ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Linköping Skillberga 3:2 Brokind Ekshäll 1, 590 45 BROKIND Uppdragsnummer: 9391 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 18
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Linköping Skillberga 3:2 Adress Brokind Ekshäll 1 Postnummer och ort 590 45 BROKIND Fastighetsägare Malla Ekberg Beställare Namn Malla Ekberg Adress Brokind Ekshäll 1, 590 45 BROKIND Telefonnummer 070-345 82 72 E-postadress malla@ixinvest.se; Besiktningsman Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0768-88 03 04 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2016-09-12 Klockan Närvarande Malla Ekberg och Kristoffer Ekeroth. Besiktningens genomförande och omfattning 2016-09-06 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 12:00 2 av 18
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 2006. Följande ombyggnader/renoveringar är utförda: - Tillbyggnaden uppfördes år 2002. Takbyte, delvis fönsterbyte, fasadbyte samt ny dränering/fuktisolering utfördes i samband med tillbyggnaden. - Installation av värmepump (bergvärme) år 2002. - Köksrenovering år 2002. - Våtrummen renoverades år 2002. - Altanen byggdes i slutet av 2000-talet. - Renovering av bastu och dusch i källaren cirka år 2007-2008. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten Inget att notera enligt nuvarande ägare. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Skador som kan förekomma på inredning och ytskikt noteras inte, förutsatt skadan beror på ålder eller normalt slitage. Tätskiktet/fuktspärren bakom keramiska ytskikt (så som kakel och klinker) går inte att kontrollera vid en okulär besiktning. Man kan inte heller bedöma om övriga underarbeten motsvarar branschstandard. Fuktindikeringar utförs generellt inte i våtrum med keramiska ytskikt, då man inte kan fastställa på vilken sida om det underliggande tätskiktet man mäter/indikerar. 3 av 18
Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4 av 18
Väderlek vid besiktningstillfället Ca 22º C och sol. Byggnadsår 1909. Byggnadstyp Friliggande byggnad uppförd i 1 3/4 plan med delvis källare. Grundläggning och bottenbjälklag Källare. Stomme Trä. Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä. Tak, material Betongpannor med underlagstäckning av papp. Typ av fasad Fasadpanel. Typ av fönster Isolerglasfönster (3-glaskassetter). Typ av ventilation Mekanisk frånluft. Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja. Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Kontrollerades av besiktningsmannen. Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Något bristfälligt gällande övre plan. 5 av 18
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Mindre skador/sprickor noterades i fuktisoleringen (distansmattan av typ fabrikat Platon), där denna är synlig ovan mark. Torpargrund Allmän information: Torpargrunden är inte besiktningsbar då lucka/ingång saknas. Se Fortsatt teknisk utredning. Krypgrund Allmän information: Uteluftsventilerade krypgrunder med bjälklag av organiskt material är idag allmänt betraktade som riskkonstruktioner. Se Riskanalys. Plastfolie/avdunstningsskydd saknas på marken, vilket är olämpligt ur fuktsynpunkt då fuktbelastningen ökar på bjälklaget. Fuktkvoten uppmättes vid aktuell besiktning till 18-19 % i bjälklagets undersida, kritiskt värde för mikrobiell växt (mögel/bakterier) är cirka 17 %. Grundmur/ hussockel Någon enstaka spricka noterades. Fasad Torksprickor förekommer i fasadpanelen. Fönster/dörrar Allmän information: Ett par av fönstren utgörs av äldre isolerglas, isolerglaskassetter av denna typ blir ibland punkterade (otäta) med missfärgningar mellan glasen som följd. Färgsläpp gällande ett fönster på södersidan och röta noterades i en fönsterbåge på norrsidan. Rännor Yttertak Inget att notera Tätningen i anslutningen mellan takfönstret och intilliggande takpannor är delvis bristfällig/skadad. Skadade/trasiga takpannor noterades i anslutning till ränndalsplåt med otätheter som följd. Plåtinklädnaden kring skorstenen täcker/tätar bitvis bristfälligt mot intilliggande takpannor. Huv (väderskydd) saknas över skorstenen. 6 av 18
Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt ingen eller bristfällig lufttätning mot bostaden. Förr i tiden var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostäderna var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar vilket ofta leder till fuktproblem/konvektionsproblem. Fuktig bostadsluft läcker upp till vinden och kondenserar mot det kalla underlagstaket/yttertakets insida under vinterhalvåret, ofta med mikrobiell påväxt som följd. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation utan bättre allmän ventilation i bostaden. Vindsutrymmet är besiktigat från området vid luckan. Några fuktfläckar noterades på underlagstakets insida, främst invid murstocken. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning i de fläckar som var åtkomliga. Altan Räcket är inte barnsäkert. Veranda Nocktätning saknas under nockpannorna, anslutningen mellan tak- nockpanna och bostadsbyggnaden är bristfälligt utförd med otätheter som följd. 7 av 18
Invändigt Källare Allmänt Allmän information: Grunden är sannolikt uppförd på en typ av bärande grundsulor. Golven är gjutna efter att väggarnas murats upp och då marken alltid är fuktmättad ska man räkna med fukttransport upp i väggar och golv (även om dränering och fuktisolering är utan anmärkning). Färg och puts lossnar bitvis från nedkant av väggar, vilket sannolikt beror på fukttillförsel via ovan nämnda grundsulor. Hall/passage Färg/puts lossnar från ytterväggar i anslutning till trappan, detta beror sannolikt på brister i källarens utvändiga fuktskydd (utvändiga dränering/fuktisolering). Höga fuktvärden uppmättes i detta område. Ingen fuktspärr finns ansluten till golvbrunnen vid bergvärmeanläggningen. Tvättstuga Inget att notera WC Inget att notera Dusch Allmän information: Keramiska ytskikt, renovering utförd cirka år 2007-2008. Ingen fuktspärr finns ansluten till golvbrunnen, vilket innebär att tätskikt saknas under klinkergolvet eller är felaktigt anslutet till golvbrunnen. Lokala bakfall noterades par mindre delar av golvytan. Bastu Träkonstruktioner (utreglade väggar) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Se Riskanalys. Pumprum/förråd Träkonstruktioner (utreglade väggar) i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Se Riskanalys. Viss mikrobiell lukt känns i rummet. Mindre fuktfläck noterades i taket vid en avloppsstam, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i detta område vid aktuell besiktning. 8 av 18
Entréplan Hall Kök/matplats Inget att notera Tippskydd saknas till spisen. Underlägg/fuktskydd saknas under kyl/frys (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen). Resningar noterades i golvet vid kyl/frys, inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Passage Badrum/WC Inget att notera Allmän information: Keramiska ytskikt, renovering utförd cirka år 2002. Bakfall noterades på del av golvytan invid golvbrunnen. Groventré Fuktskydd saknas i utrymmet med golvvärmecentral. Vardagsrum Inget att notera Övervåning Allrum Fuktskydd saknas i utrymmet med golvvärmecentral. Sovrum 1 Inget att notera Sovrum 2 Inget att notera Duschrum/WC Allmän information: Ytskikt av kakel och plastmatta, renovering utförd cirka år 2002. Bristfälligt golvfall. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas vid aktuell besiktning. Sovrum 3 Inget att notera 9 av 18
3 RISKANALYS Golvbjälklaget ovan den uteluftsventilerade krypgrunden riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas eller vara drabbat av fuktskador. I en uteluftsventilerad krypgrund där inga fukttillskott förekommer i form av markfukt, ytvatten eller andra fukttillskott bestäms den relativa luftfuktigheten enbart av uteluftens fuktinnehåll och temperaturen i kryputrymmet. På vintern då det ute är kallare än i krypgrunden kommer den relativa luftfuktigheten att bli lägre än utomhusluften, cirka 60-70 %. Under sommaren då utomhusluften innehåller relativt mycket fukt är temperaturen i krypgrunden lägre. Därför kommer också den relativa luftfuktigheten i krypgrunden att bli högre, cirka 75-90 %. Således är villkoret för mögelpåväxt teoretiskt uppfyllt under sommarperioden. Träkonstruktioner (utreglade väggar) som uppförts i direkt eller nära anslutning till betongplattan/grundmurarna i källaren kan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattans och grundmurarnas fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som träreglar, mineralull och dylikt). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Torpargrunder med bjälklag av organiskt material har enligt undersökningar ofta fukt- och rötskador. Befintlig torpargrund har inte kunnat besiktigas eftersom ingen lucka/ingång finns till grunden. För att kunna konstatera om befintlig torpargrund har fuktskador eller andra brister rekommenderas att en lucka/ingång tas upp så grundens status kan säkerställas. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2016-09-13 Östgöta Husbesiktning AB Kristoffer Ekeroth, godkänd besiktningsman SBR 10 av 18
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER 1. Se besiktningsutlåtandets riskanalys. 2. Bristerna på taket. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick, frånsett punkt 2 i ovanstående summering samt att inget tätskikt är anslutet till golvbrunnen i duschen i källaren. 11 av 18
BILAGA 2 12 av 18
13 av 18
14 av 18
15 av 18
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 16 av 18
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 17 av 18
18 av 18