD på Aranäs. När detta skrivs, börjar vi se slutet på ännu en ovanligt lång och kall vinter. Vi vet att Ernst Roséns hyresgäster verkligen har uppskattat våra insatser under det gångna året, inte minst vad gäller snöröjningen. Jag ser tillbaka på ett händelserikt och lyckosamt år och tackar alla mina medarbetare för ett fantastiskt jobb. Nu går vi mot ljusare och varmare tider och ser fram emot att under 2011 kunna genomföra några strategiska fastighetsaffärer som kompletterar och utvecklar vårt bestånd. Thomas Lundh, VD 7

Året som gått I oktober 2010 öppnade en ny livsstilsbutik Nääs Bomullsfabriken på Nääs Fabriker. Den 1 300 kvm stora butiken har etablerat en trogen kundkrets och erbjuder ett unikt och blandat utbud inom mode, hem och barn, i en miljö som inte liknar något annat. I fem år, av sex möjliga, har Ernst Rosén tagit hem priset för Bästa Serviceindex bland privata och kommunala bostadsbolag, i den årliga hyresgästenkäten som genomförs på 30 procent av Sveriges hyresrätter. Intresset för Aranäs 72 bostadsrätter i kvarteret Polstjärnan i Kungsbacka är enormt. Inför försäljningsstarten i maj 2010, övernattade spekulanterna utanför mäklarföretaget och efter fyra timmar var 23 lägenheter redan bokade. Nytt rekord! Ernst Rosén tar bort ordet Byggnadsfirman i både bolagsnamn och all kommunikation. Genom profilbytet uppmärksammar Ernst Rosén den förändring som har genomförts under de senaste åren. Nu heter företaget kort och gott Ernst Rosén AB. Ernst Rosén förstärker organisationen och anställer Daniel Holmén till den nya rollen som chef för Affärsstöd Fastighet. Rekryteringen är ett led i att utifrån tekniskt perspektiv utveckla företagets fastigheter och förvaltning. Kungsmässan utses under året till Sveriges trivsammaste köpcentrum av tidningen Market. I en senare jämförelse i Göteborgs-Posten mellan Vallda Golf & Country Club utanför Kungsbacka tog en köpcentra i Göteborgsområdet, imponerar Kungs- meriterande andraplats när tidskriften Golf Digest rankade mässan med sin känsla av kvalitet. de bästa banorna i Göteborgsdistriktet hösten 2010. Artonhålsbanan, som under året fick ett nytt klubbhus, är en golfdröm med Ernst Rosén som engagerad huvudägare. Aranäs AB meddelar att företagets VD sedan 1998, Tre båtar har under 2010 sjösatts på Nääs Fabriker. Nu kan gästerna i området konferera på sjön, fiska, bada och utforska omgivningarna kring Sävelången. För första gången genomför Ernst Rosén en enkät till alla lokalhyresgäster. Svarsfrekvensen var hög och resultatet, ett serviceindex på fantastiska 85,9 procent. Ingemar Nilsson, avgår i april 2011. Ny VD blir före detta förvaltningschefen och vice VD:n Jonas Håkansson. Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att stärka sin position. Beläggningen ökar stadigt och överträffar förväntningarna. Bland de mer välkända gästerna under 2010, märks Diggiloogänget efter en konsert på Nääs Slott och inspelningen av TV3:s Ensam mamma söker. Ernst Rosén har bytt stammar och byggt om 55 badrum och 35 separata WC på S:t Pauligatan 3 11 i Göteborg. Mer än 40 procent av hyresgästerna valde dessutom att få sin lägenhet totalombyggd i samband med stambytet. 8 9

Nyckeltal NYCKELTAL KONCERNEN* NYCKELTAL FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN** 2010 2009 2008 2010 2009 2008 Total omsättning, Mkr 564 649 551 Hyresintäkter, Mkr 401 400 390 Uthyrningsgrad totalt 98 % 98 % 98 % Marknadsvärde fastigheter, Mkr 4 889 4 898 4 846 Övervärde fastigheter, Mkr 2 677 2 607 2 561 Uthyrningsgrad bostäder 100 % 100 % 100 % Uthyrningsgrad lokaler 91 % 89 % 89 % Yta bostäder, kvm 167 300 179 000 180 200 Yta lokaler, kvm 72 100 72 900 72 500 Yta totalt, kvm 239 400 251 900 252 700 Eget kapital, Mkr 291 210 190 Eget kapital justerat, Mkr 2 263 2 132 2 077 Soliditet 10 % 7 % 7 % Soliditet justerad 47 % 45 % 45 % Belåning, Mkr 2 324 2 389 2 366 Belåningsgrad justerad 48 % 49 % 49 % Genomsnittlig låneränta 3,6 % 3,5 % 4,7 % Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,16 3,48 3,23 Räntetäckningsgrad 231 % 164 % 118 % Yta bostäder, kvm 239 600 251 500 252 500 Yta lokaler, kvm 120 400 120 800 120 300 Yta totalt, kvm 360 000 372 300 372 800 Antal bostäder 3 396 3538 3549 Antal lokaler 672 678 664 Antal fastigheter 82 90 91 Snittyta bostäder, kvm 70 71 71 Snittyta lokaler, kvm 147 145 149 Lägenhetsomflyttning 13 % 13 % 12 % Antal bostäder 2394 2535 2548 Antal lokaler 492 502 488 Antal fastigheter 61 69 70 Antal anställda 39 39 39 Medarbetarenkät index 93,1 - - Serviceindex Bostad 87,4 88,0 88,8 Produktindex Bostad 78,1 78,2 79,0 Serviceindex Lokal 85,9 - - Produktindex Lokal 82,1 - - Antal anställda 91 92 93 ** Nyckeltalen är beräknade på det helägda fastighetsinnehavet i Göteborg, Lerum och Alingsås. DEFINITIONER Övervärde fastigheter Eget kapital justerad Soliditet Soliditet justerad Belåningsgrad justerad Genomsnittlig låneränta Genomsnittlig räntebindningstid Räntetäckningsgrad Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital dividerat med balansomslutning. Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. Räntekostnad i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder. Återstående räntebindningstid vägd med utestående räntebärande skulder. Resultatet efter finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader. 3 rok 24 % 4 rok 16 % Lägenhetsstorlek 5 rok el. större 3 % 1 rok 16 % 2 rok 41 % 80 tal 33 % Åldersstruktur fastigheter 90 tal & senare 8 % 60 tal & tidigare 8 % 70 tal 31 % 60 tal 20 % 10 år el. längre 36 % 6 9 år 16 % Boendetid Mindre än 1 år 2 % Genomsnittlig boendetid är nio år 1 2 år 25 % 3 5 år 21 % Butik 20 000 m 2 Sammanställning över lokaler Övrigt 7 000 m 2 Lager 10 000 m 2 Hotell/ Restaurang 6 000 m 2 Kontor 30 000 m 2 * Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB samt fastighetsinnehavet i USA. Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. 10 11

