Eskilstunas bostadsmarknad 2011-11-03

Eskilstunas bostadsmarknad 2011-11-03

Innehåll Källor och datamaterial Bostadsförsörjning och tillväxtmål Bostadsområden och aktuella planer Balans på bostadsmarknaden Bostadsprisernas utveckling Prisbild och attraktivitet i Eskilstunas bostadsområden Betalningsvilja för nya bostäder Produktionskostnadskalkyl Var lönar det sig att bygga? Intervjuer med branschen Riskanalys, ramverk och begränsningar Slutsatser 2

Källor och datamaterial Grunddata om Eskilstuna kommun och andra kommuner som används som jämförelse. Huvudsaklig källa: SCB Indata avseende områdesbeskrivningar (på NYKO-nivå) : Befolkningens storlek och tillväxt, åldersstruktur, utländsk bakgrund, inkomstnivå och utbildningsnivå Källa: Specialbeställning från Eskilstuna kommun, SCB Indata om restider: WSP (Undersökningarna RES och RUFS 2010) Tidsserier över bostadsprisutveckling och data avseende prisbild på bostadsrätter och småhus 2010-2011 på delområdesnivå: WSP och Mäklarstatistik, Värderingsdata 3

Bostadsförsörjning och tillväxtmål i Eskilstuna Centrala frågor: Avser Eskilstuna att växa? Varför är det viktigt att växa? Bidrar bostadsbyggandet till tillväxt? Vad kommer först utbud eller efterfrågan? Hur mycket bör man bygga? Behövs ett bostadsförsörjningsprogram? Möjliga svar: Eskilstuna utmanar! Eskilstuna är en växande stad med en kaxig vision. Eskilstuna den stolta Fristaden! Eskilstuna växer och utvecklas snabbt, häftigast i framtidsregionen Stockholm-Mälardalen. Det är roligare att växa! Konkurrensen är hård och tillväxt ger möjlighet att göra gemensamma välfärdsinvesteringar Uteblivet bostadsbyggande kan i vart fall hämma tillväxten En bostadsmarknad i balans innebär att hushåll ska kunna välja boende och att det ska finnas vissa frihetsgrader i beståndet för omflyttning Ett uttalad politik kring kommunens visioner, mål, policy och planer underlättar för aktörerna på marknaden och naturligtvis även internt i kommunen 4

Bostadsområden och aktuella planer I denna analys har vi arbetat brett först med hela Eskilstunas struktur avseende befolkningsutveckling och bostäder och sedan med en analys på delområdesnivå (NYKO) Det finns dock ett antal bostadsområden som är särskilt intressanta för Eskilstuna kommun att särskilt fokusera på områden där man planerar större förändringar och områden som är föremål för större nyproduktionssatsningar Planer och fokusområden: Förtätning i innerstaden Omvandling av stadsdelen Väster Nyproduktion i Odlaren Förtätning i Torshälla Utveckling av småorter Den övergripande frågan blir hur förutsättningarna ser ut för nyproduktion av bostäder i dessa områden 5

Balans på bostadsmarknaden? Vad är en rimlig planberedskap för nya bostäder i Eskilstuna? 6

Eskilstuna växer kanske mer än ni tror! Antal invånare 120 000 Folkmängd i Eskilstuna kommun 1970 2010 samt två alternativa prognoser fram till 2030 115 000 110 979 110 000 105 000 106 540 100 000 95 000 94 009 96 311 90 000 85 000 88 027 80 000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Folkmängd Prognos Kommunen Prognos WSP 7

Inflyttningen ökar sedan 1995 Antal personer 7 000 Flyttningar till och från Eskilstuna 1970-2010 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 Källa: SCB Flyttnetto Inflyttade Utflyttade 8

Positivt flyttnetto sedan 2000 för i princip alla åldersgrupper under 50 år, särskilt för barnfamiljerna Antal personer, genomsnitt per år 200 Flyttningar per ålder i Eskilstuna 2000-2010 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0-20 0 år 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100+ år Inflyttade Utflyttade Netto Ålder vid årets slut Källa: SCB 9

Det har pendlat mycket över tid Är det ett varaktigt trendbrott vi ser sedan 2000 efter de tuffa åren på 90-talet? Antal personer 2 500 Befolkningsförändringar i Eskilstuna 1970-2010 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000-1 500 Källa: SCB Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes 10

Bostadsbyggandet har inte riktigt hängt med i utvecklingen Antal nya bostäder 1000 Bostadsbyggande och folkökning i Eskilstuna kommun 1975 2010 Antal nya invånare 2000 750 1500 500 1000 250 500 0 0 250 500 500 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Bostadsbyggande Folkökning 1000 11

Och idag finns inga fria vakanser i allmännyttan Outhyrda lägenheter i allmännyttan i Eskilstuna 2000 2009 Antal Andel, % 500 10,0 450 9,0 400 8,0 350 7,0 300 6,0 250 5,0 200 4,0 150 3,0 100 2,0 50 1,0 0 0,0 2000M09 2001m09 2002m09 2003m03 2004m09 2005m09 2006m09 2007m09 2008m09 2009m09 Antal lediga lägenheter Andel lediga lägenheter 12

Befolkningen tränger ihop sig i det befintliga beståndet Antal invånare per bostad 2,15 Beräknad hushållsstorlek 1990 2010 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 * 2010: Ny beräkningsmetod 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 * Eskilstuna Hela landet 13

Men det är långt kvar till de närmsta konkurrenterna Antal invånare per bostad, genomsnitt 1990 2010 2,25 Invånare per bostad /Hushållsstorlek 2,20 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 1,85 1,80 Hela landet Eskilstuna Örebro Uppsala Strängnäs Södertälje Enköping Västerås Linköping Norrköping Borås Gävle Sundsvall 14

Det har varit två grupper av kommuner under längre tid Antal invånare per bostad 2,30 Hushållsstorlek i närkommunerna 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 1,85 1,80 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Hela landet Eskilstuna Västerås Örebro Uppsala Strängnäs Södertälje Enköping 15

Stockholmsregionen Stockholms pendlingsomland lokala arbetsmarknad har vuxit kraftigt och består idag av 2,4 miljoner invånare Från Trosa i söder till Tierp i norr Eskilstuna hör inte dit ännu! Inte heller Västerås och Örebro 16

Det är de redan stora som växer på de smås bekostnad Antal invånare efter storleksklass på lokal arbetsmarknad 1970-2008 10 000 000 9 000 000 8 000 000 2 130 357 2 245 399 2 942 098 3 076 682 3 241 802 3 288 976 3 607 241 3 999 353 4 100 283 4 195 958 4 473 065 7 000 000 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 Källa: SCB, WSP 1970 1980 1985 1990 1993 1995 1998 2000 2003 2005 2008-10 000 inv 10-50 000 50-100 000 100-500 000 500 000-17

Er planberedskap ligger på en låg nivå jämfört med bostads-byggandet de senaste åren Antal bostäder 900 Bostadsbyggande 1975 2010 i Eskilstuna kommun samt planerat bostadsbyggande 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 Färdigställda flerbostadshus Småhus Planer Flerbostadshus Planer Småhus 18

