ÅRSREDOVISNING 2011
Karta med kvartersnamn Karta med husnummer
Årsredovisning för Brf Tele 2011 Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Tele får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2011. Årsmötet Föreningens årsmöte hölls tisdagen den 5 april 2011 med 37 medlemmar närvarande och under ordförandeskap av Peder Halling från Sveriges BostadsrättsCentrum, SBC. Efter omval av Jonas Levau som ledamot, nyval av Peter Niemeyer och Magnus Lindman som ledamöter och nyval av Martin Granberg och Lina Lande som suppleanter fick styrelsen den sammansättning som visas nedan. Styrelsens sammansättning under året Till 2011-04-05 Från 2011-04-05 Ordförande Jonas Levau Jonas Levau Vice ordförande Frippe Nilsson 1 Peter Niemeyer Kassör Anders Klange 2 Christian Hemmingsson Portin Sekreterare Johan Faxér Johan Faxér Ledamöter Suppleanter Lennart Ahlgren Christian Hemmingsson Portin Tiger Englund Ann-Marie Johnsson Karin Wikström Edrén Lennart Ahlgren Magnus Lindman Martin Granberg Lina Lande Revisorer Kerstin Norlin 3 Kerstin Norlin 3 Anton Hjalmarsson 4 Anton Hjalmarsson 4 Revisorssuppleant Eva Jansa 3 Eva Stein (fd Jansa) 3 Valberedning Bernt Lindholm Per Stark Bernt Lindholm Per Stark 1 Frippe Nilsson avgick i förtid den 1 december 2010. 2 Anders Klange avgick i förtid den 24 februari 2011. 3 Auktoriserad revisor. 4 Lekmannarevisor. 1 (15)
Styrelsens arbete Styrelsen har under året haft tio ordinarie styrelsemöten och fyra extrainsatta styrelsemöten. Ordinarie styrelsemöten hålls, om inte annat annonseras, den första helgfria onsdagen i varje månad, med undantag för juli och augusti. Medlemmar är välkomna att ställa frågor direkt till styrelsen dessa mötesdagar 18.00-19.00. Övriga dagar hänvisas till expeditionen, som har öppet 07.00-09.00 och 13.00-15.00 måndag-torsdag och 07.00-11.30 fredag. Den underhållsgrupp som förbereder vissa ärenden som rör teknik och underhåll har haft åtta möten under året. Personal Föreningen har alltsedan den bildades valt att ha anställda som sköter såväl administration som fastighetsförvaltning. Dels med tanke på föreningens storlek, dels med tanke på arbetsuppgifternas karaktär. Arbetet skulle helt enkelt inte bli lika väl utfört om allt gjordes av styrelsen på fritiden eller av inhyrd personal. En heltidsanställd kanslist sköter den dagliga administrationen och två heltidsanställda fastighetsskötare sköter förvaltningen. För större projekt eller där särskild kompetens krävs anlitas externa entreprenörer. Medlems- och hyresgästfrågor Nya medlemmar och hyresgäster Av föreningens 478 bostadsrätter har 67 stycken (14 %) bytt innehavare under året. Av de 38 hyreslägenheterna har 7 fått nya hyresgäster och i 2 av de 38 hyreslokalerna har nya verksamheter flyttat in. Vidare har 3 garageplatser, 2 p-platser och 1 plats i mc-garage övergått till nya hyresgäster. Efter ett halvt sekel som hyresgäst lämnade Swedbank (tidigare Sparbanken) föreningens stora lokal i hus 30. Ny hyresgäst från och med 2011 är Fastighetsbyrån. Endast en av föreningens lokaler (1621) stod vakant vid årsskiftet 2011/2012. Observera att uthyrning i andra hand är, enligt 7 kap 10 bostadsrättslagen, tillåten endast om styrelsen ger sitt samtycke. 2 (15)
Teknik och underhåll Värmesystemet Kostnaderna för värme har glädjande nog minskat detta år, med ca 6 %, från ca 5,2 Mkr år 2010 till ca 4,9 Mkr år 2011. Trenden på lång sikt är dock att värmekostnaderna ökar. De senaste åren har installerats två system för att förbättra värmen i husen. Det ena är prognosstyrning som tillägg till det vanliga styrsystemet för fjärrvärmen, för att få mindre svängningar i inomhustemperaturen genom att ta hänsyn till kommande väder. Det andra är ett reningssystem, för att få vattnet i ledningarna att bära värme bättre. Den slutsats vi kan dra så här långt är att vi fått jämnare inomhustemperaturer. Ett effektivare system bör också kunna hålla nere värmeförbrukningen på sikt, och därmed stabilisera värmekostnaderna även om priserna fortsätter öka. Dräneringsarbeten Under 2011 har vi fått lov att totalrenovera en