Vision och affärsidé I början av 2010 antog Ernst Rosén en ny vision och affärsidé. Målet var inte att skapa ett nytt innehåll utan att förtydliga visionen och vår ambition att vara ett föredöme i branschen. Därför valde vi att göra den kort och kärnfull och därmed enklare att ta till sig, för alla. Vägen till visionen går via affärsidén. Det är den som styr hur vi jobbar och de värderingar som genomsyrar vår verksamhet. Genom engagemang, mod och smarta lösningar ska vi nå våra mål. Vision & ffärsidé Ernst Rosén ska som bolag vara ett föredöme på alla de marknader vi verkar. Ernst Rosén ska med engagemang, mod och smarta lösningar ständigt utveckla ägda fastigheter och andra verksamheter. Alltid målstyrt mot bra resultat för kund, företaget och ägare. För att ligga i framkant krävs ständig utveckling. Och för att utvecklas krävs kompetenta, aktiva och kreativa medarbetare med modet att föreslå förändring, om den leder till förbättring. Vi ska erbjuda den bästa upplevda lösningen, det ger oss den mest nöjda kunden och bäst resultat. Då blir vi snabbt föredömen, oavsett på vilken marknad vi ger oss in. Det är vår vision. 12 Genom att ständigt se över ditt sätt att arbeta, med öppna ögon, så skapar du möjlighet att stärka ditt erbjudande. Det har vi bevis för.

Verksamhet och inriktning Geografi och bestånd Ernst Rosén äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i de långsiktig avkastning och kundnöjdhet. Mod och kreativitet centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. I bestån- ska inte bara genomsyra fastighetsförvaltningen, utan även det utmärker sig företagscentret Nääs Fabriker, inte minst engagemanget i den investeringsverksamhet som Ernst genom det unika Nääs Fabriker Hotell & Restaurang. Rosén bedriver. Bolaget bedriver också byggverksamhet genom det helägda Ernst Rosén äger totalt ett 100-tal fastigheter, varav dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar ett 40-tal genom Aranäs som ägs till 50 procent. För Ernst Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB, Rosén representerar fastigheterna ett uppskattat värde om den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka. 4,9 MDr. Bolaget har varit verksamt i branschen i snart Ernst Rosén bedriver och utvecklar verksamheter för 60 år och är idag ett stabilt familjeföretag i fjärde generation. GÖTEBORG STOCKHOLM 38 hyresfastigheter 188 000 m 2 förvaltad yta 146 500 m 2 bostadsyta 41 000 m 2 lokalyta 2 121 hyreslägenheter ALINGSÅS 16 hyresfastigheter 25 500 m 2 förvaltad yta 16 500 m 2 bostadsyta 9 000 m 2 lokalyta 216 hyreslägenheter Investeringar Ernst Rosén investerar i olika verksamheter för att med finansiell styrka och aktivt ägande bidra till utveckling. Byggverksamhet Ernst Rosén bedriver byggverksamhet genom dotterbolaget Flodén Byggnads AB. GÖTEBORG FÖRETAGSCENTRET NÄÄS FABRIKER 14 500 m 2 lokalyta 60 företag i bruksmiljö med kontor, utbildning, handel samt hotell. Fastigheter LERUM & GRÅBO Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga och KUNGSBACKA 6 hyresfastigheter 12 000 m 2 förvaltad yta Aranäs Ernst Rosén bidrar med aktivt ägande i hälftenägda Aranäs AB, dominerande fastighetsägare i Kungsbacka. förvalta fastigheter. Företagscenter Ernst Rosén äger och förvaltar företagscentret Nääs Fabriker med hotell, kontor, utbildning och handel. 42 hyresfastigheter 224 500 m 2 förvaltad yta 144 500 m 2 bostadsyta 2 005 hyreslägenheter 80 000 m 2 lokalyta varav 35 000 m 2 avser Kungsmässan köpcenter. 4 500 m 2 bostadsyta 7 500 m 2 lokalyta 57 hyreslägenheter MALMÖ ERNST ROSÉN 351 500 m 2 förvaltad yta 239 500 m 2 bostadsyta 112 000 m 2 lokalyta 3 396 hyreslägenheter inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka. 14 15

