SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE SAMRÅDSHANDLING 2013-08-16 DNR: 12BMN44 HANDLÄGGARE: JOSEF WÅRDSÄTER Planbeskrivning Grinduga 10:2, Vårvik Detaljplan för bostadsändamål Gävle kommun, Gävleborgs län Samrådstid: xx september xx oktober 2013
Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att medge byggrätt för bostadsändamål för befintligt fritidshus och därmed möjliggöra avstyckning från befintlig fastighet för fritidshuset som sedan länge funnits på tomten. Gällande detaljplan medger endast byggrätt för uthus för det aktuella fritidshuset. Syftet är också att påföra varsamhetsbestämmelser för befintliga byggnader samt utformningsbestämmelser för nytillkommande byggnader med anledning av områdets kulturmiljö värde. I samband med tänkt avstyckning för fritidshuset kommer ett markområde från den angränsande skogsfastigheten att läggas till den nya tomtplatsen för att få en mera ändamålsenlig tomtplats. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Riksintresset havsområde för yrkesfiske ligger delvis inom planområdet. Planförslaget medför ingen påverkan på riksintresset. Inga miljökvalitetsnormer berörs. Plandata Lägesbestämning Planområdet är beläget vid Gävlebukten ca 1 mil öster om Gävle centrum. Planområdet omfattar fastigheten Grinduga 10:2 och två delar av Hemlingby 72:1 (vattenområde och skog). Planområdet markerat med röd linje Areal Planområdets totala areal är ca 10.322 m 2. 1
Markägoförhållanden Fastigheterna Grinduga 10:2 och Hemlingby 72:1 är i privat ägo. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Planen är förenlig med översiktsplan Gävle Stad 2025 för stadsdelen Bomhus. Planområdet är beläget inom ett område för kulturhistorisk bebyggelse. Program för detaljplan Program för detaljplan erfordras inte då planen överensstämmer med aktualitetsförklarad kommuntäckande översiktsplan och översiktsplan Gävle Stad 2025. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För området gäller byggnadsplan (Aktnr: 21-78:1030) vid Vårvik inom Furuvik, laga kraft maj 1978. Gällande detaljplan (Aktnr: 21-78:1030) med fastigheten Grinduga 10:2 rödmarkerat. Föreslagen detaljplan är framtagen i enlighet med ny Plan- och bygglag (2010:900). Detaljplanen hanteras med enkelt planförfarande. Kommunala program, grönstruktur program, tillväxtfrågor Detaljplanen är förenlig med kommunala program. 2
Vision 2025 Detaljplanen är förenlig med Gävle kommuns vision 2025. Miljökonsekvensbeskrivning En behovsbedömning av föreliggande detaljplan har utförts (12-12-06). Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning enligt 4 kap. 34 plan- och bygglagen ska upprättas. Ett genomförande av planen har ingen påvisbar negativ effekt på miljön, hälsan eller hushållning med mark, vatten och andra resurser. Förutsättningar och förändringar Natur/Kulturmiljö Planområdet är beläget i Hakudden längs Gävlebukten, i ett skogsmarksområde där större sommarvillor etablerats runt sekelskiftet 1800-1900. Tomterna består av fritt och glest placerade villor i ett naturområde med ett havsnära läge. Framträdande är de stora huvudbyggnaderna som vänder sig mot vattnet med utsmyckande glasverandor. Planområdet är ianspråktaget av en befintlig huvudbyggnad samt parkering till denna samt ett mindre uthus och ett mindre fritidshus. I planområdet ingår vattenområde där en brygga finns anlagd. Marken sluttar ned mot Gävlebukten och skillnaden i höjd är ca 12 meter mellan den västra delen och längst i öster ned mot vattnet. Tomtplatsen för Grinduga 10:2 har karaktär av naturtomt med inslag av skog och med berg och klippblock i dagen. I Vårvik, norr om planområdet, finns värdefulla grönområden. Rekreationsleder finns i anslutning till planområdet, väster om detsamma. I översiktsplanen är planområdet markerat som ett område med viktig vattenkontakt. Inga kända fornminnen finns inom planområdet. Den begränsade utbyggnadsmöjligheten som den nya detaljplanen medger bedöms inte kunna leda till någon