PLANPROGRAM FÖR DEL AV STORA HABO 1:6 Godkänt för samråd 30 mars 2010
Detta planprogram är framtaget av FOJAB arkitekter på uppdrag av och i samarbete med kommun. FOJAB arkitekter: Elvira Grandin Emma Olvenmyr kommun: Åse Andréasson, miljö- och byggförvaltningen Magnus Juhlin, miljö- och byggförvaltningen Per Nilsson, tekniska förvaltningen Eva Sjölin, miljö- och byggförvaltningen Övriga medverkande från kommun: Stefan Andersson, förvaltningen för utbildning, kultur, kost och fritid Helena Björn, planeringsenheten Nicolas Cronberg, miljö- och byggförvaltningen Bengt Lavesson, tekniska förvaltningen Lennart Persson, tekniska förvaltningen Jeanette Schlaucher, miljö- och byggförvaltningen Kartor och bilder: kommun och FOJAB arkiteker
INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING... 4 BAKGRUND OCH SYFTE PLANPROCESS BEHOVSBEDÖMNING PROGRAMOMRÅDE TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 6 ÖVERSIKTSPLAN FÖRDJUPAD ÖVERSIKTSPLAN NATURMILJÖPROGRAM RIKSINTRESSEN LANDSKAPSBILDSSKYDD KULTURMILJÖSTRÅK GÄLLANDE DETALJPLANER FÖRUTSÄTTNINGAR... 8 MARK OCH VEGETATION/ LANDSKAPSBILD GEOTEKNIK FORNLÄMNINGAR BEBYGGELSE SERVICE FRITID OCH REKREATION TRAFIK STÖRNINGAR TEKNISK FÖRSÖRJNING BARN OCH UNGDOMAR FÖRSLAG... 12 MARK OCH VEGETATION/ LANDSKAPSBILD BEBYGGELSE PARK/STÖRNINGSSKYDD FRITID OCH REKREATION TRAFIK TEKNISK FÖRSÖRJNING TILLGÄNGLIGHET KONSEKVENSER OCH RIKTLINJER FÖR FORTSATT ARBETE... 14 LANDSKAPSBILD GENOMFÖRANDE FORTSATT ARBETE innehållsför-
INLEDNING BAKGRUND OCH SYFTE Plan- och byggkontoret fick 2009-01-27 i uppdrag av miljö- och byggnadsnämnden att planlägga en del av fastigheten Stora Habo 1:6 för bostadsändamål. Planarbetet gavs prioritet 2 och uppdraget bestod i att pröva markanvändningen bostadsändamål för högst två fastigheter inom en del av programområdet. Planprogrammets syfte är att pröva möjligheten att uppföra bostäder på en del av fastigheten Stora Habo 1:6. I programmet ingår även fastigheten Stora Habo 1:19 och dess infart samt omkringliggande ytor, ridstig, park och skydd mot golfbana. PLANPROCESS Planarbetet genomförs med normalt planförfarande. Ett planprogram upprättas och föregår kommande detaljplan eftersom föreslagen markanvändning saknar stöd i fördjupad översiktsplan för kustzonen. Detta utgör dock inget hinder för att i en detaljplaneprocess pröva områdets lämplighet för bostadsändamål, då en översiktsplan inte är juridiskt bindande utan endast vägledande. Upprättande av planprogram ger berörda en tidig möjlighet att få insyn i processen och breddar kommunens beslutsunderlag med berördas erfarenheter och synpunkter. Planprogrammet anger mål och utgångspunkter för det kommande planarbetet. BEHOVSBEDÖMNING Föreslagen planering bedöms inte medföra sådan miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 MB eller i 5 kap 18 PBL. Någon särskild miljöbedömning kommer därför ej att göras i det fortsatta planarbetet. En separat behovsbedömning