Ernst Roséns historia 1955 Persgatan 9 i Lunden. Det första huset som byggs i egen regi. 1982 Redbergsvägen 22 42 blir sista fastigheten som byggs med egen personal. 1989 Flodén Byggnads AB i Lerum förvärvas med byggverksamhet och fastigheter. 1993 En tid med fokus på kundorienterad fastighetsförvaltning inleds. 1996 Ernst Rosén och Ivar Kjellberg Fastighets AB köper Aranäs AB. 2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare av Fastighetstidningen. 2007 Ernst Rosén går in som ägare i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB. 2009 Ernst Rosén agerar under ett varumärke, med en gemensam, central organisation. 1952 1955 1965 1982 1984 1989 1990 1993 1994 1996 2004 2006 2007 2008 2009 2010 1952 Byggnadsfirman Ernst Rosén grundas av Ernst Rosén. 1965 75 Deltar i byggnation av miljonprogrammet i områdena Annedal, Vegastaden, Lunden, Landala. 1984 Benny Rosén tillträder som VD. 1990 Området Nääs Fabriker förvärvas. 1994 Reine Rosén tillträder som VD. 2006 Thomas Lundh tillträder som VD. Ernst Rosén tar för första gången emot pris för Bästa serviceindex, 88 % i enkäten 2005. 2008 Första, hela verksamhetsåret för Nääs Fabriker Hotell & Restaurang. 2010 Ernst Rosén byter firmanamn och logotype. 1952 grundade Ernst Rosén en byggnadsfirma. Fyra generationer senare fortsätter familjeföretaget Ernst Rosén att utvecklas och bredda sin verksamhet. beslut om att i första hand koncentrera verksamheten till att äga och förvalta de egna husen. Byggnationen i egen regi upphörde helt. Några år senare förvärvade Ernst Rosén Flodén Byggnads AB och återupptog byggverksamheten tog positionen som Sveriges bästa fastighetsägare på service och kvalitet. År 1990 förvärvade Ernst Rosén Nääs Fabriker, som med sin historia och natursköna läge är ett unikt område. fastigheter, samt drygt 900 000 kvm exploaterbar mark. Under åren därefter har Ernst Rosén fortsatt att genomföra strategiska förvärv av fastigheter i centrala lägen i både Göteborg, Lerum och Alingsås. Under de första 30 åren uppförde Ernst Rosén 45 egna genom det nya dotterbolaget. I köpet ingick även ett fastig- En resa av förändring påbörjades för att utveckla området. Ernst Rosén har också investerat i både stimulerande fastigheter som fortfarande till stor del är kvar i bolagets ägo. hetsbestånd i Lerum och Alingsås. Ernst Rosén hade tagit Sex år senare ökade Ernst Rosén i ett slag sitt fastighets- och expansiva projekt; hotellet på Nääs Fabriker, huvud- Under 1960- och 70-talen deltog Ernst Rosén, som en av de det första steget utanför Göteborgs gränser. innehav med 50 procent genom förvärvet av Aranäs i ägare i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB, fastighets- stora byggmästarna i Göteborg, i riksdagens Miljonprogram, Bolaget var bland de första i branschen med att sätta Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. investeringar i USA och andra utmanande fastighetsutveck- med mål att bygga en miljon bostäder på tio år. kunden i fokus och startade under 1990-talet ett tydligt Ernst Rosén blir hälftenägare till 2 000 lägenheter, lingsprojekt. Efter ett 30-tal år som byggnadsfirma tog Ernst Rosén förbättringsarbete. Det resulterade också i att Ernst Rosén köpcentret Kungsmässan och ett flertal andra kommersiella 16 17

Organisation och medarbetare Ernst Rosén har sedan länge jobbat medvetet med att lyfta och stärka individen i företaget. Med fokus på tydliga mål och delaktighet visar våra medarbetare engagemang och vilja att utveckla verksamheten. Mycket goda resultat i vår medarbetarenkät 2010 visar att vi har valt rätt väg. Förvaltningen av det helägda fastighetsbeståndet är uppdelat i de geografiska affärsområdena Öst och Väst. Stödfunktioner inom ekonomi, marknad, administration och information är samlade i ett Affärsstöd Administration. De tekniska funktionerna för underhåll, media och teknisk utveckling av fastigheterna, ligger i en separat enhet kallad Affärsstöd Fastighet. Båda Affärsstöden har som huvudsaklig uppgift att stödja affärsområdena och ledningen i det vardagliga arbetet, men också att utveckla och förbättra sina respektive verksamheter. Under 2011 ser vi över och effektiviserar stödprocesserna. Vi investerar i nya administrativa system både för ekonomisk uppföljning samt planering av underhåll och utveckling. Affärsstöd Administration Ekonomi / Administration / IT / Marknad / Information Affärsområde Väst Annedal, Vegastaden, Lorensberg, Landala, Nedre Johanneberg och Vasastaden. Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare VD 74 % Bagaregården, Lunden, Kallebäck, Olskroken, Alingsås, Lerum och Nääs Fabriker i Tollered. Personalen vår viktigaste resurs Medarbetarna i ett företag har stor betydelse för hur framgångsrik verksamheten är. Hos Ernst Rosén är både personalomsättningen och sjukfrånvaron mycket låg. Vi erbjuder våra medarbetare en attraktiv arbetsplats, där delaktighet och engagemang skapar god stämning och ansvarskänsla. Under våra Roséndagar samlar vi hela personalen i en inspirerande miljö för att diskutera och nå enighet kring företagets mål och strategier. Att medarbetarna jobbar tillsammans mot gemensamma mål, är en stor styrka hos Ernst Rosén. 84 % medelvärde (undersökta bolag) Nöjd medarbetarindex 93,2 % Ernst Rosén Starkt engagemang stärker organisationen I den medarbetarenkät som vi genomförde 2010 i samarbete med konsultföretaget AktivBo, fick vi också formell bekräftelse på det vi redan visste: våra medarbetare trivs hos oss. Resultatet stod sig mycket bra vid jämförelse med liknande mätningar. Under 2011 fortsätter vi vårt förbättringsarbete för att stärka organisationen ytterligare, både genom Affärsstöd Fastighet kompetensutveckling och Media / Underhåll / Utveckling nyrekryteringar. Ernst Rosén har sedan många år ett bonussystem som är lika för alla. Bonusen utgår Affärsområde Öst från företagets mål, både ekonomiska och kvalitetsmål. Bonussystemet baserar sig Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare inte på enskilda individers prestationer, vilket ger alla i företaget större möjligheter att påverka. 18 Det är viktigt att ständigt slipa på alla små detaljer och att dagligen tillföra näring till verksamheten. Skillnaden på bra och bättre handlar ofta om nyanser.

