2015 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Näsbyallé
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Näsbyallé Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2015. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och 2017. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1952-04-30. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1956-06-12 och nuvarande stadgar registrerades 2013-10-22 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Åke Dovärn Ordförande Eva Blomberg Vice ordförande Marcus Gustafsson Ledamot Felix Hurtig Ledamot Avgick 2015-12-01 Lennart Kiltorp Ledamot Jonas Risberg Ledamot Josefin Östberg Ledamot Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Marcus Gustafsson och Josefin Östberg. Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Revisorer Henrik Moberg Ordinarie Extern PWC Karin Grip Ordinarie Intern Lennart Norén Suppleant Intern Sida 1 av 15
Valberedning Birgitta Grepe Anna Wahren Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2015-05-04. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Duvhöken 2 1952 Täby Näsbypark 2:6 1952 Täby Ormvråken 2 1952 Täby Ormvråken 3 1952 Täby Fullvärdesförsäkring finns via Brandkontoret. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadernas uppvärmning är bergvärme och el. Fastigheternas värdeår är 1952. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 7 655 m², varav 7 012 m² utgör lägenhetsyta och 643 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 120 lägenheter med bostadsrätt samt 5 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 23 45 49 3 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till 2017. Sida 2 av 15
Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Skärmtak entréer punkthusen 2015 Örnstigen 2, 33, 35 Nya tvättmaskiner 2015 Örnstigen 33 Nya fönster och balkongdörrar 2015 Färdigställt Förnyad energideklaration 2015 OVK-besiktning 2015 Målning källarstråk 2014 Nya fönster och balkongdörrar 2014-2015 Installation kodlås entrédörrar 2014 Tätning hus-skarvar 2014 Nya tvättmaskiner 2013 Örnstigen 31 Renovering källarstråksdörrar 2013 Förbättrad utebelysning 2013 Örnstigen 19, 21 Belysning trapphus/källargångar 2013 Lekplats 2012 Stamrenovering 2011-2012 Installation bergvärme 2011 Omläggning av tak 2006 Örnstigen 2, 35, 33 Nya entréportar 2005 Ommålning fönster 2005 Örnstigen 2, 35, 33 Renovering panncentral 2003 Skorstensrenovering 2003 Omputsning av fasad 2003-2005 Ny dränering 2002 Renovering tvättstugor 2000 Målning av trapphus 1999 Renovering av balkonger 1993 Balkongplattor Omläggning av tak 1986 Örnstigen 19-31 Planerat underhåll År Byte av stamventiler på 2016 värmesystemet Utbyte av expansionskärl 2016 Målning garage/källar-dörrar 2016 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Internet uppkopplingstyp Teknisk förvaltning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Serviceavtal bergvärme Serviceavtal lås och portar Leverantör Comhem Bredband Brf Näsbyallé SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Climapac AB Bergs Lås AB Föreningens ekonomi Föreningen har haft en avgiftsfri månad 2012 och 2013. Även 2015 medgav en avgiftsfri månad. Styrelsen gör inför 2016 bedömningen att någon höjning av avgifterna inte är aktuell och ifall vintern blir normal och antalet skador fortsätter att vara lågt, kan även 2016 innebära en avgiftsfri månad. Beslut om detta tas i början av hösten. De stora renoveringsprojekten är genomförda och styrelsen räknar med att hantera årets projekt inom ramen för den normala driftsbudgeten. Sida 3 av 15
