LOKALISERINGSANALYS TILL BABELS AB VFT045, FASTIGHETSEKONOMI HT08 - PROJEKT 2, DEL 2

Transkript

1 LOKALISERINGSANALYS TILL BABELS AB VFT045, FASTIGHETSEKONOMI HT08 - PROJEKT 2, DEL 2 GRUPP 5 ELIN DJUS PETER JOHANSSON SEMA KADIR ANDREAS KIRKBY JACOB THÖRNBLAD HANDLEDARE INGEMAR BENGTSSON HERMAN CRESPIN ANDERS SILVERBÅGE

2 Sammanfattning Fastighetsutvecklingsföretaget Babels AB har beställt en analys av lämpliga områden i Skåne för deras fem olika projektkoncept. Underlaget består främst av kommunrapporter och Ljungquist ortprisprogram. I första steget skapades en matris för att få en uppfattning om kommunernas utbud av tomtmark för bostads- respektive industriändamål. En gradering av tomterna möjliggjorde en enkel grovgallring av de kommuner som saknade lämpliga områden för aktuell bebyggelse. Slutligen analyserades de lämpliga placeringsorterna utifrån betydelsefulla aspekter för aktuellt projekt. De rekommenderade områdena för placeringar visas nedan: Småhus > 2,5 miljoner kr Småhus < 2,5 miljoner kr Bostadsrättshus, 5-8 våningar Byggvaruhus, ca 4000m 2 Livsmedelslokal Kävlinge kommun Barsebäckshamn Ängelholm kommun Strövelstorp Kävlinge kommun Kävlinge (Scanområdet) Burlöv kommun Arlöv (Stora Bernstorp) Kävlinge kommun Kävlinge (Annehäll) 2

3 Innehållsförteckning Sammanfattning... 2 Inledning... 4 Analys av kommunerna... 5 Analys av projektkoncepten... 5 Småhus > 2,5 miljoner kr... 5 Småhus < 2,5 miljoner kr... 7 Bostadsrättshus, 5-8 våningar... 9 Byggvaruhus, ca 4000m Livsmedelslokal Felkällor Bilaga 1 - kommunmatris

4 Inledning Fastighetsutvecklingsföretaget Babels AB har beställt en placeringsanalys för deras fem olika projektkoncept. Uppdraget går ut på att undersöka bästa möjliga placering bland de elva utvalda skånska kommunerna. Koncepten det rör sig om är: Småhus > 2,5 miljoner kronor Småhus < 2,5 miljoner kronor Bostadsrättshus i 5-8 våningar, 3-4 rum Byggvaruhus, ca 4000m 2 Livsmedelslokal De aktuella kommunerna är: Burlöv Hässleholm Höganäs Höör Kristianstad Kävlinge Landskrona Simrishamn Åstorp Ängelholm För att jämföra kommunerna har en matris skapats med information från kommunrapporterna, se bilaga 1. I matrisen finns basfakta om kommunerna samt gradering från 1-3 av kommunikationsmöjligheter och potentiella placeringar av de olika koncepten. Resonemang om graderingen och hur den har gått till finns under rubriken Analys av kommunerna. 4