Mål och måluppfyllelse De utvecklingsmål som Ernst Rosén har arbetat mot under 2010, resulterade i en rad riktade aktiviteter inom de prioriterade områdena. Syftet har varit att ifrågasätta bolagets arbetssätt och fastighetsförvaltning och komma med modiga och kreativa lösningar till förbättringar. Inför 2011 är målsättningen att utökade resurser inom teknikområdet ska effektivisera förvaltningen ytterligare, med bibehållna nivåer för service och kvalitet. Prioriterade mål 2010 2011 Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka uthyrningsgraden för lokaler till 95 procent per 2011-12-31. Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen servicenivå, sänka förvaltningskostnaderna fram till 2011 med tre procent. Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs Fabriker Hotell & Restaurangs marknadsposition och uppnå ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor. på grund av ett år med exceptionellt höga kostnader för uppvärmning och snöröjning, men arbetet kommer under 2011 att intensifieras, nu när vi har förstärkt organisationen med teknisk kompetens. Genom att utmana våra rutiner och hitta smartare lösningar, har vi goda möjligheter att nå målet under 2011. För Nääs Fabriker Hotell & Restaurang sattes inför 2010 ett tydligt mål för vilken position verksamheten ska ha nått vid utgången av 2011. Ernst Rosén tillsatte både marknadsförings- och säljresurser vilket har gett en fantastisk ökning i beläggningen och bidragit till en starkare position på marknaden. Ytterligare aktiviteter är på gång och Nääs Fabriker Hotell & Restaurang kommer att nå uppsatta mål för 2011. De övergripande målen har inför 2011 förtydligats och kompletterats med ytterligare mål på kort och lång sikt. Prioriterade områden är bland annat mediaanvändningen, värme, el och vatten, där vi planerar ökade insatser. Dessa ger inte bara ekonomiska resultat för Ernst Rosén utan också samhällelig nytta. Vi har också beslutat att lägga upp en plan för hur fastighetsbeståndet ska utvecklas på sikt. Inte bara genom uppgradering, Ernst Rosén har också en tydlig målsättning att vara köpare och utöka fastighetsbeståndet. Resultat Ernst Rosén påbörjade en medveten satsning på lokaluthyrningen 2009 genom att resurssätta verksamheten med en kundansvarig för lokaler. Under 2010 har bearbetningen av marknaden intensifierats, antalet visningar ökar stadigt och uthyrningsgraden har ökat till 91 procent. Målet att nå en uthyrningsgrad för lokaler på 95 procent i slutet av 2011 ligger fast. Under året har vi arbetat med att se över vår förvaltningsmodell och initiera åtgärder för utveckling och effektivisering. Målet var att sänka förvaltningskostnaderna med tre procent. Arbetet fick inte det ekonomiska genomslag som vi räknat med Kompletterande prioriterade mål för 2011 2012 Genom resurstillsättning av teknisk kompetens och med ökat fokus, ta fram en plan för att uppdatera vårt fastighetsbestånd för nästa livscykel. Genom förvärv, nyproduktion inom beståndet och utveckling av mark, öka vårt fastighetsinnehav. Genom riktade driftsoptimeringsinsatser sänka mediaanvändningen med två procent om året fram till 2012. 20 För att ge ett gott intryck och lämna ett starkt avtryck krävs ett målstyrt arbete utfört med engagemang och lust. Ungefär samma lydelse som i vår affärsidé.

Fastigheter och förvaltning Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter. Vår strävan är att ständigt ligga i framkant och vara ett föredöme i branschen. Med mod och smarta lösningar effektiviserar vi vår fastighetsförvaltning och skapar grunden till ett attraktivt erbjudande till våra hyresgäster. Fastigheter Ernst Rosén är bland de största, privata fastighetsägarna på de marknader vi verkar. Bolaget äger och förvaltar ett 60-tal helägda fastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Lerum och Alingsås, totalt 72 000 kvm lokaler och 167 000 kvm bostäder. Huvuddelen av beståndet är beläget i Göteborg. De flesta fastigheterna är bostadshus med lokaler och butiker i de nedre planen. Många av fastigheterna är byggda i egen regi under 1960- och 70-talen. I Lerum är beståndet koncentrerat till i huvudsak kommersiella fastigheter i centrum. I Alingsås avyttrades under 2010 åtta fastigheter med totalt 100 lägenheter. Det koncentrerar numer beståndet kring gågatan i centrum av staden. Drygt 200 lägenheter och 8 800 kvm butiker och lokaler i Alingsås ägs och förvaltas av Ernst Rosén. Förutom de centrala fastigheterna i Göteborg, Alingsås och Lerum, äger och förvaltar Ernst Rosén den genuina restaurerade bomullsfabriken Nääs Fabriker, ett företagscenter med hotell- och konferensverksamhet, handel, kontor och utbildning. Förvaltning Att finnas nära hyresgästerna och möta dem med vår egen personal är en viktig ambition hos Ernst Rosén. Ansvaret för den dagliga kontakten med boende och lokalhyresgäster ligger hos ER Boendeservice som har totalt åtta expeditioner; en i vardera Lerum, Alingsås och på Nääs Fabriker, och fem i Göteborg. ER Boendeservices viktigaste uppdrag är att se till att hyresgästerna får den service de förväntar sig. Inom varje affärsområde finns också kundansvariga som har hand om uthyrning av bostäder, lokaler och garage samt löpande lägenhetsunderhåll och lokalhyresgästanpassningar. I företagets vision ligger ett uttalat mål att jobba aktivt med utveckling av fastighetsbeståndet och förvaltningen. Förädlingsarbetet på S:t Pauligatan är ett första steg i arbetet med den plan för uppgradering av vårt fastighetsbestånd som ska tas fram till 2013. Boendetid Mindre än 1 år 2 % Sammanställning över lokaler Övrigt 7 000 m 2 10 år el. längre 36 % Genomsnittlig boendetid är nio år 1 2 år 25 % Butik 20 000 m 2 Kontor 30 000 m 2 4 rok 16 % Lägenhetsstorlek 5 rok el. större 3 % 1 rok 16 % 6 9 år 16 % 3 5 år 21 % Lager 10 000 m 2 Hotell/ Restaurang 6 000 m 2 Åldersstruktur fastigheter 90 tal & senare 8 % 60 tal & tidigare 8 % 60 tal 20 % 80 tal 33 % 3 rok 24 % 2 rok 41 % 70 tal 31 % 22 Många små detaljer skapar en helhet. Ju fler goda detaljer, desto bättre. Det är nog det tankesättet som gör att våra hyresgäster ger oss beröm.

En fastighet i förändring Karakteristiska balkonger, varsamt renoverade för att bevara fastighetens arkitektur. Så kom sanden fram i dager. Ett fantastiskt ljudisolerande material som kommer att hålla i 50 år till. Många ville se hur en lägenhet från 1958 kunde se ut i ny skepnad. Och visst hörs det när man bygger om. Nya stammar, en investering för framtiden. Tomrör för media dras in i alla rum. Ett nytt behov i nutid. Det blir dammigt under en ombyggnation. Med tillfälliga vattenledningar i trappuppgången underlättas bristen på vatten under ombyggnationen. En oas på Lundens höjder. Modern design och bekvämlighet i nya badrum. Design i ett badrum från 1962 skulle kunna vara gångbart även 2012, om det inte hade varit för att stammarna hade gjort sitt. Ett kök som möter dagens behov. Köket från förr åkte ut. S:t Pauligatan 3-11 byggdes i mitten av 1900-talet. Fastigheterna uppfördes under en tid som andades framtidsoptimism och präglades av ekonomisk tillväxt. Nu har fastigheterna lyfts in i 2000-talet. Alla badrum byggdes om och flera hyresgäster har valt totalombyggnad av sina lägenheter. 24 25

