Detaljplan för fastigheten Vångagärdet 20, Råå Helsingborgs stad Planområdets läge Planbeskrivning Upprättad den 12 februari 2015 ENKELT PLANFÖRFARANDE Program godkänt av stadsbyggnadsnämnden den "DAG månad ÅR" Beslut om granskning av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Beslut om tillstyrkan av stadsbyggnadsnämnden "DAG månad ÅR" Antagen av kommunfullmäktige "DAG månad ÅR" " PARAGRAFNUMMER" Laga kraft "DAG månad ÅR" Genomförandetid till och med "DAG månad ÅR" Samråd Granskning Antagande Laga kraft
Detaljplanen redovisas i följande handlingar Denna planbeskrivning Detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer Illustrationskarta Samrådsredogörelse Utlåtande Miljökonsekvensbeskrivning Kontaktuppgifter Planarkitekt John Hellman 042 10 47 40 Medverkande Medverkande i planarbetet är planarkitekt John Hellman. Innehåll 1. PLANEN I KORTHET... 3 1.1 SYFTE... 3 1.2 SAMMANFATTNING... 3 2 PLANFÖRSLAG... 5 2.1 OMRÅDETS DISPOSITION OCH GESTALTNING... 5 2.2 BEBYGGELSE... 5 2.3 TRAFIK... 5 2.4 TEKNISK FÖRSÖRJNING... 5 2.5 FASTIGHETSINDELNING OCH ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER... 6 3 KONSEKVENSER... 6 3.1 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN... 6 3.2 PÅVERKAN PÅ RIKSINTRESSEN... 6 3.3 MILJÖ, HÄLSA OCH SÄKERHET... 6 3.4 SOCIALA FÖRHÅLLANDEN... 7 3.5 PLANENS GENOMFÖRANDE... 8 4 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR... 9 4.1 BAKGRUND OCH ORGANISATION... 9 4.2 PLANOMRÅDET... 9 4.3 SERVICE... 10 4.4 RIKSINTRESSEN OCH FÖRORDNINGAR... 10 4.5 TIDIGARE KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN... 10
1. Planen i korthet Detaljplanen upprättas i enlighet med bestämmelserna i Plan- och bygglagen (2010:900) och påbörjades i september 2014. 1.1 Syfte Syftet med detaljplanen är att inom planområdet utöver industri tillåta kontorsändamål fristående från industrins behov och möjliggöra för en framtida utveckling av området i enlighet med Helsingborgs översiktsplan samt för att möjliggöra en avstyckning av befintlig kontorsbyggnad från fastigheten Vångagärdet 20. Därutöver är syftet även att säkerställa kontorsbyggnadens byggrätt i detaljplan och upphäva gällande tomtindelningsplan. 1.2 Sammanfattning Fastigheten Vångagärdet 20 får i gällande detaljplan endast användas för industriändamål. Genom denna detaljplan medges även kontors- och verksamhetsändamål inom fastigheten och högsta tillåtna byggnadshöjd i fastighetens nordvästra del höjs från 12 till 40 meter. Detaljplanen möjliggör att delar av fastigheten kommer att kunna avstyckas för att enbart kontorsändamål. Detaljplanen möjliggör på sikt även en succesiv omvandling av området till besöks- och personalintensiv centrumverksamhet då kontors- och verksamhetsändamål medges i hela planområdet. Förslag Detaljplanen möjliggör: Kontorsbyggnader, industri och andra verksamheter. Konsekvenser Förslaget bekräftar befintliga bebyggelseförhållanden i planområdet och bedöms inte på kort sikt medföra någon förändring från nuvarande förhållanden i annat än att kontorsbyggnaden kan avstyckas. På längre sikt möjliggörs genom att kontor och verksamheter tillåts på hela fastigheten att området används enligt inriktningen i Helsingborgs översiktsplan med besöks- och personalintensiv verksamhet. Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan enligt 4 kap 34 plan- och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Planeringsförutsättningar Planområdet utgörs av fastigheten Vångagärdet 20 som ligger vid Landskronavägen mellan Elektrogatan och Kielergatan. På fastigheten finns idag Aller Media ABs kontorsbyggnad med tillhörande industrilokaler med bland annat tryckeri. Aller har idag ingen tryckeriverksamhet kvar på området. Miljötillstånd finns för tryckeri på fastigheten och används idag av ett annat företag. Detaljplanen för området medger idag endast industriändamål på Vångagärdet 20 och en avstyckning och försäljning av delar av fastigheten är därför inte möjlig. Även gällande tomtindelningsplan hindrar en avstyckning av fastigheten. Planområdet är idag försörjt med nödvändig infrastruktur i form av vägar, el, VA etc. 3 (11)
Planstatistik Planområdets area: 55 334 m 2 4 (11)