De viktigaste faktorerna som påverkar nivån på framtida medlemsavgifter är: - våra energikostnader. I och med bytet till bergvärme i slutet av 2011 är energikostnaderna mer än halverade och föreningens känslighet för ökade energikostnader är därmed betydligt lägre. - våra räntekostnader. I dagsläget är genomsnittlig ränta 2,26% och räntan bedöms ligga kvar på låga nivåer de närmaste åren. Årskostnaden för en höjning av räntesatsen med en procentenhet motsvarar en halv månadsavgift. Styrelsens bedömning är att dagens avgiftsnivå "tål" en genomsnittlig ränta på föreningens lån på över 4% - våra amorteringar på lån för större - tidigare genomförda - underhållsåtgärder. Föreningen följer idag en amorteringspolicy som antogs 2012 och innebär att lånen amorteras i samma takt som underhållsåtgärden förväntas räcka, t ex 40 år för stamrenoveringen, 20 år för bergvärmen och 45 år för nya fönster och balkongdörrar. - att kommande underhålls- och renoveringsprojekt bedöms ligga inom den låneram som gäller, dvs drygt 22 miljoner. Föreningens belåning bedöms vara relativt låg jämfört med likvärdiga föreningar. Inga nya lån har tagits upp under 2015. För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2015 en långtidsbudget som sträcker sig fram till 2019. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2015 2014 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 4 912 077 1 206 336 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 4 147 348 4 438 141 Finansiella intäkter 1 410 2 905 Minskning kortfristiga fordringar 3 183 72 824 Ökning av långfristiga skulder 0 4 545 929 Ökning av kortfristiga skulder 0 1 375 568 4 151 942 10 435 367 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 3 916 900 5 095 994 Finansiella kostnader 531 815 507 285 Ökning av materiella anläggningstillgångar 872 618 1 126 348 Minskning av långfristiga skulder 590 988 0 Minskning av kortfristiga skulder 1 571 596 0 7 483 917 6 729 627 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 1 580 102 4 912 077 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL -3 331 975 3 705 740 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Sida 4 av 15
Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 2% Hyror 5% Kapitalkostnader 9% Reparationer 7% Avskrivningar 23% Periodiskt underhåll 27% Årsavgifter 93% Övrig drift 15% Fastighetsavgift 3% Taxebundna kostnader 16% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 243 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året * Byte av samtliga fönster och balkongdörrar slutfördes under vintern 2015 * OVK-besiktning genomfördes vintern 2015 * Förnyad energideklaration utfördes och fastigheterna fick energiklass B och ligger mycket nära energiklass A tack vare bergvärme-anläggningen och nya fönster och balkongdörrar * Skärmtak med belysning installerades över portarna på punkthusen * Några av föreningens lån lades om till förmånligare ränta. Genomsnittlig ränta vid årsskiftet var 2,26 % * Föreningen fortsätter amortera renoveringslånen enligt policy fastställd 2012. Amorteringarna uppgick under året till 591.000:- * Bättring av asfaltsytor och installation av fler cykelställ genomfördes * Nya tvättmaskiner installerades på Örnstigen 33 Händelser efter året * inga större renoveringsprojekt planeras under 2016 * utbyte av expansionskärl på Örnstigen 31 genomförs vintern 2016 * målning av garage- och källardörrar *byte av stamventiler på värmesystemet Sida 5 av 15
Medlemsinformation Medlemslägenheter: 120 st Överlåtelser under året: 16 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 3 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 144 Tillkommande medlemmar: 22 Avgående medlemmar: 22 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 144 Flerårsöversikt Nyckeltal 2015 2014 2013 2012 Årsavgift/m² bostadsrättsyta* 549 600 550 548 Lån/m² bostadsrättsyta 3 028 3 112 2 464 2 522 Elkostnad/m² totalyta 74 72 99 81 Vattenkostnad/m² totalyta 26 24 20 22 Kapitalkostnader/m² totalyta 69 66 70 56 Soliditet (%) 43 43 53 52 Resultat efter finansiella poster (tkr) -1 582-2 402 43 120 Nettoomsättning (tkr) 4 073 4 433 4 067 4 062 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 7 012 m² bostäder och 643 m² lokaler. *En avgiftsfri månad 2015, 2013 och 2012. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -1 581 932 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -3 833 669 summa balanserat resultat -5 415 601 Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs -5 415 601 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2015 2014 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 1 4 073 183 4 433 468 Övriga rörelseintäkter Not 2 74 165 4 673 Summa rörelseintäkter 4 147 348 4 438 141 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 3-3 637 790-4 409 871 Övriga externa kostnader Not 4-252 463-318 452 Personalkostnader Not 5-26 646-367 671 Avskrivningar Not 6-1 281 976-1 239 433 Summa rörelsekostnader -5 198 875-6 335 427 RÖRELSERESULTAT -1 051 527-1 897 286 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 1 410 2 905 Räntekostnader och liknande resultatposter -531 815-507 285 Summa finansiella poster -530 405-504 380 ÅRETS RESULTAT -1 581 932-2 401 666 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2015-12-31 2014-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 7 35 916 458 36 238 963 Maskiner och inventarier Not 8 558 386 645 239 Summa materiella anläggningstillgångar 36 474 844 36 884 202 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 36 474 844 36 884 202 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 3 400 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 9 1 618 218 4 952 978 Summa kortfristiga fordringar 1 618 221 4 953 378 KASSA OCH BANK Kassa och bank 0 1 Summa kassa och bank 0 1 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 618 221 4 953 379 SUMMA TILLGÅNGAR 38 093 065 41 837 581 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL Not 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 4 341 810 4 341 810 Uppskrivningsfond 17 457 048 17 660 320 Summa bundet eget kapital 21 798 858 22 002 130 Fritt eget kapital Balanserat resultat -3 833 669-1 635 276 Årets resultat -1 581 932-2 401 666 Summa fritt eget kapital -5 415 601-4 036 941 SUMMA EGET KAPITAL 16 383 257 17 965 189 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 11 20 641 014 21 265 164 Summa långfristiga skulder 20 641 014 21 265 164 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 11 590 988 557 826 kreditinstitut Leverantörsskulder 134 480 1 404 556 Övriga skulder 2 400 2 400 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 12 340 926 642 446 Summa kortfristiga skulder 1 068 794 2 607 228 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 38 093 065 41 837 581 Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och säkerheter Fastighetsinteckningar 22 002 060 22 002 060 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 9 av 15
Tilläggsupplysningar Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2015 2014 Egna lägenheter/lokaler 20 år 20 år Byggnader 57 år 57 år Fastighetsrenovering 20 år 20 år Värmeanläggning 25 år 25 år Stambyte 30 år 30 år Balkong/terrass 30 år 30 år Tak 30 år 30 år Markanläggning 20 år 20 år Port/säkerhetsdörr 10 år 10 år Not 1 NETTOOMSÄTTNING 2015 2014 Årsavgifter 3 851 951 4 210 129 Hyror lokaler 25 464 21 264 Hyror parkering 9 880 11 280 Hyror garage 180 032 184 832 Hyror förråd 5 900 6 000 Öresutjämning -44-37 4 073 183 4 433 468 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2015 2014 Övriga erhållna bidrag 69 340 0 Försäkringsersättning 3 350 0 Övriga intäkter 1 475 4 673 74 165 4 673 Sida 10 av 15
Not 3 DRIFTKOSTNADER 2015 2014 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 49 610 85 140 Fastighetsskötsel beställning 3 567 1 718 Fastighetsskötsel gård entreprenad 65 888 42 119 Fastighetsskötsel gård beställning 20 930 40 375 Snöröjning/sandning 45 221 27 576 Städning entreprenad 159 375 159 750 Städning enligt beställning 22 275 15 913 OVK Obl. Ventilationskontroll 33 250 0 Myndighetstillsyn 2 480 0 Garage 3 350 0 Gård 7 706 15 160 Serviceavtal 6 125 12 968 Förbrukningsmateriel 1 992 2 066 Fordon 614 178 422 382 402 963 Reparationer Tvättstuga 91 194 21 232 Sophantering/återvinning 11 813 0 Källare 0 987 Entré/trapphus 28 750 394 Lås 18 098 61 564 VVS 35 226 81 614 Värmeanläggning/undercentral 110 075 9 054 Elinstallationer 4 179 6 217 Tak 0 13 075 Fasad 24 346 41 815 Mark/gård/utemiljö 87 316 15 000 Garage/parkering 1 419 0 Skador/klotter/skadegörelse 0 6 875 Vattenskada 0 38 196 412 416 296 023 Periodiskt underhåll Tvättstuga 0 18 617 Källare 66 250 320 592 Fönster 1 468 811 2 101 709 1 535 061 2 440 918 Taxebundna kostnader El 567 407 548 416 Vatten 195 307 182 797 Sophämtning/renhållning 163 450 119 196 Grovsopor 7 504 26 249 933 668 876 658 Övriga driftkostnader Försäkring 65 084 103 438 Kabel-TV 106 678 132 442 Bredband 1 952 0 173 714 235 880 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 160 550 157 430 TOTALT DRIFTKOSTNADER 3 637 790 4 409 871 Sida 11 av 15