Hyresgäster och service Vår framgång bottnar i en ständig dialog med våra hyresgäster. Av bostadshyresgästerna har vi fått mycket höga betyg för vår service under många år. För första gången har också våra lokalhyresgäster svarat på en enkät. Det blev rekord, med ett serviceindex på 85,9 procent. våra lokalhyresgäster mycket högt. Ett serviceindex på 85,9 procent är överväldigande och är enligt AktivBo det högsta någonsin bland de företag som de mäter. Vår utmaning är att behålla den höga positionen i topp. De hyresgäster som väljer att bo och driva verksamhet hos Ernst Rosén är mycket nöjda med den service och kvalitet vi erbjuder. Nyckeln ligger hos våra medarbetare som för en nära och kontinuerlig dialog med hyresgästerna, oavsett om det gäller bostäder eller lokaler, och tar tillvara deras synpunkter. I den årliga enkät som Ernst Rosén genomför i samarbete med konsultföretaget AktivBo, visade 2010 års undersökning bland bostadshyresgästerna ett Serviceindex på 87,4 procent. Serviceindex är en sammanräkning av resultaten i ett 50-tal frågor som rör Ta kunden på allvar, Trygghet, Rent och snyggt och Hjälp när det behövs. Med ett fortsatt resultat runt 88 procent, är Ernst Rosén sedan länge väletablerade på en toppnivå, både bland privata och kommunala fastighetsbolag. Glädjande nog blev resultatet i den första enkäten bland För att ytterligare stärka relationerna med våra hyresgäster, har vi även under 2010 deltagit i ett flertal publika arrangemang, bland annat BoDagarna i Alingsås. Benchmark med konsultföretaget AktivBo I AktivBo:s enkätundersökningar deltar 150 aktiva företag för både bostads- och lokalsidan. Tillsammans förvaltar deras kunder cirka 500 000 lägenheter och lokaler vilket motsvarar 30 procent av Sveriges alla hyresbostäder. Det gör enkäten till en unik benchmark mot andra aktörer i branschen. Ernst Rosén enkätresultat LOKAL BOSTAD 2010 2010 2009* 2008 2007 2006 Serviceindex 85,9 87,4 88,0 88,8 88,9 88,5 Ta kunden på allvar 86,5 90,4 90,4 91,8 91,5 90,5 Trygghet 93,6 84,5 86,4 86,8 86,0 85,9 Rent och snyggt 84,8 84,5 85,4 87,3 86,4 86,0 Hjälp när det behövs 81,9 91,5 91,6 91,7 92,4 93,3 Produktindex 82,1 78,1 78,2 79,0 79,8 79,3 Lägenhet/Lokal 82,5 75,4 75,4 75,9 76,4 75,7 Allmänna utrymmen 80,6 89,3 87,7 84,3 85,1 85,5 Utemiljö 84,5 73,8 76,2 82,0 83,7 83,7 Attraktivitet 90,6 97,7 97,4 95,7 95,6 94,5 Profil 85,6 88,9 89,4 88,9 90,2 90,5 Prisvärdhet 80,2 76,6 69,4 72,9 78,5 79,4 Trend 84,3 90,8 91,3 92,1 92,5 89,0 * Från och med 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum. 26 Om man använder historien för att skapa framtiden så blir den mer värdefull. Vår historia ger oss kraft och mod till ständig förädling.

Tanken hos en lokalhyresgäst På väg från jobbet, tulpanerna på Olskrogstorget är oemotståndliga, måste köpa dem. Lunch, ska vi gå ner till Linnégatan, det tar bara två minuter? Bekvämt att ha så många av mina kunder här i Lunden, slippa ta bilen. Jag tar vägen förbi det franska bageriet. Vi bjuder kunderna på bullar idag, det doftar gott på hela Övre Husargatan. Håltimme och solen tittar fram, tänk snart kan vi njuta av vårlökarna på Liseberg. Skönt att polisstationen här i Lerum ligger så centralt, här har vi ett väldigt bra utgångsläge. Tre minuter från Alingsås station och jag är på plats för ännu en dag på jobbet. Toppen att våra kunder tryggt kan ta cykeln här på Kungsgatan, Alingsås har verkligen lyckats med sin gågata. Redarvillorna här på Viktor Rydbergsgatan, stadsplanerarna visste vad de gjorde en gång i tiden. Så nära Avenyn det är. Vad tycker ni? Ska vi ta fredagsmötet nere vid Sävelången? Tänk, sen i sommar så kan vi gå på fotboll direkt efter jobbet, Gamla Ullevi fick verkligen ett lyft. 28

Aranäs och Kungsbacka I Kungsbacka är Ernst Rosén aktiva genom sitt 50-procentiga ägande i Aranäs AB. Som den största, privata fastighetsägaren i kommunen, är de en naturlig del av Kungsbackabornas vardag. De deltar aktivt i samhällsutvecklingen och tog under 2010 första spadtaget till Kvarteret Polstjärnan i den södra delen av staden. Aranäs, som ägs av Ernst Rosén tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB, är den största, privata fastighetsägaren i Kungsbacka kommun. De äger och förvaltar totalt cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i staden. Dessutom är de störst på lokaler, med cirka 40 procent av butiks- och kontorslokalerna. Aranäs äger även det populära köpcentret Kungsmässan, som fortsatt har en mycket stark attraktionskraft. Förutom sitt fastighetsbestånd äger Aranäs drygt 800 000 kvm välbelägen mark för exploatering. Aktuella projekt Planering och projektering av nya bostäder och andra etableringar är en betydande del av Aranäs verksamhet. I mars antog Kungsbacka kommun glädjande detaljplanen för Kolla Parkstad. Den nya stadsdelen, sydväst om stadskärnan, är Kungsbackas största bostadsprojekt någonsin. Totalt 1 000 lägenheter där Aranäs kommer att uppföra cirka 100 hyresrätter och 300 bostadsrätter. Första spadtaget till Kvarteret Polstjärnan i Hammerö togs i april 2010. Intresset för de 72 bostadsrättslägenheterna, som ska vara klara för inflyttning våren 2012, var mycket stort redan vid säljstarten. Detaljplaneringen inför förvärvet av Kvarteret Valand i centrala Kungsbacka fortsätter som planerat. Byggnationen av 250 lägenheter, kontor, butikslokaler och parkeringsdäck beräknas starta 2013. Kungsmässan Med ett nytt försäljningsrekord 2010 och drygt fem miljoner besök, stärker Kungsmässan sin position på marknaden. I mars utsågs Kungsmässan till Sveriges trivsammaste köpcentrum av branschtidningen Market och Göteborgs-Posten gav Kungsmässan toppbetyg i en test i april. Nyetablering av restaurangen Enbistro, som serverar klassisk husmanskost på sitt eget speciella vis, och livsstilsbutiken Tom Joule, med mottot En oemotståndlig design, kläder som får dig att le, bidrar till den kvalitet och mångfald av verksamheter som sedan många år varit Kungsmässans signum. Under 2010 har dessutom modekedjan Design Only öppnat en separat dambutik. De nya husen i Kv. Polstjärnan är Aranäs första byggprojekt som projekteras som lågenergihus. Förändrad organisation Aranäs har de senaste åren genomfört ett flertal rekryteringar som ett led i att bygga en organisation för framtiden. Nu sker även en förändring i ledningen. Ingemar Nilsson, VD sedan 1998, avgår vid bolagsstämman i april 2011. Ny VD blir den tidigare förvaltningschefen och vice VD:n Jonas Håkansson. Ingemar Nilsson kommer att finnas kvar i bolaget under 2011 och arbetar vidare med Aranäs projektverksamhet. Vid konsultföretaget AktivBo s Benchmark Event i Stockholm i februari 2011, var Aranäs nominerade i klassen Årets Lyft. Serviceindex ökade till 85,7 procent. 30 Du måste våga växa. Du måste våga ge näring åt spännande ideér och nyfikenhet. Vi kallar det utveckling.