Det finns (numera) ett tydligt samband mellan nyproduktion av bostäder och befolkningstillväxt Antal nya bostäder 10 000 Bostadsbyggande i relation till befolkningsökning i större städer 2000-2009 8 000 6 000 4 000 2 000 0-2 000-5 000 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Källa: SCB, WSP Antal nya invånare 19

Eskilstuna ligger nästan sämst till Bostadsbyggande i relation till befolkningsökning Antal nya bostäder per nya invånare i större städer 2000-2009 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 Källa: SCB, WSP 20

Om balans ska råda på marknaden om 10 år krävs fler bostäder, alla planer blir inte av och Eskilstuna har få planer Lagakraftvunna planer summerar bara till 566 bostäder Antal bostäder 800 Bostadsbyggande, planberedskap och bostadsbehov i Eskilstuna 700 600 500 400 300 Bostadsmarknadsenkäten 2011 Lagakraftvunna planer Givet balans på marknaden 2020 och behov av 1 bostad per 2,03 nya invånare 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Påbörjade bostäder Planerade bostäder Bostadsbyggnadsbehov, enl. kommunens befolkningsprognos 21

Vi är dessutom dåliga på att uppfylla de planer vi har Många kommuner fick inte ens igång 25 % av planerat bostadsbyggande under 2010 Stockholms län har totalt fått till hela 89 % av planerade byggstarter (Hela Sverige 72 %) Några kommuner har överträffat förväntningarna (Storstäderna, Järfälla, Vallentuna, Uppsala, Staffanstorp, Uddevalla) Andra har inte lyckats lika bra (Nynäshamn, Sigtuna, Landskrona, Ale)

I Eskilstuna påbörjades 250 av planerade 400 bostäder förra året era närmaste konkurrenter presterade bättre! Antal nya bostäder 1000 Planerad och verkställd nyproduktion 2010 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Källa: SCB, Boverket, WSP Planerade Påbörjade 23

Planberedskap och bostadsbyggnadsmål för några närkommuner. Enligt Lst* behöver ni bygga minst 350 bost/år Antal bostäder 1 600 Byggande och planberedskap i närkommunerna 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Eskilstuna Örebro Uppsala Strängnäs Södertälje Enköping Västerås Planerad igångsättning 2010 Faktiskt byggande 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2011 Planberedskap framöver per år "Bostadsbehov" per år 24 * Källa: Lst, Bygg nu, 2011

Vår slutsats är att ni måste planera mer för att få mer gjort! De nya större exploateringsområdena behövs! Procent av planerad nyproduktion 180 Påbörjandebarometer 2010 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Källa: SCB, Boverket, WSP 25

Bostadsprisernas utveckling 26

På lite längre sikt har villapriserna stigit i hela Mälardalen, men Enköping springer om Eskilstuna TKr, Löpande 3 500 Villapriser i Eskilstuna och några andra kommuner runt Mälaren 1981 2011 Q2 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 Eskilstuna Södertälje Uppsala Enköping Strängnäs Västerås 27

Storlek och tillgänglighet avgör nivån, men alla växer TKr, Löpande 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2011Q2 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1 2011Q3 2011Q4 Villapriser i Eskilstuna och några andra jämförbara kommuner 1981 2011 Q2 Eskilstuna Katrineholm Nyköping Örebro Linköping 28

Låga, men hyggligt stabila, priser på BR i Eskilstuna Högre priser för kommuner närmare Stockholm Kr/Kvm, Löpande 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 201106 200802 200803 200804 200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 201003 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201105 201107 201108 201109 Bostadsrättspriser i Eskilstunaoch några andra kommuner runt Mälaren 2008 2011 Eskilstuna Södertälje Uppsala Enköping Strängnäs Västerås 29

Några kommuner har haft en bättre tillväxt Kr/Kvm, Löpande 20 000 15 000 10 000 5 000 0 200802 200803 200804 200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 201003 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201105 201106 201107 201108 201109 Bostadsrättspriser i Eskilstuna och några andra jämförbara kommuner 2008 2011 Eskilstuna Katrineholm Nyköping Örebro Linköping 30

Boendekostnaden är starkt negativt relaterad till restiden i regionen Boendekostnad, kr/mån 20 000 Boendekostnad per kommun i Mälardalen (ej Örebro län) i relation till restiden till Stockholms city 16 000 Solna Danderyd Om restiden ökar en minut minskar boendekostnaden med 84 kronor per månad 12 000 8 000 Nacka Täby Vaxholm 4 000 Upplands-Bro Nykvarn Strängnäs Norrtälje Västerås Eskilstuna Katrineholm Östhammar Norberg 0 0 30 60 90 120 150 Källa: SCB, Temaplan 2002 Bilrestid, minuter 31

Vad är Tobins Q? Tobins Q är ett lönsamhetsmått som visar relationen mellan betalningsviljan / marknadsvärdet och produktionskostnaden. Om kvoten är 1 innebär det att nyproduktion är lönsam dvs. att man precis får betalt för sina kostnader. Detta innebär att kvoten borde vara en bit över 1. Produktionskostnaden varierar inte lika mycket som betalningsviljan, men en viss skillnad i produktionskostnad finns mellan olika regioner. En indelning av Sverige i sex regioner har använts för beräkningen. Beräkningen är gjord av forskare på IBF, Institutet för bostadsforskning. WSP gör också egna beräkningar av Tobins Q på små områden. Tobins Q är också ett jämviktsmått. Om kvoten ligger över 1 under en lång period förklaras det framför allt av att det finns utbudsbegränsningar dvs. det har byggts för lite och efterfrågan (priset) är därmed relativt hög. Alltså: Ju högre Tobins Q desto större förutsättningar för att bygga. Det finns också ett klart samband mellan Tobins Q och bostadsbyggandet på kommunnivå. För vissa kommuner ser man t.ex. att bostadsbyggandet har varit lågt i relation till Tobins Q vilket alltså innebär att efterfrågan på bostäder är större än produktionen och att bristen på produktion inte beror på att betalningsviljan är för låg. Tobins Q för hela kommunen är ett medelvärde. Det har naturligtvis stor betydelse var i kommunen man bygger! 32

Ett nära nog perfekt samband mellan var man faktiskt bygger och Tobins Q 1,80 Bostadsbyggande och Tobins Q 2000-2007 i olika typer av kommuner Bostadsbyggane per 1000 invånare 1,60 Storstäder 1,40 1,20 Förortskommuner 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 Större städer Övriga kommuner, mer än 25 000 inv. Övriga kommuner, Pendlingskommuner 12 500-25 000 inv. Övriga kommuner, mindre än 12 500 inv. Varuproducerande kommuner Glesbygdskommuner 0,00 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 Tobins Q Källa: SCB, IBF, Tyréns Temaplan AB 33

Prisbild och attraktivitet på bostadsmarknaden i Eskilstuna Högre Tobins Q-värde ger mer byggande Källa: Lst Södermanland samt IBF

I Eskilstuna har Tobins Q pendlat runt 1 Då blir lägesfaktorn viktig för att få ihop kalkylen Källa: IBF

Spridningen har blivit större över tid och kommunerna närmare Stockholmsmarknaden ligger bättre till Källa: IBF

