Henrik Jörgensen Fredrik Johansson Martina Larsson Erik Löfgren Emma Ramde 10/28/2008

Transkript

1 Konsultrapport Grupp 4 Henrik Jörgensen Fredrik Johansson Martina Larsson Erik Löfgren Emma Ramde 10/28/2008 Lämplig lokalisering för nybyggnation i elva skånska kommuner.

2 Innehållsförteckning Inledning... 3 Sammanfattning... 3 Grovgallring... 4 Bostadsrätt... 4 Småhus... 5 Handel... 5 Billiga småhus... 6 Slutgallring... 6 Kommun analys... 6 Kristianstad kommun... 7 Simrishamn kommun... 8 Jämförelse och slutsats... 8 Dyrt Småhus... 9 Slutgallring... 9 Kommunanalys... 9 Höganäs kommun... 9 Simrishamns kommun... 9 Kristianstads kommun Jämförelse och slutsats Resultat Bostadsrätt Slutgallring Läge och infrastruktur Efterfrågan Utbud och pris Slutsats Föreslaget exploateringsområde Handel Slutgallring Läge och infrastruktur Efterfrågan Priser Slutsats Föreslaget exploateringsområde Livsmedelsbutik Föreslaget exploateringsområde Byggvaruhandel

3 Inledning Detta är en rapport som ska ge underlag till en framtida investering i följande typer av nybyggnationer: 1. Billigt småhus 2. Dyrt småhus 3. Bostadsrättshus i 5-8 våningar (framförallt treor och fyror) 4. Handelslokal för livsmedel(4000 kvadratmeter) 5. Handelslokal för bygghandel(4000 kvadratmeter) Det som har används för att lokalisera de mest lämpliga områdena har bl.a. varit Tobins Q, skattesatser, demografi och pendlingstal i följande kommuner: 1. Burlöv 2. Hässleholm 3. Höganäs 4. Höör 5. Klippan 6. Kristianstad 7. Kävlinge 8. Landskrona 9. Simrishamn 10. Åstorp 11. Ängelholm Underlaget till rapporten har mestadels varit statistik från SCB, Ljungquist ortsprismetod och underlagsrapporter för de olika kommunerna gjorda av lantmäteristudenter på Lunds tekniska Högskola. Först samlades statistik för respektive kommun in och en grövre gallring gjordes. Därefter studerades kvarvarande kommuner noggrannare, för att slutligen komma fram till var en exploatering är mest lönsam för varje bebyggelsetyp. Sammanfattning Följande kommuner har valts ut för de olika bebyggelsetyperna: 1. Billigt småhus: Landskrona 2. Dyrt småhus: Kristianstad 3. Bostadsrättshus i 5-8 våningar: Kävlinge 4. Handelslokal för livsmedel(4000 kvadratmeter): Landskrona 5. Handelslokal för bygghandel(4000 kvadratmeter): Kristianstad 3

4 Grovgallring Med underlagsrapporterna som grund skapades en tabell som innehöll kortfattad information om de olika kommunerna. Tabellens kategorier valdes efter vad som kan tänkas påverka en lönsam exploatering. Tobins Kommun Q Nettopendling Befolkning Kommunalskatt Arbetslöshet Inkomst Höör 0, ,97% 3% Höganäs 1, ,12% 3% Kristianstad ,25% 3,10% Klippan 0, ,40% 4% Kävlinge 1, ,90% 3% Burlöv 1, ,48% 3% Hässleholm 0, % 2,70% Landskrona 1, ,63% 4% Simrishamn 1, ,43% 2,90% Åstorp 0, ,90% 4% Ängelholm 1, ,68% 3,10% Tabell 1: Grundläggande information om kommunerna.(scb 2008 och Bygga Hus 2008) I tabell 2 beskrivs varje kommuns tillgång till exploaterbar mark. Kommun Mark till Bostadsrätt Mark till bygghandel Mark till mathandel Mark till Småhus Höör Nej Ja Nej Ja Höganäs Nej Nej Ja Ja Kristianstad Nej Ja Ja Ja Klippan Nej Ja Ja Ja Kävlinge Ja Ja Ja Ja Burlöv Ja Ja Ja Nej Hässleholm Nej Ja Ja Ja Landskrona Ja Ja Ja Ja Simrishamn Ja Ja Nej Ja Åstorp Ja Ja Ja Ja Ängelholm Ja Ja Nej Ja Tabell 2: Tillgång till exploaterbar mark.(underlagsrapporter 2008) En grov gallring gjordes därefter med mestadels tabellerna som underlag. Vid alla utsorteringar togs de kommuner bort som saknade exploaterbar mark. Bostadsrätt I kommunerna undersöktes städernas storlek, eftersom det oftast är större konkurrens där och mer attraktivt med en bostadsrätt. I de fall där städerna var små undersöktes även pendlingsmöjligheter till andra större städer. Simrishamn, Åstorp och Ängelholm kunde 4

