datum 2013-11-29 diarienummer 2011-00634 Dp 5208 SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten BOLMÖRTEN 9 i Fosie i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att bygga en 1,5 plans förskola med plats för 3 avdelningar på fastigheten. Avsikten är att fastigheten även ska kunna användas som bostad, exempelvis som LSS-boende. På fastigheten fanns tidigare en patriciervilla som var i dåligt skick och därför revs. Tomten är idag väldigt lummig med många stora värdefulla träd. Byggnadens föreslagna placering gör att en stor del av den befintliga vegetationen kan sparas. Fastigheten är ca 2500 kvm stor. Om man räknar bort byggnadsytorna blir det ca 1800 kvm kvar i tillgänglig friyta. Vid tre avdelningar blir det ca 30 kvm/barn, vilket innebär att den rekommenderade friytan uppnås. Då ytorna är knappa hänvisas parkering och angöring till Ekgatan. SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET Förslaget gör det möjligt att bygga en förskola med plats för tre avdelningar. Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen som anger Bostäder inklusive lokal boendeservice så som förskolor. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på stadsbyggnadskontoret) och denna planbeskrivning. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7 plan- och bygglagen och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27 plan- och bygglagen. Det förenklade förfarandet har valts då detaljplanen bedöms sakna intresse för en bredare allmänhet och är förenligt med översiktsplanen samt Länsstyrelsen granskningsyttrande över översiktsplanen. Genomförandet bedöms inte heller medföra en betydande miljöpåverkan och därför finns förutsättningar för enkelt planförfarande. V 130815 1 (9)
PLANDATA Planområdet ägs av Malmö kommun och är beläget i Hindby, stadsdel Fosie, som ligger i stadsområde Söder. Området är beläget inne i ett lugnt villa- och radhusområde med blandad karaktär. I söder angränsar planområdet till Ekgatan, i öster och norr till en gång- och cykelväg och i väster till en villafastighet. Planområdets area är 2529 m 2. Marken utgörs av fastigheten Bolmörten 9. Planområdet är beläget i ett villa- och radhusområde i stadsdel Fosie. BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Planområdet berörs inte av något riksintresse enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken. ÖVERSIKTSPLAN I översiktsplanen från 2005 anges markanvändningen till Bostäder inklusive lokal boendeservice. I den pågående översiktsplanen tillhör området kategorin blandad stadsbebyggelse. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Området är tidigare planlagt. Berörda gällande detaljplaner är Pl 202 Laga kraft 1944-08-18. Tomtindelningen TI 1280K-435B gäller som fastighetsindelningsbestämmelse. Gällande detaljplan och fastighetsindelningsbestämmelse upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft. 2 (9)
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN BAKGRUND På fastigheten låg tills nyligen en tidstypisk 1920-talsvilla med välbevarad karaktär. Byggnaden var dock i väldigt dåligt skick och trots att Malmö Kulturmiljö motsatte sig en rivning tog kommunen slutligen beslutet att riva byggnaden. Fastigheten har stått obebodd och ovårdad under lång tid och idag finns ingen bebyggelse på tomten. KULTURMILJÖ I området Hindby växte egnahems- och villabebyggelse fram successivt från sekelskiftet 1900, i anslutning till Hindby station, en hållplats på järnvägslinjen mellan Malmö och Ystad. Området väster om stationen kallades Egen härd, och bebyggdes successivt fram till 1950-talet. Idag finns inte många hus från det tidiga 1900-talet bevarade i området, men byggnaden på fastigheten Bolmörten 9 var ett av dessa. På fasaden kan man se att huset hette Haga, vilket skulle kunna ge namn åt den kommande förskolan. Byggnaden är nu borta, men kvar finns gott om värdefull vegetation samt två fina järngrindar som är värda att bevara. Huset som stod på tomten är numera rivet. En av de fina grindarna som ska bevaras. VEGETATION OCH NATURMILJÖ Tomten är vildvuxen med en stor mängd uppvuxen vegetation. Här finns bl.a. gamla fina exemplar av ek, hästkastanj, björk och lind och stora buskage med blandad vegetation. Det finns flera mindre parkområden och en allmän lekplats i närheten av planområdet. Denna stora fina ek står i fastighetens sydöstra hörn. 3 (9)