5 Analys av kommunerna Den skapade matrisen består av 18 kategorier, varav de första tolv utgörs av fakta hämtad från kommunrapporterna. Resterande kategorier omfattar egna bedömningar av kommunernas förutsättningar för varje projektkoncept samt kommunikationsmöjligheter. Vid de egna bedömningarna har en tregradig skala använts vilken förklaras nedan. Områdesbedömning: 1. Det finns ingen tomtmark eller de som finns passar inte aktuellt projektkoncept. 2. Det finns viss tomtmark men det som finns är inte optimalt för aktuellt projektkoncept. 3. Placering och storlek på tomterna passar det aktuella projektkonceptet utmärkt. Kommunikationsbedömning: 1. Det finns varken motorväg eller järnväg, alt. tågtrafik med få avgångar. 2. Det finns antingen motorväg eller järnväg. 3. Det finns både motorväg och järnväg. För bostäder gäller det även att ta stor hänsyn till värdet på Tobins Q. Tobins Q beräknas genom att dividera marknadsvärdet med produktionskostnaden. Analys av projektkoncepten Småhus > 2,5 miljoner kr En avgörande faktor vid planering av ett mer exklusivt boende är havsnära tomter. Man bör även ta hänsyn till medelinkomsten i kommunen, för att förvissa sig om att en marknad som kan bekosta dyrare småhus existerar. De nedan nämnda kommunerna uppfyller dessa kriterier och har även ett Tobin Q värde på minst 1, alltså bör nybyggnation löna sig. Av totalt elva kommuner är det fyra som har de bästa förutsättningarna: Höganäs Kristianstad Kävlinge Ängelholm Höganäs kommun har i jämförelse med Kristianstad, Kävlinge och Ängelholm kommun bristfälliga kommunikationsmöjligheter, den har varken tågförbindelse eller motorväg. Kristianstad och Ängelholm har även mindre flygplatser vilket till viss mån möjliggör långväga pendling. Höganäs har endast välutvecklad busskommunikation längs länsväg 111 mot Helsingborg. Till de kringliggande orterna är vägarna i sämre skick och busskommunikationerna undermåliga. Kommunens placering, de bristande 5

6 kommunikationsmöjligheterna samt avsaknaden av strandtomter gör denna mindre attraktiv. Därav utesluts Höganäs som möjlig placeringsort för dyra småhus. De tre återstående kommunerna: Kristianstad, Kävlinge och Ängelholm har god befolkningstillväxt och har även efterfrågan på småhus. Kävlinge kommun har den lägsta skatten, 28,9 %, vilket även är den näst lägsta i Sverige. I Ängelholm kommun är skatten något högre medans Kristianstad har den högsta kommunalskatten av de elva undersökta kommunerna, vilket kan verka avskräckande för höginkomsttagare. Om sedan Kristianstad kommuns låga Tobins Q beaktas blir det tveksamt om byggnation av småhus för över 2,5 miljoner är lönsam. I Ängelholm kommun finns för närvarande inga lämpliga områden för byggnation av dyra småhus. Det som finns i dagsläget är mer lämpade för billigare bostäder eftersom den lediga marken är långt ifrån havet men nära motorvägen. Sammanfattningsvis är Kävlinge den mest lämpade kommunen för mer exklusiva småhus på grund av sitt goda läge, bra kommunikationer samt den låga kommunalskatten. Av alla möjliga placeringar i kommunen är Barsebäckshamn mest passande. Samhällets havsnära läge, bra vägar och närhet till den världsberömda golfbanan gör det lämpligt för ett exklusivt boende. Området där bebyggelse planeras kommer dessutom att med bra planering ge de flesta boende havsutsikt. Figur 1: Placeringsort för småhus > 2,5 miljoner, Kävlinge kommun Barsebäckshamn. (hitta.se) 6

