datum 2014-11-10 diarienummer 2014-281 Dp 5342 GRANSKNINGSHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för del av fastigheten ZEBRAN 6 i Innerstaden i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med planen är att göra det möjligt att bygga på vandrarhemmet med en våning längs Holmgatan samt på den idag överbyggda gården för att få plats med fler hotellrum. Byggnaden mot Holmgatan och den överbyggda gården blir således efter påbyggnad tre våningar. Planförslaget är upprättat i enlighet med Översiktsplan för Malmö antagen 22 maj 2014 som tillåter blandad stadsbebyggelse. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning (finns tillgängliga på Stadsbyggnadskontoret) och denna planbeskrivning samt samrådsredogörelsen. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7 plan- och bygglagen. och kommer att antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27 plan- och bygglagen. Detaljplanen har bedömts sakna intresse för en bredare allmänhet och är förenligt med översiktsplanen samt Länsstyrelsens granskningsyttrande över gällande översiktsplan. Genomförandet bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan och därför finns förutsättningar för enkelt planförfarande. 1 (10)
PLANDATA Planområdet ligger i innerstaden, nordväst om Triangeln. Området omges av Fersens väg i väster, Holmgatan i norr och av Rönngatan i öster i söder fastigheten Zebran 7. Marken omfattas av fastigheten Zebran 6 som är ca 1100 m 2 och består av en yta som är ca 25x42 meter. Fastigheterna ägs av Anders Nordin mfl c/o Fastighetsförvaltarna i Malmö AB Conny Anderberg. Inom planområdet finns servitut. BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljövård M:K 114 Malmö enligt översiktsplanen. Bedömningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset. ÖVERSIKTSPLAN Området redovisas i översiktsplanen som blandad stadsbebyggelse. GÄLLANDE DETALJPLANER Området är tidigare planlagt. Berörda gällande detaljplaner är Pl 1294, laga kraft 1981 10 15 och ÄDp 4636, laga kraft 2002 06 06. Gällande detaljplaner och fastighetsindelningsbestämmelser upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft. 2 (10)
FÖRUTSÄTTNINGAR BAKGRUND/HISTORIK På fastigheten finns en byggnad ritad av Fritz Jaenecke uppförd på 1960-talet som ett affärs-, kontors- och bostadshus. BEFINTLIG BEBYGGELSE Befintlig bebyggelse på fastighet Zebran 6 utgörs av ett flerbostadshus längs med Fersens väg med 8 våningar. Byggnaden är uppdelad i flera sammanhängande byggnadskroppar runt en överbyggd innergård i två våningar. De olika byggnadskropparna består av ett 4-våningshus längs med Rönngatan, 2 våningar mot Holmgatan och 8 våningar mot Fersens väg. Däremellan finns en överbyggd gård i två våningar. Våning två är fysiskt sammankopplad mellan de tre husen. Verksamheter inom fastigheten: Plan 1 bottenvåning Rönngatan- STF Vandrarhem Plan 1 bottenvåning Holmgatan- Livsmedelsbutik Plan 1 bottenvåning Fersens väg- Livsmedelsbutik och Frisörsalong Plan 2 Rönngatan/ Holmgatan/ Fersens väg STF Vandrarhem Plan 3 Rönngatan/ Fersens väg STF Vandrarhem Plan 4 Rönngatan - STF Vandrarhem Plan 4 Fersens väg Kontor/ konsultverksamhet, Lägenheter Plan 5 Fersens väg Lägenheter Plan 6 Fersens väg Lägenheter och kontor/ konsultverksamhet Plan 7 Fersens väg Lägenheter Plan 8 Fersens väg Lägenheter 3 (10)
KULTURMILJÖ VÄRDEFULLA BYGGNADER OCH BEBYGGELSEMILJÖER Området Davidshall, som fastigheten Zebran ingår i, klassas enligt översiksplanen som kulturhistoriskt särskilt värdefull miljö. Kvarteret ingår i en struktur med sluten kvartersstad. VÄRDEFULL KULTURMILJÖ I ÖVRIGT Planområdet är beläget inom ett område klassat som riksintresse för kulturmiljö, M:K 114 Malmö. ARKEOLOGI Fornlämningar finns i området, även på fastighet Zebran 6. I denna plan ska byggnaden endast byggas på med en våning och inga markarbeten är aktuella. KOLLEKTIVTRAFIK Tågstationen Triangeln finns ca 600 meter från planområdet. Vid Triangeln finns även en busstation för stadsbussar. En busshållplats för stadsbussar och regionbuss finns även längs med Fersens väg ca 100 meter från planområdet. TRAFIK Huvudgatan Fersens väg ligger väster om planområdet. Längs med de mindre gatorna Holmgatan och Rönngatan finns gatuparkering. Längs med Fersens väg finns ett befintligt prioriterat cykelvägnät, vilket innebär att cyklister ska ha en särställning gällande framkomlighet. TEKNISK INFRASTRUKTUR En fjärrvärmeledning finns längs med Holmgatan och Rönngatan. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE En matbutik finns i bottenvåningen mot Fersens väg och Holmgatan. Enligt översiktsplanen är det positivt att bottenvåningar i strategiska lägen innehåller handel. Planeringen ska nämligen verka för större innerstad. Kommunal och kommersiell service är väl utbyggt och finns i direkt anslutning till planområdet. PLANFÖRSLAG Syftet med planen är att göra det möjligt att bygga på vandrarhemmet med en våning längs Holmgatan och på den idag överbyggda gården för att få plats med fler hotellrum. Byggnaden mot Holmgatan och den överbyggda gården blir således efter påbyggnad tre våningar. BEBYGGELSESTRUKTUR Detaljplanen möjliggör att den överbyggda gården byggs på med ytterligare en våning ut mot Holmgatan. GRÖNSTRUKTUR OCH PARK ALLMÄN PARK Pildammsparken ligger cirka 500 meter från planområdet. 4 (10)
INNERGÅRD Gård och tak ska innehålla gröna vistelseytor, bostadsgård ska finnas med gräsmattor och planteringar på vistelseytan. Över befintlig gård kommer ett glastak byggas. Vegetationsklätt tak eller väggar ska finnas till 50% på tak och vistelesytor. FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. 5 (10)
TRAFIK PARKERING Om vandrarhemmet utökas i den omfattning som planen tillåter, beräknas ytterligare 3-4 parkeringsplatser för bil behövas. Detta kan lösas med parkeringsavtal. Behovet av cykelparkeringar beräknas inte öka mer än det går att lösa inom planområdet. ANGÖRING Angöring sker via Holmgatan eller Rönngatan. TEKNISK FÖRSÖRJNING DAGVATTEN Tak ska utföras med grönt tak, då detta bland annat bidrar till att dagvattnet fördröjs. VATTENFÖRSÖRJNING OCH AVLOPP Befintligt system för vatten och avloppsförsörjning används. AVFALLSHANTERING Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun. Avfallshanteringen sköts idag via ett stort miljörum mot Rönngatan 1 beläget i garaget. Fastighetsförvaltaren och STF-vandrarhem bedömer att befintligt miljörum räcker ytmässigt för att hantera den ökade avfallmängden. VÄRME Fastigheten är kopplad till fjärrvärmenätet. EL Inga förändringar av befintliga förhållanden. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Fastighetsägaren ansvarar för utbyggnaden inom de delar som utgörs av kvartersmark. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningar för el och VA utredas. Planområdet är beläget inom normal insatstid för räddningstjänsten, 10 minuter. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. 6 (10)
Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och byggnation. I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för Stadsbyggnadskontorets verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04-20. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR För att säkra rätt till byggnadsdelar som skjuter in över angränsande fastighet bör dessa inkluderas i Zebran 6 genom tredimensionellt fastighetsutrymme. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER STADSBILD Planförslaget innebär ingen väsentlig förändring av stadsbilden. KULTURMILJÖ Planförslaget innebär ingen väsentlig förändring av kulturmiljön. RISKER OCH SÄKERHET Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker LUFTKVALITET Planförslaget förväntas inte bidra till förändring av luftkvaliteten. VATTENKVALITET Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten. MARKFÖRORENINGAR Planområdet innehåller ingen förorenad mark. TRAFIKBULLER En bullerutredning har gjorts då planbeställaren eftersträvar en flexibel användning av plan två och tre mot Holmgatan med bostäder, vandrarhem eller kontor. Bullerutredningen finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret i Malmö. Enligt Boverkets allmänna råd 2008:1 ställs det för vandrarhem och hotell endast krav på nivåer av inomhusbuller. Ut mot gatan överskrids Leq 55 dba generellt förutom längst bort från Fersens väg, beräkningspunkt 3. Vid nyttjande som vandrarhem ställs inga krav på högsta trafikbullernivå utomhus. Väljer man att ändra användningen till bostäder gäller 7 (10)