KOLLEKTIVTRAFIK Stadsbuss nr 1 går längs Jägersrovägen och stannar ca var 10:e minut måndag-fredag på hållplatserna Malmö Cypressvägen och Malmö Kastanjeplatsen ca 300-400 m från planområdet. TRAFIK Med bil tar man sig till området från Ekgatan, som är en lugn villagata söder om planområdet. Öster om planområdet finns en gång- och cykelbana som kallas Oxelstigen och norr om planområdet kan man gå och cykla längs Södervärnsstråket. TEKNISK INFRASTRUKTUR I gatan utanför fastigheten finns ett befintligt ledningsnät för el, fjärrvärme, tele och VA. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Herdinnans förskola är den närmsta förskolan och ligger bara ca 100m öster om planområdet. Närmsta grundskola ligger ca 500 m västerut. PLANFÖRSLAG BEBYGGELSESTRUKTUR På fastigheten får en byggnad uppföras i 1,5 plan med en högsta byggnadshöjd av 4,5 m. Det är viktigt att hålla nere byggnadshöjden då omgivande byggnader är av villaoch radhuskaraktär. Placeringen av byggnaden styrs till den mittersta och norra delen av tomten dels för att kunna bevara den lummiga karaktären ut mot Ekgatan och dels för att undvika beskuggning av granntomterna. Bebyggelsen på tomten får ha en maximal byggnadsarea på 750 kvm inklusive komplementbyggnader. Detta motsvarar att ca 30 % av tomten får bebyggas, vilket krävs för att få plats med en förskola för tre avdelningar i 1,5 plan. Förskolan beräknas få en byggnadsarea på 665 m 2. Sedan kommer troligen ett förråd respektive miljöhus uppföras på vardera ca 25 m 2. Illustration över föreslagen ny förskola med tre avdelningar. 4 (9)
På högst en fjärdedel av fasadlängden får frontespiser och takkupor uppföras. Detta för att kunna få bra ljusinsläpp även på andra våningen. Taket ska utföras som ett sadeltak med en takvinkel mellan 20-40 grader för att anknyta till omgivande bebyggelse. GRÖNSTRUKTUR OCH TRÄDGÅRD Tomten har stora gröna kvalitéer att ta vara på vid anläggandet av förskolegården. Ut mot Ekgatan står flera stora fina träd, vilket skapar ett lummigt intryck mot gatan. Det största trädet på tomten är en gammal ek som står i det sydöstra hörnet av tomten. Längs den västra delen av fastigheten har vegetationen fått utvecklas fritt under lång tid. Här finns idag ett stort tätt buskage som är svårt att ta sig igenom. Delar av detta buskage ska sparas för att bilda en spännande lekvegetation för barnen. Det är viktigt att en kunnig landskapsarkitekt eller landskapsingenjör är med vid gallringen för att kunna avgöra vilka träd och buskar som ska sparas så att inte gallringen görs för hårt. Dock finns det mycket björnbär och annan taggig vegetation som måste tas bort för att barnen inte ska skadas. Man måste även se över så att vegetationen inte innehåller giftiga arter som exempelvis gullregn. Ut mot Ekgatan finns en dubbelgrind samt en enkelgrind i järn med fina detaljer som ska behållas. Den mindre grinden bör dock flyttas för att få en lämpligare placering. Även stängselstolparna ut mot Ekgatan bör sparas och förses med nytt stängsel emellan. Med dessa detaljer bevarade fortlever i alla fall delar av fastighetens kulturella värden. Längs fastighetens norra sida samt längs en sträcka inne på tomtens nordvästra del finns höga putsade murar som är i dåligt skick. Dessa kommer troligen tas bort. LEKVÄRDESFAKTOR PÅ FÖRSKOLEGÅRDEN Malmö stad rekommenderar att förskolegårdar ska ha en friyta (uteyta tillgänglig för lek) på minst 30 m 2 per barn. Den aktuella tomten är 2529 m 2 stor. Den planerade byggnaden har en byggarea på 665 m 2 och komplementbyggnader beräknas uppta ca 50 m 2 totalt. Den föreslagna gården är ca 1800 m 2 då enbart friyta tillgänglig för barnen räknas (uträkning: 2529-665-50=1814 m 2 ). Det innebär att gården precis uppnår 30 m 2 per barn (1800/60=30 m 2 ), beräknat på tre avdelningar med 20 barn per avdelning. Av omsorg för att kvaliteten på förskolegårdarna ska bli så hög som möjligt har dokumentet Lekvärdesfaktor för förskolegårdar i Malmö