7 Småhus < 2,5 miljoner kr En grundförutsättning för att bygga ett billigare småhus är, förutom metoden huset byggs på, ett rimligt tomtpris. Dessutom är det önskvärt att byggnationen inbringar vinst till byggentreprenören, vilket innebär att Tobins Q bör överstiga 1. Ur bilaga 1 kan då utläsas att följande kommuner är relevanta för byggnation: Burlöv Höganäs Kristianstad Kävlinge Landskrona Simrishamn Ängelholm Som tidigare nämnts har tomtmarkens pris stor inverkan på den slutliga kostnaden och därmed till vilket pris det färdiga huset kan säljas för. Exempelvis kostar ett normalhus ungefär lika mycket i Ängelholm som i Burlöv kommun. Byggkostnaden är ungefär densamma oavsett läge, markpriset är dock i genomsnitt dyrare i Burlöv. Ett tomtpris på kr eller mer bedöms vara för dyrt för att det ska bli lönsamt vid byggnation av småhus under 2,5 miljoner kr. (Med antagandet att ett normalhus kostar runt två miljoner att bygga.) Då tre av de sju undersökta kommunernas rapporter saknar information om tomtmarkspriset görs en analys av dessa priser i Ljungquists ortprisprogram. Av denna analys kan slutsatser dras om det finns mark för under kr. Burlöv Höganäs Kristianstad Kävlinge Landskrona Simrishamn Ängelholm Sålda tomter Antal under kr Andel under kr 0 25,0 % 60,6 % 2,1 % 28 % 42,8 % 62,5 % Tabell 1: Tomtmarksanalys (Ljungquist) Av rapporterna framkom att Burlöv, Kävlinge och Landskrona kommun har för dyr mark och att Simrishamn kommun har rimliga priser för konceptet, vilket också framgår av tabell 1. Med hjälp av ovanstående analys dras slutsatsen att även Höganäs kommun är uteslutet, medans Kristianstad och Ängelholm kommun har tomtmarkspriser under kr. Enligt rapporten saknar Ängelholm ledig småhusmark men på kommunens hemsida hittas enkelt mark till salu både privat och offentligt. Sammanfattningsvis återstår följande kommuner: Kristianstad Simrishamn Ängelholm 7

8 Dessa tre kommuner har ett stort utbud av tomtmark med priser långt under den utsatta gränsen på kr och ett Tobins Q värde på minst 1. Kommunikationsmässigt har Ängelholm en stor fördel jämfört med de övriga kommunerna, då E6:an passerar genom kommunen och E4:an utgör kommungräns österut. I Simrishamn kommun saknas motorväg helt medans Kristianstad kommun visserligen har motorväg, men bara en kort sträcka genom huvudorten. Kommunerna har tågförbindelse av varierande kvalitet. Simrishamn har betydligt färre avgångar än Kristianstad och Ängelholm eftersom denna ort är betydligt mindre och fungerar som ändstation. Dessutom har Ängelholm och Kristianstad tillgång till mindre flygplatser med inrikestrafik och viss charterverksamhet. Samtliga tre kommuner har efterfrågan på småhus och en befolkningstillväxt. I tabell 2 har relevant information sammanställts för att ge en bättre överblick. Kristianstad Simrishamn Ängelholm Skatt 31,25 % 30,90 % 29,43 % Arbetslöshet 3,1 % 4,0 % 2,9 % Befolkningsökning 600 (0,78 % per år) 50 (0,26 % per år) 300 (0,76 % per år) Inkomst Tabell 2: Sammanfattad information om aktuella kommuner. Av tabellen framgår att Ängelholm kommun har högst medelinkomst, lägst skatt och en procentuell befolkningsökning på samma nivå som Kristianstad. Dessutom finns på landsbygden i Ängelholm kommun ett stort utbud av passande tomtmark. Likaledes är närheten till Helsingborg och de goda transportmöjligheterna med både tåg, bil och flyg ett stort plus. Detta sammanvägt med Tobins Q på 1,17 gör Ängelholm till den bästa kommunen att placera ett småhus för under 2,5 miljoner kr. I Ängelholm kommun finns tomtmark till salu både genom privata och offentliga försäljningar. Kommunen tillhandahåller större sammanhängande områden vilket gör tomterna mer attraktiva för byggentreprenören. I Ängelholm finns flera valmöjligheter, bland annat ett område cirka 12 km norr om staden Ängelholm i byn Söndrebalj med ett tomtpris på kr. Ett annat intressantare område ligger i byn Strövelstorp vid kommunens sydligaste gräns. Byn ligger intill en motorvägspåfart vilket ger en körtid på 25 minuter till centrala Helsingborg. Detta gör platsen attraktiv för pendlare som vill bo billigt men fortfarande nära arbetsplatsen. Tomterna är mellan kvm och kostar kr inklusive anslutning till VA och gas. 8

