Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen ROTEN
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Roten Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och 2029. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1951-05-08. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1951-05-08 och nuvarande stadgar registrerades 2008-06-18 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Håkan Tjernström Åke Ålund Emil Holmgren Pernilla Brandström Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Johan Huhtalo Suppleant Flyttade november 2014 Daniel Söderberg Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Emil Holmgren, Daniel Söderberg och Håkan Tjernström. Styrelsen har under året avhållit 13 protokollförda sammanträden. Revisorer Christina Andersson Ordinarie Extern KPMG AB Lars Andersson Suppleant Intern Sida 1 av 15
Valberedning Jan Eriksson (flyttat) Kristina Larsson Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-06. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Roten 8 1953 Sundsvall Tallroten 3 1953 Sundsvall Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade via Länsförsäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Byggnadernas uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 1952-1953 och består av 4 flerbostadshus. Fastigheternas värdeår är 1957. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 4 367 m², varav 4 135 m² utgör lägenhetsyta och 232 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 64 lägenheter med bostadsrätt samt 1 lokal med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 36 11 8 5 3 1 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Kontor 33 m² Renovering pågår Sida 2 av 15
Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till 2029. Underhållsplanen uppdaterades april 2014. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Renovering av affärslokalen på Odengatan 3 2014-2015 Ombildning av lokal med hyresrätt till en bostad med hyresrätt Byte till säkerhetsdörrar för samtliga 2014 lägenheter och källarutrymmen Asfaltering utanför Västergatan 23, 2014 men tillhörande parkeringar Byte av avloppsledningar i garagen, 2012 Västergatan 25 Asfaltering och uppmärkning av p- 2011 platser Installation av avisningsutrustning 2011 för stuprör och takrännor Översyn och underhåll av tak 2011 All utrustning i skyddsrummen har 2010 Uppfyller de krav som MSB ställer uppdaterats Tätning runt elementrör och 2010 montering av vattenvarnare Byte av garageportar 2009 Fasadrenovering 2009-2010 Byte av stuprör och takrännor 2009-2010 Plåtskoning av samtliga skorstenar 2008 Nya balkonger 2008-2009 Större balkonger med ett nytt smidesräcke. Renovering av rökgångar till eldstäder 2008 Det finns 9 st lägenheter med öppna spisar Byte av radiatorventiler 2008 Samtliga vattenradiatorer(element) Nytt styrsystem till fjärrvärmesystemet 2008 Värme injustering Planerat underhåll År Byte av fönster och balkongdörrar 2015 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Tv(basutbud) och Internetleverantör(eget tillval) Ekonomisk förvaltning Lägenhetsförteckning Fastighetsförvaltning Kollektivt bredband, fiber 100/100Mbit och Ip- telefoni Leverantör Comhem SBC Sveriges BostadsrättsCentrum SBC Sveriges BostadsrättsCentrum Castor Bredbandsbolaget Sida 3 av 15
Övrig information Brf. Roten är belägen i Haga, kvarteret ingår i Sundsvalls Kommuns kulturmiljöinventering som ett utpekat område med höga kulturvärden från 1950-talet. Haga var fram till 1965 en del av Sköns landskommun. Bebyggelseområdet utvecklades huvudsak under 1950-talet och är ett gott exempel på den bostadsexpansion som då föregicks. Här finns hög arkitektoniska värden med tidstypiska detaljer från 1950 som bör bevaras. Det gäller i huvudsak detaljer såsom tegelarbeten, fönster, dörrar och smidesdetaljer. Föreningens ekonomi Lokalen på Odengatan 3, kommer efter renovering och ombildning till hyreslägenhet (1 rok om 33 kvm) att ge en ökad hyresintäkt jämfört med tidigare. Planen är att hyra ut lägenheten under en begränsad tid om cirka 4-5 år, efter det tas ställning till att eventuellt ombilda hyresrätten till bostadsrätt. Om lägenheten säljs kommer den att ge ett extra större tillskott till kassan för Brf. Rotens framtida underhåll och utveckling. Enligt styrelsens beslut höjdes avgifterna 2015-01-01 med 2 %. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 1 167 175 787 885 PENGAR IN Rörelsens intäkter 2 726 378 2 570 513 Finansiella intäkter 2 400 1 343 Minskning korta fordringar 66 278 7 742 2 795 056 2 579 598 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 2 113 365 1 834 576 Finansiella kostnader 106 334 144 414 Investeringar i fastigheten 709 000 0 Minskning av föreningens lån 70 000 165 000 Minskning av korta skulder 97 990 56 317 3 096 689 2 200 308 KASSA VID ÅRETS SLUT 865 542 1 167 175 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN -301 634 379 290 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 4% Hyror 6% Kapitalkostnader Avskrivningar 4% 14% Reparationer 1% Periodiskt underhåll 18% Årsavgifter 90% Övrig drift 30% Fastighetsavgift 3% Taxebundna kostnader 30% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 15