Tobins Q 2008 visar stora regionala variationer i Mälardalen Källa: IBF, WSP

Prisbild och attraktivitet i Eskilstunas bostadsområden Underlag: Försäljningar småhus och lägenheter under ett år (aug 2010 juli 2011) Totalt antal försäljningar i Eskilstuna kommun: Lägenheter: 518 st. Småhus: 494 st. Genomsnittspris (kr/kvm) Lägenheter: 9 431 Småhus: 14 378 Maxpris (kr/kvm) Lägenheter: 22 600 Småhus: 45 000 Källa: WSP, Mäklarstatistik, Värderingsdata

BR: Från mycket låga priser och uppåt få högprisobjekt 160 Antal lägenhetsförsäljningar i Eskilstuna 2010 08 2011 07 efter pris 145 140 120 108 100 89 80 60 53 54 40 25 21 20 6 9 6 2 0 <2 000 2 4 000 4 6 000 6 8 000 8 10 000 10 12 000 12 14 000 14 16 000 16 18 000 18 20 000 22 24 000 Kr/kvm Källa: WSP, Mäklarstatistik

En karta visar på en splittrad prisbild för bostadsrätter i centrala Eskilstuna Källa: WSP, Mäklarstatistik

Men en klusteranalys visar att det finns systematiska skillnader och att vissa lägen är hot-spots Hällby Källa: WSP, Mäklarstatistik

På delområdesnivå (NYKO) ligger maxpriset på drygt 1 milj kr och minimipriset på bara 10 % av den nivån Kronor 1 200 000 Bostadsrättspriser 2010/11 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 Mesta Borsökna Centrum, Eskilstuna Skogstorp tätort Tunafors Venus industriområde Fröslunda Hällbybrunn tätort Lagersberg Nyfors Vilsta Öster Hela Eskilstuna kommun Torshälla Söder Gredby Norr Slagsta Årby Torshälla Norr Ekeby Skiftinge Hållsta tätort Källa: WSP, Mäklarstatistik 42

Kvadratmeterpriserna varierar ännu lite mer. Med i stort sett samma områden i topp och botten Kronor/Kvm 14 000 Bostadsrättspriser 2010/11 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Mesta Borsökna Centrum, Eskilstuna Tunafors Venus industriområde Skogstorp tätort Nyfors Fröslunda Öster Lagersberg Gredby Norr Hela Eskilstuna kommun Vilsta Torshälla Söder Hällbybrunn tätort Slagsta Årby Torshälla Norr Ekeby Skiftinge Hållsta tätort Källa: WSP, Mäklarstatistik 43

Småhusförsäljningarna har en längre svans mot höga priser det finns en högprismarknad 300 Antal småhusförsäljningar i Eskilstuna 2010 08 2011 07 efter pris 250 249 200 150 124 100 50 55 47 2 10 3 2 1 1 0 <5 000 5 10 000 10 15 000 15 20 000 20 25 000 25 30 000 30 35 000 35 40 000 40 45 000 45 50 000 Kr/kvm Källa: WSP, Värderingsdata

Ganska blandad prisbild i olika områden även på småhusmarknaden Källa: WSP, Värderingsdata

Klusteranalysen blir tydlig för småhusmarknaden högra priser framför allt på Öster/Djurgården och vid vattnet Källa: WSP, Värderingsdata

Det finns hela delområden med riktigt höga priser och spridningen är inte lika stor som för bostadsrätterna Kronor 6 000 000 Småhuspriser 2010/11 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 Torshälla huvud, tätort Tunafors Nyfors Kvicksund tätort Öster Vilsta Kjula glesbygd Sundbyholm tätort Jäder glesbygd Västra Borsökna tätort Vallby glesbygd Gredby Torshälla Norr Mesta Borsökna Skiftinge Hällbybrunn tätort Gillberga glesbygd Hela Eskilstuna kommun Tumbo glesbygd Slagsta Skogstorp tätort Ekeby Lagersberg Torshälla Söder Fröslunda Kjulaås tätort Husby Rekarne glesbygd Hållsta tätort Näshulta glesbygd Årby Lista glesbygd Tumbo tätort Ärla tätort Stenkvista glesbygd Ärla glesbygd Hällberga tätort Alberga tätort Öja glesbygd Västermo Källa: WSP, Värderingsdata 47

De högsta kvadratmeterpriserna på delområdesnivå ligger på 23 000 kr/kvm och de lägsta på 30 % av den nivån Kronor/Kvm 25 000 Småhuspriser 2010/11 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Tunafors Torshälla huvud, tätort Sundbyholm tätort Nyfors Jäder glesbygd Öster Torshälla Norr Tumbo glesbygd Västra Borsökna tätort Vilsta Näshulta glesbygd Gredby Kvicksund tätort Kjula glesbygd Ekeby Ärla glesbygd Skiftinge Hela Eskilstuna kommun Årby Gillberga glesbygd Vallby glesbygd Mesta Borsökna Hällbybrunn tätort Skogstorp tätort Slagsta Fröslunda Lagersberg Torshälla Söder Kjulaås tätort Husby Rekarne glesbygd Västermo Stenkvista glesbygd Hållsta tätort Tumbo tätort Ärla tätort Lista glesbygd Hällberga tätort Alberga tätort Öja glesbygd Källa: WSP, Värderingsdata 48

Bostadsmarknaden idag (sept/okt 2011) I dagsläget är marknaden lugn och prisutvecklingen stabil. I dagsläget är nästan 400 bostäder till salu i kommunen, varav ett 100-tal i nyproduktion De senaste månaderna (aug-sept) har 100 småhus överlåtits i Eskilstuna, det dyraste för 3,45 milj kr / 26 500 kr/kvm (De allra dyraste fastigheterna som sålts är gårdar och fritidshus med större tomter vid vatten) Ingen bostadsrätt till salu just nu, som inte är nyproduktion, kostar över 2 milj kr. Men ett 10-tal större villor är till salu för över 3 milj kr. De ligger samtliga på Öster/Djurgården i centrala Eskilstuna samt i Mälarnära lägen (dvs. samma lägen som tidigare). De har i genomsnitt varit ute på marknaden i knappt två månader, vilket är en relativt lång period Den dyraste bostadsrätten som är till salu just nu ligger i PEABs nyproduktion Fristaden 1 där maxpriset är 30 400 kr/kvm (3 RoK, 82 kvm högst upp i huset, pris: 2,5 milj, avgift: 660 kr/kvm/år) 49

Nyproduktion till salu i Eskilstuna idag Projekt/ Byggherre Fristaden/ PEAB Snälltorpet/ PEAB Kyrkklockan/ Alm Equity Holmen/ Riksbostäder Typ av bostäder Antal, Storlek 35 BR, varav 15 bokade 2-4 rok 4-112 kvm 39 småhus 5 rok, 142 kvm 24 BR, 2-3 rok, 50-72 kvm 24 BR, varav 10 reserverade 2-4 rok, 51-95 kvm Pris, kr Pris, kr/kvm/år Avgift 1,045 milj kr 2,995 milj kr Medel 22 000 Min 17 500 Max 30 400 2,9-3,0 milj kr 20 775 kr/kvm 775 000 kr 1,570 milj kr 875 000 kr 1,225 milj kr Medel 16 900 Min 14 800 Max 18 800 Medel 17 800 Min 16 000 Max 20 300 660 kr/kvm/år 600 kr/kvm/år 690 kr/kvm/år 50