9 Figur 2: Placeringort för småhus < 2,5 miljoner, Ängelholm kommun Strövelstorp. (hitta.se och engelholm.se) Bostadsrättshus, 5-8 våningar Urvalet av lämpliga tomter för bostadsrättshus i fem till åtta våningar är mer begränsat än de övriga projektkoncepten. I kommuner med lågt Tobins Q (ett eller mindre) kommer lägenheter med största sannolikhet att vara svårsålda. Ängelholm och Höganäs kommun kan räknas bort eftersom ordinära bostadsrätter inte efterfrågas. Simrishamn kommun ratas då det råder tveksam efterfrågan och kommunens idé om billigt och havsnära boende saknar verklighetsförankring. Då återstår följande placeringsmöjligheter, se figur 3: Burlöv kommun: Kävlinge kommun: Landskrona kommun: Nordöstra Arlöv Centrala Kävlinge på Scanområdet Norra Landskrona vid Säbyholm 9

10 Figur 3: Möjliga placeringsområden för bostadsrätter. (hitta.se) Kommunikationsmässigt har områdena i orterna Kävlinge och Arlöv en stor fördel framför Landskronas. Även om alla tre tätorterna har tågförbindelse ligger Landskronas område flera kilometer från stationen, vilket avsevärt försvårar resor med kollektivtrafiken. Denna faktor gör att Landskrona kommun bör uteslutas som möjlig placeringsort för bostadsrättsprojektet. Både Kävlinge och Arlöv har bra kommunikation, dock har Arlöv något bättre då både E6:an och E22:an passerar området. Dessutom är det cykelavstånd till centrala Malmö och gångavstånd till ett stort handelscentra. Om Burlöv blir nytt pendlingscentra i samband med färdigställandet av Citytunneln i Malmö förbättras kommunikationen ytterligare. Dock uppstår stora problem med buller och luftföroreningar med närheten till handelscentret, motorvägarna och tågtrafiken. Smärre bullerproblem finns även i Kävlinge för byggnader närmst järnvägen men denna räls är inte lika tungt trafikerad, särskilt inte nattetid. Tomtmarkspriset i Burlöv kommun är cirka tre gånger högre än i Kävlinge vilket kräver högre hus om inte byggkostnaden per lägenhet skall bli för stor. Detta förstärker i sin tur befintliga problem då bullerplank föga hjälper på högre höjder. Därtill har Kävlinge kommun 1,58 procentenheter lägre kommunalskatt än Burlöv vilket medför större köpkraft och därmed bättre kostnadsmarginaler hos potentiella köpare. Sammanfattningsvis är nordöstra Arlöv ett bra alternativ för bebyggelse av bostadsrätter. Köpkretsen begränsas dock främst till yngre vuxna utan barn som värderar kommunikation och närhet till Malmö högre än lugna områden med frisk luft. Dessutom bör stora delar av de oexploaterade områdena förbli gröna buffertzoner så luften kring de befintliga bostäderna inte blir ännu sämre. Detta innebär att det inte blir lika mycket mark kvar att bygga på. Scanområdet i Kävlinge däremot har likvärdig kollektivtrafik men dras inte med buller- och avgasproblematiken Arlöv gör. Området tilltalar en mycket bredare krets, i princip alla utom unga vuxna, men i synnerhet äldre villaägare. Eftersom detta passar kommunens befolkningsplanering så skapas sannolikt inga problem med service och dylikt. Dessa faktorer sammanvägt gör att Scanområdet i Kävlinge är den lämpligaste placeringsorten för bostadsrättshus i fem till åtta våningar. 10