2 Planförslag 2.1 Områdets disposition och gestaltning Detaljplanen möjliggör för industri- och kontorsändamål inom hela planområdet. Kontorsbyggnaden i planområdets nordvästra hörn ges en byggrätt med högsta byggnadshöjd 40 meter för att motsvara rådande förhållanden. Inom övriga delar av planområdet är högsta tillåtna byggnadshöjd även i fortsättningen 12 meter. 2.2 Bebyggelse Nya byggnader inom planområdet bör utföras långsiktigt hållbara, med miljöanpassade metoder, låg energiförbrukning och sunda material. Planbestämmelser som reglerar bebyggelsen JKZ Industri, kontor och verksamheter Högsta byggnadshöjd i meter. Verksamheter och handel Inom planområdet medges industri- och kontorsändamål samt verksamhetsändamål med högsta byggnadshöjd 12 meter med undantag för planområdets nordvästra del där högsta tilllåtna byggnadshöjd är 40 meter. Med ändamålet Verksamheter menas service, lager, tillverkning med tillhörande försäljning, handel med skrymmande varor och andra verksamheter av likartad karaktär med begränsad omgivningspåverkan. 2.3 Trafik Planområdet nås från Landskronavägen, Elektrogatan och Kielergatan via befintliga anslutningar. Detaljplanen reglerar ingen allmän platsmark för trafikändamål eller den interna trafiken inom planområdet. Parkering Parkering sker idag i stor utsträckning utanför planområdet och fastigheten. Vid en framtida nybyggnation och/eller ombyggnad i planområdet finns goda möjligheter inom planområdet anordna de parkeringsplatser som behövs. 2.4 Teknisk försörjning Planområdet är idag anslutet till vatten och avlopp, dagvatten samt gas. Planområdet är redan idag anslutet till elnätet och även med optorör för bredbandsanslutning. Energiförsörjning och telekommunikation Planområdet försörjs idag med värme från en egen värmecentral som är ansluten till stadens naturgasnät. En framtida konvertering till förnybara värmekällor förespråkas av Helsingborgs stad men styrs inte av detaljplanen. Planområdet är anslutet till bredbandsnätet via fiber (optorör) och till telenätet. 5 (11)
Avfallshantering Renhållningsfordon kan angöra planområdet från Landskronavägen, Elektrogatan eller Kielergatan. Områdets avfallshantering är beroende av vilken typ av verksamhet som finns i lokalerna och befintliga och eventuella framtida tillstånd enligt miljöbalken. 2.5 Fastighetsindelning och administrativa bestämmelser Administrativa planbestämmelser Generella bestämmelser som gäller inom hela planområdet: Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Fastighetsindelning Detaljplanen innebär att gällande tomtindelning 1283K-8818 upphävs för de delar som ligger inom planområdet (nuvarande Vångagärdet 20). Genomförandetid Genomförandetiden är fem (5) år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. 3 Konsekvenser 3.1 Bedömning av miljöpåverkan Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar, att planens genomförande inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen respektive 6 kap 11 miljöbalken. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte genomföras. Konsekvenserna av planförslaget utreds och beskrivs i denna konsekvensbeskrivning. Genomförandet av planförslaget innebär inga konsekvenser för berört riksintresse eller miljökvalitetsnormer bedömt utifrån nuvarande situation. Inom planområdet finns miljötillstånd vars villkor inte överskrider Naturvårdsverkets riktvärden. Sammantaget kan konsekvenserna av planens genomförande inte antas medföra betydande miljöpåverkan. 3.2 Påverkan på riksintressen Riksintresse för kustzonen Riksintresset påverkas inte då området redan är ianspråktaget för industri med tillhörande kontor. 3.3 Miljö, hälsa och säkerhet Luftkvalitet Förslaget bedöms inte innebära någon förändrad påverkan på miljökvalitetsnorm för luft. 6 (11)
Markföroreningar Markföroreningar har inte undersökts i samband med detaljplanen. Området är sedan tidigare planlagt och i anspråkstaget för industriändamål med tryckeri och är identifierat som ett område där föroreningar kan förekomma. Vid en omvandling av hela eller delar av området till kontor eller verksamheter kan eventuella föroreningar behöva undersökas och avhjälpas. Vattenkvalitet Planområdet ligger på grundvattenförekomsten Helsingborgssandstenen som har god kvantitativ och kemisk status. Risk att grundvattenförekomsten inte uppnår god status 2021 finns enligt berörda myndigheter. Detaljplanen bedöms inte påverka grundvattenförekomsten negativt. Förslaget innebär ingen faktisk förändring av hur planområdet används idag och påverkan på MKN vatten bedöms inte förändras från nuvarande läge. Den grafiska verksamheten i planområdet har tillstånd enligt miljöbalken vilket, bland