marklägenhet i hus 02, på grund av mögelskador. Skadorna hade uppkommit då fukt inte luftats och dränerats i tillräcklig omfattning. Golvet revs och byggdes upp igen. Sanering och torkning gjordes i lägenheten, och dräneringsarbeten utfördes runt huset. Inga nya dräneringsarbeten är planerade för 2012, men pengar är avsatta i budget för detta ändamål om behov skulle uppstå. Hushållssopor I november 2011 kunde till slut den åttonde och sista av de nya behållarna för hushållssopor installeras, vid hus 10 på Cedergrensvägen 46. Det tog flera år att få sopbehållarna på plats, av flera skäl. En orsak var att det var många olika instanser hos kommunen som skulle ge sitt godkännande. En annan orsak var att för två av behållarna var den lämpligaste placeringen på kommunens mark, närmare gatan. För att lösa detta krävdes en fastighetsreglering, vilket tog lång tid i anspråk. 3 (15)
Bakgrunden till att dessa nya kärl överhuvudtaget installerades är att föreningen tvingades stänga sopnedkasten i mars 2007, då Transportarbetareförbundets huvudskyddsombud utfärdade ett stopp för hämtning från fasadluckor i området. Trädgård och grönskötsel Grönskötsel Även i den del av fastighetsförvaltningen som rör grönskötsel finns ett värde i att ha egna anställda som känner området väl, jämfört med att anlita externa entreprenörer. Från och med 2011 gäller återigen det brukaravtal med Stockholms stad som innebär att föreningen, mot viss ersättning, tar hand om grönskötseln även på kommunal förgårdsmark. För helhetsintrycket i området är det en klar förbättring. Under året har ett antal träd som var i dåligt skick tagits bort. Det gällde bland annat en björk vid hus 01, en ek vid hus 06, en pil vid hus 19, en poppel vid hus 22 och två björkar vid hus 25. Städdagar och trädgårdsgruppens arbete Två städdagar har arrangerats, en i april och en i oktober. Vid bägge dessa tillfällen deltog ett femtiotal medlemmar. Trädgårdsgruppen, bestående av frivilliga medlemmar, har skött om föreningens trädgårdsförråd där boende kan låna redskap, och även ordnat med vissa inköp av fröer, plantor och lökar. Trivsel och säkerhet Gästlägenheten Den gästlägenhet som finns att tillgå har bokats totalt 253 nätter (69 % beläggning) av 59 olika medlemmar. Föreningslokalen Föreningslokalen, som används främst vid helger, har bokats vid 95 tillfällen av 38 olika medlemmar. 4 (15)
Grannsamverkan Projektet Grannsamverkan har fortsatt sitt arbete med att i samarbete med polisen med flera sprida information om brottsförebyggande åtgärder, brandskydd med mera. Boende som vill bli husombud uppmanas att kontakta antingen expeditionen, tfn 08-645 35 30, eller huvudhusombudet Lennart Ahlgren, tfn 08-645 35 22. Upprustning av utemiljö Som svar på en motion till årsmötet 2011, om utebord och grillplatser, sades att en provplats för grillning skulle iordningställas i kvarteret Lärkträdet under året. Detta har dessvärre inte blivit av, utan kommer att ordnas först våren 2012. Ett flertal bord och bänkar i området har dock bytts ut eller rustats upp. Samköp av jordfelsbrytare Vid årsmötet 2011 beslutades också att styrelsen skulle ordna med samköp av jordfelsbrytare till intresserade medlemmar. Tyvärr har antalet intresseanmälningar varit lågt, och det har därmed varit svårt få någon elfirma intresserad av att lämna anbud. Sedan 2004 finns lagkrav på jordfelsbrytare för installationer som utvidgats eller ändrats. Den som till exempel installerat en tvättmaskin i badrummet omfattas troligen av dessa krav. Information Telegrammet och webbplatsen Två nummer av medlemsbladet Telegrammet har utkommit under 2011, ett i mars och ett i december. Information har också publicerats fortlöpande på webbplatsen, www.brftele.se. Ekonomi Lån Föreningens lån vid utgången av år 2011 uppgick till sammanlagt 58 166 890 kr (lika som föregående år). Av lånen utgjorde 69 % lån med kort löptid och 31 % lån med längre löptider (lika som föregående år). Den genomsnittliga räntesatsen på samtliga lån uppgick vid utgången av 2011 till 3,48 % (föregående år 5 (15)