Nääs Fabriker På Nääs Fabriker berikar verksamheter av olika slag varandra och utvecklas i synergi. Eller vad sägs om möjligheten till shopping i den nya livsstilsbutiken Nääs Bomullsfabriken på lunchen? På företagscentret Nääs Fabriker bedriver ett 60-tal företag inom olika områden sina verksamheter. Läget vid sjön Sävelången i Tollered är tillgängligt, naturskönt och attraktivt. Den unika fabriksmiljön kombinerat med modern inredning och design lockar allt fler till området och till hotell- och konferensverksamheten på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang. Företagscentret är lättillgängligt, endast 20 minuter med bil från Göteborg. Här kan man hyra in sig i väldisponerade lokaler, allt ifrån 15 kvm till idag drygt 2 000 kvm. Under sommarhalvåret arrangeras seglingstävlingar och andra events i den historiska miljön. För att kunna njuta av sjön har vi satsat på båtar, bland annat en 20-fots eldriven båt för ett annorlunda möte du kommer att minnas. Dessutom driver Lerums kommun en hantverks- och designutbildning här, vilket ytterligare stärker områdets kreativa identitet. En mångfald som inspirerar Mångfalden i verksamheter på Nääs Fabriker är slående. Här finns fotografer och konstnärer, bilmekaniker, dataföretag samt inköps- och försäljningskontor för alltifrån handikapphjälpmedel till maskinverktyg och ost. Under 2010 startade en ny livsstilsbutik Nääs Bomullsfabriken sin verksamhet på Nääs Fabriker. Butiken är 1 300 kvm stor och erbjuder ett 90-tal starka varumärken inom mode, hem och barn. Gensvaret har varit över förväntan och butiken har under sitt första år fått många lovord, inte minst för läget i en både inspirerande och kreativ miljö. Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att utvecklas och ta marknadsandelar i regionen. Hotellet vänder sig till både privatpersoner och företag och har sedan öppnandet 2007 välkomnat många bröllopsgäster, konfererande företag och kända profiler i samband med tv-inspelningar och konserter. Beläggningen ökade med 14 procent 2010 och med riktade marknadsföringsinsatser, tillgång till ett nybyggt konferensrum och ett fortsatt fokus på varumärkesarbete, är förhoppningen att beläggningen på hotell och restaurang ska fortsätta att öka även under 2011. På Nääs Fabriker arrangeras återkommande soppluncher med föredrag i ett mångårigt samarbete med Lerums kommun och det lokala näringslivet. Lokala företag och organisationer nätverkar och skapar nya kontakter med intresserade besökare från hela regionen. Miljö och framtid Nääs Fabriker satsade tidigt på åtgärder för att spara energi. Här finns sedan länge sjövärme installerad, som värmer byggnaderna vintertid och kyler dem under sommarhalvåret. Området försörjs också av Bra Miljövalmärkt el. I samband med att Nääs SkönhetsFabrik under 2011 avslutar sin verksamhet i området, tar vi fram en ny treårsplan för Nääs Fabrikers utveckling med nya utmanande mål. 32 Vi har en stabil grund att stå på. Det är den som gör att vi vågar oss bortom det traditionella tänkandet ibland.

En levande mötesplats En attraktiv plats för möten och att hämta energi ifrån. I en spännande och naturskön miljö som får människor att trivas och njuta. Det är Nääs Fabriker. Här i de genuina fabriksbyggnaderna finns alla förutsättningar för en framgångsrik verksamhet. Låt dig inspireras av mångfalden! Allt fler väljer att gästa och bo på Nääs Fabriker Hotell & Restauran g. Under 2010 valde ensemblen från Diggiloo att bo på hotellet under delar av sin turné. Och tv-serien Ensam mamma söker bokade in hotellet för boende och inspelning av några av sina avsnitt. Våra hotellgäster kan nu utforska de vackra omgivningarna per båt. Här finns olika typer och storlekar av båtar att låna. Störst är elbåten Duffy, som vi hoppas få se mycket av ute på sjön Sävelången i sommar. På Nääs Fabriker har ett 60-tal företag valt att vara verksamma. Kanske är det läget vid strandkanten som lockar. Eller mångfalden av verksamheter och evenemang. I den unika fabriksmiljön, med modern design och tradition, samsas idag näringsliv med handel, boende, utbildning och möten. Mångfalden av verksamheter på Nääs Fabriker skapar synergier och förutsättningar för fler affärer. Här är det Art H Bilder som stripar Nääs Fabrikers bil hos Bilspecialisten. Söker du något alldeles extra i matväg, ska du boka bord på restaurangen på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang. Restaurangen och köket är specialbyggda in i varje detalj och är en upplevelse i sig. Eller vad sägs om omdömet Generös, härlig och kärleksfull matlagning i White Guide 2009? Hotellgalleriet på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang visar Hantverk & Design på Nääs Fabriker är en gymnasie- och vuxenutbildning som drivs av Lerums kommun. Här samlas ett 80-tal elever från hela regionen konst alla dagar året runt. De väl sammansatta och skiftande ut- för specialutbildning i hantverk Nääs Bomullsfabriken ställningarna förstärker den kreativa atmosfären i hela området. och design. har samlat marknadens bästa utbud av varumärken i en På Nääs Fabriker fort- livsstilsbutik på Nääs Fabriker. sätter traditionen med de De erbjuder ett unikt sortiment populära soppluncherna inom mode, hem och barn, med föredrag. När enga- i en miljö som inte liknar gerade och tänkvärda något annat. Deras långsiktiga föredragshållare lockar mål är att visa att det går att gäster från näringsliv och kombinera hög kvalitet och organisationer, visar Nääs starka varumärken med god Fabriker upp sig från sin lönsamhet. bästa sida. 34 35

