SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE GRANSKNINGSHANDLING 2014-01-28, REVIDERAD 2014-03-04 HANDLÄGGARE: EMMA OLOFSSON Planbeskrivning Hille 20:21 mfl, Västerbacken Detaljplan för bostäder Gävle kommun, Gävleborgs län Granskningstid: 1 april 29 april 2014 0
Planens syfte och huvuddrag Syftet är att planlägga för bostäder i delar av bostadsområdet Västerbacken. I norra Västerbacken (område A) skapas ny byggrätt för bostäder avsedd för ett särskilt boende/gruppbostad samt att bestämmelser om placering och utnyttjandegrad ändras för fyra befintliga bostadsfastigheter. Detaljplanen medger att del av den nya byggrätten för särskilt boende kan nyttjas till utrymme för daglig verksamhet för de boende. Samtidigt ändras även befintliga byggrätter för bostäder i södra Västerbacken (område B) så kravet på hästhållning i gemensamhetsanläggning tas bort som planbestämmelse. Förenligt med 3, 4 och 5 kap Miljöbalken Inga riksintressen eller miljökvalitetsnormer berörs eller påverkas av detaljplanen. Plandata Lägesbestämning Detaljplanen ligger i bostadsområdet Västerbacken, ca 6,5 km norr om centrala Gävle. A B Röd markering på kartan visar detaljplaneområdets omfattning. Rastrerat område omfattar ytan där gällande detaljplan upphävs. I norr ligger område A och i söder ligger område B. 1
Areal Planområdets totala areal är ca 5,6 hektar varav området där detaljplanen upphävs omfattar ca 4 hektar. Markägoförhållanden Samtliga fastigheter inom planområdet ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I Översiktsplan Gävle stad 2025 anges användningen bostäder för planområdet. Enligt kommunfullmäktiges aktualitetsförklaring är översiktsplanen aktuell i detta avsnitt. Bilden visar översiktsplanens ställningstagande för Västerbacken. Detaljplanen ligger inom det gula området H.B.3. Detaljplaner Utsnitt ur gällande detaljplan för Västerbacken. För området gäller detaljplan Hille 2:122 mfl, Västerbacken, antagen 2007-05-25, 2180K-24677 samt Ändring av detaljplan, antagen 2008-12-10, 2180K-25889. Genomförandetiden sträcker sig till 2022-05-25. Gällande detaljplan anger bostadsändamål och NATUR, allmän plats, för de områden som omfattas av denna detaljplan. Gult område är bostäder, grönt är natur och brunt är avsett för hästhållning. 2
Vision 2025 Ett angeläget kommunalt intresse, att tillgodose tillgång på fastigheter där särskilt boende kan uppföras, uppfylls. Detta är ett sätt att forma attraktiva boendemiljöer för alla samhällsgrupper som försörjs med hållbara transportlösningar. Miljökonsekvensbeskrivning En miljökonsekvensbeskrivning har inte upprättats då planens genomförande inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Kommunala beslut i övrigt Omvårdnad Gävle säger i Boendeplan 2012-2015 med utblick mot 2025 att med hänsyn till statistik och utveckling för särskilt boende för personer med funktionsnedsättning behövs en utbyggnad med ca 7-8 nya lägenheter/år för att kommunen ska klara av att möta behov och lagkrav. Detaljplanearbetet har föregåtts av ett positivt planbesked beslutat av Byggnadsoch miljönämnden i november 2013. Förutsättningar och förändringar Natur Norra delen av planområdet, område A, är delvis trädbevuxen med blandskog. Utöver blandskogen finns fyra markberedda bostadsfastigheter. Det finns inga särskilt utpekade naturvärden inom området. Den södra delen av planområdet, område B, omfattar fyra markberedda bostadsfastigheter. Området där detaljplanen upphävs består av skogsmark och till viss del öppet odlingslandskap. Befintlig bebyggelse Planområdet är i dagsläget obebyggt. Område A är idag planlagt som allmän plats, natur, och bostäder i två våningar. Inom område B finns byggrätt för bostäder i två våningar. Ortofoto över Västerbacken med detaljplanens gränser (Gävle kommun, 2012). 3
