Boverkets indikatorer maj 2012 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN Inget ökat bostadsbyggande 2012 Under 2011 påbörjades 24 500 bostäder, enligt Boverkets senaste bedömning av bostadsbyggandet. Det är något färre bostäder än tidigare prognos. Med stöd av uppgifter från kommunerna beräknas 22 500 bostäder att påbörjas under 2012. Först under 2013 kan en viss ökning i bostadsbyggandet förväntas. Boverkets tidigare byggprognos, som publicerades i Indikatorerna i oktober 2011, innebar att antalet påbörjade bostäder under 2011 antogs uppgå till 26 500. Vid en beräkning mot bakgrund av tillgängliga utfallssiffor, och med hänsyn till eftersläpningen i rapporteringen till Statistiska centralbyrån, SCB, så bedömer Boverket nu att antalet påbörjade bostäder slutar på cirka 24 500 för 2011, vilket är 2 000 färre bostäder än i prognosen från hösten 2011. I den tidigare prognosen antog Boverket dessutom att det under 2012 skulle påbörjas 24 500 bostäder. Boverket har nu gjort en sammanställning som grundar sig på vad kommunerna bedömer som relativt säkra byggprojekt 1. Enligt sammanställningen kommer 22 500 bostäder att påbörjas under 2012, vilket är 2 000 färre bostäder jämfört med antagandet i oktoberprognosen. För 2013 däremot finns förväntningar på en starkare ekonomisk utveckling, vilket bland annat framgår av Konjunkturinstitutets och Riksbankens senaste prognoser. Det är därför sannolikt att en viss ökning av bostadsbyggandet kommer att ske under 2013. Assar Lindén Rebecka Mogren Roger Gustafsson Diagram 1: Inrapporterade påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad samt prognostiserade värden 2011 2013 Ombyggnad Nybyggnad 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Innehåll Nyproduktionen tappade fart under andra halvåret... 2 Mindre än var tionde bostad tillkommer genom ombyggnad... 2 Kommunernas bedömning av bostadsbyggandet... 3 Utvecklingen i svensk ekonomi... 4 1 Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2012. Siffrorna för för 2006 och 2007 är inte justerade för de så kallade Odellplattorna, det vill säga de tidigarelagda byggstarter som utfördes under 2006 för att komma ifråga för statliga bostadsbyggnadsstöd.
Analysen avslutades den 4 maj 2012. Assar Lindén, jurist tfn. 0455-35 30 23 e-post: assar.linden@boverket.se Nyproduktionen tappade fart under andra halvåret 2011 Nivåerna för påbörjade bostäder i nyproduktionen tappade fart under andra halvåret 2011, efter en återhämtning under 2010. Det visar diagram 2. Att nivån för 2009 var påtagligt lägre måste ses i skenet av den kris som drabbade världsekonomin under andra halvåret 2008. Det höga antalet påbörjade bostäder under 2006 och 2007 hänger samman med avvecklingen av de statliga bostadsbyggnadsstöden och att det då var sista möjligheten att komma ifråga för dessa stöd. Rebecka Mogren, utredare tfn. 0455-35 30 42 Diagram 2: Påbörjade bostäder, nybyggnad, riket glidande tolvmånaderstal Flerbostadshus Småhus Totalt e-post: rebecka.mogren@boverket.se Roger Gustafsson, nationalekonom tfn. 0455-35 32 53 e-post: roger.gustafsson@boverket.se Boverkets indikatorer under utveckling Syftet med Boverkets indikatorer är att sprida kunskaper som ger överblick inom områden som är av intresse för bostadsförsörjning, planering och byggande. Boverket har gjort sammanställningar av indikatorer på bygg-, bostads- och kreditmarknaden sedan 1992. Under 2012 kommer Boverket, tillsammans med BKN, utveckla indikator och prognoser så att det kan finnas en allsidigare produkt till hösten 2012. Under förutsättning av riksdagens beslut kommer de båda myndigheterna att gå samman under 2012. Det är bland annat mot den bakgrunden som den nu aktuella utgåvan är komprimerad. Har du som läsare några synpunkter eller förslag går det utmärkt att lämna dessa till Boverkets informationsenhet. Mindre än var tionde bostad tillkommer genom ombyggnad Ombyggnad som innebär ett nettotillskott av bostäder ligger på, historiskt sett, låga nivåer. Detta nettotillskott har Diagram 3: Nettotillskott av lägenheter genom ombyggnad som påbörjades i flerbostadshus de senaste åren stått för mindre än tio procent av bostadsbyggandet. Antal bostäder Grafisk form: Informationsenheten Utgivare: Boverket Utgivning: 2012-05-08 Tryck: Internt Boverket Upplaga: 100 Tryck: ISBN 978-91-87131-16-5 Pdf: ISBN 978-91-87131-17-2 ISSN: 1650-965X Källa: SCB 2 Boverkets indikatorer Maj 2012