5 gallras bort då dessa ligger långt ifrån andra stora städer och även om dessa är stora i sig gör orternas bostadskarriär att bostadsrätter inte är så aktuellt i orterna. För Kävlinge, Burlöv och Landskrona granskades översiktsplanerna och Landskrona förkastades då inget område ansågs lika attraktivt som i Burlöv och Kävlinge. Kvar var således Burlöv och Kävlinge som studerades noggrannare. Småhus Eftersom de flesta kommunerna har planer på att bygga småhus kunde enbart Burlöv gallras bort och istället granskades kommunernas Tobins Q, som visar om det är lönsamt att bygga nytt eller inte. Ett Tobins Q över 1 anger att det är lönsamt att bygga och därmed sorterades de kommuner som hade under 1 bort. Det lades också stor vikt på vilka områden i kommunerna som var planerade för exploatering, för att se var dyra respektive billiga småhus hade kunnat byggas. För dyra småhus sorterades Landskrona bort, då läget i kommunen inte ansågs lika attraktivt som i de övriga kommunerna. Ängelholm sorterades bort pågrund av begränsade exploateringsplaner. Kvar var Höganäs, Simrishamn och Kristianstad. För billiga småhus spelade både läget och markpriset stor roll, de kommuner som uppfyllde dessa krav bäst var Landskrona, Kristianstad och Simrishamn. Handel Då byggvaror inte ingår i konsumenters vardagliga inköp, spelar läget och konkurrensen i omgivningen roll för att välja ut de bäst lönsamma kommunerna. Höganäs gallrades bort i brist på mark. Närhet till stora städer medför att konsumenter åker dit och handlar istället och avsaknad av större genomfartsvägar gör att få lägger märke till affären. Därmed kunde Höör, Höganäs, Klippan, Hässleholm, Simrishamn, Åstorp och Ängelholm med sitt något sämre läge förkastas. Burlöv gallrades bort till följd av konkurrensen ifrån Burlöv Center, som antas vara så väl etablerat att man handlar byggvaror där. För livsmedelshandeln studerades framförallt närhet till bostadsområden och även kommunikationsmöjligheter till affären samt konkurrens på orten. Klippan, Höganäs och Åstorps sorterades bort direkt med sitt ogynnsamma läge. Burlöv togs bort då exploateringsområdet ansågs vara för litet. Området som var exploaterbart i Kävlinge låg för nära Center Syd som antas konkurrera ut en nyetablerad mataffär med sämre läge. Återstående kommuner var Kristianstad och Landskrona. 5

6 Billiga småhus Slutgallring Analysen började med elva kommuner, efter första gallringen kom vi fram till att de var främst tre stycken som gör sig bra till småhus som är av den billigare varianten. De som lämpar sig bäst och där det finns mark att tillgå är Landskrona, Kristianstad och Simrishamns kommun. Kommun analys Landskrona kommun Landskrona kommun har ett bra läge mellan Helsingborg och Lund. E6 går genom kommunen och en del större vägar som väg 17 och 110. Även Västkustbanan går genom kommunen. Det bor ca invånare där med en nettopendling på minus Det är lönsamt att bygga villor enligt Tobins Q som ligger på 1,12. Pristrenden för friliggande villor är bra, det senaste halvåret har den ökat med ca 8000 kronor per månad. Aktuella områden till småhus är Glumslöv och Häljarp. Glumslöv som till stor del ligger utmed havet blir lite för dyrt. Häljarp ligger söder om Landskrona och har nära till havet och en golfbana. Västkustbanan har en station precis utanför byn. Det finns gott om tomter som är avsedda för småhus. De två som är utmärkta på kartan lämpar sig för billigare småhus. Figur 1: Karta över Landskronas omgivning Figur 2: Exploateringsområde i Häljarp 6

