I N S I K T E R U T S I K T E R

Transkript

1 I N S I K T E R och U T S I K T E R BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB ÅRSREDOVISNING

2 Den här trycksaken, vår årsredovisning, handlar om både insikter och utsikter. Att komma till insikt kräver kunskap och förståelse. Insikt är på sätt och vis förmågan att se hur problem skall lösas. Eller kanske, i vår värld, förmågan att inte låta problem uppstå. Att hela tiden se till att våra hyresgäster har det bra. Att ligga steget före och med kloka beslut se till att alla mår bra. Det är ungefär den lydelsen, lite fritt översatt, du får om du slår upp insiktsfull i en ordbok. Vi hoppas ordet insiktsfulla passar bra på oss och på vårt sätt att arbeta inom alla de områden vi verkar. Det ger oss mycket goda framtidsutsikter. Eftersom en årsredovisning inte skall prata så mycket framtid, utan mer beskriva året som gått, så tog vi helt enkelt bort ordet framtid före utsikter och vips hade vi idén till bildvalet i den här skriften. Vi ville visa möjligheterna med boendet hos oss. Stort och fl ott eller litet och enkelt. Vi valde att göra det i form av olika utsikter, sedda med våra hyresgästers ögon. 2 3

3 ERNST ROSÉN Verksamhetsområden 6 Geografi sk översikt 7 Året som gått 8 Fem år i siffror 9 VD har ordet 10 Vision & Affärsidé 12 Strategier och mål 14 Organisation 16 Miljö 18 Historik 20 FASTIGHETER Fastighetsförvaltning 22 Hyregästdialog 26 Aranäs AB 30 BYGGVERKSAMHET Flodén Byggnads AB 32 FÖRETAGSCENTER Nääs Fabriker 34 INVESTERINGAR 36 ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse 39 Resultaträkning koncernen 41 Balansräkning koncernen 42 Kassafl ödesanalys koncernen 44 Resultaträkning moderföretaget 45 Balansräkning moderföretaget 46 Kassafl ödesanalys moderföretaget 48 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 50 Undertecknande 62 Revisionsberättelse 63 Styrelse och ledningsgrupp 64 FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsförteckning 66 Kartor 70 4 PRODUKTION OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / TEXT: FLORENCE OPPENHEIM / FOTO: JOHAN PALMBORG, LENA PATERSON, DANIEL DAHLGREN / 5 KARTOR: KARTENA AB / TRYCK: KNAPPEN, KARLSTAD. TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G.

4 Verksamhetsområden ERNST ROSÉN Geografisk översikt ERNST ROSÉN Ernst Rosén är ett stabilt, familjeägt bolag som har varit AB, den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka. verksamt i fastighetsbranschen i drygt 55 år. Bolaget äger Ernst Rosén arbetar långsiktigt och med hyresgästen i cen- och förvaltar i huvudsak bostadsfastigheter i de centrala de- trum. Det visar sig i de årliga enkätundersökningarna där larna av Göteborg, Alingsås och Lerum, den största andelen Ernst Rosén får mycket höga betyg. i Göteborg. Bolaget utför även byggnation genom det hel- Totalt äger Ernst Rosén med hälftenägda Aranäs, ett ägda dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med hundratal fastigheter. För Ernst Rosén representerar fastig- Ivar Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs heterna ett uppskattat värde om 4,8 Mdr. GÖTEBORG STOCKHOLM Ernst Roséns verksamhetsområden 38 hyresfastigheter m 2 förvaltad yta m 2 bostadsyta m 2 lokalyta hyreslägenheter ALINGSÅS 24 hyresfastigheter m 2 förvaltad yta m 2 bostadsyta m 2 lokalyta 357 hyreslägenheter GÖTEBORG FÖRETAGSCENTRET NÄÄS FABRIKER m 2 lokalyta 60 företag i bruksmiljö med kontor, utbildning, handel samt hotell. LERUM & GRÅBO 7 hyresfastigheter Fastigheter Byggverksamhet Företagscenter Investeringar KUNGSBACKA 42 hyresfastigheter m 2 förvaltad yta m 2 bostadsyta hyreslägenheter m 2 lokalyta varav m 2 avser Kungsmässan köpcenter med butiker m 2 förvaltad yta m 2 bostadsyta m 2 lokalyta 70 hyreslägenheter Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga och förvalta fastigheter. Ernst Rosén bedriver byggverksamhet genom dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Ernst Rosén äger och förvaltar företagscentret Nääs Fabriker med hotell, kontor, utbildning och handel. Ernst Rosén investerar i olika verksamheter för att med fi nansiell styrka och aktivt ägande bidra till utveckling. MALMÖ ERNST ROSÉN m 2 förvaltad yta m 2 bostadsyta m 2 lokalyta hyreslägenheter inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka. 6 7

5 Året som gått ERNST ROSÉN Fem år i siffror ERNST ROSÉN I november övertog Ernst Rosén förvaltningen av fastigheterna i Flodén Fastighets s AB. Från och med januari 2009 förvaltas även Nääs Fabriker i en ny, gemensam fastighetsförvaltningsorganisation inom Ernst Rosén. Flodén Byggnads AB fortsätter att stå starkt trots den allt sämre byggkonjunkturen. n. Långsiktiga kundrelationer och stor andel service- och underhållsavtal är nyckeln till framgången. Nyckeltal* Total omsättning Hyresintäkter, Mkr Hyresintäkter, kr/kvm Vakans bostäder 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Vakans lokaler 7 % 5 % 4 % 4 % 4 % Vakans totalt 2 % 2 % 1 % 1 % 1 % Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr Övervärde fastigheter, Mkr Balansomslutning, Mkr Balansomslutning inkl övervärde, Mkr I september tog Reine Rosén och Katarina Stensryd emot branschorganisationen Företagarnas utmärkelse Årets Företagare 2008 i Lerum för sitt arbete att skapa en levande mötesplats på Nääs Fabriker. I juni invigde Rabbalshede Kraft AB, med Ernst Rosén som delägare, de sex första vindkraftverken på Huds Moar i Tanums kommun. Eget kaptial, Mkr Eget kapital justerat, Mkr Soliditet 7 % 7 % 8 % 7 % 6 % Soliditet justerad 45 % 48 % 49 % 47 % 41 % Belåning, Mkr Belåningsgrad justerad 49 % 44 % 43 % 45 % 52 % Yta bostäder Yta lokaler Yta totalt Antal lägenheter Fastigheter Anställda I augusti slog Nääs Skönhetsfabrik upp portarna på Nääs Fabriker i Tollered. Företaget erbjuder behandlingar, utbildning och rådgivning i skönhet och hälsa. Vi vann! Ernst Rosén tog återigen hem priset för Bästa serviceindex, både bland privata och kommunala fastighetsbolag, efter AktivBo s årliga enkätundersökningar Ernst Rosén har tagit hem pris för Bästa serviceindex tre av de fyra gånger som utmärkelsen har delats ut. * Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB. Från och med 2008 ingår även koncernens fastighetsinnehav i USA. Marknadsvärdet är framtagna med hjälp av en intern avkastningsmodell. Marknadsvärdet 2004 är beräknat utifrån antagandet att senast fastställda taxeringsvärde motsvarar 75 % av marknadsvärdet. Resultatet av den årliga kundenkäten i april visade att Aranäs, enligt AktivBo:s mätningar, fi ck de hittills högst uppmätta värdena i Sverige på Serviceindex för lokaler hela 89 procent. I mars prisades Kungsmässan av Svensk Handel och tidningen Dagens Handel för sin omsorg om kunden och en engagerad ägare som tar sitt långsiktiga ansvar. DEFINITIONER Vakans Övervärde fastigheter Balansomslutning inklusive övervärde Eget kapital justerad Soliditet Soliditet justerad Belåningsgrad justerad Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter. Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital dividerat med balansomslutning. Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. 8 9

