Planprogram för bostäder på Bolsheden 1:40 Kungsbacka kommun www.norconsult.se
Planprogram för bostäder Bolsheden 1:40, Kungsbacka kommun 2013-01-31 Medverkande konsulter: Camilla Lidholm, Uppdragsansvarig, Norconsult AB Karin Telldén, Norconsult AB Uppdragsnummer Norconsult: 1024410 Foto: Karin Telldén, Norconsult AB Beställare: Hasse Andersson, Kungsbacka kommun 1
Planprocessen...3 Bakgrund...3 Syfte...3 Förutsättningar...4 Översiktliga planer och detaljplaner... 4 Kommunala beslut i övrigt... 4 Programområdet... 5 Bebyggelsemiljö... 5 Trafik... 5 Natur och rekreation... 6 Geoteknik... 6 Störningar... 7 Teknisk försörjning... 7 Förslag...7 Bebyggelsens placering och utformning... 7 Trafik... 7 Utemiljö och rekreation... 8 Störningar... 9 Tillgänglighet...11 Vatten, avlopp och dagvatten... 11 Miljöutredning samt behovsbedömning... 11 Utredningar Miljöutredning till planprogram för bostäder inom fastigheten Bolsheden 1:40, Kungsbacka kommun Norconsult, januari 2013 www.norconsult.se 2
Planprocessen Planering av bostäder inom Bolsheden 1:40 kommer att ske enligt Planoch bygglagen. Kommunstyrelsen tillsammans med byggnadsnämnden beslutar om planläggningen. Se bild nedan. PLANPROCESSEN Här är vi nu Arbete med detaljplan Uppdrag Program Samråd Granskning Utställning Antagande Laga kraft Möjlighet att lämna synpunkter Planering av bostäder vid Bakgrund Sandlyckan kommer att ske enligt Plan- och Bygglagen. Kommunstyrelsen tillsammans med byggnadsnämnden beslutar om planläggningen. Synpunkter i ärendet kommer att kunna lämnas tre gånger under planprocessen; under programsamrådet (detta skede), vid plansamrådet och vid granskning av detaljplaneförslaget. Mellan de olika skedena redovisas framförda synpunkter till stöd för politiska beslut om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas. Detaljplanen godkänns av byggnadsnämnden och slutligen antas den av kommunfullmäktige. Antagandet kan överklagas av sakägare om de senast under granskningstiden inkommit med skriftliga synpunkter och som ej fått dessa tillgodosedda. Ägarna till fastigheten Bolsheden 1:40 har lämnat in en förfrågan till kommunstyrelsen om att planlägga för hyresbostäder i flerbostadshus på fastigheten. Området ligger i direkt anslutning till Bolshedens verksamhetsområde. Farhågor finns om att tillkommande bostäder kan uppleva störningar från verksamhetsområdet samt det omvända, att nya bostäder kan medföra inskränkningar för framtida verksamheter. Fastigheten är delvis starkt kuperad, vilket kan innebära en begränsning för exploateringsmöjligheterna. Mot bakgrund av ovanstående har kommunstyrelsen beslutat 2012-01-24 att frågan om planläggning för bostadsändamål ska utredas vidare i ett planprogram. SAMRÅDSTID xx:e månad Syfte 20xx - xx:e månad 20xx Planprogrammet syftar till att utreda möjligheterna samt undersöka förutsättningarna för ett nytt bostadsområde innehållande ca 10-20 Programhandlingar visas lägenheter på inom fastigheten Bolsheden 1:40. Medborgarkontoret, Stadshuset, Storgatan 37, Kungsbacka Kullavikskolans bibliotek, Kullavik www.kungsbacka.se/bygga bo/aktuella projekt/kullavik Upplysningar om programmet lämnas av Hasse Andersson, Kommunstyrelseförvaltningen, tel 0300-83 46 51 Maria Malone, Plan & Bygg, tel 0300-83 40 41 3 Skriftliga synpunkter skickas senast xx till
