KÄVLINGE KOMMUN. VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge

Transkript

1 VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge KÄVLINGE KOMMUN Grupp 5 Elin Djus Sema Kadir Andreas Kirkby Peter Johansson Jacob Thörnblad

2 Sammanfattning Befolkningen i Kävlinge kommun beräknas öka med 1,5 % per år fram till Behovet av nya bostäder kommer således också att öka. Kommunen har på grund av sitt gynnsamma läge med närhet till exempelvis Malmö och Lund en profil som pendlingskommun. Trots befolkningsökningen vill kommunen i framtiden fortfarande behålla denna profil. För att tillgodose den förväntade efterfrågan på bebyggbar tomtmark har nya områden planerats för bostäder och affärsverksamhet. Ett av de bäst placerade områdena ligger mitt i orten Kävlinge, bredvid järnvägsstationen. För närvarande utgörs området av en gammal industri, men den ska rivas och ge plats åt en ny stadsdel. En ny väg planeras mellan Kävlinge och Löddeköpinge, detta kommer medföra att området norr om Center Syd blir attraktivt för industriellverksamhet. Befolkningsprognos för Kävlinge kommun Kävlinges placering i Öresundsregionen gör att den ökade befolkningstillväxten som har skett i andra delar av regionen, till exempel i Malmö, också skett i Kävlinge kommun. Under de senaste sju åren har befolkningen ökat med ca 3000, motsvarande ca 13 % för hela kommunen, detta framgår av figur år Befolkning Figur 1: Befolkningsökningen i Kävlinge kommun (Kävlinge kommuns hemsida). Ökningen är fördelad i de församlingar som framgår av figur 2 nedan. Figuren visar att i samtliga församlingar i Kävlinge kommun sker en ökning av befolkningen. 17% 17% 8% 11% Kävlinge Västra Karaby Lackalänga-Stävie Löddebygden Figur 2: Befolkningsökning per församling (Kävlinge kommuns hemsida).

3 Denna ökning kommer sannolikt att fortsätta i framtiden och nedan i figur 3 visas kommunens prognos. Ur figuren kan utläsas att den största befolkningsökningen förväntas ske av familjer med barn i skolålder och föräldrar över 40 år. De flesta av dessa kommer att flytta in i småhus. På samma sätt kommer det också att ske en ökning av de äldre åldersgrupperna. Enligt intervju med Tommy Persson, teknisk chef på Kävlinge kommun, flyttar många äldre från sina småhus till lägenheter och dessa villor kan sedan förse de nya familjerna med bostäder. Med andra ord är det främst lägenheter som bör byggas. Den allmänna bilden av kommunen är att unga människor väljer att bo någon annanstans från perioden år. Fram till 2017 kommer befolkningen att öka med ca 15 % som leder till en befolkningsökning på ungefär 4000 nya invånare. Av dessa kommer ungefär 2000 tillhöra den grupp som kan tänkas vilja bo i en lägenhet år 6-15 år år år år år 80 - xx år Figur 3: Framtida prognos över befolkningsökning (Kävlinge kommuns hemsida).

4 Inkomststatistik I figuren nedan visas den sammanräknade förvärvsinkomsten för Kävlinge kommun jämfört med Sverige och Skåne år Med sammanräknad förvärvsinkomst menar man den inkomst som består av inkomst av tjänst och näringsverksamhet. Utifrån figuren kan man se att medelinkomsten ligger högre i Kävlinge kommun än vad den gör i övriga Sverige och Skåne. Arbetslöshet Figur 4: Medelinkomst, 2007 (SCB) Antal arbetssökande i Kävlinge kommun ligger antingen under eller tangerar både riket och länet som ses i figur 5. I Kävlinge kommun uppgår de öppet arbetslösa samt de som inte deltar i något program med aktivitetsstöd till 1 % vardera. Det vanligaste yrket i kommunen är försäljare tätt följt av vård- och omsorgspersonal Sverige Skåne Kävlinge 1 0 Sverige Skåne Kävlinge Figur 5: Arbetslösheten 2008 i Kävlinge kommun, %. (Kävlinge kommuns hemsida)

5 Kommunalskatt Kävlinge kommun har landets näst lägsta kommunalskatt med en total skattesats på 28,90 %, det är enbart Vellinge kommun som har något lägre. Genomsnittet i Skåne län har en total skattesats på 30,68 %. Infrastruktur och pendling Infrastrukturen i hela Skåne är välutvecklad och inbjuder till pendling, så är även fallet i Kävlinge kommun. I figur 6 ses pendlingsmönstren för all trafik. Ungefär 65 % av invånarna pendlar till arbetsplatser som ligger utanför kommungränsen. De två orter i kommunen som har tågstation är Dösjebro och Kävlinge. Till resterande orter finns det kollektivtrafik i form av buss tillgänglig, den är dock av varierande kvalitet. Väster om Löddeköpinge och öster om Kävlinge är kollektivtrafiken begränsad och går knappt att räkna med. Från den största tätorten, Kävlinge, tar man sig med tåg till Lund på ca 8 min och till Malmö på ca 25 min. Vill man hellre åka norrut mot Helsingborg tar det ungefär min. Figur 6: Vilka orter det pendlas till från Kävlinge kommun(rapport 2007:21 Busstrafik i Kävlinge kommun )