7 Kristianstad kommun I Kristianstads kommun bor det ca invånare samt en positiv nettopendling på E22 samt en del andra större vägar går genom kommunen och goda tågförbindelser finns. Även flygplats finns. Tobins Q visar med 1,0 att det inte blir en förlust med nybygge i kommunen. Åhus som ligger i Kristianstads kommun lämpar sig bra för utbyggnad, dock lite mer exklusiva hus då det ligger nära kusten. Småhus av den billigare sorten finns det möjlighet att bygga i utkanten av Kristianstad. Figur 3: Karta över Kristianstads omgivning Figur 4: Exploateringsområde i Kristianstad De orangea områdena på kartan ovan visar platser för nya bostadsområden. De som är mest aktuella för billiga småhus är de som ligger i utkanten. 7

8 Simrishamn kommun Simrishamns kommun ligger vid havet och har ett högt Tobins Q på 1,40. Det finns inte någon större efterfrågan på billigare hus i Simrishamn då de gärna håller sig till lite exklusivare hus längs kusten. Det bor ca invånare med en negativ nettopendling på Figur 5: Karta över Simrishamns omgivning Jämförelse och slutsats Kommun Tobins Nettopendling Befolkning Kommunalskatt Arbetslöshet Inkomst Q Kristianstad ,25% 3,10% Landskrona 1, ,63% 4% Simrishamn 1, ,43% 2,90% Tabell 3: Jämförelsetabell mellan kommunerna Efter att ha analyserat kommunerna kom vi fram till att det mest lämpar sig att bygga billiga småhus i Landskrona. Landskrona har något högre Tobins Q än Kristinstad och lämpar sig därför lite bättre för nybyggnad. Simrishamn lämpar sig mest till lite dyrare hus vid havet då det inte finns någon efterfrågan på de billigare tomterna som ligger inåt landet. Simrishamn har dessutom en negativ befolkningstillväxt. 8

9 Dyrt Småhus Slutgallring De platser som ger förväntad bäst avkastning vid försäljning av de elva kommuner vi analyserat är Kristianstad-, Höganäs- och Simrishamn kommun. De andra kommunerna har antingen varit bättre för billigt småhusbebyggelse eller har de inte haft den efterfrågan som krävs för nybyggnation. Kommunanalys Höganäs kommun Höganäs kommun består av en halvö med långa kustområden. Det finns en väldigt hög population i närkommunerna Helsingborg och Ängelholm. Detta gör att Höganäs kommun blir särskilt attraktivt och det kan finnas områden med högre Tobins Q än kommunens generella på 1,47(Bygga Hus 2008). Det bor ca invånare i kommunen och det är en nettopendling på drygt minus 3300 (SCB 2008). Det finns inga större vägar som går igenom kommunen dock finns E6:an precis till öster. Höganäs kommun är nästan färdigexpanderad längs kusten och de detaljplaner som finns nu är lite längre bort från kusten vilket kan ge lite lägre Tobins Q än vad kommunen har i genomsnitt. Figur 6: Karta över Höganäs, området längst till norr och sydöst lämpar sig för småhusbebyggelse. (Underlagsrapport 2008) Simrishamns kommun Simrishamns kommun har ett Tobins Q på 1,40 vilket är väldigt högt och tyder på att det finns områden i kommunen med väldigt höga vinstmöjligheter för entreprenören (Bygga Hus 2008). Kuststräckan är antagligen det som gör att kommunen har så högt Tobins Q. Simrishamns kommun har invånare och det är långt till större städer som Malmö och Helsingborg (SCB 2008). Efterfrågan på nybyggda hus en bit från havet är dessutom inte särskilt stor. Simrishamn har i nuläget inga detaljplaner nära havet vilket gör att det kan bli svårt att sälja nybyggda hus. 9

