Bygger vi dyra bostäder?

2005 Februari Bygger vi dyra bostäder? Do we build expensive residential building? Författare: Yoey Li Hilal Tümtürk Uppdragsgivare: Bygganalys AB, Liljeholmen Handledare: Åke Karlsson, Byggekonom Bygganalys AB Håkan From, Projektledare Byggteknik KTH-Syd Godkännandedatum: 2005-01-31 Examensarbete 10p inom Byggnadsteknik med inriktning mot projektering KTH-Syd, Campus Haninge 1 (33)

Summary This thesis goal has been to analyze the band between residential area (BOA) and gross area (BTA). Main question is how to solve the profit to each project for constructional purpose and if it can be done better. The study is analyzed and comparison of a few projects in Stockholm and one from a Västerås. The results show that is relative equal between rental cost SEK per square meter and BOA/BTA for the most of the projects. This probably shows that profit is maximized. But the differences are more showed between new projects in Stockholm. That could have different reasons, mostly from the different regime of the project in the building process like planning. It also has factors like cost in land or in designing the residential buildings. On the other hand could the contribute factor be because of the smaller construction area. That means that less area that is built leads to higher cost for the contractor. These two factors could partly explain these differ. 2 (33)

Sammanfattning Undersökningens mål har varit att analysera sambandet mellan BOA och BTA. Huvudfrågan är hur lönsamheten har varit i projektet för byggandet och om det kan göras bättre för parterna i ett byggprojekt. Studien omfattar ett antal bostadsprojekt i Stockholmsområdet och ett bostadsprojekt i Västerås. Resultatet tyder på att det är relativt lika kostnader mellan hyra BOA kr/m 2 och BOA/BTA för de flesta projekten. Vilket tyder på att lönsamheten är maximerad. Däremot skiljer det sig markant när det gäller nybyggnation i Stockholm. Detta kan ha olika orsaker men det mest troliga är att det är de olika entreprenadformerna där faktorer som markostnader, utformning och planering har inneburit en högre hyra BOA kr/m 2. En annan bidragande faktor kan vara den låga bruttoarean. Ju lägre byggnadsarea, ju högre blir kostnaderna för entreprenören att utföra byggnationen, dvs bruttoarean. Dessa två faktorer i samverkan kan delvis förklara avvikelserna. 3 (33)

Förord Detta examensarbete har utförts på KTH-Syd och eget arbete utanför skolan/företaget i samarbete med Bygganalys AB, AB Familjebostäder, SABO, Svenska Bostäder AB och Mimer Bygg AB. Tack till: - Bygganalys AB: VD Anders Kivijärvi för detta examensarbete och byggekonomen Åke Karlsson för handledning i kostnadskalkylering och nyckeltal. - AB Familjebostäder: s Tekniska Direktör Ingvar Andersson för att ha hjälp oss att få djupare kunskap i Familjebostäder samt olika forskningsprojekt bl a experimentbyggande vid B01 i Malmö. Tack till alla på AB Familjebostäder som hjälp oss med projektmaterial och datainsamling om projekten samt litteratur. - SABO: s Gösta Gustavsson som föreslagit byggprojekt på Mimer Bygg AB, där Per Widerstedt tagit fram projektmaterial tillsammans med Björn Söderholm från PEAB AB. - Svenska Bostäder AB: s Ulf Ingmansson som tagit fram projektmaterial. Stockholm 2004-10-05 Yoey Li & Hilal Tümtürk 4 (33)

Innehåll Summary...1 Sammanfattning...3 Förord...4 Innehåll...5 1. Inledning...7 1.1. (Bakgrund) Företaget...7 1.2. Mål...7 1.3. Avgränsning...7 1.4. Metoder...8 2. Nulägesbeskrivning...9 3. Teoretisk referensram...9 Ordlista/Termer:...9 4. Faktainsamling...10 AB Familjebostäder...10 FAMBO 1...10 FAMBO 2...11 FAMBO 3...12 Svenska Bostäder AB...14 SVEBO 1...14 SVEBO 2...15 SABO...16 Mimer Bygg AB...16 SABO 1...17 Entreprenadformer...20 Delad Entreprenad...20 Utförandeentreprenad (Generalentreprenad)...20 Totalentreprenad...21 Bostadspolitik 1990-2004...22 Lite fakta om bostadspolitiken mellan åren 1990-2004....22 Subventionsränta, räntebidrag, kreditgaranti...23 Bostadsmarknaden förändring under 1990-talet och 2000-talet?...24 5. Genomförandet...25 6. Analys...25 7. Slutsatser...28 Källförteckning...29 Personintervjuer:...29 Litteratur:...29 Internet:...29 5 (33)

Bilagor:...29 Bilaga 1...30 Bilaga 2...32 6 (33)