6 VD har ordet ERNST ROSÉN Framöver när vi tänker tillbaka på 2008, tror jag att många av oss kommer att minnas hur snabbt det gick från en stark högkonjunktur till den djupaste svackan vi sett i Sverige på mycket länge. Allra värst har den drabbat Västsverige och vi vet ännu inte hur hårt den kommer att slå innan det vänder. Som VD för Ernst Rosén känner jag en ödmjukhet för att krisen inte har påverkat vår bransch och oss i lika hög grad som många andra. Tyngdpunkten i vårt bestånd är ju bostäder i attraktiva områden, något som alltid kommer att efterfrågas, oavsett konjunktur. För Ernst Rosén innebär det en fortsatt hög uthyrningsgrad totalt sett för både bostäder och lokaler. I spåren av den fi nansiella krisen, har hyresrätten som boendeform stärkts ytterligare. Som exempel ser vi på Göteborgs marknadsplats för hyresrätter, BoPlats Göteborg, att det under förra året utannonserades lägenheter och att varje annonserad lägenhet i genomsnitt hade 777 sökande. Nyproduktionen av bostäder har nu också minskat kraftigt, trots läget med en efterfrågan som långt överstiger utbudet. Vi ser till och med hur planerade bostadsrättsprojekt omvandlas till hyresrätter blev det år då vi samlade våra tre fastighetsbolags förvaltningar i en organisation under Ernst Rosén. Nu kommer följaktligen vårt varumärke, Ernst Rosén, även att profi leras genom vårt fastighetsbestånd i Alingsås och Lerum. Det nya organisationsupplägget ska stärka våra medarbetare och vi ska arbeta än mer effektivt så att vi ytterligare kan vässa våra målsättningar. Jag är väldigt nöjd med organisationsutvecklingen hittills och ser hur den har lyft mina medarbetare i vardagen. Nu när vi har fått in Nääs Fabriker samt bestånden i Alingsås och Lerum i Ernst Roséns förvaltningsorganisation, har vi även beslutat att satsa mer strategiskt och målinriktat på vår lokaluthyrning. Vi utökar organisationen med en Kundansvarig Lokaler som ska vara företagets ansikte utåt för den kommersiella sidan och jobba proaktivt på alla våra marknader. Vid mitt besök på våra utvecklingsfastigheter i Kalifornien, blev jag också imponerad av hur lokaluthyrningen bedrevs, trots lågkonjunktur. Fokuserat, marknadsorienterat, effektivt och med en imponerande vilja och entusiasm. Något att ta med sig hem. Under 2008 kunde vi följa hur debatten kring förnyelsebar energi tog ordentlig fart. Självklart känns det därför ännu mer rätt med vårt engagemang i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB. Företaget ligger i framkant inom sitt område och det var fascinerande att se vinden ta tag i de första sex, 100 meter höga vindkraftverken på Huds Moar under invigningen i juni. Vi tror starkt på vindkraften som en lönsam affär, både ekonomiskt och ur miljösynpunkt. Flodén Byggnads AB har även under 2008 levererat goda resultat, mycket tack vare att vi successivt har anpassat oss till marknaden och valt en profi l som inte är inriktad mot stora nyproduktioner. Bolaget har därför inte drabbats lika hårt som byggbranschen i stort och de har nu en stabil och positiv grund att utgå ifrån, när konjunkturen vänder. Nääs Fabriker Hotell och Restaurang har blivit ett mycket positivt tillskott till företagscentret Nääs Fabriker och ett lyft för hela området. Hotellet har under året tagit en tydlig position på marknaden som en mycket populär konferensanläggning med fantastiska förutsättningar, något jag inte är det minsta förvånad över! I Kungsbacka arbetar Aranäs vidare i nära samarbete med kommunen i ett fl ertal olika bostadsprojekt, både bostadsrätter och hyresrätter. Vi har också en stor markreserv, redo för exploatering så snart konjunkturen vänder. Några projekt ligger nära i tiden. Det kluriga nu är att ingen kan säga när det vänder. Jag tror att 2009 kan bli tufft även för starka bolag. Vi har en fi nansiell styrka, bra lägen på de marknader vi är representerade, stark organisation och en beredskap att möta lågkonjunkturen. Och vi är naturligtvis alltid öppna för strategiska förvärv som passar in i vår profi l. Thomas Lundh 10 11

7 Vision ERNST ROSÉN Affärsidé ERNST ROSÉN Vision för Ernst Rosén. att med vårt arbetssätt inom kärnverksamheten vara ett föredöme i branschen. att vara förstahandsvalet när det gäller bostäder, lokaler och byggservice på våra hemmamarknader. att förena god avkastning med en hög kundnöjdhet. att genom fastighetsförvärv samt investeringar inom närbesläktade verksamheter skapa tillväxt. Affärsidé för Ernst Rosén. Vi skall tillhandhålla bostäder och lokaler som ger nöjda hyresgäster. Detta görs genom byggnation, ett långsiktigt ägande och egen förvaltning av fastigheter i Göteborg, Lerum, Alingsås och Kungsbacka. Vi är organiserade så att beslutsfattandet sker nära hyresgästen med engagerad och kompetent personal. Vi ska hålla en hög serviceoch kvalitetsnivå, vilket är grunden för fortsatt utveckling och tillväxt

8 Strategier och mål ERNST ROSÉN Grunden i vår affärsidé är nöjda kunder och god lönsamhet. Vårt kvalitetsledningssystem säkerställer att vi arbetar strukturerat för att nå våra långsiktiga mål och fortsätta vår stabila utveckling. Vårt kvalitetsledningssystem följer samma struktur som ISO 9001 och bygger på ett gemensamt system för kvalitet, miljö och arbetsmiljö. Fokus i det arbetet är kundnytta, det mått som vi tror är det viktigaste måttet på kvalitet. Ett väl fungerande kvalitetsledningssystem underlättar för ledningen att styra och leda arbetet. Med tydliga och enhetliga riktlinjer vet alla medarbetare vad som förväntas av dem. Det stärker företaget och skapar en trygghet i det dagliga arbetet. De strategier och policies som är vägledande för verksamheten, är utformade med kundens bästa i fokus. Det är också dessa riktlinjer som hjälper oss att leva upp till visionen att vara ett föredöme i branschen och ett förstahandsval på våra hemmamarknader. Ernst Rosén definierar sig som ett tjänsteföretag. Vi strävar efter att möta kunder och hyresgäster med egen anställd personal och att vår personalomsättning ska vara så låg att vi behåller kompetensen i bolaget. Den genomsnittliga anställningstiden på Ernst Rosén är 15 år, och hela 59 procent har jobbat hos oss längre än tio år. Den låga sjukfrånvaron, 1 procent, är också mycket positiv. Ingen organisation står stark utan engagerade och delaktiga medarbetare. Alla som arbetar hos oss har betydelse för bolagets utveckling och framgång. Genom insyn och delaktighet vill vi skapa en större ansvarskänsla för helheten hos den enskilde medarbetaren. En naturlig följd av det ökade ansvaret är vårt bonussystem, som omfattar alla våra medarbetare. I Ernst Rosén finns sedan många år en speciell anda, ett förhållningssätt som vi kallar Rosénandan. En viktig pusselbit är delaktighet, positiv attityd, medkänsla och omsorg om andra människor Mål 2008 Under 2008 har vi arbetat med tre övergripande målsättningar. Det första målet var att utveckla och förstärka rutiner och arbetssätt kring att arbeta målstyrt i vår verksamhet. Förändringar av processer för planering, genomförande och uppföljning till följd av målsättningen har varit mycket positiva för både medarbetarna och företaget. Vi har också under 2008 arbetat fokuserat och strukturerat med olika modeller för att utveckla våra befintliga fastigheter vilket har genererat mycket kunskap och information om olika alternativ i det fortsatta arbetet. Den tredje övergripande målsättningen var att arbeta fram en ny organisationsstruktur för hela Ernst Roséns verksamhet. En ny organisation började också att gälla den 1 november Process för ständig förbättring. Mål 2009 Visionen och affärsidén för Ernst Rosén har under 2008 omarbetats och ligger till grund för tre prioriterade utvecklingsmål. Vi ska fokusera på att i den nya organisationen öka effektiviteten och kvaliteten i våra rutiner och arbetssätt. Vi har också som mål att genomföra en eller flera modeller för lägenhetsutveckling som arbetades fram under 2008 och därmed fortsätta arbetet med att utveckla våra fastigheter. Det tredje målet är att vi som aktör i våra geografi ska verksamhetsområden ska öka bearbetningen av marknaden för att genomföra strategiska förvärv. Inom framför allt vår kärnverksamhet men också inom närbesläktade områden. Efter en dags shopping i alla butiker i närheten är det skönt att bara koppla av en stund i min härliga lägenhet säger en av våra nöjda hyresgäster under takåsarna på Karl Gustavsgatan