annat, innebär att det vatten som avleds från kylsystemet inte får försämra vattenkvaliteten i recipienten. Kemiska produkter och farligt avfall ska enligt tillståndet hanteras så att spill och läckage inte kan nå varken avloppsledningar eller omgivningen. Erosion och översvämningsrisk Planområdet ligger till stora delar inom båtnadsområde för Lussebäckens dikningsföretag med en lågpunkt på Landskronavägen längsmed hela planområdet. Landskronavägen har vid tidigare tillfällen drabbats av översvämningar. Detaljplanens genomförande innebär ingen ökad risk för översvämning i området. Industribuller Miljötillstånd finns idag för tryckeriverksamhet inom planområdet. Miljötillståndets villkor innebär att verksamheten inte får bullra utöver Naturvårdsverkets riktvärden för ny bebyggelse vid närmsta bostad. Risker Inom planområdet pågår grafisk verksamhet som har tillstånd enligt miljöbalken. Verksamheten har tillstånd att hantera flyktiga organiska ämnen och flytande kemikalier. Att hanteringen, inklusive transporter farligt gods, sker på ett korrekt och säkert sätt regleras bland annat av tillståndet. Planområdet ligger inom uppmärksamhetsområde för både A- och B-verksamheter. Då Allers kontorsbyggnad redan ligger i den del som är uppmärksamhetsområde för samtliga av dessa anser stadsbyggnadsförvaltningen att områdets lämplighet redan är prövad. I övriga delar av planområdet är riskerna att betrakta som lägre än i läget för kontorsbyggnaden. 3.4 Sociala förhållanden Tillgång till parker I planområdets närhet finns en park längs med Lussebäcken som följer definitionen för närpark (minst ett hektar) enligt stadens Grönstrukturprogram, antaget av kommunfullmäktige i mars 2014. Närparker ger boende en trygg plats att mötas på där man kan träffas och umgås, leka, spela kubb eller rasta hunden och behöver finnas inom 300 meters gångavstånd för att användas i vardagen. Samma resonemang som för boende kan tillämpas på arbetsplatser där närhet- 7 (11)
en till en park ger möjligheter till utomhusvistelse på exempelvis lunchen med tillfälle till positiva hälsoeffekter som följd. 3.5 Planens genomförande Fastighetsrättsliga konsekvenser Detaljplanen möjliggör att fastigheter för övervägande kontorsändamål och/eller verksamheter avstyckas från Vångagärdet 20. Avtal Detaljplanens genomförande har inte bedömts kräva några avtal. Ekonomi Detaljplanens genomförande kräver inga kommunala investeringar. Då detaljplanens genomförande inte kräver några större arbeten eller liknande har genomförandetiden satts till 5 år från den dag detaljplanen vunnit laga kraft. Övriga upplysningar Om fornlämningar påträffas vid markarbeten ska entreprenören omedelbart avbryta arbetet och meddela Länsstyrelsen, i enlighet med 2 kap 10 lagen om kulturminnen med mera. 8 (11)
4 Planeringsförutsättningar 4.1 Bakgrund och organisation Bakgrund till planändringen Ansökan om planändring inkom 7 oktober 2014 med syftet att möjliggöra en avstyckning av befintlig kontorsbyggnad från industrifastigheten Vångagärdet 20. Beslut i ärendet Beslut om planuppdrag togs av Stadsbyggnadsnämnden 21 oktober 2014. 4.2 Planområdet Planområdet ligger inom stadsdelen Råå och avgränsas av Vångagärdet 20 som ingår i planområdet i sin helhet som enda fastighet. Planområdet omfattar 55 334 m 2. Markägoförhållanden Hela planområdet ägs av Aller Media AB. Markanvändning Området används idag för industri- och kontorsändamål. Historik Området bebyggdes i mitten på 1900-talet med industrier längsmed järnvägen som har gått förbi området sedan 1800-talets mitt. Området var dessförinnan obebyggt och torrlades bland annat genom att Lussebäcken fördjupades i början av 1930-talet då det bedömdes som medelgod åkerjord. Bebyggelse Planområdet är bebyggt med industri- och, till industrin hörande, kontorsbyggnader i huvudsak med en byggnadshöjd på mellan 5 och 12 meter. Aller Medias karaktäristiska vita kontorsbyggnad i 8 våningar i planområdets nordvästra del skiljer ut sig från övrig bebyggelse. Grönområden I planområdets södra del finns idag ett grönområde med gräsmattor, träd- och buskvegetation och en fotbollsplan på mark som i detaljplan är avsedd för industriändamål. Planområdet trafikförsörjs idag via Landskronavägen, Elektrogatan och Kielergatan och ligger i anslutning till ett industrijärnvägsspår. Två parallella gator finns längsmed Landskronavägens primära körbana varifrån infart sker till de intilliggande fastigheterna inklusive Vångagärdet 20. Landskronavägen har enligt den senaste mätningen i oktober 2014 en trafikvolym på drygt 11 300 fordon. Längs Landskronavägen finns gång- och cykelväg som ansluter planområdet både mot söder och norrut mot Ramlösa station och centrala Helsingborg. Närmsta busshållplats finns i anslutning till planområdet i korsningen Landskronavägen Elektrogatan och trafikeras av regionbuss. Regionbussen stannar bland annat vid Ramlösa station drygt 1,5 km norr om planområdet och vid Knutpunkten där vidareförbindelse med region och fjärrtåg finns. Mot söder har bussarna slutstation i Landskrona och Rydebäck. 9 (11)