större påverkan på natur- och kulturmiljön samt landskapsbilden eftersom de byggrätter som föreslås är vända bort från Gävlebukten. Intrycket av tillkommande bebyggelse sett från vattensidan bedöms därför medföra mycket små förändringar jämfört med dagens situation. Den nya bebyggelsen ska också uppföras med ett underordnat utseende i jämförelse med den äldre. Befintlig bebyggelse Planområdet är beläget inom ett område för kulturhistorisk bebyggelse. Området karaktäriseras av gamla sommarvillor från sekelskiftet 1800-1900- talet, ofta med påkostad snickarglädje och som ligger på stora tomter i skogsmark vända mot havet. Gävle kommun har i översiktsplanens kulturmiljöbilaga bedömt att området har högsta värde med fritt liggande stora tomter i skogsmark bebyggda med dominerande och påkostade sommarvillor. 3
Fastigheten Grinduga 10:2 är bebyggd med en äldre byggnad utförd i nationalromantisk stil som i gällande detaljplan inte har några varsamhets- eller skyddsbestämmelser. Byggnaden har byggts om i sin helhet under slutet av 1980-talet men har behållit grunddragen i sin ursprungliga form och karaktär. Bebyggelsens värde utgörs i första hand av det ligger i en bebyggelsemiljö Befintlig huvudbyggnad inom planområdet till vänster. Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Detaljplanen medger att befintligt fritidhus får byggrätt som medger bostadsändamål för huvudbyggnad vilket medför att den delen av fastigheten Grinduga 10:2 kan avstyckas. 4
Fritidshus som avses kunna avstyckas från fastigheten Utöver detta så medger detaljplanen byggrätt för en ny komplementbyggnad på den avstyckningsbara tomten för fritidshuset samt byggrätt för en ny komplementbyggnad, byggrätt för det befintliga uthuset och byggrätt för en ny sjöbod på fastigheten Grinduga 10:2 Detaljplanen reglerar bebyggelsens utformning beträffande placering och utformning relativt noga. Särskilt gäller detta byggrätten i anslutning till den befintliga huvudbyggnaden på tomtplatsen idag. Varsamhetsbestämmelser gör att den befintliga karaktären på bebyggelsen ska bibehållas både för den befintliga byggnaden med tillhörande uthus och även för en ny byggnad på samma plats. Det befintliga fritidshuset på den avstyckningsbara tomtplatsen kan ersättas med en ny byggnad, men även i detta fall ska den nya byggnaden anpassa till den rådande byggnadsstilen på fastigheten Grinduga 10:2. Om ny huvudbyggnad uppförs eller befintlig byggs om ska den ha ett underordnat och sparsmakat utseende vad gäller färgsättning och detaljer. En mörkare enhetlig färgsättning ger ett diskretare uttryck. Den ska inte få karaktär av sommarvilla. Den befintliga sommarvillan är den som ska framträda från vattnet. Ny bebyggelse kan ha en modern arkitektur. Om befintligt byggnad fritidshus behålls underhålls det på lika sätt enligt foto på denna sida. Syftet med utformningsbestämmelserna är att vid framtida underhåll och utveckling av fastigheterna den ursprungliga karaktären från förra sekelskiftet i möjligaste mån ska framträda och behållas. Områdets utveckling med nya byggnader bakom sommarvillan ska vara avläsbar men diskret. 5
Grinduga 10:2 är bedömd som värdefull framförallt då den är en sommarvilla i ett större område enligt kulturinventering. Planbestämmelser om varsamhet vid ombyggnad, utbyggnad och nybyggnad av huvudbyggnad är som följer: För befintlig sommarvilla och komplementbyggnad Grinduga 10:2 fastighet innehåller planbestämmelserna varsamhetsbestämmelser samt utformningsbestämmelser som följer: Fasadmaterial ska vara liggande fasspontpanel. Byggnad ska ha spröjsade fönster. Byggnad ska ha ljus (ej vit) fasadkulör. Taktäckningsmaterial ska vara slätplåt/papp. Ändring av byggnad får inte förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen. Ny huvudbyggnad ska utformas som en sommarvilla med de karaktärsdrag, material och detaljer som överensstämmer med de intilliggande byggnaderna (befintliga sommarvillor). Byggnadens huvudfasad ska utformas