Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Tavasten 1, 769617-4718, avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret den 1 januari 2013 till och med den 31 december 2013. Föreningens fastighetsinnehav Föreningen består av två huskroppar samt en gård med grönområden bakom husen. Den sammanlagda lägenhetsytan i fastigheterna uppgår till 2809 kvm fördelade enligt nedan: 1 rum, kök, badrum 3 st. 2 rum, kök, badrum 17 st. 3 rum, kök, badrum 12 st. 4 rum, kök, badrum 11 st. Av de 43 lägenheterna är 8 stycken upplåtna som hyresrätter. Medlemmar och lägenhetsöverlåtelser Antalet medlemmar var den 31 december 2013, 43 st. Av föreningens 43 lägenheter har under året 05 st. lägenheter överlåtits och 1 st. upplåtits till bostadsrätter. Föreningsfrågor Föreningens ordinarie stämma hölls den 16 maj 2013 där stämman behandlade styrelsens förslag till årsredovisning. I övrigt förmedlades information från styrelsen till stämman gällande pågående och planerade investeringar enligt den ekonomiska planen. Fastighetsbeteckning Fastighetsbeteckningen är Stockholm Tavasten 1 i Stockholms kommun. Tomtarealen är på 4985 kvm. Föreningens lokaler Föreningen har förutom källarförråd cykelrum och barnvagnsrum ett antal lokaler i källar- och markplan som är uthyrda till både interna och externa hyresgäster. Det finns även en stor tvättstugelokal innehållandes tre (3) separata tvättstugor varav en (1) är en grovtvättstuga. Föreningen har även 5 st. garage. Försäkringar Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Nordeuropa BrfTavasten1 Årsredovisningverksamhetsåret2013 2
Styrelse Föreningens styrelse 2013-01-01 05-16 Annika Gustafsson Ordförande Kerstin Rickemo Ledamot Anett Nysköld Ledamot Ann-Katrine Brage Suppleant Föreningens styrelse 2013-05-16 12-31 Annika Gustafsson Kerstin Rickemo Anett Nysköld Ann-Katrine Brage Ordförande Ledamot Ledamot Suppleant Styrelsens arbete Styrelsens arbete har under det gångna året bestått i att förvalta medlemmarnas egendom och den investeringsplan som upprättats i den ekonomiska planen. Detta arbete har till stor del innefattat att styrelsen medverkat vid många möten med bland annat konsulter och entreprenörer. Styrelsen har under året haft tio protokollförda styrelsemöten. Styrelsen har också haft löpande projektmöten, byggmöten och medverkat vid besiktningar. Fyra gånger om året är målet att skicka ut ett informationsblad till alla medlemmar och hyresgäster. Det beskriver kortfattat vad som behandlats på styrelsemöten och andra möten. Syftet är att involvera medlemmar i styrelsens arbete och informera om vad som är aktuellt. Styrelsen har under året arbetat med föreningens hemsida, där man hela tiden försöker informera fortlöpande. Hemsidan innehåller även kontaktinformation till styrelse, förvaltning, Internetleverantör, kabel-tv-leverantör, stadgar, ordningsregler och övrig information. Valberedning Anna Karinsdotter och Isabella Lundgren har av stämman fått i uppdrag att utgöra valberedningen fram till 2014-års ordinarie stämma. Revisorer Ordinarie revisor har varit revisionsbyrån KPMG AB. Information Styrelsen arbetar hela tiden med kommunikation och information och har haft som målsättning att fortlöpande informera boende inom föreningen. En bra kommunikation mellan styrelsen och medlemmarna är en förutsättning för att styrelsen skall kunna fatta rätt beslut. BrfTavasten1 Årsredovisningverksamhetsåret2013 3