11 Byggvaruhus, ca 4000m 2 Svårigheten med placering av detta projektkoncept i Skåne beror till stor del på det enorma utbudet av byggvaruhus. På de flesta av de större orterna i kommunerna finns det minst en bygghandel, oftast många fler. Detta gör det svårare att hitta en bra placeringsort och andra kriterier måste tas hänsyn till. Några av de viktigaste parametrarna att beakta är tillgång till kommunikation, läge samt köpkraft hos omgivningen. Höganäs och Klippan kommun kan förkastas direkt då kommunerna antingen inte tillåter fler byggvaruhus eller fastigheter över 3000 kvm. Liksom med bostadsrättshus råder det tveksam efterfrågan på byggvaruhus i Simrishamn, befolkningsmängden i upptagningsområdet anses vara för litet. I kommunen Höör finns det ett större byggvaruhus och kundunderlaget beräknas vara för litet för att kunna driva ytterligare ett varuhus. Marknaden för byggvaruhus i Hässleholm, Kristianstad och Ängelholm kommun bedöms vara mättad efter en kontroll av vilka byggvaruhus som finns i områdena. I Landskrona kommun finns ett stort utbud av lediga fastigheter att anlägga ett byggvaruhus på. Dock anses den stora andelen hyresrätter i kombination med närheten till Helsingborg och köpcentret Center Syd hämma kundutbudet samt köpbenägenheten hos kommuninvånarna. Efter ovanstående gallringar återstår det endast tre möjliga kommuner: Burlöv kommun: Kävlinge kommun: Åstorp kommun: Stora Bernstorp. Södra Furulund. Löddeköpinge vid Center Syd. Södra Hofterup. Hyllinge Shopping Park Eftersom kunder till bygghandel ej kommer med tåg, beaktas inte tillgång till tågförbindelse i det här projektkonceptet. Burlöv, Kävlinge och Åstorp kommun är relativt lika med avseende på kommunalskatt och total inkomst. Det som fäller avgörandet är läget och upptagningskretsen av kunder. Hyllinge i Åstorp kommun bedöms vara ett bra läge att uppföra ett byggvaruhus på, men inte i nivå med områdena i Kävlinge och Burlöv kommun. Samhället Furulund ligger inte så långt ifrån köpcentret Center Syd med en mängd redan etablerade byggvaruhus. Grannkommunen Lund saknar dock en flotta av byggvaruhus, vilket skulle kunna locka potentiella köpare till Furulund istället för Center Syd, läget är dock inte optimalt. Figur 4: Möjlig placeringsort för byggvaruhus, Kävlinge kommun Furulund. (hitta.se) Det finns ytterligare ett område i Kävlinge kommun, nämligen i byn Hofterup. Byn kommer få en uppryckning om den planerade trafikplatsen anläggs. Området kommer då hamna norr om Löddeköpinge, vilket skulle innebära ett relativt bra läge för trafik norrifrån men inte tillräckligt för att bli 11

12 konkurrenskraftigt med de redan etablerade byggvaruhusen. Burlöv ligger precis utanför Malmö och har därför självklart hård konkurrens från densamme. Trots att Burlöv bedöms ha hårdare konkurrens från Malmö än Furulund har från Center Syd, anses det mycket större upptagningsområdet samt läget precis vid Malmös infart väga upp det. Genom ovanstående resonemang anses stora Bernstorp i Burlöv vara den bästa placeringen för ett byggvaruhus. Figur 5: Placeringsort för byggvaruhus, Burlöv kommun stora Bernstorp. (hitta.se) Livsmedelslokal När det gället placeringsort för handelslokal för livsmedel finns det totalt sex kommuner med ledig mark avsedd för handel. Övriga kommuner har inget planlagt område för den här typen av verksamhet. Tre av dessa kommuner har bättre tomt när det gäller läge och storlek för handelslokal än övriga, dessa tre är Kristianstad, Kävlinge och Hässleholm. Samtliga lediga marktomter i dessa kommuner är centralt belägna i de aktuella orterna. Hässleholms kommun: Kristianstad kommun: Kävlinge kommun: Hässleholm på T4 och Lärede industriområde. Kristianstad på norra Hammerslund och Harlöv. Kävlinge på Tungan Väster, Tungan Norra och Annehäll. Furulund på Sydsten och Häradsvägen Löddeköpinge vid Center Syd Hofterup på Lundåkravägen I samtliga kommuner är tågförbindelserna mycket goda, särskilt i Hässleholm då orten fungerar som knutpunkt för flera spår. Vid val av placeringsort för en livsmedelsbutik kan det vara av betydelse huruvida orten är lättillgänglig via en motorväg. En stor nackdel Hässleholms industriområden har jämfört med övriga är att det inte finns någon motorväg i närheten. Motorvägarna E4 i nordväst och E22 i sydöst kan dock nås genom att välja någon av de riksvägar som går genom Hässleholm. De industritomter i Kävlinge kommun som ligger i Löddeköpinge och Hofterup är placerade precis vid E6. I Hofterup planerar kommunen att bygga en ny trafikplats, vilket kommer leda till att tomterna i detta område blir attraktiva för nybyggnation av olika verksamheter. Än så länge utreder kommunen om en 12