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Stämman röstade 2014-05-06 JA till motionen om att byta samtliga dörrar för lägenheter och källarutrymmen till säkerhetsdörrar. Styrelsen har verkställt stämmans beslut. Styrelsen ser hela tiden över driftkostnader, fasta avtal och abonnemang för att föreningen ska drivas så kostnadseffektivt som möjligt. Under året har bl.a. föreningens premie för fastigheternas fullvärdesförsäkran hos Länsförsäkringar sänkts med cirka 25 %. Asfaltering har utförts utanför Västergatan 23, men tillhörande parkeringar. Två nya grillar har monterats på varje sida om föreningens fastigheter. Affärslokalen på Odengatan 3 genomgår en renovering. Lokalen har fått en ny dörrinstallation och nya fönster med tillhörande balkongdörr har monterats. Därtill kommer lokalen att få ett nytt kök och badrum, dessutom kommer alla ytskikt att bli nya. Styrelsen har beslutat att ombilda lokalen med hyresrätt till en bostad med hyresrätt. Händelser efter året Styrelsen har fått i uppdrag att ta fram offerter på fönsterbyten till föreningens samtliga fastigheter. Resultatet kommer att redovisas våren 2015, vid Brf Rotens stämma. Stämman kan då ta beslut i frågan om en eventuell investering. Om stämman röstar för ett fönsterbyte har styrelsen budgeterat med en avgiftshöjning på cirka 2-4 % från och med 2015-07-01, för att behålla god likviditet och avsättning för framtida underhåll i föreningens fastigheter. Renoveringen av lokalen på Odengatan 3 kommer att vara klar under början av 2015. En ny torktumlare installerades i tvättstugan under januari månad 2015. Förbättringsmålning av samtliga parkeringsplatser kommer att ske under våren 2015. Sida 5 av 15
Medlemsinformation Medlemslägenheter: 64 st. Överlåtelser under året: 9 st. Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar 2014-12-31: 80 st. Förändring från föregående år: 79st. Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 631 618 606 588 Hyror/m² hyresrättsyta 546 802 82 79 Lån/m² bostadsrättsyta 1 885 1 903 1 945 2 004 Elkostnad/m² totalyta 15 20 23 18 Värmekostnad/m² totalyta 118 145 145 129 Vattenkostnad/m² totalyta 29 55 48 54 Kapitalkostnader/m² totalyta 24 33 49 64 Soliditet (%) 15 13 11 9 Resultat efter finansiella poster (tkr) 154 238 127-218 Nettoomsättning (tkr) 2 726 2 546 2 512 2 422 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 4 135 m² bostäder och 232 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 154 269 balanserad vinst före reservering till fond för yttre underhåll 50 674 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -226 023 summa ansamlad förlust -21 080 Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs -21 080 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 2 610 765 2 545 635 Övriga rörelseintäkter Not 2 115 613 24 878 2 726 378 2 570 513 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-741 739-380 154 Driftkostnader Not 4-1 159 014-1 259 103 Övriga externa kostnader Not 5-96 078-105 784 Personalkostnader Not 6-116 534-89 535 Avskrivningar Not 7-354 809-354 809-2 468 174-2 189 385 RÖRELSERESULTAT 258 204 381 128 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 2 400 1 343 Räntekostnader -106 334-144 414-103 934-143 071 ÅRETS RESULTAT 154 269 238 057 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 7 613 647 7 927 345 Pågående byggnation Not 9 675 000 0 Maskiner och inventarier Not 10 52 335 59 446 8 340 983 7 986 792 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 8 340 983 7 986 792 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR SBC Klientmedel i SHB 862 597 0 Övriga fordringar 9 619 6 422 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 11 0 69 475 872 216 75 897 KASSA OCH BANK Kassa och bank 2 944 2 940 SBC klientmedel i SHB 0 1 164 235 2 944 1 167 175 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 875 161 1 243 072 SUMMA TILLGÅNGAR 9 216 143 9 229 864 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 12 Bundet eget kapital Inträdesavgifter 19 270 19 270 Reservfond 0 550 000 Medlemsinsatser 102 500 102 500 Fond för yttre underhåll Not 13 1 267 958 278 935 1 389 728 950 705 Ansamlad förlust Balanserad vinst 0 25 617 Ansamlad förlust -175 349 0 Årets resultat 154 269 238 057-21 080 263 674 SUMMA EGET KAPITAL 1 368 648 1 214 379 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 14 7 287 727 7 357 727 7 287 727 7 357 727 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 14 70 000 70 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 180 010 177 469 Övriga kortfristiga skulder 4 882 360 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 15 304 876 409 929 559 768 657 758 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 216 143 9 229 864 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 14 8 100 000 8 100 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 9 av 15
