FASTIGHETSBESIKTNING BRF. Sankta Thora Adress: Föreningsgatan 67 och Excercisgatan 11 & 13 Malmö
Besiktningsutlåtande och kostnadsberäkning upprättade av Johnny Möller JMB Malmö 2010-08-05
Besiktningsrapport Thora 5 & 6 Besiktningsrapport består av delarna 1 Besiktningsuppdraget 2 Byggnadsbeskrivning 3 Protokoll från besiktning 4 Kostnadsuppskattning 1 BESIKTNINGSUPPDRAGET Fastighetsbeteckning: Thora 5 & 6 Adress: Föreningsgatan 67, Exercisgatan 11 & 13 Församling: Kommun: Malmö Besiktningsuppdraget Teknisk besiktning för bedömning av underhållskostnader vid upprättande av ekonomisk plan inför ett eventuellt förvärv av fastigheten och bildande av bostadsrättsförening. Besiktningsförutsättningar: Besiktningen är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Besiktningsmannen ikläder sig ej ansvar för eventuella fel beroende på felaktiga sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller är hämtade ur offentliga register. Besiktningsmannen innehar gällande företags- och konsultansvarsförsäkring. Besiktningsmannens sammanlagda skadeståndsskyldighet för uppdraget är begränsat till 120 basbelopp. Uppdragsgivare: Brf. Sankta Thora Besiktningen omfattning Huset är uppfört 1929. Tomten är bebyggd med ett 4 våningshus med vindslägenheter + källare och gårdsplan. Fastigheten har 30 lägenheter och har 3st trapphus, 5 lokaler. Fastigheten har renoverats 2007-2008 med omlagt yttertak inklusive 10 st nya takfönster (Velux), ny taksäkerhet samt takavvattning. I övrigt se nedan under Byggnadsbeskrivning. Vid besiktningen har 6 st lägenheter besökts. Besiktning har utförts av vind, trapphus, allmänna källarutrymmen med bl.a. tvättstugor och fjärrvärmecentraler. Taket har besiktigats från taklucka, fasader har besiktigats från markplan. Vid besiktningen noterade anmärkningar samt överslagsmässigt angivna kostnader för avhjälpande av konstaterade brister. Närvarande Johnny Möller, JMB. Åsa Sköld, Brf. Sankta Thora, Martin Nilsson, Advokatfirman Axelsson & Nilsson AB. Henrik Geine & Carl-Axel Geine, Fastighetsägare Rörsjöborg AB Besiktningsdag Torsdagen den 15 juli 2010 Malmö 2010-08-05 Johnny Möller
2 BYGGNADSBESKRIVNING Tomt Tomt om kvm Byggnad Byggnadstyp Bruksarea Källare Vind Grundläggning Bärande stomme Våningsbjälklag över källare Våningsbjälklag Flerbostadshus i vinkel med gårdsplan och 3 trapphus. Bostäder 2805 kvm, Lokaler 5 st 427 kvm. Husets källare innehåller fjärrvärmecentral, elcentral, gemensamma förvaringsutrymmen, källarförråd av trä med galler. samt 2 st tvättstugor. Källaren har full ståhöjd betonggolv som är belagt med klinker och målade väggar. Putsrenovering av delar i källare April 2010. Vindslägenheter. Huset är grundlagd med betong och tegel. Tegel o betong. Puts o kloasongbjälklag trä. Puts o kloasongväggar trä. Ej bärande innerväggar Tegel o kloasongväggar. Vindsbjälklag Yttertak Utv beslagning Hängrännor/stuprör Puts o kloasongbjälklag trä. Takstolar av trä samt spontad panel och takpannor åt gatusida och papptäckning åt gårdsida, Ny taksäkerhet med takbrygga och takavattning. Yttertak omlagt år 2007-2008. Plastisol Plastisol. Balkonger Betongplattor nya och smidesräcke nytt 2007-2008. Fönster Thora 5: Aluminiumklädda träfönster utsida med några undantag i form av rena träfönster. Tillverkningsår på utbytta aluminiumklädda fönster varierar mellan år 1988-2006. Samtliga fönster åtgärdades på något sätt år 2007. Thora 6: Aluminiumklädda träfönster utsida med några undantag av rena träfönster. Tillverkningsår på utbytta aluminiumklädda träfönster varierar mellan år 1988-2006. Samtliga fönster åtgärdades på något sätt år 2007. Undantag 2 st fönster på gårdsida