2,80 %). Räntesatsen på lånen med kort löptid vid samma tidpunkt var i genomsnitt 3,47 % (föregående år 2,48%). Under 2011 har samtliga lån varit amorteringsfria. Amorteringsnivån för 2012 har ännu inte beslutats och är beroende av framtida investeringar. Ett riktmärke är dock att amortera 2 % av föreningens lån, vilket är knappt 1,2 Mkr. Under året togs ett kortare lån på 1,5 Mkr för att säkra likviditeten. Detta lån återbetalades helt under året. Fastighetsavgift och fastighetsskatt En kommunal fastighetsavgift tas ut på bostäder. Avgiften för år 2011 var 1 302 kr per lägenhet, dock högst 0,4% av den del av taxeringsvärdet som avser bostäder. Statlig fastighetsskatt tas ut med 1 % av den del av taxeringsvärdet som avser lokaler. Denna skatt var 124 950 kr. Tomträttsavgäld Höjning av tomträttsavgäld har skett i tre steg under de senare åren och var fullt genomförd från och med fjärde kvartalet 2011. Tomträttsavgälden från och med den 1 oktober 2011 uppgår till 1 632 400 kr. Denna nivå kommer att gälla till år 2019. Övrigt I övrigt hänvisar vi till resultat- och balansräkningar och kassaflödesanalys med tillhörande noter. Resultatdisposition Styrelsen föreslår att årets positiva resultat om 987 120 kr läggs till tidigare års balanserade medel om 14 568 582 kr. De återstående balanserade medlen om 15 555 702 kr överföres i ny räkning. Avslutning Styrelsen vill avslutningsvis tacka föreningens anställda Rita, Jimmy och Kent för det gångna året. Vi vill också tacka alla medlemmar som bidragit till verksamheten under året. 6 (15)
RESULTATRÄKNINGAR Not 2011 2010 Intäkter Medlemmarnas årsavgifter 14 300 676 13 299 600 Hyresintäkter 3 484 598 3 236 533 Övriga intäkter 266 489 157 665 Summa intäkter 18 051 763 16 693 798 Kostnader Driftskostnader 1-11 626 457-12 734 857 Administrationskostnader 2-542 209-583 894 Fastighetsskatt/avgift -796 782-783 882 Summa kostnader -12 965 448-14 102 633 Resultat före avskrivningar 5 086 315 2 591 165 Avskrivningar Inventarier 3-145 606-145 606 Byggnader 4-2 106 839-2 084 182 Summa avskrivningar -2 252 445-2 229 788 Resultat efter avskrivningar 2 833 870 361 377 Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter 17 666 557 Statligt räntebidrag 4 390 31 735 Räntekostnader -1 868 806-1 234 632 Summa finansiella intäkter och kostnader -1 846 750-1 202 340 Årets resultat 987 120-840 962 7 (15)
BALANSRÄKNINGAR Not 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader 4 77 687 354 78 661 324 Inventarier 3 393 903 539 509 78 081 257 79 200 833 Omsättningstillgångar Avgifts- och hyresfordringar 5 2 908 679 2 981 959 Skattefordringar 0 13 919 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 714 499 672 040 Likvida medel 3 360 429 1 554 427 6 983 607 5 222 345 Summa tillgångar 85 064 864 84 423 178 8 (15)
Not 2011-12-31 2010-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemmarnas insatser 432 006 432 006 Upplåtelseavgifter 4 805 129 4 805 129 5 237 135 5 237 135 Fritt eget kapital Balanserad vinst 14 568 582 15 409 545 Årets resultat 987 120-840 962 15 555 702 14 568 582 Långfristiga skulder Inteckningslån 7 58 166 890 56 588 710 Kortfristiga skulder Kortfristig del av inteckningslån 7 0 1 578 180 Leverantörsskulder 1 255 209 1 682 424 Skatteskulder 129 975 95 787 Övriga skulder 28 091 28 298 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 4 691 862 4 644 062 6 105 137 8 028 751 Summa eget kapital och skulder 85 064 864 84 423 178 Ställda panter: Fastighetsinteckningar 79 940 000 79 940 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 9 (15)
KASSAFLÖDESANALYS 2011 2010 Den löpande verksamheten Årets resultat 987 120-840 962 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet: Avskrivningar 2 252 445 2 229 788 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 3 239 565 1 388 826 Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar 44 740-286 513 Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder -345 434 596 023 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 938 871 1 698 336 Investeringsverksamheten Ombyggnad av balkonger 0-12 892 953 Ombyggnad hus 02-1 132 869 0 Förvärv av inventarier 0-561 742 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 132 869-13 454 695 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 1 500 000 11 200 000 Amortering av inteckningslån -1 500 000-1 553 180 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 0 9 646 820 Årets kassaflöde 1 806 002-2 109 539 Likvida medel vid årets början 1 554 427 3 663 967 Likvida medel vid årets slut 3 360 429 1 554 427 10 (15)