6 Väljer man bil eller buss istället går motorvägen E6 genom västra delen av kommunen. Möjligheterna att ta sig till och från Kävlinge med bil kommer att förbättras avsevärt i och med att en ny väg kommer att byggas mellan Kävlinge och Löddeköpinge, se bilaga 1. Den nuvarande vägen begränsar framkomligheten genom att passera samhället Hög och fortsätter genom Löddeköpinge. Efter ombyggnaden kommer vägen att gå utanför samhällena, precis förbi Center Syd, vilket exempelvis tar bort flaskhalsen i Löddeköpinge. Omdragningen av vägen kommer även öppna upp och göra fastigheterna norr om Center Syd mer attraktiva för företagsetableringar, där läget är av stor betydelse. Det planeras även en ny motorvägspåfart på E6:an utanför Hofterup. Den kommer förmodligen ge positiva effekter på samhället i form av möjlig företagsetablering och förenklad in- och utpendling. Total pendling för Kävlinge kommun ses i figur 7. Tomtutbud Figur 7: Pendling 2005 för Kävlinge kommun (SCB ) Marken som detaljplanerades 2002 är i princip fullt exploaterad. Det finns endast några få mindre småhusfastigheter och viss privat industrimark till salu som är obebyggd. Därför utgår denna rapport ifrån den nya översiktsplanen ÖP Enligt Tommy Persson kommer det sannolikt inte göras några större förändringar tills den träder i kraft. För karta över Kävlinge kommun se bilaga 1. Priserna på tomtmark och småhus har ökat stadigt i kommunen de senaste tio åren. Ju längre västerut desto högre pris för bostadsmark, delvis på grund av det attraktiva läget vid kustregionen. Priserna för industrimark ökar däremot desto närmare motorvägen tomterna ligger. Tobins Q i Kävlinge kommun låg 2006 på 1,26 och bör ej ändrats nämnvärt, med andra ord kommer en bostadsbyggnation sannolikt att gå med vinst. Befolkningen har stigit mellan åren , vilket kan förklara en del av prisökningen. Som man kan se i figur 3 antas befolkningen stiga även i framtiden, därmed kan prisutvecklingen antas fortskrida. Nyligen sålde kommunen ett antal fastigheter för småhus i norra delen av orten Kävlinge. Tomterna hade en storlek på kvm och kostade kr exklusive VA- och elanslutning. Ett småhus har kostat drygt 2,3 miljoner kr det senaste året i kommunen enligt programmet Ljungqvist. Dessa kan ses som riktpriser med justering för ovannämnda lägesfaktor. Industritomter brukar däremot kosta runt 400 kr/kvm i närheten av E6:an vid Löddeköpinge och samma pris kan antas gälla vid Hofterup om en ny trafikplats anläggs. De andra aktuella områdena för industriexploatering utanför Kävlinge och Furulund har enligt Tommy Persson ett marknadsvärde på cirka 200 kr/kvm.

7 Relationen köpesumma genom taxeringsvärde i Kävlinge kommun har stigit stadigt de senaste fyra åren, se figur 8. Samma trend återfinns i samtliga grannkommuner vilket visar på Öresundsregionens stabila tillväxt. Figur 8: K/T-värdet i Kävlinge kommun (Ljungqvist) En av de mest attraktiva tomterna är den gamla Scanfastigheten som ligger på östra sidan av järnvägsstationen i centrala Kävlinge. Det är mycket ovanligt att en tätort får tillfälle att bygga en ny stadsdel så centralt med utmärkt befintlig infrastruktur. En annan stor fördel är att marken redan är exploaterad så ingen värdefull åkermark förloras. Det finns även lediga tomter i ortens utkanter samt några som sammanbinder Kävlinge med samhället Furulund. Söder om Furulund finns ett stort område planerat för bostads- samt servicebebyggelse. I orten Löddeköpinge finns ledig mark främst i den östra utkanten men även industrimark norr om Center syd. Det största området med planerad bebyggelse ligger söder om byn Hofterup och skulle fullt utbyggt göra byn dubbelt så stor. På den del av marken som ligger närmast motorvägen får endast industriell verksamhet förekomma, läget är bra då en ny trafikplats planeras mitt i området. Det finns även en del mindre tomter i Kävlinge kommun. En mitt i den östra byn Lilla Harrie och ett par runt den järnvägsförsedda byn Dösjebro. I de dyrare delarna av kommunen har både Barsebäcks by och Barsebäckshamn mindre områden för bebyggelse. Även i Järavallen finns ett par spridda småhustomter. Längre fram när Barsebäcksverket rivits blir en väldigt attraktiv tomt bebyggbar. Även denna tomt har fördelen att ingen god åkermark exploateras. Med sitt havsnära läge, bra vägar och närheten till en av Sveriges mest berömda golfbanor bör kanske ett mer exklusivt boende byggas.

8 Bilaga 1