9 Organisation ERNST ROSÉN Utvecklingen av en ny organisationsstruktur har präglat stora delar av det interna arbetet hos Ernst Rosén under Samordning och effektiviseringar ska ytterligare stärka möjligheterna att utveckla bolaget framåt. Inom Ernst Rosén ryms fyra verksamheter. Kärnverksamheten är att långsiktigt äga och förvalta hyresfastigheter. Vi bedriver även byggverksamhet genom det helägda dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Företagscentret Nääs Fabriker är en tredje verksamhet som kräver engagemang och mycket energi för en fortsatt positiv utveckling. Vårt fjärde verksamhetsområde är Investeringar där vi arbetar för att på lång eller kort sikt bidra med aktivt ägande och kompetens i olika verksamheter. Ny organisationsstruktur Ernst Rosén har under åren utvecklat och breddat sin verksamhet både genom förvärv av fastigheter och av bolag. Därför togs 2007 beslutet att se över både bolagsstruktur och organisation. Verksamheten har inte bara blivit större utan vi har också ökat våra ambitioner och höjt våra målsättningar med vad vi vill åstadkomma. Visionen är att Ernst Rosén ska vara ett föredöme i branschen och förena en god avkastning med hög kundnöjdhet. Detta ställer krav på en organisation som är anpassad till företagets storlek och ambitioner samt omvärldens krav. En centralisering av förvaltningen av Ernst Roséns fastighetsbestånd genomfördes. Samtliga fastigheter som tidigare förvaltades med egen ledning och organisation i Flodén Fastighets AB respektive Nääs Fabriker AB, förvaltas från och med januari 2009 av moderbolaget Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Den fastighetsförvaltande personalen i dotterbolagen har också fl yttats över till moderbolaget. Antalet anställda inom Ernst Rosén är efter omorganisationen 93 personer, inräknat 50 % av de 46 anställda i Aranäs AB. Fastighetsbeståndet har delats in i affärsområdena Öst och Väst, med var sin affärsområdeschef. För att stödja affärsområdena och ledningen har ett Affärsstöd bildats. Affärsstöd ansvarar för samtliga stödfunktioner inom Ekonomi och Administration, Fastighet samt Marknad och Information. Flodén Byggnads AB fortsätter att agera som självständigt, helägt dotterbolag med egen ledning och personal. Ernst Rosén organisation * ** Mode, trend och myspys i samma hörn. Oavsett varifrån du ser ut från Nääs Fabriker så blir du betagen av dess fantastiska läge

10 Miljö Ernst Rosén har som mål att tillhandahålla ett boende som hyresgästerna är nöjda med och som har så liten miljöpåverkan som möjligt. Under 2008 arbetade vi vidare med våra detaljerade miljömål för att säkerställa en positiv utveckling inom miljöområdet. Utsikten över Alingsås torg blir som musik för sinnet när solen lyser från rätt håll, menar Helene från en av sina favoritfåtöljer i lägenheten på Torggatan 9.

11 Historik ERNST ROSÉN Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB grundades av Ernst Rosén Under drygt 55 år och fyra generationer har sedan familjeföretaget Ernst Rosén breddat sin verksamhet, med fortsatt hög kundnöjdhet och god avkastning Persgatan 9 i Lunden byggs. Strategi i företaget, bygga, äga och förvalta Redbergsvägen blir sista fastigheten som byggs i egen regi Flodén Byggnads AB i Lerum förvärvas och delas upp i byggverksamhet och en separat fastighetsförvaltning, Flodén Fastighets AB Ernst Rosén är en föregångare i branchen och installerar brandvarnare i alla lägenheter Byggnadsfi rman Ernst Rosén och Ivar Kjellberg Fastighets AB köper Aranäs AB med bl a Kungsmässan i Kungsbacka Utlandagatan 6-8 med kvm lägenhetsyta förvärvas. Företaget miljöcertifi eras enligt ISO Utsedd till Årets Fastighetsägare av Fastighetstidningen Nääs Fabriker Hotell och Restaurang invigs Byggnadsfi rman Ernst Rosén grundas av Ernst Rosén Deltar i byggnation av miljonprogrammet i bl a områdena, Annedal, Vegastaden, Lunden, Landala Benny Rosén tillträder som VD Företagscentret Nääs Fabriker förvärvas Organisationen förändras från fastighetsfokus till kundfokus Reine Rosén tillträder som VD Första årliga hyresgästenkäten delas ut till alla hyresgäster årsfi rande. Sverigerekord med 88% på serviceindex. Fastigheterna på Viktor Rydbergsgatan 14 och 20 förvärvas Thomas Lundh tillträder som VD. Ernst Rosén tar för första gången emot pris för Bästa serviceindex, 88 % i enkäten Aranäs köpcentrum Kungsmässan utnämns till Årets köpcentrum Under de första 30 åren uppförde Byggnadsfi rman Ernst återupptog Ernst Rosén byggverksamheten genom förvärvet De senaste tio åren har Ernst Rosén fortsatt att stärka sin Restaurang tog vi emot utmärkelsen Årets Företagare Rosén inte mindre än 45 egna fastigheter. De fl esta är kvar i av Flodén Byggnads AB. I köpet ingick också ett fastig- position i branschen och genomfört ett fl ertal strategiska i Lerum för det utvecklingsarbete som har genomförts för att bolagets ägo. Som en av de stora byggmästarna i Göteborg, hetsbestånd i Lerum och Alingsås. Förvaltningen lades i förvärv. Förutom fastigheter i Göteborg, har förvärv av ett få Nääs Fabriker till den levande mötesplats den är idag. var bolaget bland annat aktivt under och 70-talens dotterbolaget Flodén Fastighets AB och Ernst Rosén hade 20-tal fastigheter genomförts i Lerum och Alingsås. Hösten 2008 genomfördes en omorganisation av Ernst Miljonprogram riksdagens program med mål att bygga en tagit första steget utanför Göteborgs gränser. Ernst Rosén har också genom åren med fi nansiell styrka Rosén. Det innebar bland annat att förvaltningen av fastig- miljon bostäder på tio år. Ernst Rosén fortsatte att växa. I början av 1990-talet för- och aktivt ägande varit aktivt utanför kärnverksamheten. heterna i Flodén Fastighets AB och förvaltningen av Nääs I mitten av 1980-talet utvecklades Ernst Rosén till att värvades företagscentret Nääs Fabriker i Tollered, mellan Våren 2007 engagerar sig Ernst Rosén i den expansiva ut- Fabriker fl yttades till moderbolaget. koncentrera sig på förvaltning av de hus man valde att Lerum och Alingsås. Och 1996 ökade Ernst Rosén sitt fastig- vecklingen av vindkraft genom att bli delägare i vindkrafts- själva äga och förvalta genomförde bolaget sitt sista hetsinnehav med 50 procent genom förvärvet av Aranäs AB bolaget Rabbalshede Kraft AB. byggprojekt med egen byggpersonal. Men redan 1989 i Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. I oktober 2007 invigdes Nääs Fabriker Hotell och 20 21