10 Kristianstads kommun Kristianstads kommun är den största kommunen i Skåne till ytan vilket gör att det finns områden med väldigt olika förutsättningar. Detta gör att viss fakta blir missvisande som t.ex. Tobins Q som i kommunen är 1,0 (Bygga Hus 2008). Det bor ca människor i kommunen och nettopendlingen är runt personer per dag (SCB 2008). E22 och väg 21 är de största vägarna i kommunen. Det finns inga större samhällen runt Kristianstad vilket har gjort att staden har blivit som en mittpunkt för handel för mer än bara kommuninvånarna. Ser man på regressionsanalysen visar det en tydlig uppåtgående trend med särskilt många köp senaste åren med högt K/T-värde. Figur 7: Regressionsanalys över Kristianstad kommun från 1996 till 2008 (Ljungquist 2008) Åhus i Kristianstads kommun är en kustnära by med ca invånare. Det finns väldigt mycket sommarstugor i byn även om området nu börjar befolkas av pendlare som jobbar i Kristianstad. Figur 8: Åhus med Vanneberga-området inringat Det finns en väldigt hög efterfrågan på villor i Åhus och detta har skapat ett stort tryck på nybyggnationer. Det har byggts en hel del villor i norra Åhus och Vanneberga-området är det senaste området som är planerat för bebyggelse. Enligt detaljplanen för området får det byggas ca 220 villor i 1- till 1½ plan. Området ligger nära kusten och då det handlar om en nybyggnation av ett helt område kan entreprenören bestämma väldigt mycket i själva utformningen av kvarteret och även prisläget på husen. (Underlagsrapport 2008) 10

11 Man ser ganska stora skillnader om man jämför regressionsanalyser på Kristianstad kommun och Åhus, kommunen har ett K/T-värde på ca 1,8 medan Åhus har ett K/T-värde på ca 2,1 vilket visar på en ganska stor skillnad på hur marknaden ser ut i kommunen (Ljungquist 2008). Figur 9: Regressionsanalys över Åhus år 2008 Jämförelse och slutsats Efter att ha analyserat de intressanta kommunerna är slutsatsen att en lönsam bebyggelse kan ske framförallt i Höganäs och Åhus. Båda Höganäs kommun och Åhus domineras av småhusbebyggelse och har lite mer exklusiva områden nära havet, vilket lämpar sig bra för dyrt småhus. Kommun Skatt Invånare Medelinkomst Nettopendling Tobins Q Höganäs Kristianstad Tabell 4: Jämförelsestatistik för Höganäs och Kristianstad. (SCB 2008, Bygga Hus 2008) Höganäs har med sina stora grannkommuner Helsingborg och Ängelholm en väldigt stor population som efterfrågar villor i kommunen medan Åhus endast har Kristianstad som större stad i närområdet. Då efterfrågan och populationen i närområdet är stor i båda jämförelseområdena kan man anta att läget är tillräckligt bra för båda. Den stora skillnaden mellan Kristianstads- och Höganäs kommun är Tobins Q. Då Åhus bevisligen har ett mycket högre Tobins Q än genomsnittet i kommunen kan man anta att Åhus har ett liknande Tobins Q som genomsnittlig mark i Höganäs kommun. 11

12 Resultat Efterfrågan på nybyggnationer är väldigt hög i båda jämförelseobjekten och det är läget på området som i det här fallet anses avgöra var bästa nybyggnation kan ge bäst avkastning. Efter att ha analyserat detaljplanen för de områdena i Åhus och Höganäs som lämpar sig för småhusbebyggelse är slutsatsen att bästa platsen för nybyggnation är i Vanneberga-området i Åhus. Detta kustnära område anses ha större potential till bra avkastning än de områden som finns i utkanterna av Höganäs. Kustnära tomter har väldigt höga värden på grund av läget vilket man kan se i kommuner som Simrishamn där kustnära tomter har dragit upp Tobins Q för hela kommunen. Bostadsrätt Slutgallring Sedan första gallringen återstod kommunerna Burlöv och Kävlinge. De aktuella områdena för exploatering var Arlöv och Kävlinge, varpå dessa specifika områden jämfördes i de fall det fanns material för det. I övriga fall jämfördes kommunerna. Läge och infrastruktur Både Kävlinge och Burlöv är pendlingskommuner där infrastrukturen och närhet till större städer bidrar till kommunernas attraktivitet. Nettopendlingen till Burlöv är i och för sig positiv, men drygt 70% av invånarna pendlar ut från kommunen. Kävlinge har en negativ nettopendling och 65 % pendlar till arbete utanför kommunen (Underlagsrapport 2008). Båda orterna ligger gynnsamt till, Arlöv gränsar till Malmö och med bil tar det en kvart till Lund. Utanför Arlöv ligger E6:an samt ett antal större vägar. Man har också en järnvägsstation i Burlöv och tåg passerar genom Arlöv var 10:e minut. Bullernivån är dock hög och man har problem med luftföroreningar. Att köra bil mellan Kävlinge och Lund tar en kvart, och det tar runt en halvtimme från Kävlinge till centrala Malmö. Avståndet till Landskrona och Helsingborg är närmre än från Arlöv. Från Kävlinge tar det 25 respektive 45 minuter med bil. Kävlinge har liksom Burlöv en järnvägsstation, men där passerar inte tåg lika ofta. Från Kävlinge går den större vägen 104/108 mot Lund, annars ligger E6:an 10 minuter bort i Löddeköpinge. 12