(Jour-affär) som ej åtgärdats/bytts ut pga ej åtkomliga från insida( fönster till dessa skall finnas i källaren). Dörrar/port Portar av aluminium med glas. Fastighetsdörrar 2 st aluminium 1 st i trä. Lokaldörrar mest i trä, enstaka i aluminium. Lägenhetsdörrar ursprungliga med dekorlister och tillhållarlås. Thora 6: 16 st Lägenheter, insida har säkerhetsgrindar år 2001. Vindslägenheters dörrar har rakt blad med tillhållarlås. Fasader Trapphus Portgång Gård/Utemiljö Gatufasad och gårdsfasad putsad nedre del, från vån 2-4 rött tegel. Putslagningar o målning av fasader utfördes Maj 2010. Trapplöp och planer i cementterazzo och järnräcke. Väggar målade. Portgång med beläggning och målade väggar. Gräsmatta, betongsten samt planteringsytor, träd, lekredskap, sandlåda samt cykelförråd. Mur mot grannfastighet. Hiss Hissar är besiktigade nästa besiktning 2011.04. Thora 5: En st hissmaskin utbytt samt hisskorg renoverad år 2007. Thora 6: Två st hissmaskiner utbytta år 1972 och hisskorg renoverad år 2007. Beklädnad av utvändiga schaktväggar år 2007-2008. El Thora 5: 14 Lägenheter, Elinstallationer utbytta år 1984-1986. Thora 6: 16 Lägenheter, Elinstallationer utbytta endast i renoverade lägenheter och enligt fastighetsägaren återstår det 4 st att byta el i. Jordfelsbrytare saknas och inga automatsäkringar finns. Fastigheten har portkod samt kabel Tv Tvättstuga Thora 6: Föreningsgatan 67 o Exercisgatan 13 i källarplan. Tvättstugan har klinkergolv och målade väggar. Tvättutrustningen består av: Utrustning Fabrikat, typ Tillverkn. år 1 st Tvättmaskin Wascator WE 65 MP ca 1999 1 st Tvättmaskin Wascator W 365 H 2004.08 1 st Torktumlare Osby 210T ca 2002 1 st Torkskåp Wascator TS121 ca 1990 1 st Kallmangel Wascator KM 80 ca 1980 Luddlåda Thora 5: Exercisgatan 11 i bottenplan Tvättstugan har klinkergolv, väggar kakel och målad övre del. Tvättutrustningen består av:
Utrustning Fabrikat, typ Tillverkn. år 1 st Tvättmaskin Wascator WE 56 MP ca 1999 1 st Tvättmaskin Cylinda FFT 1200 ca 2002 1 st Torktumlare Wascator TT 210 T ca 1990 1 st Torkskåp Cylinda TS 65 ca 1990 1 st Kallmangel Wascator KM 80 ca 1980 Luddlåda saknas Sophantering Uppvärmning Sopnedkast i trapphus. Källsortering i plastkärl på gård av tidningar och glas. Värmestammar utbytade på 1990-talet. Thora 6: 16 st Lägenheter. Fastigheten har fjärrvärmecentral med 2 st plattvärmeväxlare Alfa Laval år 1995. Cirkulationspump samt shunt ca år 2000. Expansionskärl år 2000. Radiatorerna har termostatventiler. Thora 5: 14 st Lägenheter. Fastigheten har fjärrvärmecentral med 2 st plattvärmeväxlare Alfa Laval år 1992. Cirkulationspump samt shunt ca år 2000. Expansionskärl år okänt troligen ca 1992. Radiatorerna har termostatventiler. Ventilation Stamledningar för Vatten och avlopp Energideklaration är uppsatt i trapphus. Självdrag från lägenheter. Tilluft väggventiler. Restauranglokaler har separat mekanisk ventilation. Uppgift saknas på OVK besiktningen (obligatorisk ventilationskontroll). VA-installationer är utbytta år 1984/1986 i Thora 5 enligt fastighetsägaren. Spolning har utförts av VA-stammar år 2010. Avloppsstammar är en blandning av gammalt och nytt. 3 PROTOKOLL FRÅN BESIKTNING Byggdel Noteringar Källare Rörgenomföringar i källar tak ej tätade efter renoveringar, fastighetsägarern ringde mig 19 juli 2010 och sa att detta kommer att åtgärdas inom 8 dagar. Puts- och färgsläpp förekommer i mindre omfattning på väggar och tak, åtgärd inom 5 år
Tak Hängrännor/stuprör Fasad Balkonger Fönster Dörrar/Portar Trapphus Gård/Utemiljö Hiss El Tvättstuga Sophantering Uppvärmning Ventilation Inga anmärkningar Inga anmärkningar. Gatusida: Diagonala sprickor i tegelfogar under fönster förekommer i mindre omfattning på enstaka ställen samt vid övre hörn Föreningsgatan- Exercisgatan har några tegelstenar krupit utanför fasadliv, åtgärd inom 11 år. Hur puts ser ut under fasadskyltar går inte att bedöma. Enstaka putsbommar förekommer sedan putslagningen och målningen utfördes år 2010, åtgärd inom 11 år. Inga anmärkningar. 