har upprättats och medföljer planprogrammet som bilaga. PROGRAMSKEDE november 2009-april 2010 SAMRÅDSSKEDE maj-september 2010 UTSTÄLLNINGSSKEDE oktober-december 2010 ANTAGANDESKEDE januari-februari 2011 LAGA KRAFT-SKEDE PROGRAMSAMRÅD MIN. 1 MÅN april 2010 SAMRÅD MIN. 1 MÅN september 2010 SAMRÅDSMÖTE UTSTÄLLNING MIN. 1 MÅN december 2010 PRÖVOTID MIN 3 VECKOR PROEJKT/IDÈ AVSTÄMNING ST. ARK/ ÖP PREL FÖRSLAG PLAN- PROGRAM SYNPUNKTER REVIDERINGAR UTREDNINGAR SAMRÅDS- HANDLINGAR SYNPUNKTER REVIDERINGAR UTREDNINGAR SYNPUNKTER REVIDERINGAR UTREDNINGAR UTSTÄLLNINGS- HANDLINGAR ANTAGANDE- HANDLINGAR KUNGÖRELSE, ANSLAGANDE LAGA KRAFT HANDLINGAR Beslut om planarbete MBN beslutar om programsamråd 30 mars 2010 MBN beslutar om samråd i augusti 2010 MBN beslutar om utställning i november 2010 KF antar planen i februari 2011 Normalt planförfarande och preliminär dplan. 4
INLEDNING PROG R A M O M R Å D E Programområdet omfattar en del av fastigheten Stora Habo 1:6, en del av Lilla Habo 1:7 samt fastigheten Stora Habo 1:19 i sin helhet. Området avgränsas av Öjings väg (Ljunghuset 1:1) i nordväst, av Örestads golfbana i nord- och sydöst samt av Stora Habo 1:14 och av Haboljungs fure i sydväst. Programområdet är drygt 0,5 ha. Stora Habo 1:6 ägs av Örestads golfklubb, Lilla Habo 1:7 av kommun och Stora Habo 1:19 är privatägd. Bjärred Önnerup bukten Höje Haboljung å L il l a Programområdets läge i kommunen. Programområdets utbredning i karta ll höger. Skala 1:000. 5
T I D I G A R E S TÄ L L N I N G S TA G A N D E N ÖV E R S I KT S P L A N p I gällande översiktsplan för kommun, antagen 2001-05-03, är programmrådet utpekat som intresseområde för friluftsliv och grönyta. En ny översiktsplan håller på att tas fram och har varit föremål för samråd under perioden 2009-10-08-2009-12-07. I samrådsförslaget ingår programområdet i ett större område för fritid och rekreation, där bl a golfbanan och Haboljungs fure ingår. Programområdet är även markerat som del i en befintlig ekologisk korridor samt ingår i ett område som pekats ut som kompensationsområde för ekologiska korridorer. De ekologiska korridorerna kopplar samman naturområden och möjliggör spridning och förflyttning för växt- och djurliv. Kompensationsområden är områden inom vilka ekologiska stråk och korridorer skulle kunna utvidgas. Programområdet ligger i utkanten av dessa områden och gränsar till befintlig bebyggelse. F Ö R DJ U PA D ÖV E R S I KT S P L A N I den fördjupade översiktplanen för kustzonen mellan och Bjärred, som antogs i november 2006, ingår de obebyggda delarna av planområdet i område för golfbana. När den fördjupade översikts- 6 Haboljung Höje 7å Haboljung Område för rekrea on och fri d Område för bad och frilu sliv Badplats Ridvägar Strandstråket Befintliga gångs gar (Höjeåstråket) Föreslagna gångs gar (Höjeåstråket) Förslag ll sträckning av Skåneleden Programområde å L il l a L il l a Rekrea on och fri d, karta från ny översiktsplan. Höje Ekologiska korridorer och områden för kompensa on, karta från ny översiktsplan. Befintlig korridor TTillkommande korridor Barriär Kompensa onsområde Programområde