12 Fastighetsförvaltning FASTIGHETER Ernst Roséns huvudsakliga verksamhet är att äga och förvalta fastigheter. Totalt äger och förvaltar bolaget 70 helägda fastigheter i framför allt de centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. Hösten 2008 omorganiserades fastighetsförvaltningen i två nya affärsområden: Väst och Öst. Vår affärsidé innebär att vi ska tillhandahålla en attraktiv boendemiljö där människor trivs och är trygga. Vi prioriterar ordning och reda och hög kvalitet på allmänna utrymmen, tvättstugor och utemiljö. Återigen har vi fått bevis för att våra hyresgäster är nöjda med vår service och vi fortsätter att ligga bland de högsta i Sverige när det gäller andelen nöjda kunder. Omorganiserad fastighetsförvaltning För att ytterligare stärka våra möjligheter att nå bolagets målsättningar, genomförde vi under 2008 en omorganisation av Ernst Rosén och vår fastighetsförvaltning. Fastighetsförvaltningen inom Ernst Rosén har därmed samlats i ett bolag med enhetlig organisation och service. De fastigheter i Alingsås och Lerum som tidigare förvaltades av Flodén Fastighets AB, samt Nääs Fabriker AB, förvaltas nu direkt av moderbolaget, Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Det innebär att samtliga bostads- och lokal- hyresgäster i Ernst Roséns helägda fastigheter möter samma servicemodell som tidigare har använts i Göteborg. Affärsområdena Öst och Väst Fastighetsförvaltningen har delats upp i två affärsområden: Väst och Öst, med huvudkontor på Stampgatan i Göteborg, och med var sin affärsområdeschef, som har ett övergripande ansvar för fastigheterna, hyresgästerna, personalen och ekonomin. Kundansvariga och ER Boendeservice, funktioner som är närmast hyresgästen, är organiserade direkt under Affärsområdescheferna. Kundansvariga arbetar med uthyrning av bostäder, lokaler och garage men ansvarar också för det löpande lägenhetsunderhållet och lokalhyresgästanpassningar. ER Boendeservice är de som har den mesta av den dagliga kontakten med våra hyresgäster och ansvarar för att hyresgästerna ska få den service som de förväntar sig. Det Affärsområden Bagaregården Annedal Vegastaden Lorensberg Alingsås Lerum Lunden Olskroken Vasastaden Nedre Johanneberg Landala Kallebäck Företagscentret Nääs Fabriker i Tollered Den vackra utsikten från Nedre Fogelbergsgatan i Vasastan lockar. Fick jag chansen skulle jag nog springa ett par varv i någon av de närliggande parkerna också. Men det blir väl lite senare

13 FASTIGHETER fi nns totalt sju expeditioner med ER Boendeservice; en i Lerum, fem i Göteborg och en i Alingsås. Affärsstöd bildar ny enhet Inom enheten Affärsstöd fi nns funktionen Fastighet som arbetar med gemensam upphandling, långsiktigt planerat underhåll och gemensamma system. Affärsstöd står också för traditionella stödfunktioner som Ekonomi, Finans, Administration, Marknad och Information. Lägenhetsstorlekar av bostäder och kännetecknas av träbebyggelse och putsade fasader i en trivsam och genuin småstadsmiljö. Merparten av fastigheterna är renoverade under 1980-talet. I Lerum äger Ernst Rosén huvudsakligen kommersiella lokaler, belägna i centrum. Det strategiska läget lockar hyresgäster som har stor betydelse för det lokala serviceutbudet. Företaget äger också ett 40-tal vackert belägna marklägenheter i Gråbo i Lerums kommun. Företagscentret Nääs Fabriker i Tollered ingår också i Affärsområde Öst. I området fi nns cirka 60 företag i väldesignade lokaler från 15 kvm till kvm. 3 rok 24 % 4 rok 17 % 5 rok el. större 3 % 2 rok 40 % 1 rok 16 % Fastigheter i Öst och Väst Affärsområdet Väst innefattar fastigheter belägna i centrala Göteborg, i till exempel stadsdelarna Annedal och Vegastaden, med E6 som gräns mot Öst. De fl esta fastigheterna är byggda i egen regi under och 70-talen. Merparten har fasader av tegel, bra planlösningar och en arkitektur som är anpassad till omgivningen. Fastigheterna följer mönstret för ett typiskt Rosénhus, med lokaler i bottenplan och lägenheter ovanpå. Affärsområdet Öst består av fastigheter i Lerum och Alingsås samt öster om E6 i Göteborg, i bland annat stadsdelarna Kallebäck, Olskroken och Lunden, med liknande fastigheter som i Affärsområde Väst. Ernst Rosén är en av de största fastighetsägarna i Alingsås, med totalt kvm. Beståndet är uppfört under fl era tidsepoker med attraktiva lägen i centrum kring gågatan och Kungsgatan. Beståndet består till 70 procent Välkommen till Byggnadsfi rman Ernst Rosen, ett mycket vanligt uttryck från just det här rummet, del av vår reception på huvudkontoret på Stampgatan i centrala Göteborg.

14 Hyresgästdialog FASTIGHETER Vårt viktigaste mått på framgång är nöjda kunder. Och vi ligger kvar som ett av de bästa företagen i branschen när det gäller andelen nöjda kunder. Ernst Rosén är i första hand ett tjänsteföretag vars huvudsakliga fokus ligger på dem som bor och verkar i våra fastigheter. Vi strävar efter en nära relation till våra kunder och prioriterar en kundnära organisation som möjliggör dagliga möten och en kontinuerlig dialog. De synpunkter och förslag som kommer fram presenterar vi under Roséndagarna ett återkommande arrangemang där våra medarbetare bland annat tar fram förbättringsförslag för verksamheten. Ett viktigt komplement i vårt förbättringsarbete är de årliga kundenkäter som vi genomför i samarbete med konsultbolaget AktivBo AB. De visar att vi har bland de högsta resultaten bland privata fastighetsägare i Sverige, när det gäller service. Hyresgästernas synpunkter är vårt viktigaste verktyg i det interna kvalitetsarbetet. Stabilt hög nivå i årliga enkäter Ernst Rosén har genomfört årliga enkäter i drygt tio år. Enkäten mäter vad hyresgästerna tycker om sitt boende med hjälp av ett antal frågor inom områdena Serviceindex, Produktindex, Attraktivitet, Profi lfrågor, Prisvärdhet och Trendfrågor. I Serviceindex ingår fyra kategorier: Ta kunden på allvar, Rent och Trygghet 87% Boendetid Genomsnittlig boendetid är drygt 9 år. 1 2 år 20 % Mindre är 1 år 11 % 3 5 år 20 % 6 9 år 14 % 10 år eller längre 35 % Attraktivitet 96% AktivBo AB är ett konsultföretag i fastighetsbranschen som genomför enkätundersökningar bland hyresgäster. De genomför årligen enkätundersökningar i privata och kommunala lägenheter. Detta motsvarar 30 procent av Sveriges hyresrätter. Läs mer på snyggt, Trygghet och säkerhet samt Få hjälp när det behövs. Svaren sammanställs i ett serviceindex som visar hur nöjda hyresgästerna är med sitt boende och kvaliteten på hyresvärdens service. Redan vid den första enkäten 1997 nådde Ernst Rosén i sitt Göteborgsbestånd ett serviceindex på 83,5 procent. De senaste åren har resultatet legat stadigt över 88 procent. I 2008 års enkät blev resultatet 88,8 procent, med drygt 91,5 procent för delindexen Ta kunden på allvar och Hjälp när det behövs. Svarsfrekvensen ökade något, från 65 procent 2007 till 69 procent Detta ger enkäten en ökad tyngd och tillförlitlighet. Pris för bästa service Rent och snyggt 87% Ta kunden på allvar 92% Under AktivBo:s BenchMarkEvent i Stockholm i februari 2009, tilldelades Ernst Rosén utmärkelsen Bästa Serviceindex bland både privatägda och kommunägda fastighetsbolag. Det var tredje gången av fyra möjliga som Ernst Rosén tog hem detta pris, som visar hur nöjda kunderna är med den service som Ernst Rosén tillhandahåller. Ernst Rosén var också nominerade i klassen Bästa produktindex. På grund av omorganisationen av fastighetsförvaltningen har vi valt att inte genomföra någon enkät i Lerum och Alingsås under Från och med 2009 kommer de att mätas samtidigt som Göteborgsbeståndet. Byggnadsfirman Ernst Roséns enkätresultat senaste fem åren Serviceindex 88,8 88,9 88,5 90,4 88,6 Ta kunden på allvar 91,8 91,5 90,5 94,1 93,5 Trygghet 86,8 86,0 85,9 87,4 85,3 Rent och snyggt 87,3 86,4 86,0 88,2 86,4 Hjälp när det behövs 91,7 92,4 93,3 93,5 92,1 Produktindex 79,0 79,8 79,3 80,3 80,7 Lägenhet 75,9 76,4 75,7 76,4 77,9 Gemensamma utrymmen 84,3 85,1 85,5 85,0 85,3 Utemiljö 82,0 83,7 83,7 85,4 85,7 Attraktivitet 95,7 95,6 94,5 95,5 95,7 Profil 88,9 90,2 90,5 93,1 91,8 Prisvärdhet 72,9 78,5 79,4 79,1 79,6 Trend 92,1 92,5 89,0 91,0 93,