Underhåll och större investeringar under 2013 Det har under verksamhetstiden 2013 genomförts investeringar enligt plan och en del mindre projekt som inte funnits med i planen. Bergvärmeanläggning Styrelsen har återupptagit planen gällande att installera och borra för bergvärme. Man kommer att använda befintlig undercentral med kompletteringar och planen är att bergvärmeanläggningen ska vara driftsatt till den kalla perioden under 2014. Föreningen kommer göra en besparing på uppvärmningskostnaden med cirka 40 %. Passersystem Upphandling av ett nytt passersystem har skett men ingen installation. Den stora anledningen till att man inte gått vidare och utfört installationen var att man ansåg att kostnaden i nu läget blev för stor. Man kommer att på sikt titta på det igen, dock har man installerar nya slutbleck och så kallade klockor för tidsstyrning av portarna. Nybyggnation lägenheter Enligt stämmobeslut 2013 så har styrelsen påbörjat att ta fram ritningar och ansöka om bygglov för föreningens lokaler. För att få ut optimalt av föreningens lokalytor kommer man att vänta med bygglovsansökan till den 1 juli 2014. Anledningen är att boverks ändrar vissa regler vilket möjliggör fler lägenheter. Byggstart beräknas till hösten 2014. Verksamhetsplan & underhållsplan 5 år framåt En av styrelsens viktigaste uppgifter är att planera för kommande underhållsbehov och investeringar för att garantera fastigheternas livslängd och bevarande. Styrelsen måste både ha ett kort och ett långt perspektiv när det gäller större investeringar såsom tak, el, stammar, fasader, fönster, husgrunder, mark med mera. Förbättringar och nyinvesteringar beroende på komfort, trivsel, lagstiftning och bättre ekonomisk drift skall aktiveras som nyanläggning och skrivas av under relevant antal år. Dessa investeringar innebär en höjning av fastigheternas värde. Kommande och pågående stora projekt som styrelsen utreder och/eller arbetar med är följande: Fasadupprustning Bygglov är sökt och godkänt. Tidplan för fasadupprustningen är ej fastställd. Takvattensystem Upprustning planeras i samband med fasader. Balkong- och entréupprustning Planeras i samband med upprustning av fasader. Belysning trapphus, källare Belysningen ska bytas mot LED och kommer att ske i samband med passersystem. Passersystem portar och tvättstuga Upphandlingen är klar. Tidplan för projektet är ej fastställd. BrfTavasten1 Årsredovisningverksamhetsåret2013 4
Ekonomi Styrelsen konstaterar att det även i år blev ett negativt resultat. Styrelsen kommer under året att fortsätta se över lån och räntebindningar. Man har även återupptagit installationen gällande bergvärme som kommer att ge en besparing på uppvärmningskostnaden från dag ett, man räknar med cirka 40 % mindre kostnad. Styrelsen har även påbörjat projekteringen för nybyggnation av lägenheter som kommer att ge både kapitalinbetalningar vid försäljning och årliga intäkter i form av avgifter. Föreningen kommer även att i augusti återfå en lägenhet som man avser att upplåta till bostadsrätt. Vid årsskiftet finns åtta återstående hyresrätter, dessa motsvarar ca 19 miljoner av lånen. Inbetalningarna är tänkta att användas för amortering av lån. Inteckningar Inteckningar har tagits ut i fastigheterna på totalt 23 500 000 kronor Månadsavgifterna Den genomsnittliga årsavgiften har under året varit 526 kr per kvadratmeter, vilket vid en jämförelse med grannföreningarna i Blackeberg kan anses relativt lågt. Avgifterna kommer dock att behöva ökas i takt med övriga kostnadsökningar i samhället. Borbor flytt och städ har under året skött städningen av våra fastigheter. Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde för 2013 är 34 404 000 kr Resultatdisposition Till föreningens förfogande står följande medel: Balanserat resultat -1 998 752 Årets resultat -651 997 Avsättning till yttre fond enligt stadgarna -120 000 Återstår till stämmans förfogande -2 770 749 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: Att i ny räkning Överföres -2 770 749 Styrelsen framför sitt tack till förvaltningen, anlitade entreprenörer och engagerade medlemmar. Förvaltning AdEx Fastighetsutveckling AB har under året skött föreningens redovisning, administration, fastighetsskötsel, markskötsel samt teknisk service av våra fastigheter. BrfTavasten1 Årsredovisningverksamhetsåret2013 5