1. Inledning 1.1. (Bakgrund) Företaget Bygganalys AB är ett konsultföretag inom anläggnings-, bygg och fastighetsekonomi samt projektstyrning. De bildades 1952 och nuvarande VD är Anders Kivijärvi. Deras kontor finns beläget vid Liljeholmen och de har 50 anställda, varav hälften arbetar inom byggekonomisk rådgivning och andra hälften inom byggprojektledning. Deras kunder är framförallt byggherrar och entreprenörer. Bygganalys AB: s VD Anders Kivijärvi föreslog ett examensarbete som ska beskriva sambandet mellan BOA (intäktsyta) och BTA (kostnadsyta) samt visa variationen mellan olika bostadsprojekt i boende- och byggkostnader. Denna analys kan vara en stor hjälp för Bygganalys AB och andra byggföretag, entreprenörer och konsulter till att projektera fram billigare och bra bostads- och bygglösningar i framtiden. Nyckeln till detta är bostadens utformning och en god kommunikation mellan företagen och samarbete samt planering där alla har samma målsättningar i projekteringsskedet för en bättre produktion. Denna befintliga kunskap vill vi beskriva i detta examensarbete samt att ni som läsare utifrån detta ska hitta bra lösningar till pågående eller framtida bostadsprojekt. 1.2. Mål Målet är att analysera sambandet mellan BOA (intäktsyta) och BTA (kostnadsyta) och visa hur variationen av olika nyckeltal i fler bostadsprojekt kan skapa större klarhet i varför det blir så höga boende- och byggkostnader. Frågor som ställs: - Hur har lönsamheten i projektet varit för byggandet? Kan det göras bättre för parterna som är aktiva i byggprojektet? - Är det någon skillnad i standard och kvalitet för boende? Nyckeltal som beskrivs i denna rapport kan vara bostadens utformning, byggkostnader och mätningar mellan BOA och BTA. 1.3. Avgränsning Analysen grundas på bostadsprojekt i Stockholmsområdet och i Västerås. Bostadsprojekten har bestämts att beröra punkthus med ca 30 lägenheter och omfatta ca 50 miljoner kronor. För kostnader beaktas endast slutkostnader för projekteringen och om data endast finns för produktionen. Den omfattar Bygganalys AB: s fortsatta arbete för framtida bostadsprojekt samt att rapporten kommer att handleda andra företag i framtiden. 7 (33)

1.4. Metoder I analysen görs mätningar och kostnadsjämförelser mellan olika projekt under perioden 1990-2004 i Stockholmsområdet och mellan Stockholm och annan ort i Sverige. Mätningar av areor grundas på mätregler enligt Svensk Standard SS021053. Under kostnader ställs en kalkyl upp för att lättare se sambanden mellan BOA och BTA mellan olika nyckeltal. Detta ska resultera i ett diagram och tabeller. Projektmaterial tillhandahålls från AB Familjebostäder samt från andra byggföretag under examensarbetets tid. Hjälpmedel och kunskap erhålls från Bygganalys AB. 8 (33)

2. Nulägesbeskrivning Bygganalys AB är ett konsultföretag inom anläggnings-, bygg och fastighetsekonomi samt projektstyrning. Det bildades 1952 och nuvarande VD är Anders Kivijärvi. Kontoret finns beläget vid Liljeholmen och man har 50 anställda, varav hälften arbetar inom byggekonomisk rådgivning och andra hälften inom byggprojektledning. Deras kunder är framförallt byggherrar och entreprenörer. 3. Teoretisk referensram I detta examensarbete tas en del byggtekniska och byggekonomiska termer upp som mätförutsättningar och nyckeltal. Som blivande högskoleingenjörer i Byggnadsteknik hade vi ingen stor kunskap inom byggekonomi. För byggprojektering har vi kunskaper från olika projektarbetsgångar. Ordlista/Termer: Nedanstående termer har vi fått hjälp med från Bygganalys AB: Bruttoarea (BTA): Area av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning. Boarea (BOA): Bruksarea för utrymmen helt eller delvis ovan mark inrättade för boende. Lokalarea (LOA): Bruksarea för utrymmen inrättade för annat ändamål än boende, sidofunktioner till boende, byggnadens drift eller allmän kommunikation. Biarea (BIA): Bruksarea för utrymmen inrättade för sidofunktioner till boende samt för utrymmen helt eller delvis under mark inrättade för boende. Övrig area (ÖVA): Bruksarea för utrymmen avsedda för byggnadens drift och allmän kommunikation i andra byggnader än småhus. Svensk Standard 021053 Mätregler för areor- och volymberäkning 9 (33)

4. Faktainsamling Projektmaterial har under examensarbetet tillhandahållits av olika allmännyttiga bostadsföretag. Här nedan beskrivs de olika företagens målsättningar och vilka projekt de tillhandahållit detta examensarbete. AB Familjebostäder FB bildades 1936 och har 342 anställda (maj 2004) och är Sveriges tredje största bostadsföretag. Den ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB som ägs av Stockholms Stad. Uppgiften är att äga, förvalta och hyra ut bostäder och lokaler i Stockholm. Dessutom har de sedan 1999 varit en koncern för dotterbolaget FB Servicehus AB. FB: s långsiktiga verksamhetsinriktning och affärsidé Det goda beståndet är att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. De erbjuder bostäder till barnrika familjer, men de flesta familjetyperna består av pensionärer, ungdomar och småbarnsfamiljer. Idag bor ca 42 500 stockholmare i FB. Beståndet är på 509 fastigheter varav 25 512 bostäder och 2418 lokaler. 59 % av bostäderna finns i söderort där studiens bostadsprojekt kommer ifrån. I denna studie har byggnationerna av FAMBO 1 i Mariehäll, FAMBO 2 i Farsta och FAMBO 3 i Högdalen undersökts. FAMBO 1 Kvarteret är beläget i Mariehäll och nybyggdes som totalentreprenad 1993. I början var det bygglov på 14 lägenheter, men när den föreslagna entreprenören kommit med ett alternativ på 16 lägenheter fordrades ett nytt bygglov. Nu består FAMBO 1 av 16 lägenheter varav 13st 2rok och 3st 3rok på 63m 2 respektive 75m 2. 10 (33)