15 Hyresgästdialog FASTIGHETER Vi är en gammal, traditionsrik fi rma som passar bra in i miljön här på Nääs Fabriker. Jag har svårt att tänka mig att verka i en annan, mer modern miljö. Det säger Peter Lindholm, VD på Hugo Ericson OST som fl yttade till Nääs Fabriker från Lerum för åtta år sedan. Företaget har funnits sedan 1920-talet och är ett familjeföretag, med fl era generationer i arbete som lagrar och säljer ost. Barnbarnen till grundaren Hugo Ericson driver också en ostaffär i Saluhallen i Göteborg. Lokalerna på Nääs Fabriker, med de tjocka väggarna, passar ypperligt för ostlagring. Peter Lindholm har idéer om hur han vill utveckla verksamheten ytterligare. Vi växer och ska fl ytta vårt kontor en trappa upp. En idé är att öppna ett showroom där vi kan visa kunder våra ostar och hålla utbildningar i ostkunskap för till exempel personal i manuella charkdiskar. Kanske vi kan öppna en liten ostaffär här så småningom? -Nu är vi på ER Boendeservice tillgängliga hela dagen per telefon. Förändringen har tagits emot positivt av hyresgästerna. Mikael Asplund på nyinrättade ER Boendeservice i Alingsås har jobbat för Flodén Fastighets AB sedan Nu har han funnit sig tillrätta med arbetet i den nya organisationen inom Ernst Rosén. - Vi har precis fått nya lokaler där vi har vår expedition, berättar Mikael Asplund. Vi är en städansvarig och två fastighetsansvariga som har ansvar för löpande tillsyn och skötsel av våra fastigheter i Alingsås. Flodén Fastighets AB var ju ett inarbetat varumärke sedan länge men nu ser hyresgästerna positivt på att vara en del av en större organisation, med de fördelar det innebär. Med denna fantasiska vy blir fåglarna som skådespelare i en vacker fi lm nästan varje kväll, säger Gunnar från sitt favorittillhåll i lägenheten på Kvarnbacken i Alingsås

16 Aranäs AB FASTIGHETER Aranäs AB är den största, privata fastighetsägaren i Kungsbacka kommun. Genom sitt 50-procentiga ägarskap i Aranäs, bidrar Ernst Rosén aktivt som samhällsbyggare i den halländska kommunen. Aranäs AB ägs sedan 1996 till hälften vardera av Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB. Aranäs, som är den största, privata fastighetsägaren i Kungsbacka, äger och förvaltar cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i staden. Aranäs är också störst på lokaler, med drygt 40 procent av alla butiks- och kontorslokaler i sin ägo. Bland lokalerna finns företagets stolthet köpcentret Kungsmässan. Med sin närvaro på både bostads- och lokalmarknaden, är Aranäs en naturlig del av Kungsbackabornas vardag. Bolaget äger också kvm mark i bra lägen och tillgänglig för exploatering. Kungsmässan blev Årets köpcentrum Kungsmässan behåller sin attraktionskraft hos både besökare och nya butiker. I mars 2008 invigde Clas Ohlson sin nya butik i köpcentret. Samma månad korades Kungsmässan till Årets Köpcentrum av branschorganisationen Svensk Handel och tidningen Dagens Handel. Kungsmässan fi ck utmärkelsen, som är handelsbranschens motsvarighet till fi lmvärldens Oscar, bland annat med motiveringarna Här får man lust att shoppa! och Omsorg om kunden står i första rummet. I februari 2009 öppnade tre nya butiker som kompletterar utbudet i Kungsmässan: Kitchen Store, Telia och Design Only. På våren fi ck Aranäs också mycket gott betyg i sin lokalhyresgästenkät. Med ett Serviceindex på 89 procent blev Aranäs bäst i Sverige på lokaler enligt konsultföretaget AktivBo:s mätning och jämförelse. Under 2008 färdigställdes Tölö Smedja Äldreboende och blev klart för inflyttning. Även bostadsrätterna på Svedbergska tomten, Aranäs andra bostadsrättsprojekt genom tiderna, blev klart för infl yttning, liksom de om- och tillbyggda lägenheterna i kvarteret Alania 11. Aranäs är också en viktig aktör i Kungsbacka innerstad blev ett mellanår för Aranäs när det gäller byggstart av nya projekt. Byggkonjunkturen har avstannat men Aranäs fortsätter att planera för nya byggprojekt och är aktivt i arbetet med att öka Kungsbackas attraktionskraft. Planarbetet avseende Kolla Parkstad och kvarteret Polstjärnan 1 pågår och under 2008 togs också ett helt nytt bostadsprojekt form cirka lägenheter på egen mark i Varlaberg. Förslag på fyra nya hus med lägenheter i Kungsbacka. Utsikt så långt ögat når. Kyrktornet som en vacker siluett i solens gnistrande strålar Här kan jag njuta av en sorts frihetskänsla i timmar, säger en nöjd hyresgäst i Kungsbacka.

17 Flodéns Byggnads AB BYGGVERKSAMHET 2008 var året som den allmänna byggkonjunkturen svängde från en toppnivå till ett bottenläge. Verksamheten i Flodén Byggnads AB har dock under större delen av året fortsatt med både god lönsamhet och omsättning. Stora byggprojekt som fasadrenovering av Kungsmässan, Skönhetsfabriken på Nääs Fabriker och löpande serviceavtal har dominerat verksamheten. Ernst Rosén har en lång historia som entreprenör i byggnadsbranschen. Idag bedriver Ernst Rosén byggverksamhet i hela Göteborgsområdet via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Företaget utför alla typer av fastighetsunderhåll med höga krav på kapacitet, kvalitet och miljöansvar. Företaget är en uppskattad leverantör till Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning och till hälftenägda Aranäs i Kungsbacka. Huvuddelen av uppdragen kommer från externa beställare. Flodén Byggnads AB har bland annat byggt upp väletablerade affärsrelationer med kommunerna inom verksamhetsområdet. Ett fl ertal om- och tillbyggnader av skolor och andra kommunala verksamheter har genomförts under åren. Aktiv närvaro på flera marknader Flodén Byggnads AB har varit verksamt inom bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås i över 80 år. Under senare år har marknaden vuxit och omfattar numera hela Göteborgsområdet. I verksamheten ingår förutom nyoch ombyggnationer, en servicepool för löpande service, akuta reparationer och försäkringsskador för avtalskunder. Denna verksamhet fortsätter att växa, med en uttalad målsättning att vara en marknadsledande aktör. Stabila kundrelationer Företaget arbetar med att föra en löpande dialog med kunderna, vilket aktivt resulterar i långsiktiga och stabila relationer. Det, tillsammans med att bolaget har en profi l som till så stor del handlar om service och löpande underhåll, bidrar till att bolaget alltid har en stabil grund att stå på. Under 2008 reviderades miljöarbetet inom Flodén Byggnads AB som återigen blev miljödiplomerade av Lerums kommun. Jag blandar gärna mitt moderna boende med mina gamla ärvda, underbara 1800-talsstolar, säger en stolt Vivianne när hon visar oss runt i den trivsamma lägenheten på Redbergsvägen i Olskroken.