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 50 år 50 år Fastighetsförbättring 10 år 10 år Värmeanläggning 20 år 20 år Garage/parkeringsplats 20 år 20 år Balkonger/terrasser 30 år 30 år Maskiner 10 år 10 år Inventarier 16 år 16 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 2 460 943 2 412 695 Hyror lokaler 12 002 17 650 Hyror parkering 42 000 42 000 Hyror garage 63 000 63 000 Hyror förråd 18 800 10 290 Hyror antennplats 14 020 0 2 610 765 2 545 635 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Bredbandsintäkter 115 200 0 Öresutjämning 87 3 Försäkringsersättning 0 2 425 Övriga intäkter 326 22 450 115 613 24 878 Sida 10 av 15
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 105 824 130 019 Fastighetsskötsel beställning 7 498 10 095 Fastighetsskötsel gård beställning 0 2 588 Snöröjning/sandning 24 494 22 138 Städning entreprenad 40 525 43 209 Städning enligt beställning 3 144 0 OVK Obl. Ventilationskontroll 44 225 0 Gemensamma utrymmen 0 96 Gård 19 097 4 813 Förbrukningsmateriel 2 928 25 713 247 735 238 669 Reparationer Tvättstuga 0 589 Lås 10 793 891 VVS 25 472 14 935 Värmeanläggning/undercentral 0 14 456 Elinstallationer 4 761 8 727 Mark/gård/utemiljö 0 10 425 Vattenskada 0 4 462 41 026 54 485 Periodiskt underhåll Entré/trapphus 257 296 0 VVS 0 59 661 Fönster 8 500 0 Mark/gård/utemiljö 185 932 0 Garage/parkering 1 250 27 339 452 978 87 000 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 741 739 380 154 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 64 229 86 807 Värme 514 123 631 507 Vatten 126 247 242 003 Sophämtning/renhållning 31 569 33 136 Grovsopor 37 482 31 851 773 650 1 025 304 Övriga driftkostnader Försäkring 93 913 49 420 Kabel-TV 96 801 75 609 Bredband 114 840 28 960 305 554 153 989 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 79 810 79 810 TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 159 014 1 259 103 Sida 11 av 15
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 882 4 314 Tele och datakommunikation 2 571 3 674 Revisionsarvode extern revisor -275 11 433 Föreningskostnader 7 172 5 253 Styrelseomkostnader 0 64 Fritids och Trivselkostnader 522 1 959 Förvaltningsarvode 63 888 62 374 Administration 9 258 6 770 Korttidsinventarier 0 1 500 Bostadsrätterna Sverige Ek För 12 060 5 750 OBS konto 0 2 694 96 078 105 784 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har en anställd kvinna. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 73 300 58 101 Löner 22 020 18 014 Kostnadsersättningar och naturaförmåner 851 740 Sociala kostnader 20 363 12 680 116 534 89 535 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 178 405 178 405 Förbättringar 169 293 169 293 Maskiner 6 250 6 250 Inventarier 861 861 354 809 354 809 Sida 12 av 15
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 13 492 928 13 492 928 Nyanskaffningar 34 000 0 Utgående anskaffningsvärde 13 526 928 13 492 928 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -5 565 582-5 217 884 Årets avskrivningar enligt plan -347 698-347 698 Utgående avskrivning enligt plan -5 913 280-5 565 582 Planenligt restvärde vid årets slut 7 613 647 7 927 345 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 51 800 51 800 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 18 915 000 18 915 000 Taxeringsvärde mark 6 426 000 6 426 000 25 341 000 25 341 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 24 800 000 24 800 000 Lokaler 541 000 541 000 25 341 000 25 341 000 Not 9 PÅGÅENDE BYGGNATION 2014 2013 Pågående om- och tillbyggnad 675 000 0 675 000 0 Not 10 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 93 650 93 650 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 93 650 93 650 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -34 204-27 093 Årets avskrivningar enligt plan -7 111-7 111 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -41 315-34 204 Redovisat restvärde vid årets slut 52 335 59 446 Sida 13 av 15
Not 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 50 161 Kabel-TV 0 19 314 Vattenkostnad 0 0 0 69 475 Not 12 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 102 500 0 0 102 500 Inträdesavgifter 19 270 0 0 19 270 Reservfond 0 0-550 000 550 000 Fond för yttre underhåll 1 267 958 226 023 763 000 278 935 S:a bundet eget kapital 1 389 728 226 023 213 000 950 705 Ansamlad förlust Balanserad vinst 0 0-25 617 25 617 Ansamlad förlust -175 349-226 023 50 674 0 Årets resultat 154 269 154 269-238 057 238 057 S:a ansamlad förlust -21 080-71 754-213 000 263 674 S:a eget kapital 1 368 648 154 269 0 1 214 379 Not 13 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 278 935 202 912 Reservering enligt stadgar 226 023 76 023 Reservering enligt stämmobeslut 850 000 63 249 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -87 000-63 249 Vid årets slut 1 267 958 278 935 Not 14 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Swedbank 0,960 % 940 000 950 000 Rörlig Swedbank 0,990 % 90 000 150 000 Rörlig Swedbank 0,780 % 2 719 605 2 719 605 Rörlig Swedbank 0,920 % 1 020 562 1 020 562 Rörlig Swedbank 0,910 % 2 587 560 2 587 560 Rörlig Summa skulder till kreditinstitut 7 357 727 7 427 727 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -70 000-70 000 7 287 727 7 357 727 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 7 007 727 kr. Sida 14 av 15