Bild 1: FAMBO 1 FAMBO 2 Kvarteret är beläget i Farsta och byggdes genom totalentreprenad september 1995 och färdigställdes mars 1996. Tidigare var fastigheten avsedd för industriändamål, men det gamla bageriet bestående av två byggnader revs på grund av hälsovårdsproblem. En nybyggnad på 2st punkthus vardera 5 våningar och med delvis inredda vindar samt källare uppfördes. Fördelningen av lägenheterna är 12st 1rok på 50-52m 2, 2st 2ro kokvrå på 55m 2, 22st 2rok på 64-68m 2, 11st 3rok på 82-87m 2 och 10st 4rok på 105m 2 där vissa lägenheter inräknas en förråds yta på 5m 2 inom lägenheten på lägenhetsstorleken. 11 (33)

Bild 2: FAMBO 2 FAMBO 3 Kvarteret är beläget i Högdalen, ett av FB nyproducerade punkthus på 8 våningar med 2 sutterängvåningar på en gammal panncentrals tomt med 31 lägenheter. Påbörjades våren 2003 där de första hyresgästerna beräknas flytta in sommaren 2004. Typiskt för nyproduktion som FAMBO 3 är att de ska vara prisvärda och ha yteffektiva planlösningar. Målgruppen är stockholmare som redan står i bostadskön, hushåll som behöver en större bostad, ungdomar som flyttar hemifrån eller de som flyttar in till staden med medelhöga inkomster eller lägre. FAMBO 3 består av 4st 1½rok, 13st 2rok och 11st 3rok på 38 m 2, 61,5 m 2 respektive 79 m 2 och 2 etagelägenheter på 5rok på 112 m 2 med tillhörande altan. Alla lägenheter har balkonger varav fem mindre lägenheter har fransk balkong. 12 (33)

Bild 3: FAMBO 3 13 (33)

Svenska Bostäder AB AB Svenska Bostäder grundades 1944 och är moderbolag i koncernen Svenska Bostäder. Företaget ägs av Stockholms stad. De äger och förvaltar bostäder och lokaler i Stockholm. SB är ett av Sveriges största fastighetsföretag, med ca 46 000 lägenheter i både Stockholms förorter och innerstad. På företaget arbetar närmare 700 personer. Omsättningen uppgick år 2003 till cirka 3,3 miljarder kronor. SVEBO 1 Kvarteret är beläget i Vällingby och nybyggdes som generalentreprenad 1991. Det var Skanska som fick jobbet att bygga kvarteret. SVEBO 1 består av 79 lägenheter varav 5 st är 1 rum på 213 Km 2, 19 st är 2 rum på 1403 Km 2, 36 st är 3 rum på 3593 Km 2, 6 st är 4 rum på 755 Km 2 och 13 st är 5 rum på 1761 Km 2. Bild 4: SVEBO 1 14 (33)

SVEBO 2 Kvarteret är beläget i Grimsta och nybyggdes som totalentreprenad 2001. Det var PEAB som fick entreprenaden att bygga kvarteret. SVEBO 2 består av 50 lägenheter varav 12 st är 2 rum på 792 Km 2, 13 st är 3 rum på 988 Km 2, och 25 st är 4 rum på 2545 Km 2. Bild 5: SVEBO 2 15 (33)

SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) SABO har funnits som intresseorganisation i drygt 50 år och har under denna tid utvecklats till att vara den ledande intresseorganisationen inom bostadsbranschen. Detta värv ska förvaltas och utvecklas vidare. SABO ska vara en intresseorganisation som med effektivitet och hög kompetens bistår de allmännyttiga bostadsföretagen att möta de krav som de ställs inför på en bostadsmarknad i ständig förändring. Detta uppnås genom att SABO bidrar till att skapa långsiktig nytta för sina medlemmar. All verksamhet på SABO styrs av tydliga mål till nytta för medlemsföretagen. SABO ska arbeta för att - tydligt visa att de allmännyttiga bostadsbolagen gör nytta i samhället - skapa gynnsamma förutsättningar för de allmännyttiga bostadsbolagens verksamhet - öka de allmännyttiga bostadsbolagens konkurrenskraft på bostadsmarknaden SABO verkar dessutom inom tre högprioriterade fokusområden, vilka har fastställts av SABO s styrelse. För verksamhetsåret 2003 är fokus områdena: - Bygg- och underhållsproblematiken - Vikande marknader - Integration och segregation Dessa fokusområden påverkar fördelningen av både ekonomiska resurser och personresurser. Fokus områdena är dynamiska; de förändras i enlighet med utvecklingen dels på bostadsmarknaden, dels i samhället i stort. Inriktningen är bland annat att sträva efter att de grundläggande förutsättningarna för de allmännyttiga bostadsföretagen är så gynnsamma som möjligt med konkurrens på lika villkor samt att få till stånd nödvändiga moderniseringar i regelverken. Mimer Bygg AB Detta företag har sin verksamhet i Västerås och består av 106 anställda och ägs av Västerås Stad. Enligt affärsmässiga grunder äger, bygger och förvaltar verksamheten attraktiva och prisvärda bostäder, bostadsområden och stadsdelscentra. Västerås växer i samband med att Mälardalens Högskola samt näringsliv och handel utvecklas. Här finns behov av billigare boende alternativ. Det förverkligas genom förtätningsbebyggelse i befintliga bostadsområden där infrastrukturen redan är uppbyggd. Mimers mål är att ge deras hyresgäster en trivsam och trygg boendemiljö. För trivseln finns kvartersvärdar, som portvakter, som ska ge hyresgästen service vid behov av ex reparation, elektriska installationer och dylikt. För att trygga hyresgästerna har Mimer installerat portar med kodlås och anordna grannverksamhet. Som ytterligare åtgärder för miljön har man motverkat klotter genom sanering och skärpt energianvändningen. Bredband byggs ut av Mälarenergi Stadsnät och de flesta av Mimers lägenheter har tillgång till bredband. 16 (33)

Lägenhetsbeståndet (2003-12-31) består av 13 922 lägenheter varav 725 lägenheter finns belägna i Fredriksberg/Råby. I studien har vi titta på SABO 1, ett bostadsprojekt i Mimer Distrikt Väst, i Västerås Bild 6: SABO 1 SABO 1 Under år 2003 färdigställdes 34 lägenheter, av totalt 150 hyreslägenheter som byggdes i Västerås. Lägenheterna var tänkt som ett bra alternativ för äldre och handikappade som bodde i befintliga bostäder där bland annat hiss saknades. Detta bostadsprojekt är bra för att den har en hög kvalitet och har hållit en så låg produktionskostnad. Med hög kvalitet innebär i detta fall effektiva lösningar på utformning där ytorna har nyttjas väl på ett funktionsmässigt sätt. Lägenheterna finns i 11st 2rok och 23st 3rok på 55m 2 respektive 75m 2. 17 (33)

Mätningar som gjorts: Projekt BOA [m 2 ] BTA [m 2 ] BOA/BTA [%] LOA [m 2 ] Totalkostnader [kr] FAMBO 1 1023 1660 0,62 34 14 400 389 FAMBO 2 3948 5131 0,77 51 118 991 FAMBO 3 2125 2975 0,71 34 51 615 375 SVEBO 2 4325 6310 0,69 70 62 725 797 SVEBO 1 10143 15197 0,67 2418 122 932 247 SABO 1 2330 3066 0,76 26 179 994 Nyckeltal som behandlas i kostnadskalkylen: Objektdata av typ planen: - antal våningar [st] - Hus A/B - Utförandeperiod/byggtid [datum] - UMA, utvändig mark area [m2] - BTA, bruttoarea (kostnader) [m2] - BOA, bo area eller uthyrbar area (intäkter) [m2] - BOA/BTA [%] - ÖVA [m2] - Antal lägenheter [st] - BOA/lgh [m2/st] - Våningshöjd [m] - Husdjup och huslängd (bredd och längd) [m] - FA, ytterfasadarea [m2] - FA/BTA [%] 18 (33)

19 (33)

Entreprenadformer Delad Entreprenad Före 1960 var delad entreprenad den vanligaste formen för husbyggande. Den innebär att beställaren anlitar flera entreprenörer som var och en svarar för sin del av byggandet. Vid husbyggen brukar det vara olika entreprenörer för Mark och byggnad (ibland uppdelat) Värme och sanitet ( rör ) Ventilation ( luftbehandling ) El Hissar För varje sådan delentreprenad måste beställaren sammanställa förfrågningsunderlag, infoga anbud och sluta avtal med den entreprenör, som lämnat det fördelaktigaste anbudet. De olika sidoentreprenörerna har inget avtal med varandra. Men deras arbeten måste samordnas med tid- och annan planering. Enligt AB 92 har beställaren detta samordningsansvar som emellertid genom avtal kan överföras på en av entreprenörerna. Denne kallas för huvudentreprenör. Som regel får byggentreprenören detta samordningsansvar. Huvudentreprenören svarar också för den tillfälliga fabriken och tillhandahåller övriga entreprenörer vissa allmänna hjälpmedel och arbeten såsom bodar, el- och vattenförsörjning, krantransporter samt kanske viss håltagning med mera. Det ska framgå av de administrativa föreskrifterna i förfrågningsunderlaget, vem som ska stå för kostnaderna för de olika insatserna. Speciellt byggentreprenören, men även övriga sidoentreprenörer, anlitar hantverks- och specialföretag som underentreprenörer för selar av sitt åtagande. Utförandeentreprenad (Generalentreprenad) Liksom vid delad entreprenad har byggherren vid entreprenad låtit utföra projekteringen fram till färdiga bygghandlingar. Men vid utförandeentreprenad sammanställs endast ett förfrågningsunderlag som omfattar hela utförandet av objektet. Den entreprenör som får beställning på entreprenadarbetena kallas generalentreprenör. I detta fall har beställaren endast ett entreprenadavtal och en part att samarbeta med under byggskedet. Samordningsansvaret ligger naturligt hos entreprenör. Byggföretaget anlitar såväl installatörer som hantverks- och specialföretag som underentreprenörer. Det förekommer ibland att entreprenaden, som handlas upp innan projekteringen är klar, och där entreprenören inbjuds medverka vid färdigprojekteringen. 20 (33)

