Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren innan affärsförbindelsen etablerades. Uppdragsgivaren var ett dödsbo med tre dödsbodelägare, varav en var ett dödsbo. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Till anmälan har bland annat fogats kopior av marknadsföringen och objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig över anmälan samt att yttra sig över och lämna in dokumentation av sina åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter utfärdade med stöd av samma lag. Inspektionen har begärt en redogörelse för om någon av kontrollerna har skett på distans och vilka åtgärder som i så fall har vidtagits med anledning av detta. NN har lämnat in yttranden och kopior av följande handlingar. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Uppdragsavtalet. Bildmaterial från fastighetsmäklarföretagets webbplats samt ett e-postat utdrag ur ett marknadsföringsmaterial daterat den 14 januari 2014. E-postmeddelanden med ett bifogat förhandsbesked från kommunen beträffande en nybyggnation av ett fritidshus, blanketten Avstående från en boendekostnadskalkyl, en objektsbeskrivning, information om köparens undersökningsplikt, ett utkast till köpekontrakt samt en förrättningskarta. Ett e-postmeddelande med en boendekostnadskalkyl till köparen. Köpekontraktet. Ett e-postmeddelande beträffande kallelsen till tillträdet. Ett registreringsbevis för fastighetsmäklarföretaget. Utskrifter från webbplatser beträffande en gemensamhetsanläggning. Anbudsförteckningen. Blanketten Kundkännedom övriga (ID-kontroll). Blanketten Kundkännedom köpare (ID-kontroll). Bouppteckningen för dödsboet (uppdragsgivaren). Fullmakt för en av dödsbodelägarna att företräda dödsboet. Bouppteckningen avseende en av dödsbodelägarna. Ett registerutdrag om ställföreträdarskap från överförmyndarnämnden. Kopior av identitetshandlingarna beträffande två av de tre dödsbodelägarna. Kopior av identitetshandlingarna beträffande de tre delägarna i dödsboet efter den tredje dödsbodelägaren. En kopia av köparens identitetshandling. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. NN agerade genom ett företag som enligt Bolagsverket var inaktivt. Marknadsföringen och objektsbeskrivningen av fastigheten var vilseledande. Bilden visade inte den aktuella fastigheten eller utsikten. Fastigheten som köpet avsåg utgjordes i stället av en oröjd skogstomt. Han anser sig ha blivit lurad.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Fastighetsmäklarens yttrande Fastighetsmäklaren har uppgett bland annat följande. Anmälan Våren 2013 beslutades att fastighetsmäklarföretaget, som var ett handelsbolag, fortsättningsvis skulle utgöra en bifirma till ett aktiebolag. Handelsbolaget avregistrerades därför i samband med detta. Marknadsföringen på fastighetsmäklarföretagets webbplats och på en extern webbplats för bostadsannonser innehöll, liksom objektsbeskrivningen, information och bilder som tydligt visade tomten, utsikten, närområdet, servitutsområdet och den hyrda båtplatsen. Lantmäteriets förrättningskarta samt en färgkarta över tomten och dess närområde fanns tillgängliga i nedladdningsbara filer i annonserna. Anmälaren kontaktade honom måndagen den 13 januari 2014 för att berätta att han hade sett annonsen på en webbplats för bostadsannonser och att han var intresserad av fastigheten. Han upplyste anmälaren om att det fanns ett positivt förhandsbesked om att få bygga på tomten samt vilka ungefärliga kostnader man fick räkna med för att borra en brunn, anlägga en enskild avloppsanläggning samt ansluta en förbindelsepunkt för el. Han föreslog anmälaren att de gemensamt kunde åka till tomten och titta på den. Anmälaren uppgav då att det inte var nödvändigt eftersom en bekant till honom skulle befinna sig där under dagen och titta på tomten för hans räkning. Anmälaren bad att få återkomma när denne hade tittat på tomten. Senare samma dag meddelade anmälaren honom att han var intresserad av att köpa fastigheten. Dagen därpå, den 14 januari 2014, skickade han bland annat förhandsbeskedet, objektsbeskrivningen, utkastet till köpekontrakt, förrättningskartan med uppgift om förmånsservitut samt en information om köparens undersökningsplikt till anmälaren. Därefter kontrollerade han per telefon att anmälaren hade fått handlingarna. Efter samråd med parterna beslutades att köpehandlingarna skulle undertecknas fredagen den 17 januari 2014, vilket också skedde. Tillträdet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) var avtalat till den 28 februari 2014. Nästan två månader efter det avtalade tillträdet blev han uppringd av anmälaren, som befann sig i området där fastigheten var belägen. Anmälaren undrade var tomten fanns. Han blev förvånad av anmälarens fråga och tyckte att detta borde vara känt. Anmälaren hade tidigare uppgett att han haft en bekant som tittat på tomten för hans räkning. Anmälaren hade både muntligen och skriftligen blivit informerad om att han kunde undersöka fastigheten. Nästa dag meddelade anmälaren honom att han ville häva köpet. Han förmedlade informationen till säljarens företrädare, som inte kunde se att det finns någon grund för detta. Han meddelade anmälaren detta. Kundkännedomen Säljaren var ett dödsbo med tre delägare, varav en AA hade fullmakt att företräda boet. Han hade varit bekant med AA sedan slutet av 1980-talet. Han kontrollerade AA:s identitet i anslutning till att uppdragsavtalet ingicks i slutet av november 2010. AA återsände då en kopia av identitetshandlingen tillsammans