Bostadsmarknaden i morgon WSPs prognosmodeller för bostadsprisernas utveckling framöver visar idag på två olika scenarier. Det beror på vad som händer med de krisande länderna, bankerna, euron och USA! De närmaste månadernas händelser kommer att ha stor betydelse för hur svensk ekonomi utvecklas på både kort och lång sikt och detta har i sin tur betydelse för hur bostadsmarknaden utvecklas Det kan bli så att vi har en relativt snabbt övergående krisperiod som förutsätter att en del länder genomför kraftiga åtstramningar av den offentliga ekonomin och att tillväxten skjuter fart igen i början av nästa år. Då har Sverige ett bra utgångsläge Utvecklingen av bostadspriserna i Eskilstuna kommer då att få en lugn utveckling, med ett litet fall under de närmaste kvartalen för att sedan åter stiga på tre års sikt ligger de 10-15 procent över dagens nivåer Den kan bli så att man inte lyckas med reformprogrammen och att eurosamarbetet bryter samman då förlorar framför allt svensk export tillväxtmöjligheter och det drabbar tillväxten lång tid framöver och därmed bostadsmarknaden I detta läge kommer bostadspriserna att sjunka i storleksordningen 20 procent på ett års sikt och efter det inte ta sig upp till toppnivåerna på många år Om riskscenariot innebär att Riksbanken återigen tvingas sänka reporäntan är kanske vår mer optimistiska prognos något för låg, men skillnaden är inte så stor eftersom räntan faktiskt är relativt svag i våra modeller 51

Betalningsvilja för nya bostäder Vad har betydelse? Betalningsviljan för nyproduktion i sig (att det är nytt och fräsch, att man är först in och att man fått bestämma material och utrustning etc.) har i sig en ungefärlig betalningsvilja på 3 000-5 000 kr/kvm. Konjunktur och långsiktig prisnivå över tid Tillgänglighet För varje minut närmare Stockholms C ökar betalningsviljan i Mälardalen med 100 kr/kvm (avser småhuspris och bilrestid i rusningstid). Flerbostadshus påverkas mer av förbättrad tillgänglighet med kollektivtrafik. Socioekonomi (effekter av omprofilering) och smittoeffekter Kvalitet i närområdet (service, kultur och natur) Utsikt över vatten ökar betalningsviljan Boendekvaliteter (arkitektonisk utformning, normal nyproduktion innebär idag relativt hög ambitionsnivå) Unika områdeskvaliteter Kommunala satsningar och prioriteringar ökar kanske målgruppen mer än betalningsviljan, men kan påverka den social statusen i området Alla kvaliteter kan inte summeras Budgetbegränsning gäller 52

Vad är avgörande när man väljer ny bostad? Vad var viktiga egenskaper när du valde din nya bostad? Läget 78 Storlek/Planlösning 52 Pris 26 Skick/Standard 16 Stil Kommunikationsläget 12 11 Nära centrum 8 Nära skola/dagis 6 Nära arbetsplatsen Balkong Tomt/Trädgård 2 3 4 Framtida värdet 0 Annat 13 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Källa: DN, Intervjuundersökningmed 600 bostadsköpare i Stockholms län våren 2011 Procent, % 53

Exempel: Betalningsvilja för ny bostadsrätt i nytt område Bostadsrätt (kr/m²) Betalningsvilja, normal 11 000 Nyproduktionsfaktor 3 400 Sjöutsikt 2 000 Omprofilering av området 600 Högt i tak (över 2,7 m) 1 000 Totalt betalningsvilja 18 000 Föreningens lån** 5 000 Total intäkt för byggherren 23 000 ** Utifrån del av avgift om 200 kr och ränta 3-5%. Köparen betalar dessutom 680 kr/kvm/år i avgift (normal nivå i ny Brf) 2011-05-27 54

Produktionskostnadskalkyl Vi har beräknat produktionskostnader (kostnadsuppskattning med övergripande projektinformation) för tre olika lägen i kommunen och för tre olika typer av bostadsprojekt Lägen: Innerstaden (Väster, Centrum) Ytterstaden, i centralorten, men utanför innerstaden (Odlaren) Mindre tätort i kommunen (Torshälla, Kjula) Bostadsprojekt Flerbostadshus, 150 bostäder fördelade på 5 huskroppar med vardera 30 lgh (fördelade på 2 trappuppgångar per hus) á 80 kvm Småhus, Grupphus, Rad/Kedjehus, 75 bostäder á 120 kvm Villor, 50 bostäder á 150 kvm Hänsyn tas till entreprenadkostnader (bygg inkl. grundläggning, markarbeten inkl. infrastruktur, installationer) och byggherrekostnader (allmänna projektkostnader, projektering, markförvärv, exploatering) Ej ingående kostnader: Flyttning, provisorier, Index till slutkostnad (nuvärde), projektfinansiering, budgetreserv och moms 55

Resultat produktionskostnader Läge och Hustyp Innerstaden, 150 lgh Ytterstaden, 150 lgh Ytterstaden, 75 grupphus Ytterstaden, 50 villor Mindre tätort, 75 grupphus Mindre tätort, 50 villor Entreprenadkostnad, Kr/BTA Byggherrekostnad, kr/bta Produktionskostnad, Kr/BTA Produktionskostnad, Kr/BOA Produktionskostnad, Kr/bostad 13 500 3 900 17 400 25 200 2 000 000 12 900 3 550 16 450 23 900 1 900 000 11 000 7 200 18 200 23 700 2 850 000 18 500 10 800 29 300 38 000 5 700 000 11 000 6 300 17 300 22 400 2 700 000 18 500 9 800 28 300 36 700 5 500 000 Produktionskostnaden/BTA stämmer också väl överens med Boverkets beräkningar av kostnader att bygga hyresrätter utifrån några räkneexempel 2009. 56

Jämförelse med hyresrätter Boverkets beräkningar av produktionskostnader för byggandet i hyresrätter från 2009 kommer fram till likartade nivåer för byggandet av centralt belägna flerbostadshus i Norrköping och Linköping samt i Stockholm (om man bortser från markkostnaden). Produktionskostnaden i exemplen motsvarar en hyresnivå på omkring 1 400 kr/kvm/år. För en trea på 70 kvm innebär detta en månadshyra på 8 167 kr. 57

Betalningsviljan för nyproduktion borde nå upp till över 2 milj kr för att kalkylen ska gå ihop Kronor/Lgh 3 000 000 Pris på samtliga bostadsrättsförsäljningar aug 2010 juli 2011 2 500 000 2 000 000 Bara ett fåtal av försäljningarna ligger över 2 milj kr 1 500 000 1 000 000 500 000 40 % av försäljningarna ligger under en halv milj kr 0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 Källa: WSP, Mäklarstatistik 58

För småhus måste priset ligga på över 2,8 milj kr Kronor/Kvm 7 000 000 Pris på samtliga småhusförsäljningar aug 2010 juli 2011 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 Bara 6 % av försäljningarna ligger över 2,8 milj kr/hus 2 000 000 1 000 000 70 % av försäljningarna ligger under 1,9 milk kr/hus 0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 Källa: WSP, Värderingsdata 59