Totalentreprenad Vid totalentreprenad låter byggherren en enda entreprenör svara för såväl utformningen av byggobjektet, det vill säga projekteringen, som byggandet. Vid renodlad totalentreprenad preciserar byggherren de funktions-, standard- och andra krav som ska ställas på den färdiga byggnaden eller anläggningen genom att låta upprätta ett byggnadsprogram. Önskemål om utseende och övriga egenskaper hos byggobjektet kan också presenteras i en rambeskrivning. Vid anbudsgivning måste varje entreprenör låta utforma ett förslag till byggnadsverk på ett sätt, som gör det möjligt för byggherren att bedöma, om alla krav och önskemål kan tillfredställas. Entreprenören måste därför med hjälp av arkitekt och konsulter utarbeta ritningar och beskrivningar som visar utformning och konstruktion av byggnaden eller anläggningen. Om flera entreprenörer lämnar anbud, är det svårt för byggherren att utvärdera anbuden, eftersom det är en kombination av pris, utseende, utformning, standard med mera som ska jämföras. En fördel för byggherren vid anbudstävlingar är emellertid att han kan få flera förslag till lösningar att välja mellan och att något av dem kan innebära något extra utöver de krav som ställs. Den entreprenör som beställningen kallas totalentreprenör. Totalentreprenören ska sedan dels låta sina projektörer utföra resterande projektering, dels själv genomföra byggproduktionen. Liksom vid generalentreprenad anlitas underentreprenörer både för installationsarbeten och för andra arbeten. Upphandling av installationsarbeten görs ofta också i form av totalentreprenad, så att installatören får projektera sin egen anläggning. En totalentreprenör har här ett funktionsansvar som innebär att set färdiga byggobjektet ska uppfylla beställarens funktionskrav. Med en byggnads eller anläggnings funktion menas att den ska gå att använda för sitt ändamål och ha de egenskaper som är nödvändiga för användbarheten. Funktionskraven bör beskrivas som prestanda i form av till exempel mått- och effektangivelser som i efterhand går att kontrollera genom mätning, provning eller praktisk användning av byggnaden. Sådana funktionskrav kan till exempel ställas på belysningsstyrkan, rumstemperatur, luftflöden, reningseffekt, ljud- och värmeisolering samt effektförbrukning. 21 (33)

Bostadspolitik 1990-2004 Lite fakta om bostadspolitiken mellan åren 1990-2004. I mitten av 1980-talet omvärderades bostadspolitiken. Man konstaterade att det inte skulle ske någon förändring av finansiella stöd av staten till bostadsbyggandet de kommande åren. Då gällde det att kommunen tog ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå. Detta tog tid som ledde till en långsiktig tillväxt för goda bostadsförhållanden. Fem år senare hade byggproduktionen i det närmast fördubblats, kostnadsökningen klart överstigit den då höga inflationen och räntenivån stigit med ett flertal procentenheter. Kostnaden i statsbudgeten hade ökat till omkring 30 miljarder kronor. Det här skapade underlag för att i olika omgångar förändra stödet. I samband med skatteomläggningen 1990 gjordes det första förändringarna och från år 1993 började räntebidragen fasas ut och de generella stöden avvecklades successivt. I ett internationellt perspektiv var omläggningen dramatisk, vilket framgår av nedanstående tabell. Tabellen är hämtad ut Europeiska centralbankens rapport Stuctural factors in the EU housing markets. Offentliga utgifter för bostadspolitik, % av BNP: 1980 1990 2000 Danmark 1,3 1,3 1,4 Finland 1,4 1,6 1,2 Sverige 1 1,5 0,4 Av tabellen framgår att de statliga utgifterna för bostadspolitiken i Sverige ökade kraftigt under 1980-talet, från 1 till 1,5 procent av BNP. Det var under överhettningens period och de generella räntebidragens era. Därefter minskade bostadssubventionerna drastiskt under 1990-talet. I denna nedgång ingår också minskade bostadsbidrag, men i allt väsentligt rör det sig om neddragningar i subventioner till nyproduktion av bostäder. Dramatiska förändringar Sverige hade år 200 inte de lägsta utgifterna till bostadspolitik. Som andel av BNP var de bostadspolitiska utgifterna mindre i Grekland och Italien. Däremot är det inget land som tillnärmelsevis haft en så dramatisk omläggning av de bostadspolitiska utgifterna som Sverige genomgick, från 1,5 till 0,4 procent av BNP, saknar motstycke i de övriga EU-länderna. I genomsnitt (ovägt) satsade de 14 EU-länder för vilka det föreligger statistik 0,8 procent av BNP på bostadspolitik, dubbelt så mycket som Sverige. Till detta ska läggas beskattningen av bostäder som ökade under perioden. En av de förändringar som gjordes härrör från skatteomläggningen omkring 1990. Den innebar att alla tjänster blev momspliktiga, således även sådana som gällde bostadsskötsel. Därtill blev bostadsbyggande fullt ut momspliktigt och det investeringsbidrag som skulle kompensera för momsen avvecklades snabbt. 22 (33)