arbetats fram på Stadsbyggnadskontoret. Lekvärdesfaktorn baserar sig på ett arbete angående riktlinjer for Malmös förskolor. Detta arbete är framtaget i en förvaltningsövergripande arbetsgrupp med representanter från Miljöförvaltningen, Stadsbyggnadskontoret, Gatukontoret, Stadsfastigheter och förskoleverksamheten i Malmö stad samt Malmö Naturskola. Det överordnade syftet med riktlinjerna är det miljömål som fastslogs i Miljöprogram for Malmö stad 2009-2020 som ett av de övergripande miljömålen Att alla barn ska ha möjlighet att leka utomhus i hälsosamma och inspirerande miljöer. Lekvärdesfaktorn innehåller sju kvalitetsaspekter som poängsätts och tillsammans ger ett värde på friytans totala kvalitet. De sju kvalitetsaspekterna ges en poäng mellan -1 och +1 beroende på i vilken mån de uppfyller kriterierna för respektive aspekt. Om gården endast delvis når upp till kriterierna inom respektive poängnivå, finns möjlighet att ge halva poäng. Ett lekvärde på minst +3 poäng bedöms utgöra gränsen 5 (9)
för en godkänd förskolemiljö. Den aktuella förskolan ska uppnå minst +3 poäng, men har goda förutsättningar att nå betydligt högre och bör därför göra det. TRAFIK GÅNG- OCH CYKELTRAFIK I östvästlig riktning kan man lätt ta sig till förskolan gående eller med cykel längs det så kallade Södervärnsstråket som går förbi norr om planområdet. Man kan också ta sig till planområdet på de mindre villagator som omger planområdet. Längs dessa finns nästan alltid trottoarer längs båda sidor vägen, vilket gör att man kan ta sig till förskolan på ett betryggande sätt som gående. BILTRAFIK Med bil tar man sig till förskolan via Ekgatan som är en lugn villagata som ligger precis söder om planområdet. PARKERING OCH ANGÖRING Malmö stads parkeringsnorm ska följas, vilket innebär att det vid tre avdelningar ska finnas två platser för personalparkering och fem platser för angöring vid hämtning och lämning av barn. Enligt PBL 3 kap 15 ska i första hand friyta ordnas i de fall tomten inte rymmer både parkeringsytor och friytor. Bristen på friyta gör att angöring hänvisas till Ekgatan. Två parkeringsplatser för personal hänvisas till Herdinnans förskola som ligger ca 100 m öster om planområdet. Denna förskola har tre avdelningar och en parkering med 11 p-platser, varav två alltså bör kunna användas av den nya förskolan. Även parkeringsnormen för cykel ska följas, vilket innebär att det ska finnas plats för minst tio cykelplatser. Plats bör även finnas för cykelkärror och liknande. TEKNISK FÖRSÖRJNING DAGVATTEN Då förskolan ligger i ett villaområde med mycket grönska på tomterna bör tomten användas för att infiltrera dagvatten. För att möjliggöra infiltration finns en planbestämmelse som säkerställer att max 50 % av fastigheten får hårdgöras. AVFALLSHANTERING Ett miljöhus bör placeras i närheten av Ekgatan för att skapa en välfungerande sophantering. Det är viktigt att byggnaden görs tillräckligt stor så att det finns gott om plats för att sortera avfallet. VA, VÄRME OCH EL Den nya byggnaden ska anslutas till befintligt ledningsnät för VA, värme, el m.m. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Malmö kommun ansvarar som fastighetsägare för utbyggnaden inom planområdet som utgörs av kvartersmark. 6 (9)
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR En arkeologisk undersökning av området ska beställas och bekostas av byggherre. Ingrepp i fornlämning regleras i Lag (1988:950) om kulturminnen m.m. och beslut gällande detta fattas av Länsstyrelsen. Nödvändig grundundersökning förutsätts tas fram av byggherren i samband med bebyggandet av området. Området ligger inom normal insatstid (10min) för räddningstjänsten och brandpost finns i Ekgatan. Tillträdet för räddningstjänstens fordon är tillgodosett. Byggherren ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. Miljöbyggprogram SYD ska följas vid projektering, byggnation och uppföljning. Se programmet för vilka redovisningskrav som gäller. I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04-20. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller elledningar bekostas av exploatören. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER STADSBILD Stadsbilden kommer att förändras något när en ny byggnad uppförs på tomten. Planens bestämmelser säkerställer dock att den lummiga gatubilden kommer att bevaras och byggnadens placering och utformning gör att den kommer smälta in i den omgivande miljön. RISKER OCH SÄKERHET Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker. LUFTKVALITET Området har beräknats ha en luftföroreningshalt (kvävedioxid) på 14-16µg/m 3, vilket klassas som en något förhöjd halt. VATTENKVALITET Dagvatten från planområdet avleds via en kombinerad kommunal ledning där spilloch dagvatten leds till det kommunala reningsverket Sjölunda där det renas för att sedan släppas ut i havet. Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten då planförslaget inte påverkar någon recipient. MARKFÖRORENINGAR En översiktlig miljöteknisk markundersökning har genomförts av Miljöfirman Konsult Sverige AB TTTT, 2012-09-24. Syftet med uppdraget är att undersöka jord 7 (9)
och eventuellt grundvatten inom aktuell fastighet utanför huset i närheten av tidigare oljecistern i källaren för att utföra en bedömning av föroreningssituationen och föreslå eventuella åtgärder. Vid provtagningstillfället var huset rivet och marken återställd. Undersökning utfördes i en punkt. Samtliga halter av VOC var relativt låga. Inga oljekolväten har noterats i analyserat prov. Baserat på undersökningsresultaten anses inte eldningsoljecisternen i källaren ha läckt till marken eller att det förekommit spill till marken vid påfyllningen av olja. Inga föroreningar har noterats och därmed anses det inte finnas några risker för människor eller miljö inom aktuell fastighet, baserat på nu utförd undersökning. Rekommendationen från konsulten är att inga åtgärder anses nödvändiga. TRAFIKBULLER Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid byggnad för undervisning: Utomhus 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 db(a) maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 db(a) ekvivalent ljudnivå i undervisningsrum Inomhus 45 db(a) maximal ljudnivå dagtid i undervisningsrum Kartan nedan visar beräknade bullernivåer från vägtrafik på fastigheten. Ekvivalenta nivåer innebär medelljudnivåer. Ljudnivåerna är beräknade 2012 utifrån beräknade trafikmängder, och utförd på uppdrag av Miljöförvaltningen. Inom fastigheten beräknas den ekvivalenta ljudnivån ligga mellan 50-55 db, vilket understiger riktvärdet ovan på 55 db. 50-55dB 55-60dB KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Fastigheten Bolmörten 9 Detaljplaneläggningen innebär inga fastighetsrättsliga konsekvenser för fastigheten Bomörten 9.0,4 SAMHÄLLSKONSEKVENSER BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar för att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom att förskolan placeras i ett lugnt område med ett säkert och utvecklat gång- och cykelvägnät. Bebyggelse inom området ska anpassas till verksamheten och barnperspektivet. Hänsyn har tagits till barns behov av utemiljö genom att en tillräckligt stor utemiljö finns, att befintlig vegetation sparas och att lekvärdesfaktorn används vid granskning av förskolegården i bygglovskedet. 8 (9)
ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. UTÖKAD LOVPLIKT Marklov krävs för fällning av träd som omfattas av bestämmelsen n 1. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE Planområdet ingår i karaktären småskalig bebyggelse enligt Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005). Enligt programmets rekommendationer ska man undvika att fälla stora träd då dessa har stor betydelse för områdets karaktär. Det är även viktigt att bevara äldre grindar och staket. MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020 Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. MILJÖBYGGPROGRAM SYD Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen äger, säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. Inom planområdet är all mark kommunägd varför miljöbyggprogrammet kommer att tillämpas. PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret, gatukontoret, miljöförvaltningen och stadsdelsförvaltningen deltagit. Josephine Nellerup Planchef Sara Lööf Planhandläggare 9 (9)