symmetriskt med framträdande mittparti med t.ex. en glasveranda. För nya komplementbyggnader i anslutning till sommarvillan gäller att: Taktäckningsmaterial ska vara slätplåt/papp. Byggnaden ska utföras med sadeltak alternativt pulpettak. Fasadmaterial ska vara locklistpanel/fasspontpanel. Fasadkulör ska vara falu rödfärg/ljus (ej vit) färg. För ny huvudbyggnad och komplementbyggnad på avstyckad fastighet innehåller planbestämmelserna föreskrifter om gestaltning och uttryck som följer: Byggnationen ska i utseende och skala underordna sig befintlig bebyggelse. Material och färgsättning ska samspela med befintlig bebyggelse. Dessutom krävs bygglov för omfärgning av fasad och byte av fasad- och taktäckningsmaterial. Friytor Friytor för rekreation och utevistelse finns på den egna fastigheten. I Vårvik, norr om planområdet, finns värdefulla grönområden. Rekreationsleder finns i anslutning till planområdet, väster om detsamma. Strandskydd Planområdet berörs av strandskydd vilket avses upphävas med detaljplanen. Det särskilda skäl som motiverar ett upphävande är att området redan tagits i anspråk som tomtplats vilket medför att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Hela planområdet inklusive vattenområdet utgör tomtplats där strandskyddet är upphävt i detaljplanen. 6
Vy ned mot vattnet längs den befintliga huvudbyggnaden Vattenområden Planområdet ligger i anslutning till vattenområdet Gävlebukten och vattenområde ingår i detaljplanen. Mindre småbåtsbryggor möjliggörs i vattenområdet då vattenområde planläggs i detaljplanen. För nya bryggor som innebär muddring, borttagande av sten och grävning i vatten ska tillstånd för vattenverksamhet sökas hos Länsstyrelsen. Gator och trafik Infart till planområdet sker söderifrån från Furuviksvägen (väg 533) via en mindre infartsväg. Furuviksvägen ansluter till Södra Kungsvägen (väg 76) som är belägen söder om planområdet. Trafikflödet på Furuviksvägen var 2003 1 830 ÅDT. Infart till planområdet sker via Furuviksvägen, bild från Google Earth 2013-02-27 7
Det finns ingen kollektivtrafik i anslutning till planområdet. Parkering sker på egen fastighet. Nuvarande infart till Grinduga 10:2 över Hemlingby 72:1 ska säkerställas med nyttjanderätt/servitut som gemensam infart för Grinduga 10:2 och nybildad (avstyckad) fastighet över den tjänande fastigheten Hemlingby 72:1. Teknisk försörjning Planområdet är inte beläget inom Gävle vattens verksamhetsområde för dagvatten samt för vatten och avlopp. Eget avlopp finns på fastigheten. Ett tillräckligt stort område ska finnas för att anlägga ny avloppsanläggning för den avstyckade fastigheten. Den bästa lösningen bedöms vara att koppla in på befintlig anläggning om den har tillräcklig kapacitet. Inom området är det svårt att vid borruttag av vattentäkt få tjänligt vatten. Många brunnar får salthaltigt vatten eller för små mängder. Det finns inget fjärrvärmenät i anslutning till planområdet. Avfallshantering utförs av Gästrike Återvinnare och ska ske enligt Gävle kommuns avfallspolicy. Konsekvenser Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning enligt 4 kap. 34 plan- och bygglagen ska upprättas. Konsekvenser av planens genomförande består till största delen av kulturmiljöfrågor. Föreslagen byggrätt är begränsad i sin art och medges restriktivt för befintlig huvudbyggnad samt fritidshus. En mer restriktiv detaljplan föreslås jämfört med gällande detaljplan som inte reglerar exploateringsgrad samt tillåter en mer flexibel utbyggnad av befintlig byggnad och placering av ny byggnad. Med de varsamhetsbestämmelser som ingår i detaljplaneförslaget avser Gävle kommun med stöd i den aktualitetsförklarade översiktsplanen att kunna värna de kulturhistoriska värden som den befintliga bebyggelsen har. Stadsbild/landskapsbild Syftet med detaljplanen är att ge förutsättningar att kunna utveckla fastigheten Grinduga 10:2 på ett rationellt sätt men inom tydligt angivna ramar, för att den kulturhistoriskt intressanta bebyggelsemiljön vid Vårvik ska kunna behållas i största möjliga utsträckning. Påverkan på landskapsbilen bedöms som liten då den synliga förändringen i praktiken endast utgörs av att det befintliga fritidshuset kan ersättas med en ny och större byggnad. Denna torde dock smälta väl in i helhetsbilden då den får en placering bakom den befintliga huvudbyggnaden och med bra terrängstöd av omgivande uppvuxen skog. Barn Grinduga 10:2 utgörs av en spännande och attraktiv naturtomt som ur ett barnperspektiv ger goda möjligheter till lek och utevistelse under hela året. 8
Trafiksäkerhet Tillfarten till planområdet sker från Furuviksvägen och bäst med bil. Det finns ingen belysning på Furuviksvägen. Tillgänglighet Det finns ingen kollektivtrafik i närheten av planområdet. Viss höjdskillnad förekommer inom fastigheten, i mest betydande omfattning från huvudbyggnaden ned mot vattenområdet. Jämlikhet/Trygghet Planförslaget bidrar positivt till att till att skapa en ny tomtplats vid havet i en redan bebyggd miljö. Korsnäsvägen och Holmsundsallén är båda försedda med vägbelysning. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Detaljplanen möjliggör en avstyckning från fastigheten Grinduga 10:2 då befintligt fritidshus får användas som huvudbyggnad med bostadsändamål. För att detaljplanen ska kunna genomföras med avstyckning och nybyggnation i anslutning till det befintliga fritidshuset förutsätts att ett markområde om ca 1226 m2 regleras över till Grinduga 10:2 från Hemlingby 72:1. Därefter kan en lämplig ny tomtplats avstyckas från Grinduga 10:2 när önskemål om det finns. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av ägaren till stamfastigheten Grinduga 10:2. Fastighetskonsekvenser Grinduga 10:2: Ekonomisk vinst uppstår för fastighetsägaren till Grinduga 10:2 då fastigheten efter tillköp av mark från Hemlingby 72:1 kan avstyckas. Servitut/nyttjanderätt att ta väg över fastigheten Hemlingby 72:1 ska säkerställas i samband med fastighetsreglering mellan Grinduga 10:2 och Hemlingby 72:1. Ny fastighet: Byggrätt för en ny huvudbyggnad skapas. Servitut/nyttjanderätt att ta väg över fastigheten Hemlingby 72:1 ska säkerställas i samband med nybildningen av fastigheten. Hemlingby 72:1 Hemlingby 72:1 avstår ca 1226 m 2 mark till Grinduga 10:2. Servitut/nyttjanderätt för Grinduga 10:2 och nybildad fastighet att ta väg över fastigheten Hemlingby 72:1 ska säkerställas i samband med fastighetbildningsåtgärder. Ekonomiska genomförandefrågor Upprättande av detaljplanen bekostas av exploatören. 9
Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Under detaljplaneprocessen har inga särskilda tekniska utredningar krävts. Innan detaljplanen kan genomföras ansvarar byggherren för att erforderliga geotekniska undersökningar utförs. Organisatoriska frågor Tidplan Positivt planbesked gavs av Byggnads- och Miljönämnden i september 2012. Tidplanen för upprättande av detaljplanen: Samråd september 2013 Antagande december 2013 Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är 5 år räknat från den dag planen vinner laga kraft. Detta motiveras av den enkla ändringen i detaljplanens markanvändning. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs. Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan komma att åsamkas. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen då skulle ändras eller upphävas. Huvudmannaskap Ingen mark för allmän plats ingår i planområdet. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har deltagit i detaljplanearbetet: Ann-Sofie Dahlqvist Maria Lind Lena Boox Karin Linjer Miljöutredare, fysik planering Kommunekolog, fysisk planering Kummunantikvarie, fysisk planering Lantmätare, kommunala lantmäterimyndigheten Detaljplaneförslaget har tagits fram av planarkitekt Josef Wårdsäter på stadsbyggnadskontoret, Gävle kommun, i samarbete med Marcus Ekström och Greger Garnvall på Ramböll Sverige AB. Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård 10 Josef Wårdsäter
Planchef Planarkitekt 11