Dessutom infördes fastighetsskatt som skulle motsvara en kapitalbeskattning som gällde för andra kapitalvaror. Man kan säga att skattesystemet är uppbyggt så att en produkt beskattas antingen som en konsumtionsvara eller som en kapitalvara. Bostadsfastigheter blev i och med skatteomläggningen beskattade som både konsumtionsvara och kapitalvara. När sedan fastighetspriserna åter ökade i värde från mitten av 1990-talet ökade fastighetsskatten som byggde på fastigheternas taxeringsvärden som i sin tur skulle återspegla fastigheternas marknadsvärden. För att mildra effekterna fattades därför beslut under vissa år att inte låta marknadsvärdena slå igenom i taxeringsvärdena. Samtidigt som subventionerna minskade drastiskt, ökade alltså beskattningen av boendet. Från att ha varit en gödkalv blev alltså boendet en mjölkkossa i statsbudgeten. Sverige torde i det avseendet vara unikt. Sammantaget kan alltså konstateras att mycket lite talade för en hög takt i bostadsbyggandet i Sverige under 1990-talets första hälft. Samtliga faktorer talade egentligen mot att bostadsbyggandet skulle ta fart igen, givet den politik som fördes. Alla de faktorer som avgör bostadsbyggande talade mot ett sådant. Subventionsränta, räntebidrag, kreditgaranti Subventionsränta fastställs av Boverket och följer i princip ränteutvecklingen på lånemarknaden för bostäder. Den används för beräkning av räntebidragets storlek. Det finns två olika subventionsräntor: den fasta som fastställs varje fredag och gäller till och med påföljande torsdag och den rörliga som fastställs månadsvis. Normalt används den fasta subventionsräntan för att beräkna räntebidraget. Den blir den bundna räntan i fem år. Den rörliga subventionsräntan blir aktuell att använda endast om man väljer att skjuta upp bindningen av subventionsräntan. I sådant fall används den rörliga subventionsräntan för att räkna fram räntebidraget under tiden fram till dess man binder räntan. Räntebidrag beräknas med formeln: Bidragsunderlaget subventionsräntan 30 % = räntebidraget För hyreshus ges bidrag helt efter schablonberäkningen oavsett vad det kostar i verkligheten att bygga och oavsett hur mycket man lånar. För ombyggnad av flerbostadshus, som lägenheterna i Farsta, har det getts räntebidrag grundat på att det gjordes en nyinvestering på nya lägenheter från grund och botten industriändamål. Kreditgaranti lämnas av statens bostadskreditnämnd (BKN) och minskar långivarens risk om du som låntagare inte kan återbetala det du lånat. Hur har subventionsränta, räntebidrag, kreditgaranti påverkat beslut om statliga bidrag till byggbranschen? Statliga bidrag har påverkat byggbranschens ekonomiska beslut om att bygga, hur bostäder utformas, hur planfrågorna ska lösas och så vidare. Framför allt handlar det om 23 (33)

förutsättningarna att finansiera bostadsbyggandet, det vill säga subventioner och beskattning av boendet. För att detta ska gälla krävs det att byggprojekten säkerställer att boendekostnaderna är rimliga för framtida hyresgäster. Enligt Boverkets rapport Information om investeringsbidrag för byggande av hyresbostäder redovisar regeringen en proposition om rimliga boendekostnader i Stockholmsregionen med en årshyra som inte överstiger 1100 kr/m 2 per år. (Detta har i de flesta undersökta byggprojekt i detta examensarbete hållit för de nyare projekten.) Bostadsmarknaden förändring under 1990-talet och 2000-talet? Hur har bostadsmarknaden förändrats för svenska befolkningen beroende på arbetsförhållandena under 1990-talet och 2000-talet? Ur rapporten Bostadsbrist och arbetsmarknad från Hyresgästföreningen beskrivs det hur arbetsförhållandena påverkas av bostadsbristen på orter med bostadsbrist. Det viktiga sambandet mellan arbetsmarknaden ska fungera tillsammans med bostadsmarknaden är förutsättning att det finns bostäder att flytta till på orter med efterfrågan på arbetskraft. Kan hushåll på orter med arbetslöshet lämna sina bostäder utan alltför höga kostnader? Kan personer som bor på orten hitta bostäder som passar deras behov eller tvingas de flytta till andra orter för att kunna tillgodose sina bostadsbehov? Bristen på utbildad personal är det största hindret för att kunna rekrytera lämplig personal. Därnäst kommer bostadsbristen. Ur rapporten Vem bygger för tillväxten? Från Hyresgästföreningen beskriver bostadsbyggandets betydelse för tillväxten: - Hur arbetsgivare får lättare att rekrytera lämplig arbetskraft - Hur arbetslösa får lättare att flytta till orter med lediga jobb - Hur studerande kan få tag på lägenheter på studieorten - Hur ungdomar kan flytta hemifrån, bilda familj och skaffa barn 24 (33)