med uppdragsavtalet. I samband med att han fick förmedlingsuppdraget begärde han även information om och kontaktuppgifter till de andra två dödsbodelägarna BB och CC. Den sistnämndes egendom förvaltades då av dottern DD enligt ett registerutdrag om ställföreträdarskap från överförmyndaren. AA var först i kontakt med BB och DD. Därefter talade även han själv med dem och begärde in identitetshandlingar samt en kopia av förordnandet. I början av januari 2014 meddelade AA att DD inte längre skulle stå kvar som förvaltare av CC:s dödsbo. Han kontaktade då DD för att få kontaktuppgifter till övriga delägare i CC:s dödsbo - EE och FF. Han bad dem att snarast översända kopior av deras respektive identitetshandlingar samt fullmakter för AA att företräda det dödsbo som var säljare av den aktuella fastigheten. Handlingarna Säljaren av fastigheten var ett dödsbo. Uppdragsavtalet ingicks den 28 november 2010.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Den dokumentation som NN har lämnat in om hur han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren och dess delägare består av kopior av bland annat följande dokument. Blanketten Kundkännedom övriga (ID-kontroll), där AA anges som uppdragsgivare. Blanketten är undertecknad och daterad den 28 november 2010. En kopia av AA:s identitetshandling. Den registrerade bouppteckningen i det dödsbo som var säljare av den aktuella fastigheten. Delägarna var AA, BB och CC. Som förrättningsdag var den 29 april 2001 antecknat och bouppteckningen registrerades av tingsrätten den 15 augusti samma år. En fullmakt för AA att företräda dödsboet. Fullmakten är daterad den 17 november 2000 och undertecknad av BB och DD som ombud för CC. Kopior av BB:s och DD:s identitetshandlingar, som inte är vidimerade. Ett registerutdrag om ställföreträdarskap från överförmyndarnämnden med ett förordnande för DD att vara CC:s förvaltare. Utdraget är daterat den 15 mars 2000. En registrerad bouppteckning i CC:s dödsbo. Delägarna är DD, EE och FF. Som förrättningsdag är den 2 november 2002 antecknad och bouppteckningen registrerades av Skattemyndigheten den 7 november 2002. Kopior av EE:s och FF:s identitetshandlingar, som inte är vidimerade. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Anmälarens synpunkter NN har bemött och tillbakavisat anmälarens kritik. Utredningen ger inte stöd för att NN skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed i de anmälda frågeställningarna och medför därför inte någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Kundkännedomen skärpta åtgärder En fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med sådana grundläggande åtgärder avses: kontroll av kundens identitet genom en identitetshandling, registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontrollen av kunden ska normalt vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. En fastighetsmäklare ska alltid vidta mer omfattande, så kallade skärpta åtgärder, för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. När affärsförbindelsen etableras på distans anses risken vara hög, om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen. En verksamhetsutövare får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats ska den avslutas. En fastighetsmäklare ska i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Tiden ska räknas från det att åtgärderna utfördes eller, i de fall då en affärsförbindelse har etablerats, från det att affärsförbindelsen upphörde. Detta föreskrivs i 2 kap. 2 jämfört med 1 kap. 2 8 samt 2 kap. 3, 6, 9, 11 och 13 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Vid en identitetskontroll av en kund på distans ska fastighetsmäklaren inhämta uppgifter om kundens adress samt en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Fastighetsmäklaren ska jämföra kundens namnteckning mot den vidimerade kopian. Om det utifrån riskbedömningen finns anledning till det ska mäklaren även kontrollera uppgifterna mot externa register, annan dokumentation såsom bankintyg,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) intyg från notarius publicus eller motsvarande eller ha kontakt med kunden genom att skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress. Detta anges i 11 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, vars innehåll i ärendets aktuella delar motsvarar de föreskrifter (KAMFS 2009:2, FMN 2009:1) som upphävdes den 1 juli 2013. Säljaren av den i detta ärende aktuella fastigheten har varit ett dödsbo. NN har därför haft en skyldighet att uppnå kundkännedom om boet och samtliga delägare innan han ingick uppdragsavtalet den 28 november 2010. Utredningen ger inte stöd för något annat än att NN dessförinnan har vidtagit grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om delägaren AA, som enligt uppgift har företrätt dödsboet. Det har dock funnits fler delägare i boet, nämligen BB och delägarna i dödsboet efter CC, nämligen DD, EE och FF. De har befunnit sig på distans. Av utredningen framgår att NN har hämtat in kopior av dessa personers identitetshandlingar, som inte har varit vidimerade, först efter det att han ingick uppdragsavtalet med dödsboet. NN har alltså etablerat en affärsförbindelse med en uppdragsgivare som var ett dödsbo utan att ha uppnått kundkännedom om samtliga delägare. Förseelsen är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektions sida. Påföljd NN meddelas en varning för att ha etablerat en affärsförbindelse med ett dödsbo utan att ha uppnått kundkännedom om samtliga delägare.