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN planen upprättades fanns en tanke om att utöka golfbanan vilket inte längre är aktuellt. NATURMILJÖPROGRAM I kommunens naturmiljöprogram, antaget 2008-12-11, ligger programområdet i utkanten av ett större intresseområde för rekreation. Intresseområdet redovisas i bild till höger och skiljer sig något från det område som pekats ut i förslag till ny översiktsplan. Planområdet berörs inte av områdesskydd enligt 7 kap MB. RIKSINTRESSEN Hela kustområdet inom kommun, inklusive tätorterna och Bjärred, omfattas av riksintresse för kustzon. Riksintresset utgör inte hinder för utveckling av befintliga tätorter och förslaget bedöms inte innebära väsentlig skada för kustzonen i Skåne. Karta från kommuns naturmiljöprogram 7
T I D I G A R E S TÄ L L N I N G S TA G A N D E N L A N DS K A P S B I L D S S K Y D D Programområdet ligger inom landskapsbildsskyddat område i anslutning till Höje ås dalgång. Landskapsbildsskydd är en gammal skyddsform som syftar till att reglera bebyggelse, vägar och andra anläggningar som kan påverka landskapsbilden negativt. Landskapsbildsskydd finns inte längre med i miljöbalken, men bestämmelsen gäller till dess att Länsstyrelsen beslutar om upphörande. Motiv för skyddet är den säregna landskapsbilden inom området och därför är det förbjudet att uppföra byggnader som inte har anknytning till jordbruket, anordna upplag, schakta, därför i ett kulturmiljöstråk av regionalt intresse som finns beskrivet i Länsstyrelsens kulturmiljöprogram. Kulturmiljöstråket bedöms vara av ringa intresse då inga kända delar av Skånelinjen återfinns inom programrådet eller i dess direkta närhet. Bjärred Önnerup Haboljung Höje å G Ä L L A N D E D E TA L J P L A N E R ukten Lilla Önnerup Haboljung Skånelinjen - regionalt kulturmiljöstråk Höje å fylla, dra fram luftledningar eller utföra skogsodling. Föreslagen ny bostadsbebyggelse inom planområdet förutsätter tillstånd eller upphävande från Länsstyrelsen, vilket kommer att sökas av kommun i samband med upprättande av detaljplan. L il l a KU LT U R M I L J Ö S TR Å K Område med landskapsbildsskydd 8 Programområdet ligger i närheten av Skånelinjen, en befästningslinje från andra världskriget som löper längs Sveriges södra kust. Programområdet ingår Området är inte detaljplanelagt sedan tidigare och gränsar till detaljplan nr 190, Stora Habo 1:6 m fl (Golfbana inom Haboområdet) som vann laga kraft 1991-11-14 och till detaljplan nr 129, Förslag till styckningsplan för del av Ljunghuset 1:1 m fl, från 1936. För fastigheter inom detaljplan nr 129 gäller även Riktlinjer för bebyggelsen i Ljunghuset, antagna av miljö- och byggnadsnämnden 2004-06-15 samt Fastighetsplan för Ljunghuset 1:66-1:101, som vann laga kraft 2005-10-03.