5. Genomförandet Vi har på varje projekt och delat upp nyckeltal (se bilagor) och jämfört sambanden BOA/BTA och bostadens utformning och förutsättningar för boendekvaliteten. 6. Analys I mätningar för areor har vi följt Svensk Standard SS 02 10 23. Balkonger och uteplatser räknas inte med i BTA. Förråd räknas in i BOA om den finns inne i lägenheten, är den utanför räknas den som ÖVA (övrig area). Parkeringsplatser under huset räknas med i LOA. Parkeringsmöjligheter per person beskrivs mer som datainformation. Tabell 1: Antal p-platser per lägenhet Projekt LGN P-plats P-palats/LGN [st] FAMBO 1 16 6 0,38 FAMBO 2 57 31 0,54 FAMBO 3 57 * SVEBO 2 50 26 0,52 SVEBO 1 79 0 0 SABO 1 34 27 0,79 * Man kan hyra befintliga parkeringsplatser i området. Tabell 1 visar faktorn antal parkeringsplatser det går åt per lägenhet. Enligt myndighetskrav inne i stan ska man ha en faktor på 0,7. Men de faktorer som vi har fått i vår analys är lägre 0,4-0,5 än myndighetskrav förutom SABO 1 som ligger i Västerås. 25 (33)

Tabell 2: Totalkostnader för BOA i jämförelse med BOA/BTA Hyra BOA [kr/m 2 ] BOA [%] SABO 1 13 793 0,76 SVEBO 1 12 120 0,67 SVEBO 2 14 503 0,69 FAMBO 1 14 077 0,62 FAMBO 2 12 300 0,69 FAMBO 3 24 290 0,71 Hyra BOA [kr/m2] 24 000 22 000 20 000 18 000 16 000 SABO 1 SVEBO 1 SVEBO 2 FAMBO 1 FAMBO 2 FAMBO 3 14 000 12 000 10 000 0,60 0,62 0,64 0,66 0,68 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 BOA/BTA Diagram 1: Byggnadsprojekten i ett diagram FAMBO 3 ligger högt i kostnader per m 2 jämfört med de andra projekten. Det beror på att man var tvungen att miljösanera av marken och att panncentralen fick rivas och byggas om. En annan faktor kan vara att ju mindre bostadsarea (intäkt) projekten har desto dyrare blir produktionen, det vill säga ökad bruttoarea (kostnad). 26 (33)

Ett annat antagande som vi har kommit fram till är att ju större bostadsarean är desto billigare blir projekten. Ett exempel på detta är SVEBO 2 som har 6 310 som bruttoarea och har kostat 62 725 729 kr år 2002 jämfört med FAMBO 3 som har 2 975 som bruttoarea och har kostat 51 615 375 kr år 2003. SVEBO 2 har alltså drygt dubbelt så mycket bruttoarea men är bara ca 20 % dyrare. När det gäller byggnadsprojektet i Västerås syns det en markant skillnad i BOA/BTA jämfört med projekten i Stockholmsområdet. Det hade varit intressant att studera något ytterligare objekt ute i landet för att urskilja mönster. Som vi ser i diagram 1 har SABO 1 väldig hög faktor BOA/BTA som kan bero på att man har utnyttjat ytorna väl. Där liten trapphusarea och för få förråd i huset utanför boarean uppstått. FAMBO 3 har väldig låg BOA/BTA jämfört med de andra projekten. Det kan bero på att projektet har stora förråd, cykel rum, vindsrum m.fl. 27 (33)

7. Slutsatser Man strävar efter att få en så hög BOA/BTA som möjligt alltså 1,0. Men detta är inte möjligt därför att det finns både väggar, hisschakt och trapphus i ett hus som bidrar till att BTA alltid är större än BOA. För att få en så hög faktor på BOA/BTA ska man undvika att bygga in p-platser in i byggnaden som medför en hög LOA som i sin tur medför lägre BOA/BTA. Sambandet mellan BOA/BTA har i vår analys varit mellan 60-80 %. FAMBO 3s höga totalkostnad var grundad på de faktorer, som miljö- och markkostnader inneburit samt rivnings- och renoveringsarbeten bidragit till. Av att panncentralen behövde rivas och byggas om samt att marken medförde höga miljösaneringskostnader Vi har kommit fram till att SABO 1 har väldigt bra faktor BOA/BTA som kan bero på att man har effektiv planerat in ytorna, det vill säga mer BOA (intäkt) per BTA (kostnad) för byggnationen. Bild 7: SABO 1 Frågan om det är någon skillnad i standard och kvalitet för boende kunde inte besvaras då det inte fanns erforderlig tid att undersöka hyresgästerna i frågan. 28 (33)