18 Nääs Fabriker FÖRETAGSCENTER Nääs Fabriker är idag en attraktiv och levande mötesplats för både företag och privatmarknaden. I september 2008 tog Reine Rosén och Katarina Stensryd emot Företagarnas pris Årets Företagare i Lerum för sitt stora engagemang, långsiktighet och vilja att utveckla Nääs Fabriker. Nääs Fabriker är ett före detta bomullsspinneri vid sjön Sävelången i Tollered, 20 minuter norr om Göteborg. Idag har cirka 60 företag sin verksamhet i centret i en unik miljö. Konceptet för Nääs Fabriker bygger på fyra ben; kontor, handel, utbildning samt hotell- och konferensverksamhet. En miljö som stimulerar nätverk företag emellan och skapar nya samarbeten och kunder. Nääs Fabriker ska vara en levande mötesplats för alla. Varierat utbud av aktiviteter Soppluncher med föredrag är ett exempel på en kontinuerlig och framgångsrik aktivitet som Nääs Fabriker fortsätter med i samarbete med Lerums kommun och representanter för det lokala näringslivet. Nääs Yatch Club har under året haft flera regattor och utbildningar. Inredningsbutiken Signed Living har etablerat sig och fått nya kunder. Och Lerums kommun, som driver den attraktiva hantverks- och designutbildningen på Nääs Fabriker, har påbörjat ett samarbete med Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. Under 2008 etablerade sig också Nääs Kanot & Uteliv på området en verksamhet som väl kompletterar den befi ntliga verksamheten och attraherar både företagsgäster och privatpersoner. Den speciella atmosfär som präglar området, tillsammans med moderna och funktionella lokaler, har skapat ett mycket konkurrenskraftigt alternativ i regionen. De nya aktiviteter som har kommit igång under 2008 har ytterligare stärkt företagscentrets attraktionskraft. Hösten 2007 invigdes Nääs Fabriker Hotell och Restaurang, ett spektakulärt och prisat hotell med restaurang och konferensverksamhet. Ambitionen är att Nääs Fabriker Hotell och Restaurang, som drivs av Fazer Amica AB, ska vara ett förstahandsval i regionen. Nääs Fabriker Hotell och Restaurang har påverkat hela området positivt. Kökschef är Martin Lennartsson, som bland annat har lång erfarenhet från prisbelönta Restaurang Fond i Göteborg. Här fi nns också Hotellgalleriet som med skiftande konstutställningar förstärker den kreativa atmosfären. Skönhet i Gamla Nedre Fabriken Ett annat intressant nytillskott är Nääs Skönhetsfabrik som startade sin verksamhet i augusti De förfogar över kvm i den äldsta av bomullsspinneriets byggnader, Gamla Nedre Fabriken. Skönhetsfabriken erbjuder hår- och hudvårdsbehandlingar, massage och träning liksom utbildningar för bland annat frisörer. Skönhetsfabriken har också under året etablerat samarbete med Nääs Fabriker Hotell och Restaurang och övriga verksamheter i området. Ny förvaltning i januari 2009 Under den tid som Nääs Fabriker har utvecklats till vad området är idag, har fastigheten förvaltats med egen ledning och organisation. Från att ha varit ett projekt under utveckling går nu Nääs Fabriker in i en mer förvaltande fas. I samband med att all fastighetsförvaltning inom Ernst Rosén under 2008 centrerades till Göteborg ingår Nääs Fabriker i affärsområde Öst. Som en följd av detta förvaltas området direkt av moderbolaget Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB från och med 1 januari Vackrare än så här blir det inte. Höstens färgprakt gnistrar över spegelblankt vatten. Nääs Fabriker, en av landets fi naste konferensanläggningar. Det vågar vi påstå

19 INVESTERINGAR Ernst Rosén är mest känt som en långsiktig fastighetsägare. Under fl era år har företaget också investerat i andra branscher för att med fi nansiell styrka och ett aktivt ägande bidra till utveckling av olika verksamheter. Ernst Rosén bedriver sedan 2005 aktiv värdepappershandel genom dotterbolaget Ernst Rosén Värdepapper AB. Värdepappershandeln drivs med målsättningen att minst överträffa utvecklingen av Generalindex på Stockholms Fondbörs, OMX Stockholm PI. Denna målsättning har uppnåtts väl även för det mycket tunga börsåret Vindkraft I början av 2007 gick Ernst Rosén in som en tidig ägare i Rabbalshede Kraft AB. Under 2008 har vi satsat ytterligare kapital i verksamheten. Med vårt engagemang har vi bidragit till uppstarten av planerna att etablera 250 vindkraftverk inom en sjuårsperiod. De första sex vindkraftverken togs i bruk och började producera el i maj Rabbalshede Kraft AB har en uttalad vision att bli en av de fem största, kommersiella aktörerna i Sverige inom drift och projektering av vindkraft. Bolaget har byggt upp en projektportfölj som för närvarande omfattar drygt 600 verk fördelat på ett 50-tal vindkraftparker. 48 av vindkraftverken befi nner sig i byggfas varav 10 verk kommer driftsättas fram till våren I bolagets planer ingår även en börsintroduktion till hösten Utvecklingsfastigheter Ernst Rosén har ända sedan slutet av 1980-talet till och från investerat kapital i fastigheter i Kalifornien, USA. För närvarande äger Ernst Rosén 75 procent av en nybyggd företagspark i det mycket expansiva området Ocean Side norr om San Diego. Ett annat projekt som Ernst Rosén lägger kunskap, energi och erfarenhet på, är förnyelsen av fastigheten Oscar på Marstrand. Vår ambition är att med varsam hand få vara med och utveckla den genuina miljön på hamnpromenaden genom att åstadkomma en beständig och funktionell byggnad för permanent åretruntbruk. Byggnaden måste vara anpassad till dagens förutsättningar när det gäller både boendemiljö, modern teknik och ekonomi för att få en långsiktig lösning. En förnyelse skulle bidra till att öka öns attraktionskraft för boende och besökare under hela året. Under 2009 räknar vi med att få ett genombrott i den mycket långdragna frågan kring planprocessen för att kunna förverkliga våra ambitioner. Golf Våren 2009 öppnar Vallda Golf & Country Club sin nya golfbana i Vallda på Onsalahalvön, söder om Göteborg. Ernst Rosén har bidragit med både kunskap, kapital, skapande och aktivt ägande till etableringen av den unika och spännande golfbanan som präglas av långsiktighet och hög kvalitet. Företagspark Ocean Side i Kalifornien, en av Ernst Roséns utvecklingsfastigheter. Hemma hos Arne Palm på Brobacken i Lerum träffar ljuset dagligen de fantastiska matsalsmöblerna och gör de om möjligt än vackrare. Ett riktigt konstverk som kommer ifrån mina föräldrar, säger Arne