Flodén Byggnads AB Efter ett par år med fortsatt tuff byggkonjunktur, har marknaden nu börjat återhämta sig och orderingången ökar. Under 2011 satsar Flodén Byggnads AB hårdare på ny- och ombyggnationer, med en tydlig signal till marknaden att utveckla verksamheten. Ernst Rosén bedriver byggverksamhet i hela Göteborgsområdet via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. En uttalad målsättning är att utveckla bolaget och flytta fram positionen på marknaden, med start 2011. Flodén Byggnads AB är sedan 80 år tillbaka en välrenommerad aktör inom bygg- och fastighetsbranschen, framför allt i Lerum och Alingsås. Förutom väletablerade kundkontakter när det gäller ny- och ombyggnationer, har bolaget också en stabil kundkrets med löpande avtal för service och reparationer. Aktuella projekt Huvuddelen av kunderna är externa. Under 2010 har Flodén Byggnads AB bland annat ansvarat för ombyggnation av bostäder och skolor för Lerums kommun. Bolaget anlitas också regelbundet av både hälftenägda Aranäs AB i Kungsbacka och Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning. Relationen till kunderna kännetecknas av trygghet och förtroende, vilket i kombination med en starkare konjunktur, har resulterat i en ökad orderingång. Bland annat har Flodén Byggnads AB fått i uppdrag att under 2011 utföra nybyggnation av en förskola i Lerum samt en större ombyggnation av en skola i Alingsås. Miljöarbetet stärker profilen Bland kunder i branschen har miljö blivit en allt viktigare parameter. Under 2010 har Flodén Byggnads AB återigen blivit miljödiplomerade av Lerums kommun. Nästa steg i miljöarbetet är en ISO-certifiering inom miljö, ett arbete som beslutades och påbörjades redan under hösten 2010. 36 En stark organisation, byggd på kunskap och erfarenhet, skapar trygghet och lugn. Men också lust och drivkraft. Det hänger liksom ihop.

Investeringar och engagemang Utöver kärnverksamheten, att äga och förvalta fastigheter, investerar Ernst Rosén både engagemang och resurser i andra verksamheter. Med kreativitet och nytänkande bidrar vi med aktivt ägande och utveckling i expansiva och spännande projekt. Vårt engagemang i bland annat idrottsrörelsen, ser vi som en ansvarsfull satsning på framtiden. Vindkraft 2007 gick Ernst Rosén in som tidig ägare i vindkraftsföretaget Rabbalshede Kraft AB och bidrog därmed till företagets uppbyggnad. Den mycket ambitiösa projektportföljen för vindkraftutbyggnad kunde ta fart och i dagsläget är 16 vindkraftverk i drift. Ytterligare elva är under byggnation och ett 50-tal projekt är i olika stadier från förprojektering till upphandling. Den tuffa målsättningen är att till och med 2015 uppnå en produktionskapacitet på 1,5 TWh/år genom att då driva totalt cirka 250 vindkraftverk. Rabbalshede Kraft AB planerar sedan länge en börsnotering och är idag fullt redo för detta. Klimatet för nyintroduktioner är dock fortsatt osäkert och ledningen för bolaget avvaktar rätt tidpunkt för både bolaget och ägarna. Golf Ernst Rosén är huvudfinansiär till den skotskinspirerade 18-hålsbanan i Vallda i Kungsbacka. Vallda Golf & Country Club, som blivit en publiksuccé, rankades redan under öppningsåret som den 26:e bästa i Sverige, och klättrade under 2010 till 21:a plats på listan. Bland banorna i Göteborgsområdet, tog Vallda Golf en meriterande andraplats. Anläggningen har en helt ny typ av bana, med fyra mils dränering som gör det möjligt att spela under en betydligt längre säsong än vad som är normalt i Sverige. Under 2010 färdigställdes klubbhuset, som är något utöver det vanliga. Samhällsengagemang Ernst Rosén har en historik som är tätt förknippad med idrottsrörelsen. Vi ser att idrotten har en viktig och ansvarsfull uppgift att fylla i samhället, särskilt när det gäller barn och ungdomar. Vi vill därför på ett aktivt sätt stödja idrottsrörelsen och ser till exempel samarbetet med den ideella barn- och ungdomsrörelsen Friends och Örgryte IS som särskilt viktigt. Utvecklingsfastigheter Arbetet med ombyggnation av sekelskiftesfastigheten på Viktor Rydbergsgatan 20 är i full gång. Ernst Rosén producerar sex lägenheter som kommer att bidra till att återskapa förutsättningar för boende i Lorenbergs villastad. Inflyttningen är planerad till sommaren 2012. En stor utmaning för Ernst Rosén är att kunna förverkliga våra ambitioner för fastigheten Oscar på Marstrand. Vi vill med varsam hand och traditionella metoder förnya fastigheten och bidra till att utveckla den genuina miljön på hamnpromenaden. Ernst Rosén äger sedan 2007, 75 procent i en utvecklingsfastighet med 11 000 kvm lokaler i Ocean Side, norr om San Diego, i Kalifornien, USA. I de nybyggda fastigheterna har vi kunnat bibehålla en mycket bra uthyrningsgrad och ser positivt på utvecklingen av fastighetsmarknaden i Kalifornien. 38 Det är viktigt att växa. Står din verksamhet still, så går du bakåt. Dessutom är det roligare att arbeta tillsammans och att varje dag försöka nå lite högre.

