PLANUTREDNING FÖR LERBERGET 62:19 ÖSTRA LERBERGET, LERBERGET HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN

Transkript

1 KS/2014/36 PLANUTREDNING FÖR LERBERGET 62:19 ÖSTRA LERBERGET, LERBERGET HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN Det aktuella utredningsområdet

2 FÖRSLAG TILL BESLUT Planavdelningen får i uppdrag att genomföra planprocess för upprättande av detaljplan inom aktuellt utredningsområde. Ärendet behandlas som enkelt planförfarande. Planarbetet bekostas av ansökande fastighetsägare. Planarbetet beräknas påbörjas omgående och antas första halvåret Syftet med planändring är att möjliggöra avstyckning av den rubricerade fastigheten enligt förslaget. BAKGRUND Ägaren till fastigheten Lerberget 62:19 har inkommit till Planavdelningen med ansökan om planändring. Syftet med planansökan är att möjliggöra styckning av fastigheten i två stycken ca 550 kvm stora fastigheter för bostadsändamål (se kartan nedan). Detta kräver alltså en minskning av prickad mark utmed Östra Vägen så att det blir lämpligt stor byggrätt kvar i östra delen. 2 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

3 PLANFÖRHÅLLANDEN ÖVERSIKTLIGA PLANER ÖVERSIKTSPLAN FÖR HÖGANÄS KOMMUN Översiktsplan för Höganäs kommun, ÖP 2002 vann laga kraft En översiktsplan är inte juridiskt bindande. I översiktsplanen sägs bland annat, som berör aktuellt utredningsområdet: att markanvändning inom området är bekräftad som en del av befintlig tätort Utredningsområdet Kartutsnitt av markanvändningskarta ur kommunomfattande översiktsplan 2002 DETALJPLANER OCH FÖRORDNANDEN För området gäller följande detaljplan: FÖRSLAG TILL STADSPLAN FÖR NORRA DELEN AV LERBERGET (12-VAS-952) Detaljplanen har vunnit laga kraft år 1970 och omfattar norra delen av gamla Lerberget. Planen saknar genomförandetid. Detaljplanen redovisar bland annat: Bostadsbebyggelse i ett plan Högsta byggnadshöjd: 3,8 för huvudbyggnad och 2,5 meter för uthus och garage. Vind får inredas. Största tillåtna taklutning: 45 grader Högsta exploaterings grad: ¼ av fastighetsarean Minsta fastighetsstorlek: 650 kvm En mindre del av den här detaljplanen kommer eventuellt att ersättas med föreslagen detaljplan. Kartutsnitt av plankarta ur gällande detaljplan 3 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

4 KOMMUNALA PLANERINGSUNDERLAG KULTURMILJÖPROGRAM Kulturmiljöer på Kullahalvön Kulturmiljöplan för Högnäs kommun, del 1 antogs av kommunfullmäktige och är ett icke-juridiskt bindande planeringsinstrument. I kulturmiljöprogrammet sägs bland annat, som berör aktuellt planområdet: Kartutsnitt ur kommunens kulturmiljöprogram 1993 Del av fastigheten Lerberget 62:19 - tillsammans med den östliga halvan av gamla Lerberget - ingår i ett utpekat område av lokalt bevarandeintresse. Det innebär bl a att rivning eller förvanskande ombyggnader av äldre bebyggelse bör ej tillåtas och att ny bebyggelse anpassas. Byggnaden på fastigheten Lerberget 62:19 har utpekats som påtagligt värdefull för Lerbergets kulturmiljö. RIKSINTRESSEN KUSTZON Planområdet ingår i område definierat som riksintresse för högexploaterad kustzon enligt 4 kap miljöbalken. Längs hela Skånes kust ligger ett mellan 3-5 kilometer brett bälte som är riksintresse för kustzon. Ny bebyggelse ska prövas restriktivt så att allmänhetens tillgång och tillgänglighet till strandområdena inte påverkas negativt. Kustzonen är också av riksintresse ur häcknings- och rastningssynpunkt för fågel. Riksintresset ska även se till att friluftslivet och turismen utvecklas på ett sådant sätt att områdena som är särskilt känsliga för slitage, eller med hänsyn till floran och faunan skyddas så att erforderlig hänsyn tas till naturvårdsintressena. Det finns undantagsbestämmelser i 1, sista stycken miljöbalken som lyder Bestämmelserna utgör inte hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller lokala näringslivet eller för utförandet av anläggningar som behövs för totalförsvaret. REGIONALA PLANERINGSUNDERLAG KULTURHISTORISK VÄRDEFULL MILJÖ Hela Lerberget innefattas av särskilt värdefulla kulturmiljöer enligt Länsstyrelsens kulturmiljöprogram. Kulturmiljöplanen är inte juridiskt bindande. Motiv för bevarande Lerberget representerar 1800-talets kustnära byar, där förutom fisket även sjöfarten och varvsnäringen spelat en avgörande roll för utvecklingen. Byggnadernas placering och utformning, gatumönstret och äldre hägnadsmaterial är av speciellt intresse för miljön. Den moderna centrumanläggningen öster om fiskeläget visar på Lerbergets senare utveckling. De arkitektoniska kvaliteterna med den stilrena enkelheten knyter an till en regional byggnadstradition på ett modernt vis. 4 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