generellt att Leq högst 55 dba skall uppfyllas utanför fönster till bostadsrum. I annat fall erfordras att hälften av rummen är lokaliserade mot så kallad ljuddämpad sida med Leq högst 50 dba. Vid användning som vandrarhem finns tillgång till gemensam uteplats på tak där samtliga riktvärden innehålls. Vid en eventuell användning som bostäder kommer det planerade glastaket över innergården att rivas och här får bostäderna tillgång till en uteplats där riktvärdena innehålls. Åtgärder Kommer vandrarhemmet att byggas om till bostäder krävs endera att man behåller små lägenheter eller att man utformar lägenheterna så att minst hälften av bostadsrummen ligger mot sida med högst Leq 50 dba. Vid fasad aktuell för påbyggnad av ett våningsplan erhålls nivåer underskridande Leq 600 dba generellt. Som praxis tillämpas normalt att några lägenheter accepteras där ej utomhusriktvärdena eller tillämpningsanvisningar ovan innehålls. Andelen lägenheter som accepteras varierar mellan olika kommuner. Vanligtvis mellan 5-15 %. Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid nybyggnad av bostäder: Utomhus 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 db(a) maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 db(a) ekvivalent ljudnivå Inomhus 45 db(a) maximal ljudnivå nattetid Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 db(a). Om detta krav inte kan uppnås kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av boningsrummen i varje bostad är högst 50 db(a) ekvivalent och högst 70 db(a) 8 (10)
maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett rum vara vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent trafikbullernivå som inte överstiger 50 db(a). Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på uteplats ska alltid innehållas. En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska klaras och vad som gäller vid avsteg. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Zebran 6 Tredimensionellt fastighetsutrymme bör skapas för överskjutande byggnadsdelar inom Innerstaden 6:7 och 10:14. Innerstaden 6:7 Urgröpning av luftrum till förmån för tredimensionellt fastighetsutrymme åt Zebran 6. Innerstaden 10:14 Urgröpning av luftrum till förmån för tredimensionellt fastighetsutrymme åt Zebran 6. SAMHÄLLSKONSEKVENSER TILLGÄNGLIGHET Entrén till vandrahemmet finns i bottenvåningen i nordöstra delen av planområdet, i korsningen Rönngatan och Holmgatan. Inga nivåskillnader finns uppe på trottoaren och entrén. Andra tillgänglighetsfrågor kommer att behandlas vid framtida bygglovhandläggning. KOMMUNAL SERVICE Tillgången till kommunal service i närområdet är god. BEFINTLIG HANDEL Förutsättningarna för befintlig handel förändras inte. Planförslaget innebär att handel i bottenvåningen tillåts i alla tre byggnader. ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR GRÖNPLAN Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisar tillgång och brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ett planeringsunderlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och biologisk utgångspunkt. 9 (10)
BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål. MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020 Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. MILJÖBYGGPROGRAM SYD Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen äger, säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål: trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transporter. TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017 Trafikmiljöprogrammet, antaget av Tekniska nämnden, har som övergripande målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar transportsystem. FOTGÄNGARPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2018 Fotgängarprogrammet utgör grunden för gångstråksplanen i vilken viktiga stråk för gående pekas ut. Programmet antogs av Tekniska nämnden 2012. PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av Stadsbyggnadskontoret. Josephine Nellerup Planchef Emilie Åhgren Planhandläggare 10 (10)