Förutsättningar Översiktliga planer och detaljplaner I Kungsbacka kommuns översiktsplan från 2006 är området anvisat som utvecklingsområde för Kullavik. Översiktsplanen anger att förtätningsmöjligheterna i Kullavik är begränsade och i första hand bör området kompletteras med boendeformer som är underrepresenterade, till exempel smålägenheter för unga och äldre. Även möjligheterna att utveckla Bolshedens industriområde är begränsade. Bolsheden 1:40 är inte detaljplanelagt. För Bolshedens verksamhetsområde finns en detaljplan från 1989 som anger småindustri och kontor samt en detaljplan för delar av Bolsheden industriområde från 1991 som även den anger småindustri, hantverk och kontor. Detaljplanerna anger att verksamhet ej får vara störande. För bostäderna vid Slättergårdsvägen finns en detaljplan från 1992 som anger bostadsändamål samt småindustri. Småindustri får förekomma där det bedöms kunna ske utan olägenhet med hänsyn till sundhet, brandsäkerhet och trevnad. Kommunala beslut i övrigt I Mål för bostadsbyggande 2010-2015 anges att utveckling av exempelvis det ekologiska byggandet, trygghetsboenden och större andel hyresbostäder och bostadsrätter är önskvärt. Varierad och djärv arkitektur eftersträvas. Sammanställning av gällande detaljlpaner i området www.norconsult.se 4
Programområdet Bolsheden 1:40 ligger i utkanten av Kullaviks tätort, i anslutning till Bolshedens verksamhetsområde. Fastigheten är privatägd och omfattar ca 0,85 ha. I norr gränsar fastigheten till ett bostadsområde med friliggande villor. I söder och väster finns ett naturområde som huvudsakligen har ett värde för närrekreation. Närmast verksamhetsområdet har marken fyllts upp med sprängsten och utgörs av en plan yta. Mot söder och väster stiger marken till en bergshöjd. I norr rinner Haga å har sitt utflöde i havet vid Haga Kile i Billdal inte långt ifrån Krogarbäckens utlopp. Bebyggelsemiljö Norr om programområdet ligger fastigheten Bolsheden 1:39, en större fastighet med ett mindre bostadshus. Utmed Slättergårdsvägens norra sida finns sex villor, där planens intentioner var att kombinera företag med bostäder. På södra sidan vägen börjar Bolshedens verksamhetsområde, som utgörs av större byggnader för verksamheter. I verksamhetsområdet finns idag till största delen småföretag inom handel och grossistförsäljning samt bilverkstad. Öster om Bolshedens industriväg finns Kungsporten som bland annat inrymmer en stor livsmedelsbutik och kontorshotell. Inom fastigheten ligger ett mindre hus från 1950-60 talet. Trafik Programområdet nås endast via Slättegårdsvägen som är en 8 m bred återvändsgata. Närmaste busshållplats finns ca 200 m från programområdet och trafikeras av Blå express ca fyra gånger i timman. Trafiken på Slättergårdsvägen är liten, uppskattningsvis mindre än 50 fordon/dygn. Vy mot väster - höjdpartiet 5 Vy mot öster - entrépunkten
Natur och rekreation Programområdet utgörs idag av ett bostadshus med anslutande trädgård som omges av lövsumpskog, ett mindre bestånd med ekskog, ett skogsbevuxet höjdområde samt ett plant, utfyllt område. I söder och väster fortsätter det skogsbevuxna höjdområdet medan fastigheten gränsar mot Bolshedens verksamhetsområde i öster och bostäder i norr och nordost. Programområdets nordöstra del utgörs huvudsakligen av ett område som relativt nyligen fyllts ut med sprängsten och grus. Det utnyttjas delvis som upplag för bilar och båtar. Längs med gränsen mot verksamhetsområdet i öster löper ett dike delvis kantat av buskar och träd. I nordöstra hörnet finns en grusväg från Slättergårdsvägen in till det utfyllda området och bostadshuset och en större ask med lokala naturvärden står i gränsen mellan diket och infartsvägen. Söder om det utfyllda området ligger det befintliga bostadshuset omgivet av gräsmattor, en del hällmark och en del träd och buskar samt ett mindre bestånd av ek i sydost. Ekbeståndet samt enstaka äldre ekar kring huset hyser vissa naturvärden. Sydväst om bostadshuset ligger ett mindre höjdområde med en brant sluttning mot norr. Vid foten av sluttningen löper en stenmur. Höjdområdet är delvis bevuxet med blandskog av tall, ek, björk och enbuskar samt partier av öppen hällmark. Höjdområdet utgör en del av ett större sammanhängande höjdområde söder och väster om programområdet. Nordväst om huset och höjdområdet finns en mindre dalgång med björkdominerad sumpskog och ett dike som rinner mot öster. Det större höjdområde väster och söder om programområdet har vissa rekreationsvärden med en del mindre stigar som utnyttjas av närboende för promenader och lek. Programområdet hyser inga kulturhistoriska värden förutom de delvis raserade stenmurar som löper längs foten av sluttningen i sydost och vid bostadshuset, som bedöms ha ett visst lokalt kulturhistoriskt värde. Södra delen av området - ekbeståndet www.norconsult.se Befintlig villa och uthus 6