Källförteckning Personintervjuer: Andreasson, Ingvar, AB Familjebostäder Bejrum, Håkan, Infrastruktur Byggnadsteknik, KTH (e-postkontakt) From, Håkan, handledare, Projektledare Byggteknik, KTH-Syd Gustavsson, Gösta, SABO Ingmansson, Ulf, Svenska Bostäder AB Karlsson, Åke, handledare, Byggekonom, Bygganalys AB Kivijärvi, Anders, uppdragsgivare, VD, Bygganalys AB Nilsson, Claes-Göran, AB Familjebostäder Widerstedt, Per, Mimer Bygg AB Östlund, Bo, AB Familjebostäder (telefonkontakt) Litteratur: Mätregler M90 Svensk Standard SS021053 Sammanställning av regler för statligt stöd vid nybyggnad av bostäder Svensk Byggtjänst 1992 Byggprocessen Uno Nordstrand 2000 Sammanställning av regler för statligt stöd. Vid nybyggnad av bostäder. AB Svensk byggtjänst 1992 Internet: http://www.bygganalys.se http://www.sabo.se http://www.familjebostader.stockholm.se http://www.svebo.se http://www.mimerbygg.se http://www.scb.se/statistik/bo/bo0406/2004a01/bo0406_2004a01_sm_bo39sm04 01.pdf Bilagor: Specifika uppgifter för varje byggprojekt har varit utomordentligt svårt att ta fram. Vi har ändå valt att redovisa de uppgifter vi har och lämnat blanka rutor för uteblivna uppgifter. 29 (33)

Bilaga 1 30 (33)

31 (33)

Bilaga 2 Antal hyreslägenheter efter region, värdeår och lägenhetstyp år 2003 Stor- Stockholm 1rok 2rok 3rok 4rok 5rok Övrigt Totalt -1940 11800 11200 5540 2530 1950 6230 93200 1941-1950 4170 15600 9490 1230 310 1690 101000 1951-1960 5600 26500 20500 6820 2410 7030 226000 1961-1970 6630 18400 32500 10900 2590 5120 39900 1971-1980 6070 15800 26100 7460 1230 10200 311000 1981-1985 1390 8560 7920 3940 780 1220 102000 1986-1990 2440 9590 5310 3240 720 1160 132000 1991-1995 2270 7880 3910 2450 630 860 106000 1996-3010 11300 4500 2720 690 2040 132000 Totalt 41100 117000 112000 38800 10700 34700 1496000 Genomsnittlig årshyra per lägenhet samt konfidensintervall efter region, värdeår och lägenhetstyp år 2003, kr Stor- Stockholm 1rok 2rok 3rok 4rok 5rok Övrigt Totalt -1940 36610±2017 51392±2942 68471±4217 88320±7346 111107±15082 32142±3152 51742±1900 1941-1950 35324±2488 45695±2566 55432±4223 75425±5275 117506±25845 37677±8495 48657±2166 1951-1960 36660±2668 47877±1887 57572±1859 68006±3611 92180±4806 28514±2048 51405±1302 1961-1970 37145±1371 50892±1533 62341±1483 72942±2357 94094±4607 33942±2184 58066±994 1971-1980 38552±2501 53403±1710 62517±1915 75148±2625 91068±4375 37213±2116 56272±1344 1981-1985 44347±2615 54627±2168 68188±3856 90528±2801 101612±4995 48096±4150 64030±2073 1986-1990 45483±1980 60382±2109 73766±2488 85367±2987 104350±5309 47429±2435 66287±1842 1991-1995 49402±3763 65095±4054 83695±5333 99598±4472 127412±17230 45043±5704 73057±3300 1996-50503±3245 64068±3590 85690±4846 101834±4271 128735±16145 45960±3038 70934±2909 Totalt 38678±967 52261±877 63127±933 77412±1427 100565±3208 35318±1219 56692±512 32 (33)

Genomsnittlig årshyra per m 2 bostadsyta samt konfidensintervall efter region, värdeår och lägenhetstyp år 2003, kr Stor- Stockholm 1rok 2rok 3rok 4rok 5rok Övrigt Totalt -1940 950±49 891±50 837±35 779±54 719±71 971±66 898±25 1941-1950 915±69 833±33 788±37 772±39 754±78 1105±149 842±25 1951-1960 952±74 823±28 779±22 737±35 761±17 972±49 825±16 1961-1970 888±44 814±26 769±16 766±19 767±14 917±41 799±11 1971-1980 904±42 846±24 796±17 774±16 771±17 902±36 831±11 1981-1985 1006±65 914±27 882±40 848±30 833±17 984±30 899±19 1986-1990 1104±72 991±26 927±20 875±21 861±19 1030±40 969±18 1991-1995 1179±65 1077±50 1011±45 998±28 956±70 1255±136 1069±29 1996-1218±62 1099±46 1045±44 1019±27 975±70 1449±123 1121±30 Totalt 960±23 880±14 809±9 798±12 782±17 980±25 865±7 33 (33)