Teknisk försörjning Planområdet är idag försörjt med el, vatten, avlopp, dagvatten, gas och har bredbandsanslutning med fiber (optorör). I planområdets direkta närhet finns även fjärrvärmeledningar som idag inte ansluter till planområdet. Inga allmänna ledningar finns inom planområdet. Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Geotekniska förhållanden Med tanke på att området redan är ianspråktaget i enlighet med detaljplanens syfte har de geotekniska förhållandena inte kartlagts som en del av detaljplanen. 4.3 Service Kommersiell service Inom 500 meter från planområdet finns bland annat en stormarknad och ett flertal mindre restauranger. 4.4 Riksintressen och förordningar Inom och i anslutning till planområdet finns områden eller funktioner med ett värde som är intressant ur ett nationellt perspektiv. Dessa utgör riksintressen och bevakas av Länsstyrelsen. Riksintresse för kustzonen MB; 4 kap. 1 och 4. Riksintressets avgränsning berör planområdet Uttryck för Kustzon som det är definierat i Helsingborgs översiktsplan: Det öppna odlingslandskapet dominerar med små öar av natur. Bebyggelsen är koncentrerad med sammanhängande öppna partier emellan. Helsingborgs centralort upptar en stor del av kuststräckan. Norr om Domsten finns gammal hedvegetation och ett komplext strandvallssystem. Landborgen i centrala Helsingborg har varit viktig för stadens utveckling. Råå skansar och Örby ängar är viktiga delar i kustzonens södra del. Genom hela området finns flera naturreservat och riksintressen. Natura 2000 särskilt skyddade områden Närmsta Natura 2000-område är Raus-Gantofta i Råådalen ca 1,5 km från och uppströms planområdet. Natura 2000-området ligger geografiskt långt ifrån planområdet med tanke på avstånd och andra förutsättningar som exempelvis elevation. En bedömning av eventuell påverkan på Natura 2000-området har därför bedömts som irrelevant. 4.5 Tidigare kommunala ställningstaganden Översiktsplan I Helsingborgs översiktsplan ÖP2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010 och aktualitetsförklarad den 26 februari 2014, redovisas planområdet som område för besöks- och personalintensiv centrumverksamhet. 10 (11)
Detaljplaner För planområdet gäller Förslag till ändring av stadsplanen för kvarteret Stora äng m.m. (Dpl 8398), vilken redovisar industri med högsta byggnadshöjd 12,0 meter som ändamål. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. Fastighetsplaner För planområdet gäller tomtindelningsplan för Ändrad och utvidgad tomtindelning inom del av kv. Vångagärdet (1283K-8818). Parkeringsnorm Nuvarande parkeringsnorm för övriga staden i Helsingborgs stad, antagen av kommunfullmäktige 2007, framgår nedan. Parkeringsnormen utgör ett lägsta behov vid exploatering. Det faktiska kravet på antal parkeringsplatser och utformning av dessa bestäms i samband med bygglovet. Parkeringsnorm för cyklar p-behov p-norm cyklar Kontor 0,2/anställd inkl. besökare 0,2/anställd Övrigt Bedöms från fall till fall vid bygglov. Parkeringsnorm för bilar p-behov + behov för besökare p-norm bilar Kontor 19,0/1000 m 2 BTA + 3,5/1000 m 2 BTA 22,5/1000 m 2 BTA Industri 15,0/1000 m 2 BTA inklusive besökare 15,0/1000 m 2 BTA Butiker 6,0/1000 m 2 BTA + 24,0/1000 m 2 BTA 30,0/1000 m 2 BTA Övrigt PM Klimatanpassning, antagen av kommunfullmäktige 25 april 2012 pekar ut den större lågpunkt som finns på Landskronavägen längsmed planområdet som i sig är med i PM:et som en C-verksamhet. Grönstrukturprogram för Helsingborg, antaget av kommunfullmäktige 26 mars 2014 föreslår Elektrogatan som ett framtida grönstråk till Ättekulla naturreservat. I dagsläget går det inte att passera spårområdet i Elektrogatans förlängning. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam planchef John Hellman planarkitekt 11 (11)