13 trafikplats är möjlig, någon byggnation har ännu inte påbörjats. Handelsområdet Center Syd kommer bli mer lättillgängligt för invånarna i Kävlinge med omnejd när den nya vägen byggs mellan Löddeköpinge och Kävlinge. Det finns även några mindre områden avsedda för handelsverksamhet inom orterna Kävlinge och Furulund. Inget av dessa områden ligger i direkt anslutning till vare sig motorväg eller tågstation men däremot nära de nya bostadsområdena kommunen planerar att bygga. Kristianstads industritomter är placerade precis intill E22an. För att avgöra vilken placeringsort som lämpar sig bäst för en handelslokal för livsmedel måste även den befintliga marknaden på orten vägas in. Livsmedelsaffärer finns det gott om både i Hässleholm, Kristianstad och Kävlinge kommun. Befolkningsökning sker av olika storlekar och nya bostadsområden planeras i varje kommun. Den minsta befolkningsökningen och det minsta antalet nya bostadsområden sker i Hässleholm kommun. Att Hässleholm kommun skulle få ännu en livsmedelsaffär kan därmed inte motiveras. När det gäller Kristianstad och Kävlinge så har båda kommunerna flera alternativ till handelslokaltomt. Kristianstad kommun är den större av de båda och planerar att bli ett handelscentrum för orterna i östra Skåne. Livsmedelsbutikerna är många men befolkningsmängden ökar och turismen är stor på sommaren. Kävlinge kommun har flera potentiella områden för livsmedelslokal. Hofterup hade varit ett lämpligt område att placera en livsmedelsbutik, men då trafikplatsen inte påbörjats än känns det ganska avlägset innan en ny handelslokal blir aktuell att bygga. I Löddeköpinge norr om Center Syd finns ett stort område avsett för handel, ett område som planeras bli ännu större. Det finns ett flertal matvarubutiker här men i och med att handelsområdet planeras att växa så är det inte omöjligt att etablera ännu en matvarubutik. I orten Kävlinge planeras flera stora bostadsområden vilket tyder på att samhället kommer växa i framtiden. Placeras en livsmedelsbutik i närheten av dessa områden finns kundunderlaget för att verksamheten ska gå runt. Figur 6: Placeringsort för livsmedelslokal, Kävlinge kommun Annehäll. (hitta.se) Med hänsyn till all fakta som är nämnt ovan så är troligtvis behovet av en livsmedelsbutik störst i Kävlinge. Området Annehäll i norra Kävlinge ligger nära till planerad bostadsbebyggelse och även flera utredningsområden för bostäder och service. Det finns redan tre stycken matvarubutiker i Kävlinge och i Furulund, men med tanke på den förväntade befolkningsökningen kommer efterfrågan efter livsmedelsbutiker att öka. 13

14 Felkällor Eftersom kommunanalysrapporterna är källan till all grundfakta kommer fel i dessa även leda till faktafel i denna analys. Fakta har endast hämtats från andra källor när uppgifter i rapporterna varit bristfällig och då främst från Ljungqvist ortprisprogram eller aktuell kommuns hemsida. Vid tvetydlig information har rapporterna vägts tyngst. Lokaliseringsförslagen kunde sett annorlunda ut om annan grundinformation varit tillgänglig, således avsäger sig grupp fem allt ansvar för möjliga olägenheter detta orsakar. 14

15 Bilaga 1 - kommunmatris 15