13 Man kan konstatera att kommunerna har ganska lika förutsättningar då det gäller närhet till större städer. Arlöv har visserligen anslutning till bättre vägar, samt att närheten till Malmö kan rankas något högre än Kävlinges läge i förhållande till Landskrona och Helsingborg. Arlövs tillgång till bra vägnät behöver inte vara något en köpare vill betala extra för. Kävlinges tillgänglighet bör vara tillräckligt. Då Arlöv dessutom har nackdelar i form av buller och luftföroreningar kan man räkna Kävlinge som något mer attraktivt. (Underlagsrapport 2008). Efterfrågan Tabellen nedan visar åldern på befolkningen i Burlöv respektive Kävlinge. Kommun Totalt antal inv 0-6 år 7-17år år år år år Burlöv Andel av total 0,096 0,139 0,087 0,265 0,256 0,124 0,040 Kävlinge Andel av total 0,106 0,143 0,069 0,286 0,253 0,105 0,039 Tabell 5: Demografi för Burlöv och Kävlinge (SCB 2008). 80+ Av tabellen kan utläsas att det bor en något högre andel unga människor i åldern år i Burlöv och något fler i åldern år i Kävlinge. I övriga åldersgrupper ser fördelningen rätt så lika ut. Befolkningen i åldersgruppen år antas vara en av intressentgrupperna på bostadsrätter. Det är i den åldern man arbetar och bildar familj och ett småhus eller en bostadsrätt blir ett efterfrågat boende. Även i åldersgruppen år är en bostadsrätt ett attraktivt boende eftersom man fortfarande är i arbetsför ålder. I övriga åldersgrupper är man antingen för ung för att köpa bostad eller förväntas föredra hyresrätter då det är billigare. Sett på demografin har Kävlinge idag en något högre andel som kan antas vilja bo i bostadsrätt, men då en exploatering tar tid är det inte säkert att demografin ser likadan ut om några år. Det beror istället på befolkningstillväxten och i vilka åldersgrupper tillväxten sker. I resonemanget nedan baseras tillväxten på dagens demografi och det antas att åldersgrupperna ökar så att förhållandet mellan åldersgrupperna bibehålls. Under dessa förutsättningar har Kävlinge 53,9% eventuella intressenter och Burlöv 52,9%. Det antas också att bostadskarriären på orterna är densamma, det vill säga att man har samma intresse av att bo i en bostadsrätt på båda orterna, så att endast andelen och antalet intressenter avgör 13