Miljö och hållbarhet Ernst Rosén bedriver ett prioriterat miljöarbete inom alla sina verksamhetsområden och arbetar kontinuerligt och målinriktat med förbättringar inom miljöområdet. Miljöengagemanget finns i alla våra verksamheter. Ernst Roséns kärnverksamhet, att äga och förvalta fastigheter, har sedan 2001 bedrivits med stöd av ett miljöledningssystem som är certifierat enligt ISO 14001. Flodén Byggnads AB är miljödiplomerade och vår verksamhet i det hälftenägda Aranäs AB är certifierat i det integrerade ledningssystemet FR 2000. Vår vindkraftssatsning i Rabbalshede Kraft AB är också en investering i att minska vår miljöpåverkan. Genom ägandet finansierar vi produktion av betydligt mer el än vad vi själva använder. Ernst Rosén var tidiga med att möta omgivningens förväntningar och våra egna krav på att aktivt delta i att minska belastningen av vår miljö. Det resulterade också i att Ernst Rosén var ett av de första företagen i fastighetsbranschen som valde att certifiera sig. Miljökommunikation Vi ser det som en betydande del av vårt miljöarbete att just berätta om vad vi gör och hur vi arbetar med miljöfrågor, och upprättar årligen en särskild miljöredovisning. I mötet med kunder, leverantörer, finansiärer och samarbetspartners framhåller vi alltid och kommunicerar vårt engagemang. Detta uppskattas, men vårt miljöarbete är sällan det avgörande vad gäller de slutliga, affärsmässiga besluten i vår omvärld. Vi ser dock en vändning hos beställare inom byggnadsbranschen. De börjar ställa tydligare krav på dokumenterat miljöarbete när de väljer entreprenörer. Vårt Flodén Byggnads AB har sedan tidigare varit miljödiplomerade men arbetar nu också med att certifiera verksamheten enligt ISO 14001. Ernst Roséns helägda fastighetsförvaltning är inte bara certifierad utan också miljödiplomerad enligt Göteborgsmodellen. Vi ser värdet av att båda systemen kompletterar varandra och de hjälper oss i vårt förbättringsarbete. Miljömål och resultat Några av de mer dominerande områdena där vi påverkar miljön är naturligtvis vår energianvändning och avfallshantering. Men vi påverkar även genom våra materialoch metodval samt vårt arbetssätt när vi utför åtgärder i och omkring våra fastigheter. Den största energianvändningen sker när vi ska värma upp våra hus och det sker i huvudsak genom fjärrvärme. Vårt företagscenter Nääs Fabriker har sedan 1999 ett sjövärmesystem som förser byggnaderna med både värme, och kyla sommartid. Ernst Rosén köper Bra Miljövalmärkt el, vilket innebär mycket låga koldioxidutsläpp och därmed minimal klimatpåverkan. Det viktigaste, långsiktiga miljömålet i Ernst Roséns fastighetsförvaltning, satte vi redan 2002. Vi skulle minska energianvändningen för uppvärmning med tio procent fram till 2012. Redan nu, efter 2010 års utgång, har vi uppnått målsättningen i och med att vi sänkt den normalårskorrigerade förbrukningen med 13 procent. Vi har dock satt upp nya målsättningar att under 2011 2012 ytterligare minska förbrukningen med två procent per år. Vi har också genom energibesparande åtgärder kunnat minska vår elanvändning med tre procent under 2010, i jämförelse med 2009. Nya mål är även för elanvändningen att minska med två procent per år fram till 2013. Miljöpolicy Ernst Rosén AB:s verksamhet ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön, för att bidra till en hållbar utveckling. Ernst Rosén betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för att förebygga föroreningar. Vi betraktar miljöarbetet som en förutsättning för att kunna nå företagets samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela verksamheten; såväl administration, drift och underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt. 40 Med målinriktat samarbete kan vi förflytta berg. Tillsammans kommer vi och våra hyresgäster glädjas åt resultatet.

Ernst Rosén och marknaden Hyresrättens utveckling är den viktigaste basen för Ernst Roséns verksamhet. Under 2010 togs flera efterfrågade beslut som vi tror kommer att stärka hyresrättens position i framtiden. Ernst Rosén äger och förvaltar fastigheter i Göteborg med kranskommuner, i en expansiv region präglad av hög befolkningstillväxt, låg nyproduktion av hyresrätter och löpande ombildningar till bostadsrätter. I kombination med beståndets läge i de centrala delarna av Göteborg, Kungsbacka, Lerum och Alingsås, är risken för vakanser i våra bostäder i praktiken obefintlig. En tredjedel av vårt fastighetsbestånd består av lokaler. De är till största delen insprängda i våra bostadshus, där uthyrningsgraden inte är lika känslig för konjunktursvängningar som i renodlade, kommersiella fastigheter. Det beror framför allt på att lokalhyresgästerna driver verksamheter som har sin efterfrågan i boendemiljön. Under 2010 inledde vi ett arbete för att tydliggöra vår profil som lokaluthyrare. Konjunkturen utvecklas positivt, antalet visningar har ökat och uthyrningsgraden har vänt uppåt. Med en fortsatt stark konjunktur, riktade marknadsföringsinsatser under året som gått och ett mycket bra resultat i vår lokalhyresgästenkät i ryggen, ser vi positivt på möjligheten att profilera Ernst Rosén också som en stark aktör på lokalhyresmarknaden. Aktiva för hyresrättens framtid Ernst Rosén har länge arbetat för hyresrättens framtid, nu aktiva tillsammans med ett antal starka fastighetsägare i Göteborg med omnejd. Vi driver ett visionsarbete där man ska identifiera hyresrättens framgångsfaktorer och formulera en målbild för hyresrättens framtid. Beslutet att ta bort allmännyttans hyresnormerande roll från och med den 1 januari 2011, är positivt för hyresrättens framtid. Den nya lagstiftningen innebär i praktiken att även de privata fastighetsägarnas hyresnivåer kommer att användas som norm vid framtida förhandlingar. På kort sikt ser vi inga stora förändringar men vi välkomnar denna utveckling. Att de kommunala bostadsbolagen dessutom är ålagda att bedriva verksamhet utifrån affärsmässiga principer och med marknadsmässiga avkastningskrav, tror vi också är positivt för branschen. Ernst Rosén har länge varit tydliga köpare av bostadsfastigheter men objekten är få och säljs till mycket låga avkastningskrav. De låga avkastningskraven drivs främst av de många ombildningar till bostadsrätter som skett de senaste åren. Nu inriktar bolaget sig även på förvärv av kommersiella fastigheter och exploateringsbar mark. 42 Det krävs kreativitet, lust och mod för att utvecklas. Ibland måste man våga sticka ut lite, bortom det traditionella, för att lyckas.