Kommunernas bedömning av bostadsbyggandet Boverket bygger beräkningarna på de svar som kommunerna lämnat i den årliga bostadsmarknadsenkäten (BME), vilken har besvarats under inledningen av 2012. Kommunerna svarar bland annat på frågor kring hur stort det förväntade byggandet är i kommunen under innevarande och efterföljande år. För vart och ett av åren delas byggandet upp i bostäder som är säkra respektive osäkra. Boverket kan konstatera, utifrån en första sammanställning, att kommunerna inte väntar sig någon dramatisk ökning av bostadsbyggandet under 2012 och 2013. Kommunerna bedömer att de säkra påbörjandena under 2012 kommer att ligga på cirka 22 500 bostäder. Utöver detta uppger kommunerna att det finns osäkra projekt som omfattar cirka 16 200 bostäder, se diagram 4. För 2013 är kommunernas bedömning att andelen säkra projekt är cirka 11 000 medan andelen osäkra projekt är cirka 35 600, vilket dock inte redovisas i diagram 4. Det är naturligt att relationen mellan säkra och osäkra projekt förhåller sig så ett år framåt i tiden, även om totalsumman för 2013 blir osannolikt stor. Färre osäkra byggprojekt blir verklighet Det är värt att notera att före 2007 påbörjades också merparten av de osäkra projekten. Men efter 2007 verkar det ha det blivit svårare att få till stånd osäkra projekt. De senaste åren tycks i stället de säkra projekten ha blivit en bättre indikator på vad som faktiskt påbörjas. Diagram 5 visar hur relationen mellan antalet bostäder som kommunerna bedömer som säkra under innevarande år förhåller sig till utfallet enligt SCB de senaste åren samt nivåerna för säkra projekt för 2012 och 2013. Med undantag för 2008 och möjligen 2011 ligger kommunernas bedömningar av bostadsbyggandet lägre än utfallet. Det skulle kunna ge stöd för att räkna upp kommunernas antaganden utifrån övriga indikatorer, till exempel ränteläget. Att 2008 bryter mönstret kan förklaras med att kommunerna inte kunnat ta med den internationella krisen i sina antaganden när uppgifterna till bostadsmarknadsenkäten lämnades in under inledningen av 2008. För 2011 kan antas att nivån på cirka 24 300 bostäder kommer att ligga nära utfallet när väl statistiken för 2011 kan presenteras utan normal eftersläpning i inrapporteringen. Diagram 5 ger även en fingervisning om vad som kan förväntas under 2012. För 2013 är det inte lika lätt att dra slutsatser utifrån diagrammet, eftersom det måste bli en bedömning av hur många osäkra projekt som kommer att bli av utöver de som i nuläget är att betrakta som säkra. Förväntningarna skrivs ner för 2011 och 2012 Eftersom utfallet för 2011 kan antas bli cirka 2 000 bostäder lägre än förväntningarna i oktober kan det finnas skäl att anta att den då gjorda prognosen för 2012 som var 24 500 påbörjade bostäder även måste justeras ner. Det innebär också att kommunernas förväntningar om 22 500 påbörjade bostäder för 2012 kan framstå som mer rimliga. Med antagande av ett förbättrat läge för svensk ekonomi kan siffran för 2013, med viss osäkerhet, sättas till 24 000 lägenheter. Diagram 4: Jämförelse mellan BME och utfall enligt SCB för samma år som enkäten BME antagande säkra Utfall enligt SCB BME antagande säkra och osäkra Diagram 5: Antal påbörjade bostäder jämförelse mellan antaganden i BME och utfall enligt SCB BME antaganden säkra Utfall enligt SCB Källa: BME och SCB. *2013 är det enda år som är inte är beräknat utifrån antagandena i början av respektive aktuellt år utan bygger på antaganden från början av 2012. Den är därför rimligt att siffran är påtagligt lägre såvitt avser säkra projekt. Källa: BME och SCB. Boverkets indikatorer Maj 2012 3