Ny bebyggelse och ändring av befintliga byggrätter I norra Västerbacken (område A) skapas ny byggrätt för bostäder avsedd för ett särskilt boende/gruppbostad. Detaljplanen medger att del av den nya byggrätten för särskilt boende kan nyttjas till lokal för daglig verksamhet för de boende. Inom område A ändras även bestämmelser om placering och utnyttjandegrad för fyra befintliga bostadsfastigheter. Begränsning för minsta fastighetsstorlek på 1000 kvadratmeter och placeringsbestämmelse om minst antal meter från grannfastighet tas bort samtidigt som utnyttjandegraden ändras från 250 kvadratmeter per fastighet till 30 % av fastighetsytan. Denna ändring utökar valmöjligheten av vilken typ av bostad som kan byggas. Förutom frilliggande villa blir det även möjligt att uppföra t.ex. parhus, radhus eller kedjehus. Befintliga byggrätter för bostäder i södra Västerbacken (område B) ändras så kravet på hästhållning i gemensamhetsanläggning tas bort som planbestämmelse. I stort behålls övriga planbestämmelser för dessa fastigheter så förhållandena efterliknar övriga Västerbacken. Denna ändring öppnar upp för att bebygga fastigheterna med t.ex. friliggande villor utan absolut krav på hästhållning. Utformning, placering m.m. Nedan kommer en förteckning över de planbestämmelser som detaljplanens plankarta omfattar. OMRÅDE A: - Markanvändningen är bostäder och verksamheter som är förenliga med bostadsändamål, B. Syftet med bestämmelsen är att det ska vara samma förhållanden i hela bostadsområdet (bestämmelsen finns även i gällande plan) samt att daglig verksamhet för särskilt boende/gruppbostad inryms i begreppet. - Byggnadsarea (e 2 00) begränsas till 25 % eller 30 % av fastighetens storlek. Utsnitt från plankartan över område A i den norra delen av detaljplanen. - Mark där byggnad inte får uppföras, prickmark, omfattar 2,0 meter från fastighetsgräns mot gata och 4,0 meter från fastighetsgräns mot naturmark. - Utseendebestämmelse (f) säger att fasadmaterial i huvudsak ska vara trä samt taktäckning av tegelröda pannor eller bandtäckt plåt. - Byggnadshöjden regleras till högst 4,0 meter (gruppbostaden) eller högst 7,0 meter för huvudbyggnad samt 3,0 meter för komplementbyggnad. - Endast källarlösa hus får uppföras. - Takvinkeln begränsas till högst 30 grader. Undantag gäller för bostadshus i en våning med inredd vind, då tillåts högst 38 graders taklutning. - Område för allmän plats, NATUR, införs. Inom detta område får dagvattenanläggning med tillhörande serviceväg finnas (damm). En yta inom den allmänna platsen avsätts för tekniska anläggningar (teknisk anläggning). 4
OMRÅDE B: - Markanvändningen är bostäder och verksamheter som är förenliga med bostadsändamål, B. Syftet med bestämmelsen är att det ska vara samma förhållanden i hela bostadsområdet (bestämmelsen finns även i gällande plan). Byggnadsarean begränsas till högst 250 kvadratmeter per fastighet. Huvudbyggnad och komplementbyggnad ska uppföras fristående från varandra. Högst en huvudbyggnad och två lägenheter per fastighet. Minsta fastighetsstorlek sätts till 1000 kvadratmeter. - Placeringsbestämmelse, p, säger att huvudbyggnad ska placeras minst 2,0 meter från fastighetsgräns mot gata och minst 4,0 meter från fastighetsgräns mot grannfastighet. Utsnitt från plankartan över område B i den södra delen av detaljplanen. - Utseendebestämmelse (f) säger att fasadmaterial i huvudsak ska vara trä samt taktäckning av tegelröda pannor eller bandtäckt plåt. - Byggnadshöjden regleras till högst 7,0 meter för huvudbyggnad samt 3,0 meter för komplementbyggnad. - Takvinkeln begränsas till högst 30 grader. Undantag gäller för bostadshus i en våning med inredd vind, då tillåts högst 38 graders taklutning. - Endast källarlösa hus får uppföras. - Detaljplanen upphävs för området som i gällande detaljplan är avsatt för hästhagar m.m. söder om bostadsfastigheterna. Teknisk försörjning Området kan anslutas till det befintliga elnätet och fjärrvärmenät finns i området. Planområdet ligger utanför verksamhetsområde för vatten och spillvatten samt inom verksamhetsområde för dagvatten. Gästrike Vatten AB anvisar anslutningspunkt. Viss tillgång till släckvatten finns via två befintliga brandposter. Dessa brandposter har dock inte tillräcklig kapacitet att tillfullo uppfylla rekommendationerna för släckvattentillgång i villaområden. Vid släckningsarbete kan därför ytterligare släckvattenresurser krävas. 5