14 efterfrågan. Annars hade siffrorna inte kunnat jämföras, då man hade varit tvungen att spekulera i hur många av dessa som kommer att köpa småhus eller bo i hyresrätt. I Burlövs kommun bor det invånare, varav 9900 i Arlöv. Hela kommunen hade en befolkningsökning med 238 personer mellan år 2006 och 2007 (SCB 2008). Det är okänt hur många av dessa som bor i Arlöv. Efterfrågan för kommunen ökar alltså som helhet och behovet av bostäder likaså. Det saknas statisktik för hur befolkningsprognosen ser ut, men genom att anta att befolkningen kommer fortsätta att öka med 238 personer per år ger detta en befolkningsökning med drygt 2100 invånare till år 2017, vilket är en ökning på 13,4 %. Detta ger ett maximalt behov av knappt 1100 lägenheter. I Kävlinge kommun bor det människor, varav 8600 i Kävlinge. Befolkningen i Kävlinge kommun har ökat med 13 % de senaste sju åren och utvecklingen förväntas öka med 15 % till år Efterfrågan på bostäder ökar således hela tiden och det behövs en konstant utbyggnad av bostäder för att täcka dessa behov. Fram till år 2017 antas befolkningen i kommunen ha ökat med 4000 invånare, och med 53,9% ger detta ett maximalt behov av knappt 2200 bostadsrätter. Jämförelsen ovan visar att efterfrågan på bostäder torde vara något högre i Kävlinge än i Burlöv år 2017, och med samma konstanta befolkningstillväxt även åren fram till dess. Eftersom befolkningsprognosen för Kävlinge är skapad av kommunen borde denna vara något bättre säkerhetsställd än prognosen som skapades för Burlöv. Enligt statistik från SCB har dock befolkningstillväxten för Burlöv åren före 2007 varit stabil runt noll, vilket tyder på att vår uppskattning av Burlövs befolkningsökning är satt för högt och antagandet att Kävlinge har än bättre marknad kan antas vara rimligt. Utbud och pris Trots att det enligt beräkningarna ovan finns fler spekulanter på bostadsrätter i Kävlinge, kostar marken i genomsnitt mer i Burlöv. Det saknas underlag för att bedöma medelvärde på hyreshusmark och industrimark i kommunerna, så man får nöja sig med en jämförelse av småhusmark. Utvecklingen av K/T-värdet gick upp med regressionskoefficient 0,05 i Kävlinge kommun år För Burlöv var skillnaderna från fall till fall så olika att 14

15 ingen slutsats kunde dras, och därmed kunde ingen jämförelse göras. För åren 2007 och 2008 var medelvärdet för tomtmark i Burlövs kommun 2400 kronor per kvadratmeter. För Kävlinge kommun var medelvärdet 1700 kronor per kvadratmeter. (Ljungquist 2008) Anledningen till prisskillnaden kan förklaras med Burlövs brist på exploateringsområden. Kommunen är en av Sveriges minsta, och med begränsade utbyggningsmöjligheter stiger värdet på den mark som finns. För tillfället finns det ett antal områden att bygga bostadsrätter på och efterfrågan på dessa områden bör därmed bli extra stort då det finns begränsade möjligheter att bygga ut i framtiden. Därmed finns inget ökat utbud i takt med att mer folk vill flytta till kommunen. Kävlinge har för närvarande också brist på exploateringsområden för bostäder, men en ny detaljplan träder i kraft år 2010 som ger utrymme för fler bostäder. (Underlagsrapport 2008) Kommunen har större yta och kan därmed ändra i detaljplaner och utöka bostadsbeståndet mer. Det som är intressant är dock inte enbart var priserna ligger idag, utan hur utvecklingen av priset kommer att se ut. Medelinkomsten i Burlöv var kronor år 2007 och skattesatsen 30,48 %. I Kävlinge var samma siffror kronor och 28,90% i skatt. (SCB 2008) Generellt sett kan invånarna i Kävlinge antas ha större möjlighet att låna pengar till bostadsköp samt ha en högre andel sparade pengar än i Burlöv. I Kävlinge borde man därför ha en högre benägenhet att betala mer för sitt boende. Detta visar på att utvecklingen för markpriser i Kävlinge har större svängrum än i Burlöv. Man kan tänka sig att priset i Burlöv är på väg att avstanna i och med att det redan är så högt, medan man klarar av ett ökat pris på marken i Kävlinge. Kävlinge borde alltså vara den kommun där invånarna är mer mottagliga för ett ökat pris. Slutsats Med bakgrund av en väl fungerande infrastruktur i båda orterna, en högre procentuell efterfrågan på bostadsrätter samt en större befolkningstillväxt och ett högre löneläge i Kävlinge antas Kävlinge vara mest lönsamt att exploatera och sälja en bostadsrätt i. 15