Utvecklingen i svensk ekonomi För att få en så realistisk bild som möjligt måste kommunernas uppskattning av bostadsbyggandet ses mot bakgrund av hur svensk ekonomi utvecklas i stort. Nedan följer en genomgång av de indikatorer som Boverket har valt att fästa störst avseende vid i denna bedömning. Indikatorer från Konjunkturinstitutet utfall och prognos 2009 2010 2011p 2012p 2013p BNP* -5,0 6,1 3,9 0,4 2,5 Hushållens reala disponibla inkomster* 0,0 1,2 3,3 2,3 2,1 Sysselsättning* -2,1 1,1 2,1 0,1 0,6 Arbetslöshet i procent av arbetskraften 8,3 8,4 7,5 7,7 7,7 KPI* -0,5 1,2 3,0 1,5 1,4 Reporänta vid årets slut 0,25 1,25 1,75 1,5 1,5 Tioårig statsobligationsränta 3,2 2,9 2,6 2,1 2,7 Källa: Konjunkturinstitutet Konjukturläget mars 2012 Dämpad tillväxt i år men konjunkturen kan ha vänt Konjunkturinstitutet 2 förväntar sig en BNP-tillväxt på måttliga 0,4 procent under 2012. Prognosen för 2013 ligger för närvarande på 2,5 procent. Enligt Konjunkturinstitutet finns det tecken på att en mer uthållig vändning av konjunkturen redan kan ha inletts, vilket kan innebära en snabbare återhämtning och högre tillväxt än i prognosen. Konjunkturinstitutets senare konjunkturbarometrar tyder på att svenska hushålls och företags förtroende för ekonomin har stärkts. Men osäkerheten i vår omvärld består och även om riskerna för en oordnad upplösning av statsskuldskrisen har sjunkit, åtminstone på kort sikt, så förväntas återhämtningen i euroområdet bli trög. Tecken på att husbyggandet utvecklas bättre än väntat Signalerna från bygg- och anläggningssektorn har varit delvis motstridiga under inledningen av året. Barometerindikatorn 3 för sektorn föll kraftigt i februari, för att sedan återhämta hela fallet i mars. Branschen för husbyggnad förutser en i stort sett oförändrad produktion under andra kvartalet. Finansiella restriktioner uppges dock vara ett hinder för många husbyggare. Hushållens efterfrågan förväntas driva återhämtningen Konjunkturinstitutet 4 bedömer att det finns utrymme för en snabb ökning av hushållens konsumtion när framtidstron återvänder, vilket den minskande pessimismen i hushållens förtroendeindikator 5 skulle kunna vara ett tecken på. Detta baseras på att de reala disponibla inkomsterna förväntas ligga över den genomsnittliga ökningstakten under perioden 2012 2016, samtidigt som de senaste årens sparkvot har legat högt. Arbetsmarknadsläget ett orosmoln Utvecklingen på den svenska arbetsmarknaden har varit svag under det senaste halvåret och den tröga återhämtningen i euroområdet väntas genom en lägre efterfrågan på svensk export fortsätta att påverka den svenska arbetsmarknaden negativt. Enligt Konjunkturinstitutet 6 kommer arbetslösheten att ligga på 7,7 procent under 2012 och 2013, och över jämviktsnivån 7 ända fram till 2016. Kan vi förvänta oss en lugn ränteutveckling? Sedan slutet av december ligger reporäntan på 1,5 procentenhet. Riksbanken meddelade i samband med reporäntebeslutet den 18 april att någon ytterligare sänkning inte är trolig. Konjunkturinstitutet 8 tror att räntan förblir oförändrad under 2012 och 2013. Det är osäkert i vilken utsträckning bankernas korta bolåneräntor kommer att följa Riksbankens reporänta framöver. Av diagram 7 framgår att räntegapet mellan Riksbankens reporänta och bolåneräntorna fortsätter att vara över två procent, Diagram 7: Bolåneräntor och reporänta 5-årig ränta 3-mån ränta Reporänta Diagram 6: Hushållens konfidensindikator (CCI) Källor: SBAB och Riksbanken Källa: Konjunkturinstitutet, Konjunkturläget mars 2012 2 Konjunkturinstitutet, Konjunkturläget mars 2012. 3 Konjunkturinstitutet, Konjunkturbarometern mars 2012 respektive februari 2012. 4 Boverkets indikatorer Maj 2012 4 Konjunkturinstitutet, Konjunkturläget mars 2012. 5 Konjunkturinstitutet, Konjunkturbarometern mars 2012. 6 Konjunkturinstitutet, Konjunkturläget mars 2012. 7 Den arbetslöshetsnivå mot vilken en ekonomi tenderar att röra sig, så kallad naturlig arbetslöshet (NE). 8 Konjunkturinstitutet, Konjunkturläget mars 2012.