Geoteknik I söder finns ett fastmarksparti där berget delvis går i dagen. I norra delen planar marken ut och i lågpunkten finns ett dike som avvattnar området åt norr. Grundvattenytan står ofta högt inom detta området. Lermäktigheterna ökar in mot Bolshedens industriområde där flera sonderingar visat över 20 m till berg. Störningar I detaljplanerna för Bolshedens verksamhetsområde anges småindustri, hantverk och kontor. Vidare anges att verksamheterna inte får vara störande, vilken typ av störning som avses framgår ej. Då verksamheter inom området ej får vara störande kommer gällande riktvärden för externt industribuller med stor sannolikhet klaras. Teknisk försörjning I dagsläget finns spill-, vatten- och dagvattenledningar utbyggda inom Bolshedens verksamhetsområde och det finns vatten- och avloppsledningar framdragna till fastigheten i Slättegårdsvägen. Förslag Bebyggelsens placering och utformning Plan och bygglagen syftar till att, med hänsyn till den enskilda människans frihet, främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer. Plan- och bygglag (2010:900) 1:1 Med hänsyn till detta ska ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter vägas samman, bedömas och resultera i en bedömning av lämplig användning av mark och vatten samt en samhällsutveckling som främjar en god och långsiktig hållbar livsmiljö. En möjlig omfattning för ny bebyggelse inom Bolsheden 1:40 bedöms vara ca 10-20 lägenheter. Bebyggelsen föreslås som ett eller flera bostadshus i två våningar. Husen bör placeras så att goda sol- och ljusförhållanden skapas såväl inne i bostäderna som på utomhusmiljöer så som balkonger eller gårdar. Det är viktigt att tillskapa kvalitativa miljöer, vad gäller utformning av gårdar, entréer och parkeringsplatser. Då tomten är relativt kuperad är det viktigt att hänsyn tas till tillgänglighetskraven mellan entréer och angöringsplats. 7
Linjen visar gräns till industrikvarter på 50m Yta för tillfart och parkering Bebyggbar yta Naturvärden Höjdparti Trafik Programområdet nås endast via Slättegårdsvägen som är en 8 m bred återvändsgata. Närmaste busshållplats finns ca 200 m från programområdet och trafikeras bland annat av Blå express, ca fyra gånger i timman. Något förslag på direktbuss till Göteborg finns inte i nuläget. Inom utredningsområdet Bolsheden 1:40 föreslås ca 10-20 lägenheter. Dessa lägenheter uppskattas alstra 6 förflyttningar/dygn d v s utredningsområdet kommer att alstra ca 120 fordonsrörelser/dygn, ca 10 bilar i timmen dagtid. Trafiken på Bolshedens Industriväg kommer därmed att öka marginellt medan trafiken på Slättergårdsvägen kommer att öka påtagligt då trafiken i nuläget är liten (ingen uppgift finns om trafikeringen idag). Utredningsområdet Bolsheden 1:40 kommer att alstra ca 120 fordonsrörelser/dygn. Det innebär att ekvivalenta ljudnivån längs Bolshedens Industriväg kommer att öka med mindre än 0,5 dba. www.norconsult.se 8