Lönar det sig ändå att bygga i Eskilstuna? Det är på gränsen Bara 6 procent av småhusen säljs över produktionskostnaden 2,8 milj kr och nästan inga bostadsrätter säljs över 2 milj kr Men det finns uppenbart bostäder som är värda det dubbla men målgruppen för dessa är sannolikt starkt begränsad Tobins Q för hela kommunen ligger också nära 1 Vi vet dock att betalningsviljan för nyproduktion är högre än för bostäder på begagnatmarknaden I vårt tidigare exempel beräknades intäkten för nyproduktion till 23 000 kr/kvm det ligger precis på lönsamhetsgränsen Det blir därmed mycket väsentligt att analysera vilket läge som genererar den högsta betalningsvilja och vilka kvaliteter som målgrupperna har betalningsvilja för 60

Bakgrundsdata på delområdesnivå i Eskilstuna Hur skiljer sig olika NYKO-områden åt? 61

Det föreligger stora skillnader mellan olika delområden: Hälften av områdena växer och hälften minskar Procent, % 10,0 5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 Västra Borsökna tätort Torshälla Norr Nyfors Öja glesbygd Hällberga tätort Skiftinge Vallby glesbygd, del av Gredby Sundbyholm tätort Hållsta tätort Slagsta (inkl Valhalla) Torshälla Söder Årby Lagersberg Hela Eskilstuna kommun Ekeby Torshälla huvud, tätort Skogstorp tätort Norr Mesta Borsökna Öster Fröslunda Näshulta glesbygd Tunafors Kvicksund tätort Centrum, Eskilstuna Stenkvista glesbygd Ärla glesbygd Vilsta Jäder glesbygd Hällbybrunn tätort Gillberga glesbygd Kjulaås tätort Ärla tätort Lista glesbygd Kjula glesbygd Västermo Tumbo tätort Husby Rekarne glesbygd Venus industriområde Alberga tätort Tumbo glesbygd Befolkningstillväxt 2010 62

På längre sikt växer dock en större andel av områden två av tre har en tillväxt, varav hälften över 1 % per år Procent, % 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 2,00 4,00 Västra Borsökna tätort Sundbyholm tätort Vallby glesbygd, del av Torshälla huvud, tätort Skiftinge Centrum, Eskilstuna Nyfors Lagersberg Jäder glesbygd Fröslunda Kjula glesbygd Gillberga glesbygd Kvicksund tätort Norr Hållsta tätort Torshälla Norr Ärla glesbygd Årby Hela Eskilstuna kommun Gredby Öster Öja glesbygd Tumbo tätort Skogstorp tätort Vilsta Ekeby Slagsta Stenkvista glesbygd Hällberga tätort Torshälla Söder Tunafors Kjulaås tätort Hällbybrunn tätort Ärla tätort Mesta Borsökna Venus industriområde Västermo Husby Rekarne glesbygd Lista glesbygd Näshulta glesbygd Alberga tätort Tumbo glesbygd Tillväxt per år 2005 2010, % 63

Det bor få unga i innerstan Procent, % 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Västra Borsökna tätort Lagersberg Kvicksund tätort Tumbo glesbygd Tumbo tätort Ärla tätort Skiftinge Hällbybrunn tätort Hällberga tätort Skogstorp tätort Gillberga glesbygd Ekeby Hållsta tätort Slagsta Kjulaås tätort Fröslunda Årby Sundbyholm tätort Torshälla huvud, tätort Gredby Husby Rekarne glesbygd Kjula glesbygd Vilsta Jäder glesbygd Hela Eskilstuna Mesta Borsökna Ärla glesbygd Torshälla Söder Näshulta glesbygd Stenkvista glesbygd Torshälla Norr Lista glesbygd Alberga tätort Vallby glesbygd, del av Västermo Venus industriområde Öja glesbygd Öster Nyfors Tunafors Centrum, Eskilstuna Norr Andel 0 15 år, 2010 64

Utbildningsnivån brukar förklara en stor del av variationen i betalningsvilja mellan olika områden Procent, % 30,0 Andel högutbildade 2009 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Kvicksund tätort Västra Borsökna tätort Torshälla huvud, tätort Tunafors Centrum, Eskilstuna Skogstorp tätort Öster Venus industriområde Gredby Husby Rekarne glesbygd Tumbo glesbygd Vilsta Jäder glesbygd Sundbyholm tätort Mesta Borsökna Slagsta (inkl Valhalla) Nyfors Hela Eskilstuna Ekeby Gillberga glesbygd Hällbybrunn tätort Vallby glesbygd, del av Norr Näshulta glesbygd Kjulaås tätort Ärla glesbygd Torshälla Norr Hällberga tätort Skiftinge Fröslunda Kjula glesbygd Hållsta tätort Torshälla Söder Stenkvista glesbygd Tumbo tätort Årby Öja glesbygd Ärla tätort Lagersberg Västermo Lista glesbygd Alberga tätort 65

Exempel på hur tillgänglighet och restider påverkar bostadspriserna: Analyser av Örebro län har visat att ökad tillgänglighet (alternativa trafiknät) kan öka lönsamheten att bygga bostäder Källa: WSP Analys & Strategi 2010, Tobin Q och småhusmarknaden i Örebro län 66

Avståndet till Centralstationen varierar inom kommunen vissa delområden har 3 mil dit Meter, fågelvägen Avstånd till Eskilstuna Centralstation, m 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Centrum, Eskilstuna Norr Nyfors Venus industriområde Årby Fröslunda Gredby Tunafors Skiftinge Öster Slagsta Lagersberg Vilsta Ekeby Hela Eskilstuna kommun Mesta Borsökna Hällbybrunn tätort Torshälla Söder Skogstorp tätort Västra Borsökna tätort Hällberga tätort Hållsta tätort Torshälla Norr Stenkvista glesbygd Vallby glesbygd Sundbyholm tätort Kjulaås tätort Torshälla huvud, tätort Gillberga glesbygd Kjula glesbygd Tumbo tätort Tumbo glesbygd Kvicksund tätort Husby Rekarne glesbygd Jäder glesbygd Ärla tätort Ärla glesbygd Lista glesbygd Näshulta glesbygd Öja glesbygd Alberga tätort Västermo Källa: WSP 67

Bilrestiden till Stockholm (enl. RUFS 2010*) varierar inte så mycket mellan 80 och 115 minuter Minuter i rusningstid från dörr till dörr 120,0 Bilrestid till centrala Stockholm 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Kjula glesbygd Kjulaås tätort Årby Skiftinge Norr Öster Vilsta Tunafors Slagsta Hällberga tätort Centrum, Eskilstuna Nyfors Gredby Sundbyholm tätort Ärla tätort Jäder glesbygd Venus industriområde Fröslunda Ekeby Stenkvista glesbygd Hela Eskilstuna kommun Hällbybrunn tätort Ärla glesbygd Torshälla Söder Torshälla Norr Vallby glesbygd Lagersberg Tumbo tätort Skogstorp tätort Kvicksund tätort Mesta Borsökna Tumbo glesbygd Torshälla huvud, tätort Hållsta tätort Gillberga glesbygd Västra Borsökna tätort Husby Rekarne glesbygd Lista glesbygd Näshulta glesbygd Alberga tätort Öja glesbygd Västermo Källa: WSP, RUFS 2010 68