20 Förvaltningsberättelse ÅRSREDOVISNING Å R S redovisning Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB är ett helägt dotterföretag till Ernst Rosén Förvaltning AB. ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Koncernen Koncernen omfattar rörelsedrivande moderföretaget Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB med de under 2008 rörelsedrivande dotterföretagen Flodén Byggnads AB, Flodén Fastighets AB, Nääs Fabriker AB, Ernst Rosén Invest AB samt Ernst Rosén Värdepapper AB. Vidare omfattar koncernen 50 procent av aktierna i Aranäs AB, Kungsbacka. Koncernens förvaltning bedrivs i centralt belägna fastigheter i Göteborg, Lerum, Alingsås, Kungsbacka, samt i Tollered mellan Lerum och Alingsås. Fastigheterna i koncernen omfattar kvm varav kvm avser bostäder. De förvaltade ytorna i Aranäs AB uppgår till totalt kvm, varav koncernredovisningen omfattar 50 procent. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB har under 2008 genomfört en förändring och förstärkning av organisationen. All fastighetsförvaltning har centraliserats, vilket innebär att de fastigheter som tidigare förvaltats av dotterföretagen Flodén Fastighets AB respektive Nääs Fabriker AB numer förvaltas av moderföretaget. Detta innebar också att den fastighetsförvaltande personalen i dotterföretagen har fl yttats till moderföretaget. Flodén Fastighets AB Flodén Fastighets AB äger centralt belägna fastigheter med attraktiva lägen i Alingsås och Lerums kommuner. Fram till 1 november 2008, har fastigheterna förvaltats med egen ledning och organisation. Företagets förvaltade yta uppgår till kvm, varav bostäder kvm. Det bokförda värdet uppgick i början av 2008 till 277 (279) mkr. Hyresintäkterna uppgick till 43 (42) mkr. Nääs Fabriker AB Nääs Fabriker är ett modernt företagscenter i Tollered mellan Lerum och Alingsås. Företagscentret förfogar över en yta om kvm och inrymmer ett 60-tal företag i olika branscher. Konceptet för området bygger på fyra ben: kontor, handel, utbildning samt hotell- och konferensverksamhet. Nääs Fabriker Hotell och Restaurang är en attraktiv konferensanläggning med 57 hotellrum, nytänkande design, hög kvalitet och unika konferensmöjligheter. Hotellet drivs av en extern operatör. Till och med 31 december 2008 har området förvaltats med egen ledning och organisation. Ernst Rosén Värdepapper AB Företaget bedriver handel med värdepapper. Moderföretaget Byggnadsfirman Ernst Rosén AB äger och förvaltar centralt belägna fastigheter i attraktiva stadsdelar i Göteborg. Fastigheterna har till stor del uppförts i egen regi. Innehavet i moderföretaget uppgår till kvm, varav bostäder kvm. Det bokförda värdet uppgick i början av 2008 till 641 (634) mkr. Hyresintäkterna uppgick till 192 (190) mkr. DOTTERFÖRETAGEN Flodén Byggnads AB Företaget bedriver byggverksamhet främst inriktad på service samt mindre och medelstora byggentreprenader. Verksamheten bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med kranskommunerna Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda. Byggverksamhetens omsättning uppgick 2008 till 72 (70) mkr, varav 65 procent avser externa uppdrag. Företaget äger två fastigheter som under 2008 förvaltats av systerföretaget Flodén Fastighets AB. Ernst Rosén Invest AB Företaget äger samtliga aktier i California Rosen Inc. med säte i Kalifornien, USA. California Rosen Inc. äger i sin tur 75 procent i nyproducerade kommersiella lokaler i en så kallad Industrial Park norr om San Diego i Kalifornien, USA. Fastigheterna omfattar ca kvm. Ernst Rosén Invest AB är också ägare av andelar i Rabbalshede Kraft AB (publ). Under 2008 har Ernst Rosén Invest AB satsat ytterligare kapital i verksamheten och därefter uppgår ägarandelen till 32 procent av Rabbalshede Kraft AB (publ). INTRESSEFÖRETAG Aranäs AB Aranäs AB ägs till 50 procent vardera av Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB. Aranäs AB bygger, äger och förvaltar bostäder och lokaler i Kungsbacka kommun. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till kvm fördelade på 41 fastigheter. Företaget äger även kvm väl belägen mark 38 39

21 40 41

22 42 43

23 44 45

24 46 47

25 48 49

26 50 51

27 52 53

28 54 55

29 56 57

30 ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNING 58 59

31 60 61

32 Revisionsberättelse ÅRSREDOVISNING Till årsstämman i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB Org nr Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Byggnadsfi rman Ernst Rosen AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg 18 mars 2009 Jan Malm Auktoriserad revisor 62 63

33 Styrelse ÅRSREDOVISNING Ledningsgrupp ÅRSREDOVISNING Styrelse Styrelsen i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Från vänster: Reine Rosén, Thomas Lundh, Gustav Edvardsson, Benny Rosén, Kjell Meyer, Per Rosén och Johan Rosén. Reine Rosén Byggnadsingenjör, Styrelseledamot sedan 1984, verkställande direktör och Styrelseordförande i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Rabbalshede Kraft AB sedan Thomas Lundh Civilekonom, fastighetsjurist, ekonomichef , fastighetschef Verkställande direktör i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan Övriga uppdrag: Styrelseledamot Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Göteborgskretsen samt distrikt öst. Gustav Edvardsson MBA, civilekonom och fi l. kand. Entreprenör och managementkonsult. Styrelseledamot i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Sveriges Möbelhandlare, Möbelvision AB, och Waxy Franschise Sweden AB. Styrelseledamot i Butikernas ekonomiska förening samt Validera Älvsborg. Benny Rosén Byggmästare, verkställande direktör Styrelsens ordförande Styrelseledamot i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan Övriga uppdrag: Hedersordförande i Örgryte IS. Kjell Meyer Entreprenör med mångårig erfarenhet från fi nansiella och juridiska tjänster. Styrelseledamot i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan Per Rosén Utbildad copywriter, Styrelsesuppleant Styrelseledamot i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan Johan Rosén Utbildad förvaltare vid Fastighetsakademin i Göteborg Styrelsesuppleant Styrelseledamot i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB sedan Ledningsgrupp Ledningsgruppen i Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Från vänster: Thomas Lundh, Birgitta Hanning, Andreas Ericsson och Annika Fagrell. Thomas Lundh VD. Anställd sedan Birgitta Hanning Affärsstödchef. Anställd sedan Andreas Ericsson Chef, Affärsområdeschef Väst. Anställd sedan Annika Fagrell Chef, Affärsområdeschef Öst. Anställd sedan

34 Fastighetsförteckning FASTIGHETSBESTÅND Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garage- Göteborg Tkr yta (m 2 ) lägenheter lokaler lägenheter lokaler platser Lunden 22:15 Danska Vägen 69/ Liedstrandsgatan 3 Omb Lunden 22:9 Danska Vägen 73 Omb Lunden 25:23 Danska Vägen 79/ Torkelsgatan 1 Omb Lunden 25:26 Pärlstickaregatan 4 Omb Lunden 17:27 Danska Vägen Lunden 17:26 Danska Vägen Lunden 17:25,17:23 Danska Vägen Lunden 17:24 Danska Vägen Lunden 17:28 S:t Pauligatan Lunden 17:21 Danska Vägen Lunden 17:19 S:t Pauligatan Lunden 16:25 S:t Pauligatan 1/ Mäster Johansg. 8, Lunden 16:22 S:t Pauligatan Lunden 16:20 S:t Paulgatan Olskroken 1:17 Redbergsvägen 22 42/ L:a Redbergsgatan Bagaregården 5:10 Kungälvsgatan Lunden 3:4 Platågatan Lunden 25:24 Danska Vägen Lunden 25:25 Danska Vägen 75/ Pärlstickaregatan 2 Omb Lunden 17:22 Danska Vägen Kallebäck 4:5 Mejerigatan Heden 25:1 Engelbrektsgatan 63/ Hedåsgatan Vasastaden 12:4 Nedre Fogelbergsg Vasastaden 12:5 Nedre Fogelbergsg. 6 Omb Vasastaden 22:20 Karl Gustavsg Annedal 19:16 Brunnsgatan 1/ Västergatan 11 15/ Övre Husarg Annedal 19:19 Övre Husarg Annedal 19:17 Västergatan Olivedal 5:23 Nordostpassagen Olivedal 3:25 Vegagatan Olivedal 27:11 Jungmansgatan Stampen 26:1 Stampgatan 20 Omb Lorensberg 10:5 Viktor Rydbergsg 14 Omb Lorensberg 11:6 Viktor Rydbergsg Krokslätt 43:11 Falkenbergsgatan Krokslätt 82:19 Utlandagatan 6 8/ Gyllenkrooksgatan 10/ Rudedammsgatan Torp 24:6 Anders Zornsgatan 25 Omb Torp 27:5 Anders Zornsgatan 36 Omb Totalt Göteborg Det blir lite Karlsson på taket-känsla säger en av våra hyresgäster med bra utsikt från Torggatan i Alingsås