Längs Slättergårdsvägen kommer den ekvivalenta ljudnivån att öka påtagligt (5 dba vid en trafikökning från 50 till 170 fordon/dygn) men riktvärdet för ekvivalent ljudnivå kommer även efter exploatering att klaras då trafikmängderna är små. Maximala ljudnivån förändras inte vid exploatering av Bolsheden 1:40 då maximal ljudnivå avser ljudnivån från det mest bullrande fordonet och alltså är oberoende av antal fordon. Nya trafikrörelser tillförs endast genom personbilstrafik och ej genom tung trafik. Utemiljö och rekreation För att uppnå god boendemiljö är det viktigt att utforma utomhusmiljöerna attraktivt. Det större höjdområde väster och söder om programområdet har vissa rekreationsvärden med en del mindre stigar som utnyttjas för promenader och lek av närboende. Störningar För verksamhetsområden finns generella riktlinjer om skyddsavstånd mot bostäder framtagna av Boverket. Två av dessa är relevanta att beskriva i detta sammanhang; småindustriområde samt industrikvarter. Verksamheterna inom Bolshedens industriområde anges som småindustri men samtidigt anges att verksamheterna ej får vara störande. Detta innebär att riktvärden för externt industribuller ska klaras. Störningarna bör därmed ligga i nivå med industrikvarter. Industrikvarter är ett arbetsområde med verksamheter som småindustri, grossister etc. som ger små miljörisker genom utomhusaktiviteter, transporter, utsläpp etc. och bör placeras i särskilda kvarter men kan ligga intill bostäder. I Boverkets rekommendationer och riktlinjer för avstånd mellan bostäder och industrikvarter gäller ett skyddsavstånd mot bostäder på 50 meter. För ett småindustriområde gäller följande: Småindustriområden har egen trafikförsörjning och oftast egen infrastruktur. Det innehåller verksamheter som livsmedelsindustri, träbearbetningsindustri, tryckerier, färgfabriker, verkstadsindustrier etc. där det kan förekomma vissa störningar som t.ex. buller, utsläpp och lukt. Ofta är trafikbuller dimensionerande. I Boverkets rekommendationer och riktlinjer för avstånd mellan bostäder och småindustri gäller ett skyddsavstånd mot bostäder på 200 meter. Enligt kommunens översiktsplan (Kungsbacka kommun 2006) ligger aktuellt område inom utvecklingsområde för Kullavik, samtidigt som de begränsade möjligheterna för Bolshedens verksamhetsområde att expandera omnämns. Tillkommande bostäder i direkt anslutning till detta skulle ytterligare begränsa verksamhetsområdets expansionsmöjligheter. Analyskartan på motstående sida redovisar Boverkets riktlinjer samt naturvärden och det höjdparti som finns i planområdets sydvästra del. 9
8 Hedens Höjdstig 85939 1:70 1:71 6 4 Linjen visar gräns till industrikvarter på 50m Höjdparti Naturvärden Linjen visar gräns till småindustri på 200m 1:69 www.norconsult.se 10
Tillgänglighet Vid en byggnation inom fastigheten, utan för stora ingrepp i terrängen, krävs stora åtgärder för att klara tillgänglighetskraven mellan angöringsplats och bostad. På höjdområdet i programområdets sydvästra del bedöms det svårt att nå god standard mellan entréer och angöringsplats utan för stora och kostsamma ingrepp i marken. Vatten, Avlopp, Dagvatten Föreslagen utbyggnad kan anslutas till det befintliga kommunala vattenoch avlopps-nätet. Programområdet ligger inom Haga ås avrinningsområde. Möjligheterna till ett lokalt omhändertagande av dagvatten inom området bör undersökas, t ex bör det vara möjligt att åstadkomma någon form av våtmark/fördröjningsmagasin. Sådana åtgärder är även positivt från naturvårds och landskapsbildssynpunkt. Utifrån detta bedöms inte föreslagen bostadsutbyggnad påverka miljökvalitetsnormerna för vattenkvalitet i recipienten Askimsfjorden i någon större utsträckning. Miljöutredning samt behovsbedömning Kommunen har genomfört en behovsbedömning enligt PBL 5 kap 18 och miljöbalken 6 kap 11 (MB) för aktuellt planprogram. Kommunen har bedömt att området från allmän synpunkt inte är lämpligt för en förtätning av bostäder då detta gränsar till Bolshedens verksamhetsområde vilket kan medföra störningar för de boende samtidigt som expansionsmöjligheterna för verksamhetsområdet minskas. Trots detta bedöms aktuellt planprogram inte medför någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKBförordningens bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. En miljöutredning tillhörande planprogrammet för bostäder inom fastigheten Bolsheden 1:40 har upprättats. Se separat dokument. 11