Men kollektivrestiden varierar mer mellan 80 och 200 minuter Minuter i rusningstid från dörr till dörr 250,0 Kollektivrestid till centrala Stockholm 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 Centrum, Eskilstuna Nyfors Skiftinge Lagersberg Ekeby Slagsta Vilsta Norr Venus industriområde Gredby Öster Fröslunda Tunafors Årby Mesta Borsökna Hela Eskilstuna kommun Skogstorp tätort Hällbybrunn tätort Torshälla Söder Hållsta tätort Kjulaås tätort Torshälla Norr Stenkvista glesbygd Kjula glesbygd Hällberga tätort Torshälla huvud, tätort Tumbo tätort Tumbo glesbygd Kvicksund tätort Husby Rekarne glesbygd Gillberga glesbygd Västra Borsökna tätort Ärla tätort Jäder glesbygd Vallby glesbygd Ärla glesbygd Sundbyholm tätort Lista glesbygd Näshulta glesbygd Alberga tätort Öja glesbygd Västermo Källa: WSP, RUFS 2010 69

* Restider enl. RUFS 2010 Restiderna är beräknade av WSP som underlag till RUFS (Regional Utvecklingsplan för Stockholm) i Inriktning av åtgärder i transportinfrastrukturen 2010-2019 Modelleringen är gjord i en trafikmodell (i enlighet med nationella SAMPERS) kalibrerad mot underlag från faktiska förhållanden i Mälardalen (befintlig transportinfrastruktur) Den avser de genomsnittliga restiderna för en hel resa (från dörr till dörr) under rusningstid på morgonen mellan två delområdens mittpunkter Källor: WSP, Regionplane och Trafikkontoret (numera TMR), RUFS 2010, http://www.tmr.sll.se/rufs2010/ 70

Småhuspriser har vi för knappt 40 områden, BR-priser bara för 20 områden Prisnivån samvarierar inte 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Tunafors Torshälla huvud, tätort Sundbyholm tätort Nyfors Jäder glesbygd Öster Torshälla Norr Tumbo glesbygd Västra Borsökna tätort Vilsta Näshulta glesbygd Gredby Kvicksund tätort Kjula glesbygd Ekeby Ärla glesbygd Skiftinge Hela kommunen Årby Gillberga glesbygd Vallby glesbygd, del av Mesta Borsökna Hällbybrunn tätort Skogstorp tätort Slagsta Fröslunda Lagersberg Torshälla Söder Kjulaås tätort Husby Rekarne glesbygd Västermo Stenkvista glesbygd Hållsta tätort Tumbo tätort Ärla tätort Lista glesbygd Hällberga tätort Alberga tätort Öja glesbygd Norr Centrum, Eskilstuna Venus industriområde Småhuspriser (rangordnade) och bostadsrättspriser per område Källa: WSP, Mäklarstatistik, Värderingsdata BR, Kr/Kvm Småhus, Kr/BoA 71

Vilka skillnader mellan områdena kan förklara variationen i bostadspriser? Vi väljer att studera skillnaderna i småhuspriser eftersom vi har dem för fler delområden och lägen i hela staden (utom de centrala delarna)* Kan vi hitta samband mellan de skillnader vi har i tillväxt, inkomstnivå, utbildningsnivå och tillgänglighet mellan olika områden och hur småhuspriserna varierar? Vi har undersökt sambandet ett i taget mellan variablerna Trendlinjen visar sambandet. Ju mer linjen lutar desto starkare är sambandet. R 2 värdet anger hur stark samvariationen är hur stor andel av skillnaderna i småhuspriser som kan förklaras av skillnaderna i den aktuella variabeln Vissa delområden ligger långt över linjen och har alltså högre priser än förväntat det kan oftast förklaras av områdets sjönära läge Andra delområden ligger långt under linjen och borde således ha potential till högre prisnivå * Många delområden har dock få observationer 72

Det finns inget samband mellan småhuspriserna och inkomstnivån i olika områden! Kr/BoA 25 000 Sambandet mellan småhuspriserna och inkomstnivån 2009 i Eskilstuna 20 000 y = 0,0101x + 12211 R² = 0,013 15 000 10 000 5 000 0 150 000 170 000 190 000 210 000 230 000 250 000 270 000 290 000 310 000 330 000 350 000 Källa: WSP, SCB, Värderingsdata Sammanräknad förvärvsinkomst 20 64 år, kr 73

Inkomstnivån är fortsatt låg i Eskilstuna jämfört med övriga större städer Medelinkomst 20-64 år, tkr 275,0 Medelinkomst* i större städer 2008 270,0 265,0 260,0 255,0 250,0 245,0 240,0 235,0 230,0 225,0 Källa: SCB, WSP * Sammanräknad förvärvsinkomst 74

Men utvecklingen har gått snabbt de senaste tio åren Årlig tillväxttakt, % 7,0 Hushållens inkomstökningar* i större städer 1999-2008 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Källa: SCB, WSP * Sammanräknad förvärvsinkomst 75

Däremot finns ett klart samband med utbildningsnivån 42 % av skillnaderna i priser förklaras av andel högutbildade i området Kr/BoA 25 000 Sambandet mellan småhuspriserna och andel högutbildade 2009 i Eskilstuna Sundbyholm Tunafors och Torshälla huvud 20 000 15 000 Skogstorp Västra Borsökna Kvicksund y = 481,82x + 7415,7 R² = 0,4185 10 000 5 000 0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 Källa: WSP, SCB, Värderingsdata Andel högutbildade 20 64 år, % 76

Och nivån borde kunna öka rejält i hela Eskilstuna Andel högutbilade 16-74 år, % 45,0 Högutbildade* i större städer 2009 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Källa: SCB, WSP * Eftergymnasial utbildning 3 år eller mer 77

15 % av skillnaden pris förklaras av avståndet till Centralstationen 1000 meter närmare ökar priset 200 kr/boa Kr/BoA 25 000 Sambandet mellan småhuspriserna och avståndet till Centralstationen i Eskilstuna 20 000 y = 0,2025x + 16631 R² = 0,1494 15 000 10 000 5 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 Källa: WSP, Värderingsdata Avstånd till Centralstationen, m 78

Bilrestiden till Stockholm förklarar också 15 % av skillnaderna 1 minut närmare ökar priset med 187 kr/boa Kr/BoA 25 000 Sambandet mellan småhuspriserna och restid med bil till Stockholm 20 000 y = 186,87x + 31679 R² = 0,1505 15 000 Kjulaås 10 000 Hällberga, Ärla och Stenkvista 5 000 0 75,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0 120,0 Källa: WSP, RUFS 2010, Värderingsdata Bilrestid till Stockholm, min 79

Kollektivtrafiktiden förklarar något mindre av skillnaderna 10 %, men den varierar mer mellan olika områden Kr/BoA 25 000 Sambandet mellan småhuspriserna och restid med kollektivtrafik till Stockholm 20 000 y = 36,151x + 19035 R² = 0,1059 15 000 10 000 5 000 0 75,0 95,0 115,0 135,0 155,0 175,0 195,0 215,0 Källa: WSP, RUFS 2010, Värderingsdata Kollektivrestid till Stockholm, min 80

Enligt teorin borde skillnaden vara större för bostadsrätterna, men även här förklaras bara 10 % 110 kr/kvm minskar priset för varje resminut Kr/Kvm 14 000 Sambandet mellan bostadsrättspriserna och restid med kollektivtrafik till Stockholm Centrum Mesta Borsökna 12 000 10 000 8 000 6 000 y = 106,99x + 17865 R² = 0,1051 4 000 2 000 Skiftinge och Ekeby 0 75,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0 Hållsta Källa: WSP, RUFS 2010, Mäklarstatistik Kollektivrestid till Stockholm, min 81