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR OCH NOTER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Not 1 Driftskostnader 2011 2010 Löner 1 066 478 959 987 Sociala avgifter 365 125 334 678 Övriga personalkostnader 4 580 1 950 Pensionsförsäkringar 29 856 29 376 Vatten och avlopp 535 235 580 547 Värme 4 880 530 5 176 091 Belysning 394 165 613 213 Renhållning och städning 819 065 864 701 Reparationer och underhåll 990 760 1 658 224 Kabel-TV 460 528 431 740 Parkskötsel och yttre miljö 118 650 331 378 Försäkringar 208 704 206 605 Tomträttsavgäld 1 513 700 1 351 600 Moms på egna uttag 226 680 190 752 Övriga driftskostnader 12 401 4 016 11 626 457 12 734 857 11 (15)
Not 2 Administrationskostnader 2011 2010 Kontorsmateriel 66 502 88 531 Telefon 22 554 30 411 Styrelsearvoden 204 756 196 894 Revisionsarvoden 36 308 35 683 Kostnader för årsredovisning 16 800 16 800 Bankkostnader 33 479 24 271 Hyra inventarier 52 388 95 198 Övriga förvaltningskostnader 109 422 96 106 542 209 583 894 Not 3 Inventarier 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 297 234 762 031 Inköp 0 561 742 Utrangeringar och avyttringar -289 066-26 539 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 008 168 1 297 234 Ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar -757 725-638 658 Årets avskrivningar -145 606-145 606 Utrangeringar och avyttringar 289 066 26 539 Utgående ackumulerade avskrivningar -614 265-757 725 Bokfört värde 393 903 539 509 Avskrivning sker med 20 % per år på anskaffningsvärdet. 12 (15)
Not 4 Byggnader 2011-12-31 2010-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 104 209 121 91 316 168 Inköp 1 132 869 12 892 953 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 105 341 990 104 209 121 Ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade avskrivningar -25 547 797-23 463 615 Årets avskrivning -2 106 839-2 084 182 Utgående ackumulerade avskrivningar -27 654 636-25 547 797 Bokfört värde 77 687 354 78 661 324 Avskrivning sker med 2 % per år på anskaffningsvärdet. Taxeringsvärdet uppgår till för byggnader 177 804 000 177 804 000 för mark (tomträtt) 136 091 000 136 091 000 Totalt 313 895 000 313 895 000 varav bostäder och 301 400 000 301 400 000 lokaler 12 495 000 12 495 000 13 (15)
Not 5 Avgifts- och hyresfordringar 2011-12-31 2010-12-31 Aviserade, ej betalda avgifter / hyror 2 908 679 2 981 959 varav förfallna till betalning 223 409 244 783 Not 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2011-12-31 2010-12-31 Förutbetald försäkring 161 250 154 954 Förutbetald tomträttsavgäld 408 100 367 550 Förutbetald kabel-tv-avgift 115 304 111 424 Förutbetalt serviceabonnemang Hogia 19 125 22 000 Övriga poster 10 720 16 112 714 499 672 040 Not 7 Inteckningslån Lånen fördelar sig på följande räntesatser: Villkorsändring 3,34 % (STIBOR 3 mån + 0,70 %) 20 482 490 2012-01-28 3,34 % (STIBOR 3 mån + 0,70 %) 2 475 000 2012-03-21 3,64 % (STIBOR 3 mån + 1,00 %) 17 209 400 2012-03-21 3,39 % 8 000 000 2012-09-28 3,60 % 10 000 000 2015-09-28 58 166 890 14 (15)
Not 8 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2011-12-31 2010-12-31 Förutbetalda avgifter och hyror 4 430 428 4 411 662 Upplupna semesterlöner 95 054 86 300 Upplupna sociala avgifter 60 451 58 433 Upplupna räntor 44 929 51 667 Upplupna arvoden 36 000 36 000 Upplupna kostnader, sophämtning 25 000 0 4 691 862 4 644 062 Hägersten den 25 januari 2012 Jonas Levau Peter Niemeyer Christian Hemmingsson Portin Johan Faxér Lennart Ahlgren Magnus Lindman Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 3 februari 2012. Kerstin Norlin Auktoriserad revisor Anton Hjalmarsson 15 (15)