vilket det varit sedan februari månad 2011. Samtidigt är skillnaden mellan tremånadersräntan och femårsräntan marginell. Bostadspriserna faller inte Bostadsmarknaden präglas just nu av ett stort utbud och relativt stabila priser 9. Marknaden för bostadsrätter bedöms vara starkare än småhusmarknaden. I storstadsregionerna Storstockholm och Stormalmö steg småhuspriserna mellan 2 och 3 procent under första kvartalet 2012, medan priserna i Storgöteborg sjönk med 1 procent enligt SCB 10. Valueguards 11 index visar att småhusmarknaden trots en uppgång under de tre första månaderna 2012 fortfarande inte har återhämtat sig helt efter nedgången. Vad gäller bostadsrätter har utvecklingen till och med den 31 mars 2012 varit så pass stabil att bostadsrättspriserna, bortsett från Malmö, har återhämtat sig från nedgången under slutet av 2011. Flera undersökningar som fokuserar på hushållens förväntningar på bostadspriserna tyder på att det har skett ett omslag i hushållens förväntningar på bostadspriserna i positiv riktning 12. SBAB:s Mäklarbarometer visar på fortsatt stigande priser i storstadsregionerna under andra kvartalet. Prisökningarna hittills i år och den förväntade uppgången under andra kvartalet bör dock ses mot bakgrund av de fallande bostadspriserna förra året 13. Ingen tydlig bild av bolånetakets effekter Det är fortsatt intressant att studera utvecklingen på bostadsmarknaden i ljuset av bolånetaket. Enligt Finansinspektionen har bolånetaket medfört att hushållens skuldsättning har dämpats utan att det för den skull har drabbat de unga bostadsköparna i någon dramatisk utsträckning 14. Småhusfabrikanterna 15 menar dock att bolånetaket är en viktig förklaring till den drastiska försämringen för branschen. Enligt en färsk undersökning från Mäklarsamfundet påverkar bankernas utlåning och allmänna hållning bostadsmarknaden i allt större utsträckning 16. 9 Mäklarstatistik. 2012-03-14. 10 Småhusbarometern 2012-04-12. 11 Valuegard 17 april 2012: http://www.valueguard.se/index. 12 Se bland annat Skop, Hushållens förväntningar om bostadsmarknaden, 2012-03-06, SEB, Boprisindikator, 2012-04-12. Småhus orderingång En indikator, som pekar mot ett vikande bostadsbyggande, är orderingången för småhus. Av allt att döma befinner sig orderingången för småhus i nivå med läget i samband med den ekonomiska krisen 2008 och kan till och med anses vara värre än det då var. Någon påtaglig förbättring är inte heller att vänta enligt branschen 17. Diagram 8: Orderingång, styckebyggda småhus jämfört med motsvarande period 2005 2007 2008 Glidande 3-mån Glidande 12-mån 13 SBAB, Mäklarbarometern kvartal 1 2012, 2012-04-13. 14 Finansinspektionen: Den svenska bolånemarknaden, Rapport 2012-03-13. 15 TMF kommenterar FI-rapport: Bolånetaket fungerar INTE. Pressmeddelande 2012-03-13. Drastisk försämring för småhusbranschen SVT Nyheterna 2012-04-08. 16 Mäklarinsikt, Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden. Nr 1 2012. 17 TMF marknadsrapport monteringsfärdiga hus Nr 2/2012 samt TMF:s VD, Leif H Gustafsson, i SVT 8 april 2012. Boverkets indikatorer Maj 2012 5