16 Föreslaget exploateringsområde I östra delen av Kävlinge centrum finns ett 30 Ha stort område som planeras som ny stadsdel, se figur 5. Området ansluter till järnvägsstationen i väster och väg 104/108 i norr. Området består för närvarande av industrimark och en stor del av marken är uppköpt av bygg- och fastighetsutvecklingsföretaget Midoc. (Kävlinge Kommun 2008) Figur 10: Rött område visar den planerade nya stadsdelen Detaljplanen för området träder i kraft år 2010 och är planerat för en blandad typ av bostadsbebyggelse (Underlagsrapport 2008). Då flervåningshus ligger runt området, längs Kvarngatan och på andra sidan järnvägen kan man anta att inget skulle strida mot flervåningshus i det nya området. En önskad exploatering av flervåningshus med 5-8 våningar skulle därför inte vara något problem. Området har bra läge i Kävlinge och närmsta större mataffär ligger 500 meter bort och till grundskola är det knappt en kilometer. Precis söder om området finns apotek, bibliotek, vårdcentral, tandläkare och kommunhus. Det saknas idag uppgifter på vad marken kommer att kosta. Sedan år 2000 har 8 tomtmarker sålts för hyreshus med ett medelvärdepris på 582 kronor per kvadratmeter. (Ljungquist 2008) Antalet försäljningar är för få för att kunna dra någon slutsats om genomsnittspriset är ett representativt medelvärde eller inte. Man kan heller inte se någon trend i om priserna för marken har gått upp eller inte. Enligt tidigare resonemang borde priset dock gå upp. 16

17 Handel Slutgallring De kommuner som blev kvar efter första gallringen för handel var Landskrona och Kristianstad. För att bestämma var det är mest lönsamt att bygga har kommunerna jämförts samt de områden som är tillgängliga för exploatering. Området i Landskrona ligger söder om stadsdelen Säbyholm och i Kristianstad finns det områden norr om Hammerslund. Läge och infrastruktur Kristianstad och Landskrona är belägna i olika delar av Skåne. Kristianstad finns på östkusten och Landskrona på västkusten mellan Helsingborg och Lund. Detta har också påverkan på kommunernas pendling där Landskrona har mer utpendling medan inpendlingen är större i Kristianstad. In- och utpendlingssiffrorna för de två kommunerna är personer för Landskrona och och för Kristianstad. (SCB 2008) Landskrona har ett mer fördelaktigt läge jämfört med Kristianstad. Bland annat på grund av att kommunen ligger i närheten av stora städer som Malmö, Lund och Helsingborg. Koncentrationen av Skånes befolkning på västkusten gör också att trafikströmmarna är större här. En fördel för Kristianstads handel är att det är den största staden i sitt marknadsområde och att det är förhållandevis långt till regionala konkurrenter t ex Malmö, Helsingborg, Karlskrona och Växjö. Enligt kommunen själv är upptagningsområdet för Kristianstads handel nordöstra Skåne samt Småland och västra Blekinge. Ett av kommunens mål är också att göra kommunen till ett nav för närliggande orter, delvis genom att utveckla handelsmöjligheterna. (Underlagsrapport 2008) Båda kommunerna har tillgång till varsin motorväg, Landskrona som ligger vid E6 och genom Kristianstad går E22. Båda kommunerna har goda buss- och tågförbindelser. 17

18 Figur 11: Karta över Landskrona Figur 12: Karta över Kristianstad Efterfrågan Tabellen nedan visar åldersfördelningen i Landskrona och Kristianstad. Kommunerna har befolkningar på i Landskrona och i Kristianstad. Kommun Kristianstad 8% 13% 9% 25% 26% 13% 6% Landskrona 8% 10% 5% 6% 26% 26% 13% 6% Tabell 6: Demografi för Kristianstad och Landskrona. (SCB 2008) 18