Delområden som har högre tillväxttakt (nyproduktion, populära) har också högre priser 1 % högre tillväxttakt per år (stor skillnad) ökar priset med 600 kr/boa Kr/BoA 25 000 Sambandet mellan småhuspriserna och befolkningstillväxten 2005 2010 i Eskilstuna y = 598,19x + 14160 R² = 0,1539 20 000 Västra Borsökna 15 000 Vallby 10 000 5 000 0 4,0 2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Källa: WSP, SCB, Värderingsdata Folkökning per år, % 82

Sammanfattning lägeskvaliteter Vad karaktäriserar attraktiva lägen i Eskilstuna? Bostadsområden där det bor en relativt hög andel högutbildade har högre bostadspriser än andra områden. Skillnaden är stor. Eskilstuna har dock generellt en relativt låg utbildningsnivå. Här finns således en stor potential i att rekrytera fler högutbildade till Eskilstuna samt att planera med bostäder i områden med hög utbildningsnivå där får byggarna ihop sina kalkyler Att nå många andra platser och att vara nåbar inom korta restider är attraktivt. Bostadsområden där man når potentiellt många arbetsplatser (både lokalt och regionalt) har hög tillgänglighet. Centrala Eskilstuna, som har kortaste pendlingsavståndet med kollektivtrafik, har de allra högsta bostadsrättspriserna Tillgängliga områden är ofta centrala, men långt ifrån alltid. Det finns alltså välbelägna områden som inte är centrala exempel på det är småorterna i den östra delen av kommunen (Kjula) Tillgänglighet till arbetsställen i andra kommuner har vi inte beräknat i denna studie, men Kvicksund har höga priser, vilket sannolikt delvis kan förklaras av närheten till arbetsmarknaden i Västerås, utöver den höga andelen högutbildade Närhet till vatten (särskilt Mälaren) påverkar prisnivån. Områden med närhet till Mälaren har relativt höga priser i relation till utbildningsnivå och tillgänglighet

Intervjuer med branschen Hur tänker dom? Vi har intervjuat: Lokala bostadsmäklare Byggföretag som valt att inte bygga eller som dragit sig ur marknaden: JM och IKANO Byggföretag som bygger mycket: Peab och Ellfolk Byggföretag som byggt en del: Skanska, Mälarvåningar, NCC, HSB m.fl. Nya aktörer på marknaden: Bovieran och Kärnhem Samt era lokala aktörer: Eskilstuna Kommunfastigheter, Torshälla Fastighets AB Vi ha ställt frågor om: Varför/varför inte de är aktiva i Eskilstuna Vad man genomfört och hur man tycker att det gått Vilka lägen man värderar högst i kommunen Vilka målgrupper och typer av bostäder som är mest intressanta Hur man tycker att kommunen fungerar som motpart (kontakter, planprocess m.m.) 84

Varför är man eller är man inte aktiv i Eskilstuna? Peab har byggt mest i Eskilstuna på senare år. De kom in på marknaden genom ett stort ramavtal med tre idrottsanläggningar (entreprenad) och mark för 1 000 bostäder. Man kommer att fullfölja de planer man har. Man är i Eskilstuna för att stanna Skanska tror bara på sitt lågprissegment, BoKlok småhus, i Eskilstuna. Men har ändå haft svårt att sälja Ellfolk har byggt på flera ställen framför allt småhus NCC har också haft trögt med försäljningen och har lagt en del planer på is. Det gäller även HSB Eskilstuna är en prioriterad ort för Kärnhem. Man har inte varit verksam här tidigare, men tror på ett behov av fler bostäder i Eskilstuna Bovieran bygger ett projekt per stad. Bygger där efterfrågan aktualiseras Lundbergs har egen mark för att bygga upp till 1 000 bostäder, men får inte ihop kalkylen: Dyrt att bygga och låg betalningsvilja JM bygger inte i Eskilstuna. Man ser inte ett långsiktigt behov och vill inte bygga upp en organisation (lokalkontor). Andra byggare (Peab, NCC) har entreprenadverksamhet och har redan organisationer som även kan ta bostadsprojekt även om det inte blir en kontinuerlig verksamhet IKANO bostad köpte förra året en portfölj med fastigheter i Eskilstuna och Västerås, men har nu sålt samtliga i Eskilstuna. Man har ett stort fastighetsinnehav i Västerås och koncentrerar sina resurser dit 85

Vilka lägen och målgrupper är mest intressanta i Eskilstuna? Det finns väldigt få bostadsrätter i Eskilstuna. Centrala lägen är intressanta. Även om det finns mycket hyresrätter är det synd att nyproduktionen bara innehåller bostadsrätter idag Småhus i Odlaren som ligger nära en stor arbetsplats (Mälarsjukhuset). Här vill de som skaffar familj bo. Förtätning i innerstan med flerbostadshus. Här är det 55+ som är kapitalstarka efter att ha sålt villan som vi riktar oss till. Men då behövs det fler lite större lägenheter Eskilstunas finaste områden ligger vid ån och andra vattennära lägen, vid naturen och i bra kommunikationslägen. Småhus kan man bygga där det finns utbyggd service (förskolor och skolor med bra kvalitet), som lockar barnfamiljer i tjänstemannasektorn Skolornas kvalitet får allt större betydelse för attraktiviteten i bostadsområdena. Högutbildade föräldrar vill ha bra skolor för sina barn Det finns fortfarande byggbara centrumnära tomter som gränsar till vatten i Eskilstuna. Det centrala Tunavallsområdet som gränsar till ett naturreservat är också bra. Det finns stor efterfrågan på bostadsrätter - framför allt bland äldre. Men nya villor behövs också Infrastrukturlägen (nära kollektivtrafik) i utkanten av stadskärnan passar för vår lågprisprodukt, som efterfrågas av ett tvärsnitt av befolkningen. Ju längre från centrum desto sämre Vi som bygger hyresrätter vill gärna bygga i de allra bästa lägena för att få upp hyresnivån något. Vi har god efterfrågan från kapitalstarka äldre som säljer villan och inte vill binda kapitalet Vi skulle kunna tänka oss att bygga hyresrätter som passar ungdomar Vi behöver betydligt fler bostadsrätter. Särskilt 4:or för den äldre målgruppen och med god tillgänglighet. Innerstan saknar vackra bostadsrättshus Energisnåla mindre småhus 86

Vill man rekommendera andra att bygga i Eskilstuna? Många nämner närheten till Stockholm och läget i Mälardalen som en avgörande kvalitet Tillväxten är viktig för att våga gå vidare med planerna Nu ökar tjänstemannagrupperna och 55+ som är kapitalstarka Eskilstuna är en expansiv ort, vi tror på ett långsiktigt engagemang här Kommunen har flera bra kvaliteter Nybyggnation i sig bidrar till en snabbare utveckling i kommunen Vi tror på vår lågkostnadsprodukt i Eskilstuna men mikroläget är viktigt för att det ska fungera Egentligen inte lönsamheten är för låg. Betalningsförmåga saknas Vi bygger inte i Eskilstuna eftersom vi koncentrerar våra resurser till andra orter. Eskilstuna har svårt i konkurrens med Uppsala, Västerås och Linköping, som är större Ju fler som bygger desto bättre det ökar konkurrensen och därmed kvalitet och valfrihet Nej, då blir det mer konkurrens vi vill gärna ha monopol! 87