Resultaträkning Not 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Årsavgifter och hyror 1 2 264 593 2 264 654 Övriga förvaltningsintäkter 2 164 704 140 480 2 429 297 2 405 134 Rörelsens kostnader Löpande underhåll -209 137-23 459 Fastighetsavgift och fastighetsskatt 3-82 070-100 865 Driftskostnader 4-1 676 346-1 794 277 Övriga kostnader -63 930-53 623 Styrelse- och omkostnader 5-83 814-86 787 Avskrivningar anläggningstillgångar -155 954-135 029-2 271 251-2 194 040 Rörelseresultat 158 046 211 094 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 84 4 219 Räntekostnader -810 127-874 637-810 043-870 418 Årets resultat -651 997-659 324 Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ 6
Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 6 54 420 298 54 475 298 Standardförbättringar 7 1 347 654 958 798 Markanläggningar 8 204 292 81 964 Pågående byggnation 9 1 796 552 1 514 384 57 768 796 57 030 444 Summa anläggningstillgångar 57 768 796 57 030 444 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 21 902 25 157 Kundfordringar 8 426 440 Övriga fordringar 3 328 4 070 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 180 520 156 445 214 176 186 112 Kassa och bank 232 473 6 616 Summa omsättningstillgångar 446 649 192 728 SUMMA TILLGÅNGAR 58 215 445 57 223 172 Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ 7$
Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10, 11 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 35 600 000 34 304 000 Upplåtelseavgifter 2 450 038 2 071 596 Underhållsfond 360 000 240 000 38 410 038 36 615 596 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust -1 998 752-1 219 428 Årets resultat -651 997-659 324-2 650 749-1 878 752 Summa eget kapital 35 759 289 34 736 844 Långfristiga skulder 12 Övriga skulder till kreditinstitut 21 857 329 21 288 502 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit (beviljad kredit 2 000 000 kr) 0 476 404 Övriga skulder till kreditinstitut 31 172 60 858 Leverantörsskulder 104 006 102 601 Aktuella skatteskulder 6 044 10 881 Övriga skulder 19 273 19 055 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 438 332 528 027 Summa kortfristiga skulder 598 827 1 197 826 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 58 215 445 57 223 172 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 23 500 000 23 500 000 23 500 000 23 500 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ 8$
Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden. Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Intäktsredovisning Intäkter redovisas i den period de avser. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Ny- till- eller ombyggnad redovisas som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Byggnaden skrivs av enligt en progressiv avskrivningsplan på totalt 80 år. Övriga avskrivningar sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Underhållsfond Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll. Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ $ 9$
Noter Not 1 Årsavgifter och hyror 2013 2012 Årsavgifter 1 172 184 1 113 892 Hyresintäkter bostäder 583 729 634 378 Hyresintäkter lokaler 475 320 488 026 Hyresintäkter garage 33 360 28 356 2 264 593 2 264 652 Not 2 Övriga intäkter 2013 2012 Värmeintäkter 98 814 99 100 Intäkter Tillägg Hyresrätt 17 163 17 377 Fakturerad fastighetsskatt 18 153 19 128 Bredband Abonnemang 4 321 4 815 Div övriga intäkter 26 253 60 164 704 140 480 Not 3 Fastighetsavgift och fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift har varit 1 210 kr per lägenhet och fastighetsskatten på lokaler har uppgått till 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ $ 10$