2 st fönster på gårdsida (Jour-affär) som ej åtgärdats/bytts ut pga ej åtkomliga från insida ( fönster till dessa skall finnas i källaren), åtgärd när kylar i lokal flyttas. Portar samt tvättstugedörr målning inom 5 år. Nedre delar vid trapphusen har enstaka putssläpp åtgärd inom 5 år. Cykelförråd saknar ventilation och fönster bör bytas inom 3 år. Utbyte alternativt renovering av hissmaskiner 2 st inom 11 år. Enligt fastighetsägaren återstår det 4 st lägenheter att byta el i Thora 6. I en del av de lägenheter jag hade tillträde till fanns det i någon del i lägenheten fortfarande tjärpappsledningar kvar samt trasiga vägguttag. En genomgång av elektriker eller elbesiktningsman i samtliga lägenheter bör utföras. Samtliga lägenheter bör förses med jordfelsbrytare. Detta bör utföras år 2010. Löpande utbyte av maskiner enligt kostnadsbedömningen. OK Fjärrvärmeanläggningen byten av pumpar och shuntar samt ett expansionskärl inom 11 år. Termostatventiler till radiatorer i lägenheter inom 5 år. Energideklaration är uppsatt i trapphus. Protokoll ej redovisad på OVK besiktningen (obligatorisk ventilationskontroll) för mig. Stamledningar för Vatten och avlopp Spolning har utförts av VA-stammar år 2010. Avloppsstammar är en blandning av gammalt och nytt. Avloppstammar relining (rörinfodring) inom 5 år
4 KOSTNADSBEDÖMNING INOM 3 ÅR Åtgärd Kostnad Tidperiod Utemiljö: Cykelfrd vent o fönster 15.000 kr inom 1 år El: Ny i 4 lgh. Jordfelsb samt Elkontroller i samtliga lgh 290.000 kr* inom 1 år Tvättstuga: 2 tvättmaskiner 2 torkskåp, 1 torktumlare 102.000 kr inom 1 år 2 kallmanglar 22.000 kr inom 2 år 1 tvättmaskin 28.000 kr inom 3 år * Kostnader för el svårbedömda då det fodras en genomgång av en elektriker. Summa år 1: år 2 år 3 Summa 407.000 kr 22.000 kr 28.000 kr 457.000 kr Kostnader inom 5 år: Källare putslagn 8.000 kr 1 tvättmaskin 28.000 kr Dörrar/portar måln 5.000 kr Trapphus putssläpp 4.000 kr Gård vent fönsterbyte 15.000 kr Uppvärmn termostatvent 84.000 kr Avloppsstammar relining 750.000 kr Summa 894.000 kr Kostnader inom 11 år: Fasad tegelfog, puts 248.000 kr 1 torktumlare 18.000 kr Hissmaskiner 70.000 kr Uppvärmn pumpar, Shuntar, expkärl 41.000 kr Summa 377.000 kr Summa totalt för 11 år 1.728.000 kr Kostnader är grovt beräknade exkl. moms samt i dagens prisläge. Lägenheters reparationer är inte medtagna.
Beskrivning av lägenheter: Golvknarr förekommer i lägenheter detta gäller även nya vindslägenheter. Jordfelsbrytare saknas och enligt inkomna papper från de boende borde lägenheters el ha en översyn av elektriker. Väggventiler stängda eller övertapetserade. Hall: Parkett Kök: Varierande med parkett, trägolv och laminatgolv. Köksinredning ca 1970-80 tal. äldre kranarmatur med två kranar. Bad/Wc: Varierande med klinker och väggar halvkaklat, plastmatta och väggar halvkaklat, väv målning. Sanitetsporslin av modernt med engreppsblandare. Sovrum: Parkett Vardagsrum: Parkett. Lgh 5 1301 Nyman vån 4, Föreningsgatan 67 Sovrum: Elsladd lös. Arbetsrum:Trasigt eluttag. Vardagsrum: Yttervägg proppar utlöser, brun rinning från vägguttag, bör omgående ses över av elektriker, fukt vid uttag kunde ej konstateras. Färgsläpp o flagnader förekommer i tak i lägenheten. Fönster insida färgsläpp o flagnader. Lägenheten har el- plastledningar Lgh 11 Hjalmarsson Sovrum: Tjärpappledning Teleledningar dåligt utförda. Övrigt el-plastledningar. Lgh Zadik o Gulam Vardagsrum: Putsbom innervägg o ojämnheter. Sovrum: Tjärpappledning. Tv-rum äldre elledningar. Övrigt el-plastledningar. Bad: Helkaklat o klinkat. Wc: Kakel o vävmålad vägg. Tvättställ spräckt. Lgh Gustavsson Golvknarr i hela lägenheten. Lgh 1202 Sköld Kök: Svikt i köksgolv vid vask. Sovrum: Putsbom vid väggventil, inget utslag på fuktmätare. Ljud från grannens duscharmatur förekommer in i lägenheten. Troligen ojordad el i lägenheten. Lgh Aldrèn vindslägenhet, Föreningsgatan 67 Lukt troligen från avloppsluftare på yttertak Lokal: kontor Ej tillträde
Lokal: Oliv Livs Målade väggar och plastmatta Lokal: Ramona Målade väggar och klinkergolv Lokal: Mamma Mia Målade väggar och laminatgolv Lokal: Saremco Nail Center Målade väggar och klinkergolv Enskilda lägenheters och lokalers behov av renovering ingår ej i besiktningen. Bild 005 Gatufasad diagonalspricka tegelfog Bild 007 Gatufasad hörn övre tegel Bild 008 Gatufasad tegelfog