Hur upplever man kommunens planprocess och service? Vi har ställt tre frågor där respondenterna fått svara på en 9-gradig skala*: Vilket betyg sätter du på Eskilstuna som boendekommun? Vilket betyg sätter du på kommuntjänstemännens service? Vilket betyg sätter du på kommunens planprocess? Betyg Boendekommun Service Planprocess 1 2 1 3 4 2 1 5 2 2 5 6 3 1 2 7 2 6 1 8 2 1 9 1 Medel 6,0 6,4 5,5 * Där 1 är det lägsta och 9 det högsta betyget 88

Kommentarer till betygen Tjänstemännen verkar ha svårt att fatta beslut Positiv till kommunen, men de hinner inte riktigt alltid med i vår fart. Belastningen på Planavdelningen är hög Det går inte fort, men framåt. Vi är nöjda med vår löpande dialog Vi är positiva hittills, men vi är nya spelare här. Ska bli intressant att se om planprocessen håller tidplanen Det finns en klar förbättringspotential i en effektivare planprocess Jag skulle önska att detaljplaneprocessen skulle gå snabbare Det vore bättre med en högre planberedskap idag har man inte en detaljplan för mycket Jämfört med flera andra kommuner är Eskilstuna snabba med att ta fram detaljplaner Det går för trögt med miljöfrågorna flera utmaningar i en gammal industristad Tjänstemännen är det inget fel på men processen är osäker och otydlig Om man inte gör någonting alls, kan inget gå fel 89

Riskanalys, ramverk och begränsningar Det finns en rad omvärldsfaktorer som påverkar bostadsmarknaden i Eskilstuna En är naturligtvis den allmänna konjunkturen, som vi nämnt tidigare, och som påverkar såväl hushållens betalningsvilja och förmåga som företagens investerings-vilja vilket i sin tur påverkar förutsättningarna på arbetsmarknaden och det möjliga utbudet av bostäder Eskilstunas tradition som industristad lever också fortsatt kvar, trots en relativt hög tillväxttakt de senaste 10-15 åren och en viss strukturomvandling. Eskilstuna är därför särskilt känsligt för svängningar i världskonjunkturen som påverkar export-företagen. Detta gäller även de stora arbetsplatserna och företagen i närkommunerna dit Eskilstunaborna pendlar Västerås, Strängnäs, Södertälje. Men utpendlingen till Stockholm har också ökat och den marknaden är mindre känslig för konjunktur-svängningar Numera har även den inhemska efterfrågan stor betydelse för Eskilstuna eftersom logistiknavet påverkas starkt av denna. Sysselsättningsintensiteten är låg i branschen, men relativt sett många boende i kommunen jobbar inom yrken som påverkas av en svagare efterfrågan En relativt låg inkomstnivå i kommunen innebär också att efterfrågan på tjänster och varor inom kommunen är svagare Den största riskfaktorn i dagsläget för Eskilstuna bedömer vi försvagade exportmöjligheter vara. På längre sikt är det utebliven strukturomvandling och lägre utbildningsnivå som utgör största risken mot tillväxt och en attraktiv bostadsmarknad 90

De flesta som bor i Eskilstuna arbetar också inom kommunens gränser men både in- och utpendlingen har ökat över tid Antal förvärvsarbetande över 16 år 40 000 Pendling till och från Eskilstuna 1993-2009 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Inpendlare över kommungräns Utpendlare över kommungräns Bor och arbetar i kommunen 91

Strängnäs har en helt annan nivå på pendlingen, men är också känsliga för konjunkturen eftersom de är mycket beroende av de stora företagen i Södertälje Procent, % 50,0 Andel utpendlare av de förvärvarbetande 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: SCB, WSP Eskilstuna Strängnäs Västerås 92

Rörlighet på bostadsmarknaden och flyttkedjor En fungerande bostadsmarknad har frihetsgrader som möjliggör för hushåll att flytta till en bostad som bättre passar deras behov och önskemål Med ett långt bostadsbyggande minskar dessa frihetsgrader Ett utbud som inte matchar hushållens behov minskar också rörligheten Lägre fastighetsskatt och förändrad kapitalvinstbeskattning, som infördes 2007, har inneburit lägre rörlighet på bostadsmarknaden Kapitalvinstbeskattningen medför att ett äldre hushåll som bott länge i sin villa i Stockholmsregionen ökar sina månadskostnader vid en flytt till en (lika dyr) bostadsrätt med drygt 4 500 kr (antagande att man lånar till merkostnaden). Denna kalkyl gör att många äldre väljer att bo kvar när samtidigt den kommunala fastighetsavgiften är relativt låg och förmögenhetsskatten borttagen 93

Definition av en flyttkedja En kedja Bostäder: Nod 0 BR i nyprod., 3 rok Nod 1 Villa, 5 rok Nod 2 Bostadsrätt i innerstan, 3 rok Nod 3:1 och 3:2 Hyresrätter i innerstan och kranskommun 2:a hand Länk/Flytt Flytt Ihopflyttning Föräldrahem Kedjan bryts Hushåll: Ett äldre par En ung familj med ett barn och ett andra på väg Ett ungt par utan barn flyttar ihop Ensamstående ungdomar Exemplet ovan innebär att den nya bostaden man byggt gjort det möjligt för sex hushåll att flytta (pilar), fyra ordinarie bostäder har blivit vakanta (bilder) och två hushåll har fått möjlighet att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden (sk. debutanter i ljusblå ovaler). Kedjan är fyra länkar lång. 94

Förbättrat boende Flyttningar leder till högre livskvalitet! Tabellen visar det genomsnittsbetyg de boende givit sitt nya boende jämfört med betyget på sitt tidigare boende (Skala 0-100). Genomsnitt för flera genomförda flyttkedjestudier 2001-2008 Bostad Nod0 Senare noder Nya 87 83 Förra 63 68 Ofta ger samtliga nyinflyttade det nya boendet höga betyg och ett högre betyg än det gamla, d.v.s. upplever en förbättrad boendesituation. Källa: Tyréns Temaplan 95

Flyttkedjor och politik påverkar rörligheten på bostadsmarknaden Erfarenheter från flyttkedjestudier: Varje nyproducerad bostad medför att i genomsnitt fyra till fem hushåll kan flytta till en ny och bättre bostad Ju större och dyrare den nyproducerade bostaden är desto längre blir flyttkedjan Nyproduktion som attraherar äldre hushåll genererar längre flyttkedjor än övrig nyproduktion. De har redan gjort boendekarriär och lämnar en bra bostad efter sig, som i sin tur genererar en lång flyttkedja Äldre flyttar ofta från bostäder som är relativt lika nyproduktionen i fråga om upplåtelseform och storlek. Detta beror ofta på högre tillgänglighet i nyproduktionen, med exempelvis hissar och låga trösklar. Dessa kvaliteter saknas i en stor del av det äldre bostadsbeståndet, som de äldre flyttar ifrån 96