Not 4 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2015 2014 Tele- och datakommunikation 5 575 10 206 Inkassering avgift/hyra 4 700 6 000 Hyresförluster 0 0 Revisionsarvode extern revisor 30 000-9 154 Föreningskostnader 16 630 18 005 Styrelseomkostnader 0 744 Fritids- och trivselkostnader 747 0 Förvaltningsarvode 149 042 145 262 Förvaltningsarvoden övriga 3 688 0 Administration 16 381 113 265 Korttidsinventarier 0 249 Konsultarvode 18 000 18 475 Bostadsrätterna Sverige Ek För 7 700 15 400 252 463 318 452 Not 5 PERSONALKOSTNADER 2015 2014 Anställda och personalkostnader Föreningen har en anställd kvinna. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor -123 600 209 400 Löner 174 100 96 000 Kostnadsersättningar 0 444 Sociala kostnader -23 854 61 827 26 646 367 671 Not 6 AVSKRIVNINGAR 2015 2014 Egna lägenheter och lokaler 11 899 11 899 Byggnad 275 841 275 841 Förbättringar 813 900 771 358 Markanläggning 93 482 93 482 Maskiner 27 288 27 288 Inventarier 59 565 59 565 1 281 976 1 239 433 Sida 12 av 15
Not 7 BYGGNADER OCH MARK 2015-12-31 2014-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 48 992 094 47 865 746 Nyanskaffningar 872 618 1 126 348 Utgående anskaffningsvärde 49 864 712 48 992 094 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -12 753 131-11 600 551 Årets avskrivningar enligt plan -1 183 223-1 140 680 Utgående avskrivning enligt plan -13 936 354-12 741 232 Planenligt restvärde vid årets slut 35 916 458 36 238 963 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 8 199 907 8 199 907 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 54 422 000 54 422 000 Taxeringsvärde mark 37 717 000 37 717 000 92 139 000 92 139 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 91 000 000 91 000 000 Lokaler 1 139 000 1 139 000 92 139 000 92 139 000 Not 8 MASKINER OCH INVENTARIER 2015-12-31 2014-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 930 311 930 311 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 930 311 930 311 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -285 072-198 219 Årets avskrivningar enligt plan -86 853-86 853 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -371 925-285 072 Redovisat restvärde vid årets slut 558 386 645 239 Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR 2015-12-31 2014-12-31 Skattekonto 2 734 2 400 Skattefordran 35 382 38 502 Klientmedel hos SBC 1 580 102 4 912 076 1 618 218 4 952 978 Sida 13 av 15
Not 10 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 224 145 0 0 224 145 Uppskrivningsfond 17 660 320-203 272 0 17 660 320 Upplåtelseavgifter 4 117 665 0 0 4 117 665 S:a bundet eget kapital 22 002 130-203 272 0 22 002 130 Fritt eget kapital Balanserat resultat -3 833 669 203 272-2 401 666-1 635 276 Årets resultat -1 581 932-1 581 932 2 401 666-2 401 666 S:a ansamlad förlust -5 415 601-1 378 660 0-4 036 941 S:a eget kapital 16 383 257-1 581 932 0 17 965 189 Not 11 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2015-12-31 Belopp 2015-12-31 Belopp 2014-12-31 Villkorsändringsdag SEB 3,100 % 1 381 250 1 418 750 2017-10-28 SEB 1,970 % 1 371 875 1 409 375 2020-06-28 SEB 3,290 % 895 846 920 842 2016-05-28 SEB 2,810 % 908 345 933 341 2018-03-28 SEB 2,560 % 918 761 943 757 2018-04-28 SEB 2,970 % 922 929 947 925 2017-11-28 SEB 1,900 % 2 412 500 2 562 500 2020-12-01 SEB 3,020 % 2 412 500 2 562 500 2017-10-28 SEB 2,970 % 2 368 000 2 374 000 2016-09-28 SEB 0,970 % 2 000 000 2 000 000 Rörlig ränta SEB 0,970 % 750 000 750 000 Rörlig ränta SEB 1,800 % 4 889 996 5 000 000 2019-12-28 Summa skulder till kreditinstitut 21 232 002 21 822 990 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -590 988-557 826 20 641 014 21 265 164 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 18 277 062 kr. Sida 14 av 15