35 Fastighetsförteckning FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsförteckning FASTIGHETSBESTÅND Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garagelokal Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal Antal Yta (m 2 ) Yta (m 2 ) Garageplatser Tkr yta (m 2 ) lägenheter lokaler lägenheter platser Tkr yta (m 2 ) lägenheter lokaler lägenheter lokal Lerum Kungsbacka Torp 2:9 Göteborgsv Hallsås 1:5 Brobacken Hallsås 1:44 Brobacken Rydsberg 8:270 Lunnagatan Ölslanda 10:71 Hantverksvägen Hallsås 2:261 Åsenvägen Lextorp 3:198 Ljungvik Monv Tollered 5:1 Tollered Totalt Lerum Alingsås Polstjärnan 2 Nordostpassagen 11 Omb Polcirkeln 16 Nordostpassagen 16 Omb Tjuren 9 Ahlströmerg 6A B Omb Liljan 4 Östra Kyrkog Konfektasken 13 Sidenvägen 9A Okänt Norrskenet 21 Hallbovägen 7 Omb Polstjärnan 3 Nordostpassagen 13 Omb Enigheten 7 Ahlströmerg 5/Kungsg Omb Enigheten 8 Drottningg Enigheten 9 Östra Ringgatan 8A Enigheten 10 Östra Ringgatan 8B Enigheten 11 Östra Ringgatan 8C Enigheten 13 Ö Ringg 6/Drottningg Kämpen 9 Plang 25, Nygatan Färgaren 11 Färgaregatan Gustaf 3 Ö Kyrkog 6 8, Torgg/ Kungsgatan Solen 9 Drottninggatan Solen 13 Kungsgatan Pärlan 11 Kungsgatan Russinet 1 Lövskogsgatan Pumpan 1 Lövskogsgatan Kvarnberget 6 Kvarnbacken Kvarnberget 7 Kvarnbacken Pelikan 5 Lilla Torget Totalt Alingsås Totalt helägda fastigheter Korpen 8 Guldgubbegatan Korpen 9 Guldgubbegatan Korpen 10 Guldgubbeg 1/ Drottningg Korpen 11 Drottninggatan Polstjärnan 1 Gullregnsvägen Varla 12:18 Östanvindsgatan Varla 12:20 Östanvindsgatan Varla 12:62 Östanvindsgatan Varla 12:66 Östanvindsgatan Facklan 11 Södra Torgg 13 17/ Östergatan Kolla 1:31, 33 Valhallsv 1 12/ Munins väg Kolla 3:34 Askvägen Kolla 3:42 Kolla backe Varla 9:29 Ivarsgårdsg 1 23, Varla 9:30 Ivarsgårdsg 25 47, Varla 9:46 Ivarsgårdsgatan Varla 9:47 Ivarsgårdsgatan Varla 9:31 Ivarsgårdsgatan Varla 9:48 Ivarsgårdsgatan Varla 9:28 Bäckmans Gård Varla 9:49 Bäckmans Gård Varla 9:39, 40, 50 Bäckmans Gård , Varla 9:52 Nydalsgatan 1 12/ Boplatsgatan Varla 9:53 Boplatsgatan 15 18/ Dragstedsg 1-4, 6-12 Smeagatan 1 3, Varla 12:32 Stormgatan Varla 12:33 Stormgatan Södercentrum 1 Nygatan Facklan 10 N:a Torgg 8 12, Österg 7 Omb 04 allm.bygg Hamnen 3 Nygatan 2 Omb Hamnen 5 Hamntorget 1 Omb Söderbro 11 Södra Torggatan 16 18/ Kyrkogatan S:ta Gertrud 8 Storg 33 35, Vallg Alania 11 Storg 31, Vallg 6 Omb Varla 9:32 Bäckmans Gård vårdbygg Varla 9:44 Teknikgatan Varla 9:45 Teknikgatan Varla 8:16 Kabelgatan Kungsbacka 4:71 Lantmannagatan Valand 4 Borgmästaregatan 8 Omb Kungsbacka 2:1 Borgmästaregatan 5 Omb Tölö 6:15 Tölövägen vårdbygg Totalt Kungsbacka Totalt koncernen inklusive 50 % av Aranäs AB:s fastighetsbestånd

36 Kartor Göteborg FASTIGHETSBESTÅND Rosénkoncernen äger och förvaltar centrala fastigheter i Göteborg, Lerum, Alingsås och Kungsbacka. Totalt 111 fastigheter varav 42 i Kungsbacka ägs tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. I dessa 111 fastigheter inrymms lägenheter. Våra fastigheter i Alingsås 1 Ahlströmerg 6A B 2 Drottninggatan 43 3 Ahlströmerg 5, Kungsg Östra Ringgatan 8A 5 Östra Ringgatan 8B 6 Östra Ringgatan 8C 7 Ö Ringg 6/Drottng 41 8 Plang 25, Nygatan 21 9 Färgaregatan Lilla Torget 3 11 Kungsg Kungsg 24 Alingsås ÅRSREDOVISNING 13 Ö Kyrkog 6 8,Torgg, Kungsg Östra Kyrkog 3 15 Drottningg Lövskogsgatan Lövskogsgatan Sidenvägen 9 19 Nordostpassagen Nordostpassagen Nordostpassagen Hallbov 7 23 Kvarnbacken Kvarnbacken 48 Våra fastigheter i Lerum 1 Göteborgsv 16 2 Brobacken 2 3 Brobacken 10 4 Åsenvägen 2 5 Lunnag Hantverksv 2 7 Ljungvik Monv Spinnerivägen 1, Företagscentret Nääs Fabriker Lerum 7 Våra fastigheter i Göteborg 1 Danska vägen 69/ Liedstrandsgatan 3 2 Danska vägen 73 3 Danska vägen 75/ Pärlstickaregatan 2 4 Danska vägen 79/ Torkelsgatan 1 5 Pärlstickaregatan 4 6 Danska vägen 72 7 Danska vägen 74 8 Danska vägen Danska vägen Danska vägen Sankt Pauligatan Danska vägen Sankt Pauligatan Sankt Pauligatan 1/ Mäster Johansgatan 8, Sankt Pauligatan Sankt Pauligatan Redbergsvägen 22 42/ Lilla Redbergsgatan 2 18 Kungälvsgatan 4 19 Platågatan 4 20 Danska vägen Engelbrektsgatan Nedre Fogelbergsgatan 4 23 Nedre Fogelbergsgatan 6 24 Karl Gustavsgatan Brunnsgatan 1/ Västergatan 11 15/ Övre Husargatan Övre Husargatan Västergatan Nordostpassagen Vegagatan Stadskartan 30 Jungmansgatan Stampgatan Viktor Rydbergsgatan Viktor Rydbergsgatan Falkenbergsgatan Utlandsgatan 6 8/ Gyllenkroksgatan 10/ Rudedammsgatan 6 36 Anders Zornsgatan Anders Zornsgatan Mejerigatan Våra hälftenägda fastigheter i Kungsbacka 1 Drottninggatan Guldgubbegatan 1/ Drottninggatan 6 3 Guldgubbegatan 3 4 Guldgubbegatan 5 5 Stormgatan Stormgatan Bäckmans Gård , Bäckmans Gård Bäckmans Gård Bäckmans Gård Nydalsgatan 1 12/ Boplatsgatan Boplatsg Dragstedtsg 1 4, 6 12 Smeag Tölövägen Ivarsgårdsgatan Ivarsgårdsgatan Ivarsgårdsgatan Ivarsgårdsgatan Ivarsgårdsgatan 25 47, Ivarsgårdsgatan 1 23, Kabelgatan 11 Kungsbacka Kartena AB 21 Teknikgatan Teknikgatan Östanvindsgatan Östanvindsgatan Östanvindsgatan Östanvindsgatan Borgmästaregatan 5 28 Borgmästaregatan 8 29 Storgatan 31, Vallgatan 6 30 Storgatan 33 35, Vallgatan Norra Torggatan 8 12, Östergatan 7 32 Södra Torggatan 13 17, Östergatan Södra Torggatan 16 18, Kyrkogatan 6 34 Hamntorget 1 35 Nygatan 2 36 Nygatan Lantmannagatan 38 Gullregnsvägen Valhallsvägen 1 12/ Munins väg Askvägen Kolla backe

37 72 BOX 135, GÖTEBORG. BESÖKSADRESS: STAMPGATAN 20. TELEFON: E-POST: