STADSBYGGNADSKONTORET Plan- och bygglovsavdelningen Planenheten Robert Nilsson och Linnea Silfverdal Start Pm för renoveringsplaner Sammanfattning av uppdraget / bakgrund Täby kommun har gjort en förstudie där renoveringsbehovet av äldre detaljplaner setts över. Syftet med förstudien är att genom en systematisk genomgång av planbeståndet undersöka kommunens äldre detaljplaner och dess behov av renovering. Utifrån förstudien har planerna prioriterats i en inbördes rangordning. Nedanstående planer har prioriterats högst upp på listan. 1. N 14 Stadsplan - Näsby västra Park (laga kraft 1927) 2. E 12 Avstyckningsplan - Ella Park (laga kraft 1930) 3. E 17 Byggnadsplan - Ensta villa stad (laga kraft1935) E17 E12 N14 Kartbild över de tre aktuella planområdena. Gränsdragningarna är generella
2(12) Syfte och mål Syftet med att renovera ovanstående detaljplaner är, att uppnå en enklare och mer effektiv hantering av gällande planer. De aktuella planerna som alla är minst 80 år eller äldre har gemensamt en bestämmelse om minsta tomtstorlek om 1 500 kvadratmeter. Utifrån den bestämmelsen har flera avvikelser och dispenser medgivits över åren. Det har resulterat i att flera av de ursprungliga planerna blivit perforerade av mindre detaljplaner. En följd av detta kan innebära svårbedömd och rättsosäker bygglovhanteringen. Grannar sinsemellan kan också uppleva orättvisa, då det kan förekomma olika juridiska förutsättningar inom samma bostadskvarter. Lagstiftning och andra regelverk samt riktvärden har också förändrats, sedan dessa äldre planer upprättades. Det förekommer planer med olämpliga markanvändningar. En väl fungerande detaljplan skapar en tryggare utveckling av ett område för såväl kommun som för den privata fastighetsägaren. Med en väl fungerande detaljplan, kan mera effektiva och rättsäkra beslut fattas. Renoveringen kan också bidra till att kulturhistoriska betydelsefulla områden och enskilda objekt kan identifieras och säkerställas genom ny detaljplan. Målet med detaljplanerna är att ta fram nya reglerande förutsättningar som skapar en tydlig bild om vad som får göras inom utpekade områden. Planerna ska även blicka framåt om hur de olika områdena är tänkt att kunna utvecklas. Planområdenas avgränsning De tre aktuella planerna avgränsas företrädesvis mot tidigare nämnda gällande stads- och byggnadsplaner. Tanken är att ersätta de gamla gällande planerna, samt släcka ut mindre planer (frimärksplaner) inom dessa planer. Inom vissa äldre stads- och byggnadsplaner finns redan uppdaterade och väl fungerande detaljplaner. Dessa områden utesluts företrädelsevis i fråga om ny detaljplan. Genom en inventering av angränsande detaljplaner, kan det finnas liknade problem och då kan de eventuellt införlivas i nu föreslagen planändring. Mer exakt planavgränsning kommer att fastställas i kommande planhandläggning.
3(12) 1. N 14 Stadsplan Näsby västra Park Stadsplanen är från 1929 och är väl perforerad och innehåller upp mot 40 olika detaljplaner. Flertalet av dessa planer reglerar enbart enstaka fastigheter, men det förekommer även planer som reglerar större bostadsområden. Området byggdes under tidiga 1900- talet som ett sportstugeområde, som med tiden omvandlats till ett permanent bostadsområde. Delar av denna bybyggelse kan fortfarande utläsas inom vissa delar. Områdets karaktär präglas av ett slingrande vägnät, lummig grönska och kuperade tomter. Det förekommer en variation i bebyggelsens utformning, med en tonvikt från 1950-1970-talet. Detta kan utläsas i tidstypiska formspråk och materialval. Det förekommer även ny bebyggelse om uppförts under 2000-talet. Bilder på planområdets varierade bebyggelse.
4(12) Inom planområdets centrala delar finns ett radhusområde från 1990-talet, kvarteret Tranan, (vit markering, 1) som nyligen genomgick en planrenovering (laga kraft 2014). I planområdets sydöstra del finns ett område där ett planuppdrag pågår (vit markering, 2). Dessa två områden utesluts ur nu föreslagen detaljplan. I kommande arbete ska samtliga berörda planer ses över och bedömas om det ska ingå i aktuellt renoveringsarbete. 1 2 Kartbild över ungefärligt planområde för stadsplanen, N14 - Näsby västra park (1927). Stadsplanen anger i en minsta tomtstorlek om 1 500 kvm, vilket har undantagits i flera fall genom dispenser och avvikelser. Det förekommer fastigheter som avstyckats ned till cirka 800 kvadratmeter. I övrigt reglerar planen att endast en huvudbyggnad och kök per fastighet får uppföras (dock inte för fastigheter större än 2 500 kvm, där ytterligare en huvudbyggnad kan få uppföras). Gårdshus får uppföras, dock ej som bostadsändamål.
5(12) 2. E 12 Avstyckningsplan Ella Park En äldre avstyckningsplan från 1930 som saknar byggnadsreglerande bestämmelser. Planen reglerar enbart en minsta tomtstorlek om 1 500 kvm. Den ursprungliga planens norra delar är till stor del ersatt med nyare planer. Totalt sett innehåller avstyckningsplanen upp mot 20 olika detaljplaner som innehåller bl.a. handel, allmänt ändamål samt bostäder. Kommande planarbete får utreda planområdets avgränsning. Kartbild över ungefärligt planområde för avstyckningsplan, Ella Park (1930) Karaktären varierar med bebyggelse från utbyggnadsperioden på 1930- talet, samt en annan utbyggnadsperiod från 1950-1960-talet. Därefter har fastigheter avstyckats och enskilda byggnader uppstått allt eftersom. Husen är utformade med tidstypiska formspråk och materialval. Det äldre bostadsbeståndet har anpassats väl till platsens förutsättningar och bevarat värdefull natur.
6(12) Tidstypisk bebyggelse inom planområdet. 3. E 17 Byggnadsplan, Ensta villastad En äldre byggnadsplan från 1935 som blivit perforerad med cirka 15 olika planer. Minsta fastighetsstorlek är reglerad till 1 500 kvm och att enbart 1/10 fastigheten får bebyggas. Flertalet av byggrätterna har överskridits. Kommande planarbete får utreda planområdets avgränsning.
7(12) Kartbild över ungefärligt planområde för byggnadsplan, Ensta villastad (1935). Karaktären för området varierar med bebyggelse från utbyggnadsperioden 1930-talet och 1950-1960-talet. Husen är utformade med tidstypiska formspråk och materialval. Byggnaderna har anpassats till platsens förutsättningar och naturen är ett viktigt inslag i området. Det finns likheter med stadsdelarna Ella Park och östra Vallabrink. Bild på tidstypisk bebyggelse inom planområdet.
8(12) Förutsättningar Det nya Täby översiktsplan 2010-2030 I kommunens översiktsplan har de olika stads- och byggnadsplanerna pekats ut om som områden för bostadsändamål. Detta är i linje med vad de nya planerna komma innehålla. Program anses därför inte vara nödvändigt för dessa uppdrag. Kulturhistoria De hus som upprättades i samband med de första planerna, börjar bli intressant ur ett kulturhistoriskt perspektiv. Det förekommer hus med hög arkitektonisk kvalitet med tidstypiska formspråk och materialval. Många av husen är dessutom väl bevarade och har inte förvanskats över tiden. När en översyn av bostadsområdena genomförs, kan både intressanta miljöer och enskilda objekt identifieras. Därefter kan ställningstagande fattas om en mera ingående inventering behöver göras, som i sin tur kan leda till skyddande av miljöer och enskilda objekt. År 2012 genomfördes en skrift stadsbyggnadskaraktärer, där olika villaoch grupphusboenden presenterar dess karaktär och kvaliteter. Samtliga tre områden Lahäll (N14), Ella Park (E12) och Ensta (E17) finns redovisade i skriften. Tanken med skriften har varit i att uppmärktsamma fastighetsägaren stadsbyggnadskvaliteter och andra värden som finns inom olika områden. Skriften fungerar även som underlag och stöd för berörda tjänstemän och beslutsfattare inom kommunen. Skriften saknar juridiskt stöd. Teknisk infrastruktur Samtliga fastigheter inom de olika planområdena är anslutna till det kommunala VA- nätet. Det befintliga systemet dimensionerades och byggdes ut när de gällande planerna upprättades för cirka 80 år sedan. Flertalet fastigheter har idag sitt dagvatten anslutet till det kommunala VAnätet. Dagvattnet renas således inte innan det når slutrecipient. Detta är ingen lösning att föredra, då det kan påverka slutrecipienten negativt. Beroende på hur de olika områdena föreslå att utvecklas, kan det bli aktuellt att genomföra en kapacitetsberäkning på VA systemet. Resulterar planerna i att stora mängder nya fastigheter kan tillskapas, gäller det att säkerställa VA-kapaciteten.
9(12) Byggrätter och fastighetsrättsliga frågor De tre olika planerna ger olika förutsättningar gällande byggrätter och fastighetsstorlekar. Flertalet dispenser och avvikelser har över tiden gjorts från de bestämmande planerna. De nya planerna ska hitta lämpliga storlekar och mått samt se över att verkligheten överensstämmer mot reglerande kartmaterial. Attefallshus Sedan juli 2014 finns möjligheten till att uppföra en komplementbyggnad, s.k. Attefallshus om 25 kvm på sin bostadsfastighet. Detta kan göras utan att ansöka om sedvanligt bygglov. En bygganmälan skall dock ställas till kommunen och godkännas innan byggnationen kan uppföras. I denna byggnad får en ny bostadslägenhet inredas. Utöver denna lagändring finns också möjligheten till att inreda ytterligare en bostadslägenhet i redan befintlig huvudbyggnad. Det innebär att totalt kan tre bostadslägenheter inrymmas inom en fastighet, oavsett hur många hushåll som regleras i den gällande detaljplanen. På mindre fastigheter kan detta bli problematiskt, då varje bostadslägenhet ska kunna anordna parkeringsmöjlighet inom den egna fastigheten. Att fastigheten dessutom ska kunna erbjuda goda levnadsförhållanden och fungerande ytor för utevistelse kan också bli begränsad. Lagförändringen ställer inga krav gällande tillgänglighetsanpassningen för de nya bostadsmöjligheterna. En konsekvens av denna lagändring är att karaktären och bebyggelsestruktur ett kan förändras, trots att områdets regleras med en detaljplan. Vid upprättandet av ny detaljplan för villabebyggelse ska dessa förutsättningar finnas med i beaktandet. Miljö Buller Bullerkartläggning från (2007) påvisar att det förekommer fastigheter utmed E 18 och Turebergsvägen som är bullerstörda enligt gällande riktvärden för bostäder. Planeringen med framtagande av nya
10(12) detaljplanerna ska ta hänsyn till rådande bullersituation och följa de restriktioner och rekommendationer som gäller för dagens planering. Planen bör inte upprätta nya bostadsfastigheter som beräknas vara bullerstöra. Behovsbedömning Då de olika detaljplanerna i stort syftar till att bekräfta befintlig situation, kommer inga större förändringar genomföras inom respektive planområde. Med anledning av detta bedöms inte planförslagen medföra en sådan betydande miljöpåverkan som enligt PBL 5 kap eller MB 6 kap kräver att särskild miljöbedömning måste genomföras. En behovsdömning kommer ändå att genomföras i planarbetets tidiga skede. Tidplan Preliminär tidplan Planarbetet beräknas formellt kunna starta under 1:a kvartalet 2016. Samråd av de olika detaljplanera beräknas ske under 4:e kvartalet 2016. Underrättelse beräknas kunna ske under 2:a kvartalet 2017. Ett antagande detaljplanerna beräknas först kunna ske under 4:e kvartalet 2017-1:a kvartalet 2018. Arbetssätt och resurser Planen inleds med ett standard förfarande och kan vid behov efter genomfört samråd övergå till ett begränsat förfarande. Då detaljplanearbetet till stor del berör de befintliga bostadsbeståndet, behöver resurser inom bygglovsavdelningen finnas med i planarbetet. Likaså ska resurser inom exploatering, mätenhet och VA vara representerade. Nedan redovisas respektive resurs förväntande arbetsinsats. Ekonomi Då kommunen är beställare av detaljplanearbetet finns ingen extern part som kan täcka planarbetets kostnader. En plankostad kommer istället att tas ut i samband med att bygglovsansökan inkommer. Detta kommer att täcka en del av planarbetets kostnader.
11(12) Täby kommun har upphandlat en konsult som kommer att utföra stora delar av planarbetet. Konsulten tar fram regelrätta planhandlingar, såsom planberskrivning, plankarta med bestämmelser samt samrådsredogörelse och andra utlåtanden. I arbetet ingår en genomgång och översyn av berörda fastigheter och dess bygglov. Då cirka 1650 fastigheter berörs, kräver detta en omfattande arbetsinsats. Konsulten beräknas lägga ned cirka 4 450 h för att upprätta kompletta planhandlingar för samtliga tre detaljplaner. Kommunens olika inblandade tjänstemän förväntas lägga ned cirka 1 500 h för de tre planerna, fördelat på följande resurser: Plan 500 h Bygglov 350 h Exploatering 250 h Lantmäteri - 250 h Infrastruktur VA 150 h Blir en kapacitetsberäkning gällande dagvattenhantering aktuell, ska kostanden för en sådan utredning klargöras under planarbetet. Det finns en risk för att markutnyttjandet inte är samstämmigt med gällande fastighetsgränser. Behov av fastighetsregleringar kan därför bli aktuellt inom planarbetet. Kommunikationsplan För att kommunen ska kunna nå ut med planernas syfte och budskap till berörda fastighetsägare, ska en enklare kommunikationsplan upprättas. Syftet med kommunikationsplanen är att klargöra för fastighetsägaren vad en ny detaljplan innebär för den privata fastighetsägaren och området som helhet. Stadsbyggnadskontorets bedömning Kontoret anser att det finns flera fördelar med att göra en översyn av det äldre detaljplanebeståndet. Då flera av planerna har blivit gamla och inte överensstämmer med verkligen. Följden av en äldre detaljplan kan bli en ineffektiv och svårbedömd bygglovshantering.
12(12) När dessutom avvikelser och dispenser medgivits en stor utsträckning, har den gällande planen förlorat i både funktion och mening. Att frångå mindre detaljplaner som enbart reglerar enstaka fastigheter är inte linje med vad PBLs syftar till (PBL 4 kap 2). Stadsbyggnadsnämnden har även fattat beslut i denna fråga att mindre enskilda detaljplaner inte ska genomföras. Det är i regel mer resurseffektivt att fånga in större områden i de olika detaljplanerna. Att ha en uppdaterad detaljplan som reglerar markens användning, skapar en trygg och rättsäker bild för både fastighetsägare, grannar och kommun. Frågor i det fortsatta planarbetet Följande frågor behöver beaktas i kommande planarbete: - Se över lämplig storlek och utformning på fastigheter inom respektive planområde. - Ser över lämpliga byggrätter och övriga byggnadsspecifika bestämmelser inom respektive planområde. - Se över standard och kapacitet på det befintliga VA- nätet. - Ställningstagande till fastigheter med bullerproblem. - Ställningstagande till bildandet av nya fastigheter med svåra topografiska förhållanden. - Klargöra de kulturhistoriska värdena för olika miljöer och enskilda och objekt. - Klargöra för vad som gäller för de s.k. Attefallshusen inom respektive område. - Översyn av att markutnyttjande överensstämmer mot gällande fastighetsgränser.