Gator och trafik Anslutning till Västerbacken sker via Mårdängsvägen/Milbostigen. Via det lokala gatunätet Övre och Nedre Hattmursvägen nås detaljplanens bostäder. En trafikmätning genomfördes i december 2013 (Övre Hattmursvägen och Kärrullsvägen) som visar att årsdygnstrafiken till området är ca 260 fordon. Parkering ska lösas inom den egna fastigheten. Lokal busstrafik ansluter till östra Västerbacken (Kärrullsvägen), på gångavstånd från det norra och södra området med bostäder. Prickarna på kartan visar punkterna där trafikmätning genomförts av Samhällsbyggnad Gävle i december 2013. Konsekvenser av planens genomförande Landskapsbild Påverkan på landskapsbilden sker lokalt i närområdet till det norra området där ny byggrätt tillåts samt att förtätning möjliggörs inom befintlig yta för bostäder. Genom att rätten till att uppföra stall och hagar tas bort medför detaljplanen att dagens skogsbestånd inom ytan kan bevaras. Trafiksäkerhet och buller Detaljplanens konsekvenser för trafiksäkerheten begränsas till den tillkommande trafik som alstras av bostäderna i det norra området om ca 40-45 rörelser/dygn. Denna trafik ger dock endast en liten påverkan på resterande del av bostadsområdet eftersom anslutning till bostäderna kan ske direkt från Mårdängsvägen/Övre Hattmursvägen. Gatunätet har tillräcklig kapacitet för hantering av nytillkomna bostäder i området. Bullernivån från vägtrafiken ligger under 50 db(a) ekvivalent ljudnivå för hela planområdet. Max ljudnivå på 70 db(a) klaras inom planområdets områden för bostäder. 6
Tillgänglighet Gävles stadsbussar trafikerar området via stomlinje 3 med 15-minuterstrafik under dagtid. Detta ger en acceptabel tillgänglighet gällande turtäthet samtidigt som planerade bostäder ligger inom ca 200-500 meter från busshållplatsen. Närmaste dagligvaruhandel ligger i Strömsbro på knappt 4 kilometers avstånd. Skola och förskola finns vid Milbo Varvaskolan/Milbogården ca 1,3 kilometer bort. Inom skolområdet finns även Hille bibliotek. Trygghet Ur ett trygghetsperspektiv för området kan detaljplaneförslaget bidra till ökad trygghet om ett särskilt boende uppförs eftersom boendet som arbetsplats kan kräva bemanning dygnet runt, året om, och kan bidra till rörelse i området mer spritt över dygnet. Jämlikhet En gruppbostad är enbart för personer med behov av särskild vård och omsorg samtidigt som detta skapar arbetstillfällen i stadsdelen. En gruppbostad om 5-6 lägenheter bemannas dagtid av 2-3 personer och den totala personalgruppen består normalt sett av 10-12 personer som arbetar i skift. Störningar Området belastas av ringa trafik. Halten luftföroreningar är låg. Under byggtiden kan omkringliggande bostadsfastigheter störas av t.ex. buller, byggtrafik och damning. Planområdet ligger inom lågriskområde för radon vilket innebär att byggnader som man vistas stadigvarande i ska byggas radonskyddat. Planändringen innebär att det absoluta kravet på hästhållning inom Västerbacken försvinner och risken för eventuella störningar som hästar kan orsaka minskar. Kvarvarande genomförandetid Genomförandetiden för den gällande detaljplanen sträcker sig till 2022-05-25. En detaljplan får inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det. Detta gäller dock inte om ändringen eller upphävandet behövs på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen eller för införande av bestämmelser om fastighetsindelning m.m. (4 kap 39 PBL1). Inom genomförandetiden garanteras fastighetsägare inom detaljplanen att det som detaljplanen medger i form av byggrätt m.m. inte ska ändras utan vidare inom genomförandetiden. Fastighetsägare inom gällande detaljplan, som anser sig lida ekonomisk skada genom förändring av detaljplanen, har rätt till ersättning från kommunen. Det är upp till fastighetsägaren att visa på eventuell ekonomisk skada och krav på skadeståndsanspråk ska väckas till domstol senast två år från detaljplanens datum för laga kraft. Om en berörd fastighetsägare godkänner ändring eller upphävande av detaljplanen betyder det inte att denne samtidigt avsäger sig rätt till ersättning från kommunen (14 kap 9 PBL). 1 PBL Plan- och bygglagen (SFS 2010:900) 7