FÖRUTSÄTTNINGAR MARK OCH VEGETATION/ LANDSKAPSBILD Den obebyggda delen av programområdet utgörs av ängsmark och är belägen mellan befintlig bebyggelse i Ljunghuset och angränsande golfbana. En ridstig från Haboljungs fure går längs den obebyggda delen av Öjings väg och avgränsas mot gatan av ett lågt nätstängsel. I mitten av programområdet återfinns ett avsnitt med högre vegetation i form av en grupp med träd. I planområdets södra del ligger bostadsfastigheten Stora Habo 1:19 som omges av träd. Ett högt nätstängsel i den västra kanten av Stora Habo 1:19 skyddar fastigheten från golfbollar från golfbanans Driving range. Planområdet är flackt och ligger på 3-4 meters höjd över havet. Landskapsbildskyddet avser miljön kring Höje ås dalgång. De obebyggda delarna av planområdet omges av bebyggelse på tre sidor. Avståndet till Höje å är cirka 1 kilometer. Vy mot nordöst, med gol anan i fonden, Öjings väg och bebyggelsen i Ljunghuset ll vänster och Stora Habo 1:19 ll höger. GEOTEKNIK Undersökning norr om programområdet i samband med uppförande av ny bebyggelse i Ljunghuset, från 2004-08-31, visade på förekomst av gyttja med krav på särskild grundläggning till följd. Höga grundvattennivåer gör det även olämpligt med källare i området. Geoteknisk undersökning för aktuellt område kommer att utföras i det fortsatta planarbetet. Vy mot söder, med gol ana längst ll vänster, Stora Habo 1:19 och Stora Habo 1:14 ll höger. Bakom Stora Habo 1:14 syns Haboljungs fure. Vägen fungerar som infart åt Stora Habo 1:19. 9
FÖRUTSÄTTNINGAR Programområdet ligger inom lågriskområde för radon, inga särskilda radonskyddande åtgärder kommer därför att föreslås. FORNLÄMNINGAR Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Ifall fornminnen påträffas i samband med markarbeten inom planområdet skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 kulturminneslagen, avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. BEBYGGELSE Inom planområdet återfinns en fastighet med befintlig bostadsbebyggelse, Stora Habo 1:19. Planområdet gränsar i övrigt till bostadsfastigheten Stora Habo 1:14 och till småhusområdet i Ljunghuset i norr. Samtliga bostadsfastigheter i anslutning till planområdet är bebyggda med småhus och är cirka 1200 m 2 stora. För bebyggelsen i Ljunghuset gäller särskilda riktlinjer. Dessa föreskriver att: Byggnader skall anpassas till befintlig bebyggelse vad gäller volym och placering på tomten. Högst 25 % av tomtytan får bebyggas inklusive komplementbyggnader. Tomter skall omgärdas av häck eller staket, plank eller mur i fastighetsgräns mot allmän plats är ej tillåtet. Tomter får inte styckas av och befintlig vegetation skall bevaras i den mån det är möjligt. Höjdsättning skall anpassas till befintliga höjdförhållanden och stödmurar skall undvikas. Maximalt ett enbostadshus tillåts per tomt. Bostadshuset skall uppföras friliggande, minst 4,5 meter från fastighetsgräns, och förgårdsmarken skall vara grön. Varje bostadshus skall ha en individuell utformning och vara av god arkitektonisk kvalitet. Bostadshuset skall uppföras i 1 till 1,5 plan. Kupor, frontespiser och liknande är tillåtna på upp till en tredjedel av takets längd. Komplementbyggnader skall uppföras fristående från bostadshuset och underordna sig detta samt anpassas till sin omgivning avseende material och utformning. Komplementbyggnader får ej placeras närmare 6 meter från gata och 1,5 meter från fastighetsgräns. Källare får ej byggas. SERVICE Förskola och skola ligger i Bjärred respektive i drygt 2 kilometer norr respektive söder om programområdet. I både och Bjärred finns bibliotek, dagligvaruhandel, bank mm. FRITID OCH REKREATION I närområdet finns stora möjligheter till rekreation. Programområdet gränsar till rekreationsområdet Haboljungs fure och ligger nära havet, Haboljungs alkärr, Kyrkfuret och Höje ås dalgång. I Haboområdet finns ett flertal organiserade fritidsverksamheter som golfbana, ridklubb, brukshundsklubb, scoutgård mm. TRAFIK Programområdet försörjs via Öjings väg som är en intern villagata med låga trafikmängder. Öjings väg ansluter till Södra Västkustvägen som förbinder och Bjärred. Gång- och cykelväg från programområdet finns till både och Bjärred. Södra Västkustvägen trafikeras av Skånetrafikens busslinje nr 132 som går mellan Malmö och Lands- 10