5 FÖRUTSÄTTNINGAR AKTUELLT FASTIGHET Det aktuella utredningsområdet ligger i gamla Lerberget i hörnet av Lerbergets Byaväg och Östra Vägen. Området innefattas av fastigheten Lerberget 62:19 som är i privat ägo. Aktuellt område i Lerberget Aktuellt område i kommunen Planutredningen utgår från markerat område OMGIVNING PLATSHISTORIK Lerberget omfattar den äldre by- och fiskelägesbebyggelsen med missionshus, skolbyggnad, skeppargårdar, fiskarehus och villabebyggelse väster om och i anslutning till Lerbergets Byaväg. Huset i hörnet av Lerbergets Byaväg och Östra vägen som ligger inom den aktuella fastigheten byggdes 1927 dels som bagerifabrik och butik och dels som bostad åt bagarfamiljen Neuman. Huset har under åren i olika omgångar byggts ut med utökade lokaler för fabriken. Delar av denna är dock sedan länge rivna och en del exteriöra förändringar har gjorts. LANDSKAPSBILD OCH TOPOGRAFI Lerberget är beläget där Öresund möter Kattegatt. Typisk för det här området är breda ängs- och hagmarker vid kusten. Norr om Lerberget och längs med kusten ligger Lerbergetskogen med högvuxna tallar och björkar. 5 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

6 TERRÄNGMODELL Fastigheten är platt och ligger 7,5-8 meter över havet. FRITID OCH REKREATION I närheten till den aktuella fastigheten finns några fritid- och rekreationsanläggningar som till exempel Lerbergets camping, Höganäs Sportcenter och Höganäs golfklubb. Höjdförhållandena i anslutning till det aktuella utredningsområdet FORNLÄMNINGAR Inga registrerade fornlämningar finns inom eller i anslutning till föreslaget planområde. Skulle fornlämningar påträffas vid markingrepp skall arbetet omedelbart avbrytas och kontakt tas med Länsstyrelsen enligt 2 kap. 10 Kulturminneslagen. BEBYGGELSE Västra delen av Lerberget där den aktuella fastigheten ligger är bebyggt med en blandning av äldre och modernare 1,5 plan villor. Inom fastigheten finns ett äldre 1,5 plan hus. Det byggdes 1927 som bagerifabrik och butik samt bostad åt bagarfamiljen Neuman. Huvudbyggnad på den aktuella fastigheten, bild från norr Huvudbyggnad på den aktuella fastigheten, bild från söder ALLMÄN OCH KOMMERSIELL SERVICE I närheten av det aktuella utredningsområdet ligger Lerbergets hamn, förskola, gymnasiet, regionalbusshållplats och Lerbergetskyrkan. Livsmedelsbutik finns i orten. 6 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

7 Lerbergets hamn Väg 111 Utredningsområdet Förskola och gymnasiet Förskola och dagis Buss Hållplats Lerbergetskyrkan Allmän och kommersiell service i anslutning till det aktuella utredningsområdet TRAFIK Genom orten går väg 111 mellan Helsingborg och Höganäs. Gatunätet inom orten präglas av både den gamla fiskeläge med smala gator och 60-talets SCAFT principer med återvändsgator. GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Lerberget har generellt bra gång- och cykelvägar. KOLLEKTIVTRAFIK Regionbuss nummer 220 från Helsingborg till Höganäs kör genom Väg 111. Det finn en hållplats några hundra meter från den aktuella fastigheten. TEKNISK FÖRSÖRJNING Lerberget har generellt god vattenförsörjningskapacitet och anslutning av ytterligare enstaka fastigheter bedöms som möjligt. Dagvattennätet bedöms vara fullt utnyttjat men anslutning av ytterligare enstaka fastigheter bedöms som möjligt. Samma gäller för spillvatten. Inom aktuell fastighet bör ledningsdragningar utredas vidare i eventuellt planarbete. HÄLSA OCH SÄKERHET Fastigheten ligger inom ett befintligt bostadsområde och max hastighet för gatorna i området är 30 km/h. Därför finns det inte någon risk för störningar. 7 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

8 FÖRESLAGEN PLAN Förslaget är att stycka av fastigheten i två delar för bostadsädamål enligt nedanstående kartan. Detta innebär alltså en minskning av prickad mark utmed Östra Vägen så att det blir lämpligt stor byggrätt kvar i östra delen. Dessutom kan det möjligen bli aktuellt med en varsamhetsbestämmelse för det befintliga huset inom fastigheten för att värna om miljön utmed Lerbergets Byaväg. MOTIVERING Med följande motivering föreslås planansökan besvaras med ett positivt planbesked: Förslagen planändring strider inte mot kommunens översiktsplan Förslaget ligger helt i linje med Höganäs kommuns utvecklings strategier vad gäller förtätning inom kommunens service orter där det finns bra tillgång till service, rekreation och kollektivtrafik. ORGANISATORISKA OCH EKONOMISKA FRÅGOR EXPLOATERINGSEKONOMI Marken är privatägd. Detaljplanen bekostas av ansökande fastighetsägare genom planavtal. Eventuella tillkommande utredningskostnader bekostas också av ansökande fastighetsägare. TIDSPLAN, ARBETSORGANISATION, RESURSBEHOV Planarbetet beräknas påbörjas omgående. Planprocessen genomförs som enkelt planförfarande. Målsättning är att detaljplanen ska antas första halvåret FORTSATT ARBETE PLANUTFORMNINGSFRÅGOR Hur de två fastigheter kommer utformas vid ev. avstyckning? Hur stor byggrätt kan medges i den avstyckade delen av fastigheten? Placering, utformning och utförande gällande den nya byggrätten Var placeras utfarten ifrån den avstyckade fastigheten? Skydds- och/eller varsamhetsbestämmelser gällande det befintliga huset 8 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

9

10

11