Område A har inga större natur- eller rekreationsvärden för området. Kommunen motiverar den nya detaljplanen med att ett angeläget kommunalt intresse av stor vikt som inte förutsågs tidigare tillgodoses genom att ny byggrätt avsedd för Omvårdnad Gävle skapas. Idag finns ett underskott av platser i särskilda boenden/gruppbostäder vilket bl.a. leder till att kommunen inte kan erbjuda plats för de som har rätt till sådan samt att om besluten om LSS2-boende inte verkställs blir kommunen skadeståndsskyldig. Ändring av planbestämmelse inom område A som möjliggör byggande av andra bostadsformer än enbart friliggande villa samt ändring inom område B från Bostäder med hästhållning i gemensamhetsanläggning till Bostäder och verksamhet som är förenligt med bostadsändamål anses motiverad. Gällande bestämmelse motverkar i dagsläget en försäljning av fastigheterna vilket i sin tur leder till bundna kommunala medel samt svårighet att till fullo färdigställa bostadsområdet. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av fastighetsägaren Gävle kommun. Detaljplanen medför att en eller flera fastigheter för bostadsändamål kan styckas av från fastigheten Hille 2:122 samt att fastigheterna Hille 20:41-44 inte begränsas i storlek och därmed t.ex. kan delas. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. 2 LSS Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (SFS 1993:387) 8
Tabell över fastighetskonsekvenserna: Fastigheter inom planområdet Hille 2:122 Kommentar Del av fastigheten får ändrad användning från allmän plats (NATUR) till bostäder (B). En eller flera bostadsfastigheter kan avstyckas. Planläggs för bostadsändamål med begränsning av markens byggande samt utformnings- och utseendebestämmelser. Utnyttnadegrad 25 % av fastighetsytan med maximal byggnadshöjd på 4,0 meter för huvudbyggnad för bostadsändamålet. Del av fastighet planläggs som allmän plats, (LOKALGATA). Gällande detaljplan upphävs för del av fastighet. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 kvadratmeter. Ungefärlig yta som berörs 3500 kvadratmeter 700 kvadratmeter 4 hektar Hille 20:21-23 Hille 20:30 Planläggs för bostadsändamål med placerings-, utformnings- och utseendebestämmelser. Utnyttjandegrad 250 kvadratmeter byggnadsarea med maximal byggnadshöjd på 7,0 meter för huvudbyggnad. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 kvadratmeter. Fastighetsstorlek mellan ca 1100-1600 kvadratmeter Hille 20:41-44 Planläggs för bostadsändamål med begränsning av markens byggande samt utformnings- och utseendebestämmelser. Utnyttjandegrad 30 % av fastighetsytan med maximal byggnadshöjd på 7,0 meter för huvudbyggnad. Fastighetsstorlek mellan ca 1200-1400 kvadratmeter Ekonomiska genomförandefrågor Gävle kommun, Mark och Exploatering, bekostar i egenskap av markägare upprättandet av detaljplanen och fastighetsregleringar som följer därav. Bostadsfastigheterna överlåts i befintligt skick till ny ägare. Befintliga bostadsfastigheter är idag grovplanerade och det nya området för gruppbostad består av orörd naturmark. Den mark som på plankartan är utlagd som allmän platsmark (LOKALGATA) har kommunen bekostat anläggandet av och kommunen ansvarar för skötseln av gatan. 9
Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Under detaljplaneprocessen har inga särskilda tekniska utredningar krävts. En geoteknisk undersökning för att säkerställa grundläggningsförhållanden ska göras innan byggnation påbörjas. När Västerbacken planerades togs geotekniskt underlag fram för hela området och det finns inga indikationer på försvårade stabilitetsförhållanden. Organisatoriska frågor Tidplan Positivt planbesked gavs av Byggnads- och Miljönämnden i november 2013. Preliminär tidsplan för upprättande av detaljplanen: Samråd februari 2014 Granskning april 2014 Antagande juni 2014 Genomförandetid Genomförandetiden sätts till 5 år räknat från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Under genomförandetiden bör inte detaljplanen ändras eller upphävas utan särskilda skäl. Om ändring eller upphävande skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan komma att åsamkas. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen då skulle ändras eller upphävas. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats (LOKALGATA). Medverkande tjänstemän Alva Egebrand, exploateringsingenjör har deltagit i detaljplanearbetet. Samhällsbyggnad Gävle Thobias Nilsson Tf. Planchef Emma Olofsson Planingenjör 10