FÖRUTSÄTTNINGAR krona via och Bjärred. Busshållplats finns cirka 200 meter från programområdet på Södra Västkustvägen. STÖRNINGAR Planområdet gränsar till Örestads golfklubbs Driving range vilket medför risk för flygande golfbollar. TEKNISK FÖRSÖRJNING Kommunala vatten- och avloppsledningar finns i närområdet och ny bebyggelse förutsätts kunna kopplas till dessa. Dagvattenledning saknas i området, befintlig gata i Ljunghuset avvattnas till parkstråk i öster via Öjings väg. I övrigt löses avvattning inom varje enskild fastighet. Ledningar finns i den sydvästra delen av Stora Habo 1:6 och bör flyttas eller säkras med hjälp av U-område i kommande detaljplan. BARN OCH UNGDOMAR I närområdet finns det mycket goda rekreationsmöjligheter. Ett stort antal föreningar för ungdomar eller med ungdomsverksamhet återfinns i Haboområdet i söder. Trafiksäkra, separerade cykelvägar finns till såväl tätort som till Bjärred. Bild som visar befintligt skydd mot gol ollar längs västsidan av Habo 1:19, foto: Örestads gol lubb. Ledningskarta. Skala 1:1000. 11
F Ö R S L AG M A R K O C H V EG E TAT I O N / L A N DS K A P S B I L D Delar av programområdets ängsmark föreslås bebyggas och en del omvandlas till park med ridstig och skydd mot golfbollar från intilliggande golfbana. D YD K S RIDSTIG Landskapsbilden bedöms inte påverkas i någon större utsträckning eftersom tillkommande bebyggelse ligger i linje med omgivande bebyggelse. Programområdet är dessutom redan bebyggt på tre sidor. En särskild naturresursbalansering kommer att tas fram i detaljplaneskedet. Grönyteförluster i samband med nya byggnader bör kunna kompenseras inom programområdet. TOMT 2 ca 1200 kvm B E BYGG E L S E Programområdet har visat sig rymma högst två nya bostadsfastigheter. Förslaget innebär att dessa kommer att kunna bildas inom programområdet samt att befintlig bostadsfastighet på Stora Habo 1:19 säkras i plan. De tillkommande fastigheterna skall vara av samma snittstorlek som övriga bostadsfastigheter i närområdet, dvs. cirka 1200 m2 vardera. Föreslagen tomtstorlek ger utrymme för mycket grönska, vilket gör att de nya fastigheterna kommer att passa in i befintligt bostadsområde där grönskan är betydelsefull. 6m PARK BEF. TOMT Följande riktlinjer, som även gäller för bebyggelsen norr om programområdet, föreslås gälla för dessa två fastigheter: 12 PARK TOMT 1 ca 1200 kvm IN FA RT 10-15 m Förslagskarta. Skala 1:1000.
FÖRSLAG Nya byggnader skall anpassas till befintlig bebyggelse vad gäller volym och placering på tomten. Högst 25 % av tomtytan får bebyggas inklusive komplementbyggnader. Tomter skall omgärdas av häck eller staket, plank eller mur i fastighetsgräns mot allmän plats är ej tillåtet. Tomter får inte styckas av och befintlig vegetation skall bevaras i den mån det är möjligt. Höjdsättning skall anpassas till befintliga höjdförhållanden och stödmurar skall undvikas. Maximalt ett enbostadshus tillåts per tomt. Bostadshuset skall uppföras friliggande, minst 4,5 meter från fastighetsgräns, och förgårdsmarken skall vara grön. Varje bostadshus skall ha en individuell utformning och vara av god arkitektonisk kvalitet. Bostadshuset skall uppföras i 1 till 1,5 plan. Kupor, frontespiser och liknande är tillåtna på upp till en tredjedel av takets längd. Komplementbyggnader får ej placeras närmare 6 meter från gata och 1,5 meter från