Not 4 Driftskostnader 2013 2012 El 102 960 114 528 Uppvärmning 517 341 615 613 Vatten och avlopp 76 525 75 266 Renhållning 46 254 61 546 Tomträttsavgäld 215 000 199 700 KabelTV 8 409 11 176 Bredband till lägenh/lokaler 116 400 105 538 Förvaltning 371 850 354 813 Markskötsel 17 573 29 701 Snöröjning 78 676 102 578 Jour, bevakning, utryckning 13 700 13 946 Städning 67 500 75 412 Försäkringar 44 158 34 459 1 676 346 1 794 276 Not 5 Styrelse- och omkostnader 2013 2012 Styrelsearvode 44 500 44 000 Sociala avgifter 13 981 13 824 Stämma, årsredovisning, medlemsinfo mm 25 333 28 963 83 814 86 787 Not 6 Byggnader Föreningen skriver av byggnaderna enligt en progressiv avskrivningsplan. Enligt nya regler kommer progressiva avskrivningsplaner inte att vara tillåtna från år 2014. Effekten av det kommer att leda till högre avskrivningar i framtiden. 2013-12-31 2012-12-31 Ingående anskaffningsvärden 54 851 298 54 851 298 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 54 851 298 54 851 298 Ingående avskrivningar -376 000-324 256 Årets avskrivningar -55 000-51 744 Utgående ackumulerade avskrivningar -431 000-376 000 Utgående redovisat värde 54 420 298 54 475 298 Taxeringsvärden byggnader 21 868 000 23 481 000 Taxeringsvärden mark 12 536 000 13 336 000 Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ $ 11$
Not 7 Standardförbättringar Avskrivningstid 10-50 år. 2013-12-31 2012-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 105 224 1 105 224 Omfört från pågående byggnation (fönsterbyte m.m.) 474 991 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 580 215 1 105 224 Ingående avskrivningar -146 427-73 388 Årets avskrivningar -86 136-73 039 Utgående ackumulerade avskrivningar -232 563-146 427 Utgående redovisat värde 1 347 652 958 797 Not 8 Markanläggningar 2013-12-31 2012-12-31 Ingående anskaffningsvärden 102 456 102 456 Omfört från pågående byggnation (avfallshantering) 137 146 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 239 602 102 456 Ingående avskrivningar -20 491-10 246 Årets avskrivningar -14 818-10 245 Utgående ackumulerade avskrivningar -35 309-20 491 Utgående redovisat värde 204 293 81 965 Not 9 Pågående byggnation 2013-12-31 2012-12-31 Fastighetsdokumentation 0 35 000 Tvättstuga, soprum och förråd 0 13 901 Låssystem 65 060 19 888 Undercentral / bergvärme 222 715 220 642 Trapphus, källare belysning 948 062 158 070 Fönsterbyte 0 426 090 Ventilation 76 463 76 866 Ombyggnation lokaler / nybyggnation lägenheter 326 349 274 676 Fasad / balkong / entréer 57 990 41 742 Lägenhetsupprustning 45 486 92 837 Ny avfallshantering 0 137 146 Markförbättring, 54 427 17 527 1 796 552 1 514 385 Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ $ 12$
Not 10 Förändring av eget kapital Underhållsf Inbetalda Uppl. ond Fritt eget insatser avgifter kapital Belopp vid årets ingång: 34 304 000 2 071 596 240 000-1 878 752 Inbetalning av insatser 1 296 000 Inbetalning av uppl.avgifter 378 442 Avsättn. t. yttre fond. 120 000-120 000 Årets resultat: -651 997 Belopp vid årets utgång: 35 600 000 2 450 038 360 000-2 650 749 Not 11 Årets inbetalda upplåtelseavgifter 2013-12-31 2012-12-31 Inbetalda upplåtelseavgifter under året 1 174 000 0 Kostnader direkt hänförliga till lägenhetsupplåtelser -795 558 0 378 442 0 Not 12 Långfristiga skulder 2013-12-31 2012-12-31 Nordea 4,05 % bundet till 2015-02-18 6 510 817 6 529 429 Nordea 3,65 % bundet till 2014-02-19 6 510 817 6 529 429 Nordea 3,118% rörligt 6 510 817 6 529 429 Nordea 3,118 % rörligt 1 756 050 1 761 073 Nordea 3,034 % rörligt 600 000 0 Avgår: kortfristig del av lån -31 172-60 858 21 857 329 21 288 502 Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ $ 13$
Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ $ 14$
Brf$Tavasten$1$ $Årsredovisning$verksamhetsåret$2013$ $ $ 15$
Bostadsrättsföreningen/Tavasten/1/ Elias/Lönnrots/Väg/389/ Ibsengatan/45847/