19 Det man kan se i tabellerna är att åldersfördelningen i de båda kommunerna är ungefär den samma. Den åldersgrupp som framförallt gynnar handeln är 25-64, eftersom det är under den yrkesverksamma delen av sitt liv man har som störst inkomst. Man ska också tänka på att det är barnfamiljer som troligtvis konsumerar mest mat. Tabellen nedanför visar medelinkomsten i kommunerna. Medelinkomst Kommun Kvinnor Män Totalt Kristianstad Landskrona Tabell 7: Inkomst i Kristianstad och Landskrona. (SCB 2008) I tabellen kan man se att i Kristianstad är medelinkomsten högre än i Landskrona. Denna jämförelse är intressant eftersom man konsumerar mer ju större inkomsten är. En invånare i Kristianstad borde därför enligt statistiken konsumera mer. Med detta resonemang tar man dock inte hänsyn till konkurrensen i närområdet. I Kristianstad utgör stadskärnan det större handelscentrumet på Skånes östkust, det finns också 1600 livsmedelsföretag i närområdet (Underlagsrapport 2008). Detta kan göra att marknaden redan är mättad och att det inte kanske finns så fina utsikter för att starta en ny matbutik. I Landskrona finns det ett gott företagsklimat och kommunen satsar på att locka dit nya företag. Priser Genomsnittspriset för industrimark baserat på gjorda försäljningar under 2007 och 2008 ligger på kr/kvadratmeter i Landskrona och kr/kvadratmeter i Kristianstad. K/T-värdena är mycket varierande i Kristianstad och Landskrona varför pristrender i K/T-värde inte ger mycket information. Det genomsnittliga K/T-värdet i Kristianstad ligger på 1,58 och 1,67 i Landskrona. (Ljungquist 2008) Slutsats I enlighet med de bakgrundsfakta som har redovisats är Landskrona den kommun som är mest lönsam att bygga en mataffär i. Detta på grund av de marknadsförutsättningarna som finns i Landskrona och det stora antalet livsmedelsföretag som redan finns i Kristianstad. Vad gäller 19

20 en byggvaruhandel så är den lämpligaste placeringen i Kristianstad eftersom östkusten utgör något av en egen region som har ett visst avstånd från de skånska storstädernas konkurrens. Föreslaget exploateringsområde Livsmedelsbutik Området som är förslaget är det som ligger vid Säbyholm, det vill säga område 1 på bilden. På område 2 finns redan en av de större mataffärerna i Landskrona. Område 1 har också fördelen att invånare som arbetar i Helsingborg kör in till Landskrona på infarten som går bredvid området. Figur 13: Lämpligt område för livsmedelslokal. Föreslaget exploateringsområde Byggvaruhandel Det planlagda område som lämpar sig bäst för en byggvaruhandel i Kristianstad är Härlöv. Översiktsplanen för detta område är gjord för handel av mer skrymmande varor som kräver distribution av bil, som t ex byggmaterial, till skillnad från planlagd mark inne i stadskärnan. Totalt 80 hektar verksamhetsyta planeras i Härlövs handelsområde. (Kristianstad kommun 2008) Väg 19 Väg 21 E22 E22 Figur 14: Lämpligt område för byggvaruhandel. 20

21 Kommunen har delat in det planlagda området i tre zoner, varav en där bilisternas framkomlighet lyfts fram som det viktiga. Dessutom ställs mindre krav på grönytor och trivselytor samt måttliga krav på utformning. Denna zon, kallad zon 3, är röd- och lilamarkerad i figuren nedan. Området är åtkomligt för bilar och lastbilstransporter via E22, väg 19 och 21. Zon 1, Stadsrummet ska innebära: - Stora krav på utformningen - Lättillgängligt för alla - Mycket grönska och trivselyta - Tydlig kvarterstruktur Zon 2, Blandrummet ska innebära: - Vissa krav på utformning, mest vid exponerade ytor - Lättillgängligt för alla men bilister prioriteras - Viss grönska och trivselyta - Blandad struktur Zon 3, Trafikrummet ska innebära: - Måttliga krav på utformning - Lättillgängligt för bilister - Lite grönska och trivselyta - Tilltalande struktur för bilister Figur15: De tre zonerna i Härlöv. Bra skyltningsmöjligheter finns i och med de större vägarna som går förbi området. Vad det gäller de vinstdrivande faktorerna kan det också nämnas att en marknad för liknande varor finns i Kristianstad, varav Bygnetto och Cheapy lågprisbygg ligger i närheten. Andra företag som också finns i Kristianstad är Woodys Bygghandel och BYGGmax. (Gula sidorna 2008) 21