fastighetsgräns. Källare får ej byggas. Vilka riktlinjer som kan vara tillämpliga för Stora Habo 1:19 studeras vidare i detaljplanearbetet. Med anledning av översvämningsrisk, stigande havsoch grundvattennivåer föreslås att en lägsta nivå för färdigt golv på + 3 meter över havet skall gälla för nya byggnader inom programområdet. PARK/STÖRNINGSSKYDD Befintligt parkstråk norr om programområdet, öster om bebyggelsen i Ljunghuset förlängs söderut, längs programområdets nordöstra kant. Ny och befintlig bebyggelse skyddas mot golfbollar genom att det nya parkstråket förses med ett skyddsnät ut mot golfbanan. Skyddsnätet placeras i parkstråket och kombineras med vegetation och trädplantering. Nätets höjd och läge studeras vidare i detaljplaneskedet. Den problematik som orsakas av att golf kombineras med boende och ridning behöver utredas ytterligare i fortsatt planarbete. FRITID OCH REKREATION Ridstigen flyttas till ett nytt, smalt parkstråk mellan tillkommande bebyggelse och Stora Habo 1:19. Ridstigen föreslås sedan fortsätta norrut i det förlängda parkstråket med skyddsnät i planområdets nordöstra del. I norr och söder kopplas den nya ridstigen ihop med befintliga ridvägar. Ett alternativ är att ridstråket passerar söder om Habo 1:19 och sedan fortsätter längs nytt parkstråk med skyddsnät. Ridstigens avstånd till nätstaket och Habo 1:19 studeras i samband med fortsatt planarbete. TRAFIK Infarter till nya bostadsfastigheter föreslås från Öjings väg. Två parkeringsplatser skall finnas per bostadsfastighet. Tillkommande bebyggelse bedöms inte generera någon större trafikökning i området. Befintlig infart till Stora Habo 1:19 föreslås säkras i kommande detaljplan. Ifall infarten skall övergå i privat ägo måste korsningsmöjlighet för ridväg säkras i detaljplan och/eller via servitut. TEKNISK FÖRSÖRJNING Befintliga ledningar inom Stora Habo 1:6 föreslås skyddas med hjälp av U-område i kommande detaljplan, alternativt flyttas på exploatörens bekostnad. Dagvattenhantering skall lösas på respektive fastighet. I närområdet finns kommunalt vatten och avlopp som planområdet förutsätts kunnas kopplas till. El- och avfallsfrågor kommer att studeras i det fortsatta planarbetet. TILLGÄNGLIGHET Nya tomter och nytt parkområde nås via befintliga gator. Vid nybyggnad skall de regler och riktlinjer som gäller för tillgänglighet följas. 13
KONSEKVENSER OCH RIKTLINJER FÖR FORTSATT ARBETE LANDSKAPSBILD Landskapsbildsskyddet för Höje ås dalgång sträcker sig in i programområdet och en konsekvens av förslaget är att tillstånd från skyddet kommer att behöva sökas. kommun kommer med anledning av detta planprogram att ansöka om tillstånd från landskapsbildsskyddet inom programområdet. Eftersom programområdet ligger i utkanten av skyddsområdet, redan är bebyggt och eftersom föreslagen ny bebyggelse ligger innanför befintliga hus är kommunens bedömning att landskapsbildsskyddet påverkas i mycket liten utsträckning. GENOMFÖRANDE I förslaget föreslås att en del av Lilla Habo 1:7 överförs till ny bostadsfastighet (benämnd tomt 1 i förslagskiss på föregående uppslag). Den del som avses utgörs av gräsremsa vid infartsväg åt Stora Habo 1:19. Delar av Stora Habo 1:6 föreslås i gengäld övergå till parkmark. Infartsväg till Stora Habo 1:19 skulle kunna övergå i privat ägo då den endast leder till denna fastighet. De konsekvenser en sådan fastighetsbildning skulle kunna medföra studeras vidare i fortsatt arbete. FORTSATT ARBETE Naturresursbalansering skall tas fram i detaljplaneskedet. Geoteknisk undersökning behöver utföras. Tillstånd från landskapsbildsskydd inom programområdet bör sökas. Utformning av ny bebyggelse behöver studeras vidare. Störningar och risker på grund av kombinationen av golf, boende och ridning inom programområdet behöver